КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/7033/2019
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 серпня 2019 року м. Київ

Справа № 755/6453/18

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Немировської О.В., Чобіток А.О.,

за участю секретаря судового засідання Лугового Р.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 07 лютого 2019 року, постановлене у складі судді Виниченко Л.М.,

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним, стягнення суми авансу та збитків,

встановив:

У квітні 2018 року позивач ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом довідповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , в якому просить визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 року, укладений між ним та відповідачами, солідарно стягнути з відповідачів грошові кошти у розмірі 222400 грн., з яких аванс у розмірі 111 200грн. та збитки у розмірі 111 200 грн., та стягнути судовий збір і витрати на професійну правничу допомогу.

Позовні вимоги обґрунтовував тим, що за попередньою домовленістю ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 домовились 23.12.2017 року підписати та укласти попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 в приміщенні приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П. за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського, 119, оф. 12.

23.12.2017 року під час зустрічі позивач передав відповідачам грошові кошти в якості авансу у розмірі 111 200 грн., що еквівалентно 4000 доларів США за комерційним курсом гривні до долара США станом на день передачі коштів.

Цього ж дня між сторонами було досягнуто письмової домовленості щодо купівлі квартири відповідачів, ціна якої складала 750 000 грн., шляхом підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 року, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , на умовах, встановлених вказаним попереднім договором.

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівлі-продажу сторони зобов`язуються у строк до 05 лютого 2018 року включно укласти договір купівлі-продажу (основний договір) вказаної квартири.

Згідно п. 8. попереднього договору, для укладення договору купівлі-продажу продавці зобов`язуються одержати довідку про зареєстрованих осіб у вищезазначеній квартирі, звіт про експертну оцінку квартири, погасити існуючу заборгованість з оплати комунальних послуг по квартирі, послуги з надання електропостачання та підготувати всі інші документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору.

На виконання вказаного пункту договору ОСОБА_1 отримано Інформаційну довідку від 03.01.2018 року КВ-2017 №51636 про те, що за ОСОБА_1 на праві власності зареєстрована 1/3 квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , згідно свідоцтва про право власності на житло, виданого Дніпровською районною у м. Києві державною адміністрацією 27.01.1998 року.

Також отримано Витяг з реєстру територіальної громади № 24591016 від 10.01.2018 року про зареєстрованих осіб у вказаному житловому приміщенні.

У зв`язку з необхідністю збору всіх необхідних документів, вказаних у п. 8 попереднього договору, сторонами 26.01.2018 р. пролонговано його дію до 05.03.2018 року.

В обговорений час 05.03.2018 року відповідачі не з`явилися до нотаріальної контори.

Позивач зі свого боку виконав всі умови попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 року та саме з вини відповідачів не відбулося нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 року.

26.03.2018 року позивач через свого представника звернувся до ОСОБА_3 з вимогою про виконання зобов`язання за договором, проте вимога відповідачами проігнорована.

Таким чином, позивач вважає, що вищевказаний попередній договір купівлі-продажу від 23.12.2017 року, укладений між сторонами, підлягає визнанню дійсним, оскільки між позивачем та відповідачами здійснено реальну попередню угоду купівлі-продажу, факт передачі коштів на вказане майно. Проте відповідачі ухилилися від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу з позивачем, тому він був позбавлений права оформити право власності на себе.

Оскільки в обумовлений попереднім договором час 05.03.2018 року відповідачі не з`явилися до нотаріальної контори для нотаріального оформлення основного договору купівлі-продажу квартири, відповідачі повинні, крім повернення покупцю суми авансу у розмірі 111 200 грн., компенсувати збитки у розмірі 111 200 грн., передбачені пп. 1 п. 9 попереднього договору.

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 07 лютого 2019 року позов задоволено частково.

Стягнуто зі ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 кошти в сумі 111 200 грн., судовий збір у розмірі 1288 грн. 20 коп. та витрати на правничу допомогу у розмірі 6250 грн., а всього суму 118 738 грн. 20 коп.

У решті позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

В апеляційній скарзі посилається на те, що попередній договір купівлі-продажу є нікчемний, оскільки сторонами не дотримано вимог ст. 220, 640, 657 ЦПК України щодо обов`язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому.

Зазначає, що предметом зазначеного договору є інша квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , однак відповідачі є власниками квартири за іншою адресою, а саме: АДРЕСА_2 . У той самий час жодних приміток або уточнень щодо адреси у досудовому прядку позивачем не здійснено.

Суд не звернув увагу на те що, ОСОБА_3 визнала те, що саме ріелтором ОСОБА_4 від позивача було отримано 2900 доларів США за укладання нікчемного попереднього договору. При цьому судом для встановлення передачі та стягнення грошових коштів не було залучено у якості відповідача ріелтора ОСОБА_4 та у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог - приватного нотаріуса Ковальчука С.П., у приміщенні якого відбувались домовленості.

Вказує, що підтвердженням домовленості щодо умов майбутнього договору купівлі-продажу, має бути належним чином засвідчений та підписаний договір та передача грошових коштів. Передача грошових коштів фіксується у належному договорі та іншому письмовому документі (розписці, акту видачі авансу). Тобто головна ознака авансу - письмова форма щодо підтвердження передачі грошових коштів. Однак у даному випадку гроші передані за усною домовленістю (нікчемним договором), тому їх не можна вважати авансом. Отже, їх видача не має правових наслідків для продавця. Таким чином відповідач звільняється від обов`язку відшкодування так званих понесених відповідачем збитків, а саме - витрат на правничу допомогу та судовий збір.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - ОСОБА_5 вважає рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 07 лютого 2019 року законним та обґрунтованим. Посилається на те, що згідно свідоцтва про право власності на житло від 27.01.1998 р., що міститься в матеріалах справи, вказано адресу квартири саме АДРЕСА_2 , що вказано і в розпорядженні Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації №38-1029 від 27.01.1998 року. Крім того, скаржник має зареєстроване місце свого проживання за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується наданою відповіддю Електронного реєстру територіальної громади м. Києва «ГІОЦ/КМДА».

В матеріалах справи міститься відзив ОСОБА_3 на позовну заяву, в якому вона стверджує, що за домовленістю всіх сторін попереднього договору, він був укладений у приміщенні нотаріуса на основі нотаріального бланку нотаріуса у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення. Також зазначає, що нею особисто було отримано 4000 доларів США. Щодо погодження всіх умов попереднього договору та домовленості всіх сторін цього договору було відомо і другому відповідачу - ОСОБА_3 , про що він зазначає у своєму відзиві.

Отже, ОСОБА_3 особисто отримала кошти від позивача та дана обставина була визнана і підтверджена особисто, тому твердження щодо залучення відповідачем ОСОБА_4 є безпідставним.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_3 - адвокат Бондаренко І.П. підтримала доводи апеляційної скарги, просила рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Представник позивача ОСОБА_2 - адвокат Ліжевський В.А. заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду залишити без змін.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, про день та час розгляду справи повідомлявся у встановленому законом порядку, тому колегія суддів вважала можливим розглянути справу за його відсутності відповідно до вимог ч.2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, з`ясувавши обставини справи, вислухавши думку учасників справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що 1/3 частина квартири АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Дніпровською районною у м. Києві державною адміністрацією 27.01.1998 року.

Інші 2/3 частини квартири АДРЕСА_1 належать на праві власності ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Дніпровською районною у м. Києві державною адміністрацією 27.01.1998 року (а.с. 163) та на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 23.08.2005 року державним нотаріусом Десятої Київської державної нотаріальної контори.

23 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який не був нотаріально посвідчений (а.с. 13).

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 грудня 2017 року сторони зобов`язалися у строк до 05 лютого 2018 року включно укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з п. 2 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 грудня 2017 року, сторони домовились, що продаж квартири буде вчинено за ціною 750 000 грн., що еквівалентно 27000 доларів США за комерційним курсом гривні до долара США, станом на день укладання цього договору, з яких суму у розмірі 111 200 грн., що еквівалентно 4000 доларам США за комерційним курсом гривні до долара США станом на день укладання цього договору, передано покупцем продавцям 23.12.2017 року в якості авансу за основним договором.

26.01.2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 погодили продовжити вказаний попередній договір до 05 березня 2018 р. (а.с. 13 зворот).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним, суд першої інстанції виходив з того, що попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 року нотаріально не посвідчений, тому є нікчемним. Суду також не доведено будь якими доказами обставин ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення попереднього договору.

Рішення суду у вказаній частині сторонами не оскаржувалось.

Задовольняючи частково позовні вимоги про стягнення суми коштів у розмірі 111 200 грн., суд першої інстанції виходив з того, що попередній договір від 23 грудня 2017 року є нікчемним, оскільки він не був нотаріально посвідченим. Основний договір купівлі-продажу квартири у встановлені попереднім договором строки не був укладений. Разом з тим, ОСОБА_1 визнана обставина отримання нею від позивача коштів в сумі 4000 доларів США на підставі зазначеного попереднього договору.

Тому суд виходив з положень ч.1 ст. 570 ЦК України, згідно якої завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ч.2 ст. 570 ЦК України).

Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов висновку, що до правовідносин, що виникли між сторонами, підлягає застосуванню норма ч. 2 ст. 570 ЦК України, яка встановлює презумпцію авансу. Суттєва відмінність авансу від завдатку полягає в тому, що на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов`язання, яке виникає з укладеного договору. Також через не укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири відсутні підстави для стягнення з відповідачів коштів у розмірі 111 200 грн. у якості компенсації збитків, що визначено пунктом 9 попереднього договору.

Таким чином, встановивши, що відповідачі відмовилися від майбутнього укладення договору відчуження нерухомого майна, однак особа, що отримала грошову суму по даний час не повернула безпідставно отримане, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що такі кошти, незалежно від поведінки та вини будь-якої зі сторін, повинні бути повернуті власнику в тому розмірі, в якому вони надавались.

З висновком суду про наявність підстав для часткового задоволення позову та стягнення з відповідача ОСОБА_1 на користь позивача суми в розмірі 111 200 грн. колегія суддів погоджується.

Разом з тим, дійшовши правильних висновків про нікчемність попереднього договору купівлі-продажу від 23 грудня 2017 року, на думку колегії суддів, суд першої інстанції помилково застосував положення ч. 2 ст. 570 ЦК України.

Частинами 1, 3 ст. 635 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ч.1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК України).

Згідно з ч.2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

За змістом ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Статтею 216 ЦК України встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою.

Відповідно до ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.

Таким чином, на думку колегії суддів, у даному випадку слід застосувати положення ст. 1212 ЦК України.

Доводи апеляційної скарги відповідача ОСОБА_3 про те, що кошти, передані за усною домовленість ( нікчемним договором), не можна вважати авансом, а тому їх видача не має правових наслідків для продавця, колегія суддів не приймає до уваги як підставу для скасування рішення та відмови у позові, оскільки в суді першої інстанції, зокрема, у відзиві на позовну заяву, ОСОБА_3 визнала, що кошти у розмірі 4000 доларів США вона отримувала від позивача особисто в конверті. Відповідно до вимог ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно без достатньої правової підстави, зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно набуте, згодом відпала.

Зазначені положення застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було наслідком поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Посилання відповідача в апеляційній скарзі про те, що належним відповідачем на суму 2900 доларів США є ріелтор ОСОБА_4 , якому вона передала зазначену суму коштів, також є необґрунтованими, оскільки спірні правовідносини виникли між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 , яка отримала від позивача зазначені кошти. Наступне розпорядження відповідачем отриманими від позивача коштами правового значення для вирішення даного спору не має.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що передана ОСОБА_1 грошова сума в розмірі 111200 грн. підлягає поверненню позивачу в повному обсязі, оскільки ОСОБА_3 , яка отримала грошову суму, по даний час не повернула безпідставно отримане, а тому такі кошти, незалежно від поведінки та вини будь-якої зі сторін, повинні бути повернуті власнику в тому розмірі, в якому вони надавались.

Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне змінити мотивувальну частину оскаржуваного рішення суду щодо застосування норм матеріального права, виклавши її у редакції цієї постанови.

Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦПК України, зміна судового рішення може полягати у доповненні або зміні його мотивувальної частини.

Доводи апеляційної скарги відповідача щодо відсутності підстав для стягнення з неї судових витрат, що складаються з витрат на правничу допомогу та судового збору, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції, встановивши розмір понесених позивачем витрат на правничу допомогу адвоката, відповідність зазначеного розміру положенням ст. 137 ЦПК України, ст. 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність», правильно здійснив розподіл судових витрат, відповідно до положень ч. 2 ст. 141 ЦПК України, пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374- 376, 381-383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 07 лютого 2019 року - змінити, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 07 лютого 2019 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 29 серпня 2019 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Немировська О.В.

Чобіток А.О.