Постанова

Іменем України

20 лютого 2019 року

м. Київ

справа № 655/841/16

провадження № 61-31592св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Антоненко Н. О., Коротуна В. М., Крата В. І., Курило В. П.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна»,

представники позивача: Фурдела Олег Васильович, Марченко Олександр Сергійович, Брит ВалентинМихайлович,

відповідач-1 - ОСОБА_4,

відповідач-2 - фермерське господарство «Елена»,

представники відповідача-2: Заболотний Іван Олегович, Гончаров Михайло Васильович,

відповідач-3 - Горностаївська районна державна адміністрація Херсонської області

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна» на рішення апеляційного суду Херсонської області у складі колегії суддів: Фурман Т. Г., Пузанової Л. В., Склярської І. В. від 05 вересня 2017 року,

ВСТАНОВИВ:

Підпунктом 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна» (далі - ТОВ «Торговий Дім «Україна») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, фермерського господарства «Елена» (далі - ФГ «Елена»), Горностаївської районної державної адміністрації Херсонської області про визнання правочину недійсним та скасування державної реєстрації.

Позов мотивований тим, що за договором оренди від 01 лютого 2003 року ОСОБА_4 передала ТОВ «Торговий Дім «Україна» в оренду земельну ділянку площею 4,46 га строком на 5 років. Вказаний договір був зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Великоблаговіщенською сільською радою 13 лютого 2003 року за №86. Строк дії цього договору продовжувався додатковими угодами від 05 грудня 2006 року та 05 січня 2013 року.

Позивач вказував, що змінами до частиною третьою статті 640 ЦК України, що набрали чинності з 01 січня 2013 року, державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки була скасована, а тому остання додаткова угода не потребувала реєстрації, оскільки договір оренди земельної ділянки вважався чинним з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов та його підписання сторонами, що підтверджується рішеннями суду, які набрали законної сили.

Разом з тим, 12 лютого 2015 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена», без розірвання договору оренди землі із ТОВ «Торговий Дім «Україна», був укладений інший договір оренди і здійснена реєстрації права оренди вказаної земельної ділянки за ФГ «Елена», у зв'язку із чим позивач вже звертався до суду і судовими рішеннями було відновлено його права як орендаря на подальше використання земельної ділянки ОСОБА_4, однак 06 липня 2016 року власник землі повторно уклала з ФГ «Елена» договір оренди земельної ділянки, яке 01 листопада 2016 року здійснило реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Посилаючись на те, що укладання нового договору оренди землі від 06 липня 2016 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена» і в подальшому реєстрація права оренди вказаної земельної ділянки за цим фермерським господарством у період розгляду справи про скасування попереднього договору оренди від 12 лютого 2015 року, позбавило ТОВ «Торговий Дім «Україна» в законний спосіб зареєструвати за собою право оренди спірної земельної ділянки і в подальшому її використовувати на правах оренди, а тому позивач просив суд визнати недійсним укладений 06 липня 2016 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена» договір оренди земельної ділянки та скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Горностаївського районного суду Херсонської області від 30 травня 2017 року позов задоволено. Визнано договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Елена» від 06 липня 2016 року недійсним. Скасовано номер запису про інше речове право № 17194789 та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32142040 від 01 листопада 2016 року щодо державної реєстрації іншого речового права (право оренди земельної ділянки площею 4,46 га, кадастровий номер НОМЕР_1), прийнятого на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 06 липня 2016 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена». Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що рішеннями судів, які набрали законної сили, договір оренди земельної ділянки, укладений 01 лютого 2003 року між ТОВ «Торговий Дім «Україна» та ОСОБА_4 в редакції додаткової угоди від 05 січня 2013 року, є дійсним, а тому оспорюваний договір оренди цієї ж земельної ділянки, укладений 06 липня 2016 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена», є недійсним відповідно до вимог статей 203, 215 ЦК України.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 05 вересня 2017 року апеляційну скаргу ФГ «Елена» задоволено. Рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 30 травня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Відмовляючи у задоволенні позову апеляційний суд виходив з того, що строк дії основного договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Торговий Дім Україна», з урахуванням умов додаткової угоди від 05 грудня 2006 року, закінчився 01 лютого 2013 року, а додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 05 січня 2013 року не пройшла процедури державної реєстрації, у зв'язку із чим дійшов висновку, що ТОВ «Торговий Дім Україна» не набуло права оренди на спірну земельну ділянку; при цьому розгляд судами іншої справи, не тотожної з даною справою, не може бути підставою передбаченою статтями 203, 215 ЦК України для визнання договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_4 та ФГ «Елена» від 06 липня 2016 року недійсним.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У вересні 2017 року ТОВ «Торговий Дім «Україна» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду апеляційної інстанції і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідачі не скористались своїм правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги до касаційного суду не направили.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 листопада 2017 року відкрито касаційне провадження у справі № 655/841/16 та витребувано її з Горностаївського районного суду Херсонської області.

Статтею 388 ЦПК України передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Справа передана до Верховного Суду.

Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14 січня 2019 року справу за позовом ТОВ «Торговий Дім «Україна» до ОСОБА_4, ФГ «Елена», Горностаївської районної державної адміністрації Херсонської області про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстрації призначено до розгляду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що питання стосовно дійсності договору оренди, укладеного 01 лютого 2003 року між ТОВ «Торговий Дім «Україна» та ОСОБА_4 в редакції додаткової угоди від 05 січня 2013 року, вже було вирішено апеляційним судом Херсонської області по суті у справі №655/819/15-ц за відповідним позовом ТОВ «Торговий Дім «Україна» до ОСОБА_4 та ФГ «Елена» про визнання недійсним договору оренди від 12 лютого 2015 року, а укладення нового договору оренди від 06 липня 2016 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена» і його реєстрація в період розгляду зазначеної вище справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій, позбавило позивача в законний спосіб зареєструвати своє право оренди до 2023 року.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди установили, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, виданого 11 лютого 2002 року Великоблаговіщенською сільською радою Горностаївського району Херсонської області, ОСОБА_4 належить земельна ділянка площею 4,46 га, що розташована на території Великоблаговіщенської сільської ради Горностаївського району Херсонської області, кадастровий номер НОМЕР_1.

01 лютого 2003 року ОСОБА_4 передала належну їй земельну ділянку в оренду ТОВ «Торговий Дім «Україна», про що сторони уклади між собою договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Великоблаговіщенською сільською радою Горностаївського району Херсонської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 13 лютого 2003 року за №86.

Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки № 49 від 05 грудня 2006 року сторони погодили, що термін дії договору складає 10 років, договір вступає в силу з моменту його підписання та державної реєстрації та припиняє дію 01 лютого 2013 року. Додаткова угода зареєстрована Горностаївським районним реєстраційним відділом Херсонської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 травня 2009 року.

05 січня 2013 року після погодження всіх істотних умов між ОСОБА_4 та ТОВ «Торговий Дім «Україна» була укладена додаткова угода № 45 до договору оренди земельної ділянки, якою був продовжений строк дії основного договору оренди до 13 лютого 2023 року, а також був змінений розмір орендної плати. Державна реєстрація цієї додаткової угоди не була здійснена.

Разом з тим, 06 липня 2016 року ОСОБА_4 передала належну їй земельну ділянку в оренду ФГ «Елена» строком на 10 років, про що сторони уклали між собою договір оренди земельної ділянки, факт передачі земельної ділянки підтверджений актом прийому-передачі від 06 липня 2016 року. Державна реєстрація цього договору здійснена 01 листопада 2016 року.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «Торговий Дім «Україна» посилалося на те, що оскаржуваний договір оренди від 06 липня 2016 року порушує його права як орендаря цієї земельної ділянки та позбавив його в законний спосіб зареєструвати за собою право оренди спірної земельної ділянки і в подальшому використовувати її на правах оренди.

Між тим, з матеріалів справи вбачається, що 12 лютого 2015 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена» вже укладався договір оренди вказаної вище земельної ділянки.

Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 24 лютого 2016 року, залишеним без змін ухвалою Вищого спеціалізованого суду України від 20 липня 2016 року, визнано недійсним договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Елена» 12 лютого 2015 року. Додатковим рішенням цього ж суду від 26 жовтня 2016 року доповнено резолютивну частину рішення апеляційного суду Херсонської області від 24 лютого 2016 року таким змістом: «Скасувати рішення реєстраційної служби Горностаївського районного управління юстиції Херсонської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 березня 2015 року № 20196651 щодо державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки площею 4,46 га, кадастровий номер НОМЕР_1), прийнятого на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 12 лютого 2015 року між ОСОБА_4 та ФГ «Елена».

Вказаним рішенням суду було встановлено, що договір оренди земельної ділянки, укладений 01 лютого 2003 року між ТОВ «Торговий Дім «Україна» та ОСОБА_4, в редакції додаткової угоди від 05 січня 2013 року, на час укладання договору цієї ж земельної ділянки з ФГ «Елена» 12 лютого 2015 року, був дійсним.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду апеляційної інстанцій не відповідає.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

У справі, яка розглядається, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надав проект додаткової угоди до договору оренди орендодавцю та зазначив у ньому істотні умови, зокрема щодо строку та орендної плати. Орендодавець ОСОБА_4 погодилася з укладенням договору оренди на новий строк, у тому числі і з істотними умовами, однією з яких є розмір орендної плати; підписала цю додаткову угоду 05 січня 2013 року, що не заперечувалося.

За таких обставин та з підстав, передбачених указаними нормами матеріального права, правильним є висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.

Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18).

З огляду на вказане вище у сукупності та враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об'єктом оренди за двома різними договорами, укладеними із різними орендарями, суд касаційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 06 липня 2016 року з ФГ «Елена», недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

Висновки апеляційного суду про те, що додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 05 січня 2013 року не пройшла процедури державної реєстрації, а тому ТОВ «Торговий Дім Україна» не набуло права оренди на спірну земельну ділянку, є помилковими та не можуть бути підставою для відмови у позові.

Установивши, що апеляційним судом скасовано судове рішення, яке відповідає закону, суд касаційної інстанції скасовує судове рішення суду апеляційної інстанції і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції відповідно до статті 413 ЦПК України.

Щодо судових витрат

Оскільки судом касаційної інстанції задоволено касаційну скаргу ТОВ «Торговий Дім «Україна», скасовано рішення апеляційного суду та залишено в силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову, то відповідно до підпункту «в» пункту 2 частини першої статті 416 ЦПК України понесені ТОВ «Торговий Дім «Україна» судові витрати у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції у розмірі 1653 грн 60 коп. покладаються на відповідачів.

Керуючись статтями 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна» задовольнити.

Рішення апеляційного суду Херсонської області від 05 вересня 2017 року скасувати, а рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 30 травня 2017 року залишити в силі.

Стягнути з фермерського господарства «Елена», ОСОБА_4, Горностаївської районної державної адміністрації Херсонської області на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна» з кожного по 551 грн 20 коп. судового збору, сплаченого у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення.

З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасоване рішення апеляційного суду втрачає законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:Н. О. Антоненко
В. М. Коротун
В. І. Крат
В. П. Курило