Справа №: 272/443/18
Провадження № 2-п/272/4/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 жовтня 2019 року

Андрушівський районний суд Житомирської області в складі

головуючого судді Брагіна В.І.

при секретарі судових засідань Бондаренко Л.М.

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу № 272/443/18, провадження № 2/272/342/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (місцезнаходження: с. Степок, Андрушівського району Житомирської області) до ОСОБА_1 ( адреса реєстрації с. АДРЕСА_1 ), ОСОБА_2 (адреса реєстрації АДРЕСА_2 . АДРЕСА_1 ),Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (місцезнаходження: вул. Андрушівська, 9, с. Стара Котельня, Андрушівського району Житомирської області) про визнання недійсним договору оренди землі, про визнання поновленим договору оренди землі ,суд, -

встановив:

Позивач звернувся до Андрушівського районного суду Житомирської області з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі та про визнання поновленим договору оренди землі.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначив, що 22.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ » та ОСОБА_3 , що є Відповідачем 1 по справі, було укладено договір оренди землі, загальною площею 2,6490 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0068. Зазначений договір було укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 15.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 99.Відповідно до п. 8 Договору оренди землі зазначено, що «Договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».У відповідності до положень Договору оренди землі, а також наведених вище норм чинного законодавства України, на адресу Відповідача 1 було направлено лист-повідомлення від 12.09.2017 року, в якому СТОВ «ХЛІБОРОБ» повідомило Відповідача 1 про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі.До зазначеного вище листа-повідомлення було додано проект Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 22.06.2007 року в якій запропоновано Відповідачу 1 продовжити дію договору оренди землі до 15.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України.Також, зазначеною Додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 (одинадцять тисяч сто шість) грн. 64 коп.Окрім того, п. 4 зазначеної Додаткової угоди передбачалося, що Орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди.Не дивлячись на те, що Позивач направила цінного рекомендованого листа на адресу Відповідача-1, що підтверджується копією чеку на оплату поштового пересилання та копією опису вкладення цінного листа від 13.09.2017 року, повідомлення про вручення зазначеного поштового відправлення Відповідачу-1 до Позивача, з не залежних від останнього причин, так і не повернулося. Проте, Позивач вчинив всі передбачені чинним законодавством України та Договором оренди дії, що спрямовані на повідомлення Відповідача-1 про використання свого переважного права оренди зазначеної вище земельної ділянки.Проте, на наступний день після відправлення Позивачем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди до Договору оренди на адресу Відповідачам-1, а саме 14.09.2017 року, на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» Відповідачем 1 було направлено заяву, якою Відповідач 1 повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 22.06.2007 року, кадастровий номер :05:000:0068, площею 2,6490 га.Вказані обставини свідчать про те, що після отримання Відповідачем-1 надісланого на його адресу Позивачем листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, Відповідач-1 не повідомила Позивача про результати розгляду направленої на її адресу пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк, уклала щодо тієї самої земельної ділянки договір оренди із Відповідачем-2, чим фактично порушила та не визнала переважного права Позивача на поновлення договору оренди землі, оскільки в своїй заяві від 14.09.2017 року Відповідач 1 не посилається на пропозицію Позивача, яка була надана в додатковій угоді та листі-повідомлення, що були надіслані на адресу Відповідача 1 та жодним чином не пояснює причин відмови від наданої Позивачем пропозиції.З інформаційної довідки №119691435 від 04.04.2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно Позивачу стало відомо, що Відповідач 1 уклала договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки загальною площею 2,6490 га, кадастровий номер :05:000:0068 з ТОВ «ЖИВА НИВА», що є Відповідачем 2 по справі. Відповідно до зазначеної інформаційної довідки, договір оренди землі було укладено між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 22.11.2017 року та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38378129 від 28.11.2017 року.Таким чином, Відповідачем 1 було грубо порушене переважне право Позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися Позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст. 33 Закону України «Про оренду землі».Просив визнати недійсним договір оренди землі, що укладений між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 22.11.2017 року та зареєстрований згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38378129 від 28.11.2017 року, скасування цього рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди землі від 22.06.2007 року, укладеним між Позивачем та Відповідачем 1 щодо належної Відповідачу 1 земельної ділянки загальною площею 2,6490 га сільськогосподарського призначення, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0068, визнання укладеною Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 22 червня 2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки загальною площею 2,6490 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0068, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.

04 червня 2018 року від представника відповідача ТОВ ЖИВА НИВА Долганова Ю.В. на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній вказав, що позовні вимоги СТОВ ХЛІБОРОБ є незаконними, необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. В обгрунтування поданого відзиву зазначено, що орендодавець ОСОБА_3 заявою від 14.09.2017 року у встановленому Законом порядку повідомила позивача про прийняте рішення, яким заперечувала про продовження договору оренди земельної ділянки від 22 червня 2007 року. На думку представника відповідача вказаної вище заяви поданої відповідачем достатньо для законної відмови від поновлення договору з первісним орендарем, тобто позивачем, та свідчить про відсутність з боку відповідачів порушення переважного права позивача на поновлення договору від 22 червня 2007 року (а.с.51-55).

12 червня 2018 року від представника позивача СТОВ ХЛІБОРОБ Москалика В.В. на адресу суду надійшла відповідь на відзив ТОВ ЖИВА НИВА в якому представник позивача вказав, що ОСОБА_3 було грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким позивач мав намір скористатись та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст.33 Закону України Про оренду землі. Крім того в поданій відповіді на відзив представник позивача вказав, що фактично відповідач протягом місяця з моменту отримання пропозиції позивача, не повідомляла про прийняте рішення чи про свої заперечення щодо запропонованих позивачем умов поновлення договору оренди землі на новий строк (а.с.63-67).

Представник позивача в підготовчому судовому засіданні позов підтримав повністю,обґрунтувавши його наведеними в позові обставинами та просив його задовольнити.В подальшому направив заяву про розгляд справи в його відсутність.

Представник відповідача ТОВ «Жива Нива» в підготовчому судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, вказуючи на його незаконність та безпідставність,з підстав,визначених у відзиві на позовну заяву.Просив в задоволенні позову відмовити.В подальші судові засідання представник відповідача не з`явився,повідомлений належним чином про час і місце розгляду справи,про причини неявки суд не повідомив,заяви про відкладення розгляду справи не подав.

Ухвалою суду 08 лютого 2019 року замість померлої 25 ІНФОРМАЦІЯ_1 відповідача ОСОБА_3 в якості відповідачів в справі були залучені її спадкоємці - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (а.с.123).

В судові засідання відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 повторно не з`явилися,повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи,про причини неявки в судове засідання суду не повідомили, відзив на позов не подали.За таких обставин суд вважає можливим розглянути справу у їх відсутність.

В судові засідання представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» до суду не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, будь-яких пояснень суду з приводу заявлених позовних вимог не надав. За таких обставин суд вважає можливим розглянути справу у її відсутність.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив : 22.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ, що та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, загальною площею 2,6490 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0068. Зазначений договір було укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 15.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 99. Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Із врахуванням вищевказаних вимог закону та обставин справи, судом встановлено, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 19 жовтня 2017 року.Відповідно до п. 8 Договору оренди землі позивачем 12.09.2017 року на адресу ОСОБА_3 було направлено повідомлення про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі.До зазначеного вище листа-повідомлення було додано проект Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 22.06.2007 року в якій запропоновано ОСОБА_3 продовжити дію договору оренди землі до 15.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України.Також, зазначеною Додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 (одинадцять тисяч сто шість) грн. 64 коп.Окрім того, п. 4 зазначеної Додаткової угоди передбачалося, що Орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди. 14.09.2017 року, на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» Мостіпакою Любов Миронівною було направлено заяву, якою відповідач повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 22.06.2007 року, кадастровий номер :05:000:0068, площею 2,6490 га. (а.с.22).

У відповідності до положень ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку :

Згідно ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч.1 ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статей 18, 20 Закону України Про оренду землі (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтями 6, 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови (зміст) договору, який вони укладають.

Частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа - повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Частиною 6 статті 33 Закону України « Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст.33 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов`язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме таким чином в даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.

У постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року (справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц, у постановах Верховного суду від 19 вересня 2018 року (справа №683/3656/16-ц), від 20 вересня 2018 року (справа №384/648/17-ц), від 17 жовтня 2018 року (справи №395/1425/16-ц, №395/1437/16-ц), які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.

В ході розгляду справи судом встановлено, що після отримання листа - повідомлення та проекту додаткової угоди позивача СТОВ ХЛІБОРОБ про намір поновити договір оренди, відповідач ОСОБА_3 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила СТОВ «ХЛІБОРОБ» письмову заяву від 14 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки. Зміст заяви ОСОБА_3 містить чітку й однозначну позицію останньої про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, між СТОВ ХЛІБОРОБ та ОСОБА_3 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів сторін, тому СТОВ «ХЛІБОРОБ» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Враховуючи вищезазначене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ ЖИВА НИВА, і відповідно відсутність підстав для задоволення решти позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обґрунтування.

Керуючись ст. 1, 2, 3, 14, ч.ч. 1-5, 6, 7, 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 203, 215 ЦК України, п. 8 Договору оренди землі, враховуючи правові висновки Верховного суду України, викладені у судових справах № 6-219цс14, № 6-55цс15, № 702/624/15-ц|61-1171св17, ст.ст. 4, 76 - 89, 258, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд,-

ухвалив:

Відмовити в задоволенні позову сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (місцезнаходження: с. Степок, Андрушівського району Житомирської області) до ОСОБА_1 ( адреса реєстрації с. АДРЕСА_1 ), ОСОБА_2 (адреса реєстрації АДРЕСА_2 . АДРЕСА_1 ),Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (місцезнаходження: вул. Андрушівська, 9, с. Стара Котельня, Андрушівського району Житомирської області) про визнання недійсним договору оренди землі, про визнання поновленим договору оренди землі.

Рішення може бути оскаржене у відповідності до п.п. 15.5, п.15 ч. 1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно- телекомунікаційної системи до апеляційного суду Житомирської області через Андрушівський районний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 22 жовтня 2019 року.

Суддя:В. І. Брагін