Справа № 527/1538/19
провадження 2/527/655/19
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

28 листопада 2019 року м. Глобине

Глобинський районний суд Полтавської області у складі:

головуючого судді - Олефір А.О.,

за участю секретаря

судових засідань - Волик Л.І.,

позивача ОСОБА_1 та її представника ОСОБА_2 , відповідача ОСОБА_3 та його представника ОСОБА_4 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Глобине цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , який подано представником адвокатом Завезіоном Леонідом Вікторовичем до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог щодо предмету спору Відділ у Глобинському районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про розірвання договорів оренди земельних ділянок,-

В С Т А Н О В И В:

22 липня 2019 року представник позивача звернувся звернувся до суду із позовом про розірвання договорів оренди земельних ділянок.

В обґрунтування позову, представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок, кадастровий номер: :00:004:0161, площею 4,2 га та кадастровий номер: :00:004:0160, площею 1,4 га, розташованих на території Борисівської сільської ради Глобинського району Полтавської області.

Вказані земельні ділянки позивачем було передано в оренду ФОП ОСОБА_3 :

-згідно договору оренди землі № 1 від 14.01.2014 року земельну ділянку кадастровий номер: :00:004:0161, площею 4,2 га на строк 49 років;

-згідно договору оренди землі № 2 від 15.01.2014 року земельну ділянку кадастровий номер: :00:004:0160, площею 1,4 га на строк 49 років.

Відповідно до п.п.9 та 11 Договорів оренди, відповідач зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою сплачувати 5 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, не пізніше ніж до 15 грудня поточного року. Відповідно до п.10 Договорів, обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції.

Однак відповідач порушив свої зобов`язання щодо своєчасності розрахунку за користування земельними ділянками, на неодноразові усні та телефонні звернення про здійснення повного розрахунку за договорами, останній ніяк не реагує.05.07.2019 року на адресу відповідача було направлено вимогу про проведення повного розрахунку, разом з тим дана вимога залишилася без розгляду.

Посилаючись на систематичне невиконання відповідачем умов договорів оренди, представник позивача просив суд, розірвати Договір оренди землі № 1 укладений 14 січня 2014 року між позивачем та відповідачем стосовно земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер: :00:004:0160 та скасувати державну реєстрацію іншого речового права щодо договору оренди, розірвати Договір оренди землі № 2 укладений 15 січня 2014 року між позивачем та відповідачем стосовно земельної ділянки площею 4,2 га, кадастровий номер: :00:004:0161 та скасувати державну реєстрацію іншого речового права щодо договору оренди. Стягнути з відповідача заборгованість по виплаті орендної плати за договорами в сумі 46589,28 грн.

15 серпня 2019 року представник відповідача подав до суду відзив на позовну заяву, у якому зазначив, що 18 лютого 2009 року до відповідача звернулася позивач з проханням, щоб він купив у неї земельні ділянки, оскільки їй терміново потрібні були кошти, однак правовстановлюючі документи на вказані земельні ділянки у неї були відсутні, оформити договори купівлі-продажу на вказані земельні ділянки було неможливо у зв`язку з мораторієм на продаж, а договори оренди оформити було неможливо у зв`язку з відсутністю правовстановлюючих документів. 18.02.2009 року відповідачем було передано позивачу 23000 грн., а вона зобов`язувалася оформити право власності на вказані земельні ділянки та передати їх відповідачу на умовах, які було викладено у розписці від 18.02.2009 року, якщо буде знятий мораторій на продаж земельних ділянок. Отже передаючи відповідачу земельні ділянки та отримуючи за них кошти, позивач прийняла на себе зобов`язання щодо них, а відповідач набув права вимоги на дані земельні ділянки відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України. Оскільки грошові кошти були отримані орендодавцем на його вимогу завчасно, в період застосування відповідного розміру нормативно-грошової оцінки, про що орендодавець (боржник) особисто зазначив в письмовому зобов`язанні, отже вимоги позивача щодо збільшення розміру орендної плати є незаконними, оскільки у розписці на отримання коштів позивач вказує, що не буде претендувати на пай і на більшу ціну, яка б вона не була. Незаконними є вимоги позивача з приводу стягнення орендної плати за Договором оренди № 1, так як вона являє собою лише частину паю та 5 відсотків від її нормативно грошової оцінки відповідно договору з 2014 року по 2018 рік складає 1727 грн., про що вказано у п. 9 Договору, тому 1727х5 років=8635 грн., які були виплачені позивачу 23.08.2018 року. Згідно розрахунку за Договором оренди № 2, за рахунок 23000,00 грн. орендодавцем за згодою сторін 18 лютого 2009 року, станом на 01.01.2018 року має місце сплата орендної плати за 2014-2018 роки. Згідно розрахунку, за Договором № 2 орендна плата становить за період з 2014-2018 роки 25904,50 грн. Позивач отримавши 10000,00 грн. 23.08.2018 року, фактично отримала розрахунок по Договору оренди № 1 у сумі 8635,00 гр. та доплату до отриманих 23000 грн. у 2009 році 1365 грн., отже заборгованість по орендній платі за договором № 2 складає 1539,50 грн., тому систематична невиплата орендної плати не має місця та відсутні підстави для розірвання договорів оренди. Крім цього, підтвердженням виплати орендної плати позивачу є Податкові розрахунки сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку і сум утриманого з них податку за 2014-2018 роки (а.с.44-46).

В судовому засіданні позивач та її представник позовні вимоги підтримали із наведених у позові підстав.

Відповідач та його представник в судовому засіданні заперечували проти задоволення позову із підстав зазначених у відзиві на позовну заяву.

Вислухавши пояснення позивача та її представника, відповідача та його представника, свідків, дослідивши матеріали справи, всебічно, повно, об`єктивно оцінивши надані докази та давши їм належну оцінку, суд встановив наступне.

ОСОБА_5 є власником земельної ділянки кадастровий номер: :00:004:0161, площею 4,2 га, року та 1/3 частини земельної ділянки кадастровий номер: :00:004:0160 загальною площею 4,2 га (а.с.28-29).

Згідно Договору оренди землі № 1 від 15 січня 2014 року, укладеного між ОСОБА_5 (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (Орендар), орендодавець передала в оренду орендарю земельну ділянку, площею 1,4 га, кадастровий номер: :00:004:0160 (далі Договір № 1) (а.с.13-17).

16 жовтня 2019 року відповідачем надано суду оригінал Договору оренди землі № 1 від 14 січня 2014 року (а.с.93-96).

У зв`язку з тим, що сторонами по справі було надано суду Договори оренди № 1, які за своїм змістом є різними в частині дати їх укладення, розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, у зв`язку з чим суд мав сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав щодо доказів, ухвалою суду від 08 листопада 2019 року було витребувано з Сектору державної реєстрації, економічного розвитку та торгівлі Глобинської РДА у Полтавській області реєстраційну справу стосовно об`єкта нерухомого майна № 06, а саме земельної ділянки, кадастровий номер: :00:004:0160.

З дослідженого в ході судового розгляду оригіналу Договору оренди землі № 1, який наявний в матеріалах реєстраційної справи, вбачається, що він за своїм змістом відповідає копії, яка була надана суду позивачем та знаходиться в матеріалах цивільної справ на аркушах 13-17.

Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЦПК України, достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що копія Договору № 1, яка була надана позивачем та знаходиться в матеріалах цивільної справ на аркушах 13-17 є достовірним доказом, тому з її змісту суд встановлює дійсні обставини справи.

Суд визнає копію Договору оренди землі № 1, яка надана відповідачем та знаходиться в матеріалах цивільної справи на аркушах 93-96 недостовірним доказом. Згідно Договору оренди землі № 2 від 15 січня 2014 року, укладеного між ОСОБА_5 (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (Орендар), орендодавець передала в оренду орендарю земельну ділянку, площею 4,2 га, кадастровий номер: :00:004:0161 (далі Договір № 2) (а.с.18-22).

28.02.2014 року було проведено Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки за Договором № 1, номер запису про інше речове право: 4835824 (а.с.29).

03.02.2014 року було проведено Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки за Договором № 2, номер запису про інше речове право: 4545531 (а.с.28).

01.12.2015 року ОСОБА_5 зареєструвала шлюб після якого змінила прізвище на ОСОБА_6 (а.с.12).

У справі яка розглядається судом, виникли правовідносини пов`язані з орендою землі, які регулюються Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон), ЦК України, іншими законами України, постановами, виданими Кабінетом Міністрів України, у випадках, передбачених цим Законом, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.3 ЗУ «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння, користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як зазначено в ч.1 ст.14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі.

Частина перша статті 638 ЦК України передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як вбачається з ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Судом встановлено, що між сторонами було укладено спірні Договори оренди № 1 та № 2, які на момент розгляду справи є дійсними.

Відповідно до п.п. 9,11 Договору № 1 до Договору № 2, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та у розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5180,90 грн., або в натуральній формі. Орендна плата вноситься у строки до 15 грудня поточного року.

Як вбачається з п. в) ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно ст. 409 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Представник позивача підставою для розірвання договорів оренди зазначає невиконання орендарем умов договору в частині внесення ним орендної плати на їх виконання.

Представник відповідача у своєму відзиві та в судовому засіданні зазначив, що позивачем у 2009 році було отримано 23000,00 грн., які позивач отримала в рахунок укладення майбутніх договорів купівлі-продажу, про що вона склала відповідну розписку.

Факт отримання у 2009 році грошових коштів в розмірі 23000,00 грн. в рахунок майбутнього продажу земельних ділянок підтвердила позивач ОСОБА_1 в ході судового розгляду.

Отримання грошових коштів підтвердила в ході судового розгляду свідок ОСОБА_7 .

Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Надаючи оцінку вказаним правовідносинам, суд зазначає наступне.

Представником відповідача не надано суду копію розписки для дослідження в судовому засіданні, тому суд позбавлений можливості встановити дійсні правовідносини, які виникли між сторонами під час її складання.

Натомість, враховуючи визнані позивачем обставини стосовно отримання коштів в рахунок майбутнього продажу земельних ділянок суд вказує, що між позивачем та відповідачем можливо виникли інші правовідносини, які регулює глава 54 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, наявність можливих інших договірних правовідносин між сторонами у 2009 році не може бути підтвердженням належного виконання умов спірних Договорів оренди, оскільки судом встановлено, що між позивачем та відповідачем договірні відносини пов`язані з орендою земельних ділянок виникли з 15 січня 2014 року, тому саме з цього часу у відповідача виник обов`язок по виплаті орендної плати перед позивачем.

За таких обставин, суд не приймає сплату відповідачем позивачу грошових коштів в розмірі 23000,00 грн. в рахунок орендної плати за договорами № 1 та № 2.

Відповідачем на підтвердження виконання умов за Договорами оренди надано Податкові розрахунки сум нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку ФОП ОСОБА_3 за 4 квартал 2014 року, 4 квартал 2015 року, 4 квартал 2016 року, 4 квартал 2017 року, 4 квартал 2018 року, у яких за вказані звітні періоди наявні суми нарахованих та виплачених доходів позивачу за її рнокпп: НОМЕР_1 (а.с.47-64).

Надаючи оцінку зазначеним доказам суд вказує, що Податкові розрахунки сум нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку ФОП ОСОБА_3 є документами фінансової звітності фізичної особи підприємця перед контролюючим органом та не є первинними документами, у яких міститься підписи орендодавця про отримання орендної плати, а отже не підтверджують вказаних обставин.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що оскільки предметом доказування у спірних правовідносинах є саме отримання ОСОБА_1 орендної плати, а Податкові розрахунки не підтверджують вказаних обставин, суд визнає вказані доказі неналежними, оскільки вони не містять інформацію щодо предмета доказування.

В судовому засіданні було переглянуто відеозапис, з якого вбачається, що ОСОБА_3 передає ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 10000,00 грн., при цьому зазначає, що кошти надає за оренду землі (а.с.67).

Отримання кошів від ОСОБА_3 у 2018 році в розмірі 10000,00 грн. підтвердила в ході судового розгляду позивач ОСОБА_1 , свідки ОСОБА_8 та ОСОБА_9 .

З переглянутого відеозапису суд позбавлений можливості встановити на виконання якого саме договору оренди № 1 чи № 2 позивач отримала вказані грошові кошти, за який саме період з 2014-2018 рік.

Разом з тим, отримання позивачем коштів в сумі 10000,00 грн. не свідчать про повне виконання зобов`язань відповідача за договорами оренди.

Отримання ОСОБА_1 грошових коштів у 2016 році в розмірі 16000,00 грн. про отримання яких зазначив відповіда та свідок ОСОБА_8 будь-якими доказами в ході судового розгляду не підтверджено.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що відповідачем систематично не виконується обов`язок по виплаті орендної плати ОСОБА_1 за Договором № 1 та за Договором № 2 у розмірі та строки встановлені та обумовлені сторонами.

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду в порядку встановленому законом.

Згідно із пунктом «д» ч.1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Як зазначено в ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду зокрема в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього закону та умовами договору.

Як вбачається з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У статті 15 Закону України «Про оренду землі» вказано, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Пунктом 43 Договорів визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін зокрема у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Приймаючи до уваги викладене, а також те, що відповідач не виконав обов`язки визначені ст. 24 Закону України «Про оренду землі», не надав суду доказів на підтвердження виконання умов Договорів № 1 та № 2 оплати позивачу коштів за користування орендованими земельними ділянкою за період з 2014 та по 2018 рік, зазначена умова договору є істотною, суд дійшов висновку, що Договори оренди земельних ділянок № 1 та № 2 від 15 січня 2014 року підлягають розірванню, а державна реєстрація іншого речового права, право оренди на підставі вказаних договорів підлягає скасуванню.

Позивачем, у зв`язку з несплатою коштів за договорами оренди землі заявлено вимогу про стягнення з відповідача заборгованості по виплаті орендної плати за Договорами № 1 до № 2 за період з 2016-2018 роки в сумі 46589,28 грн.

Відповідно до п. 9 Договору № 1 до Договору № 2, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та у розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до Довідки № 532/104-19 від 09.07.2019 року, нормативно грошова оцінка земельної частки (пай) на території Борисівської сільської ради становить: 2016 рік 155297,55 грн., 2017 рік 155297,55 грн., 2018 рік 155297,55 грн. (а.с.27).

Розрахунок суду: 5 % від 155297,55 грн. становить 7764,88 грн. (розмір орендної плати за один рік як за Договором № 1 так і за Договором № 2).

Отже, за Договором оренди № 1 відповідач має сплатити позивачу орендну плату за період з 2016 по 2018 роки в розмірі 23294,64 грн. (7764,88 грн. - орендна плата за рік х3 роки).

За Договором оренди № 2 відповідач має сплатити позивачу орендну плату за період з 2016 по 2018 роки в розмірі 23294,64 грн. (7764,88 грн. - орендна плата за рік х3 роки).

Суд критично відноситься до тверджень представника відповідача стосовно того, що за Договором оренди № 1 відповідач має сплачувати позивачу орендну плату у меншому розмірі, оскільки в оренду передана лише частина паю, тому що позивачем та відповідачем було погоджено умови спірних договорів, які є обов`язковими для виконання сторонами та зокрема п.п. 9,11 Договору № 1 до Договору № 2, сторони визначили, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та у розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5180,90 грн., отже вони є ідентичними за своїм змістом не дивлячись на різний розмір земельних ділянок переданих в оренду .

Крім того, при стягненні розміру заборгованості, суд не враховує сплату відповідачем на користь позивача грошових коштів в сумі 10000,00 грн., оскільки достовірно не встановлено за яким договором та за який період було сплачено вказану суму.

Згідно ч. 6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У даному випадку врахування суми 10000,00 грн. в рахунок виплати орендної плати за Договором № 1 чи за Договором № 2 за періоди з 2016-2018 роки базувалося б на припущеннях.

Відповідно до ст.141 ЦПК України, а також враховуючи те, що суд дійшов висновку про задоволення позову ОСОБА_1 , з відповідача на її користь підлягає стягненню сплачений нею судовий збір в сумі 2305,20 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12,13, 76-81,134, 141, 223, 263-265 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 , який подано представником адвокатом Завезіоном Леонідом Вікторовичем задовольнити .

Договір оренди землі № 1 укладений 15 січня 2014 року між ОСОБА_5 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 стосовно земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер: :00:004:0160 розірвати.

Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки за Договором оренди землі № 1 укладеним 15 січня 2014 року між ОСОБА_5 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 стосовно земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер: :00:004:0160, номер запису про інше речове право: 4835824 від 28.02.2014 року - скасувати.

Договір оренди землі № 2 укладений 15 січня 2014 року між ОСОБА_5 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 стосовно земельної ділянки площею 4,2 га, кадастровий номер: :00:004:0161 розірвати.

Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди за Договором оренди землі № 2 укладеним 15 січня 2014 року між ОСОБА_5 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 стосовно земельної ділянки площею 4,2 га, кадастровий номер: :00:004:0161, номер запису про інше речове право: 4545531 від 03.02.2014 року - скасувати.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати:

- за Договором оренди землі № 1 укладеним 15 січня 2014 року в розмірі 23294,64 грн. (двадцять три тисячі двісті дев`яносто чотири грн. 64 коп.) за період з 2016 року по 2018 рік включно.

- за Договором оренди землі № 2 укладеним 15 січня 2014 року в розмірі 23294,64 грн. (двадцять три тисячі двісті дев`яносто чотири грн. 64 коп.) за період з 2016 року по 2018 рік включно.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 сплачений нею при подачі позову до суду судовий збір в розмірі 2305,20 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів до Полтавського апеляційного суду через Глобинський районний суд Полтавської області. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне найменування сторін та інших учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , рнокпп: НОМЕР_1 ).

Відповідач: Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 (39043, Полтавська обл АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , рнокпп: НОМЕР_2 ).

Третя особа без самостійних вимог щодо предмету спору: Відділ у Глобинському районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області (39000, Полтавська область, м. Глобине, вул. Центральна, буд. 287).

Повний текст рішення складено 05 грудня 2019 року.

Суддя А. О. Олефір