Постанова

Іменем України

30 жовтня 2019 року

м. Київ

справа № 322/265/18

провадження № 61-10509св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Кузнєцова В. О.,

суддів: Жданової В. С. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Стрільчука В. А., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом - фермерське господарство «Партнер,

відповідач 1 за первісним позовом та позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_2,

відповідач 2 - фермерське господарство «Форт»,

третя особа - державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської Ради Запорізької області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу фермерського господарства «Партнер» на рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року в складі судді Кофанова А. В. та постанову Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року в складі колегії суддів: Маловічко С. В., Гончар М. С., Кочеткової І. В.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2018 року фермерське господарство «Партнер» (далі - ФГ «Партнер») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 , фермерського господарства «Форт» (далі - ФГ «Форт»), у якому просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Форт» від 03 лютого 2018 року, зареєстрований державним реєстратором виконавчого комітету Вільнянської міської Ради Запорізької області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 лютого 2018 року за № 24987486.

Позов мотивовано тим, що 30квітня 2009 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого позивач прийняв у користування належну відповідачу земельну ділянку, площею 6,66 га, строком на 49 років.

Договір зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 квітня 2010 року.

В подальшому позивачу стало відомо про існування іншого договору оренди тієї ж земельної ділянки, який укладено 03 лютого 2018 року між ОСОБА_2 та ФГ «Форт».

Посилаючись на те, що оскільки земельна ділянка перебувала і перебуває в його користуванні, строк дії оренди не закінчився, а тому відповідачі не могли укладати оспорювану угоду, ФГ «Партнер» просило задовольнити позовні вимоги.

У квітні 2018 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічним позовом до ФГ «Партнер», у якому просив розірвати укладений між ним та відповідачем договір оренди земельної ділянки від 30 квітня 2009 року.

Позов мотивовано тим, що ФГ «Партнер» порушило істотні умови договору, оскільки з грудня 2009 року орендна плата у грошовій формі орендодавцем не сплачувалась.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року в задоволенні первинного позову ФГ «Партнер» відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_2 задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 30 квітня 2009 року між ОСОБА_2 (орендодавцем) та ФГ «Партнер» (орендарем).

Встановивши систематичну несплату орендарем орендної плати, що є істотним порушенням умов укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 30 квітня 2009 року, місцевий суд дійшов висновку про наявність правових підстав для його розірвання, що є підставою для задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 та відмову в задоволенні первісного позову ФГ «Партнер».

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року апеляційну скаргу ФГ «Партнер» залишено без задоволення, рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року залишено без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що висновки суду першої інстанції відповідають вимогам закону, обставини справи встановлені повно, а доводи апеляційної скарги не підтверджені належними та допустимими доказами і не спростовують висновків суду першої інстанції.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

У травні 2019 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ФГ «Партнер» на рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року, в якій заявник, посилаючись на недотримання судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення первісного позову та відмову в задоволенні зустрічного позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку про те, що позивач не сплачував орендну плату згідно умов договору оренди землі від 30 квітня 2009 року, оскільки в ході розгляду справи ФГ «Партнер» надано нотаріально посвідчену заяву ОСОБА_3 , з якої вбачається, що останній, як представник ОСОБА_2 , отримував орендну плату за весь час дії договору. Крім того, домовленість сторін про сплату орендної плати ОСОБА_2 виконувалась ФГ «Партнер» протягом восьми років через представника ОСОБА_3 , що підтверджується відсутністю будь-яких претензій з боку орендодавця. Укладення оспорюваного договору оренди під час дії договору оренди з ФГ «Партнер» без його розірвання або припинення порушує право позивача, яке підлягає захисту в судовому порядку.

Відзив на касаційну скаргу до суду касаційної інстанції не подано

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 03 червня 2019 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі, витребувано справу з суду першої інстанції та зупинено дію рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 до закінчення касаційного провадження.

Статтею 388 ЦПК України передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У червні 2019 року вказана справа передана до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 21 жовтня 2019 року справу за позовом позовом ФГ «Партнер» до ОСОБА_2 , ФГ «Форт», третя особа - державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської Ради Запорізької області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним; за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ФГ «Партнер» про розірвання договору оренди земельної ділянки, призначено до розгляду.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки, площею 6,66 га, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району, Запорізької області.

30 квітня 2009 року ОСОБА_2 , в особі ОСОБА_3 , який діяв на підставі довіреності від 08 січня 2008 року, та ФГ «Партнер», в особі голови ОСОБА_3 ., уклали договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, площею 6,66 га, строком на 49 років.

Пунктами 8, 9 вказаного договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної вартості, що становить 2 675 грн 74 коп., один раз на рік кожного року з 01 жовтня до 31 грудня за письмовою заявою орендодавця.

Договір оренди від 30 квітня 2009 року зареєстровано в Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 28 квітня 2010 року за № 10.

03 лютого 2018 року ОСОБА_2 передав ту ж саму земельну ділянку в оренду ФГ «Форт» строком на 10 років, про що сторони уклали відповідний договір, який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 лютого 2018 року, за № 24987486.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) (далі - Закон), передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Вказаний висновок викладено у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_2 , на підставі належним чином оцінених доказів, правильно встановив характер спірних правовідносин та застосував норми матеріального права, які їх регулюють, врахував, що ФГ «Партнер» систематично не сплачувало ОСОБА_2 орендну плату за користування його земельною ділянкою, чим допустило порушення істотних умов договору земельної ділянки від 30 квітня 2009 року, що є підставою для його розірвання відповідно до статті 651 ЦК України та 141 ЗК України.

Оскільки ФГ «Партнер» не надало доказів здійснення ним дій щодо належного виконання умов договору оренди земельної ділянки від 30 квітня 2009 року, що є його процесуальним обов`язком згідно зі статтями 12, 81 ЦПК України, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про наявність правових підстав для задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 , а тому рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року в цій частині слід залишити без змін.

Доводи касаційної скарги про наявність у матеріалах справи нотаріально посвідченої заяви ОСОБА_3 про отримання ним, як представником ОСОБА_2 , орендної плати на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області Моргуновим О. В. 08 січня 2008 року за реєстровим № 14, є неспроможними та обґрунтовано відхилено судом першої інстанції з огляду на наступне.

Представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Статтею 244 ЦК України передбачено, що представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.

Довіреність - це письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.

У матеріалах справи відсутня довіреність на підставі якої, за твердженням ФГ «Партнер», представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 отримував від імені довірителя орендну плату за умовами договору оренди землі від 30 квітня 2009 року.

За відсутності вказаної довіреності неможливо перевірити строк її дії, повноваження та обсяг дій, які ОСОБА_3 повинен був здійснювати від імені ОСОБА_2 .

Крім того, колегія суддів касаційного суду погоджується з висновком місцевого суду, який правильно врахував, що діючим на час виникнення спірних правовідносин законодавством передбачалось, що належним підтвердженням факту здійснення готівкових розрахунків є виключно відповідні касові документи (пункт 2.2. Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затверджене постановою Правління НБУ від 15 грудня 20147 року № 637).

Разом з цим, встановивши наявність правових підстав для розірвання укладеного між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 договору оренди земельної ділянки від 30 квітня 2009 року, у зв`язку з чим право оренди спірної земельної ділянки припинено, а тому він не впливає на дійсність іншого договору оренди цієї ж земельної ділянки від 03 лютого 2018 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Форт», суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про відмову в задоволенні первісного позову ФГ «Партнер» з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

З матеріалів справи вбачається, що ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 , підписавши 30 квітня 2009 року договір оренди землі, дійшли згоди щодо всіх істотних умов цього правочину.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16.

Пунктом 20 договору оренди землі від 30 квітня 2009 року визначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Вказаний договір зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 квітня 2010 року.

Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19).

Отже, договір оренди землі від 03 лютого 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Форт» під час дії іншого договору оренди землі від 30 квітня 2009 року, який укладено між ОСОБА_2 та ФГ «Партнер».

Таким чином, ОСОБА_2 , уклавши 03 лютого 2018 року договір оренди землі з ФГ «Форт», порушив право позивача за договором оренди землі від 30 квітня 2009 року, який свою дію не припинив, тому це порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди від 03 лютого 2018 року.

Вказаний висновок викладений і у постанові Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 473/3872/16-ц (провадження № 61-21545св18).

Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права,тому оскаржувані судові рішення в цій частині слід скасувати з ухваленням нового рішення про задоволення первісного позову ФГ «Партнер».

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Частиною першою статті 410 ЦПК України встановлено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки ФГ «Партнер» не надало доказів здійснення ним дій щодо належного виконання умов договору оренди земельної ділянки від 30 квітня 2009 року, рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року в цій частині слід залишити без змін.

Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Враховуючи, що висновок судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні первісного позову ФГ «Партнер» є помилковим, оскільки ОСОБА_2 уклав з ФГ «Форт» договір оренди землі під час дії договору оренди землі від 30 квітня 2009 року з позивачем, чим порушив право останнього, рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року в цій частині слід скасувати з ухваленням нового рішення про задоволення первісного позову ФГ «Партнер».

Щодо судових витрат

Відповідно до підпунктів «б» та «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Таким чином, з ОСОБА_2 підлягають стягненню судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді першої, апеляційної та касаційної інстанцій у розмірі 7 929 грн.

Керуючись статтями 400, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргуфермерського господарства «Партнер» задовольнити частково.

Рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року в частині вирішення первісного позову фермерського господарства «Партнер» до ОСОБА_2 , фермерського господарства «Форт», третя особа - державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської Ради Запорізької області, про визнання недійсним договору оренди землі скасувати та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення позову.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Форт» від 03 лютого 2018 року, зареєстрований державним реєстратором виконавчого комітету Вільнянської міської Ради Запорізької області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 лютого 2018 року за № 24987486.

В іншій частині Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 грудня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 08 травня 2019 року залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь фермерського господарства «Партнер» судовий збір у розмірі 7 929 грн.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. О. Кузнєцов

Судді : В. С. Жданова

В. М. Ігнатенко

В. А. Стрільчук

М. Ю. Тітов