Житомирський апеляційний суд
Справа №272/440/18 Головуючий у 1-й інст. Брагін В. І.
Категорія 23 Доповідач Микитюк О. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого Микитюк О.Ю.

суддів Григорусь Н.Й.

Шевчук А.М.

при секретарі Гайдамащук Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі справу №272/440/18

за позовом СТОВ "Хлібороб" до ОСОБА_2, ТОВ "Жива Нива" (третя особа Житомирська обласна філія комунального підприємства "Центр державної реєстрації") про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання укладеною додаткової угоди

за апеляційною скаргою ТОВ "Жива Нива"

на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року, ухвалене під головуванням судді Брагіна В.І. в м.Андрушівка,

встановив:

У березні 2018 року СТОВ «Хлібороб» звернулося до суду із позовом про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 22.11.2017 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Жива Нива», і визнати поновленим договір оренди від 15.06.2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Хлібороб», а також визнати укладеними додаткові угоди від 06.09.2017 року. В обґрунтування позову позивач зазначав, що 06.09.2017 року СТОВ «Хлібороб» направило ОСОБА_2 листи-повідомлення із пропозицією продовжити дію договору оренди, але орендодавець повідомив про своє бажання припинити дію договору та уклав договір оренди з ТОВ «Жива Нива». Позивач вважає порушеним його переважне право на укладення договору оренди.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Жива Нива» просить скасувати рішення і ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову. Апелянт посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.Суд обмежив право орендодавця на вільне укладення договору та вільний вибір контрагента у земельних правовідносинах.

У відзивах на апеляційну скаргу СТОВ «Хлібороб», ОСОБА_2 просять залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, посилаючись на його законність і обгрунтованість.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Встановлено, що 15.06.2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельних ділянок загальною площею 3,1056 га, що розташовані на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастрові номери :04:000:0196. Договір укладено строком на десять років Державна реєстрація Договору здійснена 10.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» за №39.

Пунктом 8 цього Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п.37 Договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Листом від 12.09.2017року СТОВ «Хлібороб» повідомило орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. Такий лист було направлено 13.09.2017 року, отримано орендодавцем 16.09.2017 року. До листа були додані проекти Додаткових угод від 06.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007року, в яких запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 10.10.2027року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цими Додатковими угодами, якщо інше не передбачено законодавством України.

Заявою від 15.09.2017року, яка отримана СТОВ «Хлібороб» 20.09.2017 року, ОСОБА_2 повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди після закінчення строку, на який його було укладено (а.с. 22).

22.11.2017 між орендодавцем та ТОВ «Жива Нива» укладений договір оренди спірної земельної ділянок строком на 7 років. Державну реєстрацію договору проведено 28.11.2017року (а.с. 28-29, 117- 120).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що попереднім орендарем, який належно виконує свої обов'язки, дотримана процедура повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не повідомив про своє рішення у порядку, визначеному ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Разом з тим, такий висновок суду є помилковим з огляду на те, що ОСОБА_3 письмово повідомила СТОВ «Хлібороб» про свою відмову щодо поновлення договору оренди та його припинення у зв'язку із закінченням строку його дії.

Посилання суду та представника СТОВ «Хлібороб» на необґрунтованість відмови орендодавця щодо поновлення договору оренди є безпідставними з огляду на висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, якими суд апеляційної інстанції у відповідності до ч. 4 ст. 263 ЦПК України керувався при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин, а також з огляду на положення ст. 627 ЦК України.

Оскільки орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було. Крім того, Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.

Отже, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

З СТОВ «Хлібороб» на користь ТОВ «Жива Нива» у відповідності до ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню судові витрати в сумі 7929 грн.

Керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 368, 374, 376, 381 - 384, 389 - 391 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ТОВ «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року скасувати і ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути з СТОВ «Хлібороб» на користь ТОВ «Жива Нива» судові витрати в сумі 7929 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча: Судді: