КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
_________________________
ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

справа № 367/8095/17 Головуючий у 1-й інстанції суддя: Оладько С.І.

12 лютого 2019 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Саліхова В.В.

суддів: Вербової І.М., Шахової О.В.

секретаря судового засідання: Дячук І.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 01 червня 2018 року в справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання майнових прав та спонукання до виконання умов договору,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2017 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 та просив визнати за позивачем майнові права на об'єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_1; зобов'язати відповідача оформити на позивача право власності на вказану квартиру у встановленому законом порядку та стягнути судовий збір.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 01 червня 2018 року позов задоволено. Визнано за ОСОБА_2 майнові права на об'єкт нерухомості-квартиру АДРЕСА_1. Зобов'язано ОСОБА_1 вчинити дії щодо оформлення права власності на вказану квартиру на ОСОБА_2

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог. Посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Невідповідність висновків суду обставинам справи. В обґрунтування своїх доводів вказує на необґрунтованість доводів позивача про сплату ним одним платежем всієї суми вартості майнових прав на наступний день за днем укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, що суперечить останньому.

Зазначає на ненадання доказів тих обставин, що позивач передав відповідачу саме 223 300 грн., та що акт прийняття грошей складений 24.06.2016, а не 25.06.2016, як зазначено в останньому. Звертає увагу на те, що позивач не сплатив коштів за майнові права за площу, на яку об'єкт нерухомості фактично збільшився відносно проектної площі після проведення технічної інвентаризації, тобто не виконав умови Договору щодо повної оплати вартості майнових прав, у зв'язку з чим у відповідача зобов'язань перед ним щодо передачі майнових прав на квартиру не виникло. Вказує, що належним відповідачем у даній справі має бути ОСОБА_3, який здійснював будівництво нерухомості.

№ апеляційного провадження: 22-ц/824/2253/2019
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_2 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції без змін. Зазначив, що показання свідка ОСОБА_5 як доказ, не відповідають вимогам достовірності та достатності. Суд першої інстанції вірно встановив дійсні обставини справи та належно кваліфікував правовідносини.

У судовому засіданні ОСОБА_6 в інтересах ОСОБА_2 заперечував проти апеляційної скарги, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_7 підтримав апеляційну скаргу в повному обсязі з підстав наведених в ній та просили останню задовольнити.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів прийшла до висновку, що остання підлягає задоволенню.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач сплатив повну вартість майнових прав згідно договору від 24.06.2016, відповідач зобов'язаний передати позивачу майнові права на об'єкт нерухомості та відповідно до п 3.3. договору за рахунок позивача здійснити оформлення на позивача права власності на об'єкт нерухомості у порядку, встановленому чинним законодавством України.

З таким висновком суду не погоджується колегія суддів.

Судом першої інстанції та апеляційної інстанції встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 24.06.2016 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №П27-36, згідно якого відповідач продав, а позивач купив майнові права на об'єкт нерухомості. Зазначеним об'єктом являлася однокімнатна квартира площею 37 кв. м. за проектним номером АДРЕСА_1.

Згідно п. 4.1. Договору, вартість об'єкта нерухомості становить 378 290 грн.

Відповідно до п 4.2 Договору в підтвердження наміру придбати майнові права на об'єкт нерухомості, покупець сплачує продавцю гарантійний внесок у сумі 223 300 грн. У випадку невиконання покупцем умов цього пункту щодо сплати гарантійного внеску, Договір припиняється і є розірваним за згодою сторін з дня наступного за днем укладання договору.

Відповідно до п. 4.2 Договору решта вартості майнових прав на об'єкт нерухомості становить 154 990 грн. Покупець зобов'язаний сплачувати продавцю частину решти вартості майнових прав щомісячно протягом 18 місяців, починаючи з липня 2016 року, суму не менше 8 610,56 грн.

Відповідно до п 11.3 Договору сторони домовилися, що кожне одержання грошових коштів за цим Договором здійснюється шляхом оформлення розписки або акта приймання-передачі грошових коштів або у випадках безготівкових розрахунків-розрахунковим документом відповідної фінансової установи.

Наведені обставини справи підтверджуються копією договору купівлі-продажу майнових прав (а. с. 4-7).

Дані обставини не заперечуються поясненнями сторін у судовому засіданні.

ОСОБА_2 зазначив, що усю суму вартості предмету Договору у розмірі 378 290 грн. було сплачено в день після підписання Договору - 24.06.2016 та наступний за ним, тобто 25.06.2016.

Станом на сьогодні будівництво будинку, частиною якого являється квартира, завершено, а сам він зданий в експлуатацію. Однак, порушуючи свої зобов'язання за Договором, відповідач не передав позивачу майнові права на квартиру, натомість його працівники в телефонному режимі повідомили, що ще необхідно сплатити додаткові кошти за надлишкові метри кінцевої площі квартири. Позивач відправив до відповідача свою довірену особу з грошима та нотаріальною довіреністю на їх передачу, проте з неповідомлених причин співробітники відповідача, в порушення умов п. 5.2. Договору, відмовилися прийняти від неї будь-які кошти та повідомили про намір розірвання в односторонньому порядку Договору з позивачем.

30.10.2017 позивач отримав від відповідача лист від 27.10.2017, в якому йшлося про необхідність доплатити нібито неповністю сплачену суму, передбачену договором, та за надлишкові метри площі, які нібито були визначені під час проведення інвентаризації. Також висловлювався намір розірвання у односторонньому порядку Договору за ініціативою відповідача у разі несплати зазначених коштів. 03.11.2017 позивачем було направлено відповідачеві відповідь на вказаний лист, в якому було зазначено про сплату усієї суми коштів, передбачених Договором, та повне виконання в цій частині позивачем своїх зобов'язань за Договором.

Стосовно збільшення фактичної площі об'єкту нерухомості та необхідності доплати, то позивач не відмовлявся від такої оплати (про декілька безрезультатних спроб зазначалося вище), проте, враховуючи небажання відповідача приймати ці кошти та те, що іншого способу їх передачі, окрім як готівкою, в Договорі не передбачено, позивач просив повідомити час і місце для того, щоб він чи його представник змогли б зустрітися з відповідачем та передати гроші або вказати альтернативні способи передачі коштів, як то, наприклад, реквізити банківського рахунку чи номер банківської картки.

Також, у зв'язку з тим, що відповідач в своєму листі не вказав жодної інформації з приводу проведеної інвентаризації та не приклав жодних документів на підтвердження її висновків, позивач просив надати відповідні документи та можливість залучити власного спеціаліста для проведення обмірів, щоб встановити точний метраж квартири.

Однак відповідач не виконав жодного прохання та не надав будь-яких підтверджуючих документів. В листі від 15 листопада 2017 року він повідомив про одностороннє розірвання Договору через нібито невиконання позивачем своїх зобов'язань. Відповідно до п. 8.4. Договору, у випадку одностороннього розірвання за ініціативи продавця, тобто відповідача, Договір вважається припиненим через 21 день після направлення покупцю, позивачу, відповідного повідомлення.

Враховуючи вищевикладене, позивач звернувся із відповідним позовом до суду.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч. 1 ст. 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Аналіз наведених норм права дає можливість зробити висновок про те, що особа має змогу ставити питання про визнання за нею майнового права на спірну квартиру (право очікування) за умови укладання між сторонами основного договору, на підставі якого буде передаваться новостворене майно (спірна квартира) та за умови сплати позивачем усієї вартості останнього.

Статтею 628 Цивільного кодексу України визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

У пункті 4.1. Договору купівлі-продажу майнових правпередбачено, що на дату підписання цього Договору вартість майнових прав на об'єкт нерухомості за офіційним курсом НБУ гривні до доллара США, при зазначеній проектній площі (тобто 37 кв.м (п.2.2. Договору), складає 378 290,00 (триста сімдесят вісім тисяч двісті д е в 'яносто) грн., виходячи з вартості майнових прав за один квадратний метр загальної площі - 10 224,06 грн.

Пунктом 4.2 даного Договору сторони погодили, що у підтвердження наміру придбати майнові права на Об'єкт нерухомості, Покупець сплачує Продавцю гарантійний внесок у сумі: 223 300,00 (двісті двадцять три тисячі триста) грн. 00 коп., що становить вартість майнових прав на 22,91 квадратних метрів проектної площі об'єкта нерухомості.

У невиконання Покупцем умов цього пункту щодо оплати гарантійного внеску, Договір припиняється і є розірваним за згодою сторін з дня, наступного за днем укладення цього Договору. Сторони погодили, що у такому випадку ніяких додаткових повідомлень чи підписання будь-яких документів для розірвання цього Договору не вимагається та жодні розрахунки між сторонами не проводяться.

За умовами Договору ОСОБА_2 взяв на себе зобов'язання у підтвердження наміру придбати майнові права на об'єкт нерухомості, сплатити Продавцю - ОСОБА_1 гарантійний внесок у сумі 223 300,00 грн. У разі жнездійснення у день укладення Договору такого платежу, Договір купівлі-продажу майнових прав №П27-36 вважається розірваним на наступний за днем укладення Договору день 25 червня 2016 року.

Відповідно до Акту приймання-передачі грошових коштів від 25.06.2016, на наступний день після укладення договору, позивач передав, а відповідач прийняв грошові кошти в сумі 378 290 грн. (а. с. 9).

Разом з тим, такі дії суперечать умовам договору, оскільки останнім передбачено сплату гарантійного внеску у сумі 223 300,00 грн. у день укладення договору та решта вартості майнових прав 154 990,00 грн. щомісячного, протягом 18 місяців (а. с. 5).

Продаж майнових прав з інвесторами (покупцями) здійснюється за двома затвердженими формами договору, а саме: за формою договору, яка передбачає розстрочення платежу таза формою договору, яка передбачає 100% відсоткову сплату вартості майнових прав.

У разі здійснення Покупцем повної оплати вартостімайнових прав, договір укладається за формою, яка не передбачає сплату гарантійного внеску, оскільки Покупець сплачує Продавцю 100% (сто відсотків) від загальної вартості майнових прав на Квартиру у день укладення договору.

Таким чином, при повній оплаті вартості майнових прав не моглабути використана форма договору, що передбачає розстрочення платежу, як в даному випадку Договір №П27-36 від 24 червня 2016 року передбачає розстрочення платежу, тобто здійснення оплати вартості об'єкта нерухомості частинами впродовж певного часу, та відповідно до затвердженої форми договору, останній передбачає обов'язкову сплату Покупцем гарантійного внеску у день його підписання на підтвердження наміру придбати майнові права на квартиру.

Таким чином, із викладеного слідує те, що позивач не міг сплатити усю суму вартості майнових прав на об'єкт нерухомості одним платежем, оскільки для такого розрахунку передбачена інша затверджена форма договору, а саме форма договору, яка передбачає 100% відсоткову сплату вартості майнових прав.

Для оплати усієї вартості майнових прав на об'єкт нерухомості за формою договору, який був укладений з позивачем, останній відповідно до умов договору п. 1 1.3.повинен був здійснити, як мінімум дві оплати, з урахуванням гарантійного внеску обов'язок зі сплати якого у день укладення договору (п. 4.2), кожна з яких повинна бути підтверджена шляхом

оформлення актів приймання-передачі грошових коштів(п. 1 1.3.).

Висновки суду першої інстанції про те, що не надано доказів тих обставин, що в акті прийому грошей від позивача дійсно була допущена описка у розмірі грошових коштів, які були прийняті від позивача на виконання умов договору від 24.06.2016, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки сплата всієї суми коштів одною оплатою суперечить договору купівлі-продажу майнових прав, що не може свідчити про належне його виконання.

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з частиною 2 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно з частини першої статті 691 Цивільного кодексу України покупецьзобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

За частиною другою статті 692 Цивільного кодексу України покупець зобов'язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу.

У пункті 5.2 Договору купівлі-продажу майнових прав №1127-36 від 24 червня 2016 року продавець зобов'язується передати покупцю майнові права на об'єкт нерухомості за актом приймання-передачі за умови повної оплати Покупцем вартості майнових прав.

Повна оплата майнових прав включає в себе сплату зазначеної в пункті 4.1 Договору загальної вартості майнових прав на об'єкт нерухомості при вказаній у цьому Договорі його проектній площі (відповідно до п. 2.2 Договору №П27-36 проектна тлоща об'єкта нерухомості становить 37 кв.м) та вартості майнових прав на площу, яка збільшилася за результатами обмірів суб'єкта господарювання, що проводить технічну інвентаризацію.

У липні 2017 року суб'єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна, було проведено технічну інвентаризацію об'єкта нерухомості - квартири №29, за результатами якої площа вказаної квартири склала - 41,6 кв.м (фактична площа), тобто площа об'єкта нерухомості збільшилась на 4,6 кв.м.

Пунктом 4.5 Договору №1127-36 сторони погодили, що якщо за результатамиобмірів суб'єкта господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, фактична загальна площа об'єкта нерухомості виявиться більшою за проектну, то Продавець зобов'язаний протягом десяти банківських днів з дня отримання від Продавця відповідного повідомлення (усно, письмово, телефоном, факсом, повідомлення мобільного зв'язку тощо) оплатити вартість майнових прав на площу, яка збільшилася.

При розгляді справи в суді апеляційної інстанції встановлено та не заперечувалося стороною позивача, що ОСОБА_2 не сплатив коштів за майнові права за площу, на яку об'єкт нерухомості фактично збільшився відносно проектної площі після проведення технічної інвентаризації.

Таким чином, колегія суддів вважає, що ОСОБА_2 не виконав умови Договору щодо повної оплати вартості майнових прав.

Пункт 3.2. Договору передбачає, що у випадку часткової оплати вартості майнових прав, Покупець не набуває права власності на частину майнових прав на Квартиру.

Отже, позивач не виконав своє зобов'язання по сплаті вартості майнових прав, внаслідок чого й у відповідача зобов'язання перед ним щодо передачі майнових прав на квартиру не виникло.

За наведеного, колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру та оформлення на нього права власності на квартиру, оскільки ОСОБА_2 вчинені дії з порушенням умов Договору та не здійснено повну оплату вартості майнових прав на фактично збільшену площу об'єкта нерухомості.

Відповідно до ч. 1-4 ст. 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.

Встановлено, що 24.06.2016 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, який діє на підставі Довіреності від імені та в інтересах ОСОБА_3, який має право здійснювати забудову земельних ділянок укладено договір купівлі-продажу майнових прав №П27-36 на об'єкт нерухомості.

Отже, забудовником спірного об'єкту нерухомості за договором є ОСОБА_3, який не був залучений до участі у справі як співвідповідач.

На вищевикладене, суд першої інстанції уваги не звернув, у зв'язку з чим дійшов невірних висновків, з неповним з'ясуванням обставин справи та порушенням норм матеріального права.

Таким чином, доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження при розгляді справи в суді апеляційної інстанції.

За змістом положеньстатті 55 Конституції Україникожному гарантується захист прав і свобод у судовому порядку.

Відповідно до частини першоїстатті 15 ЦК Україникожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною 2 ст. 16 ЦК України встановлені способи захисту цивільних прав та інтересів. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (ч. 3 ст. 16 ЦК України).

Отже, кожна особа має право на захист свого порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи законного інтересу, який не суперечить загальним засадам чинного законодавства. Порушення, невизнання або оспорення суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Колегія суддів звертає увагу на те, що позивач не позбавлений можливості у разі сплати коштів за вищевказаним договором вибрати відповідний спосіб захисту та звернутися до суду із позовом щодо повернення своїх коштів.

Керуючись ст.ст. 367-368, 371, 374, 376, 381-384, 389-390 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 01 червня 2018 року скасувати.

Ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання майнових прав та спонукання до виконання умов договору відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 5 674,35 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови шляхом подання касаційної скарги до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 14.02.2019.

Головуючий: В.В. Саліхов

Судді: І.М. Вербова

О.В.Шахова