Постанова

Іменем України

09 грудня 2019 року

м. Київ

справа № 378/319/18-ц

провадження № 61-49084св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадженнякасаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» на рішення Ставищенського районного суду Київської області від 24 липня 2018 року у складі судді Скороход Т. Н. та постанову Київського апеляційного суду від 22 листопада 2018 року у складі колегії суддів: Кирилюк Г. М., Рейнарт І. М., Семенюк Т. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

У квітні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» (далі - ТОВ «Інтерагроінвест», товариство) звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що 02 липня 2012 року між ТОВ «Інтерагроінвест» та ОСОБА_2 терміном на 5 років укладений договір оренди земельної ділянки № 257, кадастровий номер :03:002:0052, площею 2,7116 га. Договір оренди земельної ділянки від 02 липня 2012 року № 257 зареєстрований в управлінні Держкомзему у Ставищенському районі Київської області 27 листопада 2012 року. Термін дії договору оренди земельної ділянки, з урахуванням дати реєстрації договору, завершився 27 листопада 2017 року. ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . 09 січня 2018 року від ОСОБА_1 надійшла заява про виплату їй, як спадкоємцю, орендної плати за попередні роки у грошовій формі. 22 січня 2018 року позивачем видано відповідачу орендну плату, починаючи з 2013 до 2017 року включно. ТОВ «Інтерагроінвест», як орендар, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, 17 січня 2018 року направив лист-повідомлення відповідачу, який вона отримала 19 січня 2018 року, з пропозицією продовжити дію договору на умовах визначених у направленій додатковій угоді. Станом на 01 квітня 2018 року до товариства листів-повідомлень від відповідача не надходило, як і звернень щодо повернення вказаної земельної ділянки, тому позивач надалі продовжує використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням, визначеним у договорі оренди земельної ділянки від 02 липня 2012 року № 257.

Посилаючись на викладене, ТОВ «Інтерагроінвест» просило визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 02 липня 2012 року № 257, укладений між ТОВ «Інтерагроінвест» та ОСОБА_1 , яка є спадкоємцем померлої ОСОБА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :03:002:0052, договір укладено на 5 років із дати державної реєстрації та зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів від 27 листопада 2012 року № 03083, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 19 липня 2017 року № 21527825.

Рішенням Ставищенського районного суду Київської області від 24 липня 2018 року у задоволенні позову ТОВ «Інтерагроінвест» відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки у матеріалах справи відсутні докази укладення відповідачем договору оренди із новим орендарем, отже, право на поновлення договору фактично відсутнє, тому права орендаря ТОВ «Інтерагроінвест» не підлягають захисту у спосіб, передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а визнання договору оренди поновленим за умови відсутності інших орендарів порушує вимоги статті 627 ЦК України щодо свободи договору, примушуючи орендодавця до правовідносин, які він бажає припинити.

Постановою Київського апеляційного суду від 22 листопада 2018 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, суд апеляційної інстанції виходив із того, що між сторонами не укладено додаткової угоди про поновлення договору оренди.Лист-повідомлення містить пропозицію укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 02 липня 2012 року № 257 на інших умовах договору, а тому отримані від позивача пропозиції стосуються внесення змін до чинного договору, а не його поновлення. Доказів досягнення між сторонами домовленості щодо орендної плати та інших умов договору матеріали справи не містять.За змістом частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які передбачені договором. Отже, договір оренди земельної ділянки не може бути продовжений на той самий строк, оскільки відповідно до частини третьої статті 19 Закону України «Про оренду землі» при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років. Договір оренди земельної ділянки, між ОСОБА_2 та ТОВ «Інтерагроінвест» укладений строком на 5 років. У додатковій угоді, яку направлено ОСОБА_1 , змінені істотні умови договору - термін його дії збільшено з 5 до 10 років.

Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги

У грудні 2018 року ТОВ «Інтерагроінвест» подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Ставищенського районного суду Київської області від 24 липня 2018 рокута постанову Київського апеляційного суду від 22 листопада 2018 року, в якій просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Вказує на те, що судами проігноровано встановлення факту дати та часу, коли позивачу стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку від спадкодавця ОСОБА_2 до спадкоємця ОСОБА_2 Товариство належно повідомило відповідача про намір поновити договірні відносини. 19 січня 2018 року відповідач отримала лист-пропозицію і лише 18 червня 2018 року звернулася із заявою про повернення їй земельної ділянки. Звернень щодо повернення земельної ділянки, неприйняття пропозиції орендаря чи заперечень від ОСОБА_1 не надходило протягом встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» терміну, що дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди.

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

За змістом частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій відповідають вимогам статей ЦПК України щодо законності та обґрунтованості.

Обставини встановлені судами

02 липня 2012 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «Інтерагроінвест» (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки № 257 , кадастровий номер :03:002:0052, площею 2,7116 га, у тому числі ріллі 2,7116 га, що розташована на території Ясенівської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладено на 5 років (пункт 3.1) та зареєстрований в управлінні Держкомзему у Ставищенському районі Київської області 27 листопада 2012 року. Відповідно до копії свідоцтва про смерть, ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Відповідно до копії свідоцтва про право на спадщину за законом від 01 грудня 2017 року, спадкоємцем земельної ділянки площею 2,7060 га, яка розташована на території Ясенівської сільської ради, є ОСОБА_1

09 січня 2018 року ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Інтерагроінвеест» із заявою про видачу орендної плати запомерлу ОСОБА_2 , земельну ділянку якої вона успадкувала. До заяви надала копію свідоцтва про право на спадщину.

Відповідно до видаткових касових ордерів від 22 січня 2018 року ОСОБА_1 отримала орендну плату за період із 2013 до 2017 року включно.

Листом-повідомленням від 17 січня 2018 року ТОВ «Інтерагроінвест» повідомило ОСОБА_1 про свій намір продовжити дію договору оренди на новий строк. До вказаного листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди.

18 червня 2018 року відповідач звернулася до ТОВ «Інтерагроінвест» із вимогою про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння. Зазначила, що має намір особисто використовувати земельну ділянку для задоволення власних потреб та про відсутність намірів щодо передачі земельної ділянки в орендне або інше користування товариству.

Нормативно-правове обґрунтування

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина перша - п`ята статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).

Так, відповідно до частини першої - п`ятої статті 33 цього Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другої - п`ятої цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Друга самостійна підстава для поновлення орендних відносин передбачена частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Згідно до частинами шостою, восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця із запереченням у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. А поновлення договору передбачає іншу ситуацію між сторонами договору, коли проти фактичного подальшого користування орендованою земельною ділянкою орендарем після закінчення строку дії договору не заперечує орендодавець, земля продовжує перебувати в користуванні орендаря та сторони уклали додаткову угоду про подальші орендні відносини, яка укладається на той же строк і на тих же самих умовах.

У зв`язку з цим відмінностями у застосуванні положень частин другої - п`ятої та положення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх - частини другої - п`ятої) або ті самі (частина шоста) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати орендні відносини (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки - частини другої - п`ятої) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста).

Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав, передбачених частиною статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною 4 цієї норми також врегульовано, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

З огляду на наведений аналіз правових норм, якими врегульовані відносини оренди землі, Верховний Суд погоджується з висновками суду першої та апеляційної інстанцій про те, що, пропонуючи орендодавцю ОСОБА_1 укласти договір на нових умовах щодо строку оренди, ТОВ «Інтерагроінвест» повинно було дотриматись процедури, визначеної положеннями частин другої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці 1 частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Тому, якщо одна із сторін договору не має наміру досягнути домовленості щодо змін щодо істотних умов договору, переважне право припиняється як це унормовано частиною четвертою статті 33 спеціального закону. Отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін, обумовлені ним.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 312/344/17 (провадження № 61-41452св18), 16 січня 2019 року у справі № 312/337/17 (провадження № 61-44899св18), 23 січня 2019 року у справі № 312/265/17 (провадження № 61-43640св18), 06 березня 2019 року у справі № 312/333/17 (провадження № 61-41192св18), 06 березня 2019 року у справі № 312/246/17 (провадження № 61-43639св18).

Таким чином, у цій справі право ТОВ «Інтерагроінвест» на користування земельною ділянкою ОСОБА_1 припинилось у зв`язку зі спливом строку дії договору та у зв`язку з відсутністю домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31 Закону України «Про оренду землі»).

Доводи заявника про те, що судами проігноровано встановлення факту дати та часу, коли позивачу стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку від спадкодавця ОСОБА_2 до спадкоємця ОСОБА_2 , є безпідставними, оскільки момент, з якого ТОВ «Інтерагроінвест» дізналося про нового власника земельної ділянки не є предметом цього спору.

Аргументи касаційної скарги є ідентичними аргументам, що були викладені заявником у його апеляційній скарзі, та є такими, що не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та зводяться до переоцінки доказів і незгоди заявника з висновками судів щодо їх оцінки, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Верховний Суд розглянув справу в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі; враховуючи правомірний правовий результат вирішення спору судами першої та апеляційної інстанцій, підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.

Суди першої й апеляційної інстанцій забезпечили повний та всебічний розгляд справи на основі наданих сторонами доказів, оскаржувані рішення відповідають нормам матеріального та процесуального права.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, арішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.

Керуючись статтями 400, 401, 402, 409, 410 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» залишити без задоволення.

Рішення Ставищенського районного суду Київської області від 24 липня 2018 рокута постанову Київського апеляційного суду від 22 листопада 2018 року року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. В. Ступак

І. Ю. Гулейков

Г. І. Усик