Житомирський апеляційний суд
Справа №282/762/17 Головуючий у 1-й інст. Вальчук В. В.
Категорія 47 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої Талько О.Б.,

суддів: Коломієць О.С., Шевчук А.М.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу №282/762/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю « Агролайн-Україна» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич» про визнання недійсними договорів оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю « Данилевич» на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 9 жовтня 2018 року, ухвалене під головуванням судді Вальчука В.В.,-

В С Т А Н О В ИВ :

У липні 2017 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 1 березня 2007 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, загальною площею 3,0979 га, яка розташована на території Коростківської сільської ради Любарського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1. Відповідно до умов даного договору ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ "Агролайн-Україна" зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена 14 травня 2007 року Любарським районним відділом Житомирської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» за № 7.

Позивач зазначає, що протягом строку дії договору він використовував дану земельну ділянку за цільовим призначенням, орендна плати виплачувалась ним у стоки та в розмірах, передбачених договором оренди.

Відповідно до положень вказаного договору оренди землі, а також згідно зі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», 14 березня 2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення, в якому ТОВ «Агролайн-Україна» повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення також додано проект додаткової угоди, якою передбачений строк оренди землі - до 31 грудня 2024 року, а орендна плата визначена у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Однак в подальшому позивачу стало відомо про те, що 2 березня 2017 року ОСОБА_1 передала зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ « Данилевич», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Оскільки такі дії не узгоджуються з положеннями законодавства та свідчать про недотримання умов договору й порушення переважного права ТОВ «Агролайн-Україна» на поновлення договору оренди, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ " Данилевич", та визнати договір оренди землі, укладений між ТОВ "Агролайн-Україна" й ОСОБА_1 1 березня 2007 року, поновленим на умовах, викладених в проекті додаткової угоди.

У грудні 2017 року ТОВ "Агролайн-Україна" також звернулось до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди зазначеної земельної ділянки, який був укладений між відповідачами 15 вересня 2017 року.

Ухвалою Любарського районного суду Житомирської області від 8 грудня 2017 року вказані цивільні справи об'єднані в одне провадження.

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 9 жовтня 2018 року позовні вимоги задоволено.

Визнано недійсними договори оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, укладені 2 березня 2017 року та 15 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Данилевич".

Визнано договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Агролайн-Україна" та ОСОБА_1 1 березня 2007 року, поновленим на умовах, викладених в проекті додаткової угоди.

Вирішено питання про розподіл судових витрат між сторонами.

В апеляційній скарзі ТОВ " Данилевич", посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та прийняти постанову, якою відмовити у задоволенні позовних вимог.

Зокрема, зазначає, що початок перебігу строку дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та позивачем, розпочався з моменту його укладення, й припинив свою дію 28 лютого 2017 року. Таким чином, ОСОБА_1 вправі була передати належну їй земельну ділянку в оренду ТОВ " Данилевич".

Окрім того, суд не надав належної оцінки тій обставині, що 23 січня 2017 року ОСОБА_1 направила на адресу позивача лист-повідомлення про своє небажання поновлювати договір оренди землі на новий строк.

Пропозиція позивача щодо поновлення договору на новий строк була направлена орендодавцеві поза межами строку дії договору, що свідчить про безпідставність позовних вимог.

В судовому засіданні представники ТОВ " Данилевич" підтримали апеляційну скаргу.

На думку ОСОБА_1, апеляційна скарга є обґрунтованою, адже вона не може бути обмежена у праві розпоряджатися належною їй земельною ділянкою на власний розсуд. На даний час земельна ділянка обробляється ТОВ "Данилевич", яке своєчасно сплачує їй орендну плату, використовуючи земельну ділянку за цільовим призначенням. Умови договору оренди землі, укладеного з ТОВ «Данилевич", є найбільш вигідними для неї та вона не бажає припиняти договірні правовідносини із цим орендарем.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які з'явились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 3,0979 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Коростківської сільської ради Любарського району Житомирської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказана обставина підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, виданим відділом земельних ресурсів Любарської райдержадміністрації 30 березня 2004 року.

1 березня 2007 року між ТОВ «Агролайн-Україна» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, за умовами якого остання передала позивачеві в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років, зі сплатою орендної плати у розмірі 511 грн. 35 коп.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки також передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Якщо жодна із сторін за 30 днів до закінчення строку дії договору не заявила про його припинення або розірвання, договір вважається продовженим на такий самий термін і на таких самих умовах.

Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в Любарському районному відділі Житомирської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 травня 2007 року за №27.

Належна орендодавцю земельна ділянка була передана позивачеві, про що свідчить акт приймання-передачі земельної ділянки.

23 січня 2017 року ОСОБА_1 направила на адресу ТОВ "Агролайн-Україна" лист-повідомлення про те, що не має наміру поновлювати дію договору оренди землі на новий строк.

Матеріали справи також свідчать, що 14 березня 2017 року позивач направив ОСОБА_1 лист, в якому повідомив її про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі на новий строк. Разом з листом позивач також надіслав проект додаткової угоди до договору оренди землі, у якому орендна плата визначена в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а строк оренди становить до 31 грудня 20124 року.

2 березня 2017 року між ТОВ « Данилевич» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років.

На підставі рішення державного реєстратора відділу з питань державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області Шутько О.П. від 13 березня 2017 року за №34225486 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ « Данилевич» на зазначену земельну ділянку, про що внесено відповідну інформацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

В судовому засіданні також встановлено, що 15 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Данилевич" укладено угоду про розірвання вищезазначеного договору оренди землі.

Цього ж дня між ними укладено договір оренди даної земельної ділянки, строком на 7 років. Вказаний договір зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 вересня 2017 року.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції обгрунтовано виходив з того, що строк дії договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 1 березня 2007 року, розпочався з моменту його державної реєстрації, а саме з 14 травня 2007 року, й тривав до 15 травня 2017 року. Відтак, укладення 2 березня 2017 року договору оренди даної земельної ділянки з ТОВ " Данилевич" свідчить про порушення прав позивача та є підставою для визнання цього договору недійсним.

Водночас, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами 15 вересня 2017 року, а також визнання поновленим договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 1 березня 2007 року.

Так, вирішуючи даний спір, суд виходив з того, що позивачем були здійснені всі передбачені договором та законодавством дії, які спрямовані на реалізацію переважного права щодо оренди землі та пролонгацію договору оренди земельної ділянки. При цьому, суд зазначив, що заява ОСОБА_1 від 23 січня 2017 року не може розцінюватись як її заперечення щодо поновлення дії договору оренди, скільки подана поза межами строку, встановленого ст. 33 Закону України « Про оренду землі».

У ст.ст.6, 627 ЦК України закріплений принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови ( зміст) договору, який вони укладають.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк ( поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року (справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України « Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст. 33 Закону України « Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов'язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме таким чином в даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.

Матеріали справи свідчать, що до закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного з позивачем, ОСОБА_1 направила на адресу останнього лист від 23 січня 2017 року, в якому зазначила про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки.

Та обставина, що такий лист був направлений у термін, який перевищував тридцятиденний строк, встановлений п.8 договору, не суперечить умовам договору та вказує на відсутність волевиявлення орендодавця на поновлення договірних правовідносин.

Зміст заяви ОСОБА_1 містить чітку й однозначну позицію останньої про небажання продовжувати строк дії оренди землі й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст. 33 Закону України « Про оренду землі».

Отже, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами 15 вересня 2017 року, а також в частині поновлення договору оренди від 1 березня 2007 року

Таким чином, рішення в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 15 вересня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Данилевич» та ОСОБА_1, а також в частині визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного 1 березня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агролайн-Україна» та ОСОБА_1, поновленим на умовах, викладених в проекті додаткової угоди, підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення,- про відмову у задоволенні даних позовних вимог.

В решті рішення слід залишити без змін.

У зв'язку з наведеним рішення в частині розподілу судових витрат необхідно скасувати, ухваливши в цій частині нове рішення, яким стягнути із ОСОБА_1 та ТОВ « Данилевич» на користь ТОВ « Агролайн-Україна» по 800 грн. судового збору з кожного, а також стягнути з ТОВ «Агролайн-Україна» на користь ТОВ « Данилевич» 4800 грн. судового збору.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,368,374,376,381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич» задовольнити частково.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 9 жовтня 2018 року в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 15 вересня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Данилевич» та ОСОБА_1, а також в частині визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного 1 березня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агролайн-Україна» та ОСОБА_1, поновленим на умовах, викладених в проекті додаткової угоди, скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення,- про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

Рішення в частині розподілу судових витрат скасувати, ухваливши в цій частині нове рішення.

Стягнути із ОСОБА_1 та ТОВ « Данилевич» на користь ТОВ « Агролайн-Україна» по 800 грн. судового збору з кожного.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агролайн-Україна» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю « Данилевич» 4800 грн. судового збору.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду України протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 1 квітня 2019 року.