Постанова

Іменем України

28 серпня 2019 року

м. Київ

справа № 359/3845/17

провадження № 61-27912св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванків»,

відповідач - ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Макрогор»,

третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталія Володимирівна,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванків» на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області у складі судді Вознюка С. М. від 10 липня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Київської області у складі колегії суддів: Іванової І. В., Сліпченка О. І., Гуля В. В., від 12 вересня 2017 року,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванків» (далі - ТОВ «Агрофірма «Іванків») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Макрогор» (далі - ТОВ «Агрофірма «Макрогор») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію правочину.

Позовна заява мотивована тим, що 21 грудня 2010 року ТОВ «Агрофірма «Іванків» уклало з ОСОБА_2 договір оренди належної їй земельної ділянки площею 1,833 га строком на п'ять років, починаючи з дати державної реєстрації цього договору (24 липня 2012 року). У ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. Спірну земельну ділянку успадкувала ОСОБА_1 Орендар належним чином виконував умови цього договору, проте у травні 2017 року йому стало відомо про державну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ «Агрофірма «Макрогор» на підставі укладеного між останнім та ОСОБА_1 договору оренди від 05 квітня 2017 року.

Враховуючи викладене, позивач просив суд визнати недійсним договір оренди від 05 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Макрогор», скасувати рішення про державну реєстрацію цього договору та вирішити питання про розподіл судових витрат.

Короткий зміст оскаржуваних судових рішень

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 липня 2017 року у задоволенні позову ТОВ «Агрофірма «Іванків» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що на момент державної реєстрації права оренди спірної земельної ділянки за позивачем цивільна правоздатність орендодавця ОСОБА_2 була припинена, тому договір оренди від 21 грудня 2010 року є нікчемним. Таким чином, після прийняття спадщини у вигляді спірної земельної ділянки у ОСОБА_1 були відсутні будь-які обов'язки орендодавця, вона мала право на вільне розпорядження земельною ділянкою, тому відсутні правові підстави для визнання недійсним договору оренди землі укладеного 05 квітня 2017 року із ТОВ «Агрофірма «Макрогор».

Ухвалою Апеляційного суду Київської області від 12 вересня 2017 року відхилено апеляційну скаргу ТОВ «Агрофірма «Іванків», рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 липня 2017 року залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що договір оренди земельної ділянки, укладений з позивачем, діяв до грудня 2015 року і на час укладення оспорюваного договору оренди землі у 2017 році припинив свою дію через сплив строку, на який він був укладений. Оскільки позивач не повідомляв про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, укладенням оспорюваного договору не порушені права позивача. Водночас судом виключено з мотивувальної частини посилання на нікчемність укладеного договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

У касаційній скарзі, поданій у жовтні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ТОВ «Агрофірма «Іванків» просить скасувати судові рішення попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення його позову, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди не застосували норми статті 19 Закону України «Про оренду землі» та не врахували, що договір оренди землі від 21 грудня 2010 року після закінчення строку його дії був поновлений до моменту державної реєстрації права власності за новим власником. У порушення вимог закону новий власник земельної ділянки - ОСОБА_1 протягом місяця з дня набуття права власності на неї не повідомила про це орендаря ТОВ «Агрофірма «Іванків» та уклала договір оренди з ТОВ «Агрофірма «Макрогор», порушивши переважне право позивача на поновлення оренди.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 08 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Справу передано до Верховного Суду.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справи між суддями від 10 червня 2019 року справу призначено судді-доповідачеві.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

21 грудня 2010 року між ТОВ «Агрофірма «Іванків» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди належної їй земельної ділянки площею 1,8330 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , яка знаходиться на території Іванківської сільської ради Бориспільського району Київської області. Термін дії договору до 31 грудня 2015 року (пункт 6 договору). Державна реєстрація цього договору відбулась 24 липня 2012 року.

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_2 померла, а ОСОБА_1 прийняла у спадщину вказану земельну ділянку на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 16 лютого 2017 року, того ж дня зареєструвала своє право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень за реєстраційним номером 208.

05 квітня 2017 року ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Макрогор» уклали договір оренди спірної земельної ділянки строком на 17 років.

16 червня 2017 року ТОВ «Агрофірма «Іванків» надіслало на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди землі від 21 грудня 2010 року, заміну сторони у зобов`язанні та внесення змін до нього.

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України(далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України(далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК Українивідносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частиною п'ятою статті 1268 ЦК України встановлено, що незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.

Згідно із частиною п'ятою статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту 28 укладеного між ОСОБА_2 і ТОВ «Агрофірма «Іванків» договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди землі.

Таким чином, у зв'язку зі смертю орендодавця ОСОБА_2 у вересні 2011 року до її спадкоємця ОСОБА_1 перейшли права та обов'язки орендодавця за договором оренди, укладеного із ТОВ «Агрофірма «Іванків», який продовжував свою дію до грудня 2015 року.

Доводи касаційної скарги про те, що строк дії укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма «Іванків» договору оренди спливав 24 липня 2012 року, суперечать пункту 6 цього договору, де визначено строк його дії до 31 грудня 2015 року (а.с. 8-11), тому колегією суддів відхиляються як необґрунтовані.

Безпідставними є доводи касаційної скарги про те, що договір оренди землі від 21 грудня 2010 року був поновлений до лютого 2017 року - моменту державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за новим власником з огляду на норми статті 19 Закону України «Про оренду землі», оскільки статтю 19 цього закону доповнено зазначеною частиною згідно із Законом № 1533-VIII (1533-19) від 20 вересня 2016 року, тобто після виникнення спірних правовідносин.

Невиконання ОСОБА_1 свого обов`язку, передбаченого статтею 148-1 ЗК України, щодо повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку, яка перебуває в оренді, не тягне за собою наслідків у вигляді поновлення дії договору оренди.

Звертаючись до суду із цим позовом, позивач вважав порушеним своє переважне право на поновлення цього договору.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону(у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Вирішуючи спір у цій справі, суди попередніх інстанцій виходили з того, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, дія якого закінчилась 31 грудня 2015 року, не надавши при цьому належних та допустимих доказів відправлення орендарем орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди до закінчення строку дії договору від 21 грудня 2010 року, а тому на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, правильно встановили відсутність правових підстав для визнання недійсним договору оренди землі між орендодавцем та новим орендарем цієї земельної ділянки, що укладений після закінчення дії попереднього договору оренди.

Судові рішення першої та апеляційної інстанцій ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, з повним з`ясуванням судами обставин, що мають значення для справи, відповідністю висновків судів обставинам справи, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Таким чином доводи касаційної скарги про порушення судами норм матеріального та процесуального права є необґрунтованими.

Інші доводи касаційної скарги були предметом розгляду судів та додаткового правового аналізу не потребують, на законність судових рішень не впливають, а зводяться до незгоди заявника із висновками судів, а також спростовуються встановленими вище обставинами справи.

Доводи, наведені в касаційній скарзі, фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду з їх оцінкою.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Іванків» на залишити без задоволення, а рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 липня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Київської області від 12 вересня 2017 року - без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара