Житомирський апеляційний суд
Справа №282/763/17 Головуючий у 1-й інст. Вальчук В. В.
Категорія 23 Доповідач Галацевич О. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Галацевич О.М.,

суддів: Борисюка Р.М., Григорусь Н.Й.,

з участю секретаря судового засідання Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі справу №282/763/17 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агролайн-Україна» до товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич», ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів оренди та визнання поновленим договору оренди із попереднім орендарем,

за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич»,

на рішення Любарського районного суду Житомирської області, ухвалене 09 жовтня 2018 року суддею Вальчуком В.В. у смт. Любарі, повний текст рішення складено 12 жовтня 2018 року,

в с т а н о в и в :

У липні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агролайн-Україна» (далі - ТОВ «Агролайн-Україна») звернулося до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич» (далі - ТОВ «Данилевич»), ОСОБА_1, у якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), укладений 02.03.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич», визнати поновленим договір оренди цієї земельної ділянки від 01.03.2007, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агролайн-Україна», на умовах, викладених у проекті додаткової угоди від 14.03.2017.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що 01.03.2007 між ТОВ «Агролайн-Україна» та ОСОБА_1 укладено договір оренди (далі - Договір) земельної ділянки площею 3,2148 га, яка розташована на території Коростківської сільської ради Любарського району Житомирської області (кадастровий номер НОМЕР_1), строком на 10 років. Державну реєстрацію цього правочину здійснено 14.05.2007. 14.03.2017 позивачем направлено ОСОБА_1 лист-повідомлення із пропозицією продовжити дію договору оренди до 31.12.2024 разом з проектом Додаткової угоди до нього. Пропозиція орендаря залишена ОСОБА_1 без відповіді. 02.03.2017 останній уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Данилевич», не врахувавши переважне право ТОВ «Агролайн-Україна» на поновлення договору оренди та приховавши від державного реєстратора відомості про існування цього договору. Про укладення оспорюваного договору, який також укладений на умовах гірших ніж запропоновані позивачем у проекті Додаткової угоди, Товариству стало відомо 03.07.2017.

Також, у грудні 2017 року представник ТОВ «Агролайн-Україна» звернувся до суду із позовом про визнання недійсним договору оренди вищевказаної земельної ділянки, який укладений 15.09.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич».

В обґрунтування позову зазначив, що ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич», приховавши існування діючого договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агролайн-Україна» та судового спору щодо права оренди спірної земельної ділянки, розірвали оспорений договір оренди від 02.03.2017 та уклали 15.09.2017 новий договір, який порушує переважне право ТОВ «Агролайн-Україна» на поновлення договору оренди від 01.03.2007.

Ухвалою судді Любарського районного суду Житомирської області від 08.12.2017 цивільну справу № 282/1425/17 об'єднано в одне провадження із цивільною справою №282/763/17 та присвоєно об'єднаній справі № 282/763/17.

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 09 жовтня 2018 року позовні вимоги ТОВ «Агролайн-Україна» задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), укладений 02.03.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич». Визнано недійсним договір оренди цієї земельної ділянки, укладений 15.09.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич». Визнано договір оренди цієї земельної ділянки від 01.03.2007, укладений між ТОВ «Агролайн-Україна» та ОСОБА_1 поновленим на умовах, викладених в проекті додаткової угоди від 14.03.2017. Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Данилевич», посилаючись на неповне з'ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати вказане судове рішення та ухвалити нове - про відмову ТОВ «Агролайн-Україна» у позові.

Представник скаржника зазначив, що судом не встановлено дійсну дату відправлення ТОВ «Агролайн-Україна» повідомлення ОСОБА_1 про бажання поновити договір оренди землі від 01.03.2007. Як вбачається із матеріалів справи таке повідомлення направлено не 14.03.2017, як зазначив суд, а 30.03.2017. Вважає, що суд дійшов помилкового висновку про перебіг строку дії договору оренди, укладеного між ТОВ «Агролайн-Україна» та ОСОБА_1, який на думку скаржника розпочався з моменту його укладення (01.03.2007), а не з моменту його державної реєстрації (14.05.2007), як зазначив суд. Тому, вважає, що строк цього договору розпочався 01.03.2007 та закінчився 28.02.2017, а позивач з порушенням встановленого законодавством строку 30.03.2017 направив ОСОБА_1 повідомлення про бажання скористатися своїм першочерговим правом на продовження (поновлення) договору оренди від 01.03.2007, а, відтак, таке право орендаря було втрачене. Також вважає, помилковим висновок суду щодо передчасного повідомлення (23.01.2017) ОСОБА_1 ТОВ «Агролайн-Україна» про небажання поновлювати договір оренди, зважаючи на неправильний висновок суду першої інстанції щодо строку його дії.

В судовому засіданні представники ТОВ «Данилевич» Чершиш О.М. та Данилевич М.В. апеляційну скаргу підтримали із наведених у ній підстав.

ОСОБА_1 просив апеляційну скаргу задовольнити. Зазначив, що ухвалене судове рішення порушує його права, як власника, на розпорядження належною йому земельною ділянкою. Послався на недодержання ТОВ «Агролайн-Україна» умов зберігання родючості ґрунту, погіршення його прав, як власника та орендодавця, додатковою угодою до договору оренди від 01.03.2007. Зокрема, зазначив, що у проекті додаткової угоди було передбачено першочергове право орендаря на викуп земельної ділянки.

Представник ТОВ «Агролайн-Україна» послався на безпідставність апеляційної скарги та правильність висновків суду першої інстанції.

Заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, враховуючи наступне.

Судом першої інстанції встановлено, що 01.03.2007 між ТОВ «Агролайн-Україна» (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець), укладено договір оренди належної останньому на праві власності земельної ділянки площею 3,2148 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Коростківської сільської ради Любарського району Житомирської області, строком на 10 років з виплатою орендної плати. Даний договір зареєстрований у Любарському районному відділі Житомирської РФЦ ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 14.05.2007 за №26 (а.с.7-9, 65-67).

Із матеріалів справи вбачається, що листом-повідомленням від 23.01.2017 ОСОБА_1 повідомив ТОВ «Агролайн-Україна» про відсутність у нього наміру поновлювати договірні відносини за вищевказаним договором та просив повернути йому земельну ділянку і не приступати до її обробітку. Зі змісту цього листа вбачається, що ОСОБА_1 вважав, що строк дії договору слід обчислювати з дня його укладення (а.с. 92). Такий лист було надіслано ОСОБА_1 30.01.2017 та отримано представником ТОВ «Агролайн-Україна» 02.02.2017 (а.с. 93-94).

Після цього, 02.03.2017 ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 з ТОВ «Данилевич», право оренди на яку зареєстровано 07.03.2017 (а.с.11, 209-211).

Листом-повідомленням від 14 березня 2017 року №42 ТОВ «Агролайн-Україна» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди та надіслало проект додаткової угоди за підписом орендаря на погодження орендодавцю. Такий лист був відправлений ОСОБА_1 30.03.2017 (а.с.12-15). Відповідно до проекту додаткової угоди ОСОБА_1 пропонувалося поновити договір оренди від 01.03.2007 з виплатою орендної плати в сумі 9001,84 грн на рік (8% від вартості земельної ділянки, яка становить 112523 грн) строком до 31.12.2024 (а.с. 13-14).

Зі змісту Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20.09.2017 №97888383 вбачається, що речове право - право оренди земельної ділянки згідно договору від 02.03.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич», 16.09.2017 припинено на підставі угоди про дострокове розірвання цього договору (а.с.47-48).

15.09.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич» укладений договір оренди спірної земельної ділянки строком на 7 років з орендною платою 9001,84 грн на рік (8% від вартості земельної ділянки, яка становить 112523 грн). Право оренди цієї ділянки зареєстровано 16.09.2017 (а.с. 215-216, 223).

Також в матеріалах справи міститься довідка №77 від 08.10.2018, видана керівником ТОВ «Агролайн-Україна», у якій останній зазначає про фактичне користування спірною земельною ділянкою з 01.01.2017 по 30.06.2017 (а.с.147).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що попереднім орендарем, який належно виконує свої обов'язки, дотримана процедура повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець після отримання листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, а також після закінчення строку дії договору не повідомив про своє рішення у порядку та у строки, визначені ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Разом з тим, такий висновок суду є помилковим з огляду на наступне.

Так, відповідно до п. 8 Договору оренди від 01.03.2007 договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Якщо жодна із сторін за 30 днів до закінчення строку дії договору не заявила про його припинення або розірвання то договір вважається продовженим на такий самий термін і на таких самих умовах.

Пунктом 43 Договору оренди землі від 01.03.2007 передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вирішуючи спір, суд правильно зазначив, що строк дії договору оренди земельної ділянки, укладений 01.03.2007 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агролайн-Україна», розпочався з моменту його державної реєстрації, тобто 14.05.2007 та закінчився 15.05.2017.

Такий висновок суду відповідає положенням діючого на час спірних правовідносин законодавства (ст. 640 ЦК України, ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції на час підписання та реєстрації цього договору), положенням п. 8 Договору та правовій позиції, висловленій Верховним Судом України у постанові від 27 квітня 2017 року № 6-422цс17.

Проте, суд першої інстанції не врахував, що наявність заперечень зі сторони орендодавця у поновленні договору з попереднім орендарем є підставою для припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду у справі №61-6190св18 від 20.02.2019).

Зокрема, із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 надіслав 30.03.2017 ТОВ «Агролайн-Україна» повідомлення про відсутність у нього наміру поновлювати договірні відносини, отримання якого представник позивача не заперечував.

Надсилання такого повідомлення ОСОБА_1 раніше отримання ним додаткової угоди, не суперечить п. 8 Договору (надіслано у строк не менший, ніж 30 днів до закінчення дії договору), не змінює волевиявлення останнього та свідчить про відсутність підстав для поновлення договору оренди від 01.03.2007 і правомірність укладення ОСОБА_1 з ТОВ «Данилевич» договору оренди від 15.09.2017.

В той же час, суд апеляційної інстанції погоджується із висновком суду першої інстанції у частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич» 02.03.2017, оскільки цей договір був укладений до закінчення строку дії договору від 01.03.2007, укладеного між тим самим орендодавцем та ТОВ «Агролайн-Україна».

Враховуючи викладені обставини, суд апеляційної інстанції залишає без змін рішення суду першої інстанції у частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 02 березня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Данилевич», а в іншій частині скасовує, ухвалюючи нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

У відповідності до ст. 141, п.п. б) п. 4 ч. 1 ст. 382 ЦПК України з ТОВ «Данилевич» та ОСОБА_1 на користь ТОВ «Агролайн-Україна» підлягає стягненню по 800 грн судових витрат, понесених у зв'язку із поданням позовної заяви до суду пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а з ТОВ «Агролайн-Україна» на користь ТОВ «Данилевич» - 5200 грн судових витрат, понесених у зв'язку із поданням апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич» задовольнити частково.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 09 жовтня 2018 року у частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), укладеного 02 березня 2017 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Данилевич»,- залишити без змін.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 09 жовтня 2018 року у іншій частині скасувати, ухваливши нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич» та ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Агролайн-Україна» по 800 грн судових витрат.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Агролайн-Україна» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Данилевич» 5200 грн судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 04 березня 2019 року.