ПОСТАНОВА

Іменем України

10 січня 2019 року м. Кропивницький

справа № 392/1615/17

провадження № 22-ц/4809/87/19

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді: Кіселика С.А. (суддя доповідач),

суддів: Єгорової С.М., Мурашка С.І.,

за участю секретаря судового засідання - Савченко Н.В.,

учасники справи: позивач - СТОВ «Славутич»,

відповідач - ОСОБА_1,

треті особи: ОСОБА_2;

товариство з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Бровченко»,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження в місті Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Славутич», в інтересах якого діє адвокат ОСОБА_3 на рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 20 серпня 2018 року у цивільній справі за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Славутич» до ОСОБА_1, треті особи на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_2, товариство з обмеженою відповідальністю «Фермерськегосподарство «Бровченко» про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди землі з новим орендарем,

В С Т А Н О В И В:

В жовтні 2017 року представник позивача звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, треті особи на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2; Товариство з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Бровченко» про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди землі з новим орендарем.

Просив визнати за ним переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яка належить відповідачеві ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на землю серії НОМЕР_1, виданого 02 березня 2005 року та визнати недійсним, з моменту укладення, договір оренди землі укладений 25 вересня 2017 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2, який зареєстровано 25 вересня 2017 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 31 серпня 2007 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Славутич» (надалі - СТОВ «Славутич») і ОСОБА_1 укладено договір оренди землі строком на 10 років, який зареєстровано 24 вересня 2007 року за № 117. Позивач вважає, що строк дії зазначеного договору - до 24 вересня 2017 року. Позивач зазначив, що пунктом 8 Договору передбачено, що орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 100 днів до закінчення строку дії договору повідомити, письмово, орендодавця про намір продовжити його дію. Орендодавець, у разі небажання поновити договір, зобов'язаний протягом місяця з дня закінчення строку дії договору повідомити орендаря про свої заперечення. Позивач майже за рік до закінчення його строку, тобто до 01 вересня 2016 року, безпосередньо прибув до відповідача та заявив про своє переважне право на поновлення строку дії договору шляхом підписання нового договору оренди землі строком на 7 років. Позивач продовжує користуватись земельною ділянкою відповідача по теперішній час. Після закінчення строку дії договору, 25 вересня 2017 року позивач оплатив адміністративні послуги за реєстрацію договору оренди землі, але в державній реєстрації йому було відмовлено, з посиланням на те, що 25 вересня 2017 року було зареєстровано договір оренди землі з ОСОБА_2 Позивач вважає, що відповідачами порушено його права, тому звернувся з позовом до суду.

23 лютого 2018 року представник позивача надав до суду заяву про зміну позовних вимог. В цій заяві позивач вимагає визнати за СТОВ «Славутич» переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яка належить відповідачеві ОСОБА_1 та визнати недійсним договір оренди землі, який укладено 07 грудня 2017 року між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Бровченко», зареєстрованого 07 грудня 2017 року. Заява мотивована недобросовісною поведінкою відповідача та зловживанням своїми правами. Позивач вважає, що з метою уникнення цивільно-правової відповідальності, не маючи реального наміру припинення правовідносин та вилучення з позовної заяви предмета спору, відповідач уклав новий договір з товариством з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Бровченко» (надалі - ТОВ «Фермерське господарство «Бровченко»), керівником якого є третя особа.

Рішенням Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 20 серпня 2018 року Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «Славутич» відмовлено у задоволенні позову до ОСОБА_1, треті особи на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_2, товариство з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство «Бровченко», про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди землі з новим орендарем.

Не погоджуючись з рішенням суду Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Славутич», в інтересах якого діє адвокат ОСОБА_3, звернулось з апеляційною скаргою, в якій зазначив, що суд першої інстанції дав самостійне та неправильне тлумачення нормам права та правовій позиції Верховного суду, внаслідок чого безпідставно відмовив у задоволенні позову.Просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Відповідно до ч.6 ст. 147 Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII "Про судоустрій і статус суддів" у разі ліквідації суду, що здійснює правосуддя на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (відповідних адміністративно-територіальних одиниць), та утворення нового суду, який забезпечує здійснення правосуддя на цій території, суд, що ліквідується, припиняє здійснення правосуддя з дня опублікування в газеті "Голос України" повідомлення голови новоутвореного суду про початок роботи новоутвореного суду.

Відповідно до п. 3 розділу XII "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII "Про судоустрій і статус суддів" апеляційні суди, утворені до набрання чинності цим Законом, продовжують здійснювати свої повноваження до утворення апеляційних судів у відповідних апеляційних округах.

Підпунктом 8) п. 1 Розділу XIII " Перехідні положення" ЦПК України (в редакції Закону № 2147-VIII від 03.10.2017) установлено, що до утворення апеляційних судів в апеляційних округах їхні повноваження здійснюють апеляційні суди, у межах територіальної юрисдикції яких перебуває місцевий суд, який ухвалив судове рішення, що оскаржується.

Новоутворений Кропивницький апеляційний суд, почав свою роботу з 05.10.2018 року.

Cправа із Апеляційного суду Кіровоградської області 04.10.2018 року надійшла до Кропивницького апеляційного суду, 09.10.2018 року її було розподілено та передано судді доповідачу і 26.10.2018 року визначено членів колегії суддів.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах, передбачених ст.367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

З урахуванням вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.

Рішення суду першої інстанції відповідає зазначеним нормам процесуального права.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Згідно зі ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

31 серпня 2007 року між ОСОБА_1, як орендодавцем, та СТОВ «Славутич», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,17 га строком на 10 років зі сплатою орендної плати в розмірі 2% кадастрової оцінки землі. Згідно з п.43 договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору здійснена 24 вересня 2007 року у Маловисківському районному відділі КРФЦДЗУК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 117 та скріплено печаткою вказаного органу (т.1 а.с.12-14), строк дії договору закінчився 24 вересня 2017 року.

Пунктом 8, укладеного з позивачем договору передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за сто днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст.777 ЦК України є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Переважне право - це встановлене законом або договором право учасника цивільних відносин на переважне перед іншими особами вчинення дій (правочинів), спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, тобто переважне право на поновлення договору оренди виникає лише в разі подальшого перебування земельної ділянки в оренді та при наявності інших осіб, які претендують на оренду цієї ж земельної ділянки.

За загальним правилом, встановленим ст.31 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон), договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Разом з тим, за положеннями статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні та не допускає автоматичного його поновлення.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Стаття 764 цього Кодексу передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації та можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема,ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа - повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16 .

Наведені норми права свідчать про те, що частина 6 ст. 33 Закону не існує автономно та застосовується виключно у взаємозв'язку з іншими частинами цієї статті.

Системний аналіз ч.2 і ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови його попереднього звернення із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обов'язку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору.

У постанові від 10 квітня 2018 року справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Належних та допустимих доказів того, що позивач надсилав відповідно до умов договору та закону повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди матеріали справи не містять.

Відповідно до ч. 1 і ч. 5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно зі ст.210 ЦК України правочин, який підлягає державній реєстрації , є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Суд за правилами ст.89 ЦПК України дав належну оцінку договору оренди від 1 вересня 2016 року між позивачем та ОСОБА_1, пунктом 43 якого передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, та правильно зазначив, що оскільки цей договір не пройшов державної реєстрації в установленому законом порядку, то він не набрав чинності та не може бути підтвердженням домовленості про поновлення договору оренди з позивачем.

Слід також зазначити, що договір від 1 вересня 2016 року не містить відомостей, що він укладається з метою поновлення договору оренди від 31 серпня 2007 року.

Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст.17 Закону України «Про оренду землі»).

Після закінчення строку дії договору з позивачем за відсутності повідомлення позивача про намір щодо продовження орендних відносин договір оренди з новим орендарем зареєстровано 25 вересня 2017 року, про що позивач знав з 26 вересня 2017 року (т.1 а.с.3).

Також матеріали справи мають достовірні докази того, що після закінчення строку дії договору позивач спірною земельною ділянкою не користувався.

Отже, наявність порушення процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право, відсутність у попереднього орендаря продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

В заяві про зміну позовних вимог від 23 лютого 2018 року представник позивача просив визнати недійсним договір оренди від 07 грудня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Фермерське господарство «Бровченко», однак сторона оскаржуваного договору ТОВ «Фермерське господарство «Бровченко» зазначена не як співвідповідач, а як третя особа. Матеріалами справи підтверджується, що клопотання про залучення до участі у справі співвідповідачем сторони оскаржуваного договору позивач відповідно до ч.1 ст.51 ЦПК України не заявляв і ТОВ «Фермерське господарство «Бровченко» статусу відповідача у справі не має, що також виключає можливість ухвалення апеляційним судом судового рішення про визнання укладеного з ним договору оренди недійсним.

Суд надав належну оцінку доказам, правильно здійснив тлумачення закону з урахуванням установлених обставин справи. Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржене рішення постановлено без додержання норм матеріального і процесуального права та зводяться до переоцінки доказів у справі, а саме договору оренди від 1 вересня 2016 року, як погодження з орендодавцем поновлення орендних відносин, однак підстави для переоцінки доказів апеляційним судом відповідно до ст.367 ЦПК України відсутні.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення із додержанням норм матеріального та процесуального права, що у відповідності до ч.1 статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.

Керуючись ст. 367, ст. 368, ст. 374, ст. 375, ст. 381, ст. 382, ст. 383, ст. 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Славутич», в інтересах якого діє адвокат ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 20 серпня 2018 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення у випадках передбачених ст. 389 ЦПК України.

Повний текст постанови складений 21 січня 2019 року.

Суддя доповідач: С.А.Кіселик

Судді: С.М.Єгорова

С.І. Мурашко