Справа № 755/6453/18
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" лютого 2019 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі

головуючого судді Виниченко Л.М.,

секретарів Мовлянова (Гноілек) М.В., Кравченко А,С.,

за участі:

позивача ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу № 755/6453/18 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним, стягнення суми авансу та збитків,-

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2018 р. ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_5 звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.12.2017р. укладений між ним та ОСОБА_3, ОСОБА_3 дійсними, солідарно стягнути з відповідачів грошові кошти у розмірі 222400,00 грн., з яких аванс у розмірі 111200,00грн. та збитки у розмірі 111200,00 грн., та стягнути судовий збір і витрати на професійну правничу допомогу.

Позовні вимоги мотивовані тим, що за попередньою домовленістю ОСОБА_1 та ОСОБА_3, ОСОБА_4 домовились 23.12.2017 р. підписати та укласти попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 в приміщенні приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П. за адресою: АДРЕСА_3.

23.12.2017р. під час зустрічі позивач передав відповідачам грошові кошти в якості авансу у розмірі 111200 грн. 00 коп., що еквівалентно 4000 доларів США 00 центів за комерційним курсом гривні до долара США станом на день передачі коштів.

При цьому цього ж дня між сторонами було досягнуто письмової домовленості щодо купівлі квартири відповідачів, ціна якої складала 750000 грн. 00 коп. шляхом підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на умовах, встановлених вказаним попереднім договором.

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівлі-продажу сторони зобов'язуються у строк до 05 лютого 2018 р. включно укласти договір купівлі-продажу (основний договір) вказаної квартири.

Згідно п. 8. попереднього договору, для укладення договору купівлі-продажу продавці зобов'язуються одержати довідку про зареєстрованих осіб у вищезазначеній квартирі, Звіт про експертну оцінку квартири, погасити існуючу заборгованість з оплати комунальних послуг по квартирі, послуги з надання електропостачання та підготувати всі інші документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору.

На виконання вказаного пункту договору ОСОБА_3 отримано Інформаційну довідку від 03.01.2018 р. КВ-2017 №51636 про те, що за ОСОБА_3 на праві власності зареєстрована 1/3 квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно свідоцтва про право власності на житло, виданого Дніпровською районною у м. Києві державною адміністрацією 27.01.1998 р. (розпорядження № 38-1029).

Також, отримано Витяг з реєстру територіальної громади № 24591016 від 10.01.2018 р. про зареєстрованих осіб у житловому приміщенні за адресою: АДРЕСА_1.

У зв'язку з необхідністю збору всіх необхідних документів вказаних у п. 8 попереднього договору сторонами 26.01.2018 р. пролонговано його дію до 05.03.2018 р.

В обговорений час 05.03.2018р. відповідачі не з'явилися до нотаріальної контори.

Позивач зі свого боку виконав всі умови попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р. та саме з вини відповідачів не відбулося нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р.

26.03.2018р. позивач через свого представника звернувся до ОСОБА_3 з вимогою про виконання зобов'язання за договором, проте вимога відповідачами проігнорована.

Таким чином, позивач вважає, що вищевказаний попередній договір купівлі-продажу від 23.12.2017 р., укладений між сторонами, підлягає визнанню дійсним, так як між позивачем та відповідачами здійснено реальну попередню угоду купівлі-продажу, факт передачі коштів на вказане майно, але всупереч того що відповідачі ухилилися від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу з позивачем, останній був позбавлений права оформити право власності на себе. Всупереч досягнутим домовленостям між сторонами, відповідачі не виконали передбачені законом зобов'язання сторони по оформленню договору купівлі-продажу.

Оскільки в обумовлений попереднім договором час 05.03.2018 року відповідачі не з'явилися до нотаріальної контори для нотаріального оформлення основного договору купівлі-продажу квартири, останні повинні, крім повернення покупцю суми авансу у розмірі 111200 грн. 00 коп. компенсувати збитки у розмірі 111200 грн. 00 коп., передбачені пп. 1 п. 9 попереднього договору.

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 11.05.2018р. відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 18 червня 2018 р. (а.с. 28-29).

12.07.2018 р. від ОСОБА_3 на адресу суду надійшов відзив, в якому просить відмовити повністю у задоволені позовних вимог, зазначивши, що вона та ОСОБА_4 не ухилялися від нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу, оскільки в домовлений з позивачем час 23.12.2017 р. прибули до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П. за адресою: АДРЕСА_3, однак нотаріус відмовила у нотаріальному посвідченні попереднього договору купівлі-продажу через те, що не було письмової нотаріально посвідченої згоди її чоловіка ОСОБА_12 на продаж квартири. У зв'язку з чим вона запропонувала перенести зустріч і оформити письмову згоду її чоловіка на продаж квартири наступного разу, проте ріелтор ОСОБА_7 був проти перенесення зустрічі і за домовленістю всіх сторін попередній договір був укладений у приміщенні нотаріуса на основі нотаріального бланку нотаріуса у простій письмовій формі, але без нотаріального посвідчення. Крім того, вважає, що попередній договір купівлі-продажу є неукладений, тому не може визнаватись дійсним в розумінні ст. 635 ЦК України, оскільки сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому. У попередньому договорі купівлі-продажу від 23.12.2017р. визначено, що сторони зобов'язуються у строк до 05.02.2018р. включно укласти договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, однак відповідачі є власниками квартири за зовсім іншою адресою, а саме: АДРЕСА_1. Крім того, у договорі не визначено яка площа квартири. Заявлена до стягнення сума збитків у розмірі 111200,00грн. не є збитками, оскільки ця сума не має необхідних ознак збитків відповідно до приписів чинного законодавства, а факт їх наявності та розмір не доведено і не знаходяться у безпосередньому причинному зв'язку з неналежним виконанням відповідачами зобов'язань за попереднім договором купівлі-продажу. Аванс у розмірі 4000,00 доларів США вона від позивача отримувала особисто з конверті, ОСОБА_4 аванс не отримував, доступу до грошей не мав, гроші йому вона не передавала. Віддавши 2900,00 доларів США ріелтерові, вона в результаті укладання попереднього договору купівлі-продажу отримала лише 1100,00 доларів США, що еквівалентно 30580,00грн. У зв'язку з тим, що позивач повинен був поїхати з м. Києва на семінар в Москву та 05.02.2018 р. не міг бути присутнім в м. Києві вона з позивачем 26.01.2018р. поставили свої підписи на попередньому договорі купівлі-продажу про продовження його дії до 05.03.2018 р. ОСОБА_4 не підписував зміни до попереднього договору купівлі-продажу, так як фізично не міг прийти до нотаріуса. ОСОБА_4 не хотів продавати квартиру і переїжджати в передмістя Києва, він є корінним киянином і хотів жити в Києві, вона вмовила його підписати попередній договір купівлі-продажу, хоча він цього не хотів робити, це суперечило його внутрішній волі. Вона не заперечує, що отримувала аванс і готова частинами повернути кошти позивачу коли в неї з'явиться така можливість, але у зв'язку із тим, що позивачем вибраний не вірний спосіб захисту і не вірні норми цивільного законодавства, вважає що в позові необхідно відмовити (а.с. 51-56).

12.07.2018 р. від ОСОБА_4 на адресу суду надійшов відзив, в якому просив відмовити повністю в задоволені позовних вимог, зазначивши, що попередній договір купівлі-продажу від 23.12.2017р. не може бути дійсним, оскільки він не хотів продавати квартиру і переїжджати в передмістя Києва, він корінний киянин і хотів жити в Києві, ОСОБА_3 вмовила його підписати попередній договір купівлі-продажу, хоча він цього не хотів робити, це суперечило його внутрішній волі. Він є людиною похилого віку, попередній договір купівлі-продажу він не читав і не міг прочитати, оскільки в нього поганий зір і йому робили операцію на оці. Аванс за квартиру він не отримував, доступу до грошей не мав, гроші ОСОБА_3 йому не передавала. Крім того, він не підписував зміни до попереднього договору купівлі-продажу про його продовження до 05.03.2018р., оскільки він не міг фізично прийти в кафе, де підсували продовження договору, а ріелтор відмовився зустрічатись в квартирі (а.с.63-65).

03.10.2018 р. від представника позивача ОСОБА_5 на адресу суду надійшла відповідь на відзив, в якій зазначено, що 26.01.2018 р. сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири пролонговано його дію до 05.03.2018 р. Саме в обговорений час ні 05.02.2018 р. ні 05.03.2018 року відповідачі не з'явилися до нотаріальної контори для нотаріального оформлення правочину. Позивач неодноразово телефонував ОСОБА_3 з метою організації зустрічі та укладення основного договору купівлі-продажу квартири. Проте, ОСОБА_3 перестала відповідати на телефонні дзвінки ОСОБА_1 Підписуючи попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р. сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується самим попереднім договором купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р. в якому містяться підписи сторін та укладення якого і частковий розрахунок не заперечується та підтверджується відповідачами. Проте, через те, що в обговорений час відповідачі не з'явилися до нотаріальної контори для нотаріального оформлення правочину не відбулось нотаріального посвідчення цього попереднього договору нотаріусом, а тому в силу ст. 220 ЦК України позивач звернувся до суду у відповідності до Закону та керуючись ним з метою захисту свого порушеного права (а.с. 100-104).

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 05.10.2018 р. задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_1 ОСОБА_5 про витребування доказів (а.с. 145-146, 147-148)

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 05.10.2018 р. підготовче провадження у справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні на 15 листопада 2018 року (а.с. 152-153,154-155).

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 10.01.2019 р. задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_1 ОСОБА_5 про витребування доказів.

В судовому засіданні позивач та його представник ОСОБА_2 позов підтримали з підстав зазначених у позовній заяві, просили його задовольнити в повному обсязі.

Відповідачі в судове засідання не з'явилися, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили.

З урахуванням зазначеного суд вважає за можливе розглянути справу без участі відповідачів на підставі наявних у справі доказів.

Суд, вислухавши пояснення позивача та його представника, дослідивши матеріали справи і зібрані по справі докази, приходить до наступного висновку.

Статтями 3, 6, 203, 626, 627 Цивільного кодексу України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина 1 ст. 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Судом встановлено, що 1/3 частина квартири АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Дніпровською районною у м. Києві державною адміністрацією 27.01.1998р. (розпорядження №38-1029) (а.с. 14, 46, 163).

Інша 2/3 частини квартири АДРЕСА_1 на праві власності ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Дніпровською районною у м. Києві державною адміністрацією 27.01.1998р. (розпорядження №38-1029) (а.с. 163) та на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом виданого 23.08.2005 року державним нотаріусом Десятої Київської державної нотаріальної контори.

23.12.2017 року між ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири (а.с. 13).

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р. сторони зобов'язалися у строк до 05.02.2018 р. включно укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно п. 2 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017р., сторони домовились, що продаж квартири буде вчинено за ціною 750000,00 грн., що еквівалентно 27000,00 доларів США 00 центів за комерційним курсом гривні до долара США, станом на день укладання цього договору, з яких суму у розмірі 111200,00 грн., що еквівалентно 4000,00 доларам США за комерційним курсом гривні до долара США станом на день укладання цього договору, передано покупцем продавцям 23.12.2017 року в якості авансу за основним договором.

26.01.2018 р. ОСОБА_3 та ОСОБА_1 погодили продовжити вказаний попередній договір до 05.03.2018 р. (а.с. 13 зворот).

Частинами 1, 3 ст. 635 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 серпня 2018 року (справа № 401/3856/16-ц) визначила, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).

Відповідно до частини першої статі 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

За нормою частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

З наведеного вбачається висновок щодо обов'язковості нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Отже, як встановлено під час судового розгляду, попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р. нотаріально не посвідчений, тому є нікчемним.

Суду також не доведено будь якими доказами обставин ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення попереднього договору. До того, у відзиві на позов відповідач ОСОБА_3 повідомила, що попередній договір вони укладали 23.12.2017 року в приміщенні приватного нотаріуса, який відмовився посвідчити цей договір. У зв'язку з цим суд не вбачає підстав для задоволення вимог в частині визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.12.2017 р.

Відповідно до ч.1 ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно ч.1 ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ч.2 ст. 570 ЦК України).

Таким чином, внесення завдатку, як способу виконання зобов'язання, може мати місце лише у випадку наявності зобов'язання, яке випливає із договору купівлі-продажу квартири, укладеного між сторонами, який за своєю формою та змістом має відповідати вимогам чинного законодавства для укладення угод щодо нерухомого майна.

ОСОБА_3 визнана обставина отримання нею від позивача коштів в сумі 4000,00 доларів США на підставі укладеного між ними попереднього договору.

До правовідносин, що виникли між сторонами підлягає застосуванню норма ч. 2 ст. 570 ЦК України, яка встановлює презумпцію авансу. Суттєва відмінність авансу від завдатку полягає в тому, що на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов'язання, яке виникає з укладеного договору.

Передані позивачем кошти відповідачу ОСОБА_3 є авансом, про що також зазначено у договорі, при цьому сторони не уклали та не оформили договір чи попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна за формою, передбаченою ст. 657 ЦК України; одна сторона правочину відмовилися від майбутнього укладення договору відчуження нерухомого майна, однак особа, що отримала грошову суму по даний час не повернула безпідставно отримане, а тому такі кошти, незалежно від поведінки та вини будь-якої зі сторін, повинні бути повернуті власнику в тому розмірі, в якому вони надавались.

Аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 13.02.2013 року у справі №6-176цс12, у якій зазначено наступне: «внесення завдатку як способу забезпечення виконання зобов'язання може мати місце лише в разі наявності зобов'язання, яке повинно було виникати на підставі договору. Оскільки договору, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана однією зі сторін грошова сума є авансом, який підлягає поверненню».

За нормою ст. 524 ЦК України зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні, що також визначено ч. 1 ст. 533 ЦК України, відповідно якої грошове зобов'язання має бути виконане у гривнях. Отже, гривня як національна валюта є законним платіжним засобом на території України.

З урахуванням наведеного суд приходить до висновку, що передана ОСОБА_3 грошова сума в розмірі 111200,00 грн., відповідно п. 2 попереднього договору, підлягає поверненню позивачу в повному обсязі.

Водночас, заявлені вимоги до відповідача ОСОБА_4 не є обґрунтованими, оскільки останній не порушував прав позивача, зміни до попереднього договору вносились без його участі, грошові кошти на підставі договору ОСОБА_4 не отримував, тому заявлені до нього позивачем вимоги є безпідставними.

Також через не укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири відсутні підстави для стягнення з відповідачів коштів у розмірі 111200 грн. у якості компенсації збитків, що визначено пунктом 9 попереднього договору.

За викладених обставин позов підлягає задоволенню частково.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України пропорційно до задоволених вимог підлягає стягненню з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 сплачений останнім судовий збір в сумі 1288 грн. 20 коп.

Крім того, відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи покладаються у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно ч. 2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Відповідно частин 1, 2 ст. 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.

30.03.2018 р. між адвокатом ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір про надання правової допомоги № 02/03-2018, предметом якого є надання будь-яких видів правової допомоги (а.с. 22).

Згідно акту приймання - передачі наданих послуг від 14.11.2018р. за договором від 30.03.2018 р. про надання правничої допомоги в межах цивільної справи Дніпровського районного суду м. Києва всього надано послуг на суму 12500,00 грн. (а.с. 171-173), що також підтверджується розрахунковими документами (а.с. 168, 169, 174, 175).

Враховуючи, що позивач звернувшись з позовом, поніс витрати на правничу допомогу, при цьому позовні вимоги задоволені частково, суд вважає, що підтвердженні судові витрати позивача, пов'язані з розглядом справи в розмірі 6250,00 грн. слід покласти на відповідача ОСОБА_3.

Керуючись ст. ст. 11, 15, 16, 220, 524, 533, 545, 546, 570, 626, 635, 657 ЦК України, ст. ст. 3-5, 7-13, 17, 43, 49, 76-81, 141, 223, 258, 264, 265, 268, 273, 352 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним, стягнення суми авансу та збитків задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 кошти в сумі 111200 грн., судовий збір у розмірі 1288 грн. 20 коп. та витрати на правничу допомогу у розмірі 6250 грн., а всього суму 118 738 (сто вісімнадцять тисяч сімсот тридцять вісім) грн. 20 коп.

У решті позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду через Дніпровський районний суд міста Києва протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Позивач - ОСОБА_1, адреса проживання: АДРЕСА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1.

Відповідач - ОСОБА_3, адреса проживання: АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2.

Відповідач - ОСОБА_4, адреса проживання: АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3.

Повне судове рішення складено 14 лютого 2019 року.

Суддя Л.М.Виниченко