Постанова

Іменем України

07 жовтня 2019 року

м. Київ

справа № 709/1679/16-ц

провадження № 61-19973св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Усика Г. І. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Ступак О. В.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»,

відповідачі - ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013»,

третя особа - державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року у складі судді Левченка В. В. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 17 березня 2017 року у складі колегії суддів: Карпенко О. В., Бабенка В. М., Нерушак Л. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі - ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013») про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди.

На обгрунтування позовних вимог зазначало, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1», як орендарем, та ОСОБА_1 , як орендодавцем, укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,42 га, строком на 10 років, зареєстрований у Чорнобаївському районному відділенні Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру в 2004 році. Позивач скористався переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зокрема, 20 листопада 2012 року уклав з ОСОБА_1 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, продовживши його дію ще на 10 років. Проте 02 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» був укладений договір оренди щодо цієї ж земельної ділянки, який

24 лютого 2014 року зареєстрований Чорнобаївським районним управлінням юстиції Черкаської області.

Позивач вважає, що укладений між відповідачами договір оренди землі є недійсним, оскільки дії ТОВ «Зелена Нива 2013» порушують його переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк. Оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, зокрема, його укладено до закінчення строку дії попереднього договору та у порушення вимог статті 15 Закону України «Про оренду землі» у ньому відсутні його істотні умови, а саме, кадастровий номер земельної ділянки. ТОВ «Силікат-1» продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору та протягом одного місяця після закінчення цього строку орендодавець не зверталася до позивача з запереченнями у поновленні орендних відносин, у зв`язку з чим, договір оренди земельної ділянки був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Посилаючись на наведене, просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 02 червня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» та скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013».

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року позов ТОВ «Силікат-1» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі кадастровий номер :04:000:3049, укладений 02 червня 2013 року між ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_1

Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області від 24 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013», прийняте про реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:3049. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оспорюваний договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» укладений не лише до закінчення дії попередньо укладеного договору оренди землі між

ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1», а й після підписання цими сторонами угоди про продовження дії договору оренди землі на новий термін. Одна й та ж сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. Уклавши оспорюваний договір до закінчення строку дії договору оренди землі, ОСОБА_1 порушила переважне право ТОВ «Силікат-1» на поновлення договору оренди землі, а тому воно підлягає захисту шляхом визнання недійсним оспорюваного договору оренди землі та скасування рішення державного реєстратора.

Ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 17 березня 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013» відхилено, рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та застосував норми матеріального права, рішення суду є законним та обгрунтованим, а тому відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У квітні 2017 року до суду касаційної інстанції надійшла касаційна скарга ТОВ «Зелена Нива 2013», у якій заявник просив скасувати рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 17 березня 2017 року, і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга мотивована посиланням на те, що реєстрація договорів оренди землі до моменту набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проводилася відповідними виконавчими комітетами, а договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 , був зареєстрований 01 квітня 2004 року в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії Центр Державного земельного кадастру. Пунктом 1 частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення. Право оренди землі ТОВ «Силікат-1» було оформлено не належним чином, а тому у нього відсутні правові підстави для пред`явлення позову. Крім того, 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 була укладена угода про внесення змін до чинного договору оренди землі, проте позивачем не внесені зміни у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно щодо строку дії речового права, що передбачено підпунктом 3 пункту 22 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а отже строк дії договору оренди землі між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 закінчився 31 грудня 2013 року. Ураховуючи наведене, ТОВ «Силікат-1» не скористався своїм переважним правом в установлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строк укласти договір на новий строк.

Узагальнені доводи заперечення (відзиву) на касаційну скаргу

У червні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ надійшли заперечення ОСОБА_1 на касаційну скаргу, мотивовані тим, що оскаржувані судові рішення є законними та обгрунтованими, а тому відсутні підстави для їх скасування.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 квітня 2017 року відкрито касаційне провадження та витребувано справу з місцевого суду.

Згідно статті 388 ЦПК України, який набрав чинності з 15 грудня 2017 року, судом касаційної інстанції є Верховний Суд.

10 травня 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення»

ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною третьою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Установлені судами фактичні обставини справи

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :04:000:3049, площею 2,4176 га, розташованої в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області.

11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого відповідач передав в оренду позивачу належну їй земельну ділянку площею 2,4176 га строком на 10 років. Передача земельної ділянки позивачу підтверджується актом приймання-передачі

від 11 березня 2004 року.

По закінченню строку дії цього договору, позивач, скориставшись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим пунктом 2.3 договору та частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», 20 листопада 2012 року уклав з ОСОБА_1 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі.

02 червня 2013 року ОСОБА_1 уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ «Зелена Нива 2013», який зареєстрований 24 лютого 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області.

Під час розгляду справи судами попередніх інстанцій ОСОБА_1 визнала позовні вимоги ТОВ «Силікат-1».

Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обгрунтування

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.

Статтею 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналізуючи наведені норми матеріального права, переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Задовольняючи позовні вимоги ТОВ «Силікат-1», суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, правильно виходив із того, що

20 листопада 2012 року ТОВ «Силікат-1», користуючись переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, уклало з ОСОБА_1 угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, згідно з якою строк дії договору оренди земельної ділянки від 11 березня 2004 року продовжено на 10 років. Ураховуючи, що одна й та ж земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів, укладених з різними орендарями, суди попередніх інстанцій дійшли обгрунтованого висновку про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 02 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013», недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

Доводи касаційної скарги про те, що договір оренди земельної ділянки

від 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 та укладена

20 листопада 2012 року угода про внесення змін до цього договору, не були зареєстровані в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому строк дії договору закінчився

31 грудня 2013 року, є необгрунтованими, оскільки на час державної реєстрації договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1» (01 квітня

2004 року) діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах

від 02 липня 2003 року № 174, відповідно до якого реєстрація договору оренди землі здійснювалася структурними підрозділами Центру Державного земельного кадастру при Держкомземі України, яким і була проведена державна реєстрація договору оренди землі. На час укладення угоди про внесення змін до договору (20 листопада 2012 року) була чинною постанова Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01 січня 2013 року, яка наділяла відповідними повноваженнями територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

Інші доводи касаційної скарги висновків судів попередніх інстанцій не спростовують, містять посилання на обставини, що були предметом дослідження й оцінки судами, які надали їм належну правову оцінку. Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Аналізуючи наведене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що судами першої та апеляційної інстанцій правильно визначено характер правовідносин, застосовано закон, що їх регулює, повно і всебічно досліджено матеріали справи та надано належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам, а тому відсутні підстави для задоволення касаційної скарги.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня

2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 17 березня

2017 року залишити без змін.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Г. І. Усик

І. Ю. Гулейков

О. В. Ступак