Житомирський апеляційний суд
Справа №272/453/18 Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 22 Доповідач Шевчук А. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М.,

суддів: Талько О.Б., Коломієць О.С.,

з участю секретаря судового засідання Пеклін Л.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі

цивільну справу №272/453/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива", третя особа: Житомирська обласна філія комунального підприємства "Центр державної реєстрації", про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива"

на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року, яке ухвалене під головуванням судді Чуб І.А. в м. Андрушівка,

в с т а н о в и в:

У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" (надалі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 і Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" (надалі - ТОВ «Жива Нива»). Просило:

- визнати недійсним договір оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладений між відповідачами щодо оренди земельної ділянки загальною площею 2,9421 га з кадастровим номером НОМЕР_1, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, зареєстрований згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за №38389972 від 28 листопада 2017 року;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №38389972 від 28 листопада 2017 року;

- визнати поновленим договір оренди землі від 15 червня 2007 року, укладений між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки загальною площею 2,9421 га із кадастровим номером НОМЕР_1, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, зареєстрований у державному реєстрі земель 19 жовтня 2007 року за №57;

- визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року.

Свої вимоги обґрунтовувало тим, що 15 червня 2007 року уклало з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,9421 га з кадастровим номером НОМЕР_1, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Державна реєстрація договору проведена 19 жовтня 2007 року. Договір укладено строком на 10 років та його умовами передбачено, що орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Відповідачу 12 вересня 2017 року направлявся лист-повідомлення про намір товариства скористатися переважним правом оренди та продовжити дію договору, до якого додавався проект додаткової угоди, в якій було запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 19 жовтня 2027 року та збільшено орендну плату до 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У відповідь заявою від 16 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомив СТОВ «Хлібороб» про намір припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року. Із інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що ОСОБА_1 22 листопада 2017 року уклав договір оренди тієї ж земельної ділянки з ТОВ "Жива Нива". Вважає, що такими діями ОСОБА_1 грубо порушив переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,9421 га з кадастровим номером НОМЕР_1 державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" за № 38389972 від 28 листопада 2017 року. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38389972 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" ОСОБА_2 Визнано поновленим договір оренди землі від 15 червня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ "ХЛІБОРОБ" щодо земельної ділянки загальною площею 2,9421 га, кадастровий номер НОМЕР_1 та зареєстрований у Державному реєстрі земель 19 жовтня 2007 року за № 57. Позовна вимога про визнання укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року залишилася не задоволеною та вирішено питання судових витрат.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції в задоволеній частині, ТОВ «Жива Нива» подало апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення в частині визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про його державну реєстрацію та визнання поновленим договору оренди землі скасувати та ухвалити в цій частині нове, яким у задоволенні таких позовних вимог відмовити. Вважає, що рішення не узгоджується із позицією Верховного Суду. Зазначає, що власник земельної ділянки є вільним в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. ОСОБА_1 у встановленому порядку повідомив позивача про заперечення щодо поновлення договору оренди від 15 червня 2007 року. Вважає, що рішенням суду порушене право власника земельної ділянки шляхом обмеження його цивільних прав на вільне укладення договору та вільний вибір контрагента у земельних правовідносинах.

У відзиві на апеляційну скаргу СТОВ «Хлібороб» просить її залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зазначає, що ОСОБА_1 грубо порушив переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким останній мав намір скористатися та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в оскарженій частині в межах доводів та вимог апеляційної скарги відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до принципу диспозитивності суд апеляційної інстанції не робить висновків відносно частини судового рішення, яким залишено без задоволення позовну вимогу про визнання додаткової угоди від 12 вересня 2017 року укладеною, оскільки в цій частині рішення не оскаржується.

Ухвалюючи рішення про задоволення частини позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що з 15 червня 2007 року спірна земельна ділянка перебуває в оренді у позивача, який належно виконує свої обов'язки за договором. Орендодавець не подав позивачеві письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди або заяви про бажання використовувати належну йому земельну ділянку. До закінчення договору оренди земельна ділянка знаходилася у користуванні позивача, який дотримався порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі. Доказів неналежного виконання умов договору позивачем та інших доказів, які б вказували на відсутність у позивача переважного права на укладення, поновлення, пролонгацію договору оренди земельної ділянки, відповідачами не надано.

Колегія суддів апеляційного суду не може повністю погодитися із таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Матеріалами справи доводиться та судом установлено, що 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець) укладено договір оренди землі загальною площею 2,9421 га з кадастровим номером НОМЕР_1, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Договір укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору здійснена 19 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 57 (а.с.14-17).

У пункті восьмому цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Згідно із пунктом 37 договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до пункту восьмого договору оренди землі СТОВ «Хлібороб» листом від 12 вересня 2017 року повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі на той самий строк (а.с.18). Лист був направлений 14 вересня 2017 року та отриманий ОСОБА_1 16 вересня 2017 року (а.с.20-21).

До листа додавався проект додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, в якому ОСОБА_1 запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 19 жовтня 2027 року на тих самих умовах, що передбачені договором та цією додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також додатковою угодою було збільшено орендну плату до 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Окрім того, пунктом четвертим додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн. в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди.

ОСОБА_1 16 вересня 2017 року надіслав позивачу лист-повідомлення, в якому повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року після закінчення строку, на який його було укладено - з 19 жовтня 2017 року (а.с.22).

22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,9421 га з кадастровим номером НОМЕР_1, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, який зареєстрований згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за №38389972 від 28 листопада 2017 року (а.с.23).

Згідно з реченням першим частини четвертої ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першої ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (зміст частини першої статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Так, частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Зазначені положення узгоджуються із загальною нормою частини першої ст.777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч. 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

У свою чергу, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За таких обставин, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Оскільки ОСОБА_1 письмово повідомив СТОВ «Хлібороб» про свою відмову щодо поновлення договору оренди та його припинення у зв'язку із закінченням строку його дії, то колегія суддів апеляційного суду вважає неправильним висновок суду першої інстанції про відсутність такого повідомлення.

Посилання представника СТОВ «Хлібороб» на необґрунтованість відмови орендодавця у поновленні договору оренди є безпідставними з огляду на висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року в справі №594/376/17-ц, якими суд апеляційної інстанції відповідно до частини четвертої ст.263 ЦПК України керувався при виборі і застосуванні до спірних правовідносин норм права, а також з огляду на положення ст.627 ЦК України. Окрім того, Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.

Отже, встановивши, що орендодавець ОСОБА_1 письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі з ТОВ «Жива Нива», скасування рішення про його державну реєстрацію та визнання поновленим договору оренди землі з СТОВ «Хлібороб».

Оскільки підстави для задоволення вимог про визнання недійсним укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року договору оренди земельної ділянки загальною площею 2,9421 га з кадастровим номером НОМЕР_1, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, який зареєстрований згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за №38389972 від 28 листопада 2017 року, відсутні, то не підлягає до задоволення і решта позовних вимог щодо скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та визнання поновленим договір оренди землі від 16 червня 2007 року, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 22 листопада 2017 року та не потребують додаткового правового обґрунтування.

За таких обставин, невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, призвело до ухвалення у справі незаконного рішення, а тому останнє підлягає скасуванню в оскарженій частині з постановленням нового судового рішення про відмову в задоволенні таких позовних вимог із вищевказаних підстав (п.3, п.4 ч.1 ст. 376 ЦПК України).

У відповідності до ст.141 ЦПК України із СТОВ «Хлібороб» користь ТОВ «Жива Нива» стягується судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 7 929 грн.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374,376,381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року в частині задоволення позову скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення.

Відмовити Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.

Стягнути із Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" (ідентифікаційний код 05385826; Житомирська обл., Андрушівський район, с. Степок) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" (ідентифікаційний код 36104813; Житомирська обл., Андрушівський район, с. Стара Котельня, вул. Андрушівська, 9) 7 929 грн. витрат, понесених на оплату судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 18 березня 2019 року.