Житомирський апеляційний суд
Справа №272/366/18 Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді: Коломієць О.С.

суддів: Талько О.Б., Шевчук А.М.

з участю секретаря

судового засідання: Добровольської Т.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу № 272/366/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - державний реєстратор Високівської сільської ради Черняхівського району Толкач Катерина Володимирівна, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною додаткової угоди

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 листопада 2018 року, яке ухвалено суддею Чуб І.А. в м. Андрушівка

в с т а н о в и в:

У березні 2018 року СТОВ «Хлібороб» звернулося до суду із позовом, в якому, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Жива Нива» 02.04.2018 року, загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 41437460 від 05.06.2018 року; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 41437460 від 05.06.2018 року, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області - Толкач К.В.; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15.06.2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_4, правонаступником якого є ОСОБА_2, щодо земельної ділянки загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, зареєстрованого в державному реєстрі земель 17.10.2007 за № 27; визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, за умовами якої строк дії договору продовжено до 17 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 15.06.2007 року, між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_4, було укладено договір оренди землі, загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1. Державна реєстрація вказаного договору оренди землі була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 27.

Відповідно до п.40 Договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для змін умов договору або його розірвання.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом № 348 від 15.05.2015 року, вказана земельна ділянка була отримана у спадщину ОСОБА_2, яка стала новим власником та орендодавцем згідно договору оренди.

Згідно п.8 зазначеного Договору оренди землі передбачено, що договір укладено на десять років. Згідно з п. 37 договору оренди земельної ділянки та ст. 31 Закону України «Про оренду землі» дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Згідно п. 8 договору оренди після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

У відповідності до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», 12.09.2017 р. позивач направив на адресу ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі, скориставшись своїм переважним правом оренди з доданим до нього проектом додаткової угоди, в якій запропонував їй продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та Додатковою угодою.

30.09.2017 р. відповідач ОСОБА_2 отримала лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

25.09.2017 р. на адресу позивача СТОВ «Хлібороб» відповідачем ОСОБА_2 було направлено заяву, якою остання повідомила СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 15.06.2007 року, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,4397 га.

Позивач вказав, що він є сумлінним орендарем, що належним чином виконував умови договору оренди землі, після закінчення строку його дії вчинив дії, які спрямовані на пролонгацію договору оренди землі з орендодавцем з використанням свого переважного права. Проте йому стало відомо, що у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельної ділянки між ТОВ «Жива Нива» та ОСОБА_2, які 21.06.2016 року уклали договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району - Толкач К.В. за № 30190210 від 24.06.2016 року. В подальшому даний договір оренди було розірвано відповідачами в добровільному порядку та укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки від 02.04.2018 р., який був зареєстрований реєстратором Високівської сільської ради, Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В. за № 41437460 від 05.06.2018 р.

Позивач вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди, надане йому договором та законом, було порушено відповідачами внаслідок неукладення із ним додаткової угоди про поновлення договору оренди та укладення з іншим орендарем договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою Андрушівського районного суду Житомирської області від 31 липня 2018 року було замінено третю особу у справі на стороні відповідачів приватного нотаріуса Андрушівського РНО Житомирської області Вальчука Олега Миколайовича на державного реєстратора Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач Катерину Володимирівну.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 листопада 2018 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди землі від 02.04.2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Жива Нива», на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 3,4397 га з кадастровим номером НОМЕР_1 державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області за № 41437460 від 05.06.2018 року. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41437460 від 05.06.2018 року, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В. Визнано поновленим договір оренди землі від 15.06.2007 року, укладений між ОСОБА_4 та СТОВ «ХЛІБОРОБ» щодо земельної ділянки загальною площею 3,4397 га, кадастровий номер НОМЕР_1 та зареєстрований у Державному реєстрі земель 17.10.2007 року за № 27. Стягнуто з ОСОБА_2 та ТОВ «Жива Нива» на користь СТОВ «ХЛІБОРОБ» судові витрати в сумі по 2 643,00 грн. з кожного.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням ТОВ «Жива Нива» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить рішення суду в частині задоволених вимог скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Положеннями ч.1 ст.627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору. 25 вересня 2017 року ОСОБА_2 було надіслано позивачу лист-повідомлення, в якому чітко зазначено, що після закінчення договору оренди власник земельної ділянки не має наміру укладати договір оренди із СТОВ «Хлібороб». Вказане свідчить про відсутність волевиявлення у ОСОБА_2 на укладення із СТОВ «Хлібороб» договору оренди земельної ділянки на новий строк. Однак, зазначених обставин суд першої інстанції не врахував, що стало підставою для ухвалення незаконного рішення. Окрім того, в апеляційній скарзі зазначено, що ні суд першої інстанції, ні позивач не залучили державного реєстратора у даній справі в якості співвідповідача, хоча, з урахуванням вимог, позивач оскаржує саме рішення державного реєстратора.

У відзиві на апеляційну скаргу, СТОВ «Хлібороб», посилаючись на її необґрунтованість, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зокрема, посилається на те, що ОСОБА_2 грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким останній мав намір скористатися та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст.33 Закону України «Про оренду землі».

В судовому засіданні представник ТОВ «Жива Нива» доводи апеляційної скарги підтримав, надавши відповідні пояснення, просив її задовольнити.

Представник СТОВ «Хлібороб» проти апеляційної скарги заперечив, зазначив, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, постановленим з правильним застосуванням норм матеріального права, а тому підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги немає.

Відповідач ОСОБА_2 та представник 3-ї особи до суду апеляційної інстанції не з'явилися, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, будь-яких клопотань до апеляційного суду не направляли. З урахуванням положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності осіб, які не з'явилися в судове засідання.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах, визначених ст.367 ЦПК України, суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 15.06.2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі, загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 (а.с.18-20).

Зазначений договір було укладено строком на десять років.

Державна реєстрація вказаного договору оренди землі була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 27.

З інформаційної довідки №116264102 від 05.03.2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що зазначена вище земельна ділянка була отримана ОСОБА_2 у спадщину від ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом (а.с.27).

Відповідно до п.40 Договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для змін умов договору або його розірвання.

Таким чином, ОСОБА_2 стала новим власником та орендодавцем, згідно договору оренди.

Відповідно до п.8 договору оренди землі, СТОВ «Хлібороб» 12.09.2017 року надіслав ОСОБА_2 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007 року, в якій останній запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України (а.с.22-25)

Вказаною Додатковою угодою було запропоновано збільшити орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн.

Пунктом 4 згаданої Додаткової угоди зазначено, що Орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди.

Як вбачається з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, ОСОБА_2 отримала лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди 30.09.2017 року (а.с.25).

Разом з тим, 25.09.2017 року ОСОБА_2 на адресу позивача було направлено заяву, якою вона повідомила СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 15.06.2007 року, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,4397 га (а.с.26).

Пунктами 28-32 Договору оренди земельної ділянки встановлено права та обов'язки орендодавця і орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно ч.1 ст.777 ЦК України, закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Як визначено ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Разом з тим, відповідно до ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом вищенаведеної норми права такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору вчиняли дії, передбачені частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Як встановлено вище, листом від 25.09.2017 року ОСОБА_2 повідомила СТОВ «Хлібороб» про те, що не бажає продовжувати строк дії договору оренди землі від 15 червня 2007 року (а.с.26).

Таким чином, подальше направлення СТОВ «Хлібороб» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме підприємством запропоновано змінити розмір орендної плати.

Проте, між позивачем та ОСОБА_2 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін.

А тому СТОВ «Хлібороб» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Аналогічні висновки щодо застосування вищевказаних норм права викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц, у постановах Верховного суду від 19 вересня 2018 року (справа №683/3656/16-ц), від 20 вересня 2018 року (справа №384/648/17-ц), від 17 жовтня 2018 року (справи №395/1425/16-ц, №395/1437/16-ц), які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.

Отже, встановивши, що орендодавець виразила волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, та між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Оскільки відсутні підстави для задоволення вимог про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Жива Нива» 02.04.2018 року, загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 41437460 від 05.06.2018 року, а тому не підлягає до задоволення і решта позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обґрунтування.

Посилання представника позивача на ту обставину, що заява орендодавця ОСОБА_2 від 25.09.2017 р. не може бути відповіддю на пропозицію позивача в контексті вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», через те, що була надіслана відповідачем за п'ять днів до того, як отримала від позивача лист-повідомлення та додаткову угоду є безпідставним, оскільки письмова заява ОСОБА_2, у якій вона чітко висловила свою волю на відмову від продовження строку оренди з СТОВ «Хлібороб», уже сама по собі свідчить про незгоду орендодавця на поновлення договору оренди землі із позивачем та виключає необхідність додаткового реагування на отриманий в подальшому лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від СТОВ «Хлібороб».

Таким чином, невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, призвело до ухвалення у справі незаконного рішення, а тому останнє підлягає скасуванню з постановленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову з вищевказаних підстав (п.3, п.4 ч.1 ст. 376 ЦПК України).

Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд стягує з СТОВ «Хлібороб» користь ТОВ «Жива Нива» судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 7929 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 листопада 2018 року в частині задоволення позовних вимог СТОВ «ХЛІБОРОБ» скасувати та ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування рішення про державну реєстрацію та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки відмовити.

Стягнути із Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» 7929 грн. 00 коп. понесених судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 06 березня 2019 року.

Головуючий Судді