Справа № 476/309/18
Провадження № 2/476/8/2019
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14.11.2019 року Єланецький районний суд

Миколаївської області

в складі: головуючого судді Чернякової Н.В.

за участю секретаря Козаченко Л.М.

позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , представника відповідача Мишеніної О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду с.м.т. Єланець у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства "Дельта" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

В С Т А Н О В И В :

04.05.2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ФГ "Дельта" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Свої вимоги мотивує тим, що 24.03.2012 року між ним та ФГ "Дельта" укладено договір оренди належної йому земельної ділянки площею 5,2608 га з кадастровим номером :01:000:0455, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Водяно-Лоринської сільської ради Єланецького району Миколаївської області строком з 24.03.2012 року по 31.12.2061 року. Після підписання вказаного договору, на виконання його умов, відповідач сплатив йому в рахунок орендної плати 20000 грн. одним платежем. Інших платежів, які б свідчили про сплату відповідачем орендної плати за договором, чи жодних послуг в рахунок орендної плати від відповідача він не отримував. Крім того, після реєстрації договору йому не було надано один із примірників вищевказаного договору оренди, а тому він не був обізнаний з умовами укладеного договору.

Отримавши 25.10.2016 року копію договору оренди, він виявив, що у порушення ст. 15 Закону України "Про оренду землі" пункти 5 та 9 договору не містять орендної плати із зазначенням її розміру, форми платежу, порядку внесення та нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, які є істотними умовами. Вищевказане, на його думку, свідчить про те, що сторони договору не дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, а тому просив визнати договір оренди землі від 24.03.2012 року недійсним та стягнути з відповідача понесені ним судові витрати.

Ухвалою Єланецького районного суду Миколаївської області від 30.08.2018 року судом задоволено клопотання представника позивача та зупинено провадження у даній справі до набрання законної сили рішенням у цивільній справі №476/598/18 за позовом ОСОБА_1 до відділу Держгеокадастру в Єланецькому районі Миколаївської області, ФГ "Дельта" про визнання дій державного реєстратора незаконними та скасування державної реєстрації.

Ухвалою Єланецького районного суду Миколаївської області від 28.01.2019 року судом поновлено провадження у даній справі.

Позивач та його представник позовні вимоги підтримали, просили задовольнити. Разом з тим, пояснили, що з моменту укладення договору оренди від 24.03.2012 року позивач не отримував орендної плати, а також під час підписання договору оренди у примірнику, який був наданий йому для ознайомлення, було передбачено виплату орендної плати в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Отже, сторонами погоджено виплату орендної плати саме в такому розмірі. В подальшому відповідач самостійно змінив розмір орендної плати на 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, порушивши його право на отримання орендної плати.

Представник відповідача заперечила проти задоволення позовних вимог посилаючись на їх необґрунтованість та безпідставність. Пояснила, що у 2012 році позивач у повному обсязі отримав орендну плату за користування ФГ "Дельта" належною йому земельною ділянкою, що підтверджується нотаріально засвідченою заявою позивача від 06.04.2012 року. Тому, на її думку, будь-які істотні порушення прав позивача відсутні, а відтак, з даних підстав позов задоволенню не підлягає.

Крім того, вважає, що доводи позивача стосовно його необізнаності щодо істотних умов договору до 25.10.2016 року не відповідають дійсності, оскільки, до підписання вказаного договору сторони узгодили всі істотні умови договору оренди після чого і уклали договір оренди. Положеннями укладеного сторонами договору передбачено, що розмір орендної плати становить 3% від нормативної грошової оцінки, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки позивача складає 91211,97 грн. Також просили суд врахувати, що позивач пропустив встановлений ст. 257 ЦК України трирічний строк позовної давності для звернення до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.

Вислухавши позивача, його представника, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, суд приходить до наступного висновку.

Так, відповідно до ст.ст. 12, 13 ЦК України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено п.1 ч.1 ст.11 ЦК України.

За змістом ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно з ч.1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в поряду, передбачених ЗК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням сторін може бути посвідчений нотаріально. Договір оренди землі набирає чинності з моменту його державної реєстрації (статті 14, 18, 20 Закону).

У ст. 16 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено у ході розгляду справи по суті, позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 5,2608 га з кадастровим номером :01:000:0455, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташованої на території Водяно-Лоринської сільської ради Єланецького району Миколаївської області (а. с. 11-13, 37).

24.03.2012 року між ОСОБА_1 та ФГ "Дельта" у письмовій формі укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки (а. с. 6-8, 10, 35-36, 92-93).

05.05.2012 року вказаний договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Єланецькому районі Миколаївської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №00490 (а. с. 6-8, 10, 35-36, 92-93).

Відповідно до п.п. 1, 2, 8 вказаного договору, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 5,2608 га з кадастровим номером :01:000:0455, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Водяно-Лоринської сільської ради Єланецького району Миколаївської області, строком з 24.03.2012 року по 31.12.2061 року.

Згідно п.п. 9, 11 договору, орендна плата вноситься орендарем у відсотковому розмірі від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка діяла на момент укладення договору, до 31 грудня кожного року.

Проте, у п.п. 5, 9 договору, примірник якого надано позивачем, не вказано розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент укладення договору та щорічного відсоткового розміру орендної плати необхідної до сплати.

На думку позивача, вказаний договір є недійсним, оскільки у ньому у порушення ст. 15 Закону України "Про оренду землі" не визначено орендної плати із зазначенням її розміру, форми платежу (натуральна, грошова, відробіткова чи змішана), порядку внесення (перерахунок на картковий рахунок, готівковий розрахунок, доставка будь-якої продукції за місцем проживання, надання послуг чи ін.) та нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Як зазначає позивач відсутність у договорі оренди землі вказаних істотних умов договору суттєвим чином порушує його права. Зокрема, не отримуючи орендних платежів з 2013 року, він позбавлений можливості визначити розмір заборгованості з орендної плати, допущеної відповідачем, та відповідно стягнути з нього таку заборгованість.

Проте, із наданого відповідачем примірника договору оренди, укладеного між сторонами 23.04.2019 року, вбачається, що розмір орендної плати складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 91211,97 грн. Вказаний договір підписано сторонами і зареєстовано у відділі Держкомзему у Єланецькому районі Миколаївської області (а. с. 35-36), а тому суд не приймає до уваги сумніви позивача щодо достовірності вищевказаного договору.

Так, згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Разом з тим частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод чи інтересів.

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності у договорі оренди землі однієї з істотних умов суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями ст.ст. 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» передбачені права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендодавець зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди законодавству.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Із тексту позовної заяви вбачається, що позивач після підписання спірного договору у 2012 році отримав від відповідача в рахунок орендної плати за договором оренди землі від 24.03.2012 року 20000 грн. одним платежем. Вказані обставини підтверджено в ході судового розгляду представником відповідача.

Між тим, у ході судового розгляду позивач стверджував, що отримані ним у відповідача 20000 грн. є платою за користування його земельною ділянкою за період часу до 2012 року, а з моменту укладення договору оренди від 24.03.2012 року відповідач не сплачував йому орендну плату.

Суд не може погодитись з даними твердженнями, оскільки вони не підтверджені жодними доказами, проте, первинні пояснення позивача підтверджено представником відповідача та письмовими доказами, дослідженими судом у ході судового розгляду.

Так, із заяви позивача ОСОБА_1 від 06.04.2012 року, засвідченої приватним нотаріусом Єланецького районного нотаріального округу Миколаївської області Волошиним В.В., вбачається, що позивач своєю заявою свідомо, діючи без стороннього фізичного або психічного примусу і тиску, підтвердив, що ним у повному обсязі отримана орендна плата від ФГ "Дельта" за користування належною йому земельною ділянкою площею 5,2608 га за договором оренди землі від 24.03.2012 року за весь період оренди. Також зазначив, що претензії по розрахунку за вищевказаним договором оренди земельної ділянки до ФГ "Дельта" у нього відсутні (а. с. 51).

З наданого суду представником відповідача договору оренди землі ДВ-04, укладеного сторонами 24.03.2012 року вбачається, що позивач передав ФГ "Дельта" в строкове платне користування належну йому земельну ділянку площею 5,2608 га ріллі, нормативна грошова оцінка якої становить 91211,97 грн, орендна плата, яку повинен вносити відповідач за користування даною земельною ділянкою визначена в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Із витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за 2012-2017 роки слідує, що з урахуванням коефіцієнтів індексації грошової оцінки 3,2, 3,997 та 4,796 та коефіцієнту ріллі 1,756 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0455 у 2012 році становила 91211,97 грн., у 2013 році - 91211,97 грн., у 2014 році - 91211,97 грн., у 2015 році - 113929,45 грн., у 2016 році - 136703,94 грн., у 2017 році - 136703,94 грн. (а. с. 44-49).

Із проведеного відповідачем розрахунку орендної плати, належної до виплати позивачу за 2012-2017 роки, вбачається, що орендну плату за вказаний період обчислено у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за відповідний рік з врахуванням наведених вище коефіцієнтів. Відтак, орендна плата за 2012 рік становить 2736,36 грн., за 2013 рік - 2736,36 грн., за 2014 рік - 2736,36 грн., за 2015 рік - 3417,88 грн., за 2016 рік - 4101,12 грн., за 2017 рік - 4101,12 грн. (а. с. 50). При цьому, при здійснені розрахунку представником відповідача враховано щорічну зміну нормативної грошової оцінки, хоча п.п. 9, 12 договору оренди від 24.03.2012 року визначено, що розмір орендної плати визначається від нормативної грошової оцінки, яка діяла на момент укладення договору і не переглядається.

Таким чином, суд вважає, що у спірному договорі оренди землі від 24.03.2012 року сторони на власний розсуд, у відповідності до ст. 627 ЦК України, з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, визначили всі істотні умови договору.

Суд вважає, що сплата орендарем орендної плати наперед не суперечить ні умовам договору оренди, який не містить з цього приводу заборони, ні актам цивільного законодавства ст.ст. 531, 762 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст. 21 Закону України «Про оренду землі».

В силу статті 13 ЦПК України суд розглядає справу не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд вважає, що скріплення підписом позивачем договору оренди землі від 24.03.2012 року та отримання позивачем від відповідача в рахунок орендної плати за вказаним договором 20000 грн. одним платежем свідчить про визнання орендних відносин, наявність волевиявлення позивача на укладання договору, саме на зазначених в ньому умовах та погодження з усіма істотними умовами договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про відсутність порушення прав позивача та відповідно відсутність підстав для визнання договору оренди землі від 24.03.2012 року недійсним в межах доводів позивача.

Оскільки, суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову з матеріальних підстав, то відповідно не підлягає задоволенню клопотання представника відповідача про застосування строків позовної давності.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України не підлягають задоволенню вимоги позивача про відшкодування судових витрат.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 81, 263, 264, 265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до фермерського господарства "Дельта" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Миколаївського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Єланецький районний суд Миколаївської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення буде виготовлено 22.11.2019 року.

Суддя Н.В.Чернякова