РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 березня 2019 року м. Рівне

Справа № 563/1294/18

Провадження № 22-ц/4815/373/19

Рівненський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: Бондаренко Н.В. (суддя-доповідач), Ковальчук Н.М., Хилевича С.В.,

секретар судового засідання: Шептицька С.С.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро",

відповідачі - Товариство з обмеженою відповідальністю "Агроорг", ОСОБА_4,

за участю представника позивача

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" на рішення Корецького районного суду Рівненської області в складі судді Кулика Є.В. від 12 грудня 2018 року, проголошене в 16 год. 44 хв. в м. Корець, дата складання повного судового рішення - 20 грудня 2018 року,

в с т а н о в и в:

ТОВ "Горинь Агро" звернулося в суд з позовом до ТОВ "Агроорг", ОСОБА_4 про визнання договорів оренди землі недійсними.

Позов мотивує тим, що 1.08.2011 року між ними та ОСОБА_4 укладено два договори оренди землі №67 щодо земельної ділянки, площею 6,66 га, кадастровий номер НОМЕР_2 та №46 щодо земельної ділянки, площею 2,47 га, кадастровий номер НОМЕР_3, які зареєстровані 14.03.2012 року в Корецькому районному відділі Рівненської регіональної філії ДП "Центр ДЗК". Строк їх дії становить 5 років з дня державної реєстрації.

20.09.2016 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_4 укладено додаткові угоди про продовження дії договору оренди землі №67 від 1.08.2011 року та договору оренди землі №46 від 1.08.2011 року до 14.03.2022 року.

Однак, всупереч вимогам чинних договорів оренди землі, 14.02.2018 року відповідачі ОСОБА_4 та ТОВ "Агроорг" уклали договори оренди землі щодо тих же земельних ділянок.

Вважає, що оскільки договори оренди землі від 1.08.2011 року є чинними, то укладені між відповідачами договори оренди землі на ці ж земельні ділянки є недійсними.

З наведених підстав просить визнати недійсними договори оренди землі №б/н від 14.02.2018 року, укладені між ОСОБА_4 та ТОВ "Агроорг" строком на 7 років щодо земельної ділянки площею 6,66 га, кадастровий номер НОМЕР_2 та щодо земельної ділянки, площею 2,47 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташованих на території Світанівської сільської ради Корецького району, Рівненської області.

Рішенням Корецького районного суду Рівненської області від 12 грудня 2018 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення мотивовано тим, що на момент укладання договорів між ТОВ "Агроорг" та ОСОБА_4 п'ятирічний строк, на який було укладено договори оренди земельних ділянок від 1.08.2011 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_4 закінчився, а укладені додаткові угоди про продовження дії договорів № 46, № 67 від 1.08.2011 року не породили для сторін взаємних цивільних обов'язків та прав, оскільки вони набуваються тільки після відповідної державної реєстрації.

У апеляційній скарзі ТОВ "Горинь Агро" вважає вказане рішення суду таким, що прийняте з неповним з'ясуванням обставин справи, порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зазначає, що, приймаючи рішення про відмову у задоволені позову, суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про те, що на момент укладання договорів між ТОВ "Агроорг" та ОСОБА_4 п'ятирічний строк, на який було укладено договори оренди земельних ділянок від 1.08.2011 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_4, закінчився, а укладені додаткові угоди про продовження дії договорів №67, №46 від 1.08.2011 року до 14.03.2022 року, не породили для сторін взаємних цивільних обов'язків та прав.

Доводить, що не мало можливості провести державну реєстрацію укладених додаткових угод про продовження дії договорів №67 та №46 від 1.08.2011 року до 14.03.2022 року, адже на момент їх укладення, а саме, 20.09.2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватним нотаріусом Корецького районного нотаріального округу Степанюк І.В. всупереч вимогам чинного законодавства повторно зареєстровано право оренди землі на ті ж самі земельні ділянки в період чинності укладених договорів оренди землі з позивачем тільки вже за ТОВ "Агроорг"

Згодом, 14.02.2018 року ТОВ "Агроорг" і ОСОБА_4, укладають нові договори оренди землі на ті ж земельні ділянки та проводить їх повторну державну реєстрацію, що призводить до повторної подвійної реєстрації та порушення прав ТОВ "Горинь Агро", як орендаря.

Крім того, з 1.01.2013 року законодавством не передбачено державної реєстрації договорів оренди землі та додаткових угод до договорів оренди землі.

Просить скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення про задоволення позову.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ "Агроорг" вказує, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а доводи викладені у апеляційній скарзі безпідставними.

Звертає увагу, що відповідно до ст. 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір який змінюється, якщо інше не встановлене договором, або законом. Тобто враховуючи, що договір оренди землі укладається для отримання права оренди на землю, яке, у свою чергу, підлягає обов'язковій державній реєстрації, для офіційного підтвердження факту внесення змін до основного договору оренди слід також внести зміни до запису про таке речове право.

Таким чином, суд дійшов правильного висновку про те, що оскільки додаткові угоди від 20.09.2016 року до договорів оренди земельної ділянки №67 та №46 між ОСОБА_4 та ТОВ "Горинь Агро" не зареєстровані у встановленому законом порядку, то вони не тягнуть за собою будь-яких правових наслідків.

Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

Згідно із ч. 1ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідачі у судове засідання не з'явилися, вони належним чином повідомлені про день та час розгляду справи. Від представника ТОВ «Агроорг» О.Турович надійшла заява про відкладення розгляду справи. Дана заява представником не підписана, тому є анонімною. За таких обставин, апеляційний суд вважає за можливе розгляд справи провести у відсутності відповідачів.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Судом встановлено, що 1.08.2011 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки №67, згідно якого остання передала позивачу в оренду належну їй на праві власності земельну ділянку площею 6,66 га, кадастровий номер НОМЕР_2, сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області, строком на п'ять років.

Вказаний договір 14.03.2012 року зареєстровано в Корецькому районному відділі Рівненської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що вчинено відповідний запис за №02748.

Крім того, 1.08.2011 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки №46, згідно якого остання передала позивачу в оренду належну їй на праві власності земельну ділянку площею 2,47 га, кадастровий номер НОМЕР_3, сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області, строком на п'ять років.

14.03.2012 року даний договір зареєстровано в Корецькому районному відділі Рівненської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що вчинено відповідний запис за №02744.

20.09.2016 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_4 укладено додаткові угоди до договору оренди землі №67 від 1.08.2011 року та договору оренди землі №46 від 1.08.2011 року, якими продовжено строк дії вказаних договорів до 14.03.2022 року, які підписані сторонами, проте не зареєстровані у встановленому законом порядку.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ "Горинь Агро" посилалося на те, що при спробі державної реєстрації вказаних додаткових угод йому стало відомо, що на вказані земельні ділянки вже була проведена державна реєстрація прав оренди за ТОВ "Агроорг".

Встановлено, що 14.02.2018 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Агроорг" укладено договори оренди земельних ділянок, площею 6,66 га, кадастровий номер НОМЕР_2, та площею 2,47 га, кадастровий номер НОМЕР_3, сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області, строком на сім років.

Відповідно до інформаційних довідок №133811045 та №133811659 від 9.08.2018 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, 23.02.2018 року проведено державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок між ТОВ "Агроорг" та ОСОБА_4 від 14.02.2018 року.

Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанцій не відповідає.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18).

У даній справі, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк, надав проект додаткових угод до договорів оренди орендодавцю та зазначив у них істотні умови, зокрема щодо строку та орендної плати. Орендодавець ОСОБА_4 погодилася з укладенням договорів оренди на новий строк, у тому числі і з істотними умовами, однією з яких є розмір орендної плати, підписала цю додаткову угоду.

З огляду на вказане вище у сукупності та враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об'єктом оренди за двома різними договорами, укладеними із різними орендарями, апеляційний суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.

Таким чином висновок суду першої інстанцій про те, що укладені, але не зареєстровані в установленому порядку додаткові угоди не породили для сторін взаємних цивільних обов'язків та прав, не порушили переважного права позивача на укладення договорів оренди землі, є помилковим.

Враховуючи викладене, рішення суду на підставі п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України підлягає скасуванню, з постановленням нового - про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ч.1 та ч.13 ст.141 ЦПК України судові витрати, понесені по оплаті судового збору підлягають пропорційному розподілу між сторонами. Позов задоволений, позивачем при його подачі та подачі апеляційної скарги сплачено судовий збір у загальному розмірі 8910грн. Тому він підлягає відшкодуванню кожним відповідачем у розмірі по 4455грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, ст.ст. 215,792 ЦК України, ст.ст. 13,33 ЗУ «Про оренду землі», апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" задовольнити.

Рішення Корецького районного суду Рівненської області від 12 грудня 2018 року скасувати.

Позов задовольнити. Визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 14.02.2018 року, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ "Агроорг" строком на 7 років щодо земельної ділянки площею 6,66 га, кадастровий номер НОМЕР_2 розташованої на території Світанівської сільської ради Корецького району, Рівненської області.

Визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 14.02.2018 року, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ "Агроорг" строком на 7 років щодо земельної ділянки, площею 2,47 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташованої на території Світанівської сільської ради Корецького району, Рівненської області.

Стягнути з ОСОБА_4(мешканки АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроорг" (, місцезнаходження с.Користь вул.Київська,2 М Корецького району) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро"(, місцезнаходження с.Забара вул.Готлібівська,24 Корецького району) судові витрати, понесені по оплаті судового збору по 4455(чотири тисячі чотириста п'ятдесят п'ять)грн. з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення. Касаційна скарга може бути подана до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини постанови зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 20 березня 2019 року.

Судді: Бондаренко Н.В.

Ковальчук Н.В.

Хилевич С.В.