ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

«14» березня 2019 року м. Херсон

Справа № 652/290/18 Провадження № 22-ц/819/209/19

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя - доповідач)Воронцової Л. П.
суддів:Ігнатенко П. Я.,
Полікарпової О. М.
секретарПісоцька Т. І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Асоціації фермерських господарств «Ольвія» на рішення Високопільського районного суду Херсонської області у складі судді Дамчука О. О. від 25 жовтня 2018 року у справі за позовом Асоціації фермерських господарств «Ольвія» до ОСОБА_5, третя особа на стороні відповідача ОСОБА_6 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2018 року Асоціація фермерських господарств «Ольвія» звернулася з позовом до ОСОБА_5, третя особа на стороні відповідача ОСОБА_6 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

В обґрунтування позовної заяви зазначила, що на підставі Державного акту на право приватної власності на землю НОМЕР_1, кадастровий номер НОМЕР_2 власником земельної ділянки загальною площею 4,6300 га, розташованої на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області є ОСОБА_5.

27 березня 2008 року між АФГ «Ольвія» та відповідачем ОСОБА_5 було укладено договір оренди земельної ділянки розміром 4,6300 га, строк дії якого складав 10 років з 27 березня 2008 року по 31 січня 2018 року. Вказаний договір був зареєстрований у Високопільському районному відділі реєстрації Херсонської філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 31 березня 2008 року.

Пунктом 5 вище зазначеного договору оренди землі передбачено, що орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця письмово про намір продовжити його дію.

На загальних зборах пайщиків, які передали свої земельні ділянки в оренду АФГ «Ольвія», до закінчення строку дії договорів оренди землі, їм було запропоновано поновити строк дії договорів оренди землі. Крім того, на загальних зборах пайщиків вирішувалось питання щодо збільшення орендної плати за цими договорами.

Відповідач ОСОБА_5 направив орендарю АФГ «Ольвія» лист про відмову в поновлені строку дії договору оренди та у підписанні додаткової угоди, при цьому не забажав обговорити питання щодо зміни істотних умов договору оренди, мотивуючи це тим, що буде самостійно займатись обробітком землі.

За умовами договору оренди землі з АФГ «Ольвія», які укладені з пайщиками у 2018 році, відповідач мав би можливість отримувати оренду плату у розмірі 4053,23 грн. або в натурі 600 кг продовольчого та 2400 кг фуражного зерна, 30 кг соняшникової олії, 1 причеп січки або 100 тюків або 250 грн., оранка присадибної ділянки до 0,50 га, та ритуальні послуги незалежно від розміру земельної ділянки.

Однак, не зважаючи на більш вигідні умови договору оренди з АФГ «Ольвія», ОСОБА_5 уклав договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_6 № б/н від 01 лютого 2018 року, строком на 20 років, за яким орендна плата включає в себе видачу готівки у розмірі 4053,23 грн. або в натурі 600 кг продовольчого та 2400 кг фуражного зерна, 30 кг соняшникової олії, 1 причеп січки або 100 тюків або 250 грн., оранка присадибної ділянки до 0,50 га та ритуальні послуги.

Тобто, орендодавець своєчасно був повідомлений про намір АФГ «Ольвія» реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, при цьому умови та процедура повідомлення про намір укласти додатковий договір було дотримано.

Позивач зазначав, що на даний час він фактично продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі з орендодавцем, вважає що строк дії договору оренди продовжено на той же строк, на вигідніших для відповідача умовах, а саме - збільшення орендарем орендної плати, із врахуванням збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Будь-яких претензій від ОСОБА_6 щодо користування земельною ділянкою, яка належить орендодавцю ОСОБА_5 не надходило, укладений договір між відповідачем та ОСОБА_6 носить формальний характер.

Позивач вважав, що переважне право орендаря АФГ «Ольвія» порушене і підлягає захисту в судовому порядку, оскільки орендодавець не займався обробкою землі самостійно, а уклав новий договір оренди з новим орендарем, під час того як дотримано процедуру повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право, фактично орендар продовжує користуватися вказаною земельною ділянкою орендодавця, рішення про примусове припинення права користування АФГ «Ольвія» на орендовану земельну ділянку не має.

АФГ «Ольвія» просила суд, визнати договір оренди земельної ділянки площею 4,6300 га, кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 б/н від 01 лютого 2018 року, який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 24843368 - недійсним.

Рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 25 жовтня 2018 року у задоволенні позову АФГ «Ольвія» відмовлено за необґрунтованістю.

В апеляційній скарзі АФГ «Ольвія», посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просила рішення суду скасувати, ухвалити нове про задоволення позову.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначила, що 01 лютого 2018 року, до закінчення строку дії договору оренди з АФГ «Ольвія», в порушення вимог ст. 18 ЗУ Про оренду землі», яка була чинна на момент укладення договору оренди, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. 01 лютого 2018 року ОСОБА_5 уклав договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_6 Договір оренди земельної ділянки, укладений між АФГ «Ольвія» та ОСОБА_5 27 березня 2008 року діяв до 31 березня 2018 року. Позивач позбавлений і не міг скористатися переважним правом на укладення нового договору оренди землі з ОСОБА_5, оскільки за 30 діб до закінчення договору оренди йому вже було відомо про укладений та зареєстрований спірний договір.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_5, від імені якого діє ОСОБА_7 вважав рішення суду таким, що ґрунтується на засадах верховенства права, є законним і обґрунтованим, тому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду - без змін.

В судове засідання учасники справи не з'явилися, належним чином повідомлені про місце та час розгляду справи. Від представника АФГ «Ольвія» - Кудлюка О. Г. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи з посиланням на перебування його у відпустці, при цьому докази на підтвердження даного факту він суду не надав; з моменту відкриття провадження у справі минуло 65 днів, у справі двічі представник позивача в судове засідання не з'явився, а в одному заявив відвід колегії суддів, що потягло зупинення провадження у справі. За вказаних обставин, колегія суддів вважає можливим справу розглянути у відсутності учасників справи (їх представників) в порядку ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст.367 ЦПК України, колегія суддів вважає апеляційну скаргу не підлягаючою задоволенню з наступних підстав.

Згідно ч. 1,2 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

У відповідності до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до норм ст. 33 Законом України «Про оренду землі», що узгоджуються з ч. 1 ст. 777 ЦК України, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

З матеріалів справи вбачається і це встановлено судом, 27 березня 2008 року між АФГ «Ольвія» і ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі № б/н, за умовами якого останній надав в оренду АФГ «Ольвія» земельну ділянку розміром 4,63 га, що належала ОСОБА_5 згідно Державного акту на право приватної власності на землю НОМЕР_1. Строк дії договору згідно умов договору (п. 5 договору) складав 10 років - до 31 березня 2018 року. Вказаний договір був зареєстрований у Високопільському районному відділі реєстрації Херсонської філії ЦДЗК, про що 31 березня 2008 року у Державному реєстрі земель вчинено запис; орендна плата сторонами погоджена у п. 6 Договору /а. с. 10 - 11/.

Згідно листа ОСОБА_5 від 27 квітня 2018 року, направленого на адресу АФГ «Ольвія», він вже повідомляв орендаря про небажання продовжувати чи поновлювати на новий строк договір оренди, продовжувати у майбутньому правовідносини щодо користування його земельною ділянкою; зазначав, що пропозиції АФГ «Ольвія» та додаткову угоду не отримував, тому просив повернути належну йому земельну ділянку за актом приймання - передачі у стані не гіршому порівняно з тим, у якому її було одержано /а. с. 54 - 56/.

Згідно договору оренди землі № б/н від 01 лютого 2018 року, ОСОБА_5 надав в оренду ОСОБА_6 належну йому земельну ділянку розміром 4,6300 га, строком на двадцять років - до 01 лютого 2038 року. Відповідно до умов договору (п. 6), орендна плата включає в себе видачу готівки у розмірі 4053,23 грн. або в натурі 600 кг продовольчого та 2400 кг фуражного зерна, 30 кг соняшникової олії, 1 причеп січки або 100 тюків або 250 грн., оранка присадибної ділянки до 0,50 га, та ритуальні послуги. /а. с.57 - 58/.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 15 лютого 2018 року, зареєстровано вище зазначений договір оренди землі /а. с. 60/.

30 квітня 2018 року та 02 травня 2018 року ОСОБА_6 звернувся до Високопільського ВП Бериславського ВП ГУНП в Херсонської області та Бериславської місцевої прокуратуру Херсонської області з заявою про вчинення посадовими особами АФГ «Ольвія» кримінального правопорушення передбаченого ст. 197-1 ч. 1 КК України, самовільного зайняття (захоплення) чужої земельної ділянки /а. с. 82 - 84, 85 - 87/.

Згідно витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 17.05.2018 року за № 0000117, порушено кримінальне провадження відносно ОСОБА_9, який самовільно зайняв та обробляє земельну ділянку площею близько 50 га, яка перебуває у оренді ОСОБА_6 та знаходиться неподалік села Зарічне Високопільського району Херсонської області. Правова кваліфікація 197-1 ч. 1 КК України /а. с. 90/.

Відповідно до листа Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 03 липня 2018 року, за результатами проведеної перевірки, діями АФГ «Ольвія» порушено вимоги ст. ст. 95, 125, 126 Земельного кодексу України та згідно ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» розцінюється, як самовільне зайняття земельних ділянок, зокрема, земельної ділянки площею 4,3847 га з кадастровим номером :07:001:0015 /а. с. 88 - 89/.

Відмовляючи у задоволенні позову АФГ «Ольвія», суд першої інстанції виходив з того, що позивач не довів належними та допустимими доказами наявності у нього переважного права на поновлення договору оренди землі з ОСОБА_5, відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», договір оренди з АФГ «Ольвія» припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який він укладався, ознаки та підстави недійсності оскаржуваного договору не знайшли свого підтвердження.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

Так, позивач в обґрунтування позову посилався на те, що строк дії договору оренди від 27 березня 2008 року складав 10 років з 27 березня 2008 року по 31 січня 2018 року, сторони погодили остаточну дату дії договору, що підтверджується копією договору та не оспорюється сторонами /а. с. 10-11/. АФГ «Ольвія» мало переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, однак всупереч цьому відповідач уклав договір 01 лютого 2018 року з новим орендарем - ОСОБА_6

Матеріалами справи підтверджено, що сторони договору оренди від 27 березня 2008 року АФГ «Ольвія» і ОСОБА_10 визначилися з усіма істотними умовами договору оренди, у тому числі і строком дії договору, зазначивши, що договір укладено на 10 років, тобто до 31 січня 2018 року.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частинами 1-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право шляхом направлення проекту додаткової угоди; продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (№ 14-65цс18).

Жодної дії, передбаченої умовами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п. 5 договору оренди землі від 27 березня 2008 року позивач не вчинив, як за тридцять днів до закінчення строку дії договору, так і за весь час дії договору не повідомив орендодавця письмово про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, не направив проект додаткової угоди.

З огляду на це, позивачем порушено процедуру, передбачену частинами першою та шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», з дотриманням якої можлива реалізація переважного права на поновлення договору оренди.

В свою чергу, ОСОБА_5 до закінчення строку дії договору звернувся до АФГ «Ольвія» з заявою про заперечення у поновленні договору оренди землі та після закінчення строку дії договору повторно повідомив, що вважає правовідносини припиненими в зв'язку з недотриманням АФГ «Ольвія» процедури волевиявлення та відсутністю домовленості сторін щодо істотних умов договору на новий строк та просив повернути належну йомуземельну ділянку.

За таких обставин, орендодавець мав всі підстави вважати припиненим 31 січня 2018 року договір оренди землі, а отже відсутні перешкоди для укладення нового договору оренди землі із новим орендарем.

Оспорений договір оренди землі від 01 лютого 2018 року укладено із дотриманням вимог закону, зареєстровано в той же день та згідно акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі, земельну ділянку передано новому орендарю ОСОБА_6 /а. с. 57 - 63/.

Таким чином, існування підстав для визнання недійсним оспореного договору оренди позивачем не доведено, а судом не встановлено.

Доводи апеляційної скарги АФГ «Ольвія» про те, що відповідач уклала оспорений договір оренди до закінчення дії попереднього договору, тобто до 31 березня 2018 року до уваги колегією суддів не приймається, оскільки оскільки пунктом 5 договору від 27 березня 2008 року сторонами передбачено, що договір діє до 31 січня 2018 року.

Посилання у скарзі позивача на те, що він продовжив після закінчення строку дії договору використовувати земельну ділянку, а відповідач у місячний строк не повідомив його про припинення оренди, не мають правового значення у розумінні ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо поновлення договору, оскільки вказана норма передбачає мовчазну згоду сторін на продовження дії договору, проте у даній справі ОСОБА_5 повідомив АФГ «Ольвія, чого останнє не заперечувало, ще до закінчення дії договору про своє небажання його продовжувати та наступна поведінка ОСОБА_5 - звернення до правоохоронних органів щодо самовільного використання позивачем належної йому земельної ділянки, направленням листа АФГ «Ольвія» від 27 квітня 2018 року про небажання продовження договору, свідчать про відсутність його волевиявлення на продовження договору оренди землі з позивачем.

Доводи апеляційної скарги про те, що відповідач ухилявся від обговорення істотних умов нового договору оренди, є необґрунтованими, оскільки проект додаткової угоди орендодавцю не направлявся.

Отже, позивач належними та допустимими доказами не довів, що оскаржений договір оренди від 01 лютого 2018 року порушує його права, як орендаря за договором від 27 березня 2008 року.

Посилання в апеляційній скарзі на формальний характер оспореного договору оренди укладеного між відповідачем та ОСОБА_6, оскільки останній не надав доказів користування земельною ділянкою, сплати податків, виплати орендодавцю орендної плати є безпідставними з огляду на вищевказані письмові докази звернення ОСОБА_6 до правоохоронних органів стосовно самовільного зайняття позивачем земельної ділянки, яка належить ОСОБА_6 на праві користування згідно договору оренди землі від 01 лютого 2018 року.

Окрім того, позовні вимоги стосуються безпосередньо прав та обов'язків обох сторін оспореного договору: ОСОБА_5 та ОСОБА_6, однак, останнього залучено до участі у справі в якості третьої особи. Порушення суб'єктного складу та незалучення до участі у справі в якості співвідповідача сторони оскарженого договору оренди землі від 01 лютого2018 року, права та обов'язки якого безпосередньо мають вирішуватись судом, - унеможливлює вирішення спору та задоволення позовних вимог. Апеляційний суд позбавлений повноважень усунути ці порушення.

Доводи, викладені в апеляційній скарзі зводяться до власного тлумачення скаржником норм матеріального права, переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку та дійшов обґрунтованих висновків. На підставі вище викладеного, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Асоціації фермерських господарств «Ольвія» залишити без задоволення.

Рішення Високопільського районного суду Херсонської області від 25 жовтня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання безпосередньо до Верховного Суду касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий підписЛ. П. Воронцова
Судді: підпис підписП. Я. Ігнатенко О. М. Полікарпова

Дата складання повного судового рішення 14 березня 2019 року.

З оригіналом згідно: Копія постанови оформлена 15 березня 2019 року Постанова набрала законної сили 14 березня 2019 року

Суддя Секретар судового засідання Л. П. Воронцова Т. І. Пісоцька