ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2019 року м. Херсон

номер справи: 652/287/18

номер провадження: 22-ц/819/40/19

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач) Вейтас І.В.,

суддів: Бездрабко В.О.,

Кузнєцової О.А.,

секретар Кутузова А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу Асоціації фермерських господарств «Ольвія», на рішення Високопільського районного суду Херсонської області від 25 жовтня 2018 року, у складі судді Дамчука О.О., в справі за позовом Асоціації фермерських господарств «Ольвія» до ОСОБА_2, третя особа на стороні відповідача ОСОБА_3 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2018 року Асоціація фермерських господарств «Ольвія» (далі - АФГ «Ольвія») звернулась до суду з вищезазначеним позовом посилаючись на те, що 27 березня 2008 року між господарством та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі загальною площею 4,3900 га строком на десять років з 27.03.2008 року по 31.01.2018 року, який зареєстровано 31 березня 2008 року. АФГ «Ольвія», маючи намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі, на загальних зборах пайщиків, які передали свої земельні ділянки в оренду до закінчення строку дії договорів, запропоновано поновити строк дії договорів оренди землі та вирішити питання щодо збільшення орендної плати за цими договорами. Однак, відповідач ОСОБА_2 направила орендарю АФГ «Ольвія» лист про відмову в поновлені строку дії договору оренди та у підписанні додаткової угоди, при цьому не забажала обговорити питання щодо зміни істотних умов договору оренди, мотивуючи це тим, що буде самостійно обробляти землі.

В подальшому, не зважаючи на більш вигідну пропозицію АФГ "Ольвія", ОСОБА_2 01 лютого 2018 року уклала договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_3 Таким чином, відповідач та третя особа на його стороні своїми діями щодо укладення між собою нового договору оренди землі порушили переважне право АФГ «Ольвія» на поновлення договору оренди землі.

При цьому, на даний час АФГ "Ольвія" фактично продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі з орендодавцем, вважає, що строк дії договору оренди продовжено на той же строк, на вигідніших для відповідача умовах, а саме збільшення орендарем орендної плати, із врахуванням збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Будь-яких претензій від ОСОБА_3 щодо користування земельною ділянкою, яка належить орендодавцю ОСОБА_2, не надходило, укладений договір між відповідачем та ОСОБА_3 носить формальний характер.

Враховуючи викладене, АФГ «Ольвія» на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» просило суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 4,3900 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 б/н від 01.02.2018 року, який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №24843673.

Рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 25 жовтня 2018 року у задоволені позову відмовлено за необґрунтованістю.

В апеляційній скарзі представник АФГ "Ольвія" адвокат Кудлюк О.І., просить скасувати зазначене рішення й ухвалити нове, яким задовольнити позов у повному обсязі, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, неповне з'ясування обставин справи.

Скаржник зазначає, що судом не враховано, що відповідач та ОСОБА_3 уклали договір ще до закінчення дії договору з АФГ "Ольвія" від 27.03.2008 року, тобто до 31.03.2018 року, і новий орендар не користується землею. При цьому вказав, що саме з дня державної реєстрації договору оренди (31.03.2008 року) набирає чинності договір оренди. Також вважає, що суд не звернув уваги на відсутність можливості у АФГ скористатись переважним правом на укладення нового договору, оскільки достроково був укладений договір із іншим орендарем.

У своєму відзиві представник відповідача адвокат Сагайдак Д.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Учасники справи належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи у судове засідання не з'явились. ОСОБА_3 в письмових поясненнях просив справу розглядати у його відсутності.

Вирішуючи питання про можливість розгляду справи за відсутності учасників справи, колегія суддів виходить з наступного. Вперше справу було призначено до апеляційного розгляду на 30.01.2019 року об 11-45 годині. Від представника позивача Кудлюка О.І. електронною поштою надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, в зв'язку з його неможливістю з'явитись у судове засідання, оскільки він приймає участь у розгляді справи в Дніпровському апеляційному суді, як захисник обвинуваченого ОСОБА_6. Апеляційним судом відкладено розгляд справи на 13.02.2019 року о 14-15 годині. Представник позивача після судового засідання не надав апеляційному суду належного підтвердження його участі в іншій судовій справі 30.01.2019 року.

13.02.2019 року об 11-44 годині Кудлюк О.І. на електронну адресу апеляційного суду направив заяву про проведення судового засідання за допомогою відеоконференцзв'язку. Відповідно до ч.7 ст.212 ЦПК України клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції може бути подано не пізніш як за п'ять днів до відповідного судового засідання. Зважаючи на те, що позивач та його представник заздалегідь (05.02.2019 року) належним чином були повідомлені про час і місце судового засідання, представник мав можливість звернутись з вказаними клопотанням з дотриманням вимог ч.7 чт.212 ЦПК України, однак не скористався таким правом, до судового засідання вказані учасники не з'явились, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за відсутності учасників справи.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 за актом на право приватної власності на землю серія НОМЕР_2, кадастровий номер НОМЕР_1 є власником земельної ділянки загальною площею 4,3900 га, розташованої на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області.

27 березня 2008 року АФГ «Ольвія» та ОСОБА_2 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки площею 4,39 га строком на 10 років з 27.03.2008 року по 31.01.2018 року. Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 31 березня 2008 року.

Пунктом 5 цього договору передбачено, що він укладений на 10 років, тобто до 31.01.2018 року. Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію. У разі якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

За пунктом 6 цього договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі не менше 1,5%, видача готівки у розмірі 613,71 грн, або в натурі, а саме: зерно продовольче 500 кг, зерно фуражне 1100 кг, олія соняшникова 15 кг, січка 1 причіп, оранка присадибної ділянки до 0,50 га, ритуальні послуги.

01 лютого 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі спірної земельної ділянки строком на 10 років, державну реєстрацію якого проведено 01 лютого 2018 року.

Пунктом 6 оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4053,23 грн. або в натурі 600 кг продовольчого, 2400 кг фуражного зерна, 30 кг соняшникової олії, 1 причеп січки або 250 грн., оранка присадибної ділянки до 0,50 га, та ритуальні послуги.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Позивачем АФГ "Ольвія", як при розгляді справи судом першої інстанції, так і в процесі апеляційного розгляду, не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю у встановлені законом та договором оренди строки (не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі) відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди, що з урахуванням вищезазначених вимог закону дає підстави для висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

При цьому, судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_2 неодноразово зверталась до керівництва АФГ «Ольвія» з заявами про небажання продовжувати договір оренди.

Колегія суддів не бере до уваги доводи апеляційної скарги про те, що договір оренди укладений 27.03.2008 року між АФГ «Ольвія» та ОСОБА_2 діє до 31.03.2018 року (10 років з дня його державної реєстрації), оскільки пунктом 5 вказаного договору чітко зазначено строк його дії до 31 січня 2018 року.

У постанові Верховного Суду в складі Обєднаної Палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц зроблено висновок про те, що у разі, якщо з'ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party).

Отже, включення орендарем у договір оренди, що укладений 27 березня 2008 року, умови строку дії договору саме до 31 січня 2018 року є таким, що відповідає умовам законодавства та волі учасників договору.

Отже, як на момент звернення з позовом до суду першої інстанції 19 квітня 2018 року, так і на теперішній час, визнання спірного договору оренди земельної ділянки укладеного 01 лютого 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 недійсним, не відновлює порушені, на думку АФГ «Ольвія», її права як орендаря. Так, з моменту закінчення строку дії укладено між АФГ «Ольвія» та відповідачем договору оренди зазначеної земельної ділянки від 27 березня 2008 року, за яким останні визначилися з усіма істотними умовами цього договору, у тому числі і строком дії договору, з 31.01.2018 року АФГ «Ольвія» вважається такою що втратила законне право на використання спірної земельної ділянки. Її ж самовільне використання, яке відбувається наразі, не може вважатися діями, що свідчать про поновлення договору оренди, зважаючи на повідомлення власника земельної ділянки про відсутність намірів продовження договору оренди та вимогу про повернення земельної ділянки після закінчення строку дії договору.

Отже, висновки суду першої інстанції відповідають обставинам справи, зроблені в межах наданих сторонами та досліджених в судовому засіданні доказів та нормам діючого законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на законі, належних доказах і як такі, що висновки суду не спростовують, підлягають відхиленню.

З огляду на наведене колегія суддів вважає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування та ухвалення нового рішення відсутні.

Керуючись ст.367, п.1ч.1 ст.374, ст. 375, ст. 382 ЦПК України Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргуАсоціації фермерських господарств «Ольвія», залишити без задоволення.

Рішення Високопільського районного суду Херсонської області від 25 жовтня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий І.В. Вейтас

Судді: В.О. Бездрабко

О.А. Кузнєцова

Повне судове рішення складено 18 лютого 2019 року

Суддя: І.В. Вейтас