Постанова

Іменем України

27 лютого 2019 року

м. Київ

справа № 237/142/16-ц

провадження № 61-16460св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Лесько А. О. (суддя-доповідач), Мартєва С. Ю., Сімоненко В. М., Штелик С. П.,

учасники справи:

позивач - приватне підприємство агрофірма «Пречистівське»,

представник позивача - Чаус Віктор Іванович,

відповідачі: ОСОБА_5, сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське»,

представник відповідача - ОСОБА_6,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги приватного підприємства агрофірма «Пречистівське» та ОСОБА_5, подану її представником ОСОБА_6, на рішення Апеляційного суду Донецької області від 26 грудня 2016 року у складі колегії суддів: Новосядлої В. М., Мальованого Ю. М., Новосьолової Г. Г.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

У лютому 2016 року приватне підприємство агрофірма «Пречистівське» (далі - ПП агрофірма «Пречистівське») звернулося з позовом до ОСОБА_5 про визнання поновленим договору оренди землі і визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, зобов'язання вчинити дії.

Позовна заява мотивована тим, що 17 листопада 2010 року ПП агрофірма «Пречистівське» та ОСОБА_5 уклали договір оренди земельної ділянки, загальною площею 5,84 га ріллі, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області, строком на п'ять років. Цього ж дня укладений між сторонами договір зареєстрований Мар'їнським районним відділом Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в державному реєстрі земель зроблено відповідний запис.

До закінчення строку дії зазначеного договору позивач скористався передбаченим статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк з 17 листопада 2015 року, про що направив ОСОБА_5 листи від 07 вересня 2015 року № 157 та від 05 жовтня 2015 року № 180. У листах ПП агрофірма «Пречистівське» повідомило про намір в подальшому користуватися земельною ділянкою відповідача на умовах оренди та додало до цих листів проект додаткової угоди, якою запропоновано змінити умови договору оренди щодо строку його дії, поновивши договір на новий строк; інші умови договору залишено в попередній редакції.

Однак ОСОБА_5 відмовилася отримувати вказані листи, у зв'язку з чим поштові відправлення з листами були повернуті ПП агрофірма «Пречистівське». Протягом місяця з дня закінчення строку дії договору оренди землі до часу звернення позивача до суду від ОСОБА_5 не надходив лист-повідомлення із запереченнями поновити укладений з ПП агрофірма «Пречистівське» договір оренди землі.

Крім того, після закінчення строку дії договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою: проводив польові роботи під урожай 2016 року та сплачував щомісячно єдиний податок четвертої групи для сільськогосподарських товаровиробників.

У зв'язку з викладеними обставинами позивач вважав, що строк дії укладеного між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» договору оренди землі є автоматично продовженим, тому 25 грудня 2015 року, після закінчення строку дії цього договору, позивач направив відповідачу листа № 241 з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 17 листопада 2010 року про його поновлення, яка в обов'язковому порядку мала бути укладена сторонами у місячний строк. Проте ОСОБА_5 зволікала з укладенням додаткової угоди, що порушує права та інтереси позивача.

На підставі викладеного ПП агрофірма «Пречистівське» просило:

- визнати договір оренди землі (кадастровий номер НОМЕР_1) від 17 листопада 2010 року, укладений між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» в особі директора Фоменка В. А., поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 17 листопада 2010 року, до 17 листопада 2020 року;

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі (кадастровий номер НОМЕР_1) від 17 листопада 2010 року у викладеній в позовній заяві редакції;

- зобов'язати реєстраційну службу Мар'їнського районного управління юстиції Донецької області провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), загальною площею 5,84 га ріллі, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 17 листопада 2010 року шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;

- вирішити питання розподілу судових витрат.

19 травня 2016 року ПП агрофірма «Пречистівське» звернулося з позовом до ОСОБА_5 та сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» (далі - СТОВ «Ново-Шахтарське») про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

У згаданій позовній заяві ПП агрофірма «Пречистівське» посилалося на обставини, раніше викладені в його позовній заяві до ОСОБА_5 про визнання поновленим договору оренди землі і визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, зобов'язання вчинити дії.

Також позивач стверджував, що 02 лютого 2016 року ОСОБА_5 уклала з СТОВ «Ново-Шахтарське» договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 29 лютого 2016 року державний реєстратор Великоносілківського районного управління юстиції Донецької області здійснив державну реєстрацію зазначеного договору оренди землі.

Позивач вважав, що зазначений правочин є недійсним, оскільки порушує його переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки від 17 листопада 2010 року, гарантоване статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

У зв'язку з наведеним позивач просив:

- визнати недійсним договір оренди землі (кадастровий номер НОМЕР_1) від 02 лютого 2016 року (дата державної реєстрації права оренди - 29 лютого 2016 року), яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений між ОСОБА_5 та СТОВ «Ново-Шахтарське»;

- зобов'язати державного реєстратора прав на нерухоме майно внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, вчиненої 29 лютого 2016 року на підставі договору оренди землі від 02 лютого 2016 року, укладеного між ОСОБА_5 та СТОВ «Ново-Шахтарське»;

- вирішити питання розподілу судових витрат.

Ухвалою Мар'їнського районного суду Донецької області від 26 травня 2016 року справи за згаданими позовами ПП агрофірма «Пречистівське» були об'єднані в одне провадження.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ СУДОВИХ РІШЕНЬ

Рішенням Мар'їнського районного суду Донецької області від 31 жовтня 2016 року в задоволенні позову ПП агрофірма «Пречистівське» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що 10 жовтня 2013 року ОСОБА_5 повідомила позивача про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку у 2014 році, тобто ще у 2013 року ОСОБА_5 висловила намір не продовжувати строк дії укладеного з ПП агрофірма «Пречистівське» договору оренди землі.

З приводу позовних вимог про визнання недійсним укладеного між ОСОБА_5 та СТОВ «Ново-Шахтарське» договору оренди землі від 02 лютого 2016 року в рішенні суду першої інстанції зазначено, що ОСОБА_5, як власник земельної ділянки, вільна у виборі контрагента для укладення договору оренди, а на момент укладення оспорюваного договору об'єкт оренди - земельна ділянка не використовувалася іншими особами за договорами оренди, тому у відповідача не було перешкод у розпорядженні земельною ділянкою.

Рішенням Апеляційного суду Донецької області від 26 грудня 2016 року апеляційну скаргу ПП агрофірма «Пречистівське» задоволено частково.

Рішення Мар'їнського районного суду Донецької області від 31 жовтня 2016 року скасовано.

Позов ПП агрофірма «Пречистівське» до ОСОБА_5, СТОВ «Ново-Шахтарське» про визнання поновленим договору та визнання недійсним договору оренди задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 02 лютого 2016 року, загальною площею 5,84 га ріллі (кадастровий номер НОМЕР_1), яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області, укладений між ОСОБА_5 (орендодавцем) та СТОВ «Ново-Шахтарське».

Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, загальною площею 5,84 га ріллі, (кадастровий номер НОМЕР_1), яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області, укладений між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» від 17 листопада 2010 року.

Відмовлено у задоволенні позову ПП агрофірма «Пречистівське» до ОСОБА_5, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, площею 5,84 га ріллі, (кадастровий номер НОМЕР_1) від 17 листопада 2010 року та про скасування державної реєстрації договору оренди.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Ухвалюючи нове рішення, апеляційний суд виходив з того, що ПП агрофірма «Пречистівське» належним чином виконувало умови укладеного з ОСОБА_5 договору оренди землі, дотрималось строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а ОСОБА_5 не надіслала у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк.

При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладеного договору, і частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», направлення ОСОБА_5 10 жовтня 2013 року, до закінчення строку дії договору оренди, заяви про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку з 2014 року не створює будь-яких прав і обов'язків для сторін в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У зв'язку з викладеним апеляційний суд зробив висновок, що укладений між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» договір оренди земельної ділянки є поновленим, тому укладення ОСОБА_5 з іншим орендарем СТОВ «Ново-Шахтарське» договору оренди землі від 02 лютого 2016 року свідчить про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, що є підставою для визнання такого правочину недійсним.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, апеляційний суд виходив з того, що зміст додаткової угоди повинен бути узгоджений з орендарем щодо істотних умов договору, а у разі ухилення орендаря від вчинення дій щодо укладення додаткової угоди позивач не позбавлений можливості звернутися до суду за захистом свого права.

З приводу відмови в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 02 лютого 2016 року, укладеного між ОСОБА_5 та СТОВ «Ново-Шахтарське», в рішенні апеляційного суду зазначено, що питання внесення відомостей до Державного земельного кадастру забезпечується центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, тому ОСОБА_5 та СТОВ «Ново-Шахтарське» не є належними відповідачами за цими позовними вимогами.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ВИМОГ КАСАЦІЙНИХ СКАРГ

У січні 2017 року ПП агрофірма «Пречистівське» звернулося до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило змінити оскаржуване рішення апеляційного суду шляхом виключення, внесення доповнень і змін мотивувальної та резолютивної його частин, що стосуються позовних вимог про визнання поновленим договору оренди землі від 17 листопада 2010 року, визнання додаткової угоди про поновлення цього договору укладеною, зобов'язання державного реєстратора прав на нерухоме майно провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки та внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 02 лютого 2016 року.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд встановив обставини, якими обґрунтовані позовні вимоги та визначив відповідні до них правовідносин, однак неправильно застосував норми матеріального права, що їх регулюють. Зокрема, суд апеляційної інстанції не застосував до спірних правовідносин положення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 764 ЦК України, згідно з якими у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Оскільки позивач продовжував користуватися земельною ділянкою ОСОБА_5 після закінчення строку договору оренди, а ОСОБА_5 не направила йому лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди, укладений між сторонами договір оренди землі є автоматично продовженим, тому згідно з частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами в обов'язковому порядку у місячний строк, однак апеляційний суд положень зазначеної норми до спірних відносин не застосував.

У касаційній скарзі також зазначено, що висновки апеляційного суду про необхідність відмови в задоволенні позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди у зв'язку з тим, що зміст додаткової угоди повинен бути узгоджений з орендарем щодо істотних умов договору та у разі ухилення орендаря від вчинення дій щодо укладення додаткової угоди позивач не позбавлений можливості звернутися до суду за захистом свого права, є помилковими. Зокрема, вказано, що ПП агрофірма «Пречистівське» 25 грудня 2015 року, після спливу строку договору, направляло ОСОБА_5 письмове повідомлення з пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди в місячний строк, однак орендодавець до ПП агрофірма «Пречистівське» для укладення угоди не з'явилася та додаткову угоду не уклала, що свідчить про зволікання з її боку в укладенні додаткової угоди, яке і було оскаржено позивачем до суду першої інстанції.

Крім того, позивач посилався на те, що апеляційний суд, вирішуючи позов в частині вимог про зобов'язання державного реєстратора провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки відповідно до додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, а також про внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі оспорюваного договору оренди від 02 лютого 2016 року, не застосував до спірних правовідносин положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», які підлягали застосуванню.

Зокрема, ПП агрофірма «Пречистівське» стверджувало, що апеляційний суд не врахував положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» згідно з якими державна реєстрація права оренди земельної ділянки проводиться, зокрема, на підставі рішення суду, що набрало законної сили, а також положень цього Закону, якими передбачено, що у разі скасування рішенням суду документів, що були підставою для державної реєстрації речового права, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У зв'язку з викладеним, позивач погоджувався із висновками суду про необхідність відмови в задоволенні зазначених позовних вимог, однак не з підстав, викладених в оскаржуваному рішенні, а у зв'язку з тим, що внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно здійснюється на підставі відповідного рішення суду про встановлення права чи скасування документа, що був підставою для державної реєстрації.

У свою чергу, ОСОБА_5 у січні 2017 року через представника ОСОБА_6 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила змінити оскаржуване судове рішення в частині задоволених позовних вимог та відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд помилково визначив початок дії строку укладеного між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» договору оренди землі з дня його державної реєстрації - 17 листопада 2010 року, в зв'язку з чим неправильно вирішив спір по суті.

Зокрема, в касаційній скарзі зазначено, що договір оренди землі є укладеним з дня його державної реєстрації, проте перебіг строку дії такого договору починається з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору. Договір оренди землі укладений між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» на п'ять років в 2008 році, тобто строк його дії закінчився в 2013 році, а ОСОБА_5, направивши лист про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку з 2014 року наприкінці строку дії договору, виконала умови цього договору, що свідчить про припинення його дії.

АРГУМЕНТИ ІНШИХ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

У травні 2017 року ПП агрофірма «Пречистівське» направило до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ заперечення на касаційну скаргу ОСОБА_5, подану її представником ОСОБА_6

У запереченнях зазначено, що перебіг строку дії укладеного між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» договору оренди землі починається не з моменту його підписання сторонами, а з моменту його державної реєстрації, оскільки пунктом 41 Прикінцевих положень цього договору передбачено, що всі умови договору, в тому числі і така істотна умова як строк дії договору набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації. Крім того, відповідно до статті 135 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас ПП агрофірма «Пречистівське» посилалося на те, що доводи касаційної скарги про укладення ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» договору оренди землі 17 листопада 2008 року спростовуюся самим договором від 17 листопада 2010 року, а також державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, який був виданий 05 грудня 2008 року, тобто в листопаді 2008 року належна ОСОБА_5 земельна ділянка не могла бути предметом договору.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Судами встановлено, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3 від 05 грудня 2008 року, виданого відділом земельних ресурсів у Мар'їнському районі Донецької області ОСОБА_5 на праві власності належить земельна ділянка (кадастровий номер НОМЕР_1), загальною площею 5,84 га ріллі, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради, Мар'їнського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

17 листопада 2008 року ОСОБА_5 (орендодавець) та ПП агрофірма «Пречистівське» (орендар) підписали договір оренди землі, відповідно до умов якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (кадастровий номер НОМЕР_1), загальною площею 5,84 га ріллі, яка знаходиться на території Новоукраїнської сільської ради Мар'їнського району Донецької області.

Відповідно до пункту 8 згаданого договору його укладено на п'ять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

17 листопада 2010 року укладений між ОСОБА_5 та ПП агрофірма «Пречистівське» договір оренди землі був зареєстрований Мар'їнським районним відділом Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в державному реєстрі земель зроблений запис за № 4АА16300077.

10 жовтня 2013 року ОСОБА_5 направила ПП агрофірма «Пречистівське» лист, в якому повідомила про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку з 2014 року.

Листом від 12 жовтня 2013 року № 283 ПП агрофірма «Пречистівське» повідомило ОСОБА_5 про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі, посилаючись на те, що строк його дії закінчується 17 листопада 2015 року.

07 вересня та 05 жовтня 2015 року ПП агрофірма «Пречистівське» направило ОСОБА_5 листи-повідомлення № № 157, 180, в яких повідомило про закінчення строку укладеного підприємством з ОСОБА_5 договору оренди землі та намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. До листів-повідомлень додані проекти додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 17 листопада 2010 року.

Поштові відправлення із вказаними листами-повідомленнями були повернуті на адресу ПП агрофірма «Пречистівське» у зв'язку з відмовою адресата від їх отримання.

25 грудня 2015 року ПП агрофірма «Пречистівське» направило ОСОБА_5 листа № 241, в якому зазначено, що на виконання вимог пункту 8 договору оренди землі та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар двічі письмово повідомляв орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, однак до закінчення строку договору заперечень щодо поновлення строку дії договору від орендодавця не надходило.

Крім того, в листі зазначено, що ПП агрофірма «Пречистівське» відповідно до умов договору та положень Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку дії договору оренди землі користується земельною ділянкою ОСОБА_5 та сплачує обов'язкові платежі до бюджету з урахуванням оренди зазначеної ділянки. На підставі викладеного ПП агрофірма «Пречистівське» запропонувало ОСОБА_5 укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 17 листопада 2017 року, яка має бути укладена сторонами в місячний строк в обов'язковому порядку.

02 лютого 2016 року ОСОБА_8 та ТОВ «Ново-Шахтарське» уклали договір оренди належної ОСОБА_8 земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із частиною п'ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16.

Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, і відсутності протягом місяця повідомлення орендодавця про наявність заперечень та свого рішення.

Зазначений висновок містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.

Статтею 3 ЦК України визначено, що однією із основних засад цивільного законодавства є добросовісність.

Зазначений принцип лежить в основі доктрини venire contra factum proprium заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі -«non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

У даній справі ПП агрофірма «Пречистівське» підписало з ОСОБА_8 договір оренди землі 17 листопада 2008 року та з того часу користувалося земельною ділянкою відповідача, тобто фактично реалізувало право постійного користування земельною ділянкою за договором оренди, державна реєстрація якого орендодавцем проведена лише 17 листопада 2010 року. Користування орендарем спірною земельною ділянкою у період з 17 листопада 2008 року до 17 листопада 2010 року за умови, що право постійного користування земельною ділянкою виникає виключно після державної реєстрації такого договору, не відповідає принципу добросовісності та чесної ділової практики.

Водночас ОСОБА_8, добросовісно вважаючи, що перебіг строку укладеного з ПП агрофірма «Пречистівське» договору оренди землі починається з 17 листопада 2008 року та закінчується 17 листопада 2013 року, 10 жовтня 2013 року направила орендарю лист про намір самостійно використовувати земельну ділянку у 2014 році, тобто висловила свою волю щодо небажання продовжувати дію укладеного договору.

З огляду на викладене суд першої інстанції, встановивши, що ОСОБА_8 до закінчення строку дії укладеного з ПП агрофірма «Пречистівське» договору оренди землі виявила свою волю не продовжувати строк його дії, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для поновлення зазначеного договору на той самий строк та тих самих умовах. Відповідно правильними є також висновки суду першої інстанції про безпідставність похідних позовних вимог ПП агрофірма «Пречистівське» про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди укладеною, а також зобов'язання провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, визнання недійсним укладеного ОСОБА_5 та СТОВ «Ново-Шахтарське» договору оренди землі та зобов'язання внести запис про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі цього договору.

Таким чином, вирішуючи спір по суті, суд першої інстанції відповідно до вимог процесуального законуустановив обставини, що мають значення для справи, надав їм оцінку, правильно застосував норми матеріального права до спірних правовідносин та ухвалив законне та обґрунтоване рішення.

Водночас апеляційний суд, дійшовши передчасного та помилкового висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову, скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції.

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ

Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову ПП агрофірма «Пречистівське» ухвалено відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права та на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, а тому на підставі статті 413 ЦПК України його необхідно залишити в силі, а рішення апеляційного суду - скасувати.

Керуючись статтями 402, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу приватного підприємства агрофірма «Пречистівське» залишити без задоволення.

Касаційну скаргу ОСОБА_5, подану її представником ОСОБА_6, задовольнити частково.

Рішення Апеляційного суду Донецької області від 26 грудня 2016 року скасувати.

Рішення Мар'їнського районного суду Донецької області від 31 жовтня 2016 року залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. С. Висоцька

Судді А. О. Лесько

С. Ю. Мартєв

В. М. Сімоненко

С. П.Штелик