ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 березня 2019 року

м. Харків

справа № 643/7743/14-ц

провадження № 22-ц/818/358/19

Харківський апеляційний суду складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого: Коваленко І.П.,

суддів: Овсяннікової А.І., Сащенко І.С.,

за участі секретаря: Дмитренко А.Ю.,

учасники справи:

позивач: ОСОБА_1,

відповідач: ОСОБА_2,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Московського районного суду м. Харкова від 18 липня 2014 року (в складі судді Сиротникова Р.Є.),

встановив:

У травні 2014 року ОСОБА_1звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності, в якому просив визнати дійсним договір купівлі-продажу гаражного боксу від 20.10.2012 року, укладений між ним та ОСОБА_2.

Позов мотивований тим, що згідно договору купівлі-продажу від 20 жовтня 2012 року, укладеним між ним та ОСОБА_2, він придбав гаражний бокс, що знаходиться у дворі будинку НОМЕР_1 у м. Харкові. Однак, вони не мали можливості посвідчити цей договір нотаріально, тому що вищевказаний гаражний бокс самовільно побудований.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 18 липня 2014 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа Харківська міська рада про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності задоволено.

Визнано дійсним договір купівлі-продажу від 28.11.2013 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 нежитлової будівлі літ. «К-1», що знаходиться в АДРЕСА_1

Визнано за ОСОБА_1 право власності на квартиру № 1, що складається з приміщень 1, 2, 3, 4, загальною площею 151,8 кв.м., житловою площею 142,3 кв.м., що розташована по АДРЕСА_1.

Судові витрати залишено за позивачем.

Не погодившись із зазначеним рішенням, Харківська міська рада звернулась на це рішення з апеляційною скаргою, в якій, з посиланнями на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду в частині визнання права власності на квартиру № 1, що складається з приміщень 1, 2, 3, 4, загальною площею 151,8 кв.м., житловою площею 142,3 кв.м., що розташована по АДРЕСА_1 скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позову та вирішити питання розподілу судових витрат.

Апеляційна скарга мотивована тим, що нормами ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Апелянт вказує, що доказів наявності права власності, права користування земельною ділянкою або суперфіцію у позивача в матеріалах справи не містяться. Таким чином, визнання права власності на самочинно побудований об'єкт в судовому порядку призвело до негативних наслідків, а саме до вибуття із володіння, користування й розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності територіальної громади міста Харкова та зробило неможливим використання їх для власних або інших цілей.

В судове засідання апеляційного суду сторони не з'явились, повістки на їх адресу повертаються без вручення, самі сторони рухом справи не цікавляться.

Враховуючи вищенаведене, а також те, що справа тривалий час знаходиться в провадженні суду, колегія суддів вважає можливим розглядати справу у відсутності сторін.

Колегія суддів, вислухавши суддю - доповідача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Судовим розглядом встановлено, що на підставі договору міни від 15.05.2009 року відповідачу, ОСОБА_2, належала нежитлова будівля літ. «К-1», що розташована по АДРЕСА_1. (а.с.14).

28.11.2013 року у простій письмовій формі між позивачем з одного боку та відповідачем, з іншого боку, був укладений попередній договір про укладання договору купівлі-продажу, згідно умов якого сторони зобов'язувались у майбутньому укласти договір купівлі-продажу належної ОСОБА_2, нежитлової будівлі літ. «К-1», що розташована по АДРЕСА_1.

На виконання умов договору між позивачем та відповідачем було досягнуто домовленість по всім істотним умовам. Сторони за договором домовилися, що оформлення договору купівлі-продажу буде здійснюватись у нотаріальній конторі за адресою АДРЕСА_2

Згідно вимог частини 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У відповідності зі статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язуються передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну.

Ціна товару це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.

Відповідно до частини 1 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Для визнання такого договору дійсним обов'язковою умовою, як і для будь якого іншого договору, є відповідність його змісту Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (частина 3 статті 209, частина 1 статті 203 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов'язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов'язок передати предмет договору наступному власнику.

Крім того, згідно частини 1 статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно правової позиції Верховного Суду України викладеної в постанові від 19 червня 2013 року по справі № 6-49 цс13 у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Статтею 220 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. При цьому, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Матеріали справи не місять даних про волевиявлення сторін щодо укладання договору купівлі-продажу, а також того, що одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Крім того, відповідно до частин 1, 2 статті 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Самочинним будівництвом є не тільки новостворений об'єкт, а і об'єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об'єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об'єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

Відповідно до статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил, у порядку, визначеному законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Відповідно до статті 381 ЦК України Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

Згідно Наказу міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово - комунального господарства України «Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію і проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення І та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт» індивідуальний (садибний) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не повинна перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного в ній проживання, яка складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень, і прибудова до неї.

З матеріалів справи вбачається, що в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчений будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщених на офіційному сайті Держархбудінспекції України, відомості стосовно нежитлової будівлі літ. «К-1», що розташована по АДРЕСА_1 відстуні.

Статтею 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

У відповідності до Наказу Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22 липня 2009 року N 295 «Про затвердження ДБН В.3.2-2-2009 "Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт».

Ці норми застосовуються для проектування реконструкції і капітального ремонту одноквартирних і багатоквартирних житлових будинків із умовною висотою до 73,5 м включно, гуртожитків, спеціалізованих житлових будинків для осіб похилого віку і маломобільних груп населення, окремих квартир, надбудованих, вбудованих і прибудованих приміщень незалежно від періоду їх будівництва, конструктивних систем, об'ємно-планувальних рішень, застосованих будівельних матеріалів і виробів, а також поширюються на проектування реконструкції будинків і приміщень різного призначення, що переобладнуються у житлові.

Норми обов'язкові для застосування усіма юридичними і фізичними особами на території України незалежно від форм власності і відомчої належності.

При здійсненні реконструкції житлових будинків слід керуватися чинними нормативними документами у будівництві і цим нормативним документом.

Відповідно до статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об'єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (CCI), та щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.

Згідно частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Під належним дозволом слід розуміти Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» дозвільний документ, що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об'єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі.

Згідно п.12 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами ст. 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 №6 у справах, пов'язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія приходить до висновку, що доказів про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з реконструкції об'єкту та вводу його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку в позовній заяві не міститься. Таким чином, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, а є лише власником будівельних матеріалів, обладнання тощо, що були використані в процесі цього будівництва.

Згідно частини 2 статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (CCI), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації (далі - декларація).

Згідно з Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (CCI), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів із середніми (СС2) та значними (ССЗ) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об'єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Згідно статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Отже, новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку (будівлі, споруди тощо) після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на таке майно. Однак до цього, не будучи житловим будинком (будівлею, спорудою тощо) з юридичної точки зору, об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов'язки, відтак є майном, яке за умов, передбачених законом, може належати на праві власності.

Отже, колегія суддів вважає, що нежитлові приміщення гаражу літ. «К-1» загальною площею 14,1 кв.м. добудовані та реконструйовані під житлову квартиру № 1, яка складається з приміщень1, 2, 3, 4, загальною площею 151,8 км.м. самочинно побудовані за умови відсутності дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з реконструкції об'єкту та вводу його в експлуатацію у встановленому законом порядку, визнання права власності на вказане домоволодіння є неможливим.

За таких обставин колегія суддів вважає, що рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про залишення позову без задоволення.

Відповідно до частини 2 статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача.

Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює або ухвалює нове рішення, цей суд відповідно змінює розподіл судовий витрат.

З матеріалів справи вбачається, що при подачі апеляційної скарги Харківською міською радою було сплачено судовий збір у розмірі 365 гривень 40 копійок.

Керуючись п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, ст. 381, 382, 383, 384 ЦПК України,-

постановив:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради - задовольнити.

Рішення Московського районного суду м. Харкова від 18 липня 2014 року- скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності - залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 365 гривень 40 копійок.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 19 березня 2019 року.

Головуючий - І.П. Коваленко

Судді - А.І. Овсяннікова

І.С. Сащенко