Справа № 752/5366/18
Провадження № 2/752/1399/19
РІШЕННЯ

Іменем України

25.09.2019 року Голосіївський районний суд м. Києва

в складі головуючого судді Чередніченко Н.П.

з участю секретаря Шевчук М.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та повернення майна з оренди,

за об`єднаним позовом фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості і відшкодування збитків,

за об`єднаним позовом ОСОБА_2 до фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення та відшкодування витрат, понесених у зв`язку з виконанням недійсного правочину,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2017 року фізична-особа підприємець ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та повернення майна.

В обґрунтування позову послалася на те, що 27 квітня 2016 року між нею і відповідачем укладено договір оренди нежитлового приміщення № 1, відповідно до умов якого вона передала, а ОСОБА_2 прийняв в оренду нежитлове приміщення № 1111 , загальною площею 42,00 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктом 3.3 договору було передбачено, що орендар сплачує щомісячно орендну плату у розмірі 8 855 гривень, але не менше суми, еквівалентної 350 доларам США за офіційно встановленим НБУ курсом гривні до долара США.

Орендна плата підлягала внесенню до 15 числа поточного місяця шляхом безготівкового перерахування на поточний рахунок орендодавця. Також сторони погодили, що понад орендну плату орендодавець самостійно оплачує комунальні платежі, послуги з електро- і водопостачання, водовідведення та опалення.

ОСОБА_1 зазначає, що виконала свої зобов`язання і передала ОСОБА_2 приміщення, проте останній неналежним чином виконує свої зобов`язання і з березня 2017 року припинив внесення орендної плати та оплату комунальних послуг.

Вона двічі зверталася до відповідача з письмовими вимогами про погашення заборгованості (12 і 23 квітня 2017 року), проте він вказані вимоги не виконав і борг з орендної плати і комунальних платежів не погасив.

Крім того, у порушення вимог пункту 4.4. договору ОСОБА_2 передав приміщення у суборенду, про що свідчить розташування у ньому Адвокатського бюро «Хоменко В.В. та Партнери».

ОСОБА_1 вважає допущені ОСОБА_2 порушення умов договору оренди нежитлового приміщення істотними і такими, що порушують її законні права як власника орендованого майна, оскільки вона позбавлена того доходу, на який розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи небажання відповідача погашати заборгованість з орендної плати, позивач направила йому вимогу про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 1, повернення майна і сплату заборгованості, яка підлягала виконанню протягом семи днів.

Так як у встановлений строк ОСОБА_2 зазначену вимогу не виконав, ОСОБА_1 просила суд розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 27 квітня 2016 року і зобов`язати відповідача повернути нежитлове приміщення № 1111 , загальною площею 42,00 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом його передачі ОСОБА_1

Також у березні 2018 року фізична-особа підприємець ОСОБА_1 звернулася до суду з іншим позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості і відшкодування збитків.

В обґрунтування цього позову послалася на те, що на виконання договору оренди приміщення № 1 від 27 квітня 2016 року передала ОСОБА_2 в оренду нежитлове приміщення № 1111 , загальною площею 42,00 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Усупереч вимогам пунктів 3.3, 3.4 договору оренди ОСОБА_2 з березня 2017 року припинив сплачувати орендну плату та комунальні платежі, що також є його обов`язком.

Позивач вказує, що 12 і 27 квітня 2017 року направила відповідачу вимоги про погашення заборгованості, які ним не виконані, а 17 травня 2017 року - вимогу про розірвання договору і повернення орендованого майна власнику у семиденний строк.

Відповідач до 24 травня 2017 року вимогу про повернення майна не виконав, продовжує ним користуватися, у зв`язку з чим позивач як власник несе збитки, так як позбавлена можливості передати належне їй майно в оренду іншим особам.

Посилаючись на зазначене, ОСОБА_1 просила суд стягнути з ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати за квітень-травень 2017 року у розмірі 14 778,07 гривень, а також збитки за період з травня 2017 року по березень 2018 року у розмірі 167 529,60 гривень, обчислені із середньозваженої ринкової вартості оренди нежитлових приміщень у місті Києві.

У березні 2018 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення та відшкодування витрат, понесених у зв`язку з виконанням недійсного правочину.

В обґрунтування позову послався на те, що згідно з укладеним з відповідачем договором оренди нежитлового приміщення № 1 від 26 квітня 2016 року йому передано в оренду нежитлове приміщення № 1111 , загальною площею 42,00 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Це приміщення орендоване ним для здійснення адвокатської діяльності.

У пунктах 1.1, 1.4, .1.5 договору зазначалося, що орендоване майно знаходиться у власності орендодавця ОСОБА_1 , в момент підписання договору сторони і їх представники наділені достатнім обсягом повноважень, передбачених чинним законодавством України, для його укладення і жодних обставин, які мають істотне значення для цього договору, сторонами не приховано.

Позивач зазначає, що, як виявилося у подальшому, при укладенні договору ОСОБА_1 ввела його в оману щодо обставин, які мають істотне значення, а саме приховала той факт, що вона не є власником переданого в оренду приміщення, так як не провела повного розрахунку за різницю між проектною та фактичною площею даного приміщення з замовником будівництва будинку за адресою АДРЕСА_2 Товариством з обмеженою відповідальністю «ТМО «Ліко-Холдинг».

Вказане приміщення навіть не було передане їй за актом приймання-передачі, тобто ОСОБА_1 не отримала об`єкт нерухомого майна в фактичне володіння і право власності на нього за нею також не зареєстровано.

При укладенні договору оренди відповідач вказані обставини умисно приховала, упевнено стверджувала про належність нежитлового приміщення їй на праві власності, що відображено і в договорі.

ОСОБА_2 вказує, що у разі своєї обізнаності про такі обставини відмовився б від укладення цього договору оренди, так як за відсутності договірних правовідносин з належним власником не вважається законним користувачем, а відсутність такого статусу унеможливлює для нього правомірний вступ у правовідносини з іншими особами з приводу питань, які стосуються використання переданого в оренду приміщення, зокрема з обслуговуючими будинок організаціями та надавачами комунальних послуг.

Як зазначає позивач, наприкінці лютого 2017 року в приміщення № 1111 в будинку за адресою: АДРЕСА_1 припинено постачання електроенергії.

У подальшому від виконавця послуг з обслуговування будинку він дізнався, що після введення будинку в експлуатацію власникам нежилих приміщень надавався строк протягом шести місяців для укладення з Публічним акціонерним товариством «Київенерго», яке є постачальником електроенергії на території міста Києві, прямого договору на постачання електроенергії. На вказаний період Товариство з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» самостійно забезпечувало споживачів електроенергією за умови відшкодування її вартості, проте цей строк закінчився і тому власнику приміщення необхідно самостійно забезпечити постачання електроенергії шляхом укладення відповідного договору про приєднання до електромереж.

Так як ОСОБА_1 не набула приміщення у власність, укласти такий договір вона не може, як не може його укласти і сам позивач у зв`язку з відсутністю у нього статусу законного користувача, тому приміщення залишається без електроенергії. ОСОБА_2 вказує, що такі обставини унеможливлюють використання орендованого майна за призначенням для здійснення своєї професійної діяльності, так як до приміщення, обладнаного електронним ролетами, не можна вільно входити, незважаючи на те, що там зберігаються важливі документи та матеріали, отримані від клієнтів в ході адвокатської діяльності.

Оскільки відповідач умисно ввела його в оману щодо істотних обставин при укладенні договору оренди нежитлового приміщення № 1, позивач вважає цей договір недійсним з передбачених статтею 230 ЦК України підстав, тому все виконане за цим правочином підлягає поверненню кожній із сторін у порядку статті 216 ЦК України.

ОСОБА_2 вказує, що, маючи намір тривалий час орендувати приміщення і користуватися ним як офісним, він здійснив ремонтні роботи по опоряджувальному покриттю внутрішніх стін, перегородок, стелі і підлоги, на загальну суму 150 126,00 гривень. Ці внутрішні оздоблювальні роботи і витрачені на них матеріали неможливо відокремити від приміщення зі збереженням їх функціонального призначення та повернути йому в натурі.

Крім того, ним сплачено ОСОБА_1 73 193,00 гривень орендної плати за період з серпня 2016 року по лютий 2017 року і останній місяць оренди - березень 2019 року, проте в цей період фактичне користування орендованим майном не відбувалося, оскільки приміщення № 1111 в липні 2016 року було залито та потребувало відновлювального ремонту.

Незважаючи на залиття, ОСОБА_2 діяв добросовісно та у період неможливості користуватися орендованим майном через незалежні від нього обставини належно сплачував орендну плату, проте, враховуючи недобросовісність дій ОСОБА_1 , вважає, що сплачена ним орендна плата також підлягає стягненню на його користь.

Посилаючись на зазначене, ОСОБА_2 просив суд визнати договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 27 квітня 2016 року, який він уклав у зв`язку з введенням його в оману, недійсним з передбаченої статтею 230 ЦК України правової підстави та у порядку повернення виконаного за недійсним правочином стягнути з ОСОБА_1 у відшкодування витрат на проведення ремонтних робіт в орендованому приміщенні 150 126,00 гривень та у відшкодування сплачених орендних платежів 73 193,00 гривень.

Крім того, позивач вказує, що неправомірними діями відповідача йому завдано моральну шкоду. Так, у зв`язку з припиненням постачання електроенергії до орендованого приміщення і блокуванням встановлених там електроролетів, він втратив можливість користуватися приміщенням, у тому числі входити до нього, проводити там зустрічі і консультації, а також втратив доступ до залишених в офісі документів.

ОСОБА_2 вказує, що ці обставини змусили його докладати додаткових зусиль для організації своєї професійної діяльності та призвели до значних фінансових втрат.

Також при вирішенні питань щодо користування орендованим приміщенням з іншими особами його статус правомірного користувача ставився під сумнів та права не визнавалися, що спричинило значні душевні переживання. У свою чергу відповідач, після з`ясування того, що вона не є власником переданого в оренду приміщення і припинення постачання до нього електроенергії, припинила спілкування з позивачем і не бажає вирішити спірні питання у добровільному порядку.

За таких обставин ОСОБА_2 просив стягнути з ОСОБА_1 у відшкодування моральної шкоди 10 000 гривень.

У квітні 2018 року представник ОСОБА_1 адвокат Логінов К.Е. подав відзив на позов ОСОБА_2 , у якому послався на його безпідставність. Вказав, що 16 квітня 2016 року забудовник будинку передав ОСОБА_1 спірне приміщення за актом приймання-передачі для проведення оздоблювальних робіт, тобто вона правомірно володіла і користувалася ним на час укладення договору. При цьому зазначення по тексту договору про те, що ОСОБА_1 є власником, відбулося у зв`язку з помилковою оцінкою нею фактичних обставин, оскільки, виконавши умови договору бронювання приміщення, вона була впевнена у найшвидшому оформленні права власності. Зазначив, що жодних істотних обставин від ОСОБА_2 при укладенні договору ОСОБА_1 не приховувала, наміру ввести його в оману не мала і у неї був достатній для передачі майна в оренду обсяг повноважень. Вважає, що зазначена у позові сума, витрачена на проведення ремонту, є недоведеною, а поданий в її обґрунтування висновок експертного будівельно-технічного дослідження є неналежним і недопустимим доказом.

У лютому 2019 року ОСОБА_2 подав відзив на позов ОСОБА_1 про стягнення заборгованості і відшкодування збитків, у якому послався на безпідставність позовних вимог. Вказав, що після неодноразового залиття приміщення у 2016 року і відключення від електроенергії у лютому 2017 року він не мав можливості ним користуватися, а також виявив, що ОСОБА_1 не є власником. У зв`язку з цим він неодноразово намагався поспілкуватися з відповідачем щодо цих обставин і ситуації, яка виникла, проте остання уникала зустрічей і припинила виходити на зв`язок, натомість подала цей безпідставний позов. ОСОБА_2 зазначає про надуманість тверджень ОСОБА_1 про передачу ним приміщення у суборенду, так як він є засновником Адвокатського бюро « ОСОБА_2 та Партнери» і у договорі оренди прямо вказувалось, що приміщення використовуватиметься ним для здійснення адвокатської діяльності.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 позовні вимоги за позовами про розірвання договору оренди та повернення майна з оренди та про стягнення заборгованості і відшкодування збитків підтримав та просив задовольнити з викладених у позовах підстав. Проти позову ОСОБА_2 заперечував, оскільки вважав його вимоги безпідставними.

Представник ОСОБА_2 - ОСОБА_4 у судовому засіданні позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення та відшкодування понесених у зв`язку з виконанням недійсного правочину витрат підтримав і просив задовольнити з викладених у позові підстав. Проти позовів ОСОБА_1 заперечував, оскільки вважав їх вимоги безпідставними.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін і дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов ОСОБА_2 підлягає задоволенню, а позови ОСОБА_1 задоволенню не підлягають, з наступних підстав.

Судом достовірно встановлено, що 16 грудня 2014 року між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю «ТМО «Ліко-Холдинг» укладено договір № 2891/AL - 10 про бронювання нежилого приміщення для передачі у власність, відповідно до умов якого ОСОБА_1 проінвестувала будівництво нежитлового приміщення із будівельним номером 10 в будинку за адресою : АДРЕСА_1 загальною проектною площею 41,5 кв.м.

Пунктами 3.3, 3.4 цього договору передбачено, що у разі збільшення фактичної площі приміщення інвестор зобов`язаний провести з замовником будівництва повний розрахунок за різницю між проектною та фактичною площею нежилого приміщення, яке є об`єктом бронювання. У разі невиконання зобов`язання по оплаті різниці між проектною та фактичною площею нежилого приміщення виконавець має право утриматись від передачі нежилого приміщення.

По закінченню будівництва фактична площа нежитлового приміщення збільшилася до 42,00 кв.м.

ОСОБА_1 з Товариством з обмеженою відповідальністю «ТМО «Ліко-Холдинг» за різницю площі не розрахувалася, в зв`язку з чим, станом на 22 лютого 2017 року, приміщення № 1111 в будинку за адресою: АДРЕСА_1 за актом приймання-передачі їй не передане, право володіння приміщенням інвестор не набула і право власності за нею не зареєстроване, що підтверджується листом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТМО «Ліко-Холдинг» від 22 лютого 2017 року № 90.

З довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 4 квітня 2018 року встановлено, що право власності на приміщення № 1111 в будинку за адресою: АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_1 6 квітня 2017 року. У даній довідці у графі «Підстава виникнення права власності» вказано, зокрема, що акт прийому-передачі нежитлового приміщення підписаний 20 березня 2017 року.

27 квітня 2016 року між ОСОБА_2 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 1, згідно з яким ОСОБА_1 як орендодавець передала, а ОСОБА_2 як орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення № 1111 , загальною площею 42,00 кв.м., яке розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Приміщення було орендоване для здійснення адвокатської діяльності. Договір укладений на строк до 30 березня 2019 року.

В пункті 1.1 договору оренди нежитлового приміщення № 1 зазначено, що приміщення № 1111 , яке надається в оренду, знаходиться у власності орендодавця ОСОБА_1 .

В пункті 1.4 договору визначено, що сторони в момент підписання цього договору засвідчують один одному той факт, що вони та їх представники наділені достатнім обсягом повноважень, передбачених чинним законодавством України, для укладення даного договору.

Згідно з пунктом 1.5 договору оренди нежитлового приміщення № 1, орендодавець ОСОБА_1 гарантує, що від орендаря не приховано обставин, які мають істотне значення для цього договору.

30 квітня 2016 року ОСОБА_2 і ОСОБА_1 підписали акт приймання-передачі в оренду нежитлового приміщення.

Послуги з утримання будинку за адресою: АДРЕСА_1 на час підписання договору оренди надавало Товариство з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» на підставі договору про відшкодування витрат на обслуговування будинку, прибудинкової території і комунальних послуг від 13 квітня 2016 року, укладеного з ОСОБА_1

Згідно з додатком № 2 до цього договору Товариство з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» забезпечить приміщення № 1111 електроенергією, отриманою від Публічного акціонерного товариства «Київенерго», а споживач відшкодує витрати за спожиту електроенергію та витрати, пов`язані з обслуговуванням обладнання електрощитових.

В пунктах 5, 6 додатку зазначено, що вказаний додаток є тимчасовим, укладається строком на шість місяців та діє до 28 жовтня 2016 року, без подальшої пролонгації. У цей шестимісячний термін споживач зобов`язаний укласти прямий договір з Публічним акціонерним товариством «Київенерго» на постачання електроенергії. У разі невиконання вказаних вимог, 29 жовтня 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» проводить відключення постачання електроенергії у приміщенні №1111 без попередження.

21 лютого 2017 року в приміщення № 1111 в будинку за адресою: АДРЕСА_1 припинено постачання електроенергії.

Згідно з листом від 3 березня 2017 року № 318 виконавця послуг з утримання будинку - Товариства з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» причина відключення електроенергії полягає у тому, що постачальником електроенергії на території міста Києві є Публічне акціонерне товариство «Київенерго», тому власникам нежилих приміщень в будинку за адресою АДРЕСА_1 надавався строк протягом шести місяців для укладення з Публічним акціонерним товариством «Київенерго» прямого договору на постачання електроенергії. На вказаний період в шість місяців Товариство з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» самостійно забезпечувало споживачів електроенергією, яку отримувало від Публічного акціонерного товариства «Київенерго», за умови відшкодування її вартості. Оскільки цей період закінчився, у Товариства з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» немає правових підстав для продовження забезпечення приміщенні № 1111 електроенергією.

ОСОБА_1 у передбачений шестимісячний строк договір на постачання електроенергії з Публічним акціонерним товариством «Київенерго» не уклала, оскільки не зареєструвала право власності і не вважалася власником, та про зазначені обставини орендаря ОСОБА_2 заздалегідь не повідомила.

Також судом встановлено, що 16 травня і 19 липня 2016 року приміщення № 1111 у будинку за адресою: АДРЕСА_1 було залито з вини обслуговуючої організації Товариства з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс». При вирішенні питання щодо відшкодування завданої шкоди Товариство з обмеженою відповідальністю «Ліко-Житлосервіс» заперечувало правомірність користування ОСОБА_2 даним приміщення з підстав неоформлення права власності інвестором ОСОБА_1 і, як наслідок, відсутність у неї права передачі його в оренду.

Статті 626, 628 ЦК України визначають, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (стаття 759 ЦК України).

У статті 761 ЦК України вказано, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Правові наслідки недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону визначені у параграфі 2 глави 16 «Правочини» ЦК України.

Так, стаття 230 ЦК України визначає, що у разі, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Згідно зі статтею 229 ЦК України істотне значення має щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

У пункті 20 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.

Правочин, вчинений під впливом обману, належить до правочинів з вадами волі, оскільки у сторони, яка діяла під впливом обману, внутрішня воля сформувалася невірно, під впливом хибних відомостей про обставини правочину, спричинених діями інших осіб.

Встановлення у недобросовісної сторони наявності умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину. Стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести існування обставин, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину, а також те, що наявність цих обставин не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином, і те, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.

Суд, оцінивши відповідно до статті 89 ЦПК України у сукупності та взаємному зв`язку подані сторонами докази: договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 27 квітня 2016 року, лист Товариства з обмеженою відповідальністю «ТМО «Ліко-Холдинг» від 22 лютого 2017 року № 90, довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 4 квітня 2018 року, у якій зазначено про підписання акта прийому-передачі нежитлового приміщення лише 20 березня 2017 року, приходить до висновку про доведеність того, що на день укладення сторонами договору оренди нежитлового приміщення № 1 ОСОБА_1 права власності на передане в оренду майно не набула і за актом приймання-передачі від забудовника у володіння та користування приміщення не отримала.

Поданий ОСОБА_1 акт приймання-передачі нежитлового приміщення для виконання оздоблювальних робіт від 13 квітня 2016 року суд оцінює критично і не вважає доказом передачі їй приміщення у володіння та користування, оскільки цей акт суперечить підписаному генеральним директором Товариства з обмеженою відповідальністю «ТМО «Ліко-Холдинг» листу від 22 лютого 2017 року № 90 і відомостям, вказаним у довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 4 квітня 2018 року, відповідно до якої акт приймання-передачі приміщення датований 20 березня 2017 року.

За таких обставин суд приходить до висновку, що на день укладення оспорюваного договору ОСОБА_1 не була власником приміщення № 1111 в будинку за адресою: АДРЕСА_1 і зазначення у договорі про її статус як власника не відповідало дійсності та було спрямоване на введення орендаря в оману, оскільки за відсутності у ОСОБА_1 права розпоряджатися майном, у тому числі шляхом передачі його в користування, жодна особа на укладення відповідного договору не погодиться.

Твердження ОСОБА_1 про те, що вона мала право передати приміщення в оренду відповідно до статті 761 ЦК України як власник майнових прав, суд відхиляє, оскільки договором № 2891/AL - 10 про бронювання нежилого приміщення для передачі у власність від 16 грудня 2014 року не передбачено право інвестора до отримання приміщення у власність розпоряджатися ним, у тому числі шляхом передачі третім особам. Крім того, при укладенні договору оренди нежитлового приміщення № 1 ОСОБА_1 посилалася на те, що є власником приміщення як самостійного об`єкта нерухомого майна, а не власником майнових прав на нього.

Оцінивши зазначені обставини в сукупності, суд приходить до висновку про умисне введення ОСОБА_1 ОСОБА_2 в оману при укладенні договору про наявність у неї статусу власника переданого в оренду майна з метою переконання у безпеці та доцільності вчинення відповідного правочину.

Суд також вважає, що ця обставина є істотною, оскільки впливає на обсяг правомочностей орендаря як користувача приміщенням, зокрема на його статус правомірного користувача. При вирішенні цього питання суд враховує зазначені ОСОБА_2 і не спростовані ОСОБА_1 доводи про відключення електроенергії у приміщенні і неможливість укладення договору про електропостачання до оформлення інвестором права власності, а також про складнощі у правовідносинах із експлуатуючою організацією будинку, яка відмовилася добровільно відшкодовувати завдану приміщенню у зв`язку з залиттям шкоду з підстав відсутності у ОСОБА_2 статусу правомірного користувача майном.

Посилання ОСОБА_1 на те, що ОСОБА_2 при укладенні договору проявив недбалість і не перевірив її документи, що підтверджують право власності, суд відхиляє, оскільки такі твердження суперечать закріпленому у статті 3 ЦК України принципу добросовісності, який вимагає сумлінної та чесної поведінки осіб при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав, у тому числі по відношенню до інших учасників правовідносин. ОСОБА_1 при укладення договору позиціонувала себе як власника, достовірно знаючи про відсутність у неї такого статусу, тому невитребування ОСОБА_2 у неї правовстановлюючих документів у будь-якому разі не спростовує того, що вона умисно ввела його в оману щодо обсягу своїх правомочностей при укладенні договору.

За таких обставин суд приходить до висновку про укладення ОСОБА_2 договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 27 квітня 2016 року під впливом обману, що є підставою для визнання цього договору недійсним відповідно до статті 230 ЦК України.

Правові наслідки визнання правочину недійсним визначені у статті 216 ЦК України, згідно з якою недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Застосування зазначених правових наслідків засвідчує факт повернення сторін у первісний стан. У цивілістичній науці та судовій практиці цей процес називають двосторонньою реституцією.

ЦК України не пов`язує можливість застосування наслідків недійсності правочину з поведінкою сторін правочину і правовою природою укладеного договору. Сторони зобов`язані повернути усе, отримане за недійсним правочином лише тому, що правочин визнано недійсним. Відповідні висновки щодо застосування статті 216 ЦК України викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 644/7422/16.

В пункті 3.9 договору оренди нежитлового приміщення № 1 сторони погодили, що орендарю надається право на період з 30 квітня 2016 року по 30 липня 2016 року орендувати приміщення із оплатою орендної плати в розмірі 10,00 грн. за вказаний період, за умови проведення ним поточного ремонту приміщення задля приведення орендованого майна до придатного для експлуатації стану відповідно до мети оренди.

У договорі № 2891/AL - 10 про бронювання нежилого приміщення для передачі у власність від 16 грудня 2014 року зазначено, що забудовник здійснює у приміщенні такі роботи: підготовка під підлогу; штукатурні роботи у всіх приміщеннях, крім санвузлів; встановлення і скління вікон та встановлення вхідних дверей; введення інженерних мереж в приміщення та надання місця підключення до електромережі; влаштування зовнішнього утеплення будинку.

Внутрішні ремонтно-оздоблювальні роботи забудовник не проводив, тобто по закінченню будівництва приміщення № 1111 не було приведено в стан, який би давав можливість використовувати його в якості готового офісного приміщення.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 здійснено у орендованому приміщенні ремонтні роботи по опоряджувальному покриттю внутрішніх стін, перегородок, стелі і підлоги. Ці внутрішні оздоблювальні роботи неможливо відокремити від приміщення зі збереженням їх функціонального призначення та повернути ОСОБА_2 в натурі.

Факт здійснення ОСОБА_2 ремонтних робіт у приміщенні № 1111 також встановлений рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 13 лютого 2017 року та рішенням Апеляційного суду м. Києва від 13 червня 2017 року у справі № 752/21519/16-ц. Також даними рішеннями підтверджується, що ОСОБА_1 визнавала проведення таких робіт.

Відповідно до висновку № 170916-01 експертного будівельно-технічного дослідження від 16 вересня 2017 року, проведеного експертом ДП «Спеціалізована експертна науково-аналітична та технічна установа» Карпенко О.В., вартість проведених у нежитловому приміщенні № 1111 після отримання його за актом приймання-передачі будівельних робіт складає 150 126,00 гривень.

У висновку заначено, що при проведенні експертної оцінки експерт виходив з відомостей про стан внутрішнього облаштування приміщення, який він мав після закінчення будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію, та враховував додаткового подані документи, які підтверджують замовлення і придбання матеріалів, необхідних для проведення ремонту (рахунки-фактури, видаткові накладні, чеки на придбання матеріалів та заявки на доставку за адресою, договори купівлі-продажу обладнання).

Понесення відповідних витрат підтверджується також наданим ОСОБА_2 . копіями чеків, квитанцій, специфікацій і накладних (аркуші справи 167-292, том 3), які оцінені судом та узгоджуються із зазначеним у висновку № 170916-01 експертного будівельно-технічного дослідження переліком виконаних робіт.

Експерт ДП «Спеціалізована експертна науково-аналітична та технічна установа» ОСОБА_5 (свідоцтво Міністерства юстиції України про підтвердження кваліфікації судового експерта з правом проведення інженерно-технічних експертиз № 84-11 від 28 вересня 2016 року), яка викликалася судом для надання пояснень, зазначені у висновку відомості підтвердила.

Доводи ОСОБА_1 про те, що висновок № 170916-01 експертного будівельно-технічного дослідження не є належним і допустимим доказом на підтвердження вартості проведених у приміщенні ремонтних робіт, суд відхиляє, оскільки остання, розпорядившись своїми процесуальними правами на власний розсуд, інших доказів щодо вартості проведеного ремонту суду не надала. Згідно з закріпленим у статті 12 ЦПК України принципом змагальності кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тому неподання ОСОБА_1 власного експертного висновку або розрахунку вартості ремонту позбавляє суд можливості перевірити її доводи щодо неправильного визначення ціни ремонтних робіт.

Так як ремонті роботи в приміщенні № 1111 в будинку за адресою: АДРЕСА_1 були проведені ОСОБА_2 на виконання договору оренди нежитлового приміщення № 1, який є недійсним через його укладення внаслідок обману, при цьому, повернути в натурі виконане за недійсним правочином ОСОБА_1 не може, оскільки відокремлення внутрішнього оздоблення без його знецінення та втрати функціонального призначення є неможливим, суд приходить до висновку про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 вартості витрат на проведення внутрішніх ремонтних робіт, яка згідно з експертним висновком становить 150 126,00 гривень.

Крім того, згідно з пунктом 3.3. договору оренди за користування орендованим майном орендар сплачує орендодавцю щомісяця орендну плату у сумі 8 855,5 гривень, але не менше суми, еквівалентної 350 доларам США за офіційно встановленим НБУ курсом гривні до долара США.

У пункті 3.4 встановлено, що орендна плата підлягала внесенню до 15 числа поточного місяця шляхом безготівкового перерахування на поточний рахунок орендодавця.

Також сторони погодили, що понад орендну плату орендодавець самостійно оплачує: комунальні платежі; витрачену електроенергію; послуги з водопостачання та водовідведення; послуги з опалення (пункт 3.6 договору).

На виконання умов договору за перший та останній місяці оренди, тобто за серпень 2016 року і березень 2019 року, ОСОБА_2 сплачено 17 711,00 гривень (квитанція № 882810033 від 28 квітня 2016 року); за вересень 2016 року - 9215,50 гривень (квитанція № 245 від 20 вересня 2016 року); за жовтень 2016 року - 9030,00 гривень (квитанція №0.0.632946001.1 від 17 жовтня 2016 року); за листопад 2016 року - 8946,00 гривень (квитанція № 0.0.648615206.1 від 11 листопада 2016 року); за грудень 2016 року - 9138,50 гривень (квитанція № 0.0.669301427.1 від 14 грудня 2016 року), за січень 2017 року - 9621,50 гривень (квитанція № 202 від 19 січня 2017 року) та за лютий 2017 року - 9530,50 гривень (квитанція № 34 від 15 лютого 2017 року). Всього у рахунок орендної плати сплачено 73 193,00 гривень.

Оскільки у порядку двосторонньої реституції сторони зобов`язані повернути усе, отримане за недійсним правочином, незалежно від правової природи договору, суд приходить до висновку про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 73 193,00 гривень, сплачених ним як орендні платежі за недійсним договором.

При цьому суд також враховує, що після залиття приміщення у липні 2016 року воно потребувало відновлювального ремонту і не використовувалося за призначенням, тому стягнення сплачених орендних платежів не призведе до порушення принципів справедливості, добросовісності та розумності, оскільки у спірний період орендоване майно не могло використовуватися за призначенням з причин, незалежних від волі сторін.

Стаття 230 ЦК України передбачає, що сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Відповідно до статті 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів. Моральна шкода відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб.

Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості. Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов`язана з розміром цього відшкодування. Моральна шкода відшкодовується одноразово, якщо інше не встановлено договором або законом.

Розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди підлягає визначенню в залежності від характеру та обсягу страждань (фізичних, душевних, психічних тощо), яких зазнав позивач, характеру немайнових втрат (їх тривалості, можливості відновлення тощо) та з урахуванням інших обставин. Зокрема, враховуються стан здоров`я потерпілого, тяжкість вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках, ступінь зниження престижу, ділової репутації, час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану.

Враховуючи обставини справи, а саме приховання ОСОБА_1 відсутності у неї статусу власника переданого в оренду майна, неповідомлення про заплановане відключення приміщення від електропостачання, ухилення від вирішення спірних питань у добровільному порядку і небажання виходити на зв`язок, суд приходить до висновку про обґрунтованість тверджень ОСОБА_2 про завдання йому моральної шкоди.

При визначенні розміру її відшкодування суд враховує, що ОСОБА_2 , який є професійним адвокатом, змушений був докладати додаткових зусиль для організації своєї професійної діяльності, поніс значні фінансові затрати при відшукуванні іншого офісного приміщення, у правовідносинах з третіми особами, що виникали з приводу користування орендованим приміщенням, його статус правомірного користувача ставився під сумнів. За таких обставин суд вважає, що зазначена ОСОБА_2 сума у розмірі 10 000 гривень є достатньою для відшкодування завданої моральної шкоди та відповідає засадам розумності і справедливості.

Враховуючи усе викладене в сукупності, оскільки обставини, на які посилався ОСОБА_2 як на підставу своїх вимог, знайшли підтвердження в ході розгляду справи та не були спростовані ОСОБА_1 , суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_2 є обґрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Щодо позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та повернення майна з оренди, стягнення заборгованості та відшкодування збитків, суд зазначає наступне.

Правові підстави та наслідки розірвання договору визначені статтями 651-654 ЦК України.

Системний аналіз зазначених статей дає підстави для висновку, що розірваним може бути лише дійсний договір, який породжує правові наслідки.

Оскільки суд дійшов висновку про недійсність договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 27 квітня 2016 року у зв`язку з його укладенням внаслідок обману, а недійсний договір в силу статті 216 ЦК України не створює юридичних наслідків, крім пов`язаних з його недійсністю, вимога ОСОБА_1 про розірвання договору з передбаченої статтею 651 ЦК України правової підстави не може бути задоволена, як і похідна вимога про повернення приміщення власнику, оскільки повернення приміщення відбуватиметься у порядку здійснення двосторонньої реституції.

При цьому суд відхиляє доводи ОСОБА_1 про те, що ОСОБА_2 передав приміщення в суборенду Адвокатському бюро «Хоменко В.В. та Партнери», оскільки вказані доводи ґрунтуються на її припущеннях.

Адвокатське бюро є юридичною особою, створеною одним адвокатом, і діє на підставі статуту. Найменування адвокатського бюро повинно включати прізвище адвоката, який його створив. Державна реєстрація адвокатського бюро здійснюється у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців», з урахуванням особливостей, передбачених цим Законом (стаття 14 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).

При укладенні договору оренди нежитлового приміщення сторони погоджували його використання як офісного приміщення для здійснення ОСОБА_2 адвокатської діяльності, тому зазначення про розміщення у цьому приміщенні Адвокатського бюро « ОСОБА_2 та Партнери», створеного ОСОБА_2 для організації своєї адвокатської діяльності, не свідчить про передачу приміщення у суборенду.

Також не підлягають задоволенню вимоги ОСОБА_1 про стягнення заборгованості з орендної плати за квітень-травень 2017 року у розмірі 14 778,07 гривень, так як ці вимоги ґрунтуються на правочині, визнаному судом недійсним.

Щодо вимог про відшкодування збитків у розмірі 167 529,60 гривень, якими ОСОБА_1 вважає дохід, який могла мати за період з травня 2017 року по березень 2018 року у разі передачі приміщення в оренду, суд зазначає наступне.

В обґрунтування цих вимог ОСОБА_1 послалася на статті 526, 623 ЦК України щодо відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання.

Як встановлено, 12 квітня 2017 року і 26 квітня 2017 року ОСОБА_1 звернулася до ОСОБА_2 з вимогами про погашення заборгованості з орендної плати і оплати комунальних та інших послуг за березень і квітень 2017 року.

17 травня 2017 року ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 вимогу про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 1, повернення орендованого майна власнику і погашення заборгованості з орендної плати і оплати комунальних та інших послуг.

На вказані вимоги ОСОБА_2 повідомив про необхідність вирішення спірних питань щодо дійсності договору оренди та відшкодування йому витрат, понесених у зв`язку з проведеними ремонтними роботами у приміщенні.

Стаття 526 ЦК України закріплює, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Стаття 623 ЦК України визначає, що боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. Збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення.

Відповідно до статті 22 ЦК України збитками вважаються: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання (частина друга статті 623 ЦК України).

У вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки у розмірі доходів, які б могли бути реально отримані.

Пред`явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов`язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані.

Оскільки ОСОБА_1 не довела, що зазначені нею суми є не абстрактними, а дійсно були б отримані нею як дохід від оренди, вимоги про стягнення 167 529,60 гривень як можливої орендної плати не піддягають задоволенню.

Крім того, суд також враховує, що неповернення приміщення № 1111 ОСОБА_1 зумовлене її недобросовісними діями, оскільки вона тривалий час ухилялася від вирішення із ОСОБА_2 спірних питань щодо оренди майна, у тому числі з приводу недійсності договору та відшкодування йому понесених у зв`язку з проведенням ремонтних робіт витрат.

Враховуючи усе викладене в сукупності, оскільки обставини, на які посилалася ОСОБА_1 як на підставу своїх вимог, не знайшли підтвердження в ході розгляду справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та повернення майна з оренди, стягнення заборгованості та відшкодування збитків не підлягають задоволенню.

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_2 задоволені у повному обсязі, а у задоволенні позовів ОСОБА_1 відмовлено, суд у порядку статті 141 ЦПК України стягує з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 у відшкодування сплаченого судового збору 3642,79 гривень.

Керуючись статтями 141, 258-259, 263-265, 352, 354-355, 430 Цивільного процесуального кодексу України суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та повернення майна з оренди - відмовити.

У задоволенні об`єднаного позову фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості і відшкодування збитків - відмовити.

Об`єднаний позов ОСОБА_2 до фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення та відшкодування витрат, понесених у зв`язку з виконанням недійсного правочину, - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 27 квітня 2016 року, укладений між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

У порядку повернення виконаного за недійсним правочином стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_8 ) на користь ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_3 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_9 ) у відшкодування витрат на проведення ремонтних робіт в орендованому приміщенні 150 126,00 гривен та у відшкодування сплачених орендних платежів 73 193,00 гривень, а всього стягнути 223 319 гривень.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_8 ) на користь ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_3 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_9 ) у відшкодування моральної шкоди 10 000 гривень та 3642,79 гривень у відшкодування судового збору.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 09.10.2019 року.

Головуючий : Н.П. Чередніченко