Справа № 520/4481/19
Провадження № 2/520/2744/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.09.2019 року

Київський районний суд м. Одеси у складі головуючого судді Луняченка В.О.,

за участю : секретаря судового засідання Нефедової Г.В.,

представника позивача - адвоката Логовського В.В.,

представника відповідача ТОВ «Кей-Колект» -адвоката Бірюкова А.М.,

представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Бойко А.В.,

представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Пилаєвої В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до державного реєстратора Демченка Сергія Олександровича, Єреміївської сільської ради Розділянського району Одеської області, Товариства з обмеженою відповідальністю « Кей-Колект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 за участю третьої особи ОСОБА_4 про визнання неправомірним та скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна, -

ВСТАНОВИВ:

1.Стислий виклад вимог і заперечень (аргументів) учасників справи

Позивач просить суд визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича № 36954537 від 07 вересня 2017 р. про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ»; визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 24 листопада 2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А. за реєстровим № 6419, відповідно до якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_1 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати з володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 1/2 частину квартири АДРЕСА_2 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що реєстрація права власності на спірну квартиру, в якості позасудового стягнення на предмет іпотеки було здійснено із порушенням статті 35 Закону України « Про іпотеку» у вигляді не надсилання іпотекодержателем письмової вимоги ( повідомлення ) про усунення порушень, та відсутність окремого договору про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації за ним права власності на іпотечне майно. Незаконність отримання права власності іпотекодержателем на іпотечне майно та незаконність реєстрації права власності, на думку позивача, є підставою для скасування такої реєстрації, визнання недійсним договору купівлі-продажу даної квартири на підставі вимог ст. 203,215 Цивільного кодексу України а також підставою для витребування квартири на користь позивача.

Представник відповідача ТОВ « Кей-Колект» у судовому засіданні позовні вимоги не визнав в повному обсязі враховуючи, що позасудове стягнення на предмет іпотеки було здійснено у відповідності до наявного у договорі іпотеки застереження із виконанням всіх умов визначених Законом України « Про іпотеку» - направленням письмової вимоги , яка була отримана іпотекодавцем і подальшої реалізації іпотечного майна у відповідності до вимог Цивільного кодексу України.

Представник відповідача ОСОБА_1 у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову вважаючи його необґрунтованим та недоведеним - зобов`язання по кредитному договору, забезпеченому іпотекою, не виконанні тому у іпотекодержателя виникло відповідне право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки. А потім і на продаж відповідного предмета іпотеки.

Представник відповідача ОСОБА_2. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, вважаючи його недоведеним - посилання на не отримання вимоги, спростовані наявною копією повідомлення в якої є розпис позивача а відсутність окремого договору на позасудове звернення стягнення не предмет іпотеки не потрібне, так як є іпотечне застереження узгоджене сторонами яке і є договором, а тому підстав для скасування реєстрації права власності і визнання недійсними договору купівлі-продажу відсутні.

Від Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області 21.05.2019 року надійшла заява про розгляд справи без участі представників сільської ради.

У зв`язку із відсутністю відомостей при державну реєстрацію міста роботи державного реєстратора Демченка С.О. його виклик до судового засіданні здійснювався через оголошення на сайті «Судова влада».

2. Процесуальні дії у справі

Позов представника в інтересах ОСОБА_3 подано до суду 04.03.2019 року (т.1 а/с 2) із одночасною сплатою судового збору у розмірі 3925,40 грн. (т.1 а/с 1).

Ухвалою суду від 06.03.2019 року відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження ( т.1 а/с 37)

Ухвалою суду від 06.03.2019 року задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів (т.1 а/с 48) та зобов`язано юридичний департамент Одеської міської ради надати суду копії реєстраційної справи та зобов`язано приватного нотаріуса Іллічову Н.А. надати копії договору купівлі-продажу від 24.11.2017 року.

Ухвалою суду від 27.05.2019 року відмовлено у задоволені клопотання представника відповідача ОСОБА_2 про зупинення провадження по справі.

У судовому засіданні 27.05.2019 року було закрито підготовче судове засідання та справа призначена до судового розгляду.

3. Фактичні обставини, встановлені судом та оцінка доказів

Як встановлено у судовому засіданні на підставі Свідоцтва про право власності на житло, виданого 03 квітня 1998 року Управлінням житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради Чуйко Ірині Євгенівні та ОСОБА_4 в рівних частках належала квартира за адресою: АДРЕСА_1 .

27.06.2007 року ОСОБА_5 уклав з Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» договір споживчого кредиту №0, та отримав в якості кредиту 107000,00 доларів США , яки зобов`язався повернути у термін до 27.06.2028 року, зі сплатою процентів за користування кредитними коштами у розмірі 12,5% річних.

Також 27.06.2007 року ОСОБА_5 уклав з АКІБ « УкрСиббанк» кредитний договір № , згідно умов якого була відкрита кредитна лінія в сумі ліміту 3 033,71 грн., з процентною ставкою у розмірі 17,5 % річних.

В той же день 27.06.2007 року, для забезпечення в повному обсязі виконання грошових зобов`язань по вищевказаним кредитним договорам, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 уклали з АКІБ « УкрСиббанк» договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського МНО Ситніковою Ю.Д., передавши в іпотеку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 .

Відповідно Договору сторони узгодила наступні положення договору іпотеки: звернення стягнення здійснюється на підставі: - або рішення суду; або виконавчого напису нотаріуса; - або застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя; - або за договором між іпотекодавцями та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя ( п.4,2 ).

Сторони, також, досягли згоди на можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно до застереження, що міститься у п. 5 цього договору. Застереження визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передачу іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України « Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України « про Іпотеку».

Відповідно до договору відступлення право вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011 року, укладеному між ПАТ « УрСиббанк» ( правонаступник АКІБ « УкрСиббанк» ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», останнє прийняло право вимоги за договором іпотеки укладеним 27 червня 2007 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського МНО Ситніковою Ю.Д. стосовно предмета іпотеки: квартиру АДРЕСА_2 .

07 вересня 2017 р. Єреміївською сільською радою Роздільнянського району Одеської області у особі реєстратора Демченка Сергія Олександровича було прийнято рішення № 36954537 та зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» право власності на іпотечну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки, укладеного 27 червня 2007 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського МНО Ситніковою Ю.Д.

Позасудове стягнення на предмет іпотеки було здійснене на підставі Договору іпотеки яким було забезпечено зобов`язання за Договорами про надання споживчого кредиту: кредитним договором № 0 від 27 червня 2007р. та за Договором про надання споживчого кредиту № 0 від 27 червня 2007 р.

Після цього, 24 листопада 2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. було посвідчено договір купівлі-продажу за реєстровим № 6419, відповідно до якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_1 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

23 березня 2018 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юхневич М.М. було посвідчено договір купівлі-продажу за реєстровим № 350, відповідно до якого вже ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_2 купила спірну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Дані обставини визнаються сторонами а тому не потребують додаткового доказування.

Таким чином між сторонами виникли правовідносини пов`язані із позасудовим зверненням стягнення на іпотечне майно та захист права власності.

4. Норми права , якими врегульовані спірні правовідносини

Цивільний процесуальний кодекс України ( далі ЦПК) визначає юрисдикцію та повноваження загальних судів щодо цивільних спорів та інших визначених цим Кодексом справ, встановлює порядок здійснення цивільного судочинства.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ( ч.1 ст. 2 ЦПК ).

Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, розглядаючи справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, та застосовуючи при розгляді справ, зокрема, Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права ( ч.1,2 та 4 ст. 10 ЦПК ).

У відповідності до вимог п.4 ст. 264 ЦПК при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Правовідносини пов`язані із зверненням стягнення на іпотечне майно та захистом права власності врегульовані Цивільним кодексом України від 2003 року № 435-IV ( далі ЦК ) та Законом України « Про іпотеку» 2003 року № 898-IV ( далі Закон 898-ІV).

Частинами першою та другою статті 16 ЦК визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно ч.1,2 ст. 368 ЦК держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом ( ч.1 ст. 388 ЦК).

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) ( ч.1 ст. 572 ЦК).

Відповідно до ч.1 ст. 575 ЦК Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно ч.1,3 ст. 33 Закону 898-ІV у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 35 Закону 898-ІV визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення, в цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону ( ч.1-5 ст. 36 Закону 898-ІV).

Правовими нормами ч.1-4 ст. 37 Закону 898-ІV встановлено, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Згідно Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною першої статті 10 Закону № 1952-IVвизначено, що державним реєстратором є, окрім інших, громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IVперелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

5. Судова практика

Відповідно до ч.4 ст. 263 ЦПК при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно п. 10 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009р., норма частини першої статті 216 ЦК не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК.

Відповідно до правової позиції, сформованої Верховним Судом у постанові від 14 лютого 2018 р. по справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Право іпотекодержателя на застосування застереження, передбаченого п. 5 Іпотечного договору не є абсолютним. Можливість його реалізації залежить від цілого ряду умов. На момент підписання Іпотечного договору, сторони не могли визначити істотні умови застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя з об`єктивних причин. Саме у зв`язку з цим, договором передбачено надсилання повідомлення, де, насамперед, має бути зазначено який саме позасудовий спосіб звернення стягнення обрано Іпотекодержателем, якими є строки добровільного виконання зобов`язання, за яку ціну буде звернено стягнення і т.п.

Таке повідомлення й фактично є способом погодження істотних умов застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

У постанові Великої Палати верховного Суду від 20.03.2019 року по справі №306/2053/16ц, провадження №14-22цс19, визначено, що позовні вимоги мають розглядатися в порядку цивільного судочинства, оскільки вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав є похідними від спору щодо права на майно, як передбачено у частині першій статті 19 ЦПК України. Оскільки позивач не був заявником стосовно оскаржуваних реєстраційних дій, тобто останні були вчинені за заявою іншої особи, такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено державну реєстрацію прав на нерухоме майно з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства та чи заявляються, окрім вимог про скасування оспорюваного рішення, запису в державному реєстрі прав, також вимоги про визнання недійсними правочинів, на підставі яких прийнято оспорюване рішення, здійснено оспорюваний запис. Отже, спір у цій справі не є публічно-правовим. Оскарження рішення про державну реєстрацію права власності безпосередньо пов`язане із захистом позивачем свого цивільного права у спорі щодо нерухомого майна з особою, яка не заперечує законності дій державного реєстратора з реєстрації за нею права власності цього майна. Такий спір має приватноправовий характер.

Також Велика палата у даної Постанові погодилась із висновками судів першої та апеляційної інстанції про те ціна набуття права власності на предмет іпотеки, на момент звернення стягнення, є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного суду, сформованої під час розгляду справи № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) та викладеної у постанові від 14 листопада 2018р., однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного

володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем...

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

6.Оцінка судом аргументів сторін

Під час розгляду справи судом вважається помилковою позиція сторони позивача, який просить суд скасувати державну реєстрацію права власності за ТОВ « Кей-Колект» та витребувати майно з володіння ОСОБА_2 з одночасними вимогами про визнання недійним договору купівлі-продажу , як правочину який був наступним після реєстрації права власності в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.

Судом вважається доведеним обґрунтування сторони позивача про те, що у матеріалах реєстраційної справи №101 на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , серед документів на підставі яких державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченком С.О. за № 36954537 від 07 вересня 2017 р. було здійснено державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ « Кей-Колект» відсутні докази отримання вимоги іпотекодавцем, так як існуючи у матеріалах реєстраційної справи поштове відправлення з имогою вих. № 734577/ПОО від 23.06.2016р., містить інформацію про адресу на яку воно було направлена, яка не співпадає із адресою позивача , та відсутні докази отримання даного повідомлення самим позивачем або іншими особами, яки мешкають з ним в однієї квартири.

Також у матеріалах реєстраційної справи відсутні відомості про здійснення на момент звернення стягнення на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна, а оцінка, яка міститься у матеріалах договору купівлі-продажу спірної квартири ОСОБА_1 датована 22.11.2017 роком (т. 1 а/с 94).

7. Обґрунтування мотивів рішення суду

Враховуючи вищенаведене суд прийшов до висновку про те, що позов підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.

Під час звернення стягнення на предмет іпотеки - квартири АДРЕСА_2 , з боку ТОВ «Кей-Колект» не були виконані всі умови передбачені як договором Іпотеки від 27.06.2007 року та і Законом 898-ІV.

Пунктом 4.3. Договору сторонами узгоджено, що у випадках, зазначених в п.п. 2.1.1.-2.1.2. Договору іпотеки Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Згідно п. 4.4. Договору іпотеки, у разі невиконання Іпотекодавцями вимог, зазначених в повідомленні, про яке йдеться в п. 4.З., Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення.

Пункт 5.2. Договору іпотеки також передбачає, що у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1. цього Договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553) встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення на ім`я « ОСОБА_3 » з шрих-кодовим ідентифікатором 053 зберігається в матеріалах реєстраційної справи на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101 у вигляді копії.

Таким чином, у матеріалах реєстраційної справи не має оригінала документа, що підтверджує наявність факту завершення 30- денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, а також такого оригіналу не надано і представником ТОВ « Кей-Колект» під час розгляду справи.

У матеріалах реєстраційної справи також відсутні достовірні докази того, що вимога була належним чином направлена на адресу іпотекодавця, а тому відсутні докази вручення вимоги (повідомлення) іпотекодавцю.

Крім того, відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна, свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог Закону про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов ч.4 ст. 37 Закону.

Одночасно із цим суд вважає, що позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посвідченого 24 листопада 2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А. за реєстровим № 6419, відповідно до якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_1 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , не є ефективним способом захисту порушеного права, так як судом визнано незаконним правочин, щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому у власника майна, яким є позивач належним способом захисту є саме витребування майна з володіння ОСОБА_2 , що є підставою для державного реєстратора скасувати запис про державну реєстрацію права власності на частину даного об`єкту - Ѕ частину квартири за ОСОБА_2 із поновленням запису про державну реєстрацію права власності на даний об`єкт ( Ѕ частину спірної квартири) за позивачем.

8.Розподіл судових витрат

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, у відповідності до вимог ч.3 ст. 133 ЦПК , належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволення позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача ( ч.1,2 ст. 141 ЦПК ).

Враховуючи наявні відомості про сплату позивачем під час подання позовної заяви судового збору у розмірі 3925,40 грн., дані витрати підлягають стягненню зі всіх відповідачів в рівних частак.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 258,259, 263-265,268,273,354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Задовольнити частково позов ОСОБА_3 ( РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 ) до Державного реєстратора Демченко Сергія Олександровича ( остання відома адреса: АДРЕСА_4 ), Єреміївської сільської ради Раздільнянського району Одеської області ( , зареєстрована за адресою: 67442 , Одеська обл., Роздільнянський район, с. Єреміївка , вул. Центральна, 43 ), Товариство з обмеженою відповідальністю « Кей-Колект» ( , адреса реєстрації: 04080, м. Київ, вул. Кирилівська, буд.69 ), ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_8 ), ОСОБА_2 ( РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 ), третя особа на боці позивача ОСОБА_4 ( РНОКПП НОМЕР_4 , місце проживання: АДРЕСА_3 ) про визнання неправомірним та скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича № 36954537 від 07 вересня 2017 р. про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Витребувати з володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 1/2 частину квартири АДРЕСА_2 .

Відмовити у задоволенні вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посвідченого 24 листопада 2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А. за реєстровим № 6419, відповідно до якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_1 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути на користь ОСОБА_3 в рівних частках з державного реєстратора Демченка Сергія Олександровича, Єреміївської сільської ради Розділянського району Одеської області, Товариства з обмеженою відповідальністю « Кей-Колект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 судові витрати у загальному розмірі 3925,40 грн., тобто по 785,08 грн. з кожного.

Повне судове рішення буде складено протягом десяти днів з дня оголошення вступної та резолютивної частини.

Рішення може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання до Київського районного суду м. Одеси апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя Луняченко В. О.

Повне судове рішення складено 16.09.2019 року