Постанова

Іменем України

07 серпня 2019 року

м. Київ

справа № 693/23/18

провадження № 61-45354св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Бурлакова С. Ю., Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М.,

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Степ»,

відповідачі: Іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Степ» до Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди,

за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 28 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Гончар Н. І., Сіренка Ю. В., Ювшина В. І.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2017 року Фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ») звернулося до суду з указаним позовом, в якому просило визнати недійсним договір емфітевзису, укладений 26 червня 2015 року між ОСОБА_1 та Іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» (далі - ІП «Агро-Вільд-Україна»); визнати укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду.

В обґрунтування заявлених вимог ФГ «Степ» посилалося на те, що 01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» і ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,4509 га, що знаходиться в адміністративних межах Жашківської міської ради, зі строком його дії 6 років, тобто до 31 грудня 2017 року.

26 червня 2015 року ІП «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Договором емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року.

Вважаючи, що укладення 26 червня 2015 року між відповідачами договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди земельної ділянки та є таким, що порушує вимоги Закону України «Про оренду землі», ФГ «Степ» просило позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Жашківський районний суд Черкаської області рішенням від 31 травня 2018 року у задоволенні позову ФГ «Степ» відмовив. Вирішив питання про судові витрати у справі.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що реалізація ФГ «Степ» переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання визначеної зазначеною нормою процедури. Наданий орендарем проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2011 року, у порушення вимог статті 30 Закону України «Про оренду землі», без погодження з орендодавцем змінює істотні умови цього договору щодо строку його дії, нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати. Оскільки між орендодавцем та орендарем не досягнуто домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору оренди землі, переважне право ФГ «Степ» на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. ОСОБА_1 своєчасно повідомив орендаря про небажання продовжувати договір оренди землі на будь-яких умовах. Суд не встановив порушень вимог чинного законодавства при укладенні між відповідачами договору встановлення емфітевзису від 26 червня 2015 року.

Короткий зміст рішення апеляційного суду

Апеляційний суд Черкаської області постановою від 28 серпня 2018 року рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 31 травня 2018 року скасував, прийняв нову постанову, якою позов ФГ «Степ» задовольнив. Визнав недійсним договір емфітевзису від 26 червня 2015 року, укладений між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка площею 4,4509 га, що розташована в адміністративних межах Жашківської міської ради, кадастровий номер НОМЕР_1 . Визнав укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 01 серпня 2011 року, зареєстрованого 30 грудня 2011 року за № 03480, у редакції, викладеній в прохальній частині позову, що є невід`ємною складовою даного судового рішення. Стягнув з ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 на користь ФГ«Степ» судові витрати по 4 тис. грн з кожного.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ФГ «Степ» належним чином виконувало умови договору оренди землі та передбачені зазначеним договором обов'язки орендаря, дотрималося процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право на поновлення договору на новий строк.

ОСОБА_1 не мав права укладати 26 червня 2015 року договір емфітевзису належної йому земельної ділянки з ІП «Агро-Вільд Україна», оскільки вказана земельна ділянка перебувала в оренді у ФГ «Степ» до 31 грудня 2017 року, що позбавило позивача, як добросовісного орендаря, можливості реалізувати передбачене законом право на продовження договору оренди землі.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося, щоузгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17.

Відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статті 777 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» і така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її узагальнені аргументи

У касаційній скарзі, поданій 08 жовтня 2018 року до Верховного Суду, ОСОБА_1 просить скасувати постанову Апеляційного суду Черкаської області від 28 серпня 2018 року, тазалишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що рішення апеляційного суду є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Висновки апеляційного суду про визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі ґрунтуються на неправильному тлумаченні положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», зважаючи на те, що між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» укладено договір встановлення емфітевзису, що регламентується главою 33 ЦК України та статтею 93 глави 15 ЗК України, а не оренди земельної ділянки. За умовами договору про встановлення емфітевзису від 26 червня 2015 року емфітевтичне право набирає чинності з 01 січня 2018 року, що не порушує прав орендаря на користування спірною земельною ділянкою, з огляду на те, що договір оренди землі від 01 серпня 2011 року припинив свою дію 31 грудня 2017 року. Крім того орендодавець до закінчення строку дії договору оренди землі повідомив орендаря про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк. За змістом додаткова угода містить умови, що суттєво відрізняються від укладеного між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 договору оренди землі від 01серпня 2011 року, які не були узгоджені сторонами, зокрема щодо нормативної грошової оцінки вартості земельної ділянки, строку дії договору, розміру та форми орендної плати.

Положення частини першої статті 41 Конституції України та частин першої та другої статті 319 ЦК України свідчать, що право вибору власника щодо визначення умов передачі в оренду свого майна чи використання його будь-яким іншим способом є повним, безумовним та необмеженим. Визнаючи укладеною додаткову угоду до договору оренди землі на умовах запропонованих позивачем без її погодження з власником земельної ділянки, суд апеляційної інстанції грубо порушив статтю 41 Конституції України та норми статей 6, 319, 627, 628 ЦК України.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 13 червня 2019 року поновлено ОСОБА_1 строк на касаційне оскарження постанови Апеляційного суду Черкаської області від 28 серпня 2018 року, відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Жашківського районного суду Черкаської області.

26 червня 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 11 липня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, предметом якого є строкове платне користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адмінмежах Жашківської міської ради, який зареєстровано у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30 грудня 2011 року за № 03480.

Площа земельної ділянки 4,45 га, в тому числі рілля 4,45 га. Нормативна грошова оцінка становить 23 577 грн. Договір укладено на 6 років по 31 грудня 2017 року. Орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій або натуральній формі, що становить 3 395,09 грн (4,5 % від вартості земельної частки).

ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на дату укладення договору оренди був неповнолітнім. Право власності на вказану земельну ділянку у нього виникло на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2 , виданого 28 серпня 2012 року Жашківською міською радою.

26 червня 2015 року між відповідачами укладено договір встановлення емфітевзису, предметом якого є земельна ділянка площею 4,4509 га, яка знаходиться на території Жашківської міської ради Жашківського району Черкаської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1 , склад угідь рілля - 4,4509 га.

Власник стверджує, що дана земельна ділянка знаходиться в оренді до 31 грудня 2017 року (пункт 1.3 договору встановлення емфітевзису).

Сторони домовилися, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з 01 січня 2018 року і закінчується 01 січня 2025 року (пункт 2.4 договору встановлення емфітевзису).

Пунктом 5.6 договору встановлення емфітевзису визначено, що емфітевту відомо про те, що на земельну ділянку існує обмеження у користуванні згідно з договором оренди, укладеним між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 , термін дії якого закінчується 31 грудня 2017 року.

Договір нотаріально посвідчений, зареєстрований в реєстрі під № 1327.

01 серпня 2017 року ОСОБА_1 направив позивачу лист-повідомлення про небажання поновлювати договір оренди.

Пунктом 8 договору оренди землі від 01 серпня 2011 року встановлено, що орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

02 жовтня 2017 року ФГ «Степ» направило ОСОБА_1 лист-пропозицію від 27 вересня 2017 року про поновлення договору № 15 оренди від 01 серпня 2011 року, до якого додало проект додаткової угоди, яка змінює строк дії договору, а також нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати.

04 січня 2018 року відповідач вдруге направив ФГ «Степ» повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Перевіривши аргументи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про наявність передбачених законом підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на наступне.

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд не врахував, що відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема: належного виконання своїх обов`язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.

Суд апеляційної інстанцій не звернув уваги, що до закінчення строку дії договору оренди землі від 01 серпня 2011 року ОСОБА_1 повідомив ФГ «Степ» про відсутність у нього наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі.

Отже, за наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, виплати орендної плати виключно у грошовій формі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак наявність підстав для задоволення вимог ФГ «Степ», не ґрунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону.

Факт укладення договору емфітевзису, за встановленими судами фактичних обставин справи, на взаємовідносини між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 , не впливають.

Ураховуючи наведене, Верховний Суд погоджується з аргументами касаційної скарги щодо неправильного застосування норм матеріального права апеляційним судом при ухваленні ним рішення у цій справі.

Вирішуючи спір між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно встановив обставини справи, дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Оскільки апеляційним судом скасовано законне і обґрунтоване рішення суду першої інстанції, рішення апеляційного суду відповідно до положень статті 413 ЦПК України підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційна скарга підлягає задоволенню, то сплачений ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 6 400 грн за подання касаційної скарги підлягає стягненню з відповідача на його користь.

Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційної цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 28 серпня 2018 року скасувати.

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 31 травня 2018 року залишити в силі.

Стягнути з Фермерського господарства «Степ» на користь ОСОБА_1 6 400 грн (шість тисяч чотириста гривень) судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді С. Ю. Бурлаков

А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко

В. М. Коротун