Справа № 676/416/19
Номер провадження 2/676/785/19
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«05» квітня 2019 року м. Камянець-Подільський

Кам`янець-Подільський міськрайонний суд

Хмельницької області

в складі: головуючого судді Вдовичинського А.В.,

секретаря судового засідання Мазуркевич О.М.

за участю представника позивача ОСОБА_1

представника третьої особи ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Кам`янець-Подільський справу за позовом ОСОБА_3 до приватного підприємства "Консалтингова група АГРО-ЕКСПЕРТ" про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку вартості майна та звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, третя особа без самостійних вимог - Кам'янець-Подільський міський відділ держ авної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до ПП "Консалтингова група АГРО-ЕКСПЕРТ" про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку вартості майна та звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Ухвалою суду залучено в якості третьої особи по справі Кам'янець-Подільський міський відділ державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області. В обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що нею було отримано лист державного виконавця Кам'янець-Подільського міського відділу ДВС від 02.01.2019 р. про проведення опису нерухомого майна, що знаходиться у її власності, а саме домоволодіння та земельної ділянки, які знаходяться за адресою: вул. Гуменіська, буд. 15. У даному листі прикріплені копії титульного листа Звіту про незалежну оцінку вартості майна від 17.12.2018 р. та Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 17.12.2018 та аркушів з висновків про вартість об'єктів моєї власності. 10.01.2019 р. ознайомившись із текстом звіту встановила, що «Консалтингова група АГРО-ЕКСПЕРТ» провело вказану оцінку необ'єктивно, з порушеннями які полягають в тому, що він не повідомив її про здійснення огляду, не оглянув зазначене майно, істотно занизив вартість майна. Звіти про оцінку були виготовлені оцінювачем ОСОБА_4 В Звітах відсутні додатки, зокрема Сертифікат оцінювача та підтверджуючих документів зайняття оціночною діяльністю ПП «Консалтингова група «АГРО-ЕКСПЕРТ». Відповідно також відсутні документи, які б підтверджували у ОСОБА_4 статус суб'єкта господарювання. На 32 аркуші Звіту про оцінку домоволодіння йде посилання на статистичні дані які не відповідають дійсності, що свідчить про необ'єктивність звіту, так як ні в одному пункті не зазначені конкретні посилання порівняльних домоволодінь. Згідно даних із сайту www.olx.ua порівняльні домоволодіння вказані за ціною, які є набагато вищою, ніж вказана у звіті про оцінку домоволодіння. Відповідно до тексту Звіту про незалежну оцінку вартості майна, а саме доволодіння, що складається із житлового будинку загальною площею 352 кв. м. та земельної ділянки площею 0,25 га (кадастровий №:33:002:0001), яке розташоване за адресою: Хмельницька обл., м. Кам'янець-Подільський, вул. Гуменіська, 15 від 17.12.2018 р. та Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 0,1423 га (кадастровий № 681040000:33:002:0036), що розташована за адресою: Хмельницька обл., м. Камянець-Подільський, вул. Гуменіська, 15 від 17.12.2018, він має формальні недоліки, що свідчить про те, що оцінювачем не проведено ідентифікацію об'єкта оцінки. Також встановлено істотні недоліки звіту щодо даних візуального обстеження, щодо характеристики об'єкту та його стану, щодо вибору методичного підходу. Позивач просить суд звернути увагу на те, що згідно правових висновків судів України, більшість судів задовольняють позови про визнання недійсним оцінки вартості майна. Виконані розрахунки не відображають ринкову вартість майна та є досить заниженою. Тому зазначені звіти про незалежну експертну оцінку вартості об'єктів оцінки не відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісними та такі, які не можуть бути використані. Позивач просить суд винести рішення яким: визнати недійсним Звіт про незалежну оцінку вартості майна, а саме домоволодіння, що складається із житлового будинку загальною площею 352 кв. м. та земельної ділянки площею 0,25 га (кадастровий №:33:002:0001), яке розташоване за Хмельницька обл., м. Кам'янець-Подільський, вул. Гуменіська, 15 від 17.12.2018 р. та Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 0,1423 га (кадастровий номер 681040000:33:002:0036), що розташована за адресою: Хмельницька обл., м.Камянець-Подільський, вул. Гуменіська, 15 від 17.12.2018 в частині визначення вартості нерухомого майна, що знаходиться у її власності. В суді представник позивача позов підтримав, просить його задовольнити. Суду представник позивача пояснив, що копії звітів їй надала позивач, в відділ ДВС для ознайомлення із звітами не зверталась, в звітах ціни на обєкти занижені.

Представник відповідача в судове засідання не зявився, направив суду заперечення в яких просить відмовити в його задоволенні.

Представник третьої особи в суді заперечив щодо задоволення позову, вважає його необґрунтованим. Суду представник третьої особи пояснив, що в неї на примусовому виконанні перебуває виконавчий лист по якому боржником є позивач, копії Звітів про оцінку спірного майна нею було направлено боржнику без копій свідоцтв оцінювача, копій ліцензій; проведена оцінка майна боржника відповідно до вимог діючого законодавства.

Заслухавши пояснення учасників судового розгляду, вивчивши матеріали справи, суд встановив наступне.

В Камянець-Подільському міському відділі ДВС Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області перебуває виконавче провадження ВП № 51644761 по примусовому виконанню виконавчого напису № 3014 від 23.12.2009 р. виданого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_5 про звернення стягнення на житловий будинок № 15, що знаходиться за адресою: м.Камянець-Подільський вул.Гумениська та земельну ділянку площею 0,3923 га, розташовану за адресою: м.Камянець-Подільський вул.Гумениська, 15, за рахунок коштів отриманих від реалізації житлового будинку та земельної ділянки задовольнити вимогу ХОд ВАТ «ОСОБА_6 Аваль» до ОСОБА_3 у розмірі 485208,14 грн. та витрати по вчиненню виконавчого напису в сумі 4800,00 грн. Постанова про відкриття виконавчого провадження 14.07.2016 р. винесена старшим державним виконавцем Гуменюк Т.М.(а.с.74).

11.03.2018 р. державним виконавцем за участю представника стягувача, понятих, представника поліції було проведено опис та арешт вказаного майна(домоволодіння № 15 по вул. Гумениська в м.Камянець-Подільський та земельної ділянки площею 0,3923 га, розташовану за адресою: м.Камянець-Подільський вул.Гумениська, 15), яке належить позивачу на праві власності.

Постановою державного виконавця Гуменюк Т.М. від 24.10.2018 р.(а.с.94-95) було визначено субєкта оціночної діяльності субєкт господарювання Приватне підприємство «Консалтингова група «АГРО-ЕКСПЕРТ» для участі у виконавчому провадженні, та зобовязано його надати висновок про ринкову вартість домоволодіння та земельних ділянок, що знаходиться по вул..Гумениська, 15, в м.Камянець-Подільський.

Згідно заперечень відповідача на позов (а.с.90) огляд оцінюваного майна проводився представником ПП «Консалтингова група «АРГО-ЕКСПЕРТ» ОСОБА_7 07.11.2018 р. за згоди та в присутності боржника ОСОБА_3, а також в присутності головного державного виконавця Кам'янець-Подільського міського відділу виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_2 і старшого державного виконавця Кам'янець-Подільського міського відділу виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_8

17.12.2018 р. ПП «Консалтингова група «АГРО-ЕКСПЕРТ», оцінювач ОСОБА_4, було виготовлено звіт про незалежну оцінку вартості майна(обєкт оцінки: домоволодіння, що складається з житлового будинку загальною площею 352 кв.м, та земельної ділянки площею 0,25 га(кадастровий № :33:002:0001), яке розташоване за адресою: Хмельницька область, м.Камянець-Подільський, вул..Гумениська, 15, власником якого є ОСОБА_3Й.). Згідно вказаного звіту ринкова вартість обєкта оцінки станом на 17.12.2018 р. склала 2021 000,00 грн., в т.ч. вартість земельної ділянки площею 0,25 га 247 000,00 грн.

Також 17.12.2018 р. ПП «Консалтингова група «АГРО-ЕКСПЕРТ», оцінювач ОСОБА_4, було виготовлено звіт про незалежну оцінку вартості майна(обєкт оцінки: земельна ділянка площею 0,1423 га(кадастровий № :33:002:0036), яка розташована за адресою: Хмельницька область, м.Камянець-Подільський, вул..Гумениська, 15, власником якого є ОСОБА_3Й.). Згідно цього звіту ринкова вартість обєкта оцінки станом на 17.12.2018 р. склала 114 000,00 грн.

02.01.2019 р. головним державним виконавцем Гуменюк Т.М. було направлено позивачу по справі ОСОБА_3 повідомлення щодо проведеної грошової оцінки домоволодіння та земельної ділянки площею 0,1423 га та розяснено право протягом 10 днів з дня отримання повідомлення подати заперечення.

Вказаний лист позивач отримала 10.01.2019 р., 14.01.2019 р. нею було подано позов до суду.

Ч.1 ст. 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.ч.1,2,4 ст.57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання для проведення оцінки майна. Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Ст.32 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачена відповідальність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, частиною другою якої визначено, що оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності-суб'єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема, за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.

Відтак, чинним законодавством України передбачені підстави відповідальності суб'єкта оціночної діяльності-суб'єкта господарювання в разі неналежного виконання ним своїх обов'язків (зокрема, за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна).

Водночас звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності-суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності (частина перша статті 12 Закону № 2658-III).

Твердження позивача та його представника в суді, що виготовлені оцінювачем ОСОБА_4 є неналежними оскільки не містять відомостей про її кваліфікацію, що вона має статус субєкта господарювання суд оцінює критично. При цьому суд враховує, що в оригіналах звітів які оглянуто в судовому засіданні містяться копії які долучено судом в порядку ч.7 ст. 71 ЦПК України до матеріалів справи: сертифікату субєкта оціночної діяльності ПП «Консалтингова група «Арго-ескперт» № 870/17 від 08.09.2017 р. виданого ФДМ України, та субєктів свідоцтва про включення інформації про оцінювача до Державного реєстру оцінювачів та субєктів оціночної діяльності № 11522 від 15.11.2013 р. видане ОСОБА_4 ФДМ України; кваліфікаційного свідоцтва оцінювача ОСОБА_4 № 477 від 23.12.2006 р. виданого ФДМ України а Київського коледжу нерухомості; посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача № 1859-ПК від 14.03.2018 р. ОСОБА_4 виданого ФДМ України та ТОВ «Навчально-консалтинговий центр «Експерт-Л»; ліцензії ДАЗР України ПП «Консалтингова група «Арго-ескперт» на проведення земле оціночних робіт; кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок від 11.03.2006 р. серії АК № 00338 ОСОБА_4 виданого Державним комітетом України по земельних ресурсах; посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок серії АК № 01705 від 09.02.2018 р. ОСОБА_4 виданого Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру і Національним університетом біоресурсів і природокористування України. Згідно Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» ст.5 суб'єкти оціночної діяльності - суб'єкти господарювання це зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону. З відзиву відповідача слідує, що в його складі працює 5 оцінювачів, в т.ч. і оцінювач підприємства ОСОБА_4, яка має дванадцятирічний досвід практичної діяльності з оцінки майна відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва та відповідно всі дозвільні документи, і яка відповідно виконувала оскаржувані звіти.

Критично суд оцінює твердження позивача та його представника в суді, що суб'єкт оціночної діяльності виконав «необ'єктивний Звіт», бо на стр. 32 є посилання на статистичні дані, які на думку Боржника (позивача) не відповідають дійсності, що виконані розрахунки не відображають ринкову вартість майна та є досить заниженою.

При цьому суд враховує, що згідно Постанови від 28 жовтня 2004 p. N 1442 «Про затвердження Національного стандарту N 2 «Оцінка нерухомого майна» ст.19. «Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур» абзац 1 «збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння». А згідно ст. 47. Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» - «...Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки». Оцінювач навів аналіз ринку домоволодінь у Розділі 7 Звіту(а.с. 16 на звороті), аналіз ринку нерухомості і аналіз інформації про продаж подібного нерухомого майна у Кам'янці - Подільському наведено у Розділі 10 Звіту(а.с.18-24), з детальним аналізом ціноутворюючих факторів і характеристик об'єктів-аналогів, визначення факторів відмінностей та величин коригування їх вартості. Згідно п.8. Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок від 11 жовтня 2002 p. N 1531 «За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики», в звязку з цим посилання на статистичні данні є одним з методів оцінки порівняльного підходу.

Що ж до тверджень позивача та його представника, що зазначена в звітах ринкова вартість є заниженою в порівнянні з оголошеннями які містяться на сайті www.olx.ua, скриншоти з яких приєднано до уточнюючої позовної заяви(а.с.56-67), то суд враховує що 13 березня 2018 року ОСОБА_9 Верховного Суду своєю постановою у справі № 914/881/17 зробила наступний висновок про застосування норм права стосовно звітів про оцінку майна - за змістом статей 12, 33 Закону про оцінку майна звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання висновки та його дії стосовно реалізації своєї практичної діяльності з визначених питань, що унеможливлює здійснення судового розгляду справ у спорах про визнання такого звіту недійсним. Спори про визнання недійсним звіту про оцінку майна не підлягають розгляду у порядку цивільного судочинства або у порядку іншого судочинства.

Суд вважає, що позивачем обраний невірний спосіб захисту, оскільки вимоги сторони виконавчого провадження розглядаються не у позовному провадженні, а як оскарження рішення державного виконавця про оцінку майна в процесуальному порядку визначеному ЦПК України по оскарженню дій державного виконавця у виконавчому провадженні.

Відповідно до п.24 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 лютого 2014 року № 6 «Про практику розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби під час виконання судових рішень у цивільних справах», суди мають враховувати, що суб'єкт оціночної діяльності є учасником виконавчого провадження, а не посадовою особою державної виконавчої служби і його звіт про оцінку майна є результатом практичної діяльності фахівця-оцінювача, а не актом державного органу. Тому вимоги заявника в частині оскарження оцінки майна, визначеної за результатами рецензування, підлягають розгляду у порядку цивільного судочинства. Такі вимоги сторони виконавчого провадження розглядаються не у позовному провадженні, а як оскарження рішення державного виконавця про оцінку майна в процесуальному порядку, передбаченому розділом VII ЦПК, оскільки є процесуальною дією державного виконавця незалежно від того, яка конкретно особа (сам державний виконавець, залучений ним суб'єкт оціночної діяльності чи особа, яка рецензувала звіт про оцінку майна) здійснювала відповідні дії, так як виконавчо-процесуальні відносини виникли між сторонами виконавчого провадження та державним виконавцем і між державним виконавцем та суб'єктом оціночної діяльності.

Враховуючи викладене, суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову у звязку із його необґрунтованістю, невірним обранням позивачем передбаченого законом способу захисту порушеного права.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 15, 16 ЦК України, ст.10, 11, 12, 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ст.ст.56, 57 Закону України «Про виконавче провадження», ст.ст.12, 13, 81, 141, 263-265, 268 ЦПК України, суд,

ухвалив:

в задоволені позову відмовити.

Наішення учасниками судового розгляду може бути подано апеляційну скаргу протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення суду виготовлено 08.04.2019 р

Позивач: ОСОБА_3(ІПН НОМЕР_1; зареєстроване місце проживання: ІНФОРМАЦІЯ_1).

Відповідач: приватне підприємство "Консалтингова група АГРО-ЕКСПЕРТ" (; адреса місцезнаходження: м.Київ, вул.Спаська, 6а).

Третя особа: Кам'янець-Подільський міський відділ виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області(; адреса місцезнаходження: вул.Татарська, 8, м.Кам'янець-Подільський Хмельницької області).

Суддя Кам'янець-Подільського міськрайонного суду Вдовичинський А.В