Первомайський міськрайонний суд Харківської області
Справа № 632/1596/18
провадження № 2/632/22/19
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

"21" березня 2019 р. Первомайський міськрайонний суд Харківської області у складі : головуючого - судді Библіва С.В., при секретарі судового засідання - Кузьменко М.В., за участю представника ТОВ «Агроком» адвоката ОСОБА_1, ОСОБА_2, представників ТОВ Агрофірми «Агрокомплект» адвокатів ОСОБА_3В та ОСОБА_4В, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду міста Первомайського Харківської області цивільну справу за позовом ТОВ «Агроком» до ОСОБА_2, ТОВ Агрофірми «Агрокомплект» про визнання поновленим договору оренди землі, визнання укладеною додаткову угоду та визнання недійсним договору оренди землі,-

У С Т А Н О В И В :

14.08.2018 року позивач, ТОВ «Агроком» в особі представника позивача звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірми «Агрокомплект», в якому просить визнати недійсним договір оренди землі, визнати поновленим договір оренди землі та визнати укладеною додаткову угоду.

Ухвалою судді від 31.08.2018 року провадження у справі відкрито в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 19.09.2018 року, проведення якого було відкладено на 29.10.2018 року у зв'язку із тим, що представник позивача заявив клопотання про відкладення підготовчого судового засідання. Так, 19.09.2018 року стороною відповідачів надано відзиви на позов, а також, представником відповідача ОСОБА_2 пред'явлено зустрічну позовну заяву до ТОВ «Агроком» про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі недійсною. 02.10.2018 року від ТОВ «Агроком» надійшла відповідь на відзив відповідачів, а 26.10.2018 року від нього ж надійшов відзив на зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 29.10.2018 року проведено підготовче засідання з прийняттям зустрічної позовної заяви до спільного її розгляду з первісним позовом, а також із призначенням до розгляду справи по суті на 27.11.2018 року. Засідання відкладене через неявку сторони ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірми «Агрокомплект», а потім і на 28.01.2019 року через зайнятість адвоката ОСОБА_5 у іншій справі. Тим часом через канцелярію суду від ОСОБА_2 надійшло дві заяви про визнання первісного позову та відмову від свого зустрічного позову, у звязку із чим 28.01.2019 року постановлено ухвалу про визнання обовязковою участь ОСОБА_2 у судовому засіданні для надання особистих пояснень оголошено перерву до 28.02.2019 року. Розгляд продовжено та вирішено ухвалами суду від 28.02.2019 року закрити провадження за зустрічним позовом у звязку із відмовою ОСОБА_2 від свого позову, а у визнанні позову ТОВ «Агроком» до неї та ТОВ Агрофірми «Агрокомплект» ОСОБА_2 відмовлено через порушення прав та інтересів другого співвідповідача. Оголошено перерву до 21.03.2019 року через зайнятість суду і невідкладних судових провадженнях.

Свої позовні вимоги позивач ТОВ «Агроком» обґрунтовує таким: 21.01.2008 року між ним та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер :20:000:0052 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 59 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії. Протягом дії Договору ТОВ «Агроком» належним чином виконувало умови Договору, претензій з боку орендодавця не надходило. На виконання вказаного Договору 20.11.2017 року ТОВ «Агроком» з ОСОБА_2 укладено договір оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). За умовами додаткової угоди орендодавцеві встановлено орендну плату у 18000 грн. на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачено строк дії Договору на 20 років. Інші умови зберігають чинність. Проте, на адресу ТОВ «Агроком» надійшов лист від 19.01.2018 року від ОСОБА_2 із запереченнями щодо поновлення договору оренди землі, просила вважати додаткову угоду недійсною. Більше того, протягом дії Договору від 21.01.2008 року ОСОБА_2 12.09.2017 року уклала з відповідачем ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» інший договір оренди щодо своєї земельної ділянки. Державну реєстрацію вказаного договору було оскаржено до Харківського окружного адміністративного суду, який своїм рішенням від 15.05.2018 року визнав протиправним та скасував рішення держреєстратора про державну реєстрацію договору оренди землі від 12.09.2017 року. Також, позивачеві стало відомо, що після укладення 28.10.2017 року додаткової угоди про продовження дії договору від 21.01.2008 року ОСОБА_2М, уклала з ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 02.04.2018 року із орендною платою 14500 грн. на рік строком дії договору на 10 років. Вважає вказаний договір, укладений між відповідачами, недійсним, оскільки укладено його було з порушенням чинного законодавства, а саме, порушено пріоритетне право ТОВ «Агроком» на поновлення строку дії договору, як орендаря за договором оренди від 21.01.2008 року. Таким чином, просить суд визнати укладеною додаткову угоду від 20.11.2017 року з умовами, викладеними у позовній заяві; визнати поновленим договір оренди землі від 21.01.2008 року; визнати недійсним договір оренди землі від 02.04.2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект».

Не погодившись з позовом, сторона ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» подала відзив, в якому повністю заперечувала проти задоволення позовних вимог. Стосовно визнання додаткової угоди укладеною та про визнання поновленим договору оренди землі від 21.01.2008 року, сторона даного відповідача висловилася, що укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі є перш за все волевиявленням сторін, а такого волевиявлення у ОСОБА_2 не було, про що вона вказала у своєму листі на адресу позивача від 19.01.2018 року. Крім того, зазначено, що ТОВ «Агроком» не виконував належним чином умови договору оренди, оскільки з самого початку дії Договору і протягом 10-ти років не було жодного разу проведено нормативної грошової оцінки землі, з якої має бути вирахувано відсоток та сплачено орендну плату, а орендна плата це істотна умова Договору. Додаткова угода не є дійсною, до ОСОБА_2 додому приїхали представники ТОВ «Агроком» із купою документів і просили їх якнайшвидше підписати, що вона і зробила, проте, через декілька днів вона дізналася від інших осіб про те, що вона підписала документи про продовження дії договору між нею та ТОВ «Агроком» від 21.01.2008 року. Продовження орендних правовідносин з ТОВ «Агроком» ОСОБА_2 не бажала, а вважала, що підписані документи торкалися сплати орендної плати. Про таке небажання продовження дії договору ОСОБА_2 висловилася у своєму листі від 19.01.2018 року. Отже, про наявність волевиявлення про продовження строку дії договору оренди землі з ТОВ «Агроком» у ОСОБА_2 не було, а тому, додаткова угода не може бути дійсною, крім того, її дійсність передбачає її державну реєстрацію, якої немає.

В судовому засіданні представник позивача повністю підтримав свої заявлені вимоги та просив їх задовольнити з підстав, зазначених у позові та відповіді на відзив.

Представники відповідача ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» у судовому засіданні повністю заперечували проти задоволення позовних вимог та просили у їх задоволенні відмовити з підстав, викладених у відзиві на позов.

ОСОБА_2 визнала позов.

Суд, вивчивши позовну заяву, відзиви та відповідь на відзив, заслухавши пояснення сторін, в тому числі, дослідивши та проаналізувавши письмові докази, встановив обставини та відповідні до них правовідносини.

Відповідно до ст.ст. 81-82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Судом же встановлено та не заперечується сторонами, що 21.01.2008 року між ТОВ «Агроком» та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі (а.с.13-14) щодо належної останній на праві власності земельної ділянки (а.с.15) загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер :20:000:0052 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 59 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії.

До кінця дії вказаного Договору оренди землі, а дія його скінчалася 28.03.2018 року, ОСОБА_2 уклала з відповідачем ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» договір оренди щодо своєї земельної ділянки від 30.06.2017 року. Державну реєстрацію вказаного договору було оскаржено до Харківського окружного адміністративного суду, який своїм рішенням від 15.05.2018 року визнав протиправним та скасував рішення держреєстратора про державну реєстрацію договору оренди землі від 30.06.2017 року (а.с.34-42). Таким чином, вказаний договір між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 30.06.2017 року не є дійсним.

За шість місяців до кінця дії договору оренди землі, а це 28.10.2017 року, ОСОБА_2 уклала додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2008 року (про поновлення строку його дії) з ТОВ «Агроком» (а.с.24). За умовами додаткової угоди орендодавцеві встановлено орендну плату у 18000 грн. на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачено строк дії Договору на 20 років. Інші умови зберігають чинність.

02.04.2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект», тобто після спливу строку дії договору від 21.01.2008 року, з державною реєстрацією 05.04.2018 року укладено договір оренди землі ОСОБА_2 (а.с.33) з орендною платою 14500 грн. на рік строком дії 10 років.

Відповідно до ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься й у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц провадження № 14-65цс18 ОСОБА_6 Верховного Суду.

Таким чином, вважати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та визнавати її укладеною у суду немає жодних підстав, оскільки ОСОБА_2 виразила своє волевиявлення щодо небажання поновлювати договір оренди з ТОВ «Агроком», земля їй повернута і позивач ТОВ «Агроком» нею не користується. Крім того, ТОВ «Агроком» не доведено факту належного виконання своїх обов'язків за договором, зокрема, щодо визначення орендної плати, виходячи з базової нормативної оцінки землі, яку позивач протягом 10-ти років так і не провів. Крім того, додаткова угода не має державної реєстрації, з якої законодавець визначає початок дійсності договору, що підлягає такій реєстрації.

Вказане узгоджується і з поясненнями ОСОБА_2 в судовому засіданні, яка висловилася у своєму листі від 19.01.2018 року на адресу ТОВ «Агроком» про небажання продовжувати з ним орендні правовідносини, щодо належної їй земельної ділянки (а.с.25), а підписала додаткову угоду від 28.10.2017 року щодо продовження дії договору від 21.08.2008 року через свою юридичну необізнаність та через тиск на неї з боку представників ТОВ «Агроком», які прийшли до неї додому. Земельна ділянка наразі перебуває у її володінні, якою вона і користується.

Визнання позову ОСОБА_2 судом не прийнято саме тому, що така дія порушує законні права на оренду землі іншого співвідповідача - ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» щодо орендних правовідносин з ОСОБА_2 відповідно до договору від 02.04.2018 року. Своїм визнанням позову, ОСОБА_2, фактично, прагне розірвання договору оренди з ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» в односторонньому порядку, що відповідно до умов Договору та Закону, в даному випадку, є неможливим.

Суд вважає, що недійсність договору оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 02.04.2018 року, ТОВ «Агроком» не доведено. Навпаки, вказаний договір укладено з дотриманням всіх норм законодавства, переважне право попереднього орендаря не порушене, а ОСОБА_2 виразила належне їй волевиявлення згідно цивільного законодавства та скористалася правом на обрання контрагента за договором оренди.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги ТОВ «Агроком» необґрунтованими в силу їх безпідставності та недоведеності, а тому, в їх задоволенні слід відмовити.

На підставі ст. 141 ЦПК України всі понесені ТОВ «Агроком» судові витрати слід залишити за останнім.

Керуючись ст.ст. 3, 203, 317, 626, 627, 777, 792 ЦК України, ст.124 ЗК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції Закону України від 17.02.2011 року № 3038-У1), ст.ст. 12-13, 76, 81, 141, 244, 259,263-265 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ТОВ «Агроком» до ОСОБА_2, ТОВ Агрофірми «Агрокомплект» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду - залишити без задоволення.

Всі понесені позивачем судові витрати залишити за ним.

Рішення може бути оскаржене у апеляційному порядку безпосередньо до Харківського апеляційного суду або через Первомайський міськрайонний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня отримання повного тексту рішення.

Позивач: ТОВ «Агроком», 64110, с. Берека Первомайського району Харківської області, вул. Корнєва, і.н. 30501919.

Відповідач: ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, 64110, с. Берека Первомайського району Харківської області, вул. Красна, 52, і.н..

Відповідач: ТОВ Агрофірма «Агрокомплект», 62203, смт. Золочів Золочівського району Харківської області, вул. Піонерська, б.40, і.н.30773479.

Повний текст рішення виготовлено 29.03.2019 року.

Суддя: ОСОБА_7