Постанова

Іменем України

25 вересня 2019 року

м. Київ

справа № 285/69/17

провадження № 61-32556св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Курило В. П. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Новоград-Волинська міська рада Житомирської області,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Новоград-Волинської міської ради Житомирської області на рішення апеляційного суду Житомирської області від 03 липня 2017 року у складі колегії суддів: Коломієць О. С., Гансецької І. А., Шевчук А. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Новоград-Волинської міської ради Житомирської області про визнання попереднього договору оренди недійсним.

Позов мотивовано тим, що 27 лютого 2012 року між Новоград-Волинською міською радою Житомирської області та ОСОБА_1 було укладено попередній договір оренди землі, зареєстрований в книзі обліку земель Новоград-Волинської міської ради Житомирської області, про що вчинено запис від 27 лютого 2012 року № 17.

Посилається на те, що укладення спірного договору без розроблення документації із землеустрою та з визначенням орендної плати на підставі нормативно грошової оцінки, яка не стосується індивідуально визначених земельних ділянок, істотно порушує її права, оскільки суперечить вимогам законодавства, що регулює відносини у сфері оренди землі, впливає на розмір орендної плати, та свідчить, про наявність підстав для визнання недійсним укладеного попереднього договору оренди землі. Крім того, посилається на те, що акт приймання - передачі спірної земельної ділянки між сторонами не складався, ділянка по факту не передавалася, межі ділянки не визначалися.

З урахуванням вищевикладеного ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до відповідача, в якому просить: визнати недійсним попередній договір оренди землі від 27 лютого 2012 року № 17, укладений між Новоград-Волинською міською радою Житомирської області та ОСОБА_1 , зареєстрований в книзі обліку земель Новоград-Волинської міської ради Житомирської області, про що вчинено запис від 27 лютого 2012 року за № 17 та стягнути судові витрати.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 06 квітня 2017 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення міськрайонного суду мотивовано тим, що позивач не довела порушення її прав при укладенні попереднього договору оренди земельної ділянки, а тому відсутні правові підстави для визнання вказаного правочину недійсним.

Короткий зміст рішення апеляційного суду

Рішенням апеляційного суду Житомирської області від 03 липня 2017 року рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 06 квітня 2017 року скасовано, ухвалено нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано недійсним попередній договір оренди землі від 27 лютого 2012 року, укладений між Новоград-Волинською міською радою Житомирської області та ОСОБА_1 , зареєстрований в Книзі обліку земель Новоград-Волинської міської ради Житомирської області 27 лютого 2012 року № 17.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що оспорюваний договір укладено з порушенням вимог статті 123 ЗК України, статей 1, 20 Закону України «Про землеустрій», статей 15, 17 Закону України «Про оренду землі», статті 13 Закону України «Про оцінку землі», оскільки документація із землеустрою на спірну земельну ділянку не розроблялась, кадастровий номер не присвоювався, що, в свою чергу, не дає можливості визначити цільове призначення спірної земельної ділянки, встановити дійсну нормативно-грошову оцінку зазначеної земельної ділянки, а також у договорі відсутні істотні умови договору та сам факт передачі земельної ділянки в оренду.

Крім того, апеляційний суд зазначив, що несформовані земельні ділянки не можуть виступати об`єктом цивільних прав, зокрема бути предметом відповідних договорів (статті 79-1 ЗК України).

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У липні 2017 року представник Новоград-Волинської міської ради Житомирської області Грибинюк Т. М. подав до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення апеляційного суду Житомирської області від 03 липня 2017 року та залишити в силі рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 06 квітня 2017 року.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційним судом не враховано, що позивач добровільно уклала оспорюваний попередній договір оренди земельної ділянки та почала його виконувати, зокрема розробила проект землеустрою на земельну ділянку по АДРЕСА_1 площею 2,000 га. Крім того про існування між сторонами правовідносин з договору оренди свідчить також те, що позивач сплачувала орендну плату за користування земельною ділянкою.

Враховуючи, що в оспорюваному договорі було зазначено всі істотні умови договору, земельна ділянка була фактично передана у користування позивачки, не складання акту прийому-передачі земельної ділянки не є підставою для визнання договорів недійсними.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов

Рух касаційної скарги:

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 серпня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали цивільної справи № 285/69/17-ц з Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Статтею 388 ЦПК України встановлено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року матеріали цивільної справи № 285/69/17 передано до Верховного Суду.

Розпорядженням від 05 червня 2019 року № 593/0/226-19 за касаційним провадженням № 61-32556св18 призначено повторний автоматизований розподіл даної судової справи.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05 червня 2019 року справу призначено судді-доповідачу Курило В. П.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судами встановлено, що 27 лютого 2012 року між Новоград-Волинською міською радою Житомирської області в особі міського голови Загривого В. І. (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) було укладено попередній договір оренди землі № 17, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку по АДРЕСА_1 , на підставі рішення міської ради від 16 лютого 2012 року № 223, яка знаходиться в місті Новоград-Волинський Житомирської області (п. 1 Договору).

Відповідно до рішення Новоград-Волинської міської ради від 16 лютого 2012 року № 223 було вирішено надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок для передачі їх в оренду та рекомендувати укласти попередній договір оренди з ОСОБА_1 щодо ділянки на АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 2,0 га для обслуговування нежитлових приміщень (а. с. 26).

Позивачка є власником приміщення № 1 по № 17 нежитлової будівлі «Е», загальною площею 5 440,8 кв. м, що знаходиться по АДРЕСА_1 згідно з договором про виділення частки нерухомого майна в натурі (а. с.10-13).

Пунктами 30, 30.4 рішення Новоград-Волинською міською радою Житомирської області від 19 вересня 2012 року № 294 вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок на АДРЕСА_1 , площею 1,7824 строком на три роки для обслуговування нежитлових приміщень та передати їх за умови виконання пункту 42 цього рішення в оренду ОСОБА_1 .

Згідно пунктом 42, 42.1, 42.2, 42.3, 42.4. 42.5, 42.6 вищевказаного рішення зобов`язано землевласників і землекористувачів: виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 ЗК України; у місячний термін оформити відповідні документи що посвідчують право користування або власності земельною ділянкою; забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, розміщених у межах земельної ділянки; у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва, питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документанції вирішувати в порядку визначеному нормативами забудови; попереджено землекористувача, що право користування земельною ділянкою може бути припинене відповідно до статей 141, 143 ЗК України.

Основний договір оренди земельної ділянки між сторонами укладено не було.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про те, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

У частині першій статті 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За правилами статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Разом з тим визначення, процедура укладення, вимоги та припинення договору оренди землі урегульовано у спеціальному законі, яким є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі ? це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У статті 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За правилами статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.( частина перша статті 6 Закону України «Про оренду землі»).

Судом встановлено, що 27 лютого 2012 року між сторонами було укладено попередній договір оренди земельної ділянки.

Згідно з пунктом 8 попереднього договору оренди земельної ділянки від 12 лютого 2012 року договір укладено згідно зі статтею 635 ЦК України та діє до оформлення технічної документації на земельну ділянку, укладення та реєстрації основного договору оренди.

Відповідно до вимог статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

Судами встановлено, що оспорюваний попередній договір від 27 лютого 2012 року було укладено у письмовій формі та підписано сторонами, позивач користувалася переданою в оренду земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з повідомлення фінансового управління Новоград-Волинської міської ради Житомирської області за даними управління Державної казначейської служби України від позивачки на рахунок міської ради у 2015 році надійшли кошти в сумі 57 500,00 грн.

Таким чином, між сторонами було укладено попередній договір оренди земельної ділянки, який діє до оформлення технічної документації на земельну ділянку, укладення та реєстрації основного договору оренди.

Укладання основного договору оренди передбачалось за умови виконання ОСОБА_1 пункту 42 рішення Новоград-Волинської міської ради Житомирської області від 19 вересня 2012 року № 294.

Натомість судом встановлено, що ОСОБА_1 не вчинила жодних дій спрямованих на укладання основного договору, а з 2012 року користується наданою їй земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , площею 1,7824 га, для обслуговування нежитлових приміщень, що перебувають у її власності.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що матеріали справи не містять належних і допустимих доказів на підтвердження порушення прав позивача оспорюваним попереднім договором оренди земельної ділянки. Крім того, позивач не оскаржує рішення на підставі якого було укладено вказаний попередній договір.

Апеляційний суд у порушення вимог статей 303, 316 ЦПК України (в редакції, чинній на час розгляду справи) не визначився з характером спірних правовідносин, не перевірив чи було порушене цивільне право ОСОБА_1 оспорюваним правочином, за захистом якого позивач звернувся до суду та яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, дійшов помилкового висновку про наявність передбачених законом підстав для скасування рішення суду першої інстанції та задоволення позову.

Отже, рішення суду першої інстанції ухвалене відповідно до вимог статті 388 ЦК України та помилково було скасоване рішенням апеляційного суду.

Частиною першою статті 413 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Оскільки апеляційним судом скасовано законне і обґрунтоване рішення суду першої інстанції, рішення апеляційного суду відповідно до положень статті 413 ЦПК України підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення районного суду.

Керуючись статтями 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Новоград-Волинської міської ради Житомирської області задовольнити.

Рішення апеляційного суду Житомирської області від 03 липня 2017 року скасувати, рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 06 квітня 2017 року залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді: А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун
В. П. Курило