ПОСТАНОВА

іменем України

03 вересня 2019 року м. Кропивницький

справа № 390/1917/18

провадження № 22-ц/4809/1013/19

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах Чельник О.І. (головуючий, суддя-доповідач), Письменного О.А., Черненка В.В.

за участю секретаря судового засідання Федоренко Т.О.,

учасники справи:

позивач Приватне підприємство «ВЛАД»,

відповідач ОСОБА_1 , Фермерське господарство Костенка Миколи Івановича,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Фермерського господарства Костенка Миколи Івановича на рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 14 березня 2019 року у складі судді Квітки О.О.,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2018 року Приватне підприємство «ВЛАД» (далі по тексту - ПП «ВЛАД») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Костенка Миколи Івановича (далі по тексту - ФГ Костенка М.І.), в якому просило визнати недійсним договір оренди землі від 10 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2 , зареєстрований приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Буліч Наталією Володимирівною 14 серпня 2018, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42529138.

В обґрунтування позову зазначало, що 18 січня 2008 року між ПП ВЛАД» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, зареєстрований 20 червня 2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за номером 31. Для реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк ПП «ВЛАД» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки, який повернутий на адресу ПП «ВЛАД» із довідкою органу поштового зв`язку «за закінченням терміну зберігання».

ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не зверталася до ПП «ВЛАД» із листом-повідомленням про заперечення щодо поновлення вказаного договору оренди.

10 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебуває в оренді ПП «ВЛАД». Станом на день звернення з позовом до суду ПП «ВЛАД» продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та нараховує ОСОБА_1 орендну плату, тобто виконує обов`язки орендаря, передбачені договором оренди.

У зв`язку з наведеним просило суд визнати договір оренди землі від 10 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2 , недійсним.

Рішенням Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 14 березня 2019 року позов ПП «ВЛАД» до ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 10 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ Костенка ОСОБА_3 , зареєстрований приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Буліч Наталією Володимирівною 14 серпня 2018 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42529138. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції дійшов висновку про те, що оскаржуваний договір оренди землі від 10 серпня 2018 року не відповідає вимогам ст.33 Закону України «Про оренду землі» та ст.777 ЦК України, а тому є всі підстави для визнання його недійсним відповідно до ст.ст.203, 215 ЦК України.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції ФГ Костенка ОСОБА_4 . звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати, оскільки вважає його ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що судом було неправильно надано оцінку змісту листа орендодавця ОСОБА_1 від 25 січня 2018 року, адресованого ПП «ВЛАД», із якого убачається, що він заперечує проти подальшого продовження дії договору оренди земельної ділянки. Крім того, суд вийшов за межі позовних вимог, оскільки в позовній заяві підставами позову зазначено порушення його переважного права на укладення договору оренди без встановлення факту такого порушення. Також зазначив, що позивачем не надано доказів, а судом не встановлено, що орендар ПП «ВЛАД» належним чином виконував договірні зобов`язання.

ПП «ВЛАД» направило до апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 14 березня 2019 року залишити без змін, а апеляційну скаргу ФГ Костенка ОСОБА_4 . без задоволення. Вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

У судовому засіданні ОСОБА_5 , який діє в інтересах ПП «ВЛАД», заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив її відхилити.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися. Про час та місце розгляду справи повідомлялися судом належним чином. Відповідачіподали до суду клопотання про розгляд справи без їх участі.

Колегія суддів постановила ухвалу про розгляд справи у відсутності належним чином повідомлених відповідачів на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2 , загальною площею 5,50 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Могутненської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області (а.с.15).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку вбачається, що земельна ділянка, площею 5,4989 га, з кадастровим номером НОМЕР_2 , на праві власності належить ОСОБА_1 (а.с.149-150).

18 січня 2008 року між ПП «ВЛАД» та ОСОБА_6 було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано 20 червня 2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України», реєстраційний номер 31 (а.с.9-12).

Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта оренди від 20 червня 2008 року вказана земельна ділянка передана ПП «ВЛАД» на підставі договору оренди землі від 20 червня 2008 року (а.с.16).

Пунктом 3.7 вказаного договору передбачено, що його дія продовжується на наступні 5 років, якщо жодна зі сторін за три місяці до його закінчення не подала письмово інших пропозицій.

25 січня 2018 ОСОБА_1 звернулася із листом до керівника ПП «ВЛАД» Демченка Ю. ОСОБА_7 , в якому просила, керуючись положеннями Цивільного кодексу України, чинного земельного законодавства України, приписами Договору оренди землі (земельної частки (паю) за кадастровим номером НОМЕР_2 , зареєстрованого 20 червня 2018 року у Кіровоградському відділі КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України», скріпити печаткою та надіслати на її адресу Угоду про розірвання вищезазначеного Договору, в термін до 25 лютого 2018 року (у трьох екземплярах) з 19 червня 2018 року (а.с. 23-24).

08 лютого 2018 року ПП «ВЛАД» надіслав лист, у якому повідомив, що станом на 08 лютого 2018 року відсутні правові підстави для розірвання Договору оренди землі, укладеного 18 січня 2008 року між ПП «ВЛАД» та ОСОБА_1 (а.с. 25-27).

19 квітня 2018 року ПП «ВЛАД» направлено на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 16 квітня 2018 року за вихідним номером 31, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18 січня 2008 року, зареєстрованого 20 червня 2008 року за №31 та внесення змін до нього, що підтверджується фіскальним чеком від 19 квітня 2018 року та описом вкладення до цінного листа (а.с.28-32).

Строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 18 січня 2008 року між ПП ВЛАД» та ОСОБА_1 строком на 10 років, зареєстрованого 20 червня 2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України», закінчився 19 червня 2018 року. Після закінчення строку дії договору ОСОБА_1 з вимогою про звільнення земельної ділянки до позивача не зверталася.

Відповідно до довідки ПП «ВЛАД» від 15 січня 2019 року №6 ОСОБА_1 на підставі договору оренди земельної ділянки від 18 січня 2008 року була нарахована орендна плата за 2018 рік у розмірі 18335 грн. 40 коп. та утримано податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18% у розмірі 3300 грн. 37 коп. та військовий збір у сумі 275 грн. 03 коп. (а.с.132). Тобто, як свідчать письмові докази по справі позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та виконувати обов`язки орендаря, передбаченого договором оренди.

У подальшому, 10 серпня 2018 ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ ОСОБА_2 строком на 49 років, який обчислювався від дня державної реєстрації права оренди (а.с.144-146).

Встановивши, що оспорюваний правочин вчинено з порушенням вимог Закону України «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсним оспорюваного договору оренди землі, укладеного 10 серпня 2018 року між відповідачами, на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду з таких підстав.

Відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно з ч.1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Законом України «Про оренду землі» визначено у тому числі умови укладення, зміни, припинення та поновлення договору оренди землі.

Відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді - ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Право орендаря на продовження договору оренди землі при користуванні земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відтак для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря підлягає захисту відповідно до ст. 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Викладені положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Отже, лише за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ПП «ВЛАД» як орендар належно виконувало свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору повідомило орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою і орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Так, 25 січня 2018 року ОСОБА_1 звернулася до ПП «ВЛАД» з вимогою про направлення на її адресу угоди про розірвання договору оренди землі від 18 січня 2008 року, зареєстрованого 20 червня 2018 року у Кіровоградському відділі КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України». Проте, колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що вказаний лист не можна вважати відмовою у поновленні договору оренди земельної ділянки із ПП «ВЛАД», оскільки у даному листа взагалі не йдеться про поновлення чи відмову у поновленні договору оренди.

Відповідачем направлено лист про направлення на її адресу угоди про розірвання договору оренди, у якому взагалі не зазначено жодних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до пункту 3.2. договору оренди землі від 18 січня 2008 року, договір може бути розірвано за взаємною згодою сторін, або на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду, у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань по договору, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке буде суттєво перешкоджати передбаченому договором використанню земельної ділянки (а.с. 9).

Крім того, матеріали справи не містять доказів щодо звернення ОСОБА_1 після отримання листа від позивача про відмову у розірванні договору оренди до суду з позовом про його розірвання у порядку, передбаченому статтею 31 Закону України «Про оренду землі та пунктом 3.2. договору оренди від 18 січня 2008 року.

Після закінчення строку дії договору оренди землі від 18 січня 2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та позивачем, з вимогою про звільнення земельної ділянки позивачем ОСОБА_1 не зверталася. Тому позивач, виконавши усі умови, передбачені ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та договором про оренду землі, продовжував користуватися земельною ділянкою, маючи обґрунтовані сподівання, що договір оренди пролонговано.

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків оскаржуваного рішення, оскільки ці доводи зводяться до посилання на ті ж самі обставини та наведення обґрунтувань заявлених вимог, які вказані у позовній заяві позивача, яким суд першої інстанції надав належну оцінку в оскаржуваному рішенні і колегія суддів повністю погоджується із цією оцінкою та прийнятим рішенням у даній цивільній справі.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому на підставі статті 375 ЦПК України залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 - 384 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства Костенка Миколи Івановича залишити без задоволення, а рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 14 березня 2019 року без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 6 вересня 2019 року.

Головуючий суддя О.І. Чельник

Судді О.А. Письменний

В.В. Черненко