Справа № 476/1022/18 Головуючий суду першої інстанції Чернякова Н.В.
Провадження № 22-ц/812/1260/19 Суддя-доповідач апеляційного суду Царюк Л.М.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 липня 2019 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Царюк Л.М.,

суддів: Прокопчук Л.М., Самчишиної Н.В.,

із секретарем судового засідання - Гавор В.Б.,

за участю: представника позивача - ОСОБА_3

представника відповідача - Мишеніної О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник ОСОБА_3 , на рішення Єланецького районного суду Миколаївської області від 11 червня 2019 року, ухвалене під головуванням судді Чернякової Н.В., в залі судового засідання в смт. Єланець, о 14 год. 11 хв., повний текст якого виготовлений 20 червня 2019 року, за позовом ОСОБА_2 до Фермерського господарства «Дельта» (далі - ФГ «Дельта») про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

19 листопада 2018 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ФГ «Дельта» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати.

Доводи позовної заяви обґрунтовувала тим, 01 січня 2012 року між нею та відповідачем укладено договір оренди належної їй на підставі державного акту серії НОМЕР_1 від 09 жовтня 2000 року земельної ділянки площею 5,27 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах Водяно-Лоринської сільської ради Єланецького району Миколаївської області, строком на 49 років з 01 січня 2012 року по 31 грудня 2061 року.

Під час укладення вищевказаного договору оренди землі сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, зокрема, щодо розміру орендної плати, що становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка діяла на момент укладення договору, порядку та строків розрахунку по орендній платі.

Посилаючись на те, що відповідач з моменту підписання договору оренди систематично не сплачував орендну плату, а саме за період з 2012 року по 2017 рік включно, просила стягнути заборгованість по орендній платі в межах позовної давності за 2015-2017 роки в розмірі 19 401,87 грн., пеню за прострочення виплати орендної плати у розмірі 64 174,52 грн., розірвати вищевказаний договір оренди землі від 01 січня 2012 року та стягнути з відповідача на її користь понесені судові витрати.

Рішенням Єланецького районного суду Миколаївської області від 11 червня 2019 року в задоволенні позову ОСОБА_2 до ФГ «Дельта» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати відмовлено в повному обсязі.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, місцевий суд виходив із того, що на спростування тверджень позивачки про систематичну несплату їй орендної плати відповідачем надано розписку від 24 січня 2011 року, витяг із Книги розрахунків по земельним часткам та касовий ордер, з яких вбачається, що позивачкою отримано від відповідача 200 000 грн. в рахунок орендної плати за 2011-2031 роки.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що оскільки виплата орендної плати наперед не суперечить ні умовам договору оренди, який не містить з цього приводу заборони, ні актам цивільного законодавства ст.ст. 531, 762 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст. 21 Закону України «Про оренду землі», заборгованість по орендній платі за договором оренди від 01 січня 2012 року за 2015-2017 роки відсутня, а тому не погодився з доводами позивача про існування такої заборгованості та як наслідок розірвання договору оренди землі.

Не погодившись із вказаним рішенням місцевого суду Шиян Г.В. , в інтересах якої діє представник ОСОБА_3 , оскаржила його в апеляційному порядку, де посилаючись на його незаконність, грубе порушення норм матеріального та процесуального законодавства, просила рішення Єланецького районного суду Миколаївської області від 11 червня 2019 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовувала тим, що укладений між сторонами 01 січня 2012 року договір оренди землі набув чинності 25 травня 2012 року, тобто з моменту проведення державної реєстрації, але в період дії договірних відносин вона не отримала жодних орендних платежів за використання земельної ділянки.

Витребувані відомості з центральної бази даних Державного реєстру фізичних осіб ДПА України про суми виплачених доходів в період з 01 січня 2011 року по 01 січня 2017 року містять інформацію про виплачені їй за передачу майна в лізинг відповідачем орендної плати, проте ця інформація сформована на підставі поданих звітів відповідачем, які подавались ФГ «Дельта», але жодного доказу виплачених сум орендних платежів, які фігурують у відомостях з центральної бази даних, де б містились підписи позивача в отриманні таких сум коштів, сторона відповідача до суду не надала.

Скаржник також зазначала, що сторона відповідача взагалі не надала до суду жодного доказу виплати орендних платежів в період дії договору з 2012 року по 2017 рік, хоча умовами договору передбачено внесення орендної плати щорічно до 31 грудня кожного року, та наголошувала на тому, що, передавши в оренду земельну ділянку, вона розраховувала на отримання орендних платежів щорічно.

Як і розписка, так і надані представником відповідача копія Книги розрахунку по земельних частках та копія видаткового касового ордеру, складені у 2011 році, тобто за рік до укладення договору оренди землі та за 1,5 року до набрання чинності договірними відносинами між сторонами та породження ними обопільних прав та обов`язків, а тому жодного відношення до договірних відносин не мають. Отже, з наданих представником відповідача доказів сплати орендних платежів неможливо дійти висновку про те, що відповідач наперед сплатив належну суму за договором оренди, який було укладено лише через рік після отримання грошей.

Відповідач правом надати відзив на апеляційну скаргу не скористався.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково із наступних підстав.

За приписами ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Рішення суду в повній мірі таким вимогам закону не відповідає.

Судом встановлено, що за договором оренди земельної частки (паю), укладеного між сторонами 01 січня 2012 року орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну частку (пай) розміром 5,27 га у тому числі ріллі 5,27 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розміщена в межах Водяно-Лоринської сільської ради Єланецького району Миколаївської області. Строк оренди встановлено з 01 січня 2012 року по 31 грудня 2061 року.

Договір було зареєстровано у відділі Держкомзему у Єланецькому районі Миколаївської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25 травня 2012 року за № 00486.

З виписки з книги розрахунків по земельних паях вбачається, що ОСОБА_2 та ОСОБА_5 отримали за 2011-2031 роки готівкою 200 000 грн., 2 420 грн. та «січка» 200 грн.

Зі змісту розписки від 24 січня 2011 року встановлено, що ОСОБА_2 від Мішеніна Павла Володимировича орендну плату за користування земельною ділянкою в сумі 200 000 грн.

Дані касового ордеру свідчать про те, що ОСОБА_2 в 2011 році отримала 200 000 грн. як орендну плату за користування земельною ділянкою за 2011- 2031 роки від ФГ «Дельта».

Відповідно до ст.ст. 12, 13 ЦК України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено п.1 ч. 1 ст.11 ЦК України.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 15 зазначеного Закону визначені істотні умови договору оренди, серед яких є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Як встановлено районним судом, в договорі оренди, укладеному між ФГ «Дельта» та позивачем, у справі визначено, що розмір річної орендної плати складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка діяла на момент укладення договору (62346,60 за договором) (п. 9 Договору).

За Договором обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції та вноситься до 31 грудня кожного року. У разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0.5% несплаченої суми за кожний день прострочення (пункти 10,11,13 Договору).

Пунктом 12 Договору визначено, що розмір орендної плати не переглядається.

Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Статтею 654 Цивільного кодексу України (який є загальним нормативно-правовим актом, що регулює зобов`язальні правовідносини) визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Судом першої інстанції встановлено, що в п. 35 Договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Тобто одностороння зміна умов договору не допускається.

Окрім того, за ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Таким чином, законодавством України чітко визначено, що розмір та порядок виплати орендної плати встановлюється у договорі оренди.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції погодився з позицією відповідача та дійшов висновку, що позивач отримала орендну плату за вказаним договором оренди землі у розмірі 200 000 грн. наперед.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (ст. 531 ЦК України).

Отже за положеннями ст. 531 ЦК України відповідач не позбавлений можливості виконати свій обов`язок достроково, проте якщо це передбачено умовами договору, які за приписами ст. 526 ЦК України повинні виконуватися належним чином.

Договором між сторонами було узгоджено сплату орендної плати щорічно до 31 грудня. Будь-яких змін до умов договору сторони не вносили, а тому умови договору на час звернення позивача до суду з вказаним позовом залишалися не змінними.

Крім того, докази, що надані відповідачем на підтвердження виплати орендної плати за вказаним договором не є достовірними та достатніми в розумінні ст.ст. 79,80 ЦПК України.

Так, позивач заперечувала отримання 200 000 грн. в рахунок виплати орендної плати, стверджуючи, що отримувала за розпискою від відповідача 20 000 грн. в січні 2011 року за те що відповідач користувався її земельною ділянкою до укладення договору оренди, тобто до 2012 року.

Факт користування земельною ділянкою позивача до укладення договору оренди, ФГ «Дельта» не заперечувало, послалось на те, що державний акт на право власності на землю позивача був старого зразка без зазначення кадастрового номеру земельної ділянки, що позбавляло можливості зареєструвати договір оренди.

З наданої відповідачем виписки з книги розрахунків по земельних паях, що на думку відповідача підтверджує виплату зазначеної суми коштів, зазначено дві особи - ОСОБА_2 та ОСОБА_5 які отримали за 2011-2031 роки готівкою 200 000 грн., 2 420 грн. та січки на 200 грн. Отже кому яка сума та за що виплачувалася розмежувати не можливо.

Наявність розписки від 24 січня 2011 року, яку видано ОСОБА_2 про отримання від Мишеніна Павла Володимировича орендної плати за користування земельною ділянкою позивачем не заперечується, однак стверджується, що сума в розписці була зазначена 20 000 грн., а «0» дописаний іншою особою так, що сума в розписці стала 200 000 грн.

Дані касового ордеру про те, що ОСОБА_2 в 2011 році отримала 200 000 грн. як орендну плату за користування земельною ділянкою за 2011- 2031 роки від ФГ «Дельта», позивач також заперечує.

Відсутня зазначена суми виплат й у відомостях з центральної бази даних Державного реєстру фізичних осіб ДПА України про суми виплачених доходів в період з 01 січня 2011 року по 01 січня 2017 року, яку було надано позивачем. Інформацію, що міститься в цих відомостях, про виплачені позивачеві за передачу майна в лізинг суми доходів, а саме: за 2011 рік - 2881,28 грн., за 2012 рік - 3959,56 грн., за 2013 рік - 6135,33 грн., за 2014 рік - 4430 грн., за 2015 рік - 5000 грн., за 2016 рік - 6211,17 грн., за 2017 рік - 10000 грн. з пояснень представника ФГ «Дельта» не можуть бути взяті до уваги, оскільки зазначені суми позивачу як орендна плата не сплачувалися, а зазначалися суми доходу з для податкового розрахунку з урахуванням раніше виплаченої суми 200 000 грн., яка не була оподаткована.

Таким чином всі документи, що надавав відповідач суду на підтвердження своїх заперечень датовані 2011 роком, тобто до укладення сторонами договору оренди землі від 01 січня 2012 року, тобто на час здійснення зазначених виплат між сторонами не було правовідносин, що випливають з договору оренди, а відтак на 2011 рік у відповідача був відсутній обов`язок щодо виплати орендної плати за вказаним договором оренди землі.

Згідно із ч. 1 ст. 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

З урахування встановлених обставин та наведених норм права, колегія суддів вважає, що орендар ФГ «Дельта» не виконував своїх обов`язків щодо виплати орендної плати орендодавцю ОСОБА_2 до 31 грудня кожного року протягом 2015-2017 років, які були передбачені договором оренди землі ДВ-03 від 01 січня 2012 року.

За приписами ст. 24 Закону орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Положеннями ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки, дана обставина може бути підставою для розірвання такого договору.

Крім того, згідно із ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

З урахуванням викладеного рішення суду першої інстанції на підставі п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_2 просила розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 01 січня 2012 року у зв`язку з систематичною невиплатою орендної плати та стягнути орендну плату за цим договором за 2015 - 2017 роки в загальному розмірі 19 401,87 грн., обраховуючи орендну плату відповідно до технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки.

Між тим, колегія суддів не погоджується з такими розрахунками заборгованості по орендній платі, оскільки зміна індексації нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичну зміну умов договорів щодо розміру орендної плати, а відтак і відповідного донарахування.

Зокрема, відповідно до пунктів 9, 11 Договору за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю до 31 грудня кожного року орендну плату у грошовій формі у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка діяла на момент укладання договору, що в грошовому вигляді складає 3 117, 33 грн. Орендна плата вноситься не пізніш як до 31 грудня кожного року.

Таким чином заборгованість по орендній платі за 2015-2017 року складає 9 351,99 грн. ( 3 117,33х 3) та саме ця сума підлягає стягненню з відповідача на користь ОСОБА_2 .

Також позивач просила стягнути пеню за несвоєчасну виплату орендної плати, яка передбачена п. 13 Договору у розмірі 0.5% несплаченої суми за кожен день прострочення.

За приписами ч. 3 ст. 549 ЦК України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Отже вимоги про стягнення пені відповідають умовам договору та з урахуванням періоду заборгованості по сплаті орендної плати пеня складає: 2015 рік - 16 33,.81 грн. ( 3 117,33 х 1048 х 0,5%); 2016 рік - 10 645,68 грн. (3 117,33 х 683 х 0,5%); 2017 рік - 4 956,55 грн. (3 117,33 х 318 х 0.5%), а загалом 31 937,94 грн.

Таким чином розмір пені за несвоєчасно сплачену орендну плату значно перевищує розмір заборгованості по орендній платі, тобто збитків, які завдані позивачу.

Відповідно до ч. 3 ст. 551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

З огляду на положення цієї норми закону та встановлених обставин, колегія суддів дійшла до переконання, що розмір пені, підлягає зменшенню з 31 037,94 грн. до 9 000 грн., що буде співмірною цивільно-правовою відповідальністю за невиконання умов договору по сплаті орендної плати у розмірі 9 351,99 грн.

Оскільки встановлено, що відповідачем протягом 2015-2017 років не виконувалися умови договору по виплаті позивачу орендної плати за користування земельною ділянкою, що вважається системною невиплатою, внаслідок чого ОСОБА_2 була позбавлена можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа - ФГ «Дельта», договір оренди землі ДВ-03 від 01 січня 2012 року підлягає достроковому розірванню.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України підлягають перерозподілу між сторонами судові витрати пропорційно розміру задоволених вимог. З ФГ «Дельта» підлягає стягненню на користь ОСОБА_2 1 105,41 грн. витрати по сплаті судового збору при зверненні з позовом до суду першої інстанції та 1 658,12 грн. за подання апеляційної скарги, а всього 2 763,53 грн.

Керуючись ст. ст. 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Єланецького районного суду Миколаївської області від 11 червня 2019 року скасувати та ухвалити у справі нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Стягнути з Фермерського господарства «Дельта», місцезнаходження якого за адресою: Миколаївська область Єланецький район с. Возсіятськое вул. Шкільна, буд. 4, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 3182877 на користь ОСОБА_2 , проживаючої за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 , заборгованість по орендній платі за період 2015-2017 роки за договором оренди землі ДВ-03, укладеному 01 січня 2012 року, у розмірі 9 351 (дев`ять тисяч триста п`ятдесят одна) грн. 99 коп., пеню за несвоєчасну виплату орендної плати - 9 000 (дев`ять тисяч) грн. та 2 763 грн. 53 коп. судових витрат.

Договір оренди землі ДВ-03, укладений 01 січня 2012 року, між ОСОБА_2 (орендодавець) та Фермерським господарством «Дельта» в особі голови Мишеніна Павла Володимировича (орендар) про передачу в строкове платне користування земельної ділянки загальною площею 5.27 га кадастровий номер НОМЕР_2 , що розташована на території Водяно-Лоринської сільської ради Єланецького району Миколаївської області, достроково розірвати.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту в порядку та випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Л.М. Царюк

Л.М. Прокопчук

Н.В. Самчишина

Повний текст постанови складено 24 липня 2019 року.