Справа № 610/632/19
Провадження № 2/610/353/2019
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.06.2019 року Балаклійський районний суд Харківської області в складі:

головуючого - судді Тімонової В.М.,

за участю: секретаря судового засідання Косолапової Ю.А.,

розглянувши у підготовчому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу №610/632/19 (2/610/353/2019) за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,

ВСТАНОВИВ:

05.03.2019р. ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , в якому просить визнати дійсним правочин, реальним та виконаним договір купівлі- продажу нерухомого майна від 18 квітня 1998року за № Н9-393 на житловий будинок з надвірними будовами розташований за адресою: АДРЕСА_1 , площею 49,9 кв.м, розташований на земельній ділянці площею 1200 кв.м., укладений на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_5 від імені якого діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №97 від 28 березня 1998р., ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від імені яких діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №86 від 27 березня 1998р. та визнати за ним право власності на житловий будинок з надвірними будівлями.

В обгрунтування позову посилався на те, що 18 квітня 1998р. між відповідачами ОСОБА_2 , ОСОБА_5 від імені якого діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №97 від 28 березня 1998р., ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від імені яких діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №86 від 27 березня 1998р. та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі- продажу нерухомого майна № Н9-393 на житловий будинок з надвірними будовами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 площею 49,9 кв.м, розташований на земельній ділянці площею 1200 кв.м., який належав відповідачам на підставі свідоцтва про право власності, виданого комітетом по управлінню комунальною власністю, приватизації і контролю Балаклійської районної ради народних депутатів Харківської області від 14 жовтня 1993 року. Договір був укладений на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна». Придбаний будинок у відповідачів був за 2000 грн., які були одержані відповідачами повністю до підписання договору. Договір купівлі-продажу будинку 3 Н9-393 від 18 квітня 1998р. на будинок який розташований за адресою: АДРЕСА_1 був позивачем зареєстрований 10 травня 1998 року у Балаклійському бюро технічної інвентаризації під №12, реєстраційний №2499. Правочин обома сторонами повністю виконаний, відповідачами будинок був звільнений, передані ключі, вони знялися з реєстрації за вказаною адресою. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. Позивач використовує будинок для постійного проживання, регулярно оплачує комунальні платежі та утримує його в належному санітарно - технічному стані. Крім того позивач, отримав державний акт на право власності на земельну ділянку на якій розташований будинок Серія НОМЕР_1 від 22 червня 2009р.

На час укладення договору в квітні місяці 1998 року ні позивач, ні відповідачі не знали, що правочин, у відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст. 15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.

Із-за протиріч правових норм, діючих на час укладення правочинів в 1998 році, позивач не може розпорядитися своїм майном, а саме подарувати будинок своєму сину, бо нотаріус відмовляє його засвідчувати з підстав того, що потрібно встановити дійсність договору купівлі-продажу будинку по рішенню суду, бо у інструкції про проведення нотаріальних дій не передбачено як правовстановлюючих документів - угод затверджених на біржі. Тому, позивач змушений звернутись з позовною заявою до суду, про захист своїх прав.

Ухвалою суду від 27.06.2019 року провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продаж дійсним закрито у зв`язку зі смертю відповідача.

Позивач в судове засідання не з`явився, від його представника - адвоката Тарасенко О.В. надійшла до суду заяву, в якій просить справу слухати за її відсутності, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Відповідачі до суду не з"явились, про причини неявки суду не повідомили, хоча належним чином повідомлялися про час і місце розгляду справи за зареєстрованим місцем проживання.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

18 квітня 1998р. між відповідачами ОСОБА_2 , ОСОБА_5 від імені якого діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №97 від 28 березня 1998р., ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від імені яких діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №86 від 27 березня 1998р. та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі- продажу нерухомого майна № Н9-393 на житловий будинок з надвірними будовами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Даний договір було укладено на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна».

Договір купівлі-продажу будинку З Н9-393 від 18 квітня 1998р. був зареєстрований 18 травня 1998 року у Балаклійському бюро технічної інвентаризації під №12, реєстраційний №2499. (а.с.7)

На підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку Серії НОМЕР_2 від 22 червня 2009р. ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка на якій розташований зазначений вище будинок. (а.с.17)

Згідно копії технічного паспорту виготовленого 28 вересня 2010 року Балаклійським бюро технічної інвентаризації, ОСОБА_1 є власником житлового будинку АДРЕСА_1 . (а.с.10-16)

Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України від 16 січня 2003 року, який діє з 01 січня 2004року, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідно до ч. 2 ст.47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року), якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Згідно зі статтею 227 ЦК УРСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

На виконання вимог частини 2 статті 227 ЦК УРСР (1963 року), вказаний вище Договір купівлі-продажу будинку 18.05.1998 року був зареєстрований у Балаклійському бюро технічної інвентаризації.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про товарну біржу" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду УРСР від 28.04.1978 року №3, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105,114 ЦК).

Аналогічна норма збереглася і в діючому на цей час Цивільному Кодексі України 2004 року, а саме ст. 220 ЦК України передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.

Реєстрація Балаклійським бюро технічної інвентаризації за ОСОБА_1 права власності на спірний будинок на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого 18.04.1998 року Біржою нерухомості та основних фондів «Україна», а не нотаріусом, станом на час його реєстрації в БТІ (18.05.1998року) не суперечило чинному законодавству.

Інструкція «Про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб», затверджена наказом Державного комітету України будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 року №121, передбачала підстави для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих на біржі.

Відповідно до ч. 2. ст.3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 вказаного Закону, на теперішній час, тобто на момент звернення до суду, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) майна.

Оскільки покупець, тобто ОСОБА_1 , повністю виконав умови договору купівлі-продажу житлового будинку, сплатив за придбане майно 2000 гривень, вселився в придбаний будинок, договір відповідно до частини 2 статті 227ЦК УРСР був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, то ОСОБА_1 на підставі статей 128,153 ЦК УРСР і статті 49 Закону України "Про власність", який діяв на той час, набув право власності на спірне домоволодіння і правомірно володіє ним.

З огляду на зазначені обставини вважаю, що на цей час наявні передбачені законом підстави для визнання в судовому порядку дійсним договору купівлі-продажу спірного житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, оскільки продавці не врегулювали з ОСОБА_1 дане питання в добровільному порядку, фактично ухилившись від нотаріального оформлення договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо за це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Таким чином, з урахуванням наведеного, суд вважає, що заявлені позовні вимоги обгрунтовані та є такими, що відповідають законодавству, а тому підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 3, 4, 9, 12, 76, 81, 258, 259, 263-265 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі- продажу нерухомого майна від 18 квітня 1998року за № Н9-393 на житловий будинок з надвірними будовами розташований за адресою: АДРЕСА_1 , площею 49,9 кв.м, розташований на земельній ділянці площею 1200 кв.м., укладений на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_5 від імені якого діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №97 від 28 березня 1998р., ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від імені яких діяла ОСОБА_2 , на підставі довіреності №86 від 27 березня 1998р.

Визнати за ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_3 , право власності на житловий будинок з усіма надвірними будівлями і спорудами, який розташований АДРЕСА_1 .

Рішення може бути оскаржено до Харківського апеляційного суду через Балаклійський районний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення рішення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_4 , зареєстрований за місцем проживання: АДРЕСА_1 .

Відповідачі: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 ,

ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_3 ,

ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_4 .

Повний текст рішення складено 05.07.2019 року.

Суддя В.М. Тімонова