Постанова

Іменем України

06 березня 2019 року

м. Київ

справа № 655/809/15-ц

провадження № 61-13324св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Антоненко Н. О., Журавель В. І., Коротуна В. М., Крата В. І. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна»,

відповідачі: ОСОБА_1, фермерське господарство «Елена», Горностаївське районне управління юстиції Херсонської області,

третя особа - відділ Держземагенства у Горностаївському районі Херсонської області,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Україна», яка підписана представником Фурделою Олегом Васильовичем, на рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 22 квітня 2016 року у складі судді: Шумило О. М. та ухвалу апеляційного суду Херсонської області від 14 червня 2016 року у складі колегії суддів: Орловської Н. В., Кузнєцова О. А., Майданіка В. В.,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2015 року ТОВ «Торговий Дім «Україна» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, ФГ «Елена», Горностаївського РУЮ Херсонської області, третя особа - відділ Держземагентства у Горностаївському районі Херсонської області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права оренди.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 01 лютого 2003 року між ТОВ «Торговий Дім «Україна» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого, остання передала у платне користування належну їй на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що розташована на території Великоблаговіщенської сільської ради Горностаївського району Херсонської області, загальною площею 5,10 га, строком на 5 років. Цей договір зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди Великоблаговіщенської сільської ради без зазначення дати та номера реєстрації.

Додатковою угодою від 05 грудня 2006 року № 38 внесені зміни у наведений договір оренди в частині встановлення строку його дії 10 років до 01 лютого 2013 року. Вказана додаткова угода зареєстрована 08 травня 2009 року.

05 січня 2013 року сторонами підписана додаткова угода, якою змінені умови та розмір орендної плати, починаючи із 2013 року та встановлений строк дії договору оренди 20 років до 13 лютого 2023 року.

У березні 2015 року позивачу стало відомо про те, що 16 лютого 2015 року між ОСОБА_1 та ФГ «Елена» укладений договір оренди земельної ділянки і здійснена державна реєстрація права оренди за ФГ «Елена».

Оскільки договір оренди земельної ділянки від 01 лютого 2003 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Торговий Дім «Україна» набув чинності з моменту його підписання та досягнення сторонами всіх істотних умов договору, та з врахуванням погоджених сторонами строків дії цього договору згідно додаткових угод, а саме до 13 лютого 2023 року, власник земельної ділянки не мала права без припинення діючого договору оренди укладати нові договори оренди, що порушує права ТОВ «Торговий Дім «Україна» як орендаря спірної земельної ділянки.

Позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 16 лютого 2015 року, між ОСОБА_1 та ФГ «Елена», та скасувати його державну реєстрацію.

Короткий зміст рішення суду першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Горностаївського районного суду Херсонської області від 22 квітня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Херсонської області від 14 червня 2016 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення судів першої та апеляційної інстанції мотивовані тим, що станом на час укладення додаткової угоди № 38 від 05 січня 2013 року до договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «ТД «Україна», виникнення у особи права оренди законодавець пов'язував з реєстрацією цього права. Тобто, зміни до договору оренди стосовно істотних умов договору, і як наслідок набуття орендарем права оренди є чинними (дійсними) з моменту державної реєстрації цих прав. Уклавши з ОСОБА_1 додаткову угоду № 38 від 05 січня 2013 року щодо продовження строку дії основного договору оренди до 13 лютого 2023 року, ТОВ «ТД «Україна» не набуло права оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки, оскільки не зареєструвало його згідно Закону України «Про оренду землі» та статті 125 ЗК України.

Аргументи учасників справи

У серпні 2016 року ТОВ «Торговий дім «Україна» через представника Фурделу О. В. подало касаційну скаргу на рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 22 квітня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Херсонської області від 14 червня 2016 року, в якій просить скасувати оскаржені рішення і ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Касаційна скарга мотивована тим, що оспорюваний договір укладено буз дотримання частини другої статті 640 ЦК України. Вважає, що додаткова угода № 38 від 05 січня 2013 року до договору оренди, укладена між ОСОБА_1 та ТОВ «ТД «Україна», набрала чинності з 05 січня 2013 року.

У жовтні 2016 року ФГ «Елена» через представника Гончарова М. В. надало заперечення на касаційну скаргу, в яких просить оскаржені рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення. Заперечення мотивовані безпідставністю доводів касаційної скарги.

У березні 2017 року ФГ «Елена» надало заперечення на уточнену касаційну скаргу, в яких просить оскаржені рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення. Заперечення мотивовані безпідставністю доводів касаційної скарги.

Короткий зміст ухвал суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 серпня 2016 року відкрито касаційне провадження у справі.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 січня 2017 року справу призначено до судового розгляду.

У статті 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), в редакції Закону України № 2147-VІІІ від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», який набрав чинності 15 грудня 2017 року, передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

На підставі підпункту 6 пункту 1 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України справу передано до Касаційного цивільного суду.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Позиція Верховного Суду

Колегія суддів приймає аргументи, які викладені у касаційній скарзі, з таких мотивів.

Суди встановили, що ОСОБА_1 на підставі державного акта серії НОМЕР_1 від 16 грудня 2000 року є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 5,10 га, кадастровий номер НОМЕР_2, розташованої на території Великоблаговіщенської сільської ради Горностаївського району Херсонської області

01 лютого 2003 року ОСОБА_1, як орендодавець та ТОВ «Торговий Дім «Україна», як орендар, узгодили умови оренди землі, досягнення яких сторони виклали у письмовому договорі оренди та посвідчили своїми підписами. ВУ тексті вказаного договору є відмітка про його реєстрацію в книзі записів державної реєстрації договорів оренди Великоблаговіщенської сільської ради, що посвідчено підписом посадової особи і печаткою вказаної сільської ради без зазначення дати та номера реєстрації.

Умовами цього договору встановлено, що ОСОБА_1 передала, а ТОВ «Торговий Дім «Україна» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 5,10 га строком на 5 років. Крім того, у пункті 2 цих умов, сторони встановили строк дії договору протягом п'яти років та значили, що договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами та реєстрації відповідно до законодавства.

05 грудня 2006 року сторони підписали додаткову угоду до вказаного договору, якою погодили нову редакцію пункту 2 основного договору щодо строків дії протягом 10 років з моменту його підписання і реєстрації до 01 лютого 2013 року. Решта умов залишена без змін. Ця додаткова угода зареєстрована сторонами в територіальному органі держземресурсів, як це встановлено діючим на цей час законодавством, 08 травня 2009 року.

До завершення строку дії оренди, сторони погодили умови продовження оренди, про що 05 січня 2013 року підписали додаткову угоду №38 до основного договору оренди, де встановили, що початок строку дії договору визначається із дати реєстрації основного договору 13 лютого 2003 року та внесених до нього змін, зареєстрованих у відділі ДЗК 08 травня 2009 року № 56 та припиняє дію 13 лютого 2023 року. Також сторони погодили умови щодо порядку і розміру орендної плати, починаючи із 2013 року.

Згідно довідки ТОВ «ТД «Україна» від 11 серпня 2015 року встановлено, що за користування земельною ділянкою, належною ОСОБА_1 позивачем за 2012-2014 роки виплачена орендна плата.

16 лютого 2015 року між ОСОБА_1 та ФГ «Елена» укладено договір оренди земельної ділянки розміром 5,10 га, кадастровий номер НОМЕР_3. На підставі цього договору 18 березня 2015 року за ФГ «Елена» зареєстровано право оренди, про що державним реєстратором вчинено реєстраційний запис про інше речове право № 9090556.

20 квітня 2015 року між ТОВ «Торговий Дім «Україна» і ФГ «Елена» укладено договір обміну земельних ділянок, в якому в розділі першому сторонами визнано той факт, що право користування земельною ділянкою, власником якої є ОСОБА_1, належить саме ФГ «Елена».

При відмові у задоволенні позову суди зробили висновок про те, що станом на момент укладення додаткової угоди № 38 від 05 січня 2013 року до договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «ТД «Україна», виникнення у особи права оренди законодавець пов'язував з реєстрацією цього права. Тобто, зміни до договору оренди стосовно істотних умов договору, і як наслідок набуття орендарем права оренди є чинними (дійсними) з моменту державної реєстрації цих прав. Уклавши з ОСОБА_1 додаткову угоду № 38 від 05 січня 2013 року щодо продовження строку дії основного договору оренди до 13 лютого 2023 року, ТОВ «ТД «Україна» не набуло права оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки, оскільки не зареєструвало його згідно Закону України «Про оренду землі» та статті 125 ЗК України.

Колегія суддів не погоджується із цим висновком судів з таких підстав.

Відповідно до частин першої-третьої, п'ятої, шостої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частинах восьмій та дев'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18) зроблено висновок, що стаття 33 Закону № 161-XIV землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою. Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV, буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Оскільки на момент укладення договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Торговий Дім «Україна» (01 лютого 2003 року) був чинний Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою КМ України від 25 грудня 1998 року № 2073. На момент укладення додаткової угоди від 05 грудня 2006 року був чинним Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, за яким така реєстрація здійснювалася структурними підрозділами центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, яким і була проведена державна реєстрація додаткової угоди 08 травня 2009 року.

З огляду на викладене, Верховний Суд вважає, що ТОВ «ТД «Україна» мало намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі, додержалось процедури поновлення договору, а саме підписало додаткову угоду № 38 від 05 січня 2013 року до договору оренди, проте орендодавець в порушення вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» ні під час підписання цієї угоди, ні згодом у письмовому вигляді не повідомив орендаря про відмову в поновленні цього договору.

Таким чином, одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, тому висновки судів про відсутність правових підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним є помилковими, оскільки він укладений у період дії договору оренди землі від 01 лютого 2003 року.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені рішення ухвалено без додержанням норм матеріального і процесуального права. У зв'язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити, оскаржені рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Україна», яка підписана представником Фурделою Олегом Васильовичем, задовольнити.

Рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 22 квітня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Херсонської області від 14 червня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна» до ОСОБА_1, фермерського господарства «Елена», Горностаївського районного управління юстиції Херсонської області, третя особа - відділ Держземагенства у Горностаївському районі Херсонської області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації, задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки розміром 5,10 га, кадастровий номер НОМЕР_3 від 16 лютого 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Елена».

Скасувати рішення (реєстраційний запис про інше речове право № 9090556) про державну реєстрацію права оренди фермерського господарства «Елена» від 18 березня 2015 року.

З моменту прийняття постанови рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 22 квітня 2016 року та ухвала апеляційного суду Херсонської області від 14 червня 2016 року втрачають законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді: Н. О. Антоненко

В. І. Журавель

В. М. Коротун

В. І. Крат