Справа № 664/3215/18
Провадження № 2/664/264/19
07 листопада 2019 року Цюрупинський районний суд
в складі: судді Яценка О.М.,
за участі секретаря судового засідання Брустман О.М.,
представника позивача - Кравченка С.А.,
представників відповідачів - ОСОБА_2, Бенедичука О.Л.,
розглянувши у підготовчому судовому засіданні в залі суду в м. Олешки Херсонської області цивільну справу в порядку загального позовного провадження за позовом селянського фермерського господарства «Вєтров» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Санрайс» про визнання поновленим договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди землі,-
СФГ «Вєтров» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФГ «Санрайс» про визнання поновленим договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди землі, зазначивши у позовній заяві, що 07.08.2012 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років з моменту його підписання та державної реєстрації. Зазначений договір був зареєстрований у відділі Держкомзему Цюрупинського району 03.11.2012 року. 03.11.2017 року строк дії договору закінчився, проте у зв`язку із ненадходженням листа-повідомлення орендодавця про заперечення у його поновленні, позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, земля ОСОБА_1 не поверталася. Однак 24.08.2018 року між відповідачами було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, який вважають незаконним, оскільки дія договору від 07.08.2012 року є пролонгованою.
Представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 у судовому засіданні поданий позов не визнав, наданий відзив на позов підтримав та суду пояснив, що дійсно між позивачем СФГ «Вєтров» та відповідачем ОСОБА_1 07.08.2012 року було укладено договір оренди землі, строк дії якого закінчився 23.11.2017 року, ОСОБА_1 відмовився від його пролонгації, про що неодноразово в усній формі, а також листом від 11.12.2017 року письмово повідомляв СФГ «Вєтров». З моменту припинення строку дії договору позивач самостійно обробляв земельну ділянку. 20.08.2018 року між ОСОБА_1 та ФГ «Санрайс» було укладено договір оренди землі, який 24.08.2018 року було зареєстровано Милівською сільською радою Бериславського району. Враховуючи зазначене, просив у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
Представник відповідача ФГ «Санрайс» - Бенедичук О.Л. у судовому засіданні поданий позов не визнав, наданий відзив на позов підтримав та суду пояснив, що строк дії договору між позивачем СФГ «Вєтров» та відповідачем ОСОБА_1 закінчився 23.11.2017 року, про що зазначено у Витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, а отже договір не був пролонгований. У зв`язку із зазначеним, укладений договір між ФГ «Санрайс» та ОСОБА_1 20.08.2018 року є дійсним, і у задоволенні позову належить відмовити.
Допитаний у якості свідка позивач ОСОБА_1 пояснив, що дійсно позивач декілька разів пропонував йому укласти додаткову угоду про продовження оренди його земельної ділянки, проте він відмовлявся в усній формі та повідомив про своє небажання пролонгувати укладений 07.08.2012 року з СФГ «Вєтров» договір оренди землі, оскільки останнім не в повному обсязі та не вчасно сплачувалася орендна плата. Коли від позивача надійшов лист із додатковою угодою, він письмово повідомив про відмову від її підписання. У рекомендованому повідомленні адресатом помилково зазначено СФГ «Восход», оскільки він погано бачить та заповненням займалася працівник пошти, проте адреса зазначена вірно, лист отримав представник СФГ «Вєтров» Дмитрук. Після припинення строку дії договору у серпні 2018т року він передав свою земельну ділянку до ФГ «Санрайс». Самостійно обробляти земельну ділянку не зміг за станом здоров`я.
Заслухавши представників сторін, свідка, дослідивши письмові матеріали та надані сторонами докази, суд приходить до наступних висновків.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Об`єктом оренди є земельна ділянка.
За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно зі статтею 79-1 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об`єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення у Державний земельний кадастр.
У частині 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.
Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
При цьому, для застосування частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Разом з тим, частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря буде недобросовісною.
У справі, що розглядається судом встановлено, що ОСОБА_1 як власник спірної земельної ділянки письмово повідомив СФГ «Вєтров» про відмову у поновленні договору оренди землі та фактично висловив волевиявлення стосовно укладення вказаного договору у строки, передбачені ст. 33 Закону «Про оренду землі».
Суд враховує, що згідно ч. 1ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Статтею 93, ч.4 ст.124 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Частиною 1статті 626 ЦК України, визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України,Законом України «Про оренду землі».
Крім того, стаття 764 Цивільного кодексу України також передбачає правовий механізм поновлення договору найму, що зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що, по-перше, наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
У справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
За змістом ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
Отже, наявність заперечень зі сторони власника земельної ділянки щодо поновлення договору з попереднім орендарем, свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.
Таким чином, направивши СФГ «Вєтров» лист-повідомлення про відмову в
продовженні дії договору, у зв`язку з чим необхідно виконати обов`язок щодо повернення об`єкта оренди, ОСОБА_1 скористався своїм конституційним правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а продовження орендарем користування земельною ділянкою та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі.
Крім того, за змістом частини 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
На той самий строк спірний договір оренди земельної ділянки продовжений бути не може, оскільки відповідно до частини третьої статті 19 Закону України «Про оренду землі» при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Вєтров» було укладено строком на 5 років. В додатковій угоді, яку направляв орендар, ним були змінені істотні умови договору - термін його дії збільшено з 5 до 10 років.
У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, що випливає з повідомлення ОСОБА_1 , то СФГ «Вєтров» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки. Поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином, саме лише направлення СФГ «Вєтров» пропозиції про продовження строку оренди, так само як і продовження користування землею після закінчення строку оренди, за умови отримання ним волевиявлення орендодавця про небажання продовження оренди та вимоги повернення землі, не може слугувати підставою для поновлення дії орендних відносин між сторонами.
Отже, право СФГ «Вєтров» користування земельною ділянкою, належною ОСОБА_1 , є припиненим, а нормами діючого законодавства не передбачено внесення змін до договорів, правовідносини за якими припинено та які не є чинними. Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Враховуючи сукупність даних обставин, суд приходить висновку, що позовні вимоги про визнання поновленим договору оренди землі є необґрунтованими та у їх задоволенні слід задовольнити.
При вирішенні вказаної справи суд враховує правові позиції, висловлені Верховним судом, викладені в постанові від 19.06.2018р. у справі №379/324/16-ц, в постанові від 05.07.2018р. у справі №695/1941/17, в постанові від 23.05.2018р. у справі №573/626/17, в постанові від 10.05.2018р. у справі №395/1448/16-ц та в постанові від 10.05.2018р. у справі №546/230/16-ц.
Згідно ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного суду.
Зокрема, у постанові Верховного Суду від 20 березня 2018 року у справі №912/645/17, було встановлено, що частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При цьому, у зв`язку з відсутністю листа-заперечення від орендодавця договір було поновлено на тих самих умовах. В матеріалах даної справи міститься лист-заперечення, надісланий відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі», а тому правова позиція суду по даній справі не протиречить вказаним висновкам Верховного Суду.
Враховуючи вищевикладене та те, що підстав для визнання поновленим договору оренди землі від 07 серпня 2012 року, укладеним між селянським фермерським господарством «Вєтров», як орендарем, та ОСОБА_1 , як орендодавцем, не встановлено, тому договір, укладений 20.08.2018 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ФГ «Санрайс», як орендарем, не може бути визнаний недійсним, і у задоволенні позовних вимог належить відмовити в повному обсязі.
Керуючись ст. 41 Конституції України, ст. 626, 627, 764, 777, 792 ЦК України, ст. 79, 79-1, 93, 124 ЗК України,Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 3, 12, 13, 19, 81, 141, 259, 264, 265, 268, 280, 257, 354 ЦПК України, суд
У задоволенні позову селянського фермерського господарства «Вєтров» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Санрайс» про визнання поновленим договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди землі - відмовити.
На рішення протягом тридцяти днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Херсонського апеляційного суду через Цюрупинський районний суд.
Позивач - селянське фермерське господарство «Вєтров», яке розташоване за адресою: Херсонська обл., Олешківський район, с. Ювілейне.
Відповідач - ОСОБА_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_1 .
Суддя підпис О.М. Яценко
Згідно з оригіналом.
Суддя Яценко О.М.