Постанова

Іменем України

20 лютого 2019 року

м. Київ

справа № 624/271/17-ц

провадження № 61-225св17

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Антоненко Н. О., Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Крата В. І., КурилоВ. П.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_3,

представник позивача- ОСОБА_4,

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області,

представники відповідача:Крайник Катерина Олександрівна, Ремінний Вадим Іванович,

заявник - Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області,

представник заявника- Пономарьов Євгеній Олексійович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Апеляційного суду Харківської області від 22 листопада 2017 року в складі колегії суддів: Котелевець А. В., Піддубного Р. М., Швецової Л. А.,

В С Т А Н О В И В:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2017 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та додаткової угоди укладеною.

Позовна заява мотивована тим, що 07 лютого 2007 року було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області в особі голови Подгори Є. І. надала йому в користування земельну ділянку із земель державного резервного фонду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 62,9739 га (із них ріллі - 62,9739 га), яка знаходиться на території Мажарської сільської ради Кегичівського району Харківської області, строком на 10 років.

Указаний договір було зареєстровано у Харківській регіональній філії державного підприємства «Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах» (далі - ХРФДП «Центр ДЗК при Держкомітеті України») 07 лютого 2007 року,

№ 01.

Відповідно до пункту 8 договору оренди земельної ділянки орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

05 жовтня 2016 року ОСОБА_3 направляв до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі разом з проектом відповідної додаткової угоди.

Проте, Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області повідомила його про зміну повноважень органів виконавчої влади щодо передачі земельних ділянок в оренду та необхідність звернення з питання поновлення строку договору оренди землі до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.

Одночасно із зверненням до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області ОСОБА_3 також направляв до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі разом з проектом відповідної додаткової угоди, у якій, зокрема, пропонував встановити строк дії договору не більше 7 років, а розмір орендної плати - 08 % від нормативної грошової оцінки землі.

Листом від 04 листопада 2016 року № С-19937/0/14-19418/0/21-16 відповідач повідомив його про необхідність звернення до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області для отримання згоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та необхідності страхування об'єкта, який передається в оренду.

Після вжиття дій щодо страхування об'єкта оренди, 24 листопада 2016 року ОСОБА_3 повторно звернувся до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області, яка у листі від 14 грудня 2016 року № 01-25/3537 надала згоду на поновлення договору оренди земельної ділянки.

15 лютого 2017 року він повторно направляв Головному управлінню Держгеокадастру у Харківській області лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі разом з проектом відповідної додаткової угоди, додавав копію договору добровільного страхування майна від 03 лютого 2017 року № 199-10 Серії 212/01-р та відповідну інформацію щодо розміру орендної плати. Заперечень на цей лист не надходило.

Листом від 15 березня 2017 року № С-2625/0/14-3928/0/21-17 Головне управління Держгеокадастру у Харківській області його було повідомило про припинення дії договору на підставі пункту 38 договору оренди землі від 07 лютого 2017 року.

Посилаючись на те, що після закінчення строку дії оренди він продовжує відкрито та безперешкодно користуватися вказаною земельною ділянкою та з урахуванням викладеного, ОСОБА_3 просив визнати договір оренди земельної ділянки

від 07 лютого 2007 року, зареєстрований у ХРФДП «Центр ДЗК при Держкомітеті України» 07 лютого 2007 року № 01, поновленим; визнати укладеною додаткову угоду про поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки в редакції, що додається.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Кегичівського районного суду Харківської області від 11 вересня

2017 року позов задоволено.

Визнано договір оренди землі від 07 лютого 2007 року (зареєстрований у

ХРФДП «Центр ДЗК при Держкомітеті України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 лютого 2007 року № 01) поновленим.

Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі

від 07 лютого 2007 року (зареєстрований у ХРФДП «Центр ДЗК при Держкомітеті України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 лютого

2007 року № 01), у редакції зазначеній у позовній заяві.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, виходив з того, що спірний договір оренди земельної ділянки відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» має бути поновленим, оскільки позивач у відповідності до умов договору направляв відповідачу повідомлення про намір продовжити строк дії договору оренди землі, заперечень від орендодавців не надходило, орендар належно виконує свої обов'язки за договором, а також продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 22 листопада 2017 року рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 11 вересня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив із того, що позивач заявляючи позовні вимоги до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та додаткової угоди укладеною, такі вимоги не пред'явив до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області, оскільки остання є також орендодавцем орендованої позивачем землі, на що під час розгляду справи по суті суд першої інстанції не звернув уваги, а тому вирішувати питання про права та обов'язки особи, яка не приймала участі у справі як співвідповідача, є порушенням вимог статей 11, 31 ЦПК України 2004 року.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У грудні 2017 рокуОСОБА_3 подавдо Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права,просив скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Ухвалою Верховного Суду від 29 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду від 14 травня 2018 року вказану цивільну справу призначено до судового розгляду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи судом та помилкового скасування рішення суду першої інстанції. А саме представник райдержадміністрації у своїй апеляційній скарзі не зазначив, а апеляційний суд не встановив, яке саме право райдержадміністрації та у який спосіб було порушено внаслідок прийняття судом першої інстанції рішення, яке спрямовано на захист його прав, визначених законом. Позов судом першої інстанції було розглянуто по суті заявлених вимог в межах правовідносин, які існували на час порушення прав ОСОБА_3, а саме пред'явлення позову до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області як належного та єдиного орендодавця земельної ділянки на час продовження терміну дії договору оренди спірної земельної ділянки.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У березні 2018 року Головне управління Держгеокадастру у Харківській області подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначило, що судове рішення є законним і обґрунтованим.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судом установлено, що 07 лютого 2007 року укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області в особі голови Подгори Є. І. надала ОСОБА_3 в користування земельну ділянку із земель державного резервного фонду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 62,9739 га (із них ріллі - 62,9739 га), яка знаходиться на території Мажарської сільської ради Кегичівського району Харківської області, строком на 10 років. Договір зареєстровано в ХРФДП «Центр ДЗК при Держкомітеті України по земельних ресурсах» 07 лютого 2007 року, № 01.

Пунктом 8 указаного договору оренди передбачено, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

05 жовтня 2016 року позивач направляв до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі разом з проектом відповідної додаткової угоди, проте Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області повідомила його про зміну повноважень органів виконавчої влади щодо передачі земельних ділянок в оренду та необхідність звернення з питання поновлення строку договору оренди землі до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.

Також, 05 жовтня 2016 року ОСОБА_3 направляв до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі разом з проектом відповідної додаткової угоди, в якій, зокрема, пропонував встановити строк дії договору не більше 07 років, а розмір орендної плати - 08 % від нормативної грошової оцінки землі. Листом

від 04 листопада 2016 року № С-19937/0/14-19418/0/21-16 відповідач повідомив позивача про необхідність звернення до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області для отримання згоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та необхідності страхування об'єкта, який передається в оренду.

Після вжиття дій щодо страхування об'єкта оренди 24 листопада 2016 року ОСОБА_3 повторно звертався до Кегичівської районної державної адміністрації Харківської області, яка надала згоду на поновлення договору оренди земельної ділянки, що підтверджується листом від 14 грудня 2016 року

№ 01-25/3537.

15 лютого 2017 року позивач повторно направляв Головному управлінню Держгеокадастру у Харківській області лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі разом з проектом відповідної додаткової угоди, додавав копію договору добровільного страхування майна від 03 лютого 2017 року

№ 199-10 Серії 212/01-р та відповідну інформацію щодо розміру орендної плати. Заперечень на цей лист не надходило.

Листом від 15 березня 2017 року № С-2625/0/14-3928/0/21-17 Головне управління Держгеокадастру у Харківській області повідомило позивача про припинення дії договору на підставі пункту 38 договору оренди землі від 07 лютого 2017 року.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення і майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови: по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Аналогічний висновок зазначений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.

Встановлено, що ОСОБА_3 скористався правом на поновлення договору оренди землі, у строк, не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору, тобто в межах строку, передбаченого Законом України «Про оренду землі» разом з проектом відповідної додаткової угоди. Отримавши 02 листопада 2016 року лист № 01-25/3537 про зміну повноважень органів виконавчої влади щодо передачі земельних ділянок в оренду згідно з приписами Закону України від 06 вересня 2012 року № 5245 та необхідність звернутися з цього питання до Головного управління Держгеокадастру Харківської області, направив лист до відповідача. На виконання вимог Головного управління Держгеокадастру Харківської області позивач вжив заходи зі страхування об'єкта оренди (земельної ділянки), приведенню розміру орендної плати до 8 % від нормативної грошової оцінки землі. Продовжує користуватися земельною ділянкою після спливу строку дії договору, тобто належно виконує обов'язки за цим договором.

Отже, ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції обґрунтовано застосувавши положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», дійшов правильного висновку про те, що позивач є добросовісним орендарем, дії якого виразилися у продовженні користування ним земельною ділянкою, що свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди земельної ділянки, строк дії якого закінчився.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції з підстав незалучення до участі у справі Кечигівської районної державної адміністрації Харківської області, не звернув уваги на те, що сама ж рада листом від 02 листопада 2016 року № 01-25/3537 (а. с. 18) повідомляла ОСОБА_3 про те, що питання про поновлення договору оренди землі належить до повноважень Головного управління Держгеокадастру у Харківській області у зв'язку зі змінами згідно з Законом України від 06 вересня 2012 року № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», який набрав чинність з 01 січня 2013 року, у зв'язку з чим дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позову.

Ураховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції по суті прийняв правильне рішення, але з помилковим зазначенням Кегичівської районної державної адміністрації стороною додаткової угоди, а тому наявні підстави для зміни рішення Кегичівського районного суду Харківської області

від 11 вересня 2017 року в її резолютивній частині з викладених вище обставин.

Установивши, що апеляційним судом скасовано судове рішення, яке відповідає закону, суд касаційної інстанції скасовує судове рішення суду апеляційної інстанції і змінює судове рішення суду першої інстанції відповідно до статті 412 ЦПК України.

Керуючись статтями 409, 413, 412 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палатиКасаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Апеляційного суду Харківської області від 22 листопада 2017 рокускасувати та рішення Кегичівського районного суду Харківської області

від 11 вересня 2017 року змінити. Виключити з резолютивної частини судового рішення зазначення Кегичівської районної державної адміністрації як сторону додаткової угоди.

У іншій частині рішення Кегичівського районного суду Харківської області

від 11 вересня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.

З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасоване рішення апеляційного суду втрачає законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді: Н. О. Антоненко

В.М. Коротун

В.І. Крат

В.П. Курило