Житомирський апеляційний суд
Справа №272/452/18 Головуючий у 1-й інст. Брагін В. І.
Категорія 23 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 січня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Талько О.Б.,

суддів: Коломієць О.С., Шевчук А.М.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 272/452/18-ц за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації», про визнання недійсним договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди землі, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року, постановлене під головуванням судді Брагіна В. І.,-

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2018 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 15 червня 2007 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, загальною площею 3,2711 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер :03:000:0120. Відповідно до умов даного договору ОСОБА_1 передав в оренду товариству зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена 10 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державної реєстрації» за № 15.

Позивач зазначає, що у відповідності до положень вказаного договору оренди землі, а також згідно з ч. 1,2,3,8,9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», 6 вересня 2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення, в якому СТОВ «Хлібороб» повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення також додано проект додаткової угоди, якою передбачений строк оренди землі - до 10 жовтня 2027 року, а орендна плата визначена у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106 грн. 64 коп. Окрім того, п. 4 вказаної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом 3 банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн. в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди.

Проте, 13 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив на адресу СТОВ «Хлібороб» заяву, в якій повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року.

В подальшому позивачу стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передав зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ « Жива нива», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На думку позивача, направлена орендодавцем заява від 13 вересня 2017 року не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді ОСОБА_1 на пропозицію СТОВ «Хлібороб» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило.

Оскільки такі дії не узгоджуються з положеннями законодавства та свідчать про порушення переважного права СТОВ «Хлібороб» на поновлення договору оренди, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38389592 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» ОСОБА_2.

Окрім того, просив визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1, та зареєстрований в державному реєстрі земель 10 жовтня 2007 року за № 15, визнати укладеною додаткову угоду від 6 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1, за умовами якої строк дії договору продовжено до 10 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11106 грн. 64 коп.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року, загальною площею 3,2711 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер :03:000:0120, та зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38389592 від 28 листопада 2017 року.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 38389592 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» ОСОБА_2.

Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, загальною площею 3,2711 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер :03:000:0120, та зареєстрований в державному реєстрі земель 10 жовтня 2007 року за № 15.

Визнано укладеною додаткову угоду від 6 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, загальною площею 3,2711 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер :03:000:0120, за умовами якої строк дії договору оренди землі продовжено до 10 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.

Вирішено питання про розподіл судових витрат між сторонами.

В апеляційній скарзі ТОВ «Жива Нива», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та прийняти постанову, якою відмовити у задоволенні позовних вимог.

Зокрема, зазначає, що заявою від 13 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомив позивача про своє небажання поновлювати договір оренди землі. Таким чином, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про задоволення позовних вимог.

Окрім того, до участі у справі залучено Житомирську обласну філію комунального підприємства «Центр державної реєстрації» не як субєкта порушення прав позивача, тобто співвідповідачем, а лише у якості третьої особи, що свідчить про порушення норм процесуального права.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначив, що його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк було порушене ОСОБА_1, який, отримавши письмову пропозицію орендаря щодо продовження дії договору оренди землі із проектом додаткової угоди, не повідомив про результати розгляду даної пропозиції та уклав договір оренди землі з ТОВ « Жива Нива».

До суду також надійшов відзив ОСОБА_1 на апеляційну скаргу, в якому він зазначив, що, ознайомившись з умовами додаткової угоди, заявою від 13 вересня 2017 року повідомив СТОВ « Хлібороб» про своє небажання продовжувати договір оренди землі, оскільки мав намір передати зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ « Жива Нива». В даному випадку вирішальною обставиною для прийняття ним рішення про укладення договору оренди земельної ділянки саме із ТОВ « Жива Нива» був строк оренди, який становив 7 років. Разом з тим, позивач пропонував продовжити дію договору оренди землі на 10 років, що певною мірою обмежувало його право самостійно обробляти вказану земельну ділянку. Отже, його заява свідчить про заперечення щодо поновлення договору оренди землі з позивачем, що, в свою чергу, є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні представники ТОВ «Жива Нива» підтримали апеляційну скаргу, зауваживши, що заява ОСОБА_1 від 13 вересня 2017 року є цілком достатньою в розумінні ст. 33 Закону України « Про оренду землі» для відмови у поновленні договору оренди із СТОВ «Хлібороб», оскільки містить чітке та однозначне волевиявлення власника земельної ділянки щодо припинення орендних правовідносин з позивачем.

На думку представника СТОВ «Хлібороб», суд обгрунтовано задовольнив позовні вимоги, адже позивач, будучи сумлінним орендарем, у встановленому законом порядку звернувся до орендодавця із письмовою пропозицією продовжити договір оренди землі на новий строк. Будь-яких заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі на адресу орендаря не надходило, а направлена ним заява від 13 вересня 2017 року не є таким запереченням з огляду на зміст ст. 33 Закону України « Про оренду землі», оскільки виготовлена на стандартному бланку та не містить жодного обгрунтування мотивів припинення дії договору оренди землі.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які зявились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею 3,2711 га, кадастровий номер :03:000:0120, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказана обставина підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №773575, виданим Андрушівською районною державною адміністрацією 15 червня 2007 року.

15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладений договір оренди, за умовами якого останній передав позивачеві в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років, зі сплатою орендної плати у розмірі 505 грн. у строк до 31 грудня кожного року.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки також передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель Степківської сільської ради 10 жовтня 2007 року вчинено запис за №15.

Належна орендодавцю земельна ділянка була передана позивачеві, про що свідчить акт приймання-передачі земельної ділянки від 15 червня 2007 року.

6 вересня 2017 року позивач направив на адресу ОСОБА_1 лист, в якому повідомив останнього про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі на строк 10 років, з орендною платою у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106 грн. 64 коп. Окрім того, орендар зобовязувався протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки передати орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн. в якості винагороди за підписання додаткової угоди, проект якої разом із листом направлено на адресу останнього.

ОСОБА_1 у відзиві на апеляційну скаргу не заперечував факт отримання ним зазначеного листа-повідомлення СТОВ « Хлібороб».

Матеріали справи також свідчать, що 13 вересня 2017 року орендодавець письмовою заявою повідомив позивача про своє бажання припинити дію вказаного договору оренди земельної ділянки.

22 листопада 2017 року між ТОВ « Жива Нива» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років.

Цього ж дня дана земельна ділянка була передана ТОВ « Жива Нива», що підтверджується актом приймання-передачі.

На підставі рішення державного реєстратора Житомирської обласної філії комунального підприємства « Центр державної реєстрації» ОСОБА_2 від 28 листопада 2017 року за №38389582 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ « Жива Нива» на зазначену земельну ділянку, про що внесено відповідну інформацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем були здійснені всі передбачені договором та законодавством дії, які спрямовані на реалізацію переважного права щодо оренди землі та пролонгацію договору оренди земельної ділянки. При цьому, суд зазначив, що заява ОСОБА_1 від 13 вересня 2017 року не є відповіддю на пропозицію позивача продовжити дію договору оренди землі в розумінні ст. 33 Закону України « Про оренду землі».

Колегія суддів не погоджується з таким висновком.

Так, у ст.ст.6, 627 ЦК України закріплений принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови ( зміст) договору, який вони укладають.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк ( поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.

У постанові ОСОБА_3 Верховного Суду від 10 квітня 2018 року ( справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України « Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст. 33 Закону України « Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обовязковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме таким чином в даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.

Матеріали справи свідчать, що після отримання листа-повідомлення позивача про намір поновити договір оренди, ОСОБА_1 до закінчення строку дії цієї угоди направив СТОВ « Хлібороб» письмову заяву від 13 вересня 2017 року, в якій зазначив про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки.

Отже, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про задоволення позову.

При цьому, посилання суду на те, що дана заява не може вважатись відповіддю на пропозицію позивача у розумінні ст. 33 Закону України « Про оренду землі», є безпідставним, оскільки зазначена норма не містить вимог щодо форми такої відповіді. Зміст заяви ОСОБА_1 містить чітку й однозначну позицію останнього про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст. 33 Закону України « Про оренду землі».

Таким чином, рішення підлягає скасуванню з постановленням нового, - про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст.259,268,367 ,368,374,376,381-384 ЦПК України , суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року скасувати та постановити нове судове рішення, - про відмову у задоволенні позовних вимог.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 11 січня 2019 року.