Постанова

Іменем України

11 вересня 2019 року

м. Київ

справа № 665/113/17

провадження № 61-33440св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Ступак О. В., Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач - Приватне підприємство «Багатогалузева фірма «Таврія»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Фермерське господарство «Киян»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Приватного підприємства «Багатогалузева фірма «Таврія» на рішення Чаплинського районного суду Херсонської області від 03 травня 2017 року у складі судді Пилипенко І. О. та ухвалу Апеляційного суду Херсонської області від 04 липня 2017 року у складі колегії суддів: Ігнатенко П. Я., Воронцової Л. П., Полікарпової О. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

У січні 2017 року Приватне підприємство «Багатогалузева фірма «Таврія» (далі - ПП «Багатогалузева фірма «Таврія») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Фермерського господарства «Киян» (далі - ФГ «Киян») про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Позовні вимоги ПП «Багатогалузева фірма «Таврія» обґрунтовані тим, що 21 лютого 2011 року між ним та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки площею 12,31 га строком на 5 років. Реєстрація договору оренди відбулась 01 серпня 2011 року, отже, строк дії договору закінчився 01 серпня 2016 року.

01 липня 2015 року між тими ж сторонами укладено договір оренди спірної земельної ділянки в новій редакції, однак реєстрацію цього договору не проводили, оскільки ще не закінчився строк чинного договору оренди.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, проте позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою та виплатив спадкоємцям орендодавця грошові кошти за оренду землі.

Посилаючись на те, що спадкоємці після закінчення строку дії договору оренди протягом місяця не заперечували проти продовження використання землі позивачем, не звертались до позивача з питанням про укладення договору оренди, а у листопаді 2016 року уклали новий договір оренди зазначеної земельної ділянки з іншим орендарем - ФГ «Киян», позивач просив визнати поновленим на новий строк - 5 років договір оренди земельної ділянки загальною площею 12,31 га, кадастровий номер :04:021:0008, розташованої на території Шевченківської сільської ради Чаплинського району Херсонської області, а також визнати недійсним договір оренди зазначеної земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , з однієї сторони, та ФГ «Киян», з іншої сторони, з моменту його укладення.

Рішенням Чаплинського районного суду Херсонської області від 03 травня 2017 року у задоволенні позову ПП «Багатогалузева фірма «Таврія» відмовлено.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ПП «Багатогалузева фірма «Таврія», суд першої інстанції виходив з того, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та укладення відповідного договору із спадкоємцями попереднього орендодавця, після смерті якого сторони у договорі змінились. За таких обставин відсутні правові підстави та визнання цього договору поновленим на новий строк з ОСОБА_4 , яка померла.

У зв`язку з наведеним суд першої інстанції відмовив у визнанні недійсним укладеного 01 листопада 2016 року договору оренди між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ФГ «Киян».

Ухвалою Апеляційного суду Херсонської області від 04 липня 2017 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції виходив із того, що після закінчення строку дії договору та заміни орендодавця не виконана обов`язкова вимога закону щодо укладення відповідної письмової угоди про погодження істотних умов договору. Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, однак позивачем проект угоди новим власникам не направлявся та в матеріалах справи відсутні буд-які докази погодження істотних умов договору.

Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

У серпні 2017 року ПП «Багатогалузева фірма «Таврія» звернулося до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ із касаційної скаргою на рішення Чаплинського районного суду Херсонської області від 03 травня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Херсонської області від 04 липня 2017 року, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Вказує на те, що суди дійшли помилкового висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки після закінчення строку дії договору оренди, тобто після 01 серпня 2016 року, відповідачі не заперечували проти продовження використання земельної ділянки позивачем, отже, договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на таких самих умовах, які були передбачені договором оренди. Шляхом укладення нового договору оренди земельної ділянки від 01 липня 2015 року вирішено питання про продовження строку дії первинного договору від 01 серпня 2011 року. Порядок поновлення договору оренди передбачено у статті 33 Закону, яка підлягає застосуванню у цій справі.

У жовтні 2017 року ОСОБА_2 подала заперечення на касаційну скаргу, у якому зазначила про відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки вони відповідають вимогам законодавства щодо законності та обґрунтованості.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06 вересня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі.

У статті 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) в редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VІІІ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», який набрав чинності 15 грудня 2017 року, передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

На підставі підпункту 6 пункту 1 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України справа передана до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

За змістом частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, аоскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій відповідають вимогам законодавства щодо законності та обґрунтованості.

Судами встановлено, що 01 лютого 2011 року ПП «Багатогалузева фірма «Таврія» уклало із ОСОБА_4 договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, який зареєстровано у Чаплинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру державного земельного кадастру 01 серпня 2011 року.

Договір оренди укладено на 5 років (пункт 7). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

Пунктом 38 договору оренди земельної ділянки передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, строк дії спірного договору спливає 01 серпня 2016 року, тому позивач повинен був письмово повідомити відповідачів до 01 червня 2016 року про свій намір продовжити дію договору оренди.

У зв`язку зі смертю 19 липня 2015 року ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 14 вересня 2016 року стали власниками спірної земельної ділянки площею 12,31 га у межах згідно з планом.

Разом з тим, у матеріалах справи відсутні належні докази того, що ПП «Багатогалузева фірма «Таврія» надсилала орендодавцям письмовий лист про намір продовжити дію спірного договору оренди земельної ділянки із додатковою угодою, як це передбачено частиною третьою статті 33 Закону.

01 листопада 2016 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 уклали договір оренди належної їм земельної ділянки з ФГ «Киян».

Нормативно-правове обґрунтування

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Зазначений правовий висновок відповідає позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 10 квітня 2018 року № 14-65цс18 (справа № 594/376/17-ц).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ПП «Багатогалузева фірма «Таврія», суд першої інстанції, з висновком якого погодився і суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та укладення відповідного договору із спадкоємцями попереднього орендодавця, після смерті якого сторони у договорі змінились, отже, відсутні правові підстави для визнання договору оренди поновленим на новий строк з ОСОБА_4 , яка померла.

У зв`язку з цим суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, правильно відмовив у визнанні поновленим на новий строк договору оренди землі та у визнанні недійсним договору оренди від 01 листопада 2016 року, укладеного між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ФГ «Киян».

Після закінчення строку дії договору та заміни орендодавця не виконана обов`язкова вимога закону щодо укладення відповідної письмової угоди про погодження істотних умов договору. Відповідно до статті 33 Закону додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, однак позивачем проект угоди новим власникам не направлявся та в матеріалах справи відсутні буд-які докази погодження істотних умов.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк може бути реалізоване перед іншими особами, за умови надсилання орендодавцю проекту відповідної додаткової угоди, який підлягає перевірці ним на відповідність вимогам закону і узгодженню шляхом прийняття рішення про поновлення договору та подальшого укладення про це додаткової угоди до договору. При цьому умова долучення орендарем проекту додаткової угоди до договору оренди землі розповсюджується на обидві підстави поновлення договору оренди землі, передбачені, як частинами другою - п`ятою, так і частиною шостою статті 33 Закону.

Посилання ПП «Багатогалузева фірма «Таврія» у касаційній скарзі на те, що строк дії договору оренди автоматично пролонговано, оскільки орендар продовжував користуватися земельною ділянкою, на висновки судів не впливають та судом касаційної інстанції до уваги не приймаються з тих підстав, що після закінчення строку дії договору та заміни орендодавця не виконана обов`язкова вимога закону щодо укладення відповідної письмової угоди про погодження істотних умов договору. Відповідно до статті 33 Закону додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, однак позивачем проект угоди новим власникам не направлявся та в матеріалах справи відсутні буд-які докази погодження істотних умов.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову ПП «Багатогалузева фірма «Таврія» про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у визнанні недійсним договору оренди, укладеного 01 листопада 2016 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ФГ «Киян».

Інші аргументи касаційної скарги є ідентичними аргументам, що були викладені заявником у його апеляційній скарзі, та є такими, що не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та зводяться до переоцінки доказів і незгоди заявника з висновками судів щодо їх оцінки, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Суди першої й апеляційної інстанцій забезпечили повний та всебічний розгляд справи на підставі наданих сторонами доказів, оскаржувані рішення відповідають нормам матеріального та процесуального права.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, арішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.

Керуючись статтями 409, 410 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного підприємства «Багатогалузева фірма «Таврія» залишити без задоволення.

Рішення Чаплинського районного суду Херсонської області від 03 травня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Херсонської області від 04 липня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:І. Ю. Гулейков

О. В. Ступак

Г. І. Усик