Дата документу 18.04.2019
Справа № 501/1339/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2019 року Іллічівський міський суд Одеської області в складі:

головуючої судді - Петрюченко М.І.,

за участю секретаря судового засідання - Тейбаш Н.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Чорноморську Одеської області цивільну справу за

позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд»

до

відповідача: ОСОБА_1

третя особа - ТОВ "Білдінг- Груп"

предмет та підстави позову: про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру

учасники справи:

представник позивача - Колесніков І.Л. ,

представник відповідача - ОСОБА_2

негайно після закінчення судового розгляду, перебуваючи в нарадчій кімнаті, ухвалив рішення про наступне та

ВСТАНОВИВ:

І. Виклад позиції позивача та відповідача.

1. Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» звернувся до Іллічівського міського суду Одеської області із позовною заявою до ОСОБА_1 (а.с.1-3) та просить суд:

- розірвати Договір №57/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру в 19-ти поверховому житловому будинку, що будується, розташованому за адресою: АДРЕСА_1, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» та ОСОБА_1 11 липня 2007 року;

- судові витрати покласти на відповідача.

2. Даний позов мотивований тим, що 11 липня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» та ОСОБА_1 було укладено договір №57/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Відповідно до п.1.1, 2.2 Договору ТОВ «Будівельна компанія Одесжитлобуд» продає, а ОСОБА_1 купує майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

Договором передбачено, що загальна вартість майнових прав на квартиру визначена у Додатку №1 , який є невід`ємною частиною договору та визначається рівною у гривнях, що еквівалентна 48020 доларів США.

Позивач зазначає в позові, що додатком №1 визначено, що оплата вартості майнових прав на квартиру здійснюється не пізніше 07 грудня 2008 року.

У той же час, згідно п.2.2 Договору №57/Ил-19/В-19, при своєчасній сплаті згідно графіку сплати вартості квартири, Продавець зобов`язується після введення житлового будинку в експлуатацію, при умові, що Покупець повністю сплатив вартість придбаних майнових прав на квартиру протягом 60 календаних днів передати за актом приймання-передачі у власніть Покупцеві квартиру АДРЕСА_1, площею 68,6 кв.м. на третьому поверсі.

Позивач зазначає, що згідно проведених розрахунків ліцензованою інженерно-будівельною організацією ТОВ «Нове Бюро технічної інвентаризації», фактична загальна площа квартири АДРЕСА_1 на третьому поверсі становить 74,1 кв.м., що перевищує загальну площу вказаної квартири за Договором на 5,5 кв.м.

Відповідно до п.3.6 Договору у випадку розбіжності фактичної загальної площі квартири, вказаної в п.2.2 даного Договору в більшу сторону, Покупець зобов`язується здійснити доплату протягом одного тижня на суму, яка відповідає різниці між фактичною площею і площею, яка вказана в п.2.2 даного Договору.

Позивач стверджує, що після введення будинку в експлуатацію, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (після введення будинку в експлуатацію - №21), у якому придбані ОСОБА_1 за Договором №57/Ил-19/В-19, у відповідача виник обов`язок щодо відшкодування Позивачу вартості 5,5 кв.м., на які збільшилася площа квартири АДРЕСА_1 у процесі будівництва. Розмір даного зобов`язання становить суму у гривні, що еквівалентна 3850 доларів США.

3. Відповідач в судовому засіданні надав до суду відзив на позов (а.с.68-71), просив суд відмовити у задоволенні вимог, посилаючись на те, що:

- позивач порушив взяті на себе зобов`язання по будівельно-монтажним роботам будівництва вказаного будинку;

- вона повністю зробила всі розрахунки по сплаті грошових внесків та враховуючи внесення нею 11 липня 2017 року 2000 дол.США, грошова сума в розмірі (2000,34-577,94) =1422,40 дол.США повинна бути їй повернута позивачем.

4. Представник позивача 14.11.2018 року надав до суду відповідь на відзив на позов (а.с.97-99), просив суд задовольнити позов, посилаючись на те, що на момент подачі позову станом на 01.08.2014 року у відповідача перед позивачем існує заборгованість у розмірі 3256,34 дол США.

У жовтні 2014 року ОСОБА_1 було частково виконані зобов`язання за договором - внесена грошова сума у гривні, що еквівалентна 2 000,34 дол.США.

Представник позивача зазначає, що станом на дату пожання позовної заяви (червень 2018 року) заборгованість відповідачки перед позивачем зменшилась та становила грошову суму, що еквівалентна 577,94 дол.США, тому позивач змушений захищати своє право шляхом звернення до суду з даним позовом.

ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи.

5. Представник відповідача 17.08.2018 року надав до суду заяву про ознайомлення з матеріалами цивільної справи (а.с.39).

6. Представник відповідача 29.08.2018 року надав до суду заяву про залучення до участі у справі у якості третьої особи ТОВ «Білдінг Груп» (а.с.44-45), продовження строку підготовчого судового провадження у справі (а.с.46), поновлення строку на подачу відзиву (а.с.47-48).

7. Представник позивача 29.08.2018 року надав до суду заяву про відкладення розгляду справи (а.с.49).

8. Представник відповідача 23.10.2018 року в судовому засіданні надав до суду заяву про поновлення строку на подачу відзиву (а.с.66-67).

9. Відповідач 23.10.2018 року в судовому засіданні надав до суду клопотання про витребування доказів (а.с.72).

10. Представник позивача 13.12.2018 року надав до суду заяву про долучення до матеріалів справи копій документів на виконання протокольної ухвали суду про витребування доказів (а.с.112-11).

11. Представник відповідача 12.02.2019 року, 18.02.2019 надав до суду заяви про поновлення строку на подачу доказів (а.с.126), клопотання на приєднання доказів до справи (а.с.127, 146).

ІІІ. Інші процесуальні дії у справі.

12. Ухвалою Іллічівського міського суду Одеської області від 29.08.2018 року залучено до участі у справі у якості третьої особи ТОВ «Білдінг Груп» (а.с.56-57).

13. Ухвалою Іллічівського міського суду Одеської області від 29.08.2018 року продовжено строк підготовчого провадження по справі (а.с.58).

14. Ухвалою Іллічівського міського суду Одеської області від 23.10.2018 року продовжено ОСОБА_1 процесуальний строк на подачу відзиву на позов (а.с.76-77).

15. В судовому засіданні 14.11.2018 року закрито підготовче судове засідання, призначено справу до судового розгляду по суті (а.с.100-101).

ІV. Фактичні обставини, встановлені Судом та зміст спірних правовідносин.

16. Судом встановлено, що 11 липня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» та ОСОБА_1 укладено договір №57/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, площею 68,6 кв.м. на третьому поверсі в 19-ти поверховому житловому будинку, що будується, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.4-6).

17. Відповідно до п.1.1, 2.2 Договору ТОВ «Будівельна компанія Одесжитлобуд» продає, а ОСОБА_1 купує майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

Договором передбачено, що загальна вартість майнових прав на квартиру визначена у Додатку №1 , який є невід`ємною частиною договору та визначається рівною у гривнях, що еквівалентна 48020 доларів США.

Додатком №1 до Договору визначено, що оплата вартості майнових прав на квартиру здійснюється не пізніше 07 грудня 2008 року (зворотній бік а.с.7).

Відповідно до п.2.1 умов договору Продавець зобов`язується виконати будівельно монтажні роботи з будівництва житлового будинку у ІV кварталі 2008 року.

Згідно п.2.2 Договору №57/Ил-19/В-19, при своєчасній сплаті згідно графіку сплати вартості квартири, Продавець зобов`язується після введення житлового будинку в експлуатацію, при умові, що Покупець повністю сплатив вартість придбаних майнових прав на квартиру протягом 60 календаних днів передати за актом приймання-передачі у власніть Покупцеві квартиру АДРЕСА_1, площею 68,6 кв.м. на третьому поверсі.

18. Згідно копії сертифікату ОД № НОМЕР_1 , виданого відділом державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області, засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта будинку АДРЕСА_1 (а.с.11). Замовником об`єкту є ТОВ «Білдінг Груп».

19. Згідно проведених розрахунків ліцензованою інженерно-будівельною організацією ТОВ «Нове Бюро технічної інвентаризації», фактична загальна площа квартири АДРЕСА_2 на сьомому поверсі становить 74,4 кв.м., що перевищує загальну площу вказаної квартири за Договором на 5,8 кв.м. (а.с.12).

20. Відповідно до п.3.6 Договору у випадку розбіжності фактичної загальної площі квартири, вказаної в п.2.2 даного Договору в більшу сторону, Покупець зобов`язується здійснити доплату протягом одного тижня на суму, яка відповідає різниці між фактичною площею і площею, яка вказана в п.2.2 даного Договору.

08 червня 2010 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Білдінг Груп» та ОСОБА_1 була укладена додаткова угода до договору №57/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.128).

21. Також, судом досліджено копії;

- платіжних доручень: №15 від 20.07.2007, №15 від 28.09.2007, №59 від 04.01.2008, №73 від 11.01.2008, №19 від 07.04.2008, №65 від 07.07.2008, №7 від 08.10.2008 про внесення ОСОБА_1 внесків за договором №57/Ил-19/В-19 на рахунок ТОВ «Одесжитлобуд» (а.с.130-133);

- платіжних доручень та квитанцій: №13 від 08.11.2010, №3889 від 06.08.2014, №8698 від 18.11.2014, №7028 від 18.01.2017 про внесення ОСОБА_1 внесків за договором №57/Ил-19/В-19 на рахунок ТОВ «Білдінг Груп» (а.с.133-134)./

Розмір загальної суми, яка внесена ОСОБА_1 за відповідним платіжними документами на рахунок ТОВ «Одесжитлобуд» та ТОВ «Білдінг Груп» складає 284448 грн., що в еквіваленті складає 48547 доларів США, що підтверджується розрахунком (а.с.129).

V. Оцінка Суду.

22. Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. Ціна товару це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.

23. Згідно ч.1 ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадку, якщо договором купівлі-продажу передбачена оплата товару через певний час після його передачі покупцю, покупець повинен провести оплату в строк, передбачений договором.

Якщо покупець не виконує свого обов'язку щодо оплати переданого йому товару в установлений договором купівлі-продажу строк, продавець набуває право вимоги такої оплати (ч.3 ст.692 ЦК України), або розірвання договору з підстав, передбачених ст.651 ЦК України.

24. Згідно з ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

25. Практичне застосування цієї норми ЦК України висвітлено у Постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року провадження № 6-75цс13, в якій зокрема зазначено, що суд оцінює істотність порушення договору використовуючи термін «значна міра», яка проявляється у позбавленні сторони бажаного результату, який вона мала отримати при укладенні договору. При цьому вина сторони, яка істотно порушила договір, не має будь-якого значення ні для оцінки порушення як істотного, ні для виникнення права у другої сторони вимагати розірвання договору.

Важливим критерієм істотності порушення договору також є розмір завданої шкоди, спричиненої таким порушенням, і який позбавляє потерпілу сторону отримати бажане при укладенні договору. Мова йде не лише про завдання шкоди у грошовій формі, які є прямими збитками, а також і про становище такої сторони, коли вона позбавляється можливості використовувати отримані результати договору.

Встановлюючи обставини справи та оцінюючи наявні докази суд оцінює також співвідношення розміру шкоди та з тим, що могла очікувати від виконання договору потерпіла сторона.

Суди встановлюють не тільки наявність істотного порушення договору, але й наявність завданої шкоди другою стороною, яка проявляється у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, їх розмірі, який позбавляє потерпілу сторону отримати бажане при укладенні договору; а також - наявність істотної різниці між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона отримала.

26. З огляду на викладене вище, можна зробити висновок, що підставою для розірвання договору є його істотне порушення однією із сторін, при цьому сторона, якій завдано таке порушення має довести реальну наявність такої шкоди та належним чином обґрунтувати свої доводи, а також надати належні та допустимі докази, що їх підтверджують, оскільки відсутність обґрунтованого підтвердження доводів про наявність завданої шкоди не матиме правового значення для розгляду справи.

27. Отже, зі змісту статті 651 ЦК України вбачається, що розірвання договору вважається екстраординарною подією, що передбачене у вичерпному переліку підстав.

При цьому суд повинен врахувати принцип стабільності правових відносин, особливо у сфері цивільного обігу нерухомого майна.

Зазначена правова позиція викладена також упостановах Верховного Суду від 21 листопада 2018 року №530/121/17 та від 27 листопада 2018 року №912/1385/17.

28. У даній справі відповідач виконав свої грошові зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об`єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або для набуття права на майнові права на цей об`єкт.

29 . Разом з тим, відповідно до п.3.6 Договору у випадку розбіжності фактичної загальної площі квартири, вказаної в п.2.2 даного Договору в більшу сторону, Покупець зобов`язується здійснити доплату протягом одного тижня на суму, яка відповідає різниці між фактичною площею і площею, яка вказана в п.2.2 даного Договору.

30. Судом встановлено, що після введення будинку в експлуатацію, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, у якому придбані ОСОБА_1 . за Договором №57/Ил-19/В-19, у відповідача виник обов`язок щодо відшкодування Позивачу вартості 5,5 кв.м., на які збільшилася площа квартири АДРЕСА_1 у процесі будівництва. Розмір даного зобов`язання становить суму у гривні, що еквівалентна 3850 доларів США.

31. Однак, згідно платіжних документів, досліджених в судовому засіданні, розмір загальної суми, яка внесена ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Одесжитлобуд» та ТОВ «Білдінг Груп» складає 284448 грн., що в еквіваленті складає 48547 доларів США, що підтверджується розрахунком (а.с.129-134).

32. Отже, суд доходить до висновку, що ОСОБА_1 виконала зобов`язання за договором №57/Ил-19/В-19 в частині, яка визначена у Додатку №1, який є невід`ємною частиною договору та визначається рівною у гривнях, що еквівалентна 48020 доларів США та різниця між сумою внесеною ОСОБА_1 в рахунок виконання договору та №57/Ил-19/В-19 складає 527 доларів США.

33. Суд погоджується з доводами позивача, що за п.3.6 Договору купівлі-продажу майнових прав відповідач повинен здійснити розрахунок за різницю вартості 5,5 кв.м., на які збільшилася площа квартири АДРЕСА_1 у процесі будівництва.

34. Однак, приймаючи до уваги різницю за фактично внесеними ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Одесжитлобуд» та ТОВ «Білдінг Груп» коштів, розміру майнових прав за договором та виниклого обов`язку щодо відшкодування Позивачу вартості 5,5 кв.м., на які збільшилася площа квартири АДРЕСА_1 у процесі будівництва, розмір даного зобов`язання становить суму у гривні, що еквівалентна 3323 доларів США (3850 - 527).

35. Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позивач належними та допустимими доказами не довів суду істотність допущеного відповідачем цивільного правопорушення у вигляді прострочення виконання грошового зобовязання.

Зокрема, позивач не зазначає та не надає суду доказів того, що йому було нанесено істотну шкоду в розумінні ст.22 Цивільного кодексу України, зокрема у вигляді упущеної вигоди за фактом невиконання відповідачем грошового зобовязання.

Також, позивач не обґрунтовує в чому саме полягає «значна міра» позбавлення того, на що він розраховував укладаючи договір. Зокрема ним не зазначено мету спрямування виручених від реалізації нерухомого майна коштів. Можливо б було погодитися що позивач значною мірою втрачає те, на що розраховував укладаючи спірний договір купівлі-продажу майнових прав, якби виручені за реалізацію нерухомого майна кошти були б спрямовані на невідкладні заходи з фінансової стабільності підприємства (наприклад, для погашення заборгованості з податків та зборів, заробітної плати тощо).

Однак, позивач погоджуючись та укладаючи спірний договір купівлі-продажу майнових прав з відстроченням платежу, а також без застосування заходів забезпечення виконання зобов'язання, які передбачені у главі 49 ЦК України (неустойка, порука, гарантія, застава, притримання, завдаток), діяв на власний комерційний ризик, як господарське товариство.

Тому, в даному випадку, на думку суду, неможливо стверджувати про те, що позивач «значною мірою», в розумінні ч.2 ст.651 ЦК України був позбавлений того, на що розраховував, внаслідок порушення грошового зобовязання з боку відповідача, оскільки він був обізнаний та міг передбачити наслідки такого порушення.

З огляду на викладене, доводи позивача про наявність підстав для розірвання договору є неприйнятними.

Вказані обставини є підставою для стягнення з відповідача у якості відшкодування Позивачу вартості 5,5 кв.м., на які збільшилася площа квартири АДРЕСА_1 у процесі будівництва у розмірі 3323 доларів США. У зв`язку з чим позивач, з метою захисту свого права, має право звернутись до суду з відповідним позовом.

На підставі викладеного позов не підлягає задоволенню.

З цих підстав, керуючись ст.ст.2, 5, 10-13, 18, 141, 158, 258-259, 263 Цивільного процесуального кодексу, Суд, -

УХВАЛИВ:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» до ОСОБА_1 про розірвання договору №57/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру в 19-ти поверховому житловому будинку, що будується, розташованому за адресою: АДРЕСА_1, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд» до ОСОБА_1 11 липня 2007 року - залишити без задоволення.

2. Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення - якщо така адреса відсутня.

3. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. До дня початку функціонування єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Іллічівський міський суд Одеської області.

5. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

6. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

7. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

8. Повний текст рішення виготовлено 18 квітня 2019 року.

Суддя Іллічівського міського суду

Одеської області М.І.Петрюченко