Номер провадження 2/754/779/19
РІШЕННЯ

Іменем України

09 липня 2019 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді Скрипки О.І.

при секретарі Моторенко К.О.

за участю

представників позивача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

відповідача ОСОБА_3 ,

представника відповідача ОСОБА_4 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Києві цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець-6» до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних та інфляційних нарахувань та за зустрічною позовною заявою ОСОБА_3 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець-6» про визнання права власності на частку, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСББ «Мотозаводець-6» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних та інфляційних нарахувань.

Свої вимоги позивач мотивує тим, що 01.06.2001 року між ЖБК «Мотозаводець-6» та відповідачем було укладено договір № 5 оренди нежитлового приміщення строком на 49 років. 21.06.2002 року між відповідачем та ЖБК «Мотозаводець-6» було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди про зміну сторони на ОСББ «Мотозаводець-6» в зв`язку з реорганізацією ЖБК.

Як зазначає позивач, відповідач в порушення п.п.3, 8, 10 договору оренди не сплачує належні до сплати суми орендної плати більше трьох років, в зв`язку з чим у неї виникла заборгованість в розмірі 66 271,13 грн., нараховані інфляційні втрати за прострочення орендної плати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 11 918,99 грн., 3 % річних за прострочення орендної плати за вказаний період в розмірі 2796,95 грн.

Крім того, за даними, що містяться у Висновку № 64/79/11 експертного будівельно-технічного дослідження від 28.11.2011 року, а також у Висновку експерта за результатами проведеного експертного будівельно-технічного дослідження від 14.04.2015 року № 12/11-15, відповідач без належних правових підстав здійснила перепланування (реконструкцію) орендованих приміщень та незаконно збільшила площу орендованих приміщень з 35,8 кв.м. до 46,96 кв.м. без отримання належної згоди членів житлово-будівельного кооперативу, в подальшому співвласників ОСББ, внесення відповідних змін до договору оренди та/або укладення додаткових угод тощо.

На думку позивача, вказані обставини в їх сукупності свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору, в тому числі щодо несплати орендної плати (неоплата більше трьох років), через що ОСББ завдано реальних збитків у вигляді матеріальних втрат від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами в розмірі недоотриманих сум орендної плати за користування нежитловим приміщенням, що на сьогодні перебуває у володінні та користуванні відповідача, а також про істотне порушення умов договору на предмет реконструкції орендованого приміщення, збільшення його площі без дотримання належної процедури та погодження з членами ЖБК, в подальшому співвласників ОСББ.

Посилаючись на викладені обставини, позивач просить задовольнити його вимоги та розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року, укладений між ЖБК «Мотозаводець-6» та ОСОБА_3 , а також стягнути з відповідача заборгованість в розмірі 66 271,13 грн., нараховані інфляційні втрати за прострочення орендної плати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 11 918,99 грн., 3 % річних за прострочення орендної плати за вказаний період в розмірі 2796,95 грн. та судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 3200,00 грн.

Ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва Шевчука О.П. від 17.10.2017 року відкрито провадження у справі та призначено судове засідання.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.01.2018 року, справа за єдиним унікальним номером 754/13450/17, номер провадження 2/754/1921/18, передана судді Скрипці О.І. у зв`язку зі звільненням судді ОСОБА_5 .

Ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва Скрипки О.І. від 22.01.2018 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду.

30.03.2018 року до суду надійшов відзив відповідача на позовну заяву. У даному відзиві відповідач зазначає про те, що укладаючи договір вона та позивач скористались наданим ст.ст.6, 627 ЦК України правом врегулювати свої відносини на власний розсуд та вільно укладати договір таким чином, про що зазначили в п.1 договору, що договір є цивільно-правової угодою і укладений відповідно до вимог ЦК України та ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Згідно п.8 договору, орендна плата визначається сторонами на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади Деснянського району м.Києва, що затверджується сесією Деснянської районної в м.Києві ради і на момент укладення договору складає 7 грн. за 1 кв.м. Наразі, затвердження Методики не здійснюється виконавчими органами районів м.Києва, а покладено на Київську міську раду. Рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 року № 34/6250 та в подальшому рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 затверджено положення про оренду майна територіальної громади м.Києва, яким в свою чергу визначається Методика розрахунку орендної плати за майно територіальної громади м.Києва, яка, як і вказані рішення мають застосовуватись до спірних правовідносин.

Також, відповідач вказує на те, що 27.04.2015 року нею та позивачем погоджено порядок розрахунку орендної плати за користування нежитловим приміщенням згідно договору, яким визначено, що орендна ставка розраховується на підставі Положення про оренду майна територіальної громади м.Києва з травня 2015 року та встановлено вартість оренди в розмірі 942,93 грн. Крім того, позивачем не враховано акт звірки розрахунків, в якому було погоджено нарахування орендної плати з встановленою п.11 рішення Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 зниженою 50% ставкою по орендній платі та погоджено поточну заборгованість в розмірі 2878,95 грн. станом на 01.02.2016 року. Відтак, відповідач стверджує, що враховуючи дату подання позовної заяви, розрахунок заборгованості може бути здійснений позивачем не раніше, як починаючи з 12.10.2014 року. а з урахуванням акту звірки розрахунок заборгованості необхідно здійснювати з 01.02.2016 року. В цілому ж відповідач погоджується з розрахунком орендної плати, наданим позивачем, за виключенням інфляційної складової. Відповідач звертає увагу на те, що сума заборгованості за період з 16.06.2014 року по 31.08.2014 року включена в суму заборгованості згідно графіку реструктуризації заборгованості по орендній платі, який погоджено сторонами Додатком № 1 про реструктуризацію заборгованості, тому позивач фактично двічі здійснює нарахування орендної плати за вказаний період.

Відповідач зауважила і на те, що в період з 01.02.2016 року та станом на 29.03.2018 року нею сплачено по орендній платі 34 861,73 грн., в той час, як нараховано за цей період 34 861,73 грн. Тобто, заборгованість по орендній платі відсутня.

Щодо правомірності здійснених поліпшень, реконструкції та добудови відповідач зазначає про те, що відповідно до п.3 договору оренди сторони погодили, що вона приймає в строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення для розміщення продовольчого магазину. За час оренди приміщення вона не просто сплачувала кошти за оренду, а також здійснила за власні кошти значні поліпшення у вказаному приміщенні. Згідно з експертним дослідженням № 64/79/1 від 28.11.2011 року та поповерховим планом, виготовленим Київським міським бюро технічної інвентаризації, орендоване приміщення на момент укладення договору оренди мало статус додаткового проходу до ліфтового холу через тамбур та просто не могло використовуватись за цільовим призначенням як магазин. На загальних зборах членів ЖБК «Мотозаводець-6» від 29.11.1993 року (протокол № 16) було прийнято рішення щодо здачі в оренду додаткового проходу (приміщення) 8-го під`їзду для облаштування продовольчого магазину, а пізніше 20.06.1996 року було отримано відповідний лист-погодження Ватутінської районної державної адміністрації. 01.06.2001 року позивач надав згоду на добудову, перебудову та реконструкцію приміщення та виконання поліпшення з облаштування вхідної групи під магазин за адресою: АДРЕСА_4, 8-й під`їзд. Після проведення робіт по добудові приміщення згідно дозволу від 01.06.2001 року та його поліпшення згідно акту виконаних робіт від 28.07.2002 року фактично змінилось функціональне призначення орендованого приміщення - замість допоміжного приміщення, призначеного для проходу до ліфтового холу, після його реконструкції воно стало основним приміщенням підприємства роздрібної торгівлі та його можна було використовувати в якості магазину. Окрім того, з протоколу правління № 48 від 26.01.2011 року вбачається, що правлінням позивача була погоджена заява відповідача про перерахунок орендної плати без нарахування оренди на площу, яка була добудована за власний рахунок. Повідомленням позивача від 15.07.2012 року на неї (відповідача) було покладено повноваження замовника по оформленню дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень, в тому числі і орендованих приміщень, площею 46 кв.м. з послідуючим введенням в експлуатацію та одержанням декларації про готовність будівельних робіт. 06.03.2013 року позивач направив лист до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м.Києва, яким повідомив про те, що не заперечує проти реконструкції приміщення № 444, що знаходиться в оренді відповідача, зазначивши при цьому площу приміщення 46,2 кв.м. Таким чином, на даний час орендоване приміщення № 444, враховуючи виконані за її власний рахунок поліпшення, є новоствореним об`єктом нерухомого майна, яке за зобов`язанням позивача у 2013 році нею було введено в експлуатацію за власні кошти. 17.08.2013 року Інспекцією зареєстрована декларація № КВ 44 про готовність об`єкту № 444 до експлуатації.

З урахуванням вищенаведеного, відповідач вважає, що твердження позивача щодо відсутності у неї правових підстав для здійснення реконструкції та про завдання збитків ОСББ у вигляді матеріальних втрат є такими, що не відповідають дійсності. Крім того, укладений договір не зобов`язує її здійснювати погодження з позивачем поліпшень, реконструкцій, технічного переозброєння (добудову, переобладнання тощо) згідно ч.2 п.16 договору.

Щодо звірки розрахунків відповідач вказала на те, що позивач не виставляв їй рахунків на сплату оренди, а акти здачі-прийняття наданих послуг за спірний період надійшли один раз через поштове відправлення, а саме акти за період з травня 2016 року по листопад 2016 року. При цьому, суми орендної плати, вказані в актах є меншими, ніж вказані позивачем у розрахунку заборгованості за цей же період, різниця становить 4177,50 грн. Крім того, в лютому 2017 року вона зверталась до позивача з листом для врегулювання розбіжностей, які виникли в нарахуваннях, однак відповіді не отримала. 22.02.2018 року вона звернулась до позивача з проханням надати акт звірки взаєморозрахунків по орендній платі за 2017 рік, однак жодної відповіді їй не було надано.

Відтак, відповідач стверджує, що за весь спірній період сторони один раз провели звірку взаєморозрахунків по договору оренди та оформили акт звірки станом на лютий 2016 року. Згідно даного акту сума заборгованості склала 2879,95 грн., яка повністю нею сплачена на початку березня 2016 року та починаючи з березня 2016 року вона не мала заборгованості, натомість, мала місце переплата.

Відповідач заперечує проти нарахування штрафних санкцій, вказуючи на те, що позивачем в розрахунках не враховані здійснені нею оплати, а також, що розрахунки позивача щодо нарахування орендної плати відрізняються від її розрахунків.

Відповідач також не визнала вимоги позивача про розірвання договору оренди, вказуючи на те, що вона тривалий час орендує вказане приміщення, протягом усього часу оренди сплачує орендну плату та комунальні послуги, передбачені договором оренди. Вона погоджується з тим фактом, що в певні періоди у неї виникала заборгованість зі сплати орендної плати, однак, уся заборгованість повністю погашалась, на даний час заборгованості немає. Окрім того, позивачем не виконувались умови договору оренди та діючого законодавства та не надавались рахунки на сплату орендної плати, акти здачі-прийняття послуг, акти взаємозвірки розрахунків, а також позивач не реагує на її письмові звернення, що призводить до неточностей та розбіжностей в сумах нарахувань орендної плати та сумах здійснених оплат.

Також, відповідач зазначила, що згодна сплатити інфляційне збільшення суми боргу та 3 % річних, які реально мають місце, однак їх розмір, зазначений позивачем, є необґрунтованим. Посилання ж позивача як на істотне порушення умов договору - проведення поліпшень є необґрунтованим та не знаходить законодавчого закріплення, оскільки ст.651 ЦК України не містить такої умови.

Посилаючись на викладене, відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними та просить відмовити в їх задоволенні.

05.04.2018 року до суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_3 до ОСББ «Мотозаводець-6» про визнання права власності на частку. Свої вимоги ОСОБА_3 мотивує викладеними у відзиві обставинами, а також тим, що у період з 2001 року по 2013 рік нею проведено ряд ремонтних робіт, вона доклала значних зусиль та коштів для покращення стану приміщення, провела ряд робіт для належного використання приміщення за призначенням. Фактично, вона здійснила такі роботи, які якісно збільшили вартість приміщення на ринку. Так, згідно з висновком експерта № 03-2018/2 від 23.08.2018 року до моменту проведення поліпшень вищевказані приміщення не мали статусу окремого об`єкта нерухомості.

Роботи по добудові приміщення збільшили його площу майже на 30 % (11,7 кв.м.). Згідно вказаного висновку орендовані приміщення після проведення нею робіт з їх реконструкції та поліпшення набули нових ознак, що істотно відрізняють їх від приміщення в стані до проведення зазначених робіт. До моменту проведення робіт з реконструкції вказаних нежитлових приміщень в будинку вхідна група була представлена лише сходами та не мала ознак приміщення, а після добудови набула статусу приміщення. Фактично, в результаті добудови конструктивні елементи приміщення вийшли за межі несучих стін будівлі.

Відповідач зазначає про те, що згідно висновку експерта № 03-2018/2 від 28.03.2018 року вартість групи приміщень під`їзду АДРЕСА_4 , загальною площею 35,9 кв.м., що були передані їй в довгострокову оренду, до проведення їх поліпшень станом на момент проведення експертизи складає 391 596 грн., а вартість реконструйованої групи приміщень станом на дату проведення експертизи складає 909 308 грн. Отже, вартість приміщення збільшилась більше ніж удвічі. Згідно вказаного висновку, експертом встановлено, що питома вага частки орендаря на момент проведення експертизи складає 57 %, а частка орендодавця - 43 %.

Таким чином, на думку відповідача, оскільки нею за згодою позивача були проведені роботи по поліпшенню, реконструкції та добудові приміщення, внаслідок чого приміщення збільшило свою площу, змінило функціональне призначення, а також змінило статус з допоміжних приміщень на нежитлове приміщення, набуло нових ознак, то в результаті її робіт було створено нову річ, а тому з урахуванням понесених нею витрат вона має право на частку в цій новоствореній речі.

Посилаючись на викладені обставини, відповідач просить задовольнити її вимоги та визнати за нею право власності на 57/100 частин нежитлового приміщення АДРЕСА_5 , загальною площею 46,2 кв.м., а також зобов`язати позивача внести зміни до п.3 договору оренди від 01.06.2001 року № 5 та зменшити площу орендованого приміщення, визначивши її у розмірі 19,87 кв.м.

12.04.2018 року до суду надійшла відповідь представника позивача ОСОБА_1 на відзив відповідача, в якому представник позивача вказує на помилковість розрахунків відповідача щодо обчислення розміру інфляції при визначенні розміру орендної плати. Крім того, відповідачем помилково застосовується Рішення Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280, оскільки пропозицій від відповідача щодо застосування його вимог не надходило, такі умови не погоджувались.

Представник позивача зауважила на те, що відповідач, вказуючи на ті обставини, що вона, користуючись орендованим майном, здійснила його реконструкцію, що проведена без дотримання належної процедури, без рішення загальних зборів співвласників ОСББ, підтвердила ті обставини, що своїми умисними діями істотно порушила права співвласників ОСББ на користування, розпорядження спільним майном та виключне право учасників на загальних зборах вирішувати питання проведення реконструкції спільного майна, що є істотною підставою для розірвання такого договору, оскільки укладаючи договір сторона ОСББ на підставі належно оформленого рішення зборів співвласників не надавала згоди на реконструкцію орендованого майна, а відтак дані умови свідчать про істотну зміну обставин, якими особи керувались при укладанні договору, що згідно ст.652 ЦК України є підставою для розірвання договору. Представник позивача вказала і на те, що протоколів № 16 від 29.11.1993 року та № 20 від 01.01.2001 року, на які посилається відповідач, не існує, а дозвіл від 01.06.2001 року про згоду на реконструкцію приміщення не відповідає вимогам чинного на той час законодавства. У даному відзиві представник позивача також наполягала, що відповідачем орендна плата не вносилась, про що свідчить акт від 31.08.2017 року, та вважала, що позовні вимоги є обґрунтованими і доведеними та підлягають задоволенню в повному обсязі, оскільки порушення відповідачем умов договору оренди зі сплати орендної плати та реконструкції приміщення є істотними порушеннями, внаслідок чого сторона позивача значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди, а саме на отримання відповідних сум орендної плати, а також на повернення приміщення в тому стані, в якому воно було передано відповідачу. Також, представник позивача зауважила, що рішенням загальних зборів співвласників ОСББ «Мотозаводець-6» від 27.09.2017 року, протокол № 27/09, вирішено розірвати договір оренди з відповідачем.

06.07.2018 року до суду надійшли додаткові пояснення відповідача з урахуванням поданих сторонами документів, в яких відповідач зазначає про те, що твердження позивача про те, що нею не сплачувалась орендна плата не відповідає дійсності та спростовується наданими нею документами. Крім того, жодна з перерахованих сум в якості оплати за оренду приміщення позивачем не була повернута на рахунок платника як неприйнята. Тобто, кошти які поступили за орендну плату, були зараховані в ОСББ як дохід від оренди згідно договору № 5 від 01.06.2001 року. Окрім того, з акту звірки взаєморозрахунків станом на січень 2016 року вбачається, що позивач підтверджує надходження коштів за оренду та враховує суми оплат, здійснені нею.

На думку відповідача, враховуючи те, що орендна плата сплачується, заборгованість відсутня, а нежитлове приміщення не знищене та знаходиться у стані, що є значно кращим, ніж на момент його отримання за актом приймання-передачі від 01.06.2001 року, посилання позивача, як на підставу розірвання договору на ч.2 ст.651 ЦК України, є безпідставними, а позовні вимоги надуманими. Крім того, безпідставним є посилання позивача, як на підставу розірвання договору, на рішення загальних зборів співвласників ОСББ «Мотозаводець-6», оскільки така підстава розірвання договору оренди не передбачена ні умовами договору оренди, ні умовами діючого законодавства.

19.11.2018 року до суду надійшов відзив представника позивача ОСОБА_1 на зустрічний позов, в якому вона заперечує проти вимог ОСОБА_3 . Так, представник позивача зазначає про те, що відповідач надає недостовірну інформацію, що підтверджує неналежними та недопустимими доказами. Представник позивача вважає, що з матеріалів справи вбачається, що договір оренди був укладений самовільно, з перевищенням повноважень зі сторони орендодавця ЖБК «Мотозаводець-6» в особі заступника голови правління ОСОБА_9 без згоди (рішення) правління і без рішення загальних зборів членів ЖБК, а головою правління ЖБК була сама відповідач. Письмова згода, на яку посилається відповідач, є неналежним доказом, оскільки, зокрема, документ не датовано, не визначено об`єкт оренди, на оренду якого особи, що поставили свої підписи, дають згоду. Крім того, два аркуші містять відомості про те, що підписи жителів засвідчені ОСОБА_3 09.07.1995 року, тобто, за шість років до укладання самого договору оренди. Що стосується листа Ватутінської районної державної адміністрації м.Києва від 20.06.1996 року, то даний лист являє собою звичайну відповідь органу влади про те, що такий не матиме заперечень за умови оформлення проектної документації у встановленому порядку. Крім того, даний лист містить посилання на неіснуючий протокол зборів № 17 від 26.01.1996 року та неіснуючий протокол зборів № 16 від 29.11.1993 року.

Представник позивача вказала і на те, що жодного погодження на реконструкцію приміщення не могло бути, оскільки проектна документація не була оформлена у встановленому порядку саме під розміщення продовольчого магазину, зокрема, наданий проект від 1995 року було розроблено на приміщення за адресою: АДРЕСА_6 , в той час, як спірне приміщення занегодиться за адресою: АДРЕСА_4. Архітектурно-планувальна частина такого проекту була дійсна до 23.01.1998 року. Також, як вбачається з відомостей Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, на частину якого відповідача намагається визнати право власності, то дату початку будівництва вказано 03.08.2013 року, а датою закінчення 12.03.2013 року, що свідчить про недостовірність даних фактичним обставинам справи. В свою чергу, дані обставини підтверджують, що відповідач здійснила реконструкцію орендованого майна без дотримання належної процедури такої реконструкції, без проведення процедури погодження реконструкції на загальних зборах та оформлення відповідних протоколів та без згоди (рішення) співвласників багатоквартирного будинку, що мають виключне право на розпорядження та користування спільним майном та вирішення питання про реконструкцію, що свідчить про нікчемність таких поліпшень, а тому зустрічний позов є необґрунтованим.

Щодо висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 28.03.2018 року № 03-2018/2, то представник відповідача вважає, що він не може бути прийнятий до уваги судом, оскільки він не містить відомостей, що відображають фактичні обставини справи для правильного та справедливого її вирішення. Підставами для цього є те, що вихідні дані та документи, якими оперував експерт, є суперечливими, неправдивими, частина таких документів взагалі не існує, частину документів експерт невірно тлумачить і придає їм юридичної сили, якої вони не мають. Посилаючись на викладене, представник позивача просила відмовити в задоволенні зустрічного позову.

22.01.2019 року до суду надійшла відповідь відповідача на відзив на зустрічну позовну заяву. У даній відповіді відповідач зазначає про існування на момент укладення договору оренди протоколу № 20. Однак, за його наявність на даний час ОСОБА_3 відповідати не може, оскільки оригінали всіх протоколів ЖБК наразі перебувають в ОСББ «Мотозаводець-6». При цьому, посилаючись на відсутність цього протоколу, на підставі якого було укладено договір оренди, позивач суперечить сам собі, оскільки висуваючи вимоги про розірвання договору оренди він визнає його укладеним. Крім того, по даному договору ОСББ 17 років отримувало орендну плату, надавало свої акти виконаних робіт, акти звірки, розрахунки та інші документи щодо сплати та користування нежитловим приміщенням. Інші доводи представника позивача, вказані у відзиві, відповідач вважає також необґрунтованими і такими, що суперечать наявним доказам по справі, які свідчать про те, що продовольчий магазин розміщений в орендованому приміщення та функціонує цілком законно.

15.05.2019 року ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва провадження у справі зупинено до розгляду заяви про відвід головуючого.

20.05.2019 року ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва провадження у справі відновлено.

В судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1 та ОСОБА_2 позовні вимоги підтримали та просили про їх задоволення, вимоги зустрічного позову не визнали та просили відмовити в їх задоволенні в повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_3 та її представник ОСОБА_4 проти задоволення первісного позову заперечували, просили про задоволення зустрічного позову в повному обсязі.

Заслухавши пояснення сторін та їх представників, допитавши свідка, дослідивши матеріали справи, всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об`єктивному розгляді справи, зібрані по справі докази, керуючись законом, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню, в той час, як наявні підстави для задоволення зустрічного позову, з наступних підстав.

Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, 01.06.2001 року між ЖБК «Мотозаводець-6» та відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір № 5 оренди нежитлового приміщення, відповідно до п.1 якого предметом договору є нежитлове приміщення, розміром 35,9 кв.м., що належить орендодавцю, і знаходиться в будинку № АДРЕСА_4 , яке на підставі рішення правління житлово-будівельного кооперативу «Мотозаводець-6» від 01.06.2001 року (протокол № 20) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування для розміщення продовольчого магазину (а.с.59-61 т.1).

Згідно п.8 даного договору, орендна плата визначається сторонами на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади Деснянського району м.Києва, що затверджується сесією Деснянської районної в м.Києві ради, і на момент укладення договору складає 7 грн. за 1 кв.м.

Пунктом 9 сторони погодили, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Відповідно п.16 договору оренди сторони визначили, що орендар має право поліпшувати орендоване нежитлове приміщення і здійснювати за власний рахунок його реконструкцію, технічне переозброєння (добудову, переобладнання та ін.).

Пунктом 17 договору орендар зобов`язався використовувати орендоване нежитлове приміщення у відповідності з його призначенням, визначеним договором; своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату, визначену договором; утримувати орендоване приміщення в справному стані.

Відповідно до п.п.20, 22, 23 договору, одностороння відмова від договору оренди нежитлового приміщення не допускається. Договір оренди нежитлового приміщення може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди нежитлового приміщення може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно п.24 договору оренди, він діє з 01.06.2001 року до 31.05.2050 року включно строком 49 років.

21.06.2002 року між сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до вказаного договору, відповідно до якої починаючи з 21.06.2002 року права і обов`язки за договором № 1 нежитлового приміщення від 01.06.2001 року переходить від ЖБК «Мотозаводець-6» до ОСББ «Мотозаводець-6». Оплата оренди за договором від 01.06.2001 року здійснюється орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця. Ця угода вступає в дію з 21.06.2002 року і діє до закінчення терміну основного договору (а.с.58).

Позивач просить розірвати вказаний договір оренди, посилаючись на суттєві порушення відповідачем умов договору оренди, а саме - несплата орендної плати, а також проведення реконструкції приміщення без відповідних погоджень, що є істотними порушеннями, внаслідок чого сторона позивача значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди, а саме на отримання відповідних сум орендної плати, а також на повернення приміщення в тому стані, в якому воно було передано відповідачу.

Відповідач проти вказаних тверджень заперечувала, вказуючи на те, що орендна плата нею сплачується, а проведена реконструкція відбулась за згоди позивача.

Суд вважає, що доводи позивача не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду, з огляду на наступне.

Відповідно до ст.6 ЦК України, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Положення частин першої, другої і третьої цієї статті застосовуються і до односторонніх правочинів.

За ст.627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Також, згідно ч.1 ст.526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 3 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

В ст. 653 ЦК України закріплено правові наслідки зміни або розірвання договору. Зокрема, у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно зі ст.782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Отже, вина відповідача у зобов`язальних правовідносинах презюмується, якщо він не доведе відсутності своєї вини, тобто не доведе належними та допустимими доказами сплату орендних платежів або не доведе іншого розміру заборгованості.

Виходячи з вищенаведених норм матеріального права, саме відповідач зобов`язаний був надати суду докази виконання ним своїх зобов`язань за договором найму або неможливості користуватися майном з незалежних від нього обставин.

В судовому засіданні представники позивача просили про задоволення позову, вказуючи на те, що з вересня 2014 року відповідач не сплачує оренду плату, внаслідок чого у неї утворилась заборгованість за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 66 271,13 грн.

Зазначені доводи представників позивача спростовуються наступними доказами.

Так, дійсно відповідно до додатку № 1 до угоди від 15.08.2014 року про реструктуризацію заборгованості за договором № 5 від 01.06.2001 року, сторонами було визначено графік погашення заборгованості по орендній платі станом на 15.08.2014 року в сумі 10887,68 грн. строком по серпень 2017 року (а.с.99 т.1). Тобто, позивач своїм правом на розірвання договору не скористався, погодившись на реструктуризацію боргу.

Також, згідно двостороннього акту звірки взаєморозрахунків станом на 01.01.2015 року залишок боргу становив 2879,95 грн. (а.с.98 т.1).

З наданих відповідачем виписки з рахунку, а також платіжних доручень за березень 2016 року, липень 2015 року, травень 2016 року, листопад 2016 року, залишок боргу було погашено достроково в листопаді 2016 року (а.с.100-105 т.1).

Також, з наданих відповідачем виписок з рахунку та платіжних доручень за лютий 2016 року, березень 2016 року, травень 2016 року, червень 2016 року, серпень 2016 року, жовтень 2016 року, грудень 2016 року, липень 2017 року, серпень 2017 року, жовтень 2017 року, листопад 2017 року, грудень 2017 року, лютий 2018 року, березень 2018 року, відповідачем здійснювалася як поточна сплата орендної плати, так і погашення заборгованості за угодою про реструктуризацію (а.с.122-137 т.1).

Твердження представників позивача про те, що зазначені платіжні доручення неможливо врахувати, оскільки вони сплачені не ОСОБА_3 , як фізичною особою, а ФОП ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_10 , суд до уваги не приймає, оскільки всі вказані платіжні доручення містять призначення платежу "оплата за оренду приміщення згідно договору № 5 від 01.06.2001 року". Крім того, ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_3 є однією особою, відтак, таке зазначення не є суттєвим, виходячи з призначення платежу. Сплата ФОП ОСОБА_10 орендної плати здійснена на підставі договору по співробітництво з ФОП ОСОБА_3 , що зазначено у платіжному дорученні про сплату орендної плати.

Слід зауважити і на те, що позивачем жодна з вказаних оплат не була повернута платнику через його неналежність, відтак, позивач вважав вказані оплати прийнятними та належними.

Крім того, суд критично ставиться і до розрахунків позивача щодо розміру орендної плати, оскільки відповідно до актів здачі-прийняття наданих послуг за період з травня 2016 року по листопад 2016 року, сума оредної плати, вказана у них позивачем, значно менша суми, яку позивач зазначає у розрахунку заборгованості, поданому суду, за вказаний період (а.с.76, 115-118 т.1).

Що стосується посилань сторін щодо розміру орендної плати, то зазначені посилання виходять за межі предмету та підстав позову, а тому дослідженню при даному судовому розгляді не підлягають. Сторони мають можливість визначитись з цим питанням в позасудовому порядку відповідно до умов договору.

Враховуючи наведене, суд не вбачає підстав для розірвання договору оренди через несплату відповідачем орендних платежів, оскільки така несплата не знайшла свого підтвердження під час судового розгляду. Належних та допустимих розрахунків розміру заборгованості з урахуванням проведених відповідачем платежів представниками позивача не надано, доводи відповідача не спростовано.

Відтак, відсутні правові підстави і для стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в розмірі 66 271,13 грн. Вимоги ж про стягнення 3% річних на підставі ст. 625 ЦК України та інфляційних втрат є похідними від вимог про стягнення заборгованості, тому також не підлягають задоволенню.

Щодо посилань представників позивача в обґрунтування вимог про розірвання договору оренди на суттєве порушення відповідачем умов договору, а саме проведення реконструкції без дозволу орендодавця, то суд також вважає їх безпідставними, виходячи з наступного.

Так, відповідно до п.1 оспорюваного правочину, предметом договору є нежитлове приміщення, розміром 35,9 кв.м., що належить орендодавцю, і знаходиться в будинку № АДРЕСА_4 , яке на підставі рішення правління житлово-будівельного кооперативу «Мотозаводець-6» від 01.06.2001 року (протокол № 20) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування для розміщення продовольчого магазину (а.с.59-61 т.1).

Згідно п.16 договору оренди сторони досягли згоди, що орендар має право поліпшувати орендоване нежитлове приміщення і здійснювати за власний рахунок його реконструкцію, технічне переозброєння (добудову, переобладнання та ін.).

Пунктом 17 договору орендар зобов`язався використовувати орендоване нежитлове приміщення у відповідності з його призначенням, визначеним договором; своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату, визначену договором; утримувати орендоване приміщення в справному стані.

Згідно дозволу ОСББ «Мотозаводець-6» від 01.06.2001 року, на підставі заяви ОСОБА_3 надано дозвіл на добудову, перебудову та реконструкцію приміщення та виконання поліпшення облаштування вхідної групи під магазин за адресою: АДРЕСА_4 , 8-ий під`їзд, яке надано в оренду згідно договору від 01.06.2001 року (а.с.107 т.1).

Відповідно до акту прийому-передачі орендованого приміщення до договору № 5 від 01.06.2001 року, ЖБК «Мотозаводець-6» передало, а ОСОБА_3 прийняла у довгострокову оренду приміщення 8-го під`їзду площею 35,9 кв.м. в будинку № АДРЕСА_4 для використання на умовах договору оренди № 5 від 01.60.2001 року. В результаті обстеження зазначеного приміщення встановлено, що за призначенням згідно вказаного договору, тобто використовувати під магазин, приміщення можливо тільки після виконання ряду робіт, а саме:

-будівництво рампи та облаштування рампи та сходів;

-утеплення та гідро, шумоізоляція стін, підлоги та стелі;

-оздоблення приміщення вхідною групою;

-монтаж вікон та дверей;

-монтаж інженерних систем по електрифікації приміщення;

-виконання санітарно-технічних робіт;

-монтаж системи теплопостачання та кондиціювання приміщення;

-прокладка кабелю та підключення телефонної лінії;

-монтаж охоронної та протипожежної систем;

-декоративне оздоблення фасаду вхідної групи приміщення;

-внутрішні роботи по оздобленню приміщення;

-декоративне оздоблення інтер`єру приміщення (а.с.172 т.1).

Згідно акту про добудову приміщення по АДРЕСА_4 , станом на 25.04.2002 року орендарем ОСОБА_3 виконано роботи по добудові орендованого приміщення, в результаті чого площа збільшилась на 11,7 кв.м. (а.с.174 т.1).

Як вбачається з акту виконаних робіт від 28.07.2002 року, згідно дозволу на добудову та поліпшення приміщення від 30.05.2001 року в приміщенні 47,5 кв.м. орендарем ОСОБА_3 в орендованому приміщенні за адресою: АДРЕСА_4 , виконані роботи по поліпшенню приміщення, а саме:

-будівництво рампи та облаштування рампи та сходів;

-утеплення та гідро, шумоізоляція стін, підлоги та стелі;

-оздоблення приміщення вхідною групою;

-монтаж вікон та дверей;

-монтаж інженерних систем по електрифікації приміщення;

-виконання санітарно-технічних робіт;

-монтаж системи теплопостачання та кондиціювання приміщення;

-прокладка кабелю та підключення телефонної лінії;

-монтаж охоронної та протипожежної систем;

-декоративне оздоблення фасаду вхідної групи приміщення;

-внутрішні роботи по оздобленню приміщення;

-декоративне оздоблення інтер`єру приміщення (а.с.108 т.1).

Згідно витягу з протоколу № 48 від 26.01.2011 року вирішено перерахувати ОСОБА_3 орендну плату згідно чинного законодавства без урахування добудови (а.с.109 т.1).

Відповідно до повідомлення ОСББ Мотозаводець-6» від 15.07.2012 року № 13, враховуючи, що між ОСББ та ОСОБА_3 укладено довгостроковий договір оренди нежитлового приміщення, розташоване в 8-му під`їзді будинку № АДРЕСА_4 , орендодавець покладає повноваження на ОСОБА_3 , як замовника, по оформленню дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень, в тому числі орендованих, площею 46 кв.м., з послідуючим введенням в експлуатацію та одержанням декларації про готовність будівельних робіт. Витрати, пов`язані з переліком вищезазначених робіт, покладено на орендаря (а.с.110 т.1).

Також, 15.07.2012 року між ОСББ «Мотозаводець-6» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду № 2 до договору оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року, відповідно до якої договір оренди доповнено п.15.1 в наступній редакції: «Орендодавець передає права замовника орендарю з правом вчиняти юридичні та інші дії стосовно здійснення свого права:

-проведення реконструкції орендованого нежитлового приміщення № АДРЕСА_11 площею 46 кв.м. та об`єднання з групою приміщень № АДРЕСА_7, АДРЕСА_8, АДРЕСА_9;

-оформлення дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень № АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8, АДРЕСА_9 з орендованим приміщенням № АДРЕСА_11 площею 46 кв.м., що розташовані у 8-му під`їзді будинку № АДРЕСА_4 .

Ця додаткова угода з моменту набрання нею чинності є невід`ємною частиною договору оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року.

Ця додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами» (а.с.178 т.1).

Згідно листа ОСББ «Мотозаводець-6» до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м.Києва № 54 від 06.03.2013 року, ОСББ «Мотозаводець-6» не заперечує проти реконструкції приміщення № АДРЕСА_11, що знаходиться в оренді ОСОБА_3 на підставі договору від 01.06.2001 року. Після реконструкції загальна площа приміщення № АДРЕСА_11 складає 46,2 кв.м. (а.с.111 т.1).

Як вбачається з листа Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 21.04.2016 року № 5040 (И-2016), згідно Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої в ІДАБК у м.Києві 24.04.2013 року № КВ 50, були прийняті в експлуатацію нежитлові приміщення № АДРЕСА_7, АДРЕСА_8, АДРЕСА_9 площею 171,9 кв.м. Також було прийнято нежитлове приміщення № АДРЕСА_11 площею 46,2 кв.м. В 2003 році на замовлення ОСББ «Мотозаводець-6» (лист підписаний головою ОСОБА_3 ) була проведена інвентаризація нежитлових приміщень, яким відповідно до вимог «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» були присвоєні № 441-АДРЕСА_11. Зміни в вхідних групах фасаду будинку № АДРЕСА_4 були прийняті в експлуатацію Актом УДАБК м.Києва № 120 від 15.05.1995 року і узгоджені з Ватутінською РДА. Бюро видало технічну документацію на нежитлові приміщення № АДРЕСА_10-АДРЕСА_11, виготовлену в установленому порядку станом на 22.07.2003 року на підставі замовлення від ОСББ «Мотозаводець-6» (а.с.232 т.2).

Згідно листа Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м.Києві на запит Деснянської районної в м.Києві державної адміністрації від 03.02.2016 року № 10/26-32/0302/02/1, Інспекція зареєструвала подані замовником будівництва ОСОБА_3 декларацію про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція нежитлового приміщення № АДРЕСА_11 (літ. А) на АДРЕСА_4» за № КВ 62 від 02.08.2013 року. В подальшому Інспекція зареєструвала подану замовником декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція нежитлового приміщення № АДРЕСА_11 (літ. А) на АДРЕСА_4» за № КВ 44 від 19.08.2013 року (а.с.248 т.2).

Аналізуючи вказані документи як кожен окремо, так і в їх сукупності, суд вважає, що вони однозначно та достовірно свідчать про те, що реконструкція спірного приміщення АДРЕСА_11 відбувалась зі згоди позивача. Відтак, посилання представників позивача на даний час про те, що відповідач незаконно, без жодних дозволів в порушення умов договору оренди здійснила реконструкцію, є безпідставними, а тому суд їх відхиляє і не вважає такими, що дають підстави для задоволення вимог позивача.

Посилання представників позивача на довідку № 6 від 21.01.2019 року суд не приймає до уваги, оскільки, як вбачається з цієї довідки, згідно даних книги обліку протоколів ЖБК «Мотозаводець-6» за звітний період 1993 року встановлено, що в ній відсутній протокол № 16 від 29.11.1993 року рішення загальних зборів членів ЖБК «Мотозаводець-6» про передачу в оренду додаткового проходу; згідно даних книги обліку протоколів правління ЖБК «Мотозаводець-6» за звітний період 2001 року встановлено, що в ній відсутній протокол № 20 від 01.06.2001 року рішення правління ЖБК «Мотозаводець-6» про передачу нежитлового приміщення розміром 35,9 кв.м. (а.с.215 т.2). Однак, представник позивача ОСОБА_1 , посилаючись на вищезазначені у довідці журнали, під час судового розгляду їх для огляду не надала, їх копії до матеріалів справи не долучила. Відтак, зазначені посилання є не недоведеними.

Також, посилання представників позивача в обґрунтування вимог на протокол № 27/09 загальних зборів співвласників ОСББ «Мотозаводець-6» від 27.09.2017 року, відповідно до якого на зборах прийнято рішення про розірвання спірного договору оренди, суд відхиляє як таке, що підстав для задоволення позову не дає, оскільки умовами договору оренди не передбачено такий порядок його розірвання.

Інші твердження представників позивача, зокрема про те, що заступник голови ОСОБА_9 не мала повноважень на передачу спірного майна в оренду, наявність виправлень в документах ЖБК тощо, виходять за межі предмету та підстав позову, а тому відсутні підстави для їх дослідження та врахування при вирішенні даного спору.

Покази свідка ОСОБА_12 суд не враховує, оскільки зазначені покази не підтверджуються матеріалами справи. Крім того, свідок зазначила, що у 2001 році на зборах ЖБК вона не була. Свідок зазначила, що зверталась зі скаргою на реконструкцію у під"їзді і вона вважає, що порушено право всіх мешканців.

Однак, суд критично ставиться до цих тверджень, оскільки під час судового розгляду представниками позивача не доведено, що будь-хто з мешканців будинку заперечував проти розміщення продовольчого магазину чи взагалі передання нежитлового приміщення в оренду. Слід зауважити, що спірне приміщення знаходиться в самому будинку ОСББ, відтак, рекострукція в ньому проводилась відкрито та очевидно, однах жодних зборів за весь час існування магазину та проведення реконструкції з приводу незгоди з діяльністю ОСОБА_3 не збиралось, жодних дій, які б свідчили про незгоду мешканців чи керівництва ОСББ, не вчинялось, навпаки, ОСББ було надано відповідачу дозволи на реконструкцію.

Таким чином, аналізуючи зібрані по справі докази в світлі наведених правових норм, суд приходить до висновку, що позивачем в обґрунтування вимог первісного позову не надано належних та допустимих доказів, а його підстави не ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, а тому суд відмовляє в задоволенні вимог ОСББ «Мотозаводець-6» в повному обсязі.

Що стосується вимог зустрічного позову, то суд вважає, що доводи відповідача є обґрунтованими, з огляду на наступне.

Так, на час укладення сторонами договору на оренду індивідуально визначеного нерухомого майна діяв Цивільний Кодекс УРСР в редакції 1963 року, стаття 272 якого передбачала, що в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором.

Таким чином, ні умовами договору оренди, укладеного сторонами, ні нормами діючого на час виникнення правовідносин сторін, не було передбачено, що у орендаря виникає право власності на реконструйоване нерухоме майно або на новозбудоване майно.

Частиною 4 статті 778 ЦК України передбачено, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Вказана норма набрала законної сили з 1 січня 2004 року.

Однак, оскільки після 01.01.2004 року позивачем надавались відповідачу дозволи на проведення реконструкції, оформлення проектно-будівельної документації, а також враховуючи тривалість робіт з реконструкції та дату введення рекоструйованого приміщення в експлуатацію, суд вважає можливим застосувати до правовідносин сторін ч. 4 ст. 778 ЦК України, оскільки настання наслідків, передбачених вказаною нормою матеріального права, можливе тільки у тому випадку, якщо нова річ створена наймачем за згодою наймодавця, який усвідомлював або повинен був усвідомлювати настання таких наслідків, що має місце в даному випадку.

Крім того, згідно ч. 1 ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 2 вказаної вище статті, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна), якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Положеннями частини 1 ст. 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України).

Частиною 1 статті 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк

Згідно ст. 776 ЦК України, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до ч. 1 ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Частиною 3 вказаної вище статті передбачено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

За змістом ч. 4 ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За статтею 355 ЦК України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

Згідно з ч.ч. 2, 4, 5 ст. 357 ЦК України, якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного з співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна. Співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності. Поліпшення спільного майна, які можна відокремити, є власністю того з співвласників, який їх зробив, якщо інше не встановлено домовленістю співвласників.

Так, як встановлено судом, і вказаним обставинам вище надана відповідна оцінка, відповідач на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року отримала у користування та володіння спірне нежитлове приміщення АДРЕСА_11 . Зазначене приміщення надавалось за умови проведення реконструкції вказаного приміщення для цільового призначення - розміщення продуктового магазину. Відповідна реконструкція відповідачем за згоди позивача була проведена. Як вбачається з листа Згідно листа Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м.Києві на запит Деснянської районної в м.Києві державної адміністрації від 03.02.2016 року № 10/26-32/0302/02/1, Інспекція зареєструвала подані замовником будівництва ОСОБА_3 декларацію про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція нежитлового приміщення № АДРЕСА_11 (літ. А) на АДРЕСА_4» за № КВ 62 від 02.08.2013 року. В подальшому Інспекція зареєструвала подану замовником декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція нежитлового приміщення № АДРЕСА_11 (літ. А) на АДРЕСА_4» за № КВ 44 від 19.08.2013 року (а.с.248 т.2). Як вказаний лист, так і самі декларації свідчать про те, що реконструйоване спірне приміщення введено в експлуатацію (а.с.179-181, 183-185 т.1).

За висновком експертного будівельно-технічного дослідження, складеного 28.11.2011 року експертом Черніним Я.О., за результатами проведених замірів нежитлових приміщень у 8-му під`їзді на першому поверсі житлового будинку № АДРЕСА_4 на момент проведення дослідження з врахуванням фактичного розташування становить: група № АДРЕСА_11 - 46,96 кв.м.

Нежитлові приміщення № АДРЕСА_11 площею 46,96 кв.м., враховуючи виконані поліпшення та архітектурно-планувальні рішення, на момент проведення дослідження, є новоствореним об`єктом нерухомого майна та не можна відокремити поліпшення від нього без завдання шкоди.

Приміщення групи № АДРЕСА_11, площею 35,8 кв.м., що було первісно отримано в оренду ОСОБА_3 , враховуючи недоліки (застереження в акті прийому-передачі від 10.06.2001 року до договору оренди) з якими воно було отримано в оренду, не могли б використовуватись під магазин продовольчих товарів, так як їх технічний стан та відсутність оснащення інженерними системами не відповідало вимогам ДБН.

Залишкова вартість «балансова» орендованої ОСОБА_3 групи нежитлового приміщення № АДРЕСА_11, площею 46,96 кв.м., з врахуванням виконаних поліпшень на момент проведення досліджень становить 389 909 грн. Залишкова «балансова» вартість вказаної групи нежитлових приміщень за рахунок поліпшень, виконаних ОСОБА_3 збільшилась на 211 553 грн.

Розмір часток ОСОБА_3 та ОСББ «Мотозаводець-6» в об`єкті спільної власності - в групі нежитлових приміщень № АДРЕСА_11, враховуючи, що вказане приміщення є складовою торгівельного комплексу, становить для ОСОБА_3 - 54/100 частки, ОСББ «Мотозаводець-6» - 46/100 частки (а.с.143-155 т.2).

Відповідно до висновку експерта за результатами проведеного додаткового експертного будівельно-технічного дослідження від 14.04.2015 року № 12/11-15, складеного експертом Черніним Я.О., розмір часток для ОСОБА_3 60/100 та ОСББ «Мотозаводець-6» 40/100 частки в об`єкті спільної власності в колишній групі нежитлових приміщень № АДРЕСА_11 з урахуванням зміни конструктивних рішень вхідної групи.

Загальна залишкова вартість орендованого ОСОБА_3 нежитлового приміщення № АДРЕСА_11 площею 46,2 кв.м. з урахуванням виконаних поліпшень на момент проведення додаткової експертизи становить 700 333 грн., в тому числі вартість без поліпшень 282 879 грн., вартість поліпшень 417 454 грн. (а.с.156-161 т.2).

Згідно висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 28.03.2018 року № 03-2018/2, складеного судовим експертом Шкребтій В.Г ., залишкова вартість групи приміщень під`їзду АДРЕСА_4 загальною площею 35,9 кв.м., що були передані ОСОБА_3 в довгострокову оренду, до проведення їх поліпшень станом на момент проведення експертизи складає 391 596 грн. Ринкова вартість групи нежитлових приміщень АДРЕСА_11 загальною площею 46,2 кв.м., що була реконструйована ОСОБА_3 , визначена в рамках порівняльного методичного підходу, в цінах станом на дату проведення експертизи складає 909 308 грн.

Орендовані ОСОБА_3 приміщення після проведення робіт з їх реконструкції та поліпшенню набули нових ознак, що істотно відрізняють їх від приміщень в стані до проведення зазначених робіт та які полягають у фактичному збільшенні їх площі на майже 30 % (10,3 кв.м.) та переобладнанню допоміжних приміщень житлового будинку у продовольчий магазин по АДРЕСА_4 .

На даний час група нежитлових приміщень № АДРЕСА_11 та АДРЕСА_9 формують єдину групу приміщень з функціональним призначенням продовольчий магазин, який має один фасадний вхід/вихід через сходи, які, в свою чергу, примикають до групи приміщень № АДРЕСА_11, як наслідок, відокремити групу приміщень № АДРЕСА_11 без блокування суміжної групи нежитлових приміщень № АДРЕСА_9 та продовольчого магазину в цілому неможливо.

За результатами проведених розрахунків питома вага частки орендаря ОСОБА_3 на момент проведення експертизи складає 57 %, відповідно, частка орендодавця ОСББ «Мотозаводець-6» складатиме 43 % (а.с.192-245 т.1).

Вказаний акт експерта, на який, як на підставу зустрічного позову посилається відповідач та відповідно до якого визначає розмір часток, позивачем у встановленому порядку не спростовано, з клопотаннями про проведення судової експертизи в рамках даної справи представники позивача до суду не звертались. Відтак, зазначений звіт суд приймає до уваги.

Відповідач просить задовольнити її вимоги, посилаючись на правомірність проведення нею реконструкції нежитлового приміщення, фактичного створення нової речі внаслідок її проведення та значного збільшення вартості нерухомого майна.

Враховуючи надані висновки експерта, виходячи зі змісту вимог зустрічного позову та встановлених під час судового розгляду обставин, суд вважає, що вимоги зустрічного позову є обґрунтованими і такими, що повністю підтверджені належними та допустимими доказами.

Таким чином, аналізуючи зібрані по справі докази в світлі наведених правових норм, суд приходить до висновку про те, що позивачем не доведено вимоги первісного позову, а тому відмовляє в його задоволенні, в той час, як вимоги зустрічного позову є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню в зв`язку з наявність правових підстав.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 22, 627-629, 651, 653, 759, 778 ЦК України, ст.ст. 1-13, 76- 81, 141, 209-211, 247, 258-259, 263-265, 268, 354-355 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець-6» до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних та інфляційних нарахувань - відмовити.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець-6» про визнання права власності на частку - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІПН НОМЕР_3 , зареєстрованою за адресою: АДРЕСА_13 , право власності на 57/100 частки нежитлового приміщення №АДРЕСА_11 , що знаходиться у АДРЕСА_4 , загальною площею 46,2 кв.м.

Зобов`язати Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець-6» () внести зміни в п.3 Договору оренди від 01 червня 2001 року №5 та зменшити площу орендованого приміщення, визначивши її у розмірі 19,87 кв.м.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено та підписано 16 липня 2019 року.

Суддя