ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

1 серпня 2019 року м. Харків

Справа № 632/1596/18

Провадження № 22-ц/818/2941/19

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кругової С.С.,

суддів Маміної О.В.., Пилипчук Н.П.,

за участю секретаря Кучер Ю.Ю.,

Учасники справи:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроком»,

Відповідач: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Агрокомплект»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Харкові

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» на рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 21 березня 2019 року, ухвалене суддею Библівим С.В.,

у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Агрокомплект» про визнання поновленим договору оренди землі, визнання укладеною додаткову угоду та визнання недійсним договору оренди землі,

в с т а н о в и в:

У серпні 2018 року ТОВ «Агроком» звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати поновленим договір оренди землі від 21 січня 2008 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроком» щодо земельної ділянки, загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області, який зареєстровано у Харківській філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 березня 2008 року за №59; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, в іншій редакції, договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Агрокомплект» від 2 квітня 2018 року щодо вказаної земельної ділянки визнати недійсним та розподілити судові витрати.

Позовна заява мотивована тим, що 21 січня 2008 року між ТОВ «Агроком» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1 , яка належить останній на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку. Відповідно до п. 8, 9 договору оренди його укладено на 10 років, а після його закінчення орендар має переважне право на його поновлення на новий строк, орендна плата становила 1310,99 грн.

28 жовтня 2017 року між цими ж сторонами було укладено додаткову угоду про поновлення вказаного договору оренди землі та внесено зміни і доповнення, а саме збільшено строк дії договору до 20 років, визначено, що після закінчення вказаного строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі він повинен не пізніше 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про це письмово орендодавця про такий намір. А також збільшено розмір орендної плати до 18000 грн. на рік. Відповідач погодився із запропонованими умовами поновлення договору оренди та 28 жовтня 2017 року підписав додаткову угоду. Між тим, з`ясувалося, що 30 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Агрокомплект» було укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1 , державна реєстрація відбулася 12 вересня 2017 року, а 19 січня 2018 року на адресу позивача надійшов лист із запереченням щодо поновлення договору оренди землі від 21 січня 2008 року.

Вказує, що рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 15 травня 2018 року скасовано рішення про державну реєстрацію договору оренди землі від 30 червня 2017 року. Однак, не дивлячись на це, 2 квітня 2018 року відповідач ОСОБА_1 знову уклала з ТОВ Агрофірмою «Агрокомплект» договір оренди цієї ж земельної ділянки, дата державної реєстрації 5 квітня 2018 року, строком на 10 років з орендною платою 14500 грн.

В зв`язку із вище наведеним позивач вважає, що його права як переважного орендаря грубо порушені діями відповідачів, при тому, що він пропонував вигідніші умови договору оренди та весь час дотримувався покладених на нього договором обов`язків, тому просить суд задовольнити його позов.

У відзивах на позов ТОВ «Агрофірма «Агрокомплект» та представник ОСОБА_1 ОСОБА_2 заперечували проти його задоволення та вказували, що додаткова угода від 28 жовтня 2017 року не підтверджує згоди орендаря та орендодавця про поновлення договору оренди землі, оскільки відповідно до її тексту сторони вирішили внести зміни і доповнення у п.8 та 9 договору та не вносячи змін щодо приведення правочину у відповідність до вимог ст.15 ЗУ «Про оренду землі». Вказують, що позивачем не надано доказів належного виконання умов договору оренди та не підтверджено користування землею після спливу строку дії договору, а також виконання інших обов`язків.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 21 березня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що вважати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та визнавати її укладеною у суду немає жодних підстав, оскільки ОСОБА_1 виразила своє волевиявлення щодо небажання поновлювати договір оренди з ТОВ «Агроком», земля їй повернута і позивач ТОВ «Агроком» нею не користується. Крім того, ТОВ «Агроком» не доведено факту належного виконання своїх обов`язків за договором, зокрема, щодо визначення орендної плати, виходячи з базової нормативної оцінки землі, яку позивач протягом 10-ти років так і не провів. Крім того, додаткова угода не має державної реєстрації, з якої законодавець визначає початок дійсності договору, що підлягає такій реєстрації. Недійсність договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 02 квітня 2018 року, ТОВ «Агроком» не доведено. Навпаки, вказаний договір укладено з дотриманням всіх норм законодавства, переважне право попереднього орендаря не порушене, а ОСОБА_1 виразила належне їй волевиявлення згідно цивільного законодавства та скористалася правом на обрання контрагента за договором оренди. Тому, суд першої інстанції визнав позов необґрунтованим в силу його безпідставності та недоведеності.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроком» звернулося з апеляційною скаргою, у якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, вважає, що судом не враховані правові висновки Верховного Суду України і не наведено мотивів щодо відступу від них.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на ті ж доводи, що і у позові.

Крім того вказує, що у разі визнання поновленим договору оренди землі від 21 січня 2018 року договір оренди укладений між відповідачами буде порушувати право позивача на користування спірною земельною ділянкою.

Зазначає, що після звернення позивача до адміністративного суду між відповідачами була укладена додаткова угода про дострокове розірвання договору оренди від 30 червня 2017 року, після чого укладено новий договір, отже, вказані дії порушують публічний порядок, інтереси суспільства, а також моральні засади договірних відносин.

Стверджує, що відповідачем ОСОБА_1 порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки, приховано факт укладення нею нового договору оренди цієї ж земельної ділянки та не вказано про це у її запереченнях щодо поновлення договору.

Вказує про те, що судом не було з`ясовано питання щодо належного чи неналежного виконання позивачем умов договору, що суттєво вплинуло на вирішення справи по суті позовних вимог.

Не погоджується з висновком суду про наявність волевиявлення ОСОБА_1 щодо небажання поновлення договору, оскільки в межах розгляду справи нею було подано заяву, якою вона визнала заявлений позов та зазначила, що обставини викладені у відзиві на позов не відповідають дійсності, позивач дотримувався своїх обов`язків за договором та її влаштовують запропоновані ним умови.

До суду апеляційної інстанції позивачем надано відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач ТОВ «Агрофірма «Агрокомплект» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін. Зазначає, що для застосування положень ст.33 ЗУ «Про оренду землі» необхідна наявність ряду юридичних фактів. Крім того, у додатковій угоді відсутня істотна умова договору про об`єкт оренди, а саме відсутній кадастровий номер земельної ділянки, що передається в оренду. Між тим, вказана додаткова угода не підтверджує згоди орендаря і орендодавця про поновлення договору оренди землі, оскільки вказана угода стосується внесення змін і доповнень до договору. Вважає, що позивачем не доведено належне виконання ним умов та обов`язків за договором, користування ділянкою після спливу строку дії договору, а також впродовж строку його дії не проводилась оцінка земельної ділянки відповідно п.9.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді, обговоривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Судом встановлено, що 21 січня 2008 року між ТОВ «Агроком» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі (а.с.13-14) щодо належної останній на праві власності земельної ділянки (а.с.15) загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28 березня 2008 року за № 59 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії.

До кінця дії вказаного Договору оренди землі, а дія його закінчувалась 28 березня 2018 року, ОСОБА_1 уклала з відповідачем ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» договір оренди щодо своєї земельної ділянки від 30 червня 2017 року. Державну реєстрацію вказаного договору було оскаржено до Харківського окружного адміністративного суду, який своїм рішенням від 15 травня 2018 року визнав протиправним та скасував рішення держреєстратора про державну реєстрацію договору оренди землі від 30 червня 2017 року (а.с.34-42). Таким чином, вказаний договір між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 30 червня 2017 року не є дійсним.

За шість місяців до кінця дії договору оренди землі, а це 28 жовтня 2017 року, ОСОБА_1 уклала додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року (про поновлення строку його дії) з ТОВ «Агроком» (а.с.24). За умовами додаткової угоди орендодавцеві встановлено орендну плату у 18000 грн. на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачено строк дії Договору на 20 років. Інші умови зберігають чинність. Пункт 8 Договору викладено в іншій редакції: після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору оренди. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Зі змісту додаткової угоди від 28 жовтня 2017 року вбачається, що вона набирає чинності з дати державної реєстрації (а.с.24).

Матеріали справи не містять відомостей про державну реєстрацію зазначеної додаткової угоди, отже, вона не набрала чинності.

19 грудня 2017 року позивач направив ОСОБА_1 лист з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 21 січня 2008 року (а.с.154). 19 січня 2018 року ОСОБА_1 направила позивачу заперечення щодо поновлення договору оренди (а.с.25).

02 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект», тобто після спливу строку дії договору від 21 січня 2008 року, з державною реєстрацією 05 квітня 2018 року укладено договір оренди землі ОСОБА_1 (а.с.33) з орендною платою 14500 грн. на рік строком дії 10 років.

Дійсно, ч.1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, на виконання вищезазначених вимог діяли обидві сторони. Так, позивач в свою чергу, направив повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди з проектом додаткової угоди, відповідач власник земельної ділянки направила повідомлення про прийняте рішення про небажання продовжувати дію договору оренди (а.с.154, 25).

Доводи позивача, що запропоновані ним умови є більш прийнятними, судова колегія відхиляє, оскільки відмовляючись від продовження орендних правовідносин відповідач не посилалась на неприйнятність запропонованих умов, а зазначала про незгоду зі строком дії договору 20 років.

Доводи позивача про те, що він належним чином виконував умови договору про оренду земельної ділянки, повідомив відповідача про намір продовжити його дію на новий строк та продовжував користуватись земельною ділянкою, не заслуговують на увагу з огляду на таке.

Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом вищенаведеної норми права такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У відповідності до ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», у чинній на момент закінчення договору редакції, та реч.3 ч.1 ст.33 цієї статті, у редакції чинній на момент реєстрації договорів, передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як встановлено достовірно судами, орендодавець своїм листом ще до закінчення дії договору у січні 2018 року повідомив позивача, що не бажає продовжувати строк договору оренди землі на новий строк та просив припинити користування земельною ділянкою ОСОБА_1 та повернути її.

Отже, продовження користування землею після закінчення строку оренди, за умови отримання позивачем повідомлення зі змісту якого вбачалось волевиявлення орендодавця про небажання продовження оренди та вимоги повернення землі, не може слугувати підставою для поновлення дії орендних відносин між сторонами.

Як вбачається зі змісту оскаржуваного рішення, суд правильно зазначав встановлені фактичні обставини справи, що орендар скористався своїм правом та направив своєчасно листи-повідомлення про поновлення договору на новий строк, на що отримав відмову від орендодавця.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції прийшов до висновку, який відповідає обставинам справи, оскільки в даній справі орендодавець уклав договір оренди вже після закінчення дії попереднього договору оренди.

Враховуючи вищенаведене, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду і не дають підстави вважати, що при ухваленні оскаржуваного судового рішення суд неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права.

Судова колегія, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки позивачем не доведено переважного права на поновлення договору оренди та використання земельної ділянки після закінчення строку його дії.

Керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. ст. 141,367, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 390, 391 ЦПК України суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» - залишити без задоволення.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 21 березня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційна скарга може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий С.С. Кругова

Судді О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук

повний текст постанови

складено 2 серпня 2019 року