ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2019 року м. Херсон

номер справи: 652/289/18

номер провадження: 22-ц/819/85/19

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач)Пузанової Л.В.,
суддів:Склярської І.В.,
Чорної Т.Г.,
секретарГеленко А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Асоціації фермерських господарств «Ольвія» на рішення Високопільського районного суду Херсонської області у складі судді ДамчукаО.О. від 25 жовтня 2018 року в справі за позовом Асоціації фермерських господарств «Ольвія» до ОСОБА_5, третя особа - ОСОБА_6, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

встановив:

У квітні 2018 року Асоціація фермерських господарств «Ольвія» звернулася до суду з позовом до ОСОБА_5, третя особа - ОСОБА_6, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

В обґрунтування позову позивач зазначив, що 27 березня 2008 року сторони уклали договір оренди належної ОСОБА_5 на праві власності земельної ділянки площею 4,39 га, розташованої на території Зарічненської сільської ради Вископільського району Херсонської області, який зареєстровано у встановленому законом порядку.

Строк дії договору, обумовлений ними, складав 10 років (до 31.01.2018 року).

Умовами зазначеного договору передбачено, що орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, і про намір продовжити дію договору повинен письмово повідомити орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку його дії.

До закінчення строку дії договору позивач повідомив ОСОБА_5 про намір реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк та про зміну умов договору щодо збільшення розміру орендної плати, однак остання відмовилася продовжувати договірні відносини із АФГ «Ольвія» та 01 лютого 2018 року уклала із ОСОБА_6 договір оренди спірної земельної ділянки строком на 20 років.

Посилаючись на те, що укладення договору оренди спірної земельної ділянки з іншою особою є порушенням переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, який вважає продовженим внаслідок фактичного користування ним землею зі сплатою орендної плати в більшому розмірі, позивач просив суд визнати укладений 01 лютого 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 договір оренди спірної земельної ділянки недійсним, та стягнути на його користь понесені судові витрати.

Рішенням суду від 25 жовтня 2018 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі Асоціація фермерських господарств «Ольвія» просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення про задоволення позову, зазначаючи, що рішення постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права, а висновки суду щодо необґрунтованості позовних вимог не відповідають обставинам справи, зроблені без врахування наданих сторонами доказів, зокрема, щодо правомірності користування позивачем земельною ділянкою та факту невикористання землі ОСОБА_6, а також - умов укладеного сторонами договору та положень земельного законодавства щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_5 її доводи не визнала, висновок суду щодо відсутності підстав для визнання договору оренди недійсним вважає правильним та обґрунтованим.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених статтею 367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ зробив висновок про те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Рішення суду мотивовано тим, що позивач не довів належними та допустимими доказами наявності у нього переважного права на поновлення договору оренди землі з ОСОБА_5 відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», а укладений між ними договір оренди земельної ділянки припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який укладався. Ознаки та підстави недійсності оспореного позивачем правочину не знайшли свого підтвердження в процесі судового розгляду, тому в задоволенні позову слід відмовити за необґрунтованістю.

В процесі розгляду справи суд встановив, що 27 березня 2008 року ОСОБА_5 та Асоціація фермерських господарств «Ольвія» уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_5 надала господарству у строкове платне користування належну їй на праві власності земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 4,39 гектарів, яка знаходиться на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області.

Договір укладено на 10 років із зазначенням, що він діє до 31 січня 2018 року.

Пунктом 5 договору сторони передбачили, що після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням.

В установленому законом порядку наведений договір оренди землі зареєстрований у Високопільському районному відділі реєстрації Херсонської філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 31 березня 2008 року.

01 лютого 2018 року, вважаючи договірні відносини з АФГ «Ольвія» припиненими з 31 січня 2018 року, ОСОБА_5 належну їй земельну ділянку передала в оренду ОСОБА_6, про що ними був укладений відповідний договір, який згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права зареєстровано 15.02.2018 року.

АФГ «Ольвія» продовжує використовувати спірну земельну ділянку, заявивши про своє переважне право на укладення договору оренди землі та про недійсність договору оренди, укладеного орендодавцем із ОСОБА_7

Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Наведений висновок щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року, справа №594/376/17-ц.

АФГ «Ольвія» до закінчення строку дії договорів оренди землі про свій намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк повідомило орендодавців, в тому числі ОСОБА_5, на загальних зборах пайщиків, які передали свої земельні ділянки в оренду господарству. Як стверджує позивач, на цих зборах обговорювалося питання про збільшення розміру орендної плати. Проект додаткової угоди господарство ОСОБА_5 не направляло.

Протокол наведених загальних зборів позивач суду не надав, однак відповідач зазначений факт не заперечила та пояснила, що двічі, у 2017 році та на початку 2018 року, вона направляла на адресу орендаря листи-повідомлення про відмову продовжувати з ним договірні відносини. Зазначена обставина позивачем не спростована.

Таким чином, враховуючи, що АФГ «Ольвія» до закінчення строку дії договору у письмовій формі не повідомило відповідача в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та не направило на її адресу проект додаткової угоди, а отримало від останньої письмово викладені заперечення щодо поновлення договору, а отже - не дотрималося встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури поновлення договору оренди землі, колегія суддів погоджується з висновком суду про те, що право позивача на укладення з відповідачем договору оренди землі на новий строк не порушено і судовому захисту шляхом визнання недійсним оспореного договору оренди землі не підлягає.

Не встановивши порушень права позивача на укладення договору оренди на новий строк, суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що дійсність оспореного ним договору не впливає на права господарства у орендних відносинах щодо спірної земельної ділянки, а тому, не будучи стороною зазначеного правочину, останнє помилково обрало такий спосіб захисту своїх прав.

Висновки суду відповідають обставинам справи в межах наданих сторонами та досліджених в судовому засіданні доказів та нормам матеріального права, що регулюють спірні правовідносини.

Доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на законі, належних доказах і як такі, що висновки суду не спростовують, підлягають відхиленню.

Так, доводи апеляційної скарги про те, що оспорений позивачем договір оренди землі укладений відповідачем під час дії укладеного з ним договору, який з врахуванням положень діючого на той момент законодавства щодо набрання договором чинності після його державної реєстрації був діючим до 31.03.2018 року, колегія суддів вважає юридично неспроможними, оскільки умовами договору сторони передбачили, що на десятий рік договір діє до 31 січня 2018 року.

Навіть, якщо вважати положення договору щодо строку його дії такими, що підлягають тлумаченню, то колегія суддів вважає за необхідне застосувати висновок, зроблений у постанові Верховного Суду в складі Об'єднаної палати касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі №753/11000/14-ц про те, що у разі якщо з'ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах 3 та 4 статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem (слова договору повинні застосовуватися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї із сторін» (under the dominant sinfluence of the party).

Враховуючи, що текст договору складений орендарем, який крім визначення строку дії договору включив у договір і календарну дату закінчення цього строку, суд апеляційної інстанції вважає, що за наведеним вище правилом саме позивач як орендар несе ризик, пов'язаний з неясністю такої умови, тому відсутні підстави вважати, що ОСОБА_5 поза терміном дії договору не вправі була розпорядитися земельною ділянкою на власний розсуд.

Таким чином, позивач повинен був вчиняти необхідні дії щодо повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право з врахуванням саме терміну дії договору, однак їх не вчинив.

Необґрунтованими колегія суддів вважає також доводи скаржника про те, що він продовжував користуватися земельною ділянкою навіть після укладення спірного договору оренди землі, тому набув переважне право на укладення договору на новий строк, оскільки ним не дотримана передбачена частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» процедура повідомлення орендодавця у строк не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі про намір скористатися цим правом та не додано до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

При цьому повідомлення про свої наміри на загальних зборах з орендодавцями та обговорення на зборах умов договору оренди на новий строк не є тотожними діями, про які йдеться у наведеній вище нормі матеріального права і які є обов'язковими для орендаря у спірних правовідносинах.

Крім того частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» однією із умов для поновлення договору оренди землі передбачає відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди.

ОСОБА_5 ж направила попередньому орендарю дві письмові заяви про небажання продовжувати з ним договірні відносини і позивач цей факт визнав та не спростував.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення ухвалено судом з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування та ухвалення нового рішення про задоволення позову відсутні.

Залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, колегія суддів вважає за необхідне вказати, що в порушення норм процесуального права позивач, заявивши позов про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачем та ОСОБА_6, процесуальний статус останнього визначив як третьої особи, в той час як вирішення цього позову безпосередньо впливає на його права та обов'язки як нового орендаря.

Всупереч вимог статей 13, 51, 189 ЦПК України суд першої інстанції не роз'яснив позивачеві його право заявити клопотання про залучення ОСОБА_6 до участі в справі як співвідповідача та належним чином це процесуальне питання не вирішив.

Відповідно до частини 2 статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Зазначене порушення не призвело до неправильного вирішення справи та суд не прийняв рішення щодо прав та обов'язків третьої особи, тому підстави для скасування судового рішення відсутні.

На підставі викладеного, керуючись статтями 367, 374, 375 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Асоціації фермерських господарств «Ольвія» відхилити.

Рішення Високопільського районного суду Херсонської області від 25 жовтня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Л.В. Пузанова

Судді: І.В. Склярська

Т.Г. Чорна

Повний текст постанови складено 25 березня 2019 року

Суддя Л.В. Пузанова