Провадження № 22-ц/812/1283/19 Доповідач апеляційної інстанції-Данилова О.О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2019 року м. Миколаїв

справа № 201/4481/16-ц

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого Данилової О.О.,

суддів: Коломієць В.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем Лівшенком О.С.,

переглянувши в апеляційному порядку цивільну справу за позовом

ОСОБА_1 до

акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк»,

товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ»

(третя особа - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондар І.М.)

про визнання правочину недійсним

за апеляційною скаргою

акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк»

на заочне рішення Южноукраїнського міського суду Миколаївської області, ухвалене 14 березня 2019 року суддею Франчук О.Д. в приміщенні цього ж суду (повне рішення складено 27 березня 2019 року)

У С Т А Н О В И В:

В березні 2016 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ПАТ КБ «ПриватБанк» (перейменований на АТ КБ «ПриватБанк») та ТОВ "ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ" про визнання правочину недійсним.

Позивач зазначав, що 7 вересня 2007 року уклав з ПАТ КБ «ПриватБанк» кредитний договір, за яким отримав 64 000 доларів США кредитних коштів строком до 7 вересня 2017 року. Цього ж дня на забезпечення виконання кредитних зобов`язань укладено договір іпотеки, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 . За судовим рішенням банк набув право продажу предмета іпотеки від свого імені іншій особі з наданням повноважень, необхідних для вчинення правочину. 30 жовтня 2015 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ "ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ" укладено договір купівлі-продажу квартири.

Посилаючись на такі обставини, як укладення договору в період дії мораторію на відчуження іпотечного майна, наданого на забезпечення кредитних договорів в іноземній валюті; порушення порядку повідомлення власника про намір продати предмет іпотеки; порушення його переважного права на придбання предмета іпотеки; проживання в квартирі неповнолітніх дітей, ОСОБА_1 просив визнати договір купівлі-продажу недійсним та скасувати запис про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ».

До участі в справі як третю особу залучено приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондар І.М.

Відповідачі АТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» відзиву на позов не подали, у судові засідання не з`являлись, своєї думки стосовно позову не висловили.

Заочним рішенням Южноукраїнського міського суду Миколаївської області від 14 березня 2019 року позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 30 жовтня 2015 року, на відповідні органи покладено обов`язок скасувати запис про державну реєстрацію права власності ТОВ "ЕСТЕЙТ СЕЛЛИНГ" на квартиру АДРЕСА_1 . З відповідачів стягнуто судові витрати.

Ухвалою того ж суду від 20 травня 2019 року заяву АТ КБ «ПриватБанк» про перегляд заочного рішення залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі представник АТ КБ «ПриватБанк» просив рішення скасувати та відмовити у задоволенні позову. Апелянт посилався на те, що право на продаж предмета іпотеки банк набув за рішенням суду, а іпотекодавець, отримавши повідомлення про намір продати предмет іпотеки, не повідомив банк у визначений законом строк про бажання придбати нерухомість. Апелянт вважає висновок суду першої інстанції про недоведеність факту отримання позивачем повідомлення банку не обґрунтованим та наголошує на відсутності підстав для визнання договору недійсним відповідно до змісту статті 38 Закону «Про іпотеку».

У відзиві на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_1 виклав власну оцінку доводів апелянта, посилаючись на те, що ним обраний спосіб захисту порушеного права, який не суперечить законодавству, а зміст статті 38 Закону «Про іпотеку» не перешкоджає обранню ним такого способу.

Інші учасники справи правом на подачу відзиву на апеляційну скаргу не скористалися.

В судове засідання апеляційного суду сторони не з`явились. Про час та місце судового засідання позивач ОСОБА_1 (а.с.161 том 2), відповідачі АТ КБ «ПриватБанк» (а.с.159,160 том 2), ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» (а.с.183 том 2) повідомлені належним чином. Причини неявки суду не повідомили. Третя особа подала заяву про розгляд справи у її відсутності (а.с.184,185).

Справу розглянуто у відсутності сторін.

Переглянувши справу за наявними в ній та доданими доказами та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Так, судом встановлено, що 7 вересня 2007 року між ОСОБА_1 та ПАТ КБ «ПриватБанк» укладено кредитний договір, за яким позичальник отримав 70 400 доларів США кредитних коштів (64 000 доларів кредиту та 6400 доларів на сплату страхових платежів) строком до 7 вересня 2017 року (а.с. 4-6 том І).

Цього ж дня на забезпечення виконання кредитних зобов`язань між сторонами укладено договір іпотеки, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (а.с. 7-10 том І).

Рішенням Южноукраїнського міського суду Миколаївської області від 1 грудня 2011 року, зміненим рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 31 жовтня 2013 року, кредитна заборгованість в розмірі 90606,03 доларів США звернута на предметі іпотеки шляхом надання ПАТ КБ «ПриватБанк» права продажу квартири від свого імені будь-якій іншій особі - покупцеві з наданням банку необхідних для цього повноважень, з початковою ціною предмета іпотеки в 404000 грн. (а.с.163-167 том 2).

Рішенням Южноукраїнського міського суду Миколаївської області від 30 жовтня 2014 року у задоволенні позову ПАТ КБ «ПриватБанк» про виселення осіб, які проживають в спірній квартирі, відмовлено. (а.с.10-11 том 1).

30 жовтня 2015 року між ПАТ КБ «ПриватБанк», як продавцем за судовим рішенням, та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ», як покупцем, укладено договір купівлі-продажу спірної квартири (а.с.167). Право власності покупця зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно 30 жовтня 2015 року (а.с.223 том 1).

На підтвердження дотримання правил статті 38 Закону відповідач, як іпотекодержатель, надав суду повідомлення ОСОБА_1 від 6 лютого 2013 року про намір продати предмет іпотеки (а.с.183 том 1) та зворотне поштове повідомлення про вручення кореспонденції, в якому зазначена дата отримання - 25 вересня 2015 року з підписом від імені отримувача - Бірюков (а.с. 182 том 1).

Згідно висновку експерта № 18-2411 від 27 листопада 2018 року вирішити питання про те, чи виконаний підпис від імені ОСОБА_1 у поштовому повідомленні від 25 вересня 2015 року, розміщений у нижній частині бланку в графі "розписка в одержанні", самим ОСОБА_1 або іншою особою, не виявилось можливим (а.с. 55-59 том 2).

На підтвердження свого наміру придбати предмет іпотеки до її реального відчуження (30 жовтня 2015 року) ОСОБА_1 надав копію листа від 3 вересня 2015 року (а.с.12 том 1). Відомості про направлення цього листа та його отримання банком відсутні.

Наступна переписки між сторонами щодо предмета іпотеки мала місце у період листопада 2015-лютого 2016 року (а.с.13,14,231-236 том 1).

Встановивши ці обставини та задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки ПАТ КБ «ПриватБанк» не довів належними доказами факт дотримання ним правил, передбачених статтею 38 Закону «Про іпотеку» щодо належного повідомлення ОСОБА_1 про намір продати предмет іпотеки, то договір купівлі-продажу спірної квартири, укладений 30 жовтня 2015 року між банком та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ», є недійсним.

Проте не з усіма висновками суду щодо застосування правил статті 38 Закону «Про іпотеку» та статей 203 та 215 ЦК можна погодитись.

Крім того, суд першої інстанції в порушення вимог пункту 3 частини 4 статті 265 ЦПК не дав оцінку аргументам позивача, викладеним у позовній заяві щодо таких підстав його позову, як порушення прав неповнолітніх, які проживають у спірній квартирі та вчинення правочину під час дії мораторію на звернення стягнення на іпотечне майно.

За такого рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню у постановлення нового рішення.

Звертаючись до суду про захист своїх прав іподекодателя, ОСОБА_1 вимагає визнати договір купівлі-продажу від 30 жовтня 2015 року недійсним.

Відповідно до статті 16 ЦК визнання правочину недійсним є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів.

Поняття недійсності правочину визначене у статті 215 ЦК, де зазначено що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК, тобто зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Недійсність правочину може наступати лише за певні порушення закону.

Оспорюваними є правочини, які ЦК не визнає в імперативній формі недійсними, а лише допускає можливість визнання їх недійсними в судовому порядку за вимогою однієї зі сторін або іншої заінтересованої особи. До них належать переважно правочини з дефектами волі та волевиявлення його суб`єктів.

Підстави недійсності правочинів передбачають також інші закони України, зокрема, норми господарського, сімейного та земельного законодавства.

Спірні правовідносини виникли в сфері кредитних, зокрема, іпотечних правовідносин, та додатково регулюються, насамперед, Законом «Про іпотеку».

Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки та порядок реалізації цього права передбачені статтею 38 Закону «Про іпотеку».

Так, відповідно до частини 1 цієї норми, якщо рішення суду передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Частиною 2 статті 38 Закону «Про іпотеку» передбачено, що протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Право на продаж предмета іпотеки будь-якій іншій особі іпотекодержатель набуває в разі, якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати (частина 4 статті 38 Закону).

Отже, зазначена норма передбачає обов`язок іпотекодержателя повідомити певних осіб про намір укласти договір купівлі-продажу, а ці особи (при дотриманні визначеного порядку) набувають переважного (першочергового) права на придбання предмету іпотеки. Передбачені і наслідки недотримання цього порядку - відповідальність за заподіяні збитки.

При вирішенні питання про те, чи може порушення порядку реалізації предмету іпотеки бути підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, апеляційний суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 15 та частини 1 статті 16 ЦК кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, в тому числі шляхом звернення до суду.

Способи захисту цивільних прав перелічені в частині 2 статті 16 ЦК, перелік яких не є вичерпним. Такими способами, поряд з іншим, є визнання правочину недійсним (пункт 2), відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4), зміна правовідношення (пункт 6)

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб ( аналіз практики застосування судами ст.16 Цивільного кодексу України. Верховний суд України, лист від 1 квітня 2014 року).

Необхідність співвідношення (відповідності) способу захисту та характеру правопорушення полягає в тому, що застосування саме такого способу захисту має поновити саме ті права, які порушені.

Позивач ОСОБА_1 посилається на порушення його переважного права на купівлю предмета іпотеки, а тому судове рішення має поновити саме право на придбання нерухомості в першочерговому порядку.

Визнання правочину недійсним за таких умов не відновлює порушені права позивача, як потенційного покупця, оскільки наслідком задоволення такого позову є приведення сторін у попередній стан, за яким позивач поверне своє право як власник (іпотекодавець).

Отже визнання угоди недійсною не може вважатись відповідним способом захисту порушеного права на першочергове придбання предмету іпотеки.

Правила частини 2 статті 38 Закону «Про іпотеку» також не містять посилання на такі наслідки недотримання цих правил, як недійсність угоди, а зауважують лише на право особи, переважне право якої порушене, на відшкодування збитків.

Верховний Суд України, досліджуючи наслідки порушення переважного права купівлі в аналогічних правовідносинах (при викупі частки у спільній часткові власності) неодноразово зазначав, що порушення переважного права купівлі не є підставою для визнання правочину недійсним. Інші співвласники в цьому випадку вправі вимагати переведення на них прав і обов`язків покупця (п. 26 постанови Пленуму ВСУ від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Отже, апеляційний суд вважає, що порушення правил частини 1,2 статті 38 Закону «Про іпотеку» не може бути підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 30 жовтня 2015 року. За певних умов ці обставини можуть бути підставою для переведення на позивача прав покупця або відшкодування збитків.

Посилання ОСОБА_1 на порушення прав неповнолітніх при укладенні договору купівлі-продажу від 30 жовтня 2015 року фактично є оспорюванням можливості звернення стягнення на предмет іпотеки та прав банку на продаж майна. Проте ці питання вирішені судами першої та апеляційної інстанції при розгляді спору про звернення стягнення на предмет іпотеки (справа №2-599/2011) (а.с. 168-169 том 2), а тому виходять за межі предмету доказування у цьому спорі.

Разом з тим, однією з підстав недійсності правочину ОСОБА_1 зазначає порушення вимог Закону "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" від 3 червня 2014 року (далі - Закон про мораторій), який набув чинності з 7 червня 2014 року.

Відповідно до пункту 1 Закону про мораторій не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не звільненням від його виконання. Відтак мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, установлений Законом про мораторій, тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) цей предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 4 Закону про мораторій протягом його дії інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Цей закон є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього закону на період його чинності.

Рішення ж суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону про мораторій не підлягає виконанню.

Угоди щодо продажу майна тих осіб, які підпадають під дію статті 1 Закону про мораторій, під час дії мораторію не відповідають вимогам частини 1 статті 203 ЦК, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Такий правовий висновок містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі №726/1538/16-ц.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 з членами сім`ї проживає та зареєстрований в квартирі АДРЕСА_1 (а.с.10-11, 194-195 том 1, а.с.172-173 том 2), тобто використовує його як місце свого постійного проживання.

Спірна квартира належить позивачу з 1999 року, складається з чотирьох кімнат, має загальну площу 91, 8 кв.м., житлову - 58, 1 кв.м (а.с. 196-198 том 1).

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 24 липня 2019 року ОСОБА_1 має зареєстроване право на спірну квартиру. Відомості про інші речові права відсутні (а.с.174-175 том 2).

Тобто, позивач постійно проживає у спірній квартирі, загальна площа якої не перевищує 140 кв.м.

Іншого нерухомого майна у власності позивача немає.

Згоди на відчуження квартири він не надавав.

Отже, на час вчинення правочину дії АТ КБ "Приватбанк" з відчуження іпотечного майна за споживчим кредитом без згоди власника (іпотекодавця) суперечили Закону про мораторій, а тому договір купівлі-продажу, укладений 30 жовтня 2015 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ "ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ", не відповідав вимогам частини 1 статті 203 ЦК, щодо змісту правочину, а тому визнається судом недійсним.

Щодо позовних вимог про скасування запису про державну реєстрацію права власності ТОВ "ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» на спірне майно.

Відповідно до статті 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-ІV (далі - Закону № 1952-ІV) в чинній редакції, державна реєстрація права власності проводиться, зокрема, на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації.

Однією з підстав для скасування державної реєстрації є скасування за рішенням суду документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав (частина 2 статті 26 Закону № 1952-ІV).

Статтею 311 Закону №1952-ІV яка регулює особливості проведення реєстраційних дій на підставі рішень судів, серед інших рішень, що є підставою для здійснення реєстрації, зазначені рішення, які передбачають набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно (частина 2).

Отже судове рішення про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 30 жовтня 2015 року, укладеного між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ», є підставою для скасування державної реєстрації в порядку, передбаченому Законом № 1952-ІV, а тому вирішення цього питання не потребує додаткового судового втручання.

Оскільки суд першої інстанції невірно застосував правила статей 203,215 ЦК та статті 38 Закону «Про іпотеку» та не дав оцінку іншим підставам позову, судове рішення підлягає скасуванню з постановленням по справі нового рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_1 .

Керуючись статтями 374, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» задовольнити частково.

Рішення Южноукраїнського міського суду Миколаївської області від 14 березня 2019 року скасувати та постановити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 30 жовтня 2015 року між публічним акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ».

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.О.Данилова

Судді: В.В.Коломієць

Н.О.Шаманська

------------------------------

Повну постанову складено 26 липня 2019 року