Постанова

Іменем України

05 березня 2019 року

м. Київ

провадження №22-ц/824/1222/2019

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Мазурик О.Ф. (суддя-доповідач),

суддів: Кравець В.А., Махлай Л.Д.,

за участю секретаря Синявського Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну Державної іпотечної установи

на рішення Ірпінського міськогосуду Київської області

в складі судді Саранюк Л.П.

від13 березня 2018 року

по справі №367/7668/16-ц Ірпінського міського суду Київської області

за позовом Державної іпотечної установи

до ОСОБА_1, Приватного підприємства «Фірма «Базальт», Відділу державної реєстрації виконавчого комітету Ірпінської міської ради

про встановлення нікчемності договору купівлі-продажу майнових прав та скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В:

В жовтні 2016року позивач - Державна іпотечна установа (далі - ДІУ) звернувся до Ірпінського міського суду Київської області з вищевказаним позовом, уточненим в подальшому, посилаючись на те, що на час укладення між ОСОБА_1 та ПП «Фірма «Базальт» договору купівлі-продажу майнових прав від 16 грудня 2013 року нерухомого майна, таке майно перебувало під забороною відчуження на підставі договору іпотеки від 24 травня 2013 року, укладеного між ДІУ та ПП «Фірма «Базальт». Іпотекодержатель - Державна іпотечна установа згоди на відчуження переданого в іпотеку майна не надавав.

Просив встановити нікчемність договору купівлі-продажу майнових прав №27/01 від 16 грудня 2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Фірма «Базальт»; застосувати наслідки недійсності нікчемного договору шляхом скасування рішення Реєстраційної служби Ірпінського міського управління юстиції Київської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 14894381 від 04.08.2014 на підставі якого внесено запис про право власності: 6553684 щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на квартиру №27, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та скасування свідоцтва про право власності серія та номер: НОМЕР_1, видане 04.08.2014 Реєстраційною службою Ірпінського міського управління юстиції Київської області; зобов'язати відділ державної реєстрації виконавчого комітету Ірпінської міської ради внести запис про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на вказану квартиру за номером запису про право власності: 6553684.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 13 березня 2018 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій посилався на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, незаконність та необґрунтованість рішення суду, ухваленого без повного та всебічного з'ясування обставин, що мають значення для правильного вирішення справи; висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи.

Апеляційну скаргу обґрунтовував тим, що суд першої інстанції неправильно застосував та витлумачив положення ст 12 Закону України «Про іпотеку» та 15, 215, 216 ЦК України, ст. 5 ЦПК України, що призвело до неправильного вирішення справи по суті.

Суд першої інстанції дійшов хибного висновку про те, що позивачем не зазначено в силу якого закону встановлена недійсність правочину, тоді як ДІУ неодноразово посилалася на положення ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», як на підставу нікчемності правочину.

Вважав, що висновки суду про те, що Договір купівлі-продажу майнових прав є недійсним (оспорюваним), а не нікчемним, не можна вважати обґрунтованими та такими, що ґрунтуються на нормах чинного законодавства.

Крім цього, як на підставу скасування рішення суду також посилався на те, що суд, зазначивши в рішенні про те, що договір купівлі-продажу майнових прав є оспорюваним договором, однак такі вимоги позивачем не заявлялися, зобов'язаний був застосувати положення ч. 2 ст. 5 ЦПК України та визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону, а не відмовляти у задоволенні позовних вимог, оскільки існує реальне порушення прав Державної іпотечної установи.

За вказаних обставин просив скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 березня 2018 року та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Заперечуючи проти апеляційної скарги відповідачка ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу, посилаючись на те, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги безпідставними, а тому не підлягають до задоволення.

Вказувала, що на момент придбання нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 була відсутня іпотека або будь-які обтяження, а на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав вона здійснила повну оплату майнових прав, у зв'язку з чим вважала, що набула прав власності на квартиру на законних підставах без порушення прав третіх осіб.

Вказувала також, що у позивача відсутні законні підстави для визнання договору купівлі-продажу майнових прав нікчемним. Позивачем не доведено належними доказами внесення змін до Договору іпотеки майнових прав на нерухоме майно щодо зміни адреси предмета іпотеки та площі квартири.

Зазначала, що позивач має намір позбавити її права власності на квартиру, яку вона придбала як добросовісний набувач, постійно проживає в квартирі разом зі своєю сім'єю.

За вказаних обставин, просила відмовити в задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 березня 2018 року.

Інші учасники справи своїм правом подати відзив на апеляційну скаргу не скористалися.

Відповідачка ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 в судовому засіданні просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Позивач, належним чином повідомлений про день, час та місце розгляду справи, в судове засідання свого представника не направив, причини неявки суду не повідомив.

Відповідач ПП «Фірма «Базальт» та Відділ державної реєстрації виконавчого комітету Ірпінської міської ради, належним чином повідомлені про день, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з'явилися та своїх представників не направили, причини неявки суду не повідомили.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності осіб, які не з'явилися в судове засідання, та їхніх представників.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з'явилися в судове засідання, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність та обґрунтованість рішення суду в межах апеляційного оскарження та вимог, що заявлялися у суді першої інстанції, дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 24 травня 2013 року між Державною іпотечною установою та ПП «Фірма «Базальт», що виступав майновим поручителем публічного акціонерного товариства «Банк Камбіо», укладено Договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно №26/3.1-3 (далі - Договір іпотеки), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М та зареєстровано в реєстрі за №1255.

Пунктом 1.2. Договору іпотеки визначено, що предметом іпотеки є майнові права іпотекодавця на нерухоме майно - складову та невід'ємну частину об'єкту нерухомого майна - незавершеного будівництва житлового будинку (1-ої секції житлового будинку з вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями), який розташований за адресою: АДРЕСА_1, яка виражена у вигляді квартир та нежитлових приміщень.

Складовою частиною предмету іпотеки є майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

З матеріалів справи також вбачається, що іпотека зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки.

Так, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки №508314 предметом іпотеки є майнові права на нерухоме майно - складову та невід'ємну частину об'єкту нерухомого майна - незавершеного будівництва житлового будинку (1-ї секції житлового будинку з вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями), який розташований за адресою: АДРЕСА_1, яка виражена у вигляді квартир та нежитлових приміщень, а саме: квартири № 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 13, 14, 17, 18, 19,21,22, 24, 25,26, 27, 28, 29,30,31,32,33, 34, 35, 37, 38, 40, 41, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58; нежитлові приміщення: офісні приміщення, загальною площею 155,32 кв.м.

16 грудня 2013 року між ОСОБА_1 та ПП «Фірма «Базальт» укладено Договір купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є квартира АДРЕСА_1.

Наявні фактичні обставини свідчать про те, що на час укладення 16 грудня 2013 року між ОСОБА_1 та ПП «Фірма «Базальт» Договору купівлі-продажу майнових прав, за яким ОСОБА_1 набула майнові права на квартиру АДРЕСА_1, дана квартира не перебувала під забороною відчуження на підставі Договору іпотеки від 24.05.2013, оскільки знаходиться в будинку №73-в, який є відмінним від будинку №73.

Звертаючись до суду з позовом, позивач вказував на те, що він як іпотекодержатель спірної квартири не надавав своєї згоди іпотекодавцю ПП «Фірма «Базальт» на відчуження такої квартири третім особам, а тому в силу ст. 12 Закону України «Про іпотеку» такий правочин є нікчемним.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що заявляючи вимоги про встановлення нікчемності оспорюваного договору, позивач не зазначив в силу якого закону встановлена недійсність такого правочину.

При цьому, суд зазначив, що посилання позивача на ст. 12 Закону України «Про іпотеку» є помилковими, оскільки даною нормою передбачено, що правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним, а не нікчемним.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності правових підстав для визнання нікчемним договору-купівлі продажу майнових прав.

Разом з тим, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги, що суд першої інстанції неправильно застосував положення ст. 12 Закону України «Про іпотеку», а саме неправильно витлумачив дану норму.

Дійсно, в статті 215 ЦК України наводиться розмежування видів недійсності правочинів, а саме: на нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (статті 219, 220, 224 ЦК України тощо), та на оспорювані, якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (статті 222, 223, 225 ЦК України тощо).

Відповідно до частин першої та другої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Аналіз статті 215 ЦК України приводить до висновку, що якщо законом встановлено, що правочин є недійсним, то це і є нікчемний правочин.

Однак, у випадку невизнання іншою стороною такої недійсності правочину в силу закону та при наявності відповідного спору вимога про встановлення нікчемності може бути пред'явлена до суду окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

У такому разі суд своїм рішенням не визнає правочин недійсним, а лише підтверджує його недійсність в силу закону у зв'язку з оспоренням та не визнанням іншими особами.

За приписами частини 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (нікчемним).

Оскільки судом неправильно застосовано норми матеріального права (неправильно витлумачено положення ст. 12 Закону України «Про іпотеку), колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги, що рішення ухвалено з порушенням норм процесуального права.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦПК України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Разом з тим, колегія суддів вважає, що вище зазначене порушення судом норм процесуального права не може бути підставою для скасування або зміни рішення, тому, що таке порушення не призвело до неправильного вирішення справи.

Отже, рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовної вимоги про встановлення нікчемності договору купівлі-продажу майнових прав є законним та обґрунтованим.

Беручи до уваги те, що позовні вимоги про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину є похідними від вимог про встановлення нікчемності правочину, в задоволенні яких судом першої інстанції правомірно відмовлено, то колегія суддів погоджується з висновком суду щодо відсутності правових підстав для задоволення позовних вимог про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Як зазначалось вище, 24 травня 2013 року між Державною іпотечною установою та ПП «Фірма «Базальт», що виступав майновим поручителем ПАТ «Банк Камбіо», укладено Договір іпотеки.

Предметом іпотеки є майнові права іпотекодавця на нерухоме майно - складову та невід'ємну частину об'єкту нерухомого майна - незавершеного будівництва житлового будинку (1-ої секції житлового будинку з вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями), який розташований за адресою: АДРЕСА_1, яка виражена у вигляді квартир та нежитлових приміщень (п. 1.2. Договору іпотеки).

Складовою частиною предмету іпотеки є майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

24 травня 2013 року іпотека зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки.

В подальшому до Договору іпотеки вносились зміни та доповнення від 30.12.2013, від 25.02.2014 та від 23.05.2014, зокрема щодо предмету іпотеки.

З матеріалів справи вбачається, що Рішенням Виконавчого комітету Гостомельської селищної ради Київської області №169 від 13.11.2013 присвоєно адресний номер житловому будинку, загальною площею 4658,72 кв.м. (І черга будівництва, секція №1), що розташований на земельний ділянці, площею 0,7010 га, згідно договору оренди землі по АДРЕСА_1

Рішенням сесії Гостомельської селищної ради Київської області від 28.05.2015 №1056-VІ АДРЕСА_1

З матеріалів справи також вбачається, що 16 грудня 2013 року між ОСОБА_1 (покупець) та ПП «Фірма «Базальт» (продавець) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №27/01 (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до якого продавець продав, а покупець придбав майнові права на об'єкт капітального будівництва, а саме двокімнатну квартиру за умовним №27, що розташована на п'ятому поверсі, та є невід'ємною складовою частиною об'єкта капітального будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною проектною площею 67,6 кв.м., житловою площею 32,3 кв.м.

За умовами Договору купівлі-продажу загальна вартість майнових прав, що передавалися продавцем покупцеві за складала 473 200 гривень 00 копійок. Повний розрахунок за даним Договором повинен був бути здійснений покупцем в строк до 12 червня 2014 року шляхом здійснення банківського переказу. Після сплати покупцем договірної ціни продавець видає покупцеві довідку про повну оплату говірної ціни.

Згідно Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 04.08.2014 Реєстраційною службою Ірпінського міського управління юстиції Київської області за ОСОБА_1 зареєстровано на праві власності квартиру АДРЕСА_1 (Свято-Покровська) в смт Гостомель, м. Ірпінь Київської області.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкту нерухомого майна №09 від 06.09.2016 відомості про державну реєстрацію іпотеки на квартиру АДРЕСА_1 відсутні.

Наведені фактичні обставини свідчать про те, що в реєстрі заборон щодо відчуження квартири АДРЕСА_1 відсутні відомості про заборону відчуження даної квартири.

За приписами статті 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Аналіз вказаної норми приводить до висновку, що всі зміни до договору, в тому числі договору іпотеки, вносяться у спосіб як такий договір укладено.

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (стаття 1 цього Закону).

Іпотека є одним з найбільш ефективних способів забезпечення виконання зобов'язань боржника перед кредитором, оскільки надійно захищає права останнього та встановлює високий пріоритет для задоволення вимог іпотекодержателя.

Закон України «Про іпотеку» встановлює правила, які регулюють відносини у сфері іпотеки, зокрема, порядок виникнення іпотеки, її застосування, а також задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок вимог предмета іпотеки.

Згідно статті 3 вказаного Закону іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються ті ж самі правила, що і до іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Предметом іпотеки можуть бути майно та майнові права. Предметом іпотеки може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене іпотекодавцем та на яке може бути звернуто стягнення.

Згідно з п. 5.20. Глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 року за №282/20595 (далі - Порядок) іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що посвідчують такі майнові права. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Відповідно до пункту 5.21. Глави 2 Порядку у разі зміни в процесі будівництва технічних характеристик об'єкта будівництва, який є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, що посвідчує право власності на об'єкт незавершеного будівництва або майнові права на нього, або у разі, коли державну реєстрацію права власності відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, - на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього, зобов'язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.

У відповідності до пункту 5.29. Глави 2 Порядку у разі надання нотаріусові угоди про внесення змін до основного договору посилання на неї відображається у тексті договору про внесення змін та/чи доповнень до договору застави (іпотечного договору).

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Угода про внесення змін та доповнень до інших договорів застави вчинюється з дотриманням вимог статті 654 Цивільного кодексу України.

У правочині, яким встановлюються зміни і доповнення до договору застави, зазначається про те, що він є невід'ємною частиною договору, який змінюється (доповнюється).

Як зазначалось вище, Договір іпотеки від 24.05.2013 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М та зареєстровано в реєстрі за №1255.

Разом з цим, матеріали справи не містять належних доказів про внесення змін до Договору іпотеки, зокрема щодо зміни адресного номеру житлового будинку з АДРЕСА_1

Таким чином, позивачем не доведено належними доказами обставини зміни адресного номеру житлового будинку, а також перебування будинку АДРЕСА_1, в якому знаходиться квартира №27, що належить на праві власності ОСОБА_1, в іпотеці.

З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку, що ухвалюючи рішення суд першої інстанції повно з'ясував обставини справи та дав належну оцінку всім доказам, наданим учасниками справи, а в рішенні навів переконливі доводи на обґрунтування своїх висновків.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За вказаних обставин, колегія суддів приходить до висновку про залишення рішення суду без змін, а скарги без задоволення.

На підставі викладеного та керуючись ст. 268, 374, 375, 383, 384, 389 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Державної іпотечної установи - залишити без задоволення.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 березня 2018 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня проголошення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до цього суду.

Повний текст постанови складено 05 березня 2019 року.

Головуючий О.Ф. Мазурик

Судді В.А. Кравець

Л.Д. Махлай