Єдиний унікальний номер 235/3049/18 Номер провадження 22-ц/804/1494/19
Суддя-доповідач Никифоряк Л.П
Головуючий у 1 інстанції Бородавка К.П.
__________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

Іменем У К Р А Ї Н И

12 червня 2019 року Донецький апеляційний суд колегією суддів у складі:

Головуючого судді Никифоряка Л.П.

Суддів Новікової Г.В., Гапонова А.В.,

за участі секретаря судового засідання Ротар Я.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бахмут цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БЕТА-АГРО-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 та фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди, в якій подано апеляційну скаргу Товариством з обмеженою відповідальністю «БЕТА-АГРО-ІНВЕСТ» на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 12 лютого 2019 року, -

В С Т А Н О В И В:

В позові пред`явленому до суду 29 травня 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «БЕТА-АГРО-ІНВЕСТ» /надалі Товариство/ виклало вимоги до ОСОБА_1 та фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 /надалі ФОП ОСОБА_3 / про визнання недійсним договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди.

В обґрунтування позову Товариство посилалось на те, що 20 серпня 2007 року між ним та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , загальною площею 6,4996га, розташованої на території Іванівської сільської ради Покровського (попередня назва Красноармійський) району Донецької області, зареєстрований в Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що вчинено запис за № 66.

Строк оренди земельної ділянки визначений договором становив 10 років та договір діяв до 20 серпня 2017 року. Умовами договору передбачено переважне право орендаря на його поновлення на новий строк, які не дотримані орендодавцем, оскільки останній в заяві від 21 липня 2017 року про відмову від продовження строку дії договору не навів жодних мотивів такого рішення, проігнорував лист Товариства та в порушення умов попереднього договору оренди 01 грудня 2018 року уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_3 .

Посилаючись на зазначені обставини Товариство просило визнати недійсним укладений між відповідачами договір оренди спірної земельної ділянки та просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, якою внести наступні зміни до договору оренди:

1). Пункт 5 Договору викласти в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (рілля) площею 6,4996 га (кадастровий номер НОМЕР_1 становить 238861,56 грн.».

2). Пункт 8 Договору викласти в наступній редакції: «Договір укладено до 31 грудня 2027 (10 років). Після закінчення строку договору орендар має право на збір врожаю, та переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».

3). Абзац перший пункту 10 Договору викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій або в натуральній формі: в розмірі 5% нормативної грошової оцінки землі, що становить 11943,08 грн. на рік у 2017 році, в розмірі 6% нормативної грошової оцінки землі, що становить 14331,69 грн. на рік починаючі з 2018 року.»

4). Пункт 27 Договору викласти в наступній редакції: «Права орендодавця. Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі; своєчасного внесення орендної плати; отримання до 50% від річної орендної плати достроково - у липні звітного року; безоплатної допомоги при культивуванні та оранці особистого городу площею до 20-ти соток; безоплатної доставки орендної плати або її частини в натуральній формі (зерном або іншою сільськогосподарською продукцією); надання знижки щодо вартості зерна на 200,00грн за тону відносно ціни реалізації зерна підприємством; надання знижки на сільськогосподарські послуги підприємством; допомоги транспортом на поховання».

5). Пункт 39 Договору викласти в наступній редакції: «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору. У разі смерті фізичної особи - Орендодавця , право щодо власності на земельну ділянку та орендну плату переходить до спадкоємців, а земельна ділянка в подальшому використовуються «Орендарем» на умовах цього Договору до закінчення строку дії, на який було укладено цей Договір. За період користування орендованою земельною ділянкою орендна плата зараховується за кожен рік на особистий рахунок «Орендодавця» і отримати її можуть тільки спадкоємці згідно чинного законодавства».

Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 12 лютого 2019 року відмовлено в задоволенні позову. Згідно висновків суду, по закінченні строку договору оренди від 20 серпня 2007 року сторони договору не досягли домовленості щодо плати та інших умов договору, з огляду на що, переважне право орендаря Товариства на укладення договору припинилося.

В апеляційній скарзі Товариство просило скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Товариство обґрунтовує скаргу тим, що судом порушено норми матеріального права та суд неповно зясував обставини, що мають значення для справи, зокрема не врахував, що в листах на адресу орендодавця Товариство вживало заходів направлених на досягнення домовленості з орендодавцем щодо істотних умов договору оренди і заявляло про своє переважне право на укладення нового договору оренди землі.

Інша вимога апеляційної скарги заявником зводилась до невідповідності висновків суду щодо неналежного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди обставинам справи. Крім того, заявник зазначає, що умови, на яких уклали договір відповідачі між собою, є менш вигідними, ніж ті, які були запропоновані позивачем.

Відповідачем ФОП Сердюком О .В. надано відзив на апеляційну скаргу в якому останній заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив рішення суду залишити без змін. В обґрунтування зазначав, що з боку позивача має місце неналежне виконання договору оренди землі, чим було порушено права власника землі ОСОБА_1 Та позивач, надіславши листа від 20 жовтня 2017 року фактично відмовився від свого переважного права. Вважає, що договір між відповідачами був укладений після припинення переважного права позивача.

В ході судового розгляду встановлено такі обставини, які підтверджені належними та допустимими доказами.

Згідно Державного акту про право власності на земельну ділянку виданого Волобуєву В . С . від 23 червня 2006 року № 275, останньому надано для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 /а.с.15-16/.

20 серпня 2007 року укладено Договір оренди землі між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «БЕТА-АГРО-ІНВЕСТ» строком орендни на 10 років /а.с.10-13/.

Актом приймання-передачі земельної ділянки від 22 серпня 2007 року передано Товариству земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 /а.с. 14/.

В листі від 20 червня 2017 року Товариство надіслало ОСОБА_1 повідомлення про переважне право на поновлення Договору оренди землі, додаткову угоду до договору оренди та договір оренди в новій редакції з додатками, на що отримали відповідь від останнього про відмову від продовження строку дії договору оренди замельної ділянки (паю) /а.с. 17-28/.

Орендна плата здійснювалась Товариством в натуральній та грошовій формі за весь час оренди /копії накладних та відомостей про виплату грошей а.с.35-43/.

01 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФОП ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, згідно з яким орендодавець передав в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровий номер НОМЕР_2 0531 /а.с. 91-93/.

Заслухавши суддю-доповідача, за відсутності позивача від якого надійшло клопотання про розгляд справи без участі його представника, також за відсутності відповідачів повідомлених про час та місце судового розгляду належним чином, переглядаючи справу за наявними в ній доказами в межах доводів та вимог апеляційної скарги відповідно до положень частини 1 статті 367 Цивільного процесуального кодексу України /далі ЦПК України/ суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Суд обґрунтовано до спірних правовідносин застосував положення Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) /надалі Закон/, Земельний кодекс України та Цивільний кодекс України і виходив із умов договору оренди землі.

Згідно з частиною 4 статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до статті 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 20 Закону передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Статтею 31 Закону визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно статті 30 Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Підстави поновлення договорів оренди землі передбачено частиною 1 статті 33 Закону, за змістом якої по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі /ч. 2 ст. 33 Закону/.

Також в частині 3 статті 33 Закону зазначено про те, що до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що з боку відповідачів відсутне порушення передбаченого статтею 33 Закону переважного права позивача на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Оспорюванний договір оренди землі, укладений між відповідачами в грудні 2017 року, не порушує прав позивача, який відповідно до листа від 20 жовтня 2018 року погодився з відмовою орендодавця від продовження дії договору від 20 серпня 2007 та повідомив про припинення своєї господарської діяльності на спірній землі.

Апеляційний суд погоджується з таким висновком суду першої інстанції та відхиляє доводи апеляційної скарги оскільки, згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Згідно статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 статті 25 Закону передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотримання умов договору оренди землі. Згідно статті 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до частин 2, 3 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.

В частині 1 статті 203 ЦК України зазначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Питання щодо переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк регламентоване положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до положень ст. 33 Закону реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини 1 статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 5 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

З матеріалів справи вбачається, що між позивачем та ОСОБА_1 не було досягнуто згоди на продовження терміну дії договору оренди землі. Відповідач завчасно попередила про припинення оренди землі після закінчення строку дії договору, а відповідач листом від 20 жовтня 2017 року фактично прийняв її відмову від продовження договору оренди, повідомив про припинення господарської діяльності на земельній ділянці та її повернення у розпорядження відповідачу.

Разом з тим, приписи частини 6 статті 33 Закону на спірні правовідносини не розповсюджуються, оскільки оспорюванний договір оренди укладено між відповідачами в грудні 2017 року, тобто після відмови позивача від наміру скористатись своїм переважним правом.

Фактично доводи апеляційної скарги за своєю суттю є ідентичними тому що було викладено в позовній заяві та зазначені доводи були предметом перевірки судом першої інстанції який дійшов обґрунтованого та законного висновку.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують фактичних обставин справи, встановлених судом і не дають підстав для висновку про порушення чи неправильне застосування судом норм матеріального і процесуального права.

Саме з такого розуміння вищезазначених обставин та норм матеріального права виходить суд апеляційної інстанції, та вважає що суд першої інстанції виконав вимоги закону про законність рішення суду, висновки суду здійсненні з дотриманням норм матеріального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» залишити без задоволення.

Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 12 лютого 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту безпосередньо до Верховного Суду.

Повне судове рішення складено 12 червня 2019 року.

Судді: