Постанова

Іменем України

24 липня 2019 року

м. Київ

справа № 727/6043/16-ц

провадження № 61-25714св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач),

Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд», ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Апеляційного суду Чернівецької області від 21 листопада 2017 року у складі колегії суддів: Міцнея В. Ф., Височанської Н. К., Владичана А. І.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2016 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд» (далі - ТОВ «Чернівцірембуд»), ОСОБА_3 про переведення прав покупця.

Позовна заява мотивована тим, що 01 жовтня 2005 року між ними та

ТОВ «Чернівцірембуд» було укладено договір найму кімнати НОМЕР_1 у квартирі

НОМЕР_2 у будинку АДРЕСА_1 .

З моменту укладення цього договору вони безперервно користуються квартирою і за весь цей час наймодавець жодного разу не висловив своїх заперечень проти такого користування. Договір найму в судовому порядку не був розірваний чи визнаний недійсним, а тому відповідно до положень статті 764 ЦК України термін дії вказаного договору щорічно продовжувався на новий строк і є чинним.

Згідно із відомостями з реєстру прав власності на нерухоме майно 29 квітня 2011 року ОСОБА_3 купила 42/10000 частки будинку

АДРЕСА_1 , яка складається з орендованої ними кімнати.

27 липня 2016 року ними було отримано вимогу від ОСОБА_3 про усунення перешкод в користуванні майном та виселення.

На момент укладення договору купівлі-продажу частки вказаного будинку між ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3 вони були наймачами спірної кімнати, а тому мають переважне право на її придбання.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просили суд перевести на них права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу квартири спільного заселення

НОМЕР_2 у будинку АДРЕСА_1 , укладеного 29 квітня 2011 року між ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 30 серпня

2017 року у задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідно до листа

ТОВ «Чернівцірембуд» від 27 липня 2016 року договір купівлі-продажу було укладено на підставі усної згоди ОСОБА_1 та ОСОБА_3 у присутності голови ОСББ «Ремонтник» Березовської О. М. та директора

ТОВ «Черівцірембуд» Гаврилюка В. І. ОСОБА_1 надала згоду на продаж квартири. Суд першої інстанції також прийняв до уваги, що договір найму житла між позивачами та ТОВ «Чернівцірембуд» було укладено на кімнату

№ 10 , а згідно договору купівлі-продажу ОСОБА_3 придбала 42/10000 будинку АДРЕСА_1 .

Враховуючи пояснення сторін у справі, показання свідка, суд першої інстанції дійшов висновку, що при укладенні договору купівлі-продажу позивачу було запропоновано переважне право на придбання квартири, яким вони не скористались.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням Апеляційного суду Чернівецької області від 21 листопада

2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову про переведення прав покупця скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задоволено. Переведено на ОСОБА_1 права і обов`язки покупця за договором купівлі-продажу 42/10000 часток будинку АДРЕСА_1 , які складаються з житлової кімнати НОМЕР_2 площею 17,60 кв. м, 1/2 частини вбиральні загального користування НОМЕР_3 площею 0,60 кв. м, 1/5 частини коридору загального користування НОМЕР_4 площею 0,70 кв. м та 1/8 частини кухні загального користування 1-4 площею 1,63 кв. м, укладеним 29 квітня 2011 року між ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3 , посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Каленюк В. С. та зареєстрованим в реєстрі за № 1057.

Вирішено питання про розподіл судових витрат. У решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що оскільки ЦК України, інші акти цивільного законодавства та договір найму спірної квартири не визначають правових наслідків порушення переважного права наймача перед іншими особами на придбання житла, яке є предметом договору найму, у разі його продажу, то до цих спірних правовідносин слід застосовувати положення статті 362 ЦК України в порядку аналогії закону. Отже, ТОВ «Чернівцірембуд» було зобов`язано повідомити наймача ОСОБА_1 письмово з дотриманням місячного строку про намір продати орендоване нею житло, вказавши при цьому ціну та інші умови його продажу. ОСОБА_1 , як наймач спірного житла, має переважне право на придбання цього житла у зв`язку з його продажем, а тому її позовна вимога до ТОВ «Чернівцірембуд», ОСОБА_3 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу від 29 квітня 2011 року є обґрунтованою.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у грудні 2017 року,

ОСОБА_3 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення апеляційного суду в частині скасування рішення суду першої інстанції та задоволення позову ОСОБА_1 про переведення прав покупця та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справі від 08 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження у цій справі за касаційною скаргою ОСОБА_3 Зупинено виконання рішення Апеляційного суду Чернівецької області

від 21 листопада 2017 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до закінчення касаційного провадження.

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) у редакції Закону України № 2147-VIII від 3 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року справа передана до Верховного Суду.

У червні 2019 року відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справі між суддями справу передано судді-доповідачу.

Ухвалою Верховного Суду від 10 липня 2019 року справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ТОВ «Чернівцірембуд», ОСОБА_3 про переведення прав покупця призначено до судового розгляду.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що договір найму житла між

ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_1 було укладено 01 жовтня

2005 року терміном на один рік, тому на час розгляду цієї справи він є припиненим. Апеляційний суд при розгляді справи не надав належної оцінки тим обставинам, що ОСОБА_3 , будучи на час придбання спірного приміщення власником кімнати НОМЕР_5 та співвласником інших приміщень будинку АДРЕСА_1 , мала переважне право на придбання 42/10000 частково вказаного будинку порівняно з

ОСОБА_1 на підставі статті 362 ЦК України. ОСОБА_1 не мала переважного права на придбання спірної кімнати і не бажала її купувати, оскільки вона знаходиться на обліку для отримання житла за місцем своєї роботи.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У січні 2018 року до Верховного Суду надійшов відзив

ОСОБА_1 на касаційну скаргу ОСОБА_3 у якому вона просила касаційну скаргу залишити без задоволення, рішення апеляційного суду залишити без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судами встановлено, що 01 жовтня 2005 року між ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_1 було укладено строковий оплатний договір найму житла у будинку відомчого житлового фонду ТОВ «Чернівцірембуд», а саме кімнати НОМЕР_1 у АДРЕСА_1 .

Пунктом 3 вказаного договору встановлено, що він діє на протязі року з моменту його підписання.

Відповідно до довідки ТОВ «Чернівцірембуд» від 06 вересня 2017 року після реконструкції кімнаті НОМЕР_1 , в якій проживають ОСОБА_1 та

ОСОБА_2 , їй присвоєно НОМЕР_2 (а. с. 138).

29 квітня 2011 року між ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу 42/10000 часток будинку

АДРЕСА_1 , які складаються з житлової кімнати НОМЕР_2 площею 17,60 кв. м, зайнятої ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ,

1/2 частини вбиральні загального користування НОМЕР_3 площею 0,60 кв. м,

1/5 частини коридору загального користування НОМЕР_4 площею 0,70 кв. м та 1/8 частини кухні загального користування 1-4 площею 1,63 кв. м. За домовленістю сторін продаж цього майна вчинено за 28 000 грн.

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 проживають у кімнаті НОМЕР_2 у

АДРЕСА_1 , вносять плату за користування цим житлом та сплачують комунальні послуги (а. с. 9-10, 12, 101-102).

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга ОСОБА_3 задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно із частиною першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до частини першої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно з частинами першою, другою статті 822 ЦК України не пізніше ніж за три місяці до спливу договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або на інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Статтею 362 ЦК України встановлено обов`язок продавця-співвласника майна письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку за відповідною ціною та про інші умови продажу, а також правові наслідки порушення ним права переважної купівлі.

Відповідно до частини другої статті 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснюють цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі, співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (частина четверта статті 362 ЦК).

Задовольняючи позов ОСОБА_1 про переведення прав покупця, суд апеляційної інстанції на підставі належним чином оцінених доказів у справі, дійшов обґрунтованого висновку про те, що до цих спірних правовідносин слід застосовувати положення статті 362 ЦК України в порядку аналогії закону щодо порядку повідомлення продавцем наймача, який має переважне перед іншими особами право на його придбання відповідно до статті 882 ЦК України, про намір продати свою частку. Отже,

ТОВ «Чернівцірембуд» було зобов`язано повідомити наймача ОСОБА_1 письмово з дотриманням місячного строку про намір продати орендоване нею житло, вказавши при цьому ціну та інші умови його продажу. ОСОБА_1 як наймач спірного житла, має переважне право на придбання цього житла у зв`язку з його продажем, а тому її позовна вимога до ТОВ «Чернівцірембуд», ОСОБА_3 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу від 29 квітня 2011 року є обґрунтованою.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_3 про те, що договір найму житла є припиненим не заслуговують на увагу, оскільки спростовуються нормами законодавства, зокрема статтею 764 ЦК України.

Посилання касаційної скарги на те, що ОСОБА_1 надавала усну згоду на продаж кімнати, якою вона користується, є необґрунтованими, оскільки спростовуються матеріалами справи та тим, що ОСОБА_1 заперечує факт надання нею згоди на продаж ТОВ «Чернівцірембуд» спірної квартири ОСОБА_3 , та не спростовують висновку апеляційного суду про переважне право позивачки відповідно до статті 882 ЦК України на придбання спірного майна, яке на час його продажу перебувало у її користуванні на підставі договору найму.

Інші доводи касаційної скарги не спростовують висновку суду апеляційної інстанції, оскільки ґрунтуються на переоцінці доказів, які були досліджені та оцінені судом з додержанням норм процесуального права. В силу вимог статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Отже, рішення суду апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до частини першої 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Рішення Апеляційного суду Чернівецької області від 21 листопада

2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

С. Ф. Хопта

В. В. Шипович