Житомирський апеляційний суд
Справа №272/446/18 Головуючий у 1-й інст. Карповець В. В.
Категорія 23 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Талько О.Б.,

суддів: Коломієць О.С., Шевчук А.М.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 272/446/18-ц за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації», про визнання недійсним договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди землі, за апеляційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня 2019 року, постановлене під головуванням судді Карповця В.В.,-

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2018 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 22 червня 2007 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, загальною площею 2,9418 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1 . Відповідно до умов даного договору ОСОБА_1 передала в оренду товариству зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена 19 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державної реєстрації» за № 14.

Позивач зазначає, що у відповідності до положень вказаного договору оренди землі, а також згідно з ч. 1,2,3,8,9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», 12 вересня 2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення, в якому СТОВ «Хлібороб» повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення також додано проект додаткової угоди, якою передбачений строк оренди землі - до 19 жовтня 2027 року, а орендна плата визначена у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106 грн. 64 коп. Окрім того, п. 4 вказаної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом 3 банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн. в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди.

Проте, 15 вересня 2017 року ОСОБА_1 направила на адресу СТОВ «Хлібороб» заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2007 року. Оскільки СТОВ « Хлібороб» не укладало жодних угод із ОСОБА_1 у зазначену в заяві дату, товариство не мало можливості з`ясувати, про який саме договір йде мова у даній заяві.

Окрім того, у заяві ОСОБА_1 вказала дату її підписання «15 жовтня 2017 року», хоча заява була відправлена 15 вересня 2017 року.

В подальшому позивачу стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передала зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ « Жива нива», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На думку позивача, направлена орендодавцем заява від 15 вересня 2017 року не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді ОСОБА_1 на пропозицію СТОВ «Хлібороб» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило.

Оскільки такі дії не узгоджуються з положеннями законодавства та свідчать про порушення переважного права СТОВ «Хлібороб» на поновлення договору оренди, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38388924 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем Олександром Васильовичем.

Окрім того, просив визнати поновленим договір оренди землі, укладений 22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 , та зареєстрований в державному реєстрі земель 19 жовтня 2007 року за № 14, визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 , за умовами якої строк дії договору продовжено до 19 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11106 грн. 64 коп.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі СТОВ «Хлібороб», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та прийняти постанову, якою задовольнити позовні вимоги.

Зокрема, зазначає, що його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк було порушене ОСОБА_1 , яка, отримавши письмову пропозицію орендаря щодо продовження дії договору оренди землі із проектом додаткової угоди, не повідомила про результати розгляду даної пропозиції та уклала договір оренди землі з ТОВ « Жива Нива».

СТОВ «Хлібороб», будучи сумлінним орендарем, у встановленому законом порядку звернулось до орендодавця із письмовою пропозицією продовжити договір оренди землі на новий строк. Будь-яких заперечень ОСОБА_1 щодо поновлення договору оренди землі на адресу орендаря не надходило, а направлена нею заява від 15 вересня 2017 року не є таким запереченням з огляду на зміст ст. 33 Закону України « Про оренду землі», оскільки була направлена на адресу товариства за день до отримання нею пропозиції щодо поновлення договору оренди на новий строк.

Окрім того, у заяві ОСОБА_1 від 15 вересня 2017 року допущена помилка щодо дати її підписання, а дата укладення договору оренди землі зазначена 15 жовтня 2007 року, що не має жодного відношення до спірного договору оренди землі.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею 2,9418 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказана обставина підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 , виданим Андрушівською районною державною адміністрацією 22 червня 2007 року.

22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладений договір оренди, за умовами якого остання передала позивачеві в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років, зі сплатою орендної плати у розмірі 505 грн. у строк до 31 грудня кожного року.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки також передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель Степківської сільської ради 19 жовтня 2007 року вчинено запис за №14.

Належна орендодавцю земельна ділянка була передана позивачеві, про що свідчить акт приймання-передачі земельної ділянки від 22 червня 2007 року.

12 вересня 2017 року позивач направив на адресу ОСОБА_1 лист, в якому повідомив її про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі на строк 10 років, з орендною платою у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106 грн. 64 коп. Окрім того, орендар зобов`язувався протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки передати орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн. в якості винагороди за підписання додаткової угоди, проект якої разом із листом направлено на адресу останнього.

Зазначений лист отриманий ОСОБА_1 16 вересня 2017 року, що підтверджується відміткою на повідомленні про вручення поштового відправлення.

Матеріали справи також свідчать, що 15 вересня 2017 року орендодавець письмовою заявою повідомила позивача про своє бажання припинити дію вказаного договору оренди земельної ділянки.

У даній заяві дата укладення договору оренди землі зазначена «15 жовтня 2007 року». Проте, кадастровий номер земельної ділянки, яка була передана в оренду позивачеві за спірним договором зазначена вірно.

Окрім того, заява датована 15 жовтня 2017 року, однак була зареєстрована позивачем 20 вересня 2017 року.

Отже, допущені у заяві помилки не спростовують її змісту, який вказує на те, що ОСОБА_1 15 вересня 2017 року направила на адресу позивача заяву, в якій висловила свою незгоду із поновленням дії договору оренди землі, укладеного між нею та позивачем 22 червня 2007 року.

22 листопада 2017 року між ТОВ « Жива Нива» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років.

Цього ж дня дана земельна ділянка була передана ТОВ « Жива Нива», що підтверджується актом приймання-передачі.

На підставі рішення державного реєстратора Житомирської обласної філії комунального підприємства « Центр державної реєстрації» Богуша О.В. від 28 листопада 2017 року за №38388924 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ « Жива Нива» на зазначену земельну ділянку, про що внесено відповідну інформацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції вірно застосував норми матеріального права, прийшовши до цілком обгрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.

Так, у ст.ст.6, 627 ЦК України закріплений принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови ( зміст) договору, який вони укладають.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк ( поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року ( справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України « Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст. 33 Закону України « Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов`язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі.

Матеріали справи свідчать, що ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди землі направила СТОВ « Хлібороб» письмову заяву від 15 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити орендні правовідносини.

Отже, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, суд першої інстанції прийшов вірного висновку про відмову у задоволенні позову.

При цьому, посилання позивача на те, що дана заява не може вважатись відповіддю на його пропозицію у розумінні ст. 33 Закону України « Про оренду землі», є безпідставним, оскільки зміст заяви ОСОБА_1 містить чітку й однозначну її позицію про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст. 33 Закону України « Про оренду землі».

Таким чином, підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

Керуючись ст.ст.259,268,367 ,368,374,375,381-384 ЦПК України , суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» залишити без задоволення, а рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня 2019 року,- без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 30 серпня 2019 року.