КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 липня 2019 року м. Київ

Унікальний номер справи № 761/15883/15

Апеляційне провадження 22-ц/824/10471/2019

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді - доповідача Махлай Л.Д.,

суддів Стрижеуса А.М., Шкоріної О.І.

при секретарі Борисенко Д.В.

сторони

позивач ОСОБА_1

відповідачі Приватне підприємство «Під ключ»

Публічне акціонерне товаристо «АРТЕМ-БАНК»

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу

Пестич Лариса Василівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17 квітня 2019 року, ухвалене під головуванням судді Піхур О.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «Під ключ», публічне акціонерне товариство «Артем-Банк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пестич Лариси Василівни, треті особи: комунальне підприємство «Житомирбудзамовник», товариство з обмеженою відповідальністю «Під ключ» про визнання частково недійсним договору іпотеки майнових прав та зобов`язання вчинити дії,

в с т а н о в и в :

у червні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ПП «Під ключ», ПАТ «АРТЕМ-БАНК», ПН КМНО Пестич Л .В. , в якому з урахуванням уточнення позовних вимог, просив визнати недійсним договір іпотеки № 2 від 14.12.2007 в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 ; зняти заборону відчуження об`єкта нерухомого майна - майнових прав на зазначену квартиру.

В обґрунтування позову зазначав, що 29.05.2009 між ним та ПП «Під ключ» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на вищевказану квартиру, з наступними характеристиками: № квартири НОМЕР_1, кількість кімнат: 3, загальна площа - 125,70 кв.м., 18 поверх, секція 1 . Згідно з пунктом 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за 1 кв.м. складає 9 933,41 грн, в тому числі ПДВ 1 655,57 грн. Загальна вартість майнових прав, що передаються продавцем покупцеві за даним договором складає: 1 248 630,00 грн, в тому числі ПДВ 207 216, 67 грн. Він повністю сплатив вартість майнових прав, проте звернувшись до Реєстраційної служби Головного управління юстиції в місті Києві з метою реєстрації права власності на квартиру дізнався, що у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна зареєстрована заборона № 6236741 на підставі договору іпотеки № 2 № 6102 від 14.12.2007. Вважає, що договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру суперечать вимогам ст. 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки на час укладення договору іпотеки, майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки. Крім того, з урахуванням положень статті 331 ЦК України, до введення об`єкту будівництва в експлуатацію право власності у ПП «Під Ключ» на нього не виникло. За вказаних обставин вважає, що договір іпотеки є недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Останнім рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 17.04.2019 в позові відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПН КМНО Пестич Л .В. судові витрати в розмірі 12 599, 98 грн.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове про задоволення позову. Посилається на неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи. А саме, судом не враховано, що він сплатив повну вартість майнових прав на квартиру та представник ПП «Під ключ» підтвердив дану обставину та визнав позов. Судом не враховано, що ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час укладення договору іпотеки, не визначала майнові права на частину об`єкта незавершеного будівництва як предмет іпотеки. Крім того, суд не звернув уваги на те, що предметом іпотеки може бути один або декілька об`єктів нерухомого майна тільки за умови, якщо нерухоме майно належить на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство установа чи організація, а частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Судом першої інстанції не враховані висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 17.04.2013 у справі № 6-8цс13; від 02.12.2015 у справі № 6-1502цс15; від 25.05.2016 у справі № 6-503цс16. Також вважає висновки суду суперечливими.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ПН КМНО Пестич Л.В. - Серебряков В.Є. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення - без змін посилаючись на законність та обґрунтованість рішення. Зазначає, що у грудні 2007 року майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, могли бути предметом іпотеки у межах діяльності фонду фінансування будівництва, відтак договір відповідає положенням спеціальному закону, а саме Закону України від 19.06.2003 № 978- IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». У постановах Верховного Суду України, на які посилається апелянт, за обставинами справи будівництво нерухомості здійснювалося без створення фондів фінансування будівництва, судом не застосовувався до спірних правовідносин Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а тому ці висновки не можуть застосовуватися у даній справі. Відповідно до акту прийому-передачі майнових прав від 12.12.2008 ПП «Під ключ» передані нежитлові приміщення та майнові права на квартиру № НОМЕР_1 не подавалися. У грудні 2010 року житловий будинок зданий в експлуатацію, проте квартири № НОМЕР_2, НОМЕР_1, НОМЕР_3 даного будинку лишились не реалізованими через фонд фінансування будівництва через велику площу. Квартира № НОМЕР_1 пропонувалась до реалізації через фонд фінансування будівництва, а тому її реалізація можлива тільки при укладенні договору про участь у такому фонді, а не шляхом укладення прямого договору купівлі-продажу майнових прав між генеральним підрядником та позивачем.

У судовому засіданні позивач та його представник ОСОБА_5 підтримали апеляційну скаргу та просили її задовольнити.

Представник ПН КМНО Пестич Л.В. - Серебряков В.Є. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення - без змін з підстав, викладених у відзиві.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про день та час розгляду справи повідомлялися у встановленому законом порядку, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за можливе розгляд справи у їх відсутності, за правилами ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Вислухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з`явилися у судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції, що 10.10.2007 між КП «Житомирбудзамовник» та ПП «Під ключ» укладено договір № 69 генерального підряду на капітальне будівництво. За умовами договору генеральний підрядник зобов`язався власними силами і засобами збудувати та передати замовнику в установлений даним договором строк об`єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою по АДРЕСА_6 відповідно до затвердженої проектної документації та умов даного договору, а замовник зобов`язався надати генеральному підряднику будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об`єкту будівництва та оплатити їх.

14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», правонаступником якого є ПАТ «Артем-Банк», Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник» укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_6 . Відповідно до вказаного договору Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник», як забудовники, зобов`язалися збудувати за замовленням управителя - ПАТ «Артем-Банк» житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_6 , ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування (квартири в об`єкті будівництва, які після завершення будівництва стають окремим майном та майнові права на які належать КП «Житомирбудзамовник» і відповідно до протоколу розподілу площ в об`єкті будівництва та переліку № 1, № 2, № 3, № 4, які є невід`ємною частиною договору № 1 від 14.12.2007) довірителям, а управитель зобов`язався здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва.

З метою забезпечення належного виконання зобов`язань по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва від 14.12.2007 цього ж дня між Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзамовник» (іпотекодавці) та ТОВ «Артем-Банк» (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки № 2, який посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пестич Л.В. Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцям майнові права на об`єкт будівництва, загальною площею 53 566,82 кв.м, який знаходиться за адресою АДРЕСА_6 , у тому числі об`єкти інвестування в об`єкті будівництва, які після завершення будівництва стають окремим майном, а саме: квартири згідно Переліку № 1, офісні приміщення згідно Переліку № 2, нежитлові приміщення згідно Переліку № 3, машиномісця згідно Переліку № 4, будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок та в інтересах довірителів згідно договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007, договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007.

У переліку об`єктів інвестування, переданих в іпотеку вказано квартира № НОМЕР_1 , кількість кімнат - 5 , загальна площа - 310,54 кв.м, 18 поверх.

29.05.2009 між ПП «Під ключ» та ОСОБА_1 укладено договір № 86/110/щ купівлі-продажу майнових прав, згідно з яким ОСОБА_1 придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , кількість кімнат 3, загальна площа - 125,70 кв.м. поверх 18, секція 1.

24.12.2010 житловий будинок по АДРЕСА_6 зданий в експлуатацію, про що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва 24.12.2010 виданий сертифікат відповідності КВ 000562.

26.04.2012 між Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ» укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, згідно якого КП «Житомирзамовник» передало, а ТОВ «Під-ключ» прийняло на себе права та обов`язки КП «Житомирбудзамовник» за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006.

03.12.2012 ОСОБА_1 сплатив повну суму за спірну квартиру, про що складено акт № 109 про здійснення остаточних розрахунків та ПП «Під ключ» видано довідку № 109 від 03.12.2012, що підтверджує обставину повного розрахунку.

Листом від 14.08.2013 ТОВ «Під-Ключ» повідомило ПАТ «Артем-Банк» про неможливість реалізації приміщень № НОМЕР_2, НОМЕР_1 , НОМЕР_3 в будинку АДРЕСА_6 через фонд фінансування будівництва у зв`язку з великою площею цих приміщень (283,80 кв.м, 310,54 кв.м., 198,23 кв.м).В зв`язку з чим забудовником було прийнято рішення про їх перепланування шляхом поділу на декілька квартир меншої площі, що потягло за собою зміну нумерації квартир, яка станом на 14.08.2013 не співпадає з нумерацією квартир у фонді фінансування будівництва.

03.04.2015 позивач звернувся до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві з заявою про проведення державної реєстрації права власності на квартиру, що розташована в АДРЕСА_8 .

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві від 26.05.2015 позивачу відмовлено у державній реєстрації права власності на квартиру з посиланням на те, що у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на будинок АДРЕСА_6 на підставі договору іпотеки від 14.12.2007, власниками якого є Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзабудовник».

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з відсутності правових підстав для визнання договору іпотеки недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони відповідають встановленим обставинам справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавств, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 236 цього ж Кодексу нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Дана норма встановлює загальне правило, за яким правочини як оспорювані, так і нікчемні, вважаються недійсними не з моменту встановлення або визнання цього факту судом, а з моменту його вчинення.

Відтак, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Відповідно до ст. 15 ЦК України та ст. 4 ЦПК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтями 1 та 3 ЦПК України в редакції, яка була чинною на час звернення з позовом також передбачено, що метою цивільного судочинства є захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

З аналізу зазначених норм вбачається, що підстава недійсності правочину має існувати в момент укладення такого правочину та у разі звернення до суду з позовом особи, яка не є стороною оспорюваного правочину, ця особа має обґрунтувати які її права чи інтереси були порушені саме при укладенні договору.

Відтак суд в першу чергу має встановити, чи були порушені права чи інтереси заявника при укладенні оспорюваного договору, та лише після встановлення цих обставин вирішувати питання про те, чи є правові підстави для визнання договору недійсним.

За матеріалами справи встановлено, що оспорюваний позивачем договір іпотеки укладено 14.12.2007 між Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзамовник» (іпотекодавці) та ТОВ «Артем-Банк», правонаступником якого є ПАТ «Артем-Банк», (іпотекодержатель) з метою забезпечення належного виконання зобов`язань по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_6 , який укладений між ТОВ «Артем-Банк», Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник».

ОСОБА_1 уклав договір купівлі-продажу майнових прав, згідно з яким придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1 29.05.2009, а сплатив повну вартість за придбані майнові права 03.12.2012.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» уразі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Відповідно до актів прийому - передачі майнових прав від 12.12.2008, 05.02.2009, 18.02.2009, 24.02.2009 КП «Житомирбудзамовник» передало майнові права на житлові та нежитлові приміщення, що знаходяться у житловому будинку по АДРЕСА_6 в рахунок оплати за договором генерального підряду на будівництво від 10.10.2007 ПП «Під ключ» відповідно до переліку цих об`єктів.

Відтак на час передачі майнових прав ПП «Під ключ» ці майнові права були обтяжені іпотекою та іпотека була дійсною для набувача цих майнових прав.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав з ОСОБА_1 ПП «Під ключ» мало повідомити покупця про те, що майнові права обтяжені іпотекою. Як зазначає позивач продавець не повідомив його про наявність договору іпотеки.

Судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорюване право. Права чи інтереси позивача на час укладення договору іпотеки не були порушені та і не могли бути порушені, оскільки останній придбав майнові права, які є предметом іпотеки, лише через рік і п`ять місяців після укладення договору іпотеки. Відтак суд не може переглядати відповідність договору іпотеки вимогам чинного на час його укладення законодавства за позовом особи, права та інтереси якої не були порушені на час укладення договору. Такий перегляд може бути здійснений за позовом сторін договору чи їх правонаступників.

За вказаних обставин колегія суддів не вважає за необхідне надавати аналіз положенням ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки, та Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Незважаючи на те, що суд першої інстанції вдався до оцінки відповідності договору іпотеки вимогам чинного на час його укладення законодавства, суд виходив з того, що права позивача не були порушені, оскільки останній на час укладення договору іпотеки не мав будь - яких майнових прав та набув такі права вже після укладення оспорюваного договору. Оскільки такі висновки суду є правильними колегія суддів не вбачає підстав для скасування чи зміни рішення суду.

Та обставина, що іпотека перешкоджає позивачу оформити право власності на квартиру, майнові права на яку він придбав, не може бути підставою для визнання договору іпотеки недійсним, оскільки позивач має інший спосіб захисту порушеного права.

За таких обставин колегія суддів прийшла до висновку, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, суд,

п о с т а н о в и в :

апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17 квітня 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня проголошення постанови до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до цього суду.

Повний текст постанови виготовлений 30.07.2019.

Головуючий Л. Д. Махлай

Судді А. М. Стрижеус

О. І. Шкоріна