справа № 523/7001/16-ц
судді Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Мартєва С. Ю.
у розгляді у порядку спрощеного позовного провадження касаційної скарги публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворівського районного суду м. Одеси від 15 вересня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 14 листопада 2016 року.
У травні 2016 року ОСОБА_1 суду із позовом до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») та товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), в якому просив визнати частково недійсними пункти 1.1 іпотечних договорів № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року та № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладених між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
В обгрунтування позовних вимог посилався на те, що між ним та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 04 листопада 2008 року укладений договір резервування приміщення № 104Р/28, а також договір комісії № Б-267/2008 щодо купівлі цінних паперів. Основною метою укладення договорів є фінансування ним будівництва квартири шляхом резервування приміщення для придбання в майбутньому у власність в процесі погашення цільових облігацій. Він є добросовісним набувачем квартири, виконав усі умови, які на нього були покладені, та повністю сплатив грошову суму, отримав квартиру на законних підставах.
Разом з тим, у 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені іпотечні договори, за умовами яких передано в іпотеку банку в забезпечення зобов`язань за кредитом майнові права на квартири в житловому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 , придбану ним за вказаним вище договором. Наявність таких договорів про іпотеку порушує охоронювані законом права та його інтереси на майнові права на квартиру, оскільки такі дії можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість.
У серпні 2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на квартиру АДРЕСА_3 . Вказана вимога обгрунтована тим, що 02 липня 2008 року між банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладений кредитний договір № 24-12/135, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» надано кредит у розмірі 1 009 323,60 дол. США зі сплатою 12 % річних на строк до 18 лютого 2009 року. На забезпечення належного виконання кредитного зобов`язання між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02 липня 2008 року укладено іпотечний договір № 02-10/2628, за умовами якого товариство передало банку в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і квартиру АДРЕСА_4 житлового масиву ім. Котовського в м Одесі. ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору, в зв`язку з чим розмір заборгованості станом на 15 червня 2015 року складає 892 012,66 дол. США. Іпотечна квартира перейшла у власність ОСОБА_1 , проте перехід права власності на іпотечне майно до іншої особи відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» не припиняє дії іпотеки, тому до ОСОБА_1 переходять усі права та обов`язки іпотекодавця. У рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» у розмірі 735 000 ,00 грн банк просив звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за ним права власності на вказану квартиру.
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 29 червня 2016 року об`єднано в одне провадження позов ОСОБА_1 до ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», за участю третіх осіб Управління капітального будівництва Одеської міської ради та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравченко І. В. про визнання частково недійсними іпотечних договорів та позов ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 , за участю третьої особи ТОВ «Альянс-Висотбуд» про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 15 вересня 2016 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 . Визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 . Визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 . Визнано недійсним пункт 1.1 іпотечного Договору № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 .

Рішення суду мотивовано тим, що майнові права на спірну квартиру, власником якої є ОСОБА_1 , відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк». ОСОБА_1 у повному обсязі проінвестував будівництво спірної квартири власними коштами, що засвідчує його права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обмежень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів, не має правового значення для вирішення справи по суті. На підставі викладеного суд дійшов висновку, що спірні договори іпотеки є недійсними в силу статей 203, 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки. Оскільки задоволення позовних вимог ОСОБА_1 виключає можливість задоволення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, позов ПАТ «Укрсоцбанк» не підлягає задоволенню.

Ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 14 листопада 2016 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що, враховуючи положення ЦК України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», правові позиції Верховного Суду України, факт набуття позивачем права власності на спірну квартиру, а також той факт, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права на спірну квартиру не могли бути предметом іпотеки, правильними є висновки суду першої інстанції про те, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку майнові права ПАТ «Укрсоцбанк», а тому позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання частково недійсними іпотечних договорів задоволені в повному обсязі.

З висновками судів щодо однієї з підстав задоволення позову погодитися не можна, оскільки вони дійшли їх унаслідок неправильного застосування норм матеріального права.

При вирішенні цивільної справи суд має, насамперед, визначити вид спірних правовідносин, обрати норму права, що їх регулює та застосувати її належним чином.

При визначенні виду спірних правовідносин, суди дійшли правильного висновку, що між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» виникли правовідносини іпотечного кредитування, предметом яких є іпотека майнових прав, зокрема на незакінчену будівництвом спірну квартиру.

Проте, суди допустили помилку при обранні і застосуванні норми права, що регулює спірні правовідносини.

Так, визнаючи частково недійсними іпотечні договори між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», суди послалися на те, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час їх укладення, майнові права на спірну квартиру не могли бути предметом іпотеки.

Між тим, 01 січня 2004 року, одночасно із Законом України «Про іпотеку» набув чинності Закон України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»(далі - Закон).

У преамбулі цього Закону прямо зазначено, що предметом його регулювання є відносини іпотечного кредитування.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону у редакції N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005 року, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Згідно з частинами сім - одинадцять статті 5 Закону іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку (частина сьома статті 5 у редакції Закону N 3201-IV (3201-1) від 15 грудня 2005 року).

Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору (частина восьма статті 5 у редакції Закону N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005 року).

Зміна або розірвання іпотечного договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина дев`ята статті 5 у редакції Закону N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005 року).

У разі коли іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону одночасно з посвідченням договору іпотеки. Якщо предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомого майна (статтю 5 доповнено частиною відповідно до Закону N 3201-IV (3201-15) від 15 грудня 2005року).

У разі включення іпотеки до іпотечного пулу умови іпотечного договору змінам не підлягають.

Згідно до частини першої та другої статті 50 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» цей Закон набирає чинності з 1 січня 2004 року.

До приведення законодавства України у відповідність із цим Законом закони України та інші нормативно-правові акти діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

До запровадження Державного реєстру прав на нерухоме майно та Державного реєстру обтяжень майна заборона на відчуження предмета іпотеки накладається у порядку, визначеному чинним законодавством України.

До створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, а також до формування Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень державна реєстрація іпотек проводиться згідно з Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

Переважне право щодо раніше незареєстрованого предмета іпотеки чи його обтяження визначається на підставі дати виникнення зобов`язання за іпотечним договором, а переважне право у задоволенні вимог за рахунок забезпечення - на підставі пріоритету в часі реєстрації у відповідному Державному реєстрі.

Таким чином, спеціальним законом, норми якого, з огляду на його статтю 50, мали пріоритет перед іншими нормативно - правовими актами повністю врегульовано правовідносини щодо укладення договору іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено та її його державної реєстрації.

Характерно, що внесені Законом України від 25 грудня 2008 року N 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» зміни до Закону України «Про іпотеку» щодо можливості та порядку укладення таких договорів будь яких принципових відмінностей від положень, існуючих у Законі України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» не містять.

Іпотечні договори № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, № 02-10/34-20 від 12 серпня 2008 року укладені належним чином та пройшли державну реєстрацію відповідно до вимог Закону України «Про іпотечне кредитування, операції із консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» .

За таких обставин, висновки судів про неможливість укладення такого договору у зв`язку з відсутністю у Законі України «Про іпотеку» майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, не відповідають чинному законодавству.

За наявності спеціального закону, що регулює спірні правовідносини, не може бути задоволений позов про визнання договору іпотеки майнових прав недійсним з підстав не зазначення такої можливості відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору, а норми матеріального права судами застосовані помилково.

Суддя С.Ю. Мартєв