ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Постанова

Іменем України

11 грудня 2019 року м. Херсон

справа № 659/323/19

провадження № 22-ц/819/1713/19

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:

головуючого - Радченка С.В.,

суддів: Бездрабко В.О., Вейтас І.В.,

секретар: Кутузова А.В.

учасники справи:

представник відповідача - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - Андросюк Ігор Сергійович, державний реєстратор Магурян Людмила Трохимівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Нижньосірогозького районного суду Херсонської області від 20 серпня 2019 року в справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОДОМ» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Милівської сільської ради Бериславського району Херсонської області, в особі державного реєстратора Магурян Людмили Трохимівни про визнання недійсним договору оренди землі та скасування рішення державного реєстратора,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції

У квітні 2019 року представник позивача звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі та скасування рішення державного реєстратора.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що 20.09.2007 року між позивачем та ОСОБА_1 було укладено договори оренди належних їй земельних ділянок, що розташовані на території Степненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області, кадастрові номери :04:001:0007 та :04:008:0003 загальною площею 7,37 га. 04.04.2019 року позивачу стало відомо, що 26.03.2019 року державним реєстратором Милівської сільської ради Бериславського району Херсонської області Магурян Л.Т. було проведено реєстрацію речового права на оренду земельних ділянок, кадастрові номери :04:001:0007 та :04:008:0003 за ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ". Державну реєстрацію проведено на підставі договору оренди землі без номеру від 19.03.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ". Посилаючись на наведене, просила визнати недійсним договір оренди землі від 19.03.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" та скасувати рішення державного реєстратора про його реєстрацію. Крім того просили стягнути з відповідачів судові витрати та витрати понесені на правову допомогу.

Рішенням Нижньосірогозького районного суду Херсонської області від 20 серпня 2019 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренд землі № б/н від 19.03.2019 року земельної ділянки загальної площею 7,37 га - (кадастровий номер :04:001:0007, площею 1,13 га, № 2700032), (кадастровий номер :04:008:0003, площею 6,24 га, № 2700031), яка розташована на території Степненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮТС АГРОПРОДУКТ".

Скасовано рішення Державного реєстратора Милівської сільської ради Бериславського району Херсонської області Магурян Л.Т. № 46253326 від 02.04.2019 року про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 1,13 га, (кадастровий номер :04:001:0007), рішення Державного реєстратора Милівської сільської ради Бериславського району Херсонської області Магурян Людмили Трохимівни № 46254291 від 02.04.2019 року про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 6,24 га, (кадастровий номер :04:008:0003) розташованої на території Степненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області, прийнятого на підставі договору оренди землі № б/н укладеного 19 березня 2019 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ЮТС АГРОПРОДУКТ". Вирішено питання щодо судового збору.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки суперечить нормам ЦК України, Закону України «Про оренду землі» та іншим актам цивільного законодавства, що відповідно до вимог встановлених ч.1 ст. 203 ЦК України є підставою для визнання цього договору недійсними. Оскільки його державна реєстрація відбулася в той час коли не втратив чинності попередній договір оренди тієї самої земельної ділянки, укладений 20 вересня 2007 року між орендарем ТОВ «АГРОДОМ» та орендодавцем ОСОБА_1 , тому рішення про державну реєстрацію оспорюваного договору, як таке що прийняте з порушенням вимог ч.3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підлягає скасуванню.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Не погоджуючись з рішенням суду від 20 серпня 2019 року, ТОВ «ЮТС-Агропродукт», подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення, яким у задоволені позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції належним чином не дослідив надані докази, не звернув уваги на те, що договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Агродом» від 20 вересня 2007 року не пройшов державної реєстрації у встановленому законом порядку, а тому не набрав чинності і не створює жодних правових наслідків. Державним реєстратором при прийнятті оскаржуваного рішення не було порушено жодних норм Законів України. У судовому рішенні не наведено правових підстав для визнання недійсним оспорюваних договорів оренди землі. Наведені в судовому рішенні висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи.

Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу

Заперечень на апеляційну скаргу від учасників справи не надходило.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 на правах приватної власності, належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 7,37 га, кадастровий номер: :04:001:0007 та :04:008:0003, яка розташована на території Степненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області (а.с.11-12,19,20).

20.09.2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агродом» в особі директора Бєляєва О.О. було укладено Договір оренди належних ОСОБА_1 земельних ділянок загальною площею 7,37 га. № б/н, який зареєстрований 12.11.2007 року за №48 у Нижньосірогозькому районному реєстраційному окрузі Херсонської філії державного підприємства «Центр ДЗК при державному комітеті України по земельних ресурсах», строком на 15 років (а.с.13-14).

Договір укладено терміном на 15 років, ( у разі укладання договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культу згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. (п. 8 Договору оренди землі).

Підстави розірвання договору оренди визначені пунктом 38 вказаного Договору оренди землі.

Відповідно до пункту 39 Договору оренди землі розірвання цього договору в односторонньому порядку не допускається.

Договір зареєстровано у Нижньосірогозькому відділенні Херсонської регіональної філії ДП Центр Державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 12 листопада 2007 року № 48. (а.с.13-14).

Відповідно до акту про встановлення меж земельної ділянки в натурі від 20 вересня 2007 року та акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі від 20 вересня 2007 року, проведено встановлення та закріплення на місцевості меж земельної ділянки ОСОБА_1 загальною площею 7,37 гектарів в натурі, яку передано ТОВ «АГРОДОМ» в особі директора Бєляєва О.О. в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 15 років (а.с.15,16).

Між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" було укладено договір оренди вищезазначених земельних ділянок загальною площею 7,37 га № 2700032 № 2700031 від 19.03.2019 року.

На підставі Договору оренди землі № 2700032 № 2700031 від 19.03.2019 року, державним реєстратором Магурян Л.Т., Милівської сільської ради Бериславського районну Херсонської області, було винесено рішення № 46253326 від 02.04.2019 та № 46254291 від 02.04.2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (а.с.21-22, 23-24).

Вказаний договір укладений строком до 30 листопада 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку передбаченому законодавством (пункт 3.1. Договору) (а.с.135-137, 138-140).

Позиція апеляційного суду.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Заслухавши суддю-доповідача, осіб, які з`явилися в судове засідання, перевіривши матеріали справи та доводи викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені в частинами 1-3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу.

У частині 3 цієї статті передбачено: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 4 ст.124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником ділянки й орендарем.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

За ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог законодавства.

Частиною 1 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендарю земельної ділянки надано право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Як вбачається зі змісту частини 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» вказаним вище правам орендаря законодавцем кореспондовано обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Орендареві, згідно з частинами 1, 2 ст. 27 Закону України «Про оренду землі», забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об`єднаннями та організаціями.

З матеріалів справи вбачається, що на час укладення оспорюваного договору оренди, договір оренди землі, укладений ОСОБА_1 з ТОВ «Агродом» 20 вересня 2007 року строком на 15 років відповідно до вимог законодавства та умов договору не припинений (зокрема строк дії договору не сплив) та у встановленому законом та договором порядку не розірваний.

Доводи апелянта про те, що договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Агродом» від 20 вересня 2007 року не пройшов державної реєстрації у встановленому законом порядку, а тому не набрав чинності і не створює жодних правових наслідків позбавлені правового обґрунтування та спростовуються встановленими судом обставинами.

Так, відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції чинній на час укладення договору, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Пунктом 3.2 Наказу Держкомзему України "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі" від 04 травня 1999 року № 43, в редакції чинній на час укладення договору оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «Агродом», визначено, що державна реєстрація, зокрема договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України.

Як вбачається з матеріалів справи Договір оренди землі, укладений 20 вересня 2007 року між ТОВ «Агродом» та ОСОБА_1 зареєстровано у Нижньосірогозькому відділенні Херсонської регіональної філії ДП Центр, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.11.2007 року № 48 (а.с.107).

З огляду на зазначені обставини, в їх сукупності, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що договір оренди землі, укладений 20 вересня 2007 року між ТОВ «Агродом» та ОСОБА_1 набрав чинності з моменту його державної реєстрації та є чинним до теперішнього часу.

Враховуючи, що одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи на те, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - орендаря за первісним договором оренди землі, порушивши його право на орендовані земельні ділянки.

Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» ).

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до статті 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з частинами 2, 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав (частина перша статті 18 Закону).

Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам (частина четверта статті 18 Закону).

Частиною 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстратор:

- встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом, відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах, наявність обтяжень прав на нерухоме майно та наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

- перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

- під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі;

- під час проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки використовує відомості Державного земельного кадастру шляхом безпосереднього доступу до нього у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Із системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора убачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо.

Такий обов`язок узгоджується із закріпленими частиною 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» засадами державної реєстрації прав, зокрема гарантуванням державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (пункт 1).

Судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки між ТОВ «Агродом» та ОСОБА_1 не припинений та не розірваний на час прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора, був зареєстрований в установленому законодавством порядку у Нижньосірогозькому відділенні Херсонської регіональної філії ДП Центр ДЗК про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 12.11.2007 року № 48.

Наявність такої суперечності між заявленим ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та вже зареєстрованим правом оренди земельної ділянки ТОВ «Агродом» , відповідно до п.5 ч.1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для відмови в державній реєстрації прав.

Однак через неналежне виконання державним реєстратором його обов`язків під час розгляду заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про державну реєстрацію права користування земельною ділянкою ОСОБА_1 та прийняття відповідного рішення, факт існування реєстрації права ТОВ «Агродом» на користування цією ж ділянкою залишився поза увагою відповідача, що призвело до подвійної державної реєстрації права.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося.

Ураховуючи наведене, рішення суду першої інстанцій про скасування рішення державного реєстратора є законними й обґрунтованими та не підлягає скасуванню з огляду на правильне застосування судом норм матеріального й процесуального права.

Доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду. Докази та обставини, на які посилається позивач в апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду попередньої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми процесуального права.

Будь-яких інших доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, апелянтом не наведено.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування або зміни відсутні.

Керуючись статтями 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» залишити без задоволення, а рішення Нижньосірогозького районного суду Херсонської області від 20 серпня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 12 грудня 2019 року.

Головуючий С.В. Радченко

Судді В.О. Бездрабко

І.В. Вейтас