П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 січня 2019 року м. Київ

Справа № 22-1646 Головуючий у1-й інстанції - Колдіна О. О.

Унікальний №752/7035/17 Доповідач - Пікуль А. А.

Київський апеляційний суд. Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ у складі:

головуючого Пікуль А. А.

суддів Гаращенка Д. Р.

НевідомоїТ. О.

за участю секретаря Пузикової В. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3, ОСОБА_4 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 29 серпня 2018 року у справі за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4 до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності,-

у с т а н о в и л а:

У квітні 2017 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 пред'явили в суд позов до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладеного 21 лютого 2017 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, ОСОБА_4, визнання за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 права власності на квартиру АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18 жовтня 2013 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, ОСОБА_4 укладено попередній договір, відповідно до якого сторони зобов'язались в майбутньому до 18 березня 2017 року включно укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (а.с.1-4).

Укладаючи договір сторони погодили, що оформлення Основного договору можливе лише за умови виплати повної вартості квартири, підтвердженням чого є нотаріально посвідчена заява ОСОБА_5 про сплату відповідної грошової суми.

Відповідач заявою від 21 лютого 2017 року підтвердив, що отримав від позивачів 759 780 гривень в рахунок виконання зобов'язань за Попереднім договором від 18 жовтня 2013 року.

27 лютого 2017 року позивачі звернулись письмово з листом до відповідача про укладення договору купівлі-продажу квартири з метою подальшої реєстрації права власності, однак 16 березня 2017 року останній повідомив, що не зможе укласти договір з незалежних від нього підстав.

Оскільки у визначений законом спосіб позивачі позбавлені права укласти договір купівлі-продажу квартири, і ними були виконані всі умови Попереднього договору, здійснена оплата квартири, однак відповідач ухиляється від укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу майна, позивачі просять в судовому порядку визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 дійсним та визнати за ними право власності.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 29 серпня 2018 року позовні вимоги залишені без задоволення.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 подали апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права, що призвело до постановлення незаконного та необґрунтованого рішення, просять рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі (а.с.131-135).

Відзиву на апеляційну скаргу відповідач, ОСОБА_5, у визначений судом строк не подав. У судове засідання не з'явився, про дату, місце та час апеляційного розгляду повідомлявся апеляційним судом двічі.

Заслухавши доповідь судді Пікуль А.А., пояснення позивачів та їх представника, які підтримали подану апеляційну скаргу та просили суд її задовольнити, з'ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія приходить до висновку про те, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції вважав встановленими наступні обставини, які не оспорюються позивачами.

18 жовтня 2013 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 був укладений попередній договір, відповідно до якого сторони зобов'язались в майбутньому до 18 березня 2017 року включно укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1.

Сторони домовились, що продаж зазначеного майна буде вчинено за ціною 759 780 гривень, що на дату укладання цього Договору за офіційним курсом становить еквівалент 93 800 доларів США.

Зазначений договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О. та зареєстрований у реєстрі за № 1937.

Того ж дня між сторонами був укладений договір про забезпечення виконання зобов'язань, предметом якого є зобов'язання сторін згідно з Попереднім договором щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу квартири і здійснення оплати в порядку, встановленому цим договором, в рахунок оплати за квартиру АДРЕСА_1.

Сторони, укладаючи договір, погодили, що оформлення Основного договору можливе лише за умови виплати повної вартості квартири, підтвердженням чого є нотаріально посвідчена заява ОСОБА_5 про сплату відповідної грошової суми.

Відповідно до п. 2.4 Договору про забезпечення виконання зобов'язань сторони погодили, що укладення та оформлення Основного договору можливе лише у випадку, якщо суми коштів, визначених в п.2.2.2 Договору, який встановлює порядок внесення коштів в рахунок вартості квартири, будуть повністю сплачені до моменту укладення та оформлення Основного договору.

Відповідач заявою від 21 лютого 2017 року, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., і зареєстрована за № 176, ОСОБА_5 підтвердив, що отримав від позивачів 759 780 гривень в рахунок виконання зобов'язань за Попереднім договором від 18 жовтня 2013 року.

27 лютого 2017 року ОСОБА_3 і ОСОБА_4 звернулись з письмовою заявою до ОСОБА_5 про виконання умов Попереднього договору від 18 жовтня 2013 року та укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1.

16 березня 2017 року ОСОБА_5 повідомив позивачів про неможливість укладення договору купівлі-продажу квартири до 18 березня 2017 року з незалежних від нього причин.

Хоча відповідач у своїй заяві про неможливість укладення ним договору купівлі-продажу квартири і не зазначає причини неможливості вчинення таких дій, в ході розгляду справи судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1 обтяжена податковою заставою відповідно до рішення ДПІ у Дарницькому району ГУ ДФС у м. Києві від 16.04.2015 та арештом відповідно до ухвали Печерського районного суду м. Києва від 06 липня 2015 року.

За встановлених обставин районний суд прийшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки даний вид договору підлягає державній реєстрації, а тому норма ч.2 ст. 220 ЦК не може бути застосована до такого правочину, момент вчинення якого пов'язується з державною реєстрацією.

При перевірці указаних висновків районного суду у контексті доводів апеляційної скарги позивачів апеляційний суд виходить з наступного.

Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції письмових доказів, обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими при вирішенні справи, є доведеними.

Водночас висновки районного суду щодо підстав для відмови у задоволенні позовних вимог не відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону.

Судом неправильно застосовані до спірних правовідносин норми ЦК України, якими урегульовано момент набуття права власності за договором, момент укладення договору та форму договору купівлі-продажу квартири.

Районний суд застосував до спірних правовідносин положення ст. ст. 334, 640, 657 ЦК України у редакції, яка на момент спірних правовідносин втратила чинність, а тому роз'яснення Пленуму ВСУ щодо застосування положень ст. 220 ЦК у контексті цієї редакції вищенаведених статей також не можуть бути застосовані до спірних правовідносин.

Крім того, районний суд помилково ототожнив державну реєстрацію договору із державною реєстрацією права власності на нерухоме майно.

За правилами ч.1 ст. 376 ЦПК України самостійними підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення є, зокрема, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до положень ч.2 ст. 376 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З огляду на викладене, оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову, виходячи з такого.

За правилами ст. 334 ЦК України у редакції, чинній на час спірних правовідносин, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (Із змінами, внесеними згідно із Законом України від 11.02.2010 р. N 1878-VI).

Згідно з вимогами ч.3 ст. 640 ЦК України у редакції, чинній на час спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (Із змінами, внесеними згідно із Законом України від 11.02.2010 р. N 1878-VI).

Відповідно до положень ст. 657 ЦК України у редакції, чинній на час спірних правовідносин, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (Із змінами і доповненнями, внесеними згідно із законами України від 02.12.2010 р. N 2756-VI, від 11.02.2010 р. N 1878-VI).

За правилами ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже для задоволення позову судом повинні одночасно існувати всі три умови: 1) сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами; 2) відбулося повне або часткове виконання договору; 3) одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Проаналізувавши встановлені районним судом обставини даної справи, які не оспорюються позивачами, у контексті указаних положень ст. 220 ЦК України, апеляційний суд доходить висновку про відсутність третьої умови, необхідної для визнання судом договору дійсним.

За загальновідомими правилами поведінки протидіючих сторін у конфліктах ухилення (відхід, уникнення, ігнорування) - це відсутність співпраці, що характеризується. зокрема, відсутністю бажання іти назустріч опонентові.

У даному випадку ОСОБА_5 не демонструє такої поведінки, у суду немає даних, що він ігнорує звернення позивачів щодо укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Навпаки, 16 березня 2017 року ОСОБА_5 повідомив позивачів про неможливість укладення договору купівлі-продажу квартири до 18 березня 2017 року з незалежних від нього причин.

У цій частині районним судом правильно встановлено, що квартира АДРЕСА_1 обтяжена податковою заставою відповідно до рішення ДПІ у Дарницькому району ГУ ДФС у м. Києві від 16.04.2015 та арештом відповідно до ухвали Печерського районного суду м. Києва від 06 липня 2015 року.

Отже спірна квартира за бажанням відповідача не може бути відчужена ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 і ОСОБА_4, оскільки обтяжена податковою заставою і перебуває під арештом.

За таких обставин апеляційний суд доходить висновку про відсутність правових підстав для визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладеного 21 лютого 2017 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, ОСОБА_4, та відсутність правових підстав для визнання за ОСОБА_3 і ОСОБА_4 права власності на цю квартиру.

З огляду на викладене оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові.

При ухваленні нового рішення про відмову в позові підстави для зміни судом апеляційної інстанції розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись ст. ст. 367-368, 374-376, 381-384 ЦПК України, колегія суддів,-

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3, ОСОБА_4 задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 29 серпня 2018 року скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 24 січня 2019 року.

Головуючий А. А. Пікуль

Судді Д. Р. Гаращенко

Т. О. Невідома