Провадження № 2/641/260/2019 Справа № 641/5656/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 липня 2019 року

Комінтернівський районний суд міста Харкова у складі :

головуючого - судді: Курганникової О.А.

за участю секретаря судового засідання: Щеглової Г.О.

представника позивача: ОСОБА_1

відповідача: ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Комінтернівського районного суду м. Харкова цивільну справу в порядку загального провадження за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», ОСОБА_2 , 3-я особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щепков Денис Михайлович про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним,-

в с т а н о в и в :

Позивач, ОСОБА_3 , звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 , посвідчений 10.07.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Денисом Михайловичем за реєстраційним №474.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 24.04.2008 між позивачем та Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» був укладений Кредитний договір № 014/1647/82/99356 про надання кредиту на суму 55 794,00 доларів США за сплатою 14% річних, строком до 24.04.2018. В якості забезпечення виконання зобов`язань за цим договором 24.04.2008, між позивачем та Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» був укладений договір іпотеки №014/1647/82/99356/1, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Слоневською Д.В., за реєстраційним №2505.

У 2018 році в процесі розгляду цивільної справи №2-336/11 в Комінтернівському районному суді м. Харкова, за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до Позивача про стягнення заборгованості за Кредитним договором, ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» подало заяву про заміну сторони судового провадження, копію Договору про відступлення права вимоги від 26.04.2018, укладеного між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «Оксі Банк», згідно якому правонаступником ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» стало ПАТ «Оксі Банк» за кредитним договором № 014/1647/82/99356 від 24.04.2008 та договором іпотеки №014/1647/82/99356/1 від 24.04.2008.

Також до суду було подано копію Договору про відступлення права вимоги від 26.04.2018, укладеного між ПАТ «Оксі Банк» та ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест», згідно якому правонаступником ПАТ «Оксі Банк» стало ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» за кредитним договором № 014/1647/82/99356 від 24.04.2008 та договором іпотеки №014/1647/82/99356/1 від 24.04.2008.

Надалі 10.07.2018 між ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири, згідно з яким ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» передала у власність ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .

Позивач вважає, що ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» порушило чинне законодавство України, та незаконно позбавило позивача квартири, порушило норми права щодо процедури дострокового повернення кредиту, процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, що свідчить про те, що жодних правових підстав для продажу предмету іпотеки у ТОВ не було і спірна квартира перебуває у володінні ОСОБА_2 безпідставно та незаконно.

Ухвалою Комінтернівського районного суду м. Харкова у справі від 13.08.2018 була частково задоволена заява позивача та накладена заборона на відчуження квартири за адресою: АДРЕСА_2 .

Ухвалою Комінтернівського районного суду м. Харкова у справі від 08.11.2018 було ухвалено прийняти до розгляду та відкрити провадження у справі за позовною заявою ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», ОСОБА_2 , 3-я особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.

Ухвалою Комінтернівського районного суду м. Харкова у справі від 08.11.2018 було ухвалено закрити підготовче провадження по справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», ОСОБА_2 , 3-я особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, та призначено справу до розгляду.

Представник Позивача позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні, посилаючись на те, що ОСОБА_3 не отримував жодного повідомлення від ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про намір продати його квартиру. Також просив врахувати, що не існувало рішення суду, яке набуло чинності, та згідно якому було встановлено наявність будь-якої заборгованості ОСОБА_3 перед ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест». Також представник Позивача посилався на той факт, що спірну квартиру було продано за значно заниженою вартістю. Крім того, представник ОСОБА_3 зазначав, що ОСОБА_2 здійснював представництво інтересів ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» у цивільній справі № 2-336/11 про стягнення заборгованості з ОСОБА_3 за кредитним договором. Також просив врахувати, що Позивач не укладав окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, а отже були відсутні підстави для продажу його квартири згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Водночас згідно з вимогами ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла на момент укладення договору) укладення окремого договору є обов`язковою умовою для здійснення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Також представник ОСОБА_3 зазначив, що сума грошових коштів, отриманих ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» від ОСОБА_2 значно менша суми заборгованості.

Представником відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» подано заяву, в якій ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» просить розгляд справи проводити за відсутності представника ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» та відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі з огляду на те, що укладення оскаржуваного позивачем договору купівлі-продажу відбувалось у чіткій відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку».

Відповідачем ОСОБА_2 подано письмові пояснення, в яких ОСОБА_2 проти позову заперечує з огляду на те, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя міститься у п. 5.4. Договору Іпотеки, що відповідно дозволяє застосовувати Іпотекодавцем статтю 38 Закону України «Про Іпотеку».

Також відповідач ОСОБА_2 просив врахувати, що ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» 08.05.2018 на адресу ОСОБА_3 було направлено лист-вимогу в якій ОСОБА_3 повідомлено про наявну заборгованість за кредитним договором, надано термін для її погашення, та попереджено про застосування наслідків невиконання умов договору шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до статті 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку». Вказаний лист за надісланою адресою було отримано, про що свідчить відмітка у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення. У рекомендованому повідомлені у місці відмітки про отримання листа міститься прізвище ОСОБА_4 , дата 16.05.2018 та підпис. Водночас рекомендовані поштові відправлення, у тому числі рекомендовані листи з позначкою «Судова повістка», рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним. Відповідно до Довідки про зареєстрованих у житловому приміщені осіб станом на 23.07.2018 (тобто після отримання рекомендованого повідомлення повідомлення) за адресою: АДРЕСА_2 зареєстрована ОСОБА_4 .

До того ж, ОСОБА_2 зазначає, що перед укладанням Договору купівлі-продажу було проведено незалежну оцінку майна суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Меркурій Партнерс», згідно висновку якого ринкова вартість об`єкта оцінки (спірної квартири) становить 280 000,00 грн. Водночас відповідно до п. 4 Договору купівлі-продажу продаж квартири вчинено за 281 250,00 грн.

Крім того, ОСОБА_2 зазначив, що представництво ОСОБА_2 інтересів ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» у цивільній справі № 2-336/11 про стягнення заборгованості з ОСОБА_3 за кредитним договором, а потім укладення з ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» договору купівлі продажу, жодними чином не є порушенням ані норм Закону України «Про іпотеку», ані будь-яких інших норм законодавства, що регулює такого типу правовідносини. Також, ОСОБА_2 зазначає, що ані редакція Закону 2006 року (на момент укладання Договору іпотеки), ані редакція Закону 2018 року (на момент позасудового врегулювання) не зобов`язують Іпотекодержателя застосовувати позасудове врегулювання, передбачене статтями 36, 37, 38 Закону України «Про Іпотеку», тільки у випадку укладання договору про задоволення вимог Іпотекодержателя. Водночас застосування позасудового врегулювання є можливим у випадку існування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, що прирівнюється до договору.

Вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного.

24.04.2008 між ОСОБА_3 та Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» був укладений Кредитний договір № 014/1647/82/99356 про надання кредиту на суму 55 794,00 доларів США за сплатою 14% річних, строком до 24.04.2018.

24.04.2008 в якості забезпечення виконання зобов`язань за цим договором, між ОСОБА_3 та Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» був укладений договір іпотеки №014/1647/82/99356/1, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Слоневською Д.В., за реєстраційним №2505.

Відповідно до п. 5.4 цього договору, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Згідно з п. 5.5.1 цього договору, у відповідності до статті 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може, зокрема, згідно зі ст. 38 Закону «Про іпотеку» продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві, при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором іпотекодежателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної в п. 1.3. цього договору або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним суб`єктом оціночної діяльності.

26.04.2018 було укладено Договір про відступлення права вимоги між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «Оксі Банк», згідно якому правонаступником ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» стало ПАТ «Оксі Банк» за кредитним договором №014/1647/82/99356 від 24.04.2008 та договором іпотеки №014/1647/82/99356/1 від 24.04.2008.

26.04.2018 року було укладено Договір про відступлення права вимоги між ПАТ «Оксі Банк» та ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест», згідно якому правонаступником ПАТ «Оксі Банк» стало ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» за кредитним договором №014/1647/82/99356 від 24.04.2008 та договором іпотеки №014/1647/82/99356/1 від 24.04.2008.

ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» 08.05.18 на адресу ОСОБА_3 направило лист-вимогу в якій ОСОБА_3 повідомлено про наявну заборгованість за кредитним договором, надано термін для її погашення, та попереджено про застосування наслідків невиконання умов договору шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до статті 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку». У рекомендованому повідомлені у місці відмітки про отримання листа міститься прізвище ОСОБА_4 , дата 16.05.2018 та підпис.

10.07.2018 між ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири, згідно з яким ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» передало у власність ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .

Статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до положень статті 203, 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину вимог закону щодо відповідності змісту правочину Закону, наявності у сторін правочину достатнього обсягу дієздатності, вільного волевиявлення, форми та спрямованості правочину на реальне настання правових наслідків, них обумовлених.

Статтею 203 ЦК України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави та суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, має повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно з частиною 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У Постанові Верховного Суду від 10 квітня 2019 року по справ №643/8134/16-ц зазначено, що неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки та посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставами для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Отже посилання Позивача на начебто неповідомлення його про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки та невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставами для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Відповідно до ст.36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Відповідно до абзацу шостого статті 38 Закону України «Про Іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Отже, посилання позивача на начебто порушення відповідачем ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» порядку повідомлення про намір здійснити продаж предмету іпотеки та здійснення оцінки вартості предмету іпотеки, як підстави визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, не знайшли свого підтвердження.

Крім того, аналіз норм Закону України «Про іпотеку», чинного на час укладення договору іпотеки, дозволив суду дійти висновку, що у даних нормах відсутнє зобов`язання Іпотекодержателя застосовувати позасудове врегулювання, передбачене статтями 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку», тільки у випадку укладання договору про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Таким чином, суд приходить до висновку про те, що доводи позивача не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи. Інші аргументи сторін та досліджені судом докази на висновки суду не впливають. У зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог слід відмовити в повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись ст.. ст.. 12, 81, 141, 247, 263-265 ЦПК України, суд,-

в и р і ш и в:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним - відмовити в повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржено шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня його проголошення апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції.

Відповідно до п. 15.5 Перехідних положень ЦПК України (в редакції від 03.10.2017 року) : до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи: апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу, а саме, відповідно до ч.1 ст. 296 ЦПК України : апеляційна скарга подається апеляційному суду через суд першої інстанції, який ухвалив оскаржуване судове рішення.

Позивач: ОСОБА_3 , ПНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», , місце знаходження: м. Київ, вул. Шолуденка, 1-б оф. 207.

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 .

Третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щепков Денис Михайлович , місце знаходження: АДРЕСА_5 .

Суддя: О. А. Курганникова