Постанова

Іменем України

19 грудня 2019 року

м. Київ

справа № 312/277/17-ц

провадження № 61-4171св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач - Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадженнякасаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» на рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 08 червня 2018 року у складі судді Яцун О. О. та постанову Запорізького апеляційного суду від 22 січня 2019 року у складі колегії суддів: Кримської О. М., Бєлки В. Ю., Дашковської А. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

У березні 2018 року Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська» (далі - ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області (далі - Великобілозерська РДА Запорізької області), про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що 04 грудня 2013 року між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі б/н. Державна реєстрація права оренди земельної ділянки за договором проведена 15 травня 2014 року, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 16 травня 2017 року № 21712507. 05 квітня 2015 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років. 27 квітня 2017 року із метою приведення змісту договору до вимог статті 19 Закону України «Про оренду землі» товариство звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення. Період трирічного терміну дії договору з 15 травня 2014 року по 15 травня 2017 року. Протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, тобто з 15 травня по 15 червня 2017 року, відповідач не направив на адресу ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору, а ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» продовжує користуватись земельною ділянкою та належним чином продовжує виконувати свої обов`язки за договором, обробляє земельну ділянку, нараховує до сплати відповідачу орендну плату. При таких обставинах, у силу приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» на момент подачі позову, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Проте умови договору, навіть поновлені до 15 травня 2020 року, не відповідають вимогам статті 19 Закону України «Про оренду землі», оскільки строк дії договору менше 7 років, що тягне за собою необхідність зміни правовідносин між сторонами договору.

Посилаючись на викладене, ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська»просила визнати договір оренди землі від 04 грудня 2013 року б/н, укладений між ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» та ОСОБА_1 поновленим на умовах запропонованої ним додаткової угоди.

Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від 08 червня 2018 року у задоволенні позову ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська»відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі від 04 грудня 2013 року б/н, орендодавець ОСОБА_1 надіслав на адресу орендаря ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» лист, у якому заперечує у поновленні договору оренди землі та вимагає повернення земельної ділянки, а орендар, попри заперечення орендодавця, продовжував користуватися земельною ділянкою.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 22 січня 2019 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, суд апеляційної інстанції виходив із того, що за встановлених обставин, у позивача відсутнє переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди землі, оскільки порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦК України матиме місце при укладенні договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги

У лютому 2019 року ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська»подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 08 червня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 22 січня 2019 року, в якій просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Вказує на те, що відповідач, у місячний термін, після отримання листа-повідомлення та додаткової угоди - до та після 01 травня 2017 pоку, а також до 15 травня 2017 pоку, не уклав додаткову угоду до договору, не заперечив та не направив позивачу лист-повідомлення про небажання укладати додаткову угоду, як того вимагали приписи частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач до строку закінчення дії договору - 15 травня 2017 року, відповідно до частини першої статті 777 ЦК України та частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі», намагався поновити договір на новий строк, проте відповідач порушив вимоги частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», що унеможливило досягнення позивачем зазначеної мети. Оскільки лист від 26 липня 2016 року направлений відповідачем задовго до закінчення договору, тобто до 15 травня 2017 pоку, то цей лист не може вважатися листом-повідомленням орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, у розумінні частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» і як наслідок - лист від 26 липня 2016 року не створює для позивача та/або відповідача будь-яких прав та обов`язків у розумінні частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

За змістом частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій відповідають вимогам статей ЦПК України щодо законності та обґрунтованості.

Обставини встановлені судами

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 11,11 га, розташованої на території Гюнівської сільської ради Великобілозерського району Запорізької області. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:005:0006.

04 грудня 2013 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» укладений договір оренди землі б/н на три роки з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43 договору).

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки проведена 15 травня 2014 року, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Строк дії договору з 15 травня 2014 року по 15 травня 2017 року.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 04 жовтня 2017 року № 99235759 державним реєстратором 29 вересня 2017 року внесено запис до реєстру про припинення іншого речового права, яким є право оренди земельної ділянки орендарем ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» відповідно до договору оренди землі від 04 грудня 2013 року, яка належить ОСОБА_1

26 липня 2016 року ОСОБА_1 направив директору ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» лист-повідомлення, у якому зазначив, що заперечує проти поновлення договору оренди землі з позивачем і застережує орендаря від початку польових робіт після закінчення дії договору. Термін дії договору закінчується 15 травня 2017 року, у зв`язку з цим запропонував акт приймання-передачі земельної ділянки 16 травня 2017 року.

10 травня 2017 року ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» надіслав цінним листом на адресу відповідача повідомлення від 27 квітня 2017 року, який містить пропозицію позивача укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 04 грудня 2013 року, а також проект додаткової угоди до договору оренди землі від 04 грудня 2013 року.

26 травня 2017 року ОСОБА_1 надіслав директору ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» лист, у якому, посилаючись на статті 8, 14, 41, 55, 68 Конституції України та статті 33, 34 Закону України «Про оренду землі», відмовився підписувати додаткову угоду до договору оренди землі. Крім того, зазначив, що після закінчення строку дії договору оренди землі, який укладено між ним та ПрАТ «Агрофірма Гюнівська», просить повернути його земельну ділянку, про що він фактично зазначав у попередній заяві. Лист направлено на адресу позивача 03 червня 2017 року та отримано ним 08 червня 2017 року.

05 серпня 2017 року ОСОБА_1 підписав колективну заяву до Великобілозерського ВП ГУНП в Запорізькій області про захист прав землевласників. За результатами розгляду зазначеної заяви, заявникам рекомендовано звернутися до суду, оскільки спори, пов`язані з орендою землі вирішуються у судовому порядку.

Нормативно-правове обґрунтування

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України(далі -ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України(далі -ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК Українивідносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону(у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Подібна правова позиція висловлена Великою Платою Верховного Суду України від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, враховуючи вказані норми матеріального права, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності правових підстав для задоволення позовних вимог.

Судами встановлено, що орендодавець листом від 26 липня 2016 року, тобто до спливу строку договору, повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки після його закінчення, орендар направив орендодавцю додаткову угоду зі зміненими умова договору щодо орендної плати та строку договору, що є істотним умовами договору після закінчення строку договору

За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою припинились у зв`язку з закінченням строку договору на який його укладено та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах. (частина перша статті 31 , частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Оскільки орендодавець до спливу строку договору оренди землі повідомив орендаря про відсутність наміру продовження договору оренди, а додаткова угода, направлена ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська», містила умови про інший строк дії договору (7 років) та інший розмір орендної плати, суди дійшли правильного висновку про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, правильно застосувавши положення статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Доводи заявника про те, що з метою приведення змісту договору до вимог Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років він звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення, а отже, порушене його переважне право на укладення договору оренди землі, не заслуговують на увагу, оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями Закону України «Про оренду землі», відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Інші аргументи касаційної скарги є ідентичними аргументам, що були викладені заявником у його апеляційній скарзі, та є такими, що не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та зводяться до переоцінки доказів і незгоди заявника з висновками судів щодо їх оцінки, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Верховний Суд розглянув справу в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі; враховуючи правомірний правовий результат вирішення спору судами першої та апеляційної інстанцій, підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.

Суди першої й апеляційної інстанцій забезпечили повний та всебічний розгляд справи на основі наданих сторонами доказів, оскаржувані рішення відповідають нормам матеріального та процесуального права.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, арішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.

Керуючись статтями 400, 401, 402, 409, 410 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська»залишити без задоволення.

Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 08 червня 2018 рокута постанову Запорізького апеляційного суду від 22 січня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. В. Ступак

І. Ю. Гулейков

Г. І. Усик