справа № 523/994/14-ц
провадження № 61-8560св18
судді Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Мартєва С. Ю.
у розгляді у порядку спрощеного позовного провадження касаційної скарги публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворівського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 20 січня 2016 року.
У жовтні 2013 року ОСОБА_1 разом з іншими звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В., Комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» (далі - КП «Міське капітальне будівництво»), про визнання майнових прав на об`єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору.
Позов ОСОБА_1 виділено в окреме провадження ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 14 січня 2014 року.
Позовна заява мотивована тим, що 17 березня 2005 року між Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено контракт на будівництво житлового будинку АДРЕСА_2 .
01 липня 2008 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Жилстрой» (далі - ТОВ «Альянс-Жилстрой») укладено генеральний договір про співробітництво, згідно з яким ТОВ «Альянс-Висотбуд» має право продати ПАТ «Укрсоцбанк» безпроцентні (цільові) облігації. Загальна вартість всіх лотів цінних паперів, що будуть придбаватись та одночасно перебувати у власності банку, не повинна перевищувати ліміт у розмірі 15 479 750,00 грн.
01 липня 2008 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено іпотечний договір, згідно з яким товариство як забезпечення виконання своїх зобов`язань за генеральним договором про співробітництво від 01 липня 2008 року передало в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, розміщені у багатоповерховому житловому будинку за будівельною адресою:
АДРЕСА_2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 900 323,60 дол. США та 741 137,25 дол. США відповідно.
02 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних кредитних договорів між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири у багатоповерховому житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 .
Разом із цим, 22 жовтня 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року, відповідно до якого ОСОБА_1 придбав майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яку товариство зобов`язалося після завершення будівництва зазначеного будинку передати йому за актом приймання-передачі у І кварталі 2010 року.
Свої зобов`язання ОСОБА_1 виконав у повному обсязі, сплативши ТОВ «Альянс-Висотбуд» грошові кошти в сумі 242 825,00,00 грн за купівлю майнових прав на квартиру в об`єкті будівництва, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року.
Позивач стверджує, що до теперішнього часу ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов`язання не виконав, порушив та не дотримався умов укладеного договору.
Крім того, ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало із ПАТ «Укрсоцбанк» іпотечний договір, за умовами якого в іпотеку передано майнові права на незакінчені будівництвом квартири, серед яких і квартири у будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , тобто вчинило дії, про які ОСОБА_1 не знав та які можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестоване нерухоме майно.
На підставі викладеного, позивач просив суд:
- визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 ;
- визнати недійсними підпункти 1.1. іпотечних договорів № № 51-07/204, 02 10/2628, 02-10/2999 від 01, 02, 16 липня 2008 року відповідно, укладених між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 ;
- зняти заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_2 ;
- виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження квартири іпотекою.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси в складі від 17 листопада 2014 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування - 1-кімнатну квартиру АДРЕСА_2 , згідно умов договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року.

Визнано недійсним п. 1. 1 іпотечного договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_2 .

Визнано недійсним п. 1. 1 іпотечного договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_2 .

Визнано недійсним п. 1. 1 іпотечного договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_2 .

Знято заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_2 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_2 та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Стягнуто у рівних частках з ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» судовий збір у розмірі 3 564,00 грн, тобто по 1 782,00 грн з кожного, зарахувавши його до спеціального фонду Державного бюджету України.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що між сторонами виникли договірні правовідносини щодо інвестування будівництва квартири. Позивач як інвестор проінвестував будівництво об`єкта нерухомості за власні кошти, у зв`язку із чим він до введення об`єкта нерухомості в експлуатацію є власником майнових прав на об`єкт інвестування. При укладенні оспорюваних договорів іпотеки їх сторони порушили положення статті 5 Закону України від 05 червня 2003 року «Про іпотеку», а тому суд дійшов висновку, що умови цих договорів в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру ОСОБА_1 підлягають визнанню недійсними відповідно до статей 203, 215 ЦК України.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 20 січня 2016 року апеляційну скаргу ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року скасовано в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру та ухвалити в цій частині нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Альянс-Висотбуд», ПАТ «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В., КП «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об`єкт інвестування відмовлено.

У решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість яких була сплачена ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу у повному обсязі, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки) не могли бути предметом іпотеки, а тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права ПАТ «Укрсоцбанк». Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання за ним майнових прав на спірну квартиру, суд першої інстанції не врахував, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 06 вересня 2010 року, який ніким не оспорювався та недійсним у судовому порядку не визнавався, у зв`язку з чим підстави для визнання цього права у судовому порядку за позивачем відсутні. Апеляційний суд указав, що висновки суду першої інстанції в частині вимог про визнання частково недійними спірних іпотечних договорів, зняття заборони відчуження на об`єкт інвестування та виключення відомостей з Державного реєстру іпотек відповідають вимогам закону, обставини справи в цій частині встановлені повно, а доводи апеляційної скарги не підтверджені належними та допустимими доказами і не спростовують таких висновків суду першої інстанції.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у травні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ПАТ «Укрсоцбанк», посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення в частині вирішення вимог про визнання частково недійними спірних іпотечних договорів, зняття заборони відчуження на об`єкт інвестування та виключення відомостей з Державного реєстру іпотек та ухвалити в указаній частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні вказаних вимог ОСОБА_1 .

Згідно з частиною третьою статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено неправильне застосування норм матеріального права.

З висновками судів першої і апеляційної інстанції щодо однієї із підстав задоволення позову погодитися не можна, оскільки вони дійшли їх унаслідок неправильного застосування норм матеріального права.

При вирішенні цивільної справи суд має, насамперед, визначити вид спірних правовідносин, обрати норму права, що їх регулює та застосувати її належним чином.

При визначенні виду спірних правовідносин, суди дійшли правильного висновку, що між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» виникли правовідносини іпотечного кредитування, предметом яких є іпотека майнових прав на незакінчену будівництвом спірну квартиру.

Проте, суди допустили помилку при обранні і застосуванні норми права, що регулює спірні правовідносини.

Так, визнаючи частково недійсними іпотечні договори між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», суди послалися на те, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час їх укладення, майнові права на спірну квартиру не могли бути предметом іпотеки.

Між тим, 01 січня 2004 року, одночасно із Законом України «Про іпотеку» набув чинності Закон України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»(далі - Закон).

У преамбулі цього Закону прямо зазначено, що предметом його регулювання є відносини іпотечного кредитування.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону у редакції N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005 року, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Згідно з частинами сім - одинадцять статті 5 Закону іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку (частина сьома статті 5 у редакції Закону N 3201-IV (3201-1) від 15 грудня 2005 року).

Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору (частина восьма статті 5 у редакції Закону N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005 року).

Зміна або розірвання іпотечного договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина дев`ята статті 5 у редакції Закону N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005 року).

У разі коли іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону одночасно з посвідченням договору іпотеки. Якщо предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомого майна (статтю 5 доповнено частиною відповідно до Закону N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005року).

У разі включення іпотеки до іпотечного пулу умови іпотечного договору змінам не підлягають.

Згідно до частини першої та другої статті 50 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» цей Закон набирає чинності з 1 січня 2004 року.

До приведення законодавства України у відповідність із цим Законом закони України та інші нормативно-правові акти діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

До запровадження Державного реєстру прав на нерухоме майно та Державного реєстру обтяжень майна заборона на відчуження предмета іпотеки накладається у порядку, визначеному чинним законодавством України.

До створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, а також до формування Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень державна реєстрація іпотек проводиться згідно з Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

Переважне право щодо раніше незареєстрованого предмета іпотеки чи його обтяження визначається на підставі дати виникнення зобов`язання за іпотечним договором, а переважне право у задоволенні вимог за рахунок забезпечення - на підставі пріоритету в часі реєстрації у відповідному Державному реєстрі.

Таким чином, спеціальним законом, норми якого, з огляду на його статтю 50, мали пріоритет перед іншими нормативно - правовими актами повністю врегульовано правовідносини щодо укладення договору іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено та її його державної реєстрації.

Характерно, що внесені Законом України від 25 грудня 2008 року N 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» зміни до Закону України «Про іпотеку» щодо можливості та порядку укладення таких договорів будь яких принципових відмінностей від положень, існуючих у Законі України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» не містять.

Іпотечні договори № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року укладені належним чином та пройшли державну реєстрацію відповідно до вимог Закону України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» .

За таких обставин, висновки судів про неможливість укладення такого договору у зв`язку з відсутністю у Законі України «Про іпотеку» майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, не відповідають чинному законодавству.

За наявності спеціального закону, що регулює спірні правовідносини, не може бути задоволений позов про визнання договору іпотеки майнових прав недійсним з підстав не зазначення такої можливості відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору, а норми матеріального права судами застосовані помилково.

Суддя С.Ю. Мартєв