Справа № 635/1584/19
Провадження № 2/635/1717/2019
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2019 року смт Покотилівка

Харківський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді - Савченка Д.М.,

секретар судового засідання Письменна В.М.,

учасники справи:

позивач фізична особа - підприємець Соловйова ОСОБА_1 Іванівна,

відповідач 1 Мале торгівельне підприємство «СТИМУЛ»,

представники відповідача 1 МТП «Стимул» - Кисла Галина Олександрівна, ОСОБА_2 ,

відповідач 2 ОСОБА_3 ,

відповідач 3 ОСОБА_4 Миколайович,

третя особа фізична особа - підприємець Ольховський Костянтин Вікторович,

представник третьої особи Тищенко Роман Олександрович,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт Покотилівка Харківського району Харківської області цивільну справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 Вікторії Іванівни до Малого торгівельного підприємства «Стимул», ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , Третя особа - фізична особа-підприємець ОСОБА_7 , про переведення прав покупця за договорами купівлі-продажу, визнання права власності на нежитлові приміщення, -

В С Т А Н О В И В :

Фізична особа-підприємець ОСОБА_8 (позивач) звернулась до суду з позовною заявою до Малого торгівельного підприємства «Стимул» (МТП «Стимул», відповідач 1), ОСОБА_3 (відповідач 2), ОСОБА_6 (відповідач 3), Третя особа - фізична особа-підприємець Ольховський Костянтин Вікторович, в якій, з урахуванням уточнень, просить:

1. Визнати за нею, фізичною особою-підприємцем ОСОБА_8 , переважне право на придбання у власність орендованих нею на підставі договору оренди б/н від 02.01.2017 приміщень торгівельного залу площею 87,6 кв.м, тамбуру площею 2,3 кв.м, коридору плошею 13,6 кв.м, підсобного приміщення площею 26,7 кв.м та приміщення туалету плошею 5,2 кв.м, загальною площею 135,4 кв.м, розташованих у нежитловій будівлі літ. «А-1», реєстраційний номер 101, за адресою: АДРЕСА_1 , та відображених у розділах ІІ і ІІІ технічного паспорту на зазначену нежитлову будівлю від 10.11.2017 р. у виконанні КП «Харківське районне бюро технічної інвентаризації»;

2. Перевести на неї, фізичну особу-підприємця ОСОБА_8 , за укладеним між Малим торгівельним підприємством «Стимул» та ОСОБА_6 договором купівлі-продажу від 13.03.2018р., зареєстрованим приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 457 та за укладеним між Малим торгівельним підприємством «Стимул» та ОСОБА_3 договором купівлі-продажу від 14.03.2018р., зареєстрованим приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 465, у рівних частинах за кожним договором права та обов`язки покупця приміщень торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м, тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м, коридору 1-3 площею 13,6 кв.м, підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м, загальною площею 135,4 кв.м, розташованих у нежитловій будівлі літ «А-1», реєстраційний номер 101, за адресою: АДРЕСА_1 , вартістю 54 171 грн.;

3. Визнати за нею, фізичною особою-підприємцем ОСОБА_8 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованою за адресою: АДРЕСА_2 , право власності на приміщення торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м, тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м, коридору 1-3 площею 13,6 кв.м, підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м, загальною площею 135,4 кв.м, вартістю 54 171 грн., розташованих у нежитловій будівлі літ. «А-1», реєстраційний номер 101, за адресою: АДРЕСА_1 ;

4. Стягнути з неї, фізичної особи-підприємця ОСОБА_8 , на користь ОСОБА_6 , РНОКП НОМЕР_2 , 27 085 грн. 50 коп. та на користь ОСОБА_3 , РНОКП НОМЕР_3 , 27 085 грн. 50 коп. шляхом перерахування даних сум з депозитного рахунку № НОМЕР_4 ТУ ДСА в Харківській області, МФО 820172, де вони станом на час постановлення судового рішення по справі мають зберігатись на їх користь;

5. Визнати частково недійсним вчинений 27 грудня 2018 року між

ОСОБА_6 , ОСОБА_3 та Малим торгівельним підприємством «Стимул» посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Цигіповою О.Г. за реєстровим № 14582 правочин, договір оренди нежитлової будівлі загальною площею 260,7 кв. метрів, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , в частині передачі в оренду (зобов`язань передачі) в тому числі 135,4 кв.м загальної площі нежитлової будівлі у складі приміщення торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м, тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м, коридору 1-3 площею 13,6 кв.м, підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м, які станом на час вчинення цього правочину і на цей час перебувають в її постійному користуванні на підставі укладеного в простій письмовій формі між МТП «Стимул» та позивачем договору оренди б/н від 02.01.2017 р.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що починаючи з 01.10.2006р. та по 02.01.2017р. на підставі укладених між позивачем, як орендарем, та відповідачем МТП «Стимул», як орендодавцем, договорів оренди від 01.10.2006р., 02.01.2008р., 02.01.2009р., 02.01.2010р., 02.01.2011р., 02.01.2012р., 02.01.2013р., 02.01.2015р., 02.01.2016р. позивач була орендарем приміщення торгівельного залу площею 124,4 кв.м., розташованих у нежитловій будівлі за адресою: АДРЕСА_1 . Разом з орендованим приміщенням торгівельного залу площею 124,4 кв.м. протягом майже усього часу орендних відносин вона користувалась також коридором площею 13,6 кв.м, підсобним приміщенням площею 6,1 кв.м., підсобним приміщенням площею 26,7 кв.м. та приміщенням туалету площею 5,2 кв.м. В зазначених вище орендованих приміщеннях позивачем, як фізичною особою-підприємцем протягом всього часу оренди та по цей час здійснюється господарська діяльність з торгівлі посудом, меблями, освітлювальним приладдям та іншими товарами для дому. 17.10.2018р. позивачем отримано лист від МТП «Стимул», яким директором МТП «Стимул» Кислою Г.О. позивачу повідомлялось про те, що згідно із ст.626 ЦК України орендні взаємовідносини між МТП «Стимул» та позивачем, як орендатором за договором оренди від 02.01.2017р., є припиненими, оскільки зазначений договір, на думку ОСОБА_9 , є нікчемним, у зв`язку з чим з моменту отримання цього листа позивач має повернути МТП «Стимул» приміщення площею 176 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом підписання акту прийому-передачі даних приміщень. 02.02.2019р., позивача було викликано до відділку поліції у м.Мерефа для надання пояснень щодо вчинення нею протидії Ольховському Костянтину Вікторовичу у здійсненні ним господарської діяльності та ознайомлено позивача з поданою ним 30.01.2019р. до правоохоронних органів заявою про вчинення позивачем проти нього кримінального правопорушення, до якої ним було додано копію нотаріально посвідченого 27.12.2018р. приватним нотаріусом ХРНО Цигіповою О.Г. за реєстровим № 14585 договору суборенди нежитлових приміщень. З вказаної копії договору суборенди вбачалось, що Мале торгівельне підприємство «Стимул», яке за цим договором вже не є власником, а орендарем усіх приміщень нежитлової будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , зобов`язується передати в суборенду фізичній особі-підприємцю ОСОБА_7 у користування строком на три роки орендовані мною протягом останніх 12 років нежитлові приміщення торгівельного залу площею 135,4 кв.м. (в дійсності 90 кв.м.) та підсобного приміщення площею 26,7 кв.м. У цьому ж договорі зазначалось, що об`єкт оренди належить орендодавцям ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, посвідченого 14.03.2018р. приватним нотаріусом ХРНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 465 та Козир Є.М. на підставі договору купівлі-продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, посвідченого 13.03.2018р. приватним нотаріусом ХРНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 457.

07.05.2019 судом отримано відзив відповідача МТП «Стимул» в особі директора Кислої Г.О., в якому остання просила відмовити позивачу в повному обсязі у зв`язку з тим, що договір оренди, який начебто був укладений між МТП «Стимул» та позивачем, не відповідає чинному законодавству, ОСОБА_9 подані заяви до органу поліції щодо викрадення ФОП ОСОБА_8 особливо важливих документів МТП «Стимул» та щодо підробки ФОП ОСОБА_8 договору оренди від 02.01.2017 року. Також позивач не отримував фактичне займане ним приміщення, як цього передбачає законодавство, не є добросовісним орендарем, та взагалі не була орендарем в момент продажу приміщення, оскільки строк договору від 02.01.2017 року взагалі не почав обчислюватися.

30.05.2019 судом отримано відзив відповідача ОСОБА_6 , в якому останній просив відмовити позивачу в повному обсязі з тих підстав, що договір оренди, який начебто був укладений між МТП «Стимул» та позивачем, не відповідає чинному законодавству, про що в Господарському суді Харківської області відкрито провадження, а також позивач не отримував фактичне займане ним приміщення, як цього передбачає законодавство. ФОП ОСОБА_10 І. орендує за договором оренди приміщення, якого не існує в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 , а прохання ФОП ОСОБА_8 визнати за нею переважне право на придбання у власність орендованих нею приміщень: торгівельного залу площею 90 кв. м., коридору 13,6 кв.м., підсобного приміщення площею 26,7 кв.м. та приміщення туалету площею 5,2 кв.м., які розташовані в нежитловій будівлі літ. А- 1, реєстраційний номер 101, за адресою: АДРЕСА_1 , не відповідає дійсності, а також не зрозумілим є прохання ФОП ОСОБА_8 про визнання за нею 52/100 частин цієї будівлі.

30.05.2019 судом отримано відзив відповідача ОСОБА_3 , в якому вона просить відмовити позивачу в повному обсязі з підстав того, що за договором оренди від 02.01.2017 року здано в оренду приміщення, якого взагалі не існує. ФОП Соловйова В.І. в своєму позові сама собі суперечить, які саме приміщення вона нібито орендує за договором оренди від 02.01.2017 року. Відповідач ОСОБА_3 уважає договір оренди від 02.01.2017 року недійсним відповідно до ст. 203 та 215 ЦК України.

ФОП ОСОБА_11 В ОСОБА_12 надала до суду відповіді на відзив відповідачів, в яких зазначила, що доводи, викладені у відзивах відповідачів, необґрунтовані, вважає, що її позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 04.03.2019 заяву ОСОБА_8 про забезпечення позову задоволено частково.

Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 15.03.2019 відкрито провадження у справі. Суд вирішив проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 24.04.2019 клопотання позивача ОСОБА_8 про витребування доказів задоволено.

Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 24.04.2019 у задоволенні клопотання відповідача Малого торгівельного підприємства «Стимул» про зупинення провадження у справі відмовлено.

Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 05.06.2019 у задоволенні клопотання представника третьої особи фізичної особи-підприємця ОСОБА_7 адвоката Тищенка Романа Олександровича про зупинення провадження у справі відмовлено. Клопотання фізичної особи-підприємця Соловйової Вікторії Іванівни про надання дозволу на внесення позивачем коштів на депозитний рахунок задоволено.

Ухвалою суду від 03.10.2019 задоволено клопотання позивача про часткове залишення позовних вимог без розгляду, а саме, вимог про визнання частково недійсним вчиненого 27 грудня 2018 року між ОСОБА_6 , ОСОБА_3 та Малим торгівельним підприємством «Стимул» посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Цигіповою О.Г. за реєстровим № 14582 правочину, договору оренди нежитлової будівлі загальною площею 260,7 кв. метрів, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , в частині передачі в оренду (зобов`язань передачі) в тому числі 135,4 кв.м. загальної площі нежитлової будівлі у складі приміщення торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м., тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м., коридору 1-3 площею 13,6 кв.м., підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м. та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м., які станом на час вчинення цього правочину і на цей час перебувають в її постійному користуванні на підставі укладеного в простій письмовій формі між МТП «Стимул» та позивачем договору оренди б/н від 02.01.2017 р.

Позивач у судовому засіданні підтримала позовні вимоги у повному обсязі, просила їх задовольнити.

Представники відповідача 1 Кисла Г.О. та ОСОБА_2 в судовому засіданні заперечували проти позову, посилались на обставини, викладені у відзиві на позовну заяву.

Представник третьої особи Тищенко Р.О. в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, просив відмовити в його задоволенні.

Враховуючи подання відповідачами ОСОБА_3 і ОСОБА_6 заяв про розгляд справи за їх відсутності, суд вважав за можливе розглядати справу без їх участі.

Суд, дослідивши надані докази у їх сукупності, встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що 02.01.2017 між позивачем і МТП «Стимул» укладено договір оренди приміщення, строк дії договору оренди встановлено 2 роки та 11 місяців, а саме до 25.11.2019 року (т. 1, а.с. 29, звор. бік).

За даним договором передано в оренду приміщення площею 176 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , у свою чергу орендар зобов`язується: використовувати приміщення для торгівлі; один раз на місяць не пізніше 30 числа вносити орендну плату в розмірі 2800 грн; утримувати приміщення за санітарними та протипожежними правилами; за невиконання своїх обов`язків за договором, в результаті яких було спричинено шкоду, сторони відшкодовують в повному обсязі.

На підставі договору купівлі-продажу частини нежитлової будівлі від 14.03.2018 (т. 2, а.с. 137, 138) МТП «Стимул» продало, а ОСОБА_3 придбала за 52 150 грн. Ѕ частину нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі договору купівлі-продажу частини нежитлової будівлі від 13.03.2018 (т. 2, а.с. 139, 140) МТП «Стимул» продало, а ОСОБА_6 придбав за 52 150 грн. Ѕ частину нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі договору оренди нежитлової будівлі від 27.12.2018 (т. 2, а.с. 141-143) ОСОБА_3 та ОСОБА_6 передали, а МТП «Стимул» прийняло в оренду нежитлову будівлю площею 260,7 кв. метрів за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі договору суборенди нежитлових приміщень від 27.12.2018 МТП «Стимул» передало в суборенду ОСОБА_7 торгівельний зал площею 135,4 кв. м та підсобне приміщення площею 26,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (т. 2, а.с. 144-146).

Суд на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин і досліджених у судовому засіданні доказів приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Згідно з ч. 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ч. 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

В обгрунтування наявності переважного права на придбання у власність спірного нежитлового приміщення позивач посилається на частину 2 статті 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно з вказаною нормою, підставою для виникнення у наймача переважного права на придбання орендованого майна є належне виконання своїх обов`язків за договором найму.

Надаючи оцінку доводам позивача щодо належного виконання своїх обов`язків за договором оренди та наявності у зв`язку з цим переважного права на придбання спірного нерухомого майна, суд виходить з наступного.

Як зазначено відповідачем 1 у письмовому відзиві на позовну заяву, позивачем у період з травня по грудень 2017 року не сплачувалась орендна плата на підставі договору від 02.01.2017; на підтвердження цього надано виписку з банківського рахунку МТП «Стимул».

Щодо вказаних доводів сторони відповідача 1 позивачка у судовому засіданні пояснила, що дійсно не платила орендну плату за певний період, оскільки була домовленість з керівництвом МТП «Стимул» щодо взаємозаліку зобов`язань зі сплати орендної плати та витрат позивача на поліпшення орендованого нерухомого майна.

Водночас будь-яких належних і допустимих доказів здійснення такого взаємозаліку позивачкою суду не надано, у свою чергу представники МТП «Стимул» категорично заперечили існування будь-якого взаємозаліку з цього питання.

Таким чином, судом встановлено, що позивач у період з травня по грудень 2017 року не сплачувала орендну плату, порушуючи вимоги договору оренди, що підтверджує доводи відповідача 1 щодо неналежного виконання позивачем своїх обов`язків за вказаним договором.

Оскільки позивачем неналежним чином виконувались умови договору оренди щодо своєчасної сплати орендної плати, слід дійти висновку про відсутність передбачених частиною 2 статті 777 ЦК України правових підстав для виникнення у позивача переважного права на придбання орендованого майна.

Посилання позивача в обгрунтування належного виконання своїх обов`язків за договором оренди на здійснення за власний рахунок поліпшень орендованого майна судом до уваги не приймаються, оскільки відповідний обов`язок орендаря договір оренди від 02.01.2017 не передбачає, доказів зарахування вказаних витрат у рахунок орендної плати позивачем суду не надано.

Надаючи оцінку доводам відповідача 1 щодо відсутності у договорі оренди від 02.01.2017 усіх істотних умов, у зв`язку з чим цей договір є неукладеним і не створює юридичних наслідків, суд виходить з наступного.

Загальний порядок укладання господарських договорів врегульовано статтею 181 ГК України, частиною 8 якої визначено, що у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Згідно з роз`ясненнями, що містяться у пункті 2.6 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами.

Оскільки договір оренди від 02.01.2017 фактично відбувся і позивач користується орендованими приміщеннями, сплачуючи за це відповідну орендну плату, суд, враховуючи вищевикладену правову позицію, вважає, що підстави для застосування до спірних правовідносин положень 8 статті 181 ГК України щодо визнання договору неукладеним відсутні.

Інші доводи сторін не є суттєвими і не спростовують висновку суду про відсутність правових і фактичних підстав для визнання переважного права позивача на придбання орендованого нерухомого майна.

Дослідивши обставини справи, надані матеріали, оцінивши надані докази у їх сукупності, суд дійшов висновку про необхідність відмови у визнанні переважного права позивача на придбання орендованих приміщень у власність.

Відповідно, суд відмовляє в переведенні прав покупця за договорами купівлі-продажу та визнанні права власності позивача на спірні нежитлові приміщення, оскільки дані вимоги є похідними від першої вимоги.

Враховуючи висновок суду про відмову у задоволенні позовних вимог, відповідно до приписів статті 141 ЦПК України сплачений позивачем судовий збір відшкодуванню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 12, 81, 141, 247, 263-265 ЦПК України, ст. 638 ЦК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовної заяви фізичної особи-підприємця ОСОБА_8 до Малого торгівельного підприємства «Стимул», ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , Третя особа - фізична особа-підприємець ОСОБА_7 , про переведення прав покупця за договорами купівлі-продажу, визнання права власності на нежитлові приміщення відмовити.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення або з дня складення повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через Харківський районний суд Харківської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: Фізична особа-підприємець ОСОБА_8 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , проживає за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідач: Мале торгівельне підприємство «Стимул», , місце реєстрації: Харківська область, Харківський район, м.Мерефа, вул.Савченка, б.1-а.

Відповідач: ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_3 .

Відповідач: ОСОБА_6 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Третя особа: Фізична особа-підприємець ОСОБА_13 Костянтин Вікторович, місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_5 .

Повний текст рішення складено 15 жовтня 2019 року.

Суддя Д.М. Савченко