Провадження №22-ц/812/191/19
П О С Т А Н О В А

Іменем України

27 лютого 2019 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Бондаренко Т.З.,

суддів: Крамаренко Т.В., Темнікової В.І.,

із секретарем судового засідання: Лівшенком О.С.,

за участю: представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2, представника АТ «Мегабанк» - Скрипніченко Н.М., представника третьої особи - ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу №489/4587/17 за апеляційною скаргою

ОСОБА_1

на рішення, яке постановлено Ленінським районним судом м. Миколаєва під головуванням судді Тихонової Н.С. о 10 годині 42 хвилині у приміщенні цього суду 09 листопада 2018 року за позовом

ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Мегабанк», ОСОБА_5, за участі третьої особи- Органу опіки та піклування Миколаївської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,

в с т а н о в и л а :

У вересні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Мегабанк», правонаступником, якого є Акціонерне товариство «Мегабанк» та ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Позивач уточнюючи свої вимоги зазначав, що під час розгляду спору між сторонами щодо стягнення з позивача заборгованості по кредитному договору, останньому стало відомо про договір купівлі-продажу належної йому та переданої в іпотеку квартири АДРЕСА_1, який укладено між ПАТ «Мегабанк» та ОСОБА_5 Під час укладення вказаного договору купівлі-продажу Банк проігнорував ту обставину, що у квартирі проживав неповнолітній син позивача - ОСОБА_4, 2001 року народження, договір був укладений без відповідного дозволу органу опіки та піклування, чим порушено права малолітнього сина ОСОБА_6, 2001 року народження. Звіт про оцінку майна проведено з порушенням вимог закону, оскільки не відповідає реальній вартості квартири на час її продажу. Крім того, даний договір вважає фіктивним через те, що спірна квартира була продана банком особі, пов'язаній з ним трудовими відносинами - ОСОБА_5, з метою залякування позивача та якнайшвидшого виконання ним обов'язку по сплаті кредитної заборгованості та відібрання у позивача квартири.

Посилаючись на вказане позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, квартири АДРЕСА_2, укладений між ПАТ «Мегабанк» та ОСОБА_5

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 09 листопада 2018 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що на момент укладення оспорюваного договору даних про проживання в квартирі неповнолітньої дитини не було, в зв'язку з чим відсутні були підстави для отримання дозволу органу опіки та піклування, а оцінка майна боржником, позивачем у даній справі в установленому законом порядку не оскаржувалася.

В апеляційній скарзі позивач просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким повністю задовольнити його позовні вимоги.

Апеляційна скарга позивача мотивована тим, що суд не вірно оцінив наявні у справі докази щодо проживання неповнолітньої дитини у спірній квартирі, якими є довідка із школи де навчається дитина та лікарняного закладу де перебуває дитина на обліку, які розташовані за місцем знаходження квартири, та дійшов безпідставного висновку щодо обов'язковості висновку органу опіки та піклування при укладенні оспорюваного договору.

Апелянт зазначав, що Банком навмисне було приховано факт продажу квартири при розгляді справи за його позовом про стягнення кредитної заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки з метою отримання додаткового прибутку від нарахування штрафів та пені. Крім того, як зазначає апелянт, фактично позасудового врегулювання спору не мало місця, оскільки спірний договір має ознаки фіктивного, оскільки квартиру продано з розстрочкою платежу та кошти на рахунок Банку не поступили.

Позивач в апеляційній скарзі також вказує на те, що звіт суб'єкта оціночної діяльності, проведений для укладання договору купівлі-продажу вказаної квартири не відповідає вимогам закону, оскільки квартира не оглядалась спеціалістом, а оцінка є значно заниженою.

Апелянт також вважає, що судом безпідставно не витребувана архівна судова справа про стягнення кредитної заборгованості та не оглянута в судовому засіданні за його клопотанням, не надано оцінку документам, які направлені до суду нотаріусом. Крім того, районний суд безпідставно вважав дану справу малозначною та розглянув її в спрощеному провадженні.

На вказану апеляційну скаргу АТ «Мегабанк» подав заперечення, в яких вказував, що позивачем не надано доказів порушення житлових прав неповнолітньої дитини, оскільки ОСОБА_7, 2001 року народження не мав майнових прав на спірну квартиру. Щодо оцінки квартири Банк зазначає про визначення її відповідно до вимог закону, про що власника було повідомлено, однак ніяких заперечень позивачем не було надано. Грошові кошти отримані від продажу квартири перераховані банку та спрямовані останнім на погашення кредитної заборгованості, в зв'язку з чим спірний договір виконано та не може бути фіктивним.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню із таких підстав.

Згідно зі статтею 367 ЦПК України, передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

В ч.1 ст. 368 ЦПК України зазначено, що права розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Відповідно до вимог п. 7 ч. 3 ст. 376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо суд розглянув в порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження.

Із матеріалів справи вбачається, що 20 квітня 2018 року ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва відкрито провадження та призначено справу за правилами спрощеного позовного провадження (а.с. 25-26).

Розглядаючи справу в спрощеному провадженні районний суд виходив з того, що дана справа підпадає під ознаки малозначної справи та не відноситься до категорії справ, які підлягають розгляду лише за правилами загального позовного провадження.

Частиною 3 ст. 274 ЦПК України встановлено, що при вирішенні питання про порядок розгляду справи в спрощеному або загального позовного провадження суд враховує в тому числі значення справи для сторін та думку сторін щодо необхідності розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження.

Однак, із змісту позовних вимог вбачається, що предметом спору є захист житлових прав неповнолітньої дитини шляхом визнання угоди продажу квартири недійсною, позивач не звертався з заявою про розгляд даної справи в спрощеному провадженні, проти цього заперечував відповідач (а.с.28, 32).

За вказаних обставин, розгляд даної справи не може бути в спрощеному порядку, так як таке не відповідає правам та інтересам сторін, в зв'язку з чим, оскаржуване рішення підлягає скасуванню, з ухваленням по справі нового рішення.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1-3, 5 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Як вбачається з матеріалів справи і таке встановлено судом, 13 липня 2007 року між ВАТ «Мегабанк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір, відповідно до умов якого останній отримав кредит у розмірі 29 950,00 доларів США зі сплатою 14,5% річних на строк до 12 липня 2017 року (а.с. 228-234).

З метою належного виконання позичальником умов вказаного кредитного договору 13 липня 2007 року між ВАТ «Мегабанк» (правонаступник - ПАТ «Мегабанк») та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_8, зареєстрований за №618. Предметом іпотеки зазначено квартира АДРЕСА_1, загальною площею 45,8 кв.м., житловою площею 28,5 кв.м. належна позивачу на праві власності (а.с. 7-10).

В зв'язку з неналежним виконанням ОСОБА_1 договірних зобов'язань 26 грудня 2013 року Банком були направлені боржнику та поручителю повідомлення про необхідність погашення кредитної заборгованості та 9 січня 2014 року про те, що в разі не погашення заборгованості кредитор розпочне процедуру звернення стягнення на іпотечне майно (а.с. 209-221).

Відповідно до п.5.1,5.2 вказаного договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, а також з інших підстав, передбачених чинним законодавством України, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством України. Іпотекодержатель має право при зверненні стягнення на предмет іпотеки від свого імені продати предмет іпотеки будь-який особі на підставі договору купівлі-продажу, у порядку, встановленому чинним законодавством.

24 березня 2014 року ПАТ «Мегабанк», шляхом передачі приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_9, направило позивачу та його дружині ОСОБА_10 повідомлення про продаж іпотечного майна через невиконання боржниками кредитних зобов'язань (а.с. 95, 96, 155, 222 - 225).

13 травня 2014 року між АТ «Мегабанк» та ОСОБА_5 був укладений та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салімовською М.М., договір купівлі-продажу за яким Банк відчужив останньому квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 45,8 кв.м., житловою площею 28,5 кв.м. (а.с. 180-181).

Відповідно до умов зазначеного договору купівлі-продажу, його укладено на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку». Право на відчуження спірної квартири будь-якій особі належить продавцю на підставі іпотечного договору від 13 липня 2007 року.

Розділом 2 спірного договору визначено, що за домовленістю сторін продаж квартири вчинено за 216 564 грн. (а.с.180 об).

Право власності ОСОБА_5 зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.83).

Відповідно до звіту про оцінку майна здійснену оцінювачем ТОВ «Аргумент -Експерт» ОСОБА_12 від 29 квітня 2014 року ринкова вартість двокімнатної квартири, яка розташована в АДРЕСА_1 за № 26 на дату оцінки становить 212000 грн. (а.с. 89).

Як на одну з підстав заявлених позовних вимог, позивач посилається на те, що іпотекодержателем, відповідачем у справі не дотримано вимог щодо проведення належної оцінки іпотечного майна при здійсненні його продажу, в зв'язку з чим визначена оцінка не відповідає рівню звичайних цін вказаного майна.

Визнаючи угоду недійсною на підставі частини першої статті 203 ЦК України, суди у рішенні мають встановити, якому саме закону чи іншому нормативному акту оспорена угода не відповідає.

За змістом частини першої статті 38 Закону передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про всій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини шостої статті 38 Закону ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Враховуючи наведене, підстави позову в частині невідповідності оцінки проданого майна його реальній ціні не є підставою для визнання угоди недійсною, а може бути підставою для відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

До того ж позивач посилаючись на вказані обставини доказів іншої ціни спірної квартири суду не надав. Така позиція відповідає висновку Верховного Суду викладеного у Постанові від 25 квітня 2018 року по справі №201/9258/15-ц, на що вірно послався районний суд.

Відповідно до частин другої та третьої статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) неприпустимо зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень.

Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач посилався на порушення прав неповнолітньої дитини, сина ОСОБА_6, 2001 року народження, який з часу свого народження та на момент укладення спірного правочину проживає в спірній квартирі, про що беззаперечно було відомо Банку.

Із змісту рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 19 вересня 2016 року вбачається, що ОСОБА_13, дружина позивача разом із неповнолітнім сином ОСОБА_7, 2001 р.н., визнані такими, що втратили право користування домоволодінням № АДРЕСА_1, де їх місце проживання було зареєстровано в установленому законом порядку до цього часу (а.с. 105).

Відповідно до наданих нотаріусом документів, які стали підставою для укладання спірного договору купівлі-продажу квартири, в яких поміж іншим міститься також довідка ЖКП Миколаївської міської ради «Південь» від 08 травня 2014 року, згідно якої у квартирі АДРЕСА_1 були зареєстровані та проживали лише ОСОБА_1, 1983 р.н., та ОСОБА_14, 1962 р.н. (а.с. 258).

Таким чином на час укладання оскаржуваного договору місце проживання неповнолітнього ОСОБА_7, 2001 р.н., не було зареєстровано у спірній квартирі, тому перешкод для нотаріального посвідчення оспорюваного договору нотаріус не мав.

Однак, відповідно до ч. 3 ст. 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи у віці від десяти до чотирнадцяти років є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я тощо, в якому вона проживає, якщо інше місце проживання не встановлено за згодою між дитиною та батьками (усиновлювачами, опікуном) або організацією, яка виконує щодо неї функції опікуна.

Частиною першою ст. 405 ЦК України встановлено, що члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

З наведених норм вбачається, що дитина позивача неповнолітній син ОСОБА_6, 2001 року має право проживати за місцем проживання батька, місце проживання якого зареєстровано в спірній квартирі.

Так, ОСОБА_5, як новим власником, було пред'явлено позов до ОСОБА_1 та ОСОБА_13, яка діяла в тому числі і в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_6, 2001 року народження про їх виселення з квартири АДРЕСА_1, за результатами розгляду якого рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року в його задоволенні відмовлено (а.с. 49-55).

Відповідно до акту обстеження умов проживання Служби у справах дітей адміністрації Інгульського району Миколаївської міської ради від 22 лютого 2019 року, наданого в судовому засіданні суду апеляційної інстанції, неповнолітній ОСОБА_7, 2001 року народження проживає в АДРЕСА_1.

Таким чином, на даний час позивач та члени його сім'ї, в тому числі і неповнолітній син ОСОБА_6, 2001 року народження, фактично проживають в спірній квартирі і відповідно до наведеного рішення суду такого права не позбавлені.

В своїх Постановах від 20 січня 2016 року у справі № 6-1560цс15 та від 06 квітня 2016 року у справі № 6-589св16 Верховний Суд України зазначив, що правочин вчинений стосовно нерухомого майна, право користування яким мають діти, за відсутності обов'язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнано недійсним (частина шоста ст. 203, частина перша ст. 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та /або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності попереднього обов'язкового дозволу органу опіки та піклування на укладання оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Відповідно до обставин даної справи, неповнолітній ОСОБА_7, 2001 року народження, права власності на спірну квартиру не мав, а право на проживання в даній квартирі на даний час за ним зберігається. Таке право гарантовано положеннями ч. 2 ст. 109 ЖК України, якими передбачено, що особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення), що є предметом іпотеки і придбаний не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла, при зверненні стягнення на предмет іпотеки одночасно надається інше постійне житло.

За вказаних обставин, колегія суддів доходить висновку, що обсяг існуючих прав дитини не є звуженим, а тому відсутні підстави вважати, що житлові права неповнолітнього ОСОБА_7, 2001 року народження, на проживання в АДРЕСА_1 є порушеними.

Згідно із ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

За положеннями ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно зі ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За вказаних обставин, підстави позовних вимог стосовно того, що квартира була продана працівнику банку, також не протирічить закону.

Обставині, на яку вказує позивач, як на підставу позовних вимог, стосовно того, що грошові кошти за продану квартиру не надходили до банка та не були зараховані на погашення кредитної заборгованості, надана оцінка в судовому рішенні від 24 грудня 2015 року Апеляційного суду Миколаївської області (а.с.163).

Згідно із ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Так згідно до ст. 77-80 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи, а достатніми, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Враховуючи, що належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів на підтвердження порушення вимог закону при укладенні договору купівлі-продажу між ПАТ «Мегабанк» та ОСОБА_5 квартири АДРЕСА_1 та відповідно порушення прав позивача та неповнолітньої дитини суду не надано, підстави для застосування судового захисту відсутні, в зв'язку з чим заявлений позов не підлягає задоволенню.

Доводи апеляційної скарги позивача, що банком навмисне було приховано факт продажу квартири при розгляді справи за його позовом про стягнення кредитної заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки з метою отримання додаткового прибутку від нарахування штрафів та пені, не відповідають матеріалам справи, оскільки останній був повідомлений про продаж квартири, як іпотечного майна, про що зазначено вище.

Позивач в апеляційній скарзі також вказує на те, що звіт суб'єкта оціночної діяльності, проведений для укладання договору купівлі-продажу вказаної квартири не відповідає вимогам закону, оскільки квартира не оглядалась спеціалістом, а оцінка є значно заниженою. Вказаним обставинам також надано оцінку в даній постанові, як таким, що не тягнуть за собою визнання угоди недійсною.

Апелянт також вказує, що судом безпідставно не витребувана архівна судова справа про стягнення кредитної заборгованості та неоглянута в судовому засіданні за його клопотанням, не надано оцінку документам, які направлені до суду нотаріусом, однак таке суперечить матеріалам справи, в яких в т. 1 на аркушах 179-287 розміщена нотаріальна справа щодо оформлення спірного договору.

Враховуючи, що колегією встановлено наведені порушення норм процесуального права при ухваленні оскаржуваного рішення, на підставі п. 7 ч. 3 ст. 376 ЦПК України, дане рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, колегія суддів

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 09 листопада 2018 року скасувати, у справі ухвалити нове рішення.

В задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Мегабанк», ОСОБА_5, за участі третьої особи Органу опіки та піклування Миколаївської міської ради про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 переданої в іпотеку недійсним - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту 4 березня 2019 року.

Судді: Т.З.Бондаренко

Т.В.Крамаренко

В.І. Темнікова