ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2019 року м. Чернівці

Справа №727/9199/16

Чернівецький апеляційний суд у складі суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Владичана А.І.

суддів: Кулянди М.І., Одинака О.О.

секретар Вовкун Н.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Рівненська -10», Чернівецька міська рада, Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут «НДІ Проектреконструкція», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення, додаткової угоди та усунення перешкод у користуванні майном, за апеляційними скаргами ОСОБА_2 та товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 березня 2019 року, (головуючий у 1-й інстанції Слободян Г.М.)

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Гіпербуд», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: ОСББ «Рівненська -10», Чернівецька міська рада, Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут «НДІ Проектреконструкція», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення, додаткової угоди та усунення перешкод у користуванні майном.

Свої вимоги обґрунтовував тим, що він є власником квартири АДРЕСА_1 , в якій зареєстрований та постійно проживає з квітня 2015 року по даний час.

___________________________________________________________________

Провадження 22ц/822/590/19 Категорія 20

Після проведення реконструкцій на горищі будинку в квартирі став відчувати неприємний запах каналізації. Піднялись на горище, виявив знаходження двох каналізаційних стояків, доступ до яких було обмежено перегородками та встановлено двері.

Зазначав, що відповідач ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_2 у цьому ж будинку. Забудовником будинку є ТОВ «Гіпербуд», яке за договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення будинку по АДРЕСА_3 3-т від 11 червня 2014 року продало ОСОБА_2 нежитлові приміщення на технічному поверсі площею 91,6 кв.м. Останнім без будь-яких дозвільних документів виконано роботи по влаштуванню отвору в міжповерховому перекритті між його квартирою (9 поверх) та нежитловим приміщенням технічного поверху літ. V (горище) та встановлено вказані вище перегородки, за що його притягнуто до адміністративної відповідальності та вручено припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил.

27 січня 2015 року між сторонами укладено додаткову угоду, якою внесено зміни до істотних умов основного договору в частині збільшення площі нежитлового приміщення до 93,30 кв.м.

Вважає, що горище є допоміжним приміщенням, де розташовані будинкові інженерні комунікації, доступ до яких має бути постійно відкритим, не є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, а, отже, ТОВ «Гіпербуд» не мало права його відчужувати.

Просив визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення будинку по АДРЕСА_3 . Чернівці №3-Т від 11 червня 2014 року та додаткову угоду до цього договору від 27 січня 2015 року, укладені між ТОВ «Гіпербуд» та ОСОБА_2 ;

зобов`язати ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні приміщеннями №V технічного поверху будинку АДРЕСА_4 шляхом приведення його в попередній стан, визначений інвентарною справою на даний житловий будинок (розділ «Техповерх» літ. А), шляхом демонтажу перегородок та дверей.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 березня 2019 року позов задоволено.

На вказане рішення ОСОБА_2 та товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» подали апеляційні скарги, вважаючи його незаконним та необґрунтованим, ухваленим з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків суду фактичним обставинам справи, порушенням норм матеріального та процесуального права.

Свої доводи мотивують тим, що розробленою проектною документацією на будівництво будинку, яка пройшла державну будівельну експертизу, було передбачено шість нежитлових приміщень на технічному поверсі першого блоку будинку, а тому спірні нежитлові приміщення є самостійним об`єктом цивільних прав та їх відчуження є правомірним. Крім того, законодавчо не заборонено будувати нежитлові приміщення на технічному поверсі будинку.

Судом безпідставно взято до уваги висновок судової будівельно-технічної експертизи, оскільки експерт, який склав висновок, не належить до кола осіб, які вправі проводити експертизу проектів будівництва, встановлювати чи змінювати цільове призначення приміщень, визначених проектною документацією. Судова експертиза не може підміняти собою проектну документацію на будівництво, державну будівельну експертизу.

Вважають, що ОСОБА_1 не є належним позивачем, оскільки ним не визначено власні права чи свободи, які підлягають захисту (поновленні) в судовому порядку, що є самостійною підставою для відмови в позову. Позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення, яке є спільною власністю мешканців будинку, мав би заявлятися всіма співвласниками, а не одним із них.

Просять скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 березня 2019 року та ухвалити нове судове рішення, яким у позові відмовити.

У відзиві на апеляційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Рівненська -10» просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін як законне та обґрунтоване.

Заслухавши доповідача про суть оскаржуваного рішення, доводи апеляційних скарг, дослідивши матеріали справи, колегія вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню частково з наступних підстав.

Згідно із ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим, тобто ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, тощо.

Зазначеним нормам рішення суду першої інстанції повністю не відповідає.

Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції виходив із того, що спірне приміщення належить до допоміжних приміщень будинку, які мають перебувати у спільній власності всіх співвласників. Оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав на допоміжні приміщення будинку та додаткова угода суперечать закону та порушують права позивача на володіння своїм майном.

Однак колегія суддів не погоджується з даним висновком суду.

Судом першої інстанції встановлено, що 12 січня 2012 року між Чернівецькою міською радою як замовником, Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради як платником та ТОВ «Хмельницькбудінвест» як генеральним підрядником укладено договір про спільну діяльність №4185-кр по будівництву дев`ятиповерхового 180 - квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими гаражами на 50 автомобілів по АДРЕСА_3 . Відповідно до пункту 2.9 договору генеральний підрядник за власні кошти розробляє проектну документацію на зазначений об`єкт, залучає Інвестиції та Інвесторів на об`єкти нежитлового призначення та продає майнові права на об`єкти житлового призначення, окрім площі, визначеної у п. 2.6 цього договору (том1 а.с. 116-119, 145-150).

Згідно експертного звіту філії ДП «Укрдержбудекспертиза» у Чернівецькій області №2600544.12/12 від 19 липня 2012 року, до розгляду були надані проектні матеріали з будівництва 9-ти поверхового 180 - квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими гаражами на 50 авто по вул. АДРЕСА_3 (1 черга - блок 1), який має такі техніко-економічні показники: площа житлового будинку, загальна площа квартир, загальна площа підвального поверху, житлова площа, будівельний об`єм, поверховість; інформація про об`єкти нежитлового призначення відсутня, проте за погодженням із замовником в проект внесені зміни і доповнення (том 1 а.с.204-205).

Додатковим договором №1 від 03 січня 2013 року до договору про спільну діяльність замінено генерального підрядника з ТОВ «Хмельницькбудінвест» на ТОВ «Гіпербуд» (том 1 а.с.120).

Чернівецькою філією НДІ «Проектреконструкція» затверджено у 2013 році пояснювальну записку, техніко-економічні показники, генплан, архітектурно-будівельні рішення 180- квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими гаражами на 50 авто по АДРЕСА_3 та розділом 3 «Техніко-економічні показники» по планам (1-черга) зазначена загальна кількість квартир 44, кількість 1-о, 2-о та 3-ох - кімнатних квартир, зазначено загальну площу квартир, загальну площу підвального поверху, загальну житлову площу квартир, будівельний об`єм нижче та вище + 0,000, загальний будівельний об`єм та кількість поверхів - 9. Інформація про площу та кількість об`єктів нежитлового призначення відсутня.

Згідно пункту 4.2 «Архітектурно-планувальне рішення генплану» пояснювальної записки генеральним планом передбачається розміщення на ділянці групи дев`ятиповерхових житлових будинків з технічним та підвальним поверхами. Частину приміщень підвального поверху, а саме ті, які виходять на дворовий фасад, використати під влаштування вбудовано-прибудованих приміщень гаражів. Пунктом 5.1 «Архітектурно-планувальне рішення» передбачено, що житловий будинок буде одно під`їздний, дев`ятиповерховий з технічним та підвальним поверхами. і (том 1 а.с.229-238).

У Інспекції ДАБК у Чернівецькій області 3 жовтня 2014 року зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації дев`ятиповерхового 180-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими гаражами для 50 автомобілів по вул АДРЕСА_5 Рівненській, 10 у м АДРЕСА_3 , І-черга - блок 1. У розділі 13 цієї декларації міститься характеристика інших нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 882,6 м.кв. до складу яких входять: гаражі площею 121,9 м.кв., функціональне призначення яких зберігання автотранспорту; нежитлові приміщення площею 92,8 м.кв., функціональне призначення - підвальні приміщення для мешканців; технічні приміщення площею 409,0 м.кв., функціональне призначення яких - обслуговування будинку; нежитлові приміщення загального користування площею 380,8 м.кв., функціональне призначення яких для загального користування. Жодних інших видів нежитлових приміщень з іншим функціональним призначенням (приміщення нежитлового призначення) в 1 черзі блок 1 (перший під`їзд) у вказаному будинку в декларації про готовність не передбачено (том 2 а.с.3-5).

Згідно акта приймання-передачі з балансу на баланс 1 черги житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_3 від 29 травня 2015 року ОСББ «Рівненська 10» було передано ТОВ «Гіпербуд» допоміжні приміщення загальною площею 882,6 кв.м., у тому числі технічні приміщення (обслуговування будинку) загальною площею 409,00 м.кв.

Разом з тим, за редакцією ОСББ «Рівненська 10» до переліку технічних приміщень (обслуговування будинку) площею 409 кв.м. входять нежитлові приміщення технічного поверху площею 282,6 кв.м., а в редакції передаваючої сторони ТОВ «Гіпербуд» до переліку технічних приміщень (обслуговування будинку) площею 409 кв.м. нежитлові приміщення технічного поверху площею 282,6 кв.м. не входять. Натомість зазначені нежитлові приміщення технічного поверху площею 282,6 кв.м. зазначені в п. «Г» розділу 2 як нежитлові приміщення технічного поверху в редакції ТОВ «Гіпербуд», а в редакції ОСББ «Рівненська 10» пункт «Г» відсутній (том 2 а.с.15-18).

Відповідно до технічного паспорта на багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_6 ), виготовленого 10 жовтня 2013 року та зареєстрованого в Чернівецькому комунальному обласному бюро технічної інвентаризації, справа №44346, за ТОВ «Гіпербуд» зареєстровано 6 нежитлових приміщень на технічному поверсі, в тому числі спірне приміщення площею 93,3 кв.м. (том 2 а.с. 19-21, 26-29).

11 червня 2014 року між ТОВ «Гіпербуд» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення АДРЕСА_7 , розташоване на десятому АДРЕСА_8 першому під`їзді АДРЕСА_3 площею 91,6 кв.м. (том 1 а.с.99-102).

27 січня 2015 року між ТОВ «Гіпербуд» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав №3-Т від 11.06.2014 року, за умовами якої уточнено площу нежитлового приміщення АДРЕСА_9 3 АДРЕСА_10 10-му поверсі першого під`їзду будинку АДРЕСА_4 , яка за результатами інвентаризації складає 93,3 кв.м. (том 1 а.с.123). У відповідності до акта прийому-передачі від 02 березня 2015 року сторонами договору купівлі-продажу майнових прав ОСОБА_2 прийняв, а ТОВ «Гіпербуд» передало спірне нежитлове приміщення площею 93,3 кв.м. (том 1 а.с.124).

Згідно довідки ТОВ «Гіпербуд» від 02 березня 2015 року на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав проведено повний розрахунок в сумі 203860 грн за нежиле приміщення №3 (за технічним паспортом №V) у першому під`їзді будинку АДРЕСА_3 (том 1 а.с.126).

Із будинкової інвентарної справи та технічного паспорта будинку по АДРЕСА_3 вбачається, що зазначене приміщення знаходиться на технічному поверсі, який розташований над 9 поверхом (том 1 а.с.10-13, 88-90).

Таким чином, приміщення №3 площею 93,3 кв.м., що є предметом оспорюваного договору, та приміщення №V площею 93,3 кв.м. у відповідності до технічного паспорта на І блок багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 технічного поверху будинку, є одним і тим же приміщенням (т.1 а.с.88-90).

Судом також установлено, що позивач зареєстрований за адресою: АДРЕСА_11 та є власником зазначеної квартири загальною площею 38,2 кв.м, житловою площею 15,7 кв.м., що підтверджується свідоцтвом про право власності (том 1 а.с. 5, 7).

Департамент житлово-комунального господарства у відповіді на звернення позивача від 25.05.2016 року зазначив, що забудовником будинку по АДРЕСА_3 ТзОВ «Гіпербуд» продано майнові права на нежитлове приміщення будинку на 10 поверсі площею 91,6 кв.м. На момент обстеження встановлено, що власником нежитлового приміщення виконано роботи по влаштуванню отвору в міжповерховому перекритті між своєю квартирою АДРЕСА_12 та нежитловим приміщенням АДРЕСА_3 або технічний поверх), влаштовано перегородки з облегшених матеріалів без довільних документів на перепланування. У квартирі заявника тріщин, які загрожують проживанню мешканців, не виявлено (том 1 а.с.8).

Згідно відповіді Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецькій області від 26.05.2016 року посадовою особою Управління здійснена позапланова перевірка, за результатами якої встановлено, що ОСОБА_2 розпочав будівельні роботи без оформлення права на виконання будівельних робіт. За вказане порушення Управлінням складено протокол про адміністративне правопорушення та накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу та вручено обов`язковий до виконання припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають законодавству, будівельним нормам, державним стандартам і правилам, архітектурним вимогам, затвердженим проектним рішенням, технічним умовам та іншим нормативно-правовим актам, виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або без отримання дозволу на виконання будівельних робіт та припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил (том 1 а.с.9).

Із пояснювальної записки вбачається, що будинок за адресою АДРЕСА_3 є дев`ятиповерховим та зазначено план технічного поверху (том 1 а.с.10-13).

Відповідно до акта про обстеження приміщень технічного поверху І під`їзду від 10.10.2016 року встановлено, що через технічний поверх проходять мережі каналізування; система каналізування закінчується на технічному поверсі клапаном притоку повітря; через технічні поверхи проходять димові та вентиляційні канали; є необхідність обстеження технічного поверху по стояках заявників, проте доступ до приміщень №V технічного поверху відсутній. Встановлено, що власник квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_2 самовільно, без дозвільної документації проводив ремонтні роботи в приміщенні №V, що розташовані на технічному поверсі, та допустив втручання в системи вентиляції та каналізування; встановив самовільно дерев`яні двері із замками на вході у вказане приміщення, чим обмежив мешканців у доступі до інженерного обладнання (том 1 а.с.14).

З акта обстеження нежитлових приміщень, що розташовані на технічному поверсі (10-й поверх) багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_4 , АДРЕСА_13 від 03.11.2015 року вбачається, що на технічному поверсі розташовано: машинне приміщення ліфта 13,4 кв.м., нежитлове приміщення 49,0 кв.м., нежитлове приміщення 16,8 кв.м., нежитлове приміщення 43,7 кв.м, нежитлове приміщення 74,9 кв.м., нежитлове приміщення 93,3 кв.м, коридор 3, 2 кв.м., коридор 2,9 кв.м., коридор 2,0 кв.м, з окремими входами. В приміщеннях, крім машинного приміщення ліфта, коридору присутні транзитні трубопроводи холодного водопостачання, каналізації і електропостачання та відсутні органи управління комунікаціями всього будинку. Розташування приміщень та розміщення в них транзитних трубопроводів відповідає проекту на будівництво (том 1 а.с.164)

Згідно висновку спільного підприємства «Західно-Український-Експортно-Консультативний Центр» №435 судової будівельно-технічної експертизи від 13.07.2015 року, при обстеженні технічного поверху з нежитловими приміщеннями (блок 1) дев`ятиповерхового багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_4 , експертом встановлено, що через нежитлові приміщення проходять штраби, в яких прокладені каналізаційні стояки, з витяжною частиною каналізаційного стояка, який виводиться через покрівлю; розташоване технічне обладнання (машинного приміщення ліфта) інженерні комунікації (каналізаційні стояки для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і (газового обладнання) безпеки експлуатації квартир) без доступу до яких експлуатація житлового будинку АДРЕСА_3 є неможливою. Нежитлові приміщення, які розташовані на технічному поверсі, належать до категорії допоміжних, які призначені для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення (том 1 а.с. 59-70).

Крім того, постановою Львівського апеляційного господарського суду від 31.05.2016 року залишено без змін рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.01.2016 у справі №962/1762/15, яким відмовлено в задоволенні позову ТОВ «Гіпербуд» до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради м. Чернівці про зобов`язання внести зміни в п. 13 Декларації про готовність об`єкта до експлуатації (І черга, блок 1) зареєстрованої 03.10.2014 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Чернівецькій області та зазначити правильно серед інших нежитлових приміщень, нежитлові приміщення із функціональним призначенням «нежитлові приміщення» загальною площею 277,7 кв.м. відповідно до акту обстеження технічного поверху блоку 1 від 03.11.2015 року, привівши у відповідність площі решти нежитлових, технічних приміщень, гаражів до загальної площі інших нежитлових приміщень об`єкта будівництва, яке вступило в законну силу (том1 а.с.15-22).

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 04.05.2018 у справі №727/10521/17, залишеним без змін постановою Апеляційного суду Чернівецької області від 06.08.2018 року, відмовлено в позові ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 до Чернівецької міської ради про зобов`язання подати Інспекції архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради заяву про зміни в п. 13 декларації про готовність об`єкта до експлуатації, багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 (блоки 1-3): №ЧВ 32 (блок 1) 34,8 кв.м. нежитлові приміщення загального користування та 282,6 кв.м. нежитлові приміщення, зобов`язати Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради розглянути подані Чернівецькою міською радою документи та внести відповідну інформацію до реєстру (том 2 а.с.129-138).

Судом установлено, що ні експертним звітом №2600544.12/12 філії ДП «Укрдержбудекспертиза» у Чернівецькій області від 19.07.2012, ні затвердженою у 2013 році Чернівецькою філією НДІ «Проектреконструкція» пояснювальною запискою, техніко-економічними показниками, генпланом, архітектурно-будівельними рішеннями 180-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими гаражами на 50 авто по АДРЕСА_3 , у АДРЕСА_14 І, у проектній документації вказаного будинку не було передбачено нежитлових приміщень з функціональним призначенням «нежитлові приміщення», що також підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 03.10.2014 року, в пункті 13 якої зазначені площі всіх наявних у блоці І (підїзді 1) приміщень та їх функціональне призначення. Так, зокрема, площа спірного приміщення віднесена до технічних приміщень (загальна площа яких 409,0 м.кв.) з функціональним призначенням - для обслуговування будинку.

Підставою позову ОСОБА_1 зазначено порушення оспорюваним договором купівлі-продажу його прав як співвласника багатоквартирного будинку на володіння, користування і розпорядження спільною сумісною власністю, а саме допоміжними приміщеннями будинку.

Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

За змістом частини 1 статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ними спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Статтею1 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об`єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Згідно положень ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Як зазначено у п. 1 резолютивної частини Рішення Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09 листопада 2011 року у справі №1-22/2011, в аспекті конституційного звернення положення п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року № 2482-ХІІ зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Згідно статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Відповідно до пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09 листопада 2011 року, за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

У багатоквартирних житлових будинках можуть розміщуватись як допоміжні приміщення, так і інші приміщення, які не є допоміжними, а є нежитловими приміщеннями, призначеними для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, призначених для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, які віднесені до житлового фонду, і нежилих приміщень, призначених для побутових та інших потреб непромислового характеру, що є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, необхідно виходити як з місця їх розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.

Згідно з п.2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 року №461 (у редакції на день реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації), прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до I-III категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Відповідно до п.7 вказаного Порядку у разі потреби замовник може до прийняття об`єкта в експлуатацію вносити погоджені з автором проекту будівництва пропозиції щодо зміни складу пускового комплексу. При цьому із складу пускового комплексу не повинні виключатися будівлі та споруди санітарно-побутового призначення, а також ті, що призначені для створення безпечних умов життєдіяльності.

У п. 9 Порядку зазначено, що на об`єкті повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією згідно із державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання.

Разом з тим, предметом позову ОСОБА_1 , тобто матеріально-правовою вимогою, стосовно якої він просив ухвалити судове рішення, є визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Відповідно до частини 1 статті 4 ЦПК України, частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.

Указана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес.

У рішенні Конституційного суду України №18-рп/2004 від 01 грудня 2004 року визначено поняття «охоронюваний законом інтерес», що вживається у частині першій статті 4 ЦПК України та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям «права», яке треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загально правовим засадам.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.

Способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст.ст. 55, 124 Конституції України, ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст. 16 ЦК України, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

Порушення цивільного права чи цивільного інтересу підлягають судовому захисту у спосіб передбачений законом, зокрема ст.16 ЦК України або у спосіб, не передбачений законом, але який є ефективним засобом захисту, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення.

Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише за наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним.

У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.

Положення частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення переданого на виконання недійсного правочину майна, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

Дійшовши висновку про обрання позивачем належного способу захисту, судом не враховано, що між сторонами відсутні договірні відносини щодо відчуження допоміжних приміщень будинку на підставі договору, укладеного між ТОВ «Гіпербуд» та ОСОБА_2 .

Відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України).

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Саме до цього зводиться висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16.

Колегія суддів вважає, що захист порушених прав позивача, який є співвласником майна, відчуженого за договором третій особі, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до набувача цього майна з підстав, передбачених ст.ст. 387, 388 Цивільного кодексу України. ОСОБА_1 обрано неналежний спосіб захисту порушеного права.

Таким чином, позовна вимога ОСОБА_1 про визнання недійсним договору не може бути задоволена, оскільки він просив застосувати неналежний спосіб захисту. Об`єктивний аналіз доводів сторін стосовно як підтвердження, так спростування віднесення спірного приміщення до тієї чи іншої категорії (допоміжні, нежитлові як об`єкт цивільних прав) повинен бути зроблений у рішенні суду у випадку звернення позивача з належним способом захисту. Наведене не суперечить висновку, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року в справі № 916/3156/17.

З урахуванням викладених обставин справи та вимог закону апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення, яким у позові слід відмовити з підстав, які зазначені вище.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Отже, з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 та товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» слід стягнути витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі по 1653 грн 60 коп.

Керуючись ст.ст. 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги ОСОБА_2 та товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 березня 2019 року скасувати.

У позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Рівненська -10», Чернівецька міська рада, Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут «НДІ Проектреконструкція», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення, додаткової угоди та усунення перешкод у користуванні майном відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 1653 гривень 60 копійок витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» 1653 гривень 60 копійок витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 02 серпня 2019 року.

Головуючий А.І. Владичан

Судді: М.І. Кулянда

О.О. Одинак