Постанова

Іменем України

20 лютого 2019 року

м. Київ

справа № 734/336/17

провадження № 61-29962св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),

суддів: Антоненко Н. О., Коротуна В. М., Крата В. І., Курило В. П.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Данівське»,

представник позивача - Барінцев ВолодимирСергійович,

відповідач-1 - ОСОБА_2,

представник відповідача-1 - ОСОБА_3,

відповідач-2 - товариство з обмеженою відповідальністю «Данівка-Агро»,

представник відповідача-2 - Сааді Рустам Мохаммедович,

відповідач-3 - Бобровицька районна державна адміністрація Чернігівської області,

третя особа - Державний реєстратор Бобровицької районної державної адміністрації Чернігівської області Беляєва Катерина Андріївна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Данівське» на рішення Козелецького районного суду Чернігівської області у складі судді Соловей В. В. від 26 травня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Чернігівської області у складі колегії суддів: Бобрової І. О., Мамонової О. Є., Шитченко Н. В. від 11 липня 2017 року,

ВСТАНОВИВ:

Підпунктом 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Данівське» (далі - ТОВ «Данівське») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 та товариства з обмеженою відповідальністю «Данівка-Агро» (далі -ТОВ «Данівка-Агро») про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та скасування державної реєстрації договорів оренди землі.

Позов мотивований тим, що 03 квітня 2006 року між КСП на приватній основі ім. Леніна, правонаступником якого є ТОВ «Данівське», і ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі строком на 10 років. До закінчення строку дії вказаного договору, а саме 09 березня 2015 року між ТОВ «Данівське» і ОСОБА_2 укладена додаткова угода про продовження терміну дії вказаного вище договору оренди землі на строк до 03 квітня 2026 року, проте при спробі державної реєстрації вказаної додаткової угоди виявлено, що проведена державна реєстрація прав оренди на вказані земельні ділянки за ТОВ «Данівка-Агро».

Посилаючись на те, що після підписання додаткової угоди від 09 березня 2015 року ОСОБА_2 не мала права передавати земельні ділянки в оренду будь-кому іншому, оскільки погодилася з переважним правом ТОВ «Данівське» на продовження договору оренди землі і позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, ТОВ «Данівське» просив визнати недійсними договори оренди земельних ділянок (за кадастровими номерами:НОМЕР_1; НОМЕР_2; НОМЕР_3), що укладені між ОСОБА_2 і ТОВ «Данівка-Агро», та скасувати державну реєстрацію вказаних договорів оренди землі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Козелецького районного суду Чернігівської області від 26 травня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.

Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, виходив з того, що ТОВ «Данівське» не набуло прав орендаря на підставі додаткової угоди від 09 березня 2015 року до договору оренди землі від 03 квітня 2006 року, а тому його права відповідачами не порушені.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою апеляційного суду Чернігівської області від 11 липня 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Данівське» відхилено, рішення Козелецького районного суду Чернігівської області від 26 травня 2017 року залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого суду про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки позивачем не доведено, що після закінчення дії договору у 2016 році він продовжував користуватися земельною ділянкою ОСОБА_2 і звертався до останньої з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення, як і не доведено факт належного виконання ним своїх обов'язків за договором з 2006 до 2012 роки, враховуючи, що орендодавець належне виконання орендарем умов договору щодо виплати орендної плати заперечувала.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У серпні 2017 року ТОВ «Данівське» подало касаційну скаргу до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Відповідачі не скористались своїм правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги до касаційного суду не направили.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 вересня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано справу № 734/336/17 з Козелецького районного суду Чернігівської області.

Статтею 388 ЦПК України передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Справа передана до Верховного Суду.

Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 січня 2019 року справу за позовом ТОВ «Данівське» до ОСОБА_2, ТОВ «Данівка-Агро», Бобровицької районної державної адміністрації Чернігівської області, третя особа - Державний реєстратор Бобровицької районної державної адміністрації Чернігівської області Беляєвої К. А., про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та скасування державної реєстрації договорів оренди землі призначено до розгляду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховано, що відповідач ОСОБА_2 не заперечувала та погодилася з переважним правом ТОВ «Данівське» на продовження договору оренди, підписавши відповідну додаткову угоду. Він, як орендар земельних ділянок, належним чином виконував умови договору оренди та на час розгляду цієї справи у судах попередніх інстанцій користується вказаними земельними ділянками, оскільки від ОСОБА_2 не надходило жодних звернень стосовно їх повернення.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суд установив, що 03 квітня 2006 року між КСП на приватній основі ім. Леніна, правонаступником якого є ТОВ «Данівське», і ОСОБА_2 було укладений договір оренди землі. Об'єктом оренди на підставі вказаного договору є земельна ділянка загальною площею 4,19 га, у т.ч.: рілля - 2,67 га; сіножать - 0,25 га; пасовище - 1,27 га. Вказаний договір зареєстрований 03 квітня 2006 року у Козелецькому районному відділі Чернігівської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України».

Відповідно до пункту 8 цього договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 договору сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у натуральній формі - 1,5 % від вартості земельної частки (паю) та використовуваної землі.

Вказані земельні ділянки належать ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю НОМЕР_4 виданого 06 серпня 2003 року Данівською сільською радою Козелецького району Чернігівської області, цільове призначення земельних ділянок - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

09 березня 2015 року між ТОВ «Данівське» і ОСОБА_2 укладена додаткова угода до договору оренди землі, яка підписана сторонами, проте не зареєстрована у встановленому законом порядку.

Відповідно до умов додаткової угоди, сторони домовилися пункт 8 договору оренди землі викласти у наступній редакції: подовжити термін дії договору оренди землі з 03 квітня 2016 року по 03 квітня 2026 року, строком на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Також сторони виклали в іншій редакції пункт 9 договору оренди, а саме: орендна плата вноситься орендарем у розмірі 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки за кожен рік оренди. Форма орендної плати: грошима 100% в строк до 30 грудня року оренди. Грошова оплата зменшується на суму натуральної оплати, отриманої в рахунок орендної плати за оренду землі у вигляді продукції та інших товарів орендодавцем від орендаря, а також наданих послуг по оранці присадибних ділянок, сінокосіння та надання послуг орендарем орендодавцю за цінами, вказаними у видаткових накладних, актах виконаних робіт, але по цінам не вищим від ринкових.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «Данівське» посилалося на те, що при спробі державної реєстрації вказаної додаткової угоди йому стало відомо, що на вказані земельні ділянки вже була проведена державна реєстрація прав оренди за ТОВ «Данівка-Агро».

З матеріалів справи вбачається, що 07 вересня 2016 року між ТОВ «Данівка-Агро» і ОСОБА_2 було укладено: договір оренди землі (пасовище), за яким об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 1,2690 га (пасовище); договір оренди землі (рілля), за яким об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,6744 га (рілля); договір оренди землі (сіножать), об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 0,2500 га (сіножать). Вказані три договори укладені строком на 10 років, а 08 вересня 2016 року проведена їх державна реєстрація.

Таким чином позивач вважав, що відповідачі своїми діями щодо укладення між собою нових договорів оренди землі порушили переважне право ТОВ «Данівське» на поновлення договору.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду апеляційної інстанцій не відповідає.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

У справі, яка розглядається, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надав проект додаткової угоди до договору оренди орендодавцю та зазначив у ньому істотні умови, зокрема щодо строку та орендної плати. Орендодавець ОСОБА_2 погодилася з укладенням договору оренди на новий строк, у тому числі і з істотними умовами, однією з яких є розмір орендної плати; підписала цю додаткову угоду 09 березня 2015 року, що не заперечувалося.

З огляду на вказане вище у сукупності та враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об'єктом оренди за двома різними договорами, укладеними із різними орендарями, суд касаційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.

Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18).

Таким чином висновки судів попередніх інстанцій про те, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі і укладена але не зареєстрована в установленому порядку додаткова угода від 09 березня 2015 року на реалізацію орендарем свого переважного права не впливає, є помилковими.

Згідно частини першої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Зважаючи на вищевикладене та враховуючи, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, проте судами попередніх інстанцій допущено неправильне застосування норм матеріального права, а тому рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про новий розподіл судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; а також вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки судом касаційної інстанції задоволено касаційну скаргу ТОВ «Данівське», скасовано рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалено нове рішення про задоволення позову, то понесені ТОВ «Данівське» судові витрати у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції у сумі 1600 грн, переглядом справи у суді апеляційної інстанції у розмірі 1760 грн та касаційної інстанції у розмірі 1920 грн, а всього 5 280 грн, покладаються на відповідачів.

З урахуванням викладеного та керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Данівське» задовольнити.

Рішення Козелецького районного суду Чернігівської області від 26 травня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Чернігівської області від 11 липня 2017 року скасувати.

Визнати недійсними договори оренди земельних ділянок за кадастровими номерами: НОМЕР_1; НОМЕР_2; НОМЕР_3, що укладені між ОСОБА_2 і товариством з обмеженою відповідальністю «Данівка-Агро» 07 вересня 2016 року.

Скасувати державну реєстрацію договорів оренди землі за кадастровими номерами: НОМЕР_1; НОМЕР_2; НОМЕР_3, що укладені між ОСОБА_2 і товариством з обмеженою відповідальністю «Данівка-Агро» 07 вересня 2016 року.

Стягнути з ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю «Данівка-Агро» та Бобровицької районної державної адміністрації Чернігівської областіна користь товариства з обмеженою відповідальністю «Данівське» з кожного по 1760 грн судового збору.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення.

З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасовані рішення судів першої та апеляційної інстанцій втрачають законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:Н. О. Антоненко
В. І. Крат
В. М. Коротун
В. П. Курило