Житомирський апеляційний суд
Справа №272/444/18 Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 23 Доповідач Трояновська Г. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.

суддів: Миніч Т.І., Павицької Т.М.

з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 272/444/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1 Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною додаткової угоди

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2018 року, ухваленого під головуванням судді Чуб І.А. у м. Андрушівка,

в с т а н о в и в:

У квітні 2018 року СТОВ «Хлібороб» звернулося до суду із позовом, в якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 22.11.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" площею 3,0197 га, скасувати рішення про його державну реєстрацію номер 38377754 від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором ЖОФ КП "Центр державної реєстрації" ОСОБА_2, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 21.09.2007 року, укладений між СТОВ "ХБІБОРОБ" та ОСОБА_1 та визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 року між ТОВ "ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 до договору оренди землі від 21.09.2007 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 21.09.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, загальною площею 3,0197 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1. Зазначений договір було укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 15.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 16. Відповідно до п. 8 Договору оренди землі зазначено, що «Договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію». Відповідно до ч. 1, 2, 3, 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

У відповідності до положень Договору оренди землі, а також наведених вище норм чинного законодавства України, на адресу ОСОБА_1 було направлено лист-повідомлення від 12.09.2017 року, в якому СТОВ «ХЛІБОРОБ» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До зазначеного вище листа-повідомлення було додано проект Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 21.09.2007 року в якій запропоновано ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі до 15.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, зазначеною Додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн. Окрім того, п. 4 зазначеної Додаткової угоди передбачалося, що Орендар протягом З (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримав вказані лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди лише 16.09.2017 року. Натомість, за один день до отримання ним вказаного листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, а саме 15.09.2017 року на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» ОСОБА_1 було направлено заяву, якою він повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 21.09.2007 року, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,0197 га. Вказані обставини свідчать про те, що після отримання 16.09.2017 року ОСОБА_1 надісланого на його адресу позивачем листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, він не повідомив Позивача про результати розгляду направленої на його адресу пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк, уклав щодо тієї самої земельної ділянки договір оренди із ТОВ "Жива Нива", чим фактично порушив та не визнав переважного права Позивача на поновлення договору оренди землі. Позивачу стало відомо, що 22.11.2018 року ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому на праві власності земельної ділянки загальною площею 3,0197 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з ТОВ "Жива Нива", який зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38377754 від 28.11.2017 року. Таким чином, ОСОБА_1 було грубо порушене переважне право Позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися Позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в с. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2018 року визнано недійсним договір оренди землі від 22.11.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 3,0197 га з кадастровим номером НОМЕР_1 державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" за № 38377754 від 28.11.2017 року.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38377754 від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" ОСОБА_2.

Визнано поновленим договір оренди землі від 21.09.2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ "ХЛІБОРОБ" щодо земельної ділянки загальною площею 3,0197 га, кадастровий номер НОМЕР_1 та зареєстрований у Державному реєстрі земель 15.10.2007 року за № 16.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

У поданій апеляційній скарзі ТОВ «Жива Нива», посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Положеннями ч. 1 ст. 627 визначено, що сторони є вільними в укладенні договору. ОСОБА_1 було надіслано позивачу лист-повідомлення від 15 вересня 2017 року, в якому чітко зазначено, що після закінчення договору оренди власник земельної ділянки не має наміру укладати договір оренди із СТОВ «Хлібороб». Вказане свідчить про відсутність волевиявлення у нього на укладення із СТОВ «Хлібороб» договору оренди земельної ділянки на новий строк. Зазначених обставин суд першої інстанції не врахував, що стало підставою для ухвалення незаконного рішення. Окрім того, в апеляційній скарзі зазначено, що задовольняючи вимоги позивача, суд першої інстанції поклав обов'язок на КП «Центр державної реєстрації», яке не було відповідачем у справі та до якого не заявлено жодної позовної вимоги.

У відзиві на апеляційну скаргу, СТОВ «Хлібороб», посилаючись на її необгрунтованість, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зокрема, посилається на те, що ОСОБА_1 порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Наголошує на тому, що надіслана ОСОБА_1 заява від 15.09.2017 була надіслана на адресу позивача за один день до того, як позивач надіслав йому лист-повідомлення та додаткову угоду, як того вимагає ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому така заява не може бути відповіддю на пропозицію позивача, оскільки вона надіслана до того як позивач направив свою пропозицію щодо пролонгації договору.

В суді апеляційної інстанції представник ТОВ «Жива Нива» ОСОБА_3 доводи, наведені в апеляційній скарзі, підтримав, надавши відповідні пояснення, просив її задовольнити.

Представник СТОВ «Хлібороб» ОСОБА_4 проти апеляційної скарги заперечив, зазначив, що рішення суду першої інстанції є законним та обгрунтованим, постановленим з правильним застосуванням норм матеріального права та практики Європейського суду з прав людини, а тому підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги немає.

Інші учасники процесу до суду апеляційної інстанції не з'явились, будь-яких клопотань, у тому числі про відкладення розгляду справи, до апеляційного суду не направляли.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 09.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,0197 га, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району Житомирської області, кадастровий № НОМЕР_1 (а.с.14-16). Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 15.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 16.

Відповідно до п. 8 Договору оренди землі зазначено, що «Договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».

Відповідно до п.8 договору оренди землі, вимог ст.ст. 764, 777 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 12.09.2017 року надіслав відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 21.09.2007 року в якій запропоновано відповідачу продовжити дію договору оренди землі до 15.10.2027 року на тих самих умовах, якщо інше не передбачене законодавством. Також, зазначеною Додатковою угодою було запропоновано збільшити орендну плату у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки землі, що складає 11106,64 грн. (а.с.18-20).

Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримав вказані лист - повідомлення разом із проектом Додаткової угоди 16.09.2017 року (а.с.21).

15.09.2017 року, на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» ОСОБА_1 було направлено заяву, якою він повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 21.09.2007 року, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,0197 га (а.с. 22). Зазначена заява була отримана та зареєстрована СТОВ «ХЛІБОРОБ» 20.09.2017 року.

Судом першої інстанції також встановлено, що 22.11.2017 року було укладено договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38377754 від 28.11.2017 року.

Пунктами 28-32 договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 і СТОВ «Хлібороб», встановлено права та обов'язки орендодавця і орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Разом з тим, відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом вищенаведеної норми права такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору вчиняли дії, передбачені частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Як встановлено вище, листом від 15 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомив СТОВ «Хлібороб» про те, що не бажає продовжувати строк дії договору оренди землі від 15 жовтня 2007 року.

Таким чином, подальше направлення СТОВ «Хлібороб» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме підприємством запропоновано змінити розмір орендної плати.

Проте, між позивачем та ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін.

А тому СТОВ «Хлібороб» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Аналогічні висновки щодо застосування вищевказаних норм права викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц, у постановах Верховного суду від 19 вересня 2018 року (справа №683/3656/16-ц), від 20 вересня 2018 року (справа №384/648/17-ц), від 17 жовтня 2018 року (справи №395/1425/16-ц, №395/1437/16-ц), які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.

Отже, встановивши, що орендодавець виразив волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, та між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову.

Оскільки відсутні підстави для задоволення вимог про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», то і не підлягають до задоволення решта позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обґрунтування.

Зважаючи на невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з постановленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову (п.3, п.4 ч.1 ст. 376 ЦПК України).

Оскільки апеляційна скарга ТОВ «Жива Нива» задоволена в повному обсязі, то з СТОВ «Хлібороб» відповідно до положень п.2 ч.2 ст. 141 ЦПК України підлягає стягненню сплачений ТОВ «Жива Нива» судовий збір за подання апеляційної скарги на користь останнього в розмірі 7929 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 376, 381, 382, 383, 384, 390, 391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2018 року скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Стягнути із Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» 7929 грн. 00 коп. понесених судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 07.02.2019.

Головуючий Судді