Єдиний унікальний номер 235/3048/18 Номер провадження 22-ц/804/562/19

ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 березня 2019 року м. Бахмут

Донецький апеляційний суд у складі:

судді - доповідача Кішкіної І.В.,

суддів Азевича В.Б., Жданової В.С.,

за участю секретаря Кіпрік Х.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу № 235/3048/18 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-Інвест» до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та укладеною додаткової угоди до договору оренди землі за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-Інвест» на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 06 листопада 2018 року (суддя Назаренко Г.В., повний текст рішення складено 16 листопада 2018 року),

в с т а н о в и в :

В травні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-Інвест» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, посилаючись на те, що між ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 20 серпня 2007 року укладено договір оренди землі строком на 10 років. 24 червня 2017 року відповідачці було вручено повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк. 12 липня 2017 року ТОВ «Бета-Агро-Інвест» отримало немотивовану відмову ОСОБА_1 від продовження строку дії договору. Листом від 31 липня 2017 року позивач запропонував покращені умови договору, але відповіді не отримав. В подальшому позивачеві стало відомо, що 01 грудня 2017 року відповідачка уклала договір з ФОП ОСОБА_2 Просив визнати недійсним договір оренди землі від 01 грудня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2, визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ«Бета-Агро-Інвест».

Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 27 вересня 2018 року в задоволені позову ТОВ «Бета-Агро-Інвест» до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди відмовлено.

З вказаним рішенням не погодився позивач ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та оскаржив його в апеляційному порядку, в апеляційній скарзі просить рішення суду скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що судом єдиними підставами відмови у задоволенні позову є неналежне виконання обовязків орендарем за договором, що полягає у невиконанні Указу Президента від 19 серпня 2008 року №725/2008 в частині незабезпечення розміру плати за оренду земельної ділянки не менше 3% нормативної вартості землі та невиплата в повному обсязі визначеної в договорі орендної плати, але з цього питання склалась стала судова практика, що Указ Президента, яким збільшено мінімальний розмір орендної плати до 3% має рекомендаційний характер, тобто він є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення орендної плати. Крім того, суд зазначив неналежний доказ, а саме колективну претензію щодо невиплати в повному обсязі орендної плати, в той час як орендна плата сплачувалася в належному розмірі та належні строки, що підтверджується відповідними доказами в матеріалах справи. Також, вважає, що з боку позивача беззаперечно доведена наявність всіх необхідних фактів визнання переважного права, встановлених частинами 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме з боку відповідача як належного та добросовісного орендаря були виконані всі 4 необхідні умови задля реалізації свого переважного права оренди. Відповідачка ОСОБА_1 повела себе недобросовісно по відношенню до позивача, не повідомивши про свій намір укласти договір з новим орендарем, не надавши вмотивовану відмову та не висловивши істотні умови, які її не влаштовують.

Відповідач ФОП ОСОБА_2 надав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, що судове рішення є законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують. Вважає, що позивач ігнорує права власника земельної ділянки, незважаючи на той факт, що ОСОБА_1 своєю заявою від 12 липня 2017 року завчасно відмовилася від поновлення строку дії договору оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», при цьому в судовому засіданні надала мотивовані причини від поновлення строку дії договору, а саме через неналежне виконання договору позивачем, позивач має перед нею заборгованість по орендній платі, позивачем надавалося в рахунок орендної плати зерно низької якості, підприємство позивача знаходиться дуже далеко, що ускладнює її спілкування з представниками адміністрації. Крім того, у звязку з прийняттям Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» №725/2008 від 19 серпня 2008 року позивач повинен був ще у 2008 році внести зміни до договору оренди для збільшення розміру оренди з 1% мінімум до 3% від нормативної оцінки землі, але договором встановлена орендна плата в розмірі 1% в сумі 723,52 грн., що є порушенням прав власника землі. Щодо доводів апеляційної скарги про рекомендаційний характер зазначеного Указу, то відповідно до ч. 3 ст. 106 Конституції України укази та розпорядження Президента є обовязковими до виконання на території України. ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та власник земельної ділянки ОСОБА_1 не домовились про істотні умови договору оренди, тому переважне право орендаря припинилося, волевиявлення на поновлення строку дії договору від 20 серпня 2007 року та підписання додаткових угод за цим договором зі сторони орендодавця відсутнє. Позивач припинив господарську діяльність на орендованій землі та повідомив про повернення землі орендодавця, після чого між власником землі та ФОП ОСОБА_2 01 грудня 2017 року на законних підставах укладено договір оренди землі.

Представник позивача ТОВ «Бета-Агро-Інвест» ОСОБА_3, який діє на підставі довіреності та свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльності, в судовому засіданні апеляційної інстанції в режимі відеоконференції підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Відповідачка ОСОБА_1 в судове засідання апеляційної інстанції не зявилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Відповідач ФОП ОСОБА_2В та його представник ОСОБА_4, яка діє на підставі ордеру та свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльністю, в судовому засіданні апеляційного суду просили апеляційну скарги залишити без задоволення, рішення суду без змін.

Відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення відповідача та представників сторін, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає за наступних підстав.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції під час розгляду справи було встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,4994 га у межах згідно з планом, що розташована на території Іванівської сільської ради Покровського (колишнього Красноармійського) району Донецької області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі державного акту на право на земельну ділянку серія ЯГ № 359880, зареєстрованого в Красноармійському районному відділі земельних ресурсів 28 липня 2006 року (а.с.80 т.1).

20 серпня 2007 року між ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,4991 га ріллі, кадастровий номер :12:000:0532, нормативною грошовою оцінкою 72351,65 грн., із внесенням орендної плати в розмірі 1% від нормативної оцінки земельної ділянки, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк 10 років (а.с.10-14 т.1).

Листом від 20 червня 2017 року ТОВ «Бета-Агро-Інвест» звернулось до ОСОБА_1 з повідомленням про намір скористатись своїм переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с.15-17 т.1).

Листом від 12 липня 2017 року ОСОБА_1 повідомила про те, що відмовляється від подовження строку дії договору оренди земельної ділянки (а.с.26 т.1).

Листом від 03 серпня 2017 року ТОВ «Бета-Агро-Інвест» звернулось до ОСОБА_1 з пропозицією повідомити причини незгоди на продовження договору та запропонували підвищення орендної плати (а.с.28-32 т.1).

09 жовтня 2017 року ОСОБА_1 надіслала ТОВ «Бета-Агро-Інвест» лист, в якому зазначила про необхідність повернення їй позивачем земельної ділянки у звязку із закінченням 20 серпня 2017 року строку дії договору за актом приймання-передачі не пізніше 5 днів з дня отримання листа (а.с.78 т.1).

01 грудня 2017 року між ОСОБА_1Л та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди спірної земельної ділянки на строк 15 років, із внесенням орендної плати в грошовій формі в розмірі 5% суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11943 грн. на рік, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 17 грудня 2017 року за номером 24284710 (а.с.33-34, 73-75 т.1).

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що спірний договір оренди земельної ділянки від 01 грудня 2017 року укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 в письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, волевиявлення ОСОБА_1 було спрямовано на укладення договору оренди, в договорі зазначені всі його істотні умови. Спірний договір був укладений після закінчення строку дії договору оренди від 20 серпня 2007 року, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припинилось на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме відсутності взаємної згоди сторін на визначення нових істотних умов договору оренди земельної ділянки. Вимога щодо встановлення переважного права на укладення договору оренди землі позивачем не доведена.

Апеляційний суд погоджується з вказаними висновками.

Згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, повязані з орендою землі, регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» №161-XIV від 06 жовтня 1998 року.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 95 ЗК України та частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Пунктами 8, 27-30, 35-39 договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Бета-Агро-інвест», встановлено права та обовязки орендодавця та орендаря, умови укладення, зміни, припинення і поновлення цього договору (а.с.10-13 т.1).

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично обєднує два випадки пролонгації такого договору.

Так, перша підстава поновлення передбачена частинами 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»: орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Друга підстава поновлення передбачена в частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Виходячи з доводів ТОВ «Агро-Бета-Інвест», належно виконувало свої обовязки за договором; до спливу строку договору повідомило орендодавця у встановлений законодавством термін про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення про свій намір додано проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив його (орендаря) про наявність заперечень та про своє рішення; він як орендар продовжував користуватись земельною ділянкою після спливу строку дії договору.

Виходячи зі змісту статті 33 Закону України «Про оренду землі», даною нормою передбачено узгодження сторонами умов подальшого подовження договору оренди у місячний термін до закінчення строку дії договору і за відсутності заперечень приймається відповідне рішення.

З матеріалів справи вбачається, що у зазначений термін сторони не дійшли згоди щодо подовження дії договору оренди, оскільки орендодавцем було повідомлено орендаря про відмову у подовженні договору заявою від 20 липня 2017 року, яку позивач отримав 21 липня 2017 року.

З матеріалів справи вбачається, що підставами для прийнятого відповідачем рішення про відмову у подовженні дії договору між сторонами стало неналежне виконання орендарем умов договору, а саме: орендна плата сплачувалась з порушенням гарантій, передбачених Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» №725/2008 від 19 серпня 2008 року, неналежна якість зерна, яке надавалось в рахунок орендної плати, включення в орендну плату транспортних послуг, а також підставами для прийнятого ОСОБА_1 рішення про відмову у подовженні дії договору оренди з ТОВ «Бета-Агро-Інвест» стала відсутність бажання (волевиявлення) ОСОБА_1 укладати договір оренди з ТОВ «Бета-Агро-Інвест».

Зі змісту частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає розгляд орендодавцем у місячний термін надісланого орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірку його на відповідність вимогам закону, узгодження з орендарем (за необхідності) істотних умов договору, а за відсутності заперечень, прийняття рішення про поновлення договору оренди землі, вбачається, що ця вимога стосується земель державної та комунальної власності.

Щодо посилання позивача на фактичне продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а саме: збирання врожаю соняшнику, підготовку землі до посіву, і наявність наміру і надалі використовувати землю, слід зазначити, що дана обставина спростовується обставинами справи, з яких вбачається, що ТОВ «Бета-Агро-Інвест» після закінчення дії договору припинило господарську діяльність на земельній ділянці відповідачки.

Крім того, частинами восьмою та девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Позивач, який отримав листа відповідачки щодо волевиявлення не продовжувати договірних відносин оренди належної їй земельної ділянки, не скористався своїм правом оскаржити в судовому порядку відмову (зволікання) орендодавця, передбаченого частинами 8 та 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а звернувся до суду з позовом лише 31 травня 2018 року, тобто вже після укладеного ОСОБА_1 нового договору оренди з ФОП ОСОБА_2, про визнання вказаного договору не дійсним.

Згідно пункту 36 договору, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Бета-Агро-Інвест», дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Строк договору закінчився 20 серпня 2017 року. Доказів щодо наявності підстав для поновлення дії договору оренди в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивачем не надано.

Аналізуючи встановлені в судовому засіданні фактичні обставини справи, апеляційний суд приходить до висновку про фактичне припинення станом на 20 серпня 2017 року дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Бета-Агро-Інвест», що передбачено пунктом 36 договору та не суперечить частині 1 статті 31 Закону України «Про оренду землі».

Реалізуючи своє право власника, ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 01 грудня 2017 року уклали новий договір оренди спірної земельної ділянки.

Цивільне законодавство передбачає загальний принцип свободи договору (пункт 3 статті 3 ЦК України) і не встановлює такого способу захисту цивільного права чи інтересу як зобовязання примусового укладення договору. Свобода договору, закріплена у статтях 6, 627 ЦК України, яка полягає в тому, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Враховуючи наведене, а також те, що позивачем не доведено наявність переважного права на поновлення договору оренди, оскаржуваний договір оренди земельної ділянки, укладений між відповідачами у справі в грудні 2017 року, не порушує прав позивача, відсутні підстави для визнання останнього не дійсним. Висновок суду першої інстанції відповідає обставинам справи та вимогам закону.

Доводи апеляційної скарги про те, що згідно практики Верховного Суду відмова орендодавця від укладення нового договору оренди з попереднім орендарем має бути вмотивована, не ґрунтується на законі, оскільки ні статтею 777 ЦК України, ні статтею 33 Закону України «Про оренду землі» не передбачено таке положення.

Доводи апеляційної скарги на помилковість висновку суду щодо не підтвердження факту порушення переважного права ТОВ «Бета-Агро-інвест» не відповідає обставинам справи, оскільки з наведених вище вимог закону та фактичних обставин виходить, що умови щодо поновлення договору оренди землі, передбачені частинами 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні, оскільки відповідачка ОСОБА_1 на пропозицію продовження договору оренди відмовилася, тобто переважне право позивача не порушено.

Доводи апеляційної скарги позивача, що Указ Президента України №725/2008 не носить обовязкового характеру та за час дії договору відповідач не ставила цього питання, а також про те, що письмова вимога ОСОБА_1 (а.с.76 т.1) та інших орендодавців від 26 вересня 2017 року про сплату заборгованості не може бути доказом наявності заборгованості з орендної плати апеляційний суд не приймає, оскільки ці питання повинні бути вирішені сторонами у встановлений договором оренди та законом строк задля отримання згоди орендодавця на подальше подовження строку дії договору.

Таким чином, на підставі викладеного, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції всебічно і повно зясував обставини справи, що мають значення для справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Судом постановлено обґрунтоване рішення з дотриманням вимог матеріального і процесуального права, тому підстав для його скасування немає.

Нових доказів, які б давали підстави для відмови у задоволенні позовних вимог, у дослідженні яких судом першої інстанції було неправомірно відмовлено або їх неподання було зумовлено поважними причинами, представниками позивача не надано.

Доводи апеляційної скарги і зміст оскаржуваного судового рішення не дають підстав для висновку про те, що судом допущено порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права, яке призвело до неправильного вирішення справи.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Таким чином, переглядаючи справу, відповідно до вимог 367 ЦПК України в межах розгляду справи судом апеляційної інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, за наявними в справі доказами, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, у звязку з чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-Інвест» залишити без задоволення.

Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 06 листопада 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена до касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Судді І.В. Кішкіна

ОСОБА_5

ОСОБА_6

Повний текст постанови складено 06 березня 2019 року

ОСОБА_7Кішкіна