Справа № 364/311/19
Провадження № 2/364/161/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.09.2019 р. Володарський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Макаренко Л. А.,

при секретарі судового засідання Кулинич Г. І.

за участю:

представника Позивача Котелевця О.Г. (договір про надання правничої допомоги від 12.03.2019 р., ордер адвоката серії КС № 483357, а.с. 39, 40),

Відповідачів,

представник третьої особи - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду Володарського районного суду Київської області в смт Володарка Київської області цивільну справу

за позовом Фермерського господарства «ФЕРМЕР-ФІЛД»,

до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа: Комунальне підприємство «Реєстрація нерухомості»,

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації та поновлення договору оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

До Володарського районного суду Київської області 15.03.2019 р. надійшов зазначений позов Фермерського господарства «ФЕРМЕР-ФІЛД» (далі - ФГ «ФЕРМЕР-ФІЛД») до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: КП «Реєстрація нерухомості», про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації та поновлення договору оренди земельної ділянки, в якій Позивач просить суд: визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,080 га, укладений 15.02.2019 р. між Відповідачами, як такий, що порушує переважне право Позивача; скасувати державну реєстрацію названого договору; визнати поновленим на новий строк договір оренди зазначеної земельної ділянки, укладений 20.01.2014 р. між Позивачем та Відповідачем ОСОБА_1 ; зобов`язати останню укласти з Позивачем додаткову угоду на оренду згаданої земельної ділянки.

На обґрунтування заявлених позовних вимог Позивач у своїй позовній заяві зазначив, що Відповідачеві належить на праві приватної власності земельна ділянка площею 2,080 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Ожегівської сільської ради Володарського району Київської області. Стосовно цієї земельної ділянки 20.01.2014 р. між Позивачем та ОСОБА_1 було укладено договір оренди строком на 5 років, цей договір зареєстрований 18.02.2014 р. Протягом усього періоду оренди Позивач добросовісно і сумлінно виконував умови договору. Надалі з метою укладення додаткової угоди на продовження зазначеного договору Позивач 17.11.2018 р. під час розвезення цукру вручив ОСОБА_1 проект відповідної додаткової угоди зі строком дії договору 12 років, орендна плата 11 304 грн.; 14.12.2018 р. ОСОБА_1 подала заяву з відмовою укладення нового договору, не вказавши на зміни істотних умов договору та не запропонувавши свої істотні умови договору з їх обґрунтуванням; 18.12.2018 р. згаданий проект додаткової угоди було надіслано ОСОБА_1 поштою. Згодом Позивач отримав дані щодо укладення ОСОБА_1 нового договору з іншим орендарем ОСОБА_2 15.02.2019 р.

Ухвалою суду від 01.04.2019 р. відкрито провадження у справі, визначено здійснення розгляду справи в порядку загального позовного провадження, встановлено Відповідачам строк для подання відзиву, призначено підготовче судове засідання на 14.05.2019 р.; ухвалою суду від 14.05.2019 р. призначено судовий розгляд справи по суті на 13.06.2019 р., відкладене за клопотаннями представника Позивача (а.с. 93, 97) на 15.08.2019 р. та на 23.09.2019 р.

У судовому засіданні 23.09.2019 р. представник Позивача підтримав позовні вимоги просив позов задовольнити, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві (а.с. 4-12). Додатково пояснив, що ФГ «ФЕРМЕР-ФІЛД» та Відповідач ОСОБА_1 20.01.2014 р. уклали договір оренди земельної ділянки площею 2,080 га строком на 5 років. У зв`язку із закінченням строку дії зазначеного договору 17.02.2019 р. (з урахуванням дати його державної реєстрації) та враховуючи передбачене законом переважне право на поновлення цього договору, Позивач двічі: 17.11.2018 р. вручив ОСОБА_1 особисто проект додаткової угоди та 18.12.2018 р. надіслав їй поштою цей же проект додаткової угоди, обидва проекти ідентичні за змістом. 14.12.2018 р. від ОСОБА_1 надійшла заява з відмовою від укладення договору на новий строк без обґрунтування причин такої відмови. Надалі нею було укладено договір оренди спірної земельної ділянки з іншим орендарем - Відповідачем ОСОБА_2 , що Позивач вважає порушеним його переважне право на поновлення договору оренди згідно зі статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідач ОСОБА_1 у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечила з підстав, викладених у її відзиві на позов (а.с. 57-60). Додатково пояснила, що, дійсно, нею був укладений договір з Позивачем, зауваження щодо належного виконання умов договору в неї відсутні; вона двічі отримала від Позивача проект додаткової угоди. А саме: 17.11.2018 р. коли розвозили цукор; 18.12.2018 р. через пошту. Але 14.12.2018 р. вона особисто прийшла до контри Позивача, де спілкувалася з ОСОБА_3 (головою ФГ «ФЕРМЕР-ФІЛД») у присутності ОСОБА_4 , яким повідомила, що не бажає укладати договір на 12 років, тому написала заяву про відмову від укладення договору у їх присутності, причини такої відмови в заяві не зазначала. Також зазначила, що їй невідомо, коли договір реєструвався, тому виходила з дати укладання договору 20.01.2014 р., від якої відраховувала п`ятирічний строк закінчення договору.

Відповідач ОСОБА_2 у судових засіданнях проти задоволення позовних вимог також заперечив з підстав, викладених у його відзиві на позов (а.с. 72-73). Всі наведені вище сторонами обставини справи він не заперечує.

Представник Третьої особи - Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» до суду не з`являвся, про дату, час і місце судових засідань повідомлявся, що підтверджено матеріалами справи (а.с. 56, 92), письмових пояснень щодо позову, заяв та/або клопотань до суду не подавав.

Клопотань та/або заяв щодо виклику свідків, зокрема згаданих вище ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , учасниками справи ані в підготовчому судовому засіданні, ані під час розгляду справи не заявлялося.

За загальним правилом статті 223 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею; суд розглядає справу, зокрема, в разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Суд, заслухавши пояснення сторін, ознайомившись з матеріалами справи і оцінивши наявні в справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні (стаття 89 ЦПК України), вирішуючи справу, виходить з такого.

За наявними письмовими матеріалами справи судом встановлено, що Відповідач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 21, 70-71), є власником земельної ділянки, кадастровий номер :03:001:0022, площею 2,08 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Ожегівської сільської ради Володарського району Київської області, що підтверджено копіями витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 20), державного акту на право приватної власності на землю серії Р2 № 445237, виданого 01.08.2003 р. названою сільською радою на підставі рішення цієї сільської ради від 27.02.2001 р. № 7, зареєстрований у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 35 (а.с. 22, 61).

ФГ «ФЕРМЕР-ФІЛД» (Позивач) та Відповідач ОСОБА_1 20.01.2014 р. уклали договір № 18, згідно з яким ОСОБА_1 як орендодавець передала Позивачеві (орендарю) зазначену земельну ділянку в строкове платне користування (пункти 1, 2 цього Договору); строк дії договору - 5 років (пункт 8); до договору додано акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 20.01.2014 р. (а.с. 17-19).

Протягом строку дії зазначеного договору Позивачем сплачувалася орендна плата, що підтверджено копіями відповідних відомостей (а.с. 23-29) та не заперечується сторонами.

Стосовно копії заяви та видаткового касового ордера від 07.12.2018 р. щодо отримання ОСОБА_1 від Позивача матеріальної допомоги (а.с. 31), то ОСОБА_1 заперечено в суді написання такої заяви, проте це питання та наведені докази судом з урахуванням думок всіх сторін не досліджувалося як таке, що не належить до предмету дослідження (частина четверта статті 77 ЦПК України).

З метою поновлення зазначеного договору оренди землі Позивачем 17.11.2018 р. було вручено особисто Відповідачеві ОСОБА_1 за місцем її проживання проект відповідної додаткової угоди, що передбачав строк дії договору оренди 12 років до 20.01.2026 р., орендна плата - 11 304,00 грн., що підтверджено копією проекту додаткової угоди до договору оренди землі № 18 від 20.01.2014 р. з підписом ОСОБА_1 про його отримання (а.с. 32).

У подальшому названий проект додаткової угоди Позивачем надіслано Відповідачеві ОСОБА_1 на її адресу 18.12.2018 р. з листом-повідомленням від 10.12.2018 р. (а.с. 33-35), факт отримання якої підтверджено в суді само ОСОБА_1

15.02.2019 р. ОСОБА_1 уклала новий договір оренди належної їй земельної ділянки із ОСОБА_2 , що підтверджено Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с. 37-38). Згідно з копією цього договору, доданою до відзиву ОСОБА_1 на позов (а.с. 63-68), цей договір укладено на 7 років (пункт 8 Договору), орендна плата 2 954,12 грн. (пункт 9 Договору); договір зареєстровано 18.02.2019 р. (а.с. 69).

Наведені обставини визнані всіма учасниками справи, ними не оспорюються, а відтак є обставинами, що не підлягають доказуванню (частина перша статті 82 ЦПК України).

Так само визнана учасниками справи та ніким не оспорюється та обставина, що Відповідач ОСОБА_1 14.12.2018 р. особисто подала ФГ «ФЕРМЕР-ФІЛД» (Позивачеві) заяву про те, що договір оренди землі, укладений між ними 20.01.2014 р. на 5 років закінчується 20.01.2019 р., новий договір вона укладати не буде. Копія цієї заяви додана до позовної заяви (а.с. 30) та до відзиву Відповідача з відміткою про отримання цієї заяви Позивачем (а.с. 62).

Відповідно до частини четвертої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За загальним визначенням частини першої статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. При цьому сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (статті 6, 627 ЦК України).

Згідно з приписами статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату; відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким законом є Закон України «Про оренду землі», за визначенням статті 1 якого оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Разом з тим, за загальними нормами частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землю», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин-третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Згідно з частиною шостою зазначеної статті Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди, яка передбачена названою статтею Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією статтею процедури і строків.

Як роз`яснив Верховний Суд у своїй постанові від 18.04.2019 р. у справі 625/166/18 (провадження № 61-257св19), для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, Верховний Суд зазначив, що аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Натомість наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Зважаючи на наведені законодавчі норми та правовий висновок Верховного Суду, суд, вирішуючи питання, чи було порушено переважно право Позивача на поновлення договору оренди належної Відповідачеві ОСОБА_1 земельної ділянки, суд виходить з такого.

Як встановлено судом і зазначено вище, що ФГ «ФЕРМЕР-ФІЛД» (Позивач) як орендар належно виконувало свої обов`язки за договором та до закінчення строку дії договору оренди двічі (17.11.2018 р. та 18.12.2018 р.), тобто з дотриманням установлених законом і договором строків повідомив орендодавця ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, надавши орендодавцю ( ОСОБА_1 ) проект додаткової угоди, як зазначено 17.11.2018 р. і 18.12.2018 р.

Наведені обставини, як згадувалося, визнані всіма учасниками справи, ніким з них не оспорювалися, в тому числі жодних зауважень щодо виконання Позивачем умов договору оренди Відповідачами, зокрема ОСОБА_1 , суду не повідомлялося, навпаки вказано на своєчасність і в повному обсязі виплату орендної плати. Відтак наведені обставини є такими, що не підлягають доказуванню (частина перша статті 82 ЦПК України).

Стосовно ж дотримання наведених вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення орендодавцем ОСОБА_1 протягом місяця орендаря ФГ «ФЕРМЕР-ФІЛД» (Позивача) про наявність заперечень і своє рішення, суд виходить з такого.

Як встановлено судом і визнано сторонами, вперше проект додаткової угоди щодо поновлення договору оренди з Позивачем ОСОБА_1 отримала 17.11.2018 р. та протягом місяця, а саме: 14.12.2018 р. письмово повідомила орендаря (Позивача) про своє рішення - небажання укладати новий договір (а.с. 30, 62).

Як зазначено в пункті 19 укладеного сторонами 20.01.2014 р. договору оренди землі № 18, про поновлення якого подано цей позов, у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 2 (два) місяці до спливу строку договору оренди землі. При цьому орендодавець у місячний строк термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю в місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від орендаря орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, як видно з наведених умов договору, Позивач повинен був не пізніш ніж за 2 (два) місяця до спливу строку договору надати Відповідачеві ОСОБА_1 відповідний проект додаткової угоди, що ним було зроблено 17.11.2018 р. Протягом місяця від цієї дати Відповідач ОСОБА_1 повинна була повідомити Позивача про своєї рішення, що нею було зроблено 14.12.2018 р. При цьому ані наведені вище вимоги закону, ані умови договору вимагали від Відповідача письмово повідомити Позивача про прийняте рішення, а не про підстави (причини) такого рішення.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Верховний Суд у своїх постановах робив висновок про те, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Верховний Суд також у цьому контексті звертався до доктрини «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), яка базується на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини «venire contra factum proprium» знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 23.01.2019 р. у справі № 355/385/17, від 10.04.2019 р. у справі № 390/34/17, від 07.08.2019 р. у справі № 496/1561/16-ц).

Таким чином, зважаючи на усе викладене та встановлені судом і визнані сторонами обставини, суд, враховуючи наведені законодавчі норми та правові позиції Верховного Суду, вважає, що Відповідачем ОСОБА_1 були дотримані вимоги частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 19 укладеного нею з Позивачем 20.01.2014 р. договору оренди землі № 18 щодо повідомлення Позивача як орендаря в місячний строк після отримання нею проекту додаткової угоди про прийняте нею рішення, а саме: про небажання укладати договір оренди землі на новий строк, виходячи при цьому з того, що ОСОБА_1 розумно покладалася на визначений порядок повідомлення про своє рішення (протягом місяця з дня отримання проекту додаткової угоди 17.11.2018 р.) та строку дії договору, обчислюючи його з дня його підписання 20.01.2014 р. Відтак суд вважає, що переважене право Позивача на поновлення названого договору оренди у порядку частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренди землі» порушено не було, тому позов задоволенню не підлягає.

Відповідно до статей 2, 13, 33 Закону України «Про оренду землі», статей 3, 6, 15, 16, 316, 317, 627, 777, 792 Цивільного кодексу України та керуючись статтями 2-4, 12, 13, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 351-355, підпунктом 15.5 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Фермерського господарства «ФЕРМЕР-ФІЛД» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору: Комунальне підприємство «Реєстрація нерухомості», про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації та поновлення договору оренди земельної ділянки - відмовити повністю.

Копії повного рішення суду направити учасникам справи.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду через Володарський районний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення, обчислюючи цей строк з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення зазначеного строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано; в разі подання такої скарги - рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Копія скороченого рішення суду (вступної та резолютивної частин) може бути видана присутнім у судовому засіданні учасникам справи за їх заявою негайно після проголошення рішення.

Повне рішення суду буде складено не пізніше 03.10.2019 р.

Повне рішення суду складено 02.10.2019 р.

Суддя Л. А. Макаренко