Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

Справа № 126/1681/19

Провадження № 2/126/831/2019

"21" жовтня 2019 р. м. Бершадь

Бершадський районний суд Вінницької області

в складі головуючого судді Хмель Р. В.

секретар Дончик О. А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Бершадь цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Бершадська міська рада Вінницької області про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку, господарських будівель і споруд дійсним та визнання права власності на житловий будинок, господарські будівлі та споруди,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач, ОСОБА_1 , звернувся в суд з позовом, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу, укладений між ним та ОСОБА_2 житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, а також право власності за ним на згаданий будинок.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно свідоцтва про право власності на спадщину за законом серії НПР №210951 від 25.09.2018 року ОСОБА_2 є власником житлового будинку, господарських будівель та споруд, що розташовані по АДРЕСА_1 .

У вересні 2018 року сторони уклали між собою усний договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, який знаходиться в АДРЕСА_1 . На підтвердження договору відповідач надала позивачеві відповідну розписку про отримання коштів, які він їй передав в сумі 5000 дол. США.

Зразу ж після укладення договору, ОСОБА_2 передала ОСОБА_1 пакет документів, що посвідчують право власності на нерухоме майно, а саме - витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та технічний паспорт на житловий будинок та господарські будівлі.

Разом з тим, оформити нотаріально укладений між ними договір не представляється можливим, оскільки у відповідача по справі відсутні правовстановлюючі документи на земельну ділянку, на якій знаходиться житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами.

Тому, після укладення нами договору купівлі-продажу житлового будинку в листопаді 2018 року відповідачка звернулася до Бершадського відділу Держгеокадастру у Вінницькій області про присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці по АДРЕСА_1 .

Згідно отриманої відповіді Бершадського відділу Держгеокадастру у Вінницькій області від 27.11.2018 року №М-634/0-0.27-1168/134-18 зазначається, що вул. АДРЕСА_1 знаходиться за межами міста Бершадь.

ОСОБА_2 звернулась із письмовою заявою до Бершадської міської ради Вінницької області про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі по АДРЕСА_1 . Відповідно до рішення Бершадської міської ради Вінницької області №403 від 24.04.2019 року ОСОБА_2 відмовлено у наданні дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою по тій причині, що земельні ділянки на яких розташований житловий будинок із господарськими будівлями та спорудами знаходиться за межами населеного пункту м.Бершадь.

Згідно отриманої відповіді від приватного нотаріуса Бершадського РНО Вінницької області за №248/02-14 від 27.06.2019 року роз`яснено, що відповідно до п.2 ст.377 ЦК України та ч.6 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду є кадастровий номер та розмір земельної ділянки, на якій розташоване зазначене нерухоме майно. В зв`язку із відсутністю витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який підтверджує кадастровий номер земельної ділянки на якій розташований житловий будинок приватним нотаріусом не може бути посвідчений договір купівлі- продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку.

Таким чином, після укладення договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами були вчинені всі необхідні дії для того, щоб в установленому законом порядку нотаріально посвідчити договір його купівлі-продажу.

Однак, в зв`язку із неможливістю виготовлення та отримання правовстановлюючого документа на земельну ділянку - кадастрового номера, сторони позбавлені можливості посвідчити нотаріально, укладений між ними договір.

Дана позовна заява надійшла до суду 25.07.2019 року та відповідно до автоматизованої системи документообігу була передана для розгляду судді Хмель Р.В. 26.07.2019 року ухвалою відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання на 04.09.2019 року. В подальшому у зв`язку з неявкою сторін, підготовче засідання було відкладено. 26.09.2019 року позивачем подано заяву про зменшення позовних вимог, згідно якої ОСОБА_1 виключив позовну вимогу про визнання права власності. Ухвалою суду від 26.09.2019 року прийнято заяву позивача про зменшення позовних вимог, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Позивач ОСОБА_1 до початку розгляду справи по суті, надав через канцелярію суду письмову заяву про підтримання позовних вимог та розгляд справи без його участі.

Відповідач ОСОБА_2 через електронну пошту також надала суду письмову заяву про визнання позову та розгляд справи без її участі.

Бершадський міський голова, як представник третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору надав суду заяву про визнання позову та розгляд справи без участі представника міської ради.

Враховуючи те, що відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею, суд не вбачає підстав для відкладення розгляду справи та проводить його в даному судовому засіданні на підставі доказів наявних у справі.

Оскільки розгляд справи здійснюється судом за відсутності осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив, що 25.09.2018 року сторони уклали усний договір купівлі продажу, за умовами якого ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_2 житловий будинок АДРЕСА_1 .

На виконання даного договору позивач передав відповідачці грошові кошти в сумі 5000 дол. США, що підтверджується письмовою розпискою відповідача (а.с.13), складеною в присутності свідків.

При зверненні до нотаріуса у посвідченні договору сторонам було відмовлено та надано роз`яснення за №248/02-14 від 27.06.2019 року (а.с.17) де вказано, що відповідно до п.2 ст.377 ЦК України та ч.6 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду є кадастровий номер та розмір земельної ділянки, на якій розташоване зазначене нерухоме майно, однак сторони не надали витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який підтверджує кадастровий номер земельної ділянки на якій розташований житловий будинок.

На письмове звернення ОСОБА_2 до Бершадського відділу Держгеокадастру у Вінницькій області про присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці по АДРЕСА_1 , вона отримала відповідь від 27.11.2018 року №М-634/0-0.27-1168/134-18 (а.с.15), де зазначається, що вул.Хутірська знаходиться за межами міста Бершадь.

Відповідно рішення Бершадської міської ради Вінницької області №403 від 24.04.2019 року (а.с.16) ОСОБА_2 відмовлено у наданні дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою по тій причині, що земельні ділянки на яких розташований житловий будинок із господарськими будівлями та спорудами знаходиться за межами населеного пункту м.Бершадь.

04.09.2019 року Війтівський сільський голова надала довідку за №363 (а.с.41), в якій вказано, що земельні ділянки по АДРЕСА_1 не перебувають у розпорядженні сільської ради, оскільки відповідно до проекту землеустрою щодо зміни меж м. Бершадь, погодженого рішенням від 28.03.2005 року, дана земельна ділянка була передана для включення в межі населеного пункту м. Бершадь.

Згідно з ст. 655 ЦК України а договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Ст. 657 цього ж кодексу визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Отже, договір, укладений між сторонами 25.09.2019 року в усній формі є двостороннім та потребує нотаріального посвідчення. З незалежних від сторін підстав (відсутність кадастрового номеру земельної ділянки), покупець та продавець, фактично виконавши умови договору (розписка від 25.09.2019 року а.с.14), позбавлені можливості оформити його нотаріально.

У відповідності до статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановлену цим кодексом звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав,свобод чи законних інтересів.

Статтею 5 ЦПК України встановлено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб,державні та суспільні інтереси у спосіб,визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Згідно статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цьогоКодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі статтею 15,16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення.

Відповідно до ч. 2 ст. 218 ЦК України якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. Ч. 2 ст. 220 цього ж кодексу встановлено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

В силу ч.1 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч. ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не с укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю етапі 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації».

Таким чином, положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.

Разом з тим, до вказаної дати договір купівлі-продажу нерухомості в силу ст. 657 ЦК України підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України (Постанови ВСУ від 30.01.2013 року №6-162цс12 та від 19.06.2013 р. у справі № 6-49ц13 ).

Тобто, до моменту внесення змін, судова практика виходила з того, що до моменту державної реєстрації договір купівлі-продажу нерухомості юридично не є укладеним. За змістом ч. 2 ст. 220 ЦК України та роз`яснень, які надав Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним.

Окремо Верховний суд вказує, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядкує встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до п.2 ст.377 ЦК України та ч.6 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду є кадастровий номер та розмір земельної ділянки, на якій розташоване зазначене нерухоме майно. В зв`язку із відсутністю витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який підтверджує кадастровий номер земельної ділянки на якій розташований житловий будинок приватним нотаріусом не може бути посвідчений договір купівлі- продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку.

Згідно із ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

Як роз`яснив Пленум Верхового Суду України у п. 24 постанови від 12 червня 2009 року № 2 «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» у разі визнання відповідачем позову, яке має бути безумовним, і якщо таке визнання не суперечить закону й не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб (не відповідача), суд ухвалює рішення про задоволення позову, обмежившись у мотивувальній частині рішення посиланням на визнання позову без з`ясування і дослідження інших обставин справи.

Оскільки під час розгляду справи відповідач визнав позов у повному обсязі і таке визнання не суперечить закону й не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову у повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 76-78, 206, 258-268 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ :

Позов ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , жителя АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , жительки АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) за участі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Бершадської міської ради ( вул. Героїв України, 23 м. Бершадь Вінницької області, ) про визнання дійсним договору купівлі - продажу - задовольнити.

Визнати дійсним усний договір купівлі продажу, житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами в АДРЕСА_1 , а саме: житловий будинок загальною площею 70,1 кв.м., житловою площею 48,5 кв.м. під літерою А; а- вхідний майданчик, Б - літня кухня, Бпід - погріб, Б1- сарай, В - сарай, Т - туалет, 1-3 - огорожа, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до п. 15.5 перехідних положень ЦПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу. У разі порушення порядку подання апеляційної чи касаційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.

Суддя Р. В. Хмель