Справа № 509/3449/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2019 року Овідіопольський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Козирського Є.С.

при секретарі - Мочернюк В.В.,

за участю:

представника позивача - ОСОБА_10 ,

представників служби у справах дітей Таїровської селищної ради - Сорокатої О.П., Королюк О.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в смт. Овідіополь, цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи на боці позивача: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 (неповнолітня особа), Служба у справах дітей Овідіопольської районниї державної адміністрації , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Таїровську селищну раду Овідіопольського району Одеської області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майна,-

ВСТАНОВИВ:

08.08.2018 позивач ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до відповідачів: ОСОБА_4 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи на боці позивача: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Служба у справах дітей Овідіопольської районної державної адміністрації про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно.

Згідно заяви про уточнення позовних вимог позивач просив: визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38324325 від 24.11.2017 11:14:56, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ); визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38322418 від 24.11.2017 10:37:37, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок, загальною площею 253,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ).

Позовні вимоги позивач обґрунтовував наступним: 1) порушено процедуру вчинення реєстраційної дії щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме позивачу не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», договору про задоволення вимог іпотекодержателя позивач з відповідачем не укладав, згоду на відчуження предмету іпотеки також не надавав; 2) в порушення ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державну реєстрацію права власності на нерухоме майно було проведено за наявності обтяження - арешту нерухомого майна 3) на момент набуття ОСОБА_4 права власності на предмет іпотеки, була відсутня оцінка такого майна, що є порушенням чинного законодавства; 4) не підтверджено факт виконання умов кредитного договору кредитором, а саме факт надання грошових коштів позичальнику; 5) відповідач фактично здійснив позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності поза межами позовної давності.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_10 надав пояснення по справі, повністю підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити.

Відповідач ОСОБА_4 та його представник в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Також надав до суду відзив на позовну заяву, у якому вказав, що позовні вимоги не визнає та просив відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача Комунальне підприємство Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» в судове засідання не з`явився, про дату та час розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки суду не повідомив.

Представники третьої особи Служби у справах дітей Таїровської селищної ради у судовому засіданні надав пояснення по справі та просив врахувати при винесенні рішення інтереси неповнолітньої дитини.

Третя особи ОСОБА_5 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах ОСОБА_6 , як законний представник, до суду не з`явилася, надала заяву, згідно якої просила провести розгляд справи за її відсутності.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, заслухавши пояснення сторін, суд встановив наступне:

28.04.2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», назву якого в подальшому було змінено на Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», та ОСОБА_3 було укладено Кредитний договір №014/0043/74/74033, згідно умов якого Кредитор мав надати Позичальнику кредит у вигляді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом 386 557,00 дол. США, зі сплатою 13,25 % річних, строком до 28.04.2027 року.

У якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 28.04.2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», назву якого в подальшому було змінено на Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», та ОСОБА_3 було укладено Договір іпотеки. Предметом Договору іпотеки відповідно до п. 1.2 виступило нерухоме майно: житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами, що розташований на території Таїровської селищної ради, АДРЕСА_1 , житловою площею 94,1 кв.м., загальною площею 253,8 кв.м. та земельна ділянка, що розташована на території Таїровської селищної ради, АДРЕСА_1 .

29.09.2017 року між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та Публічним акціонерним товариством «Комерційний індустріальний банк» було укладено Договір відступлення права вимоги, за яким права та обов`язки кредитора за кредитним договором №014/0043/74/74033 від 28.04.2007 року відступлені Публічному акціонерному товариству «Комерційний індустріальний банк», який в свою чергу відступив права та обов`язки кредитора Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінстрим» згідно Договору про відступлення права вимоги від 29.09.2017 року, укладеному між Публічним акціонерним товариством «Комерційний індустріальний банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінстрим».

29.09.2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінстрим» відступило права вимоги за кредитним договором №014/0043/74/74033 від 28.04.2007 року ОСОБА_4 на підставі Договору відступлення права вимоги №2.

29.09.2017 року між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та Публічним акціонерним товариством «Комерційний індустріальний банк» було укладено Договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. за реєстровим №1910, за яким права та обов`язки іпотекодержателя за Договором іпотеки від 28.04.2007 року, посвідченим приватним нотаріусом Овідіопольського районного нотаріального округу Одеської області Куркан Н.Ф. за реєстровим №2945, відступлені Публічному акціонерному товариству «Комерційний індустріальний банк». В свою чергу Публічне акціонерне товариство «Комерційний індустріальний банк» відступило права та обов`язки кредитора та іпотекодержателя Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінстрим» згідно Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 29.09.2017 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. за реєстровим №1911, укладеному між Публічним акціонерним товариством «Комерційний індустріальний банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінстрим», яке в свою чергу відступило права вимоги за Договором іпотеки від 28.04.2007 року ОСОБА_4 на підставі Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. 29.09.2017 року за реєстровим №1912.

Виходячи з наявної в матеріалах справи інформаційної довідки №136290842 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна судом встановлено, що власником земельної ділянки, кадастровий номер :00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та власником житлового будинку, загальною площею 253,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно значиться ОСОБА_4 .

Згідно інформаційної довідки відповідні зміни щодо власника нерухомості були внесені до державного реєстру 21.11.2017 року державним реєстратором Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєвою Юлією Сергіївною. У якості підстави виникнення права власності на нерухоме майно зазначено: договір про відступлення прав вимоги, серія та номер: 1912, виданий 29.09.2017, видавник: сторони за договором; договір іпотеки, серія та номер: 2945, виданий 28.04.2007, видавник: сторони за договором.

Підставою внесення записів стало: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38324325 від 24.11.2017 11:14:56, Алєксєєва Юлія Сергіївна , Комунальне підприємство Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», Одеська обл.; та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38322418 від 24.11.2017 10:37:37, Алєксєєва Юлія Сергіївна , Комунальне підприємство Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», Одеська обл.

Не погоджуючись з діями державного реєстратора Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєвої Ю.С. щодо прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на належні позивачу земельну ділянку та житловий будинок, позивач звернувся до суду з даним позовом.

Так правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, їх обтяжень визначені ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до п.1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 19 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Положення ст. 572 ЦК України встановлюють, що в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (ч. 2 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

При цьому, можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку визначені частиною третьою статті 36 ЗУ «Про іпотеку».

За приписами ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Положенням п. 4.2. Договору іпотеки від 28.04.2007 року було встановлено, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання іпотекодавцем основного зобов`язання у наступних випадках:

-якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені кредитним договором строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті у встановлені кредитним договором строки сум процентів; та/або при несплаті або частковій несплаті у встановлені кредитним договором строки сум неустойки (пені, штрафних санкцій);

-у разі порушення іпотекодавцем встановленого кредитним договором обов`язку цільового використання кредитних коштів.

Як вбачається з п. 4.4 Договору іпотеки сторони узгодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється:

-за рішенням суду;

-у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;

-згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції чинній на момент укладення Договору іпотеки) Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Таким чином, відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення Договору іпотеки) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому суд звертає увагу, що сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.

Так при винесенні постанови від 14.02.2018 року по справі №127/8068/16-ц Верховний Суд роз`яснив, що аналіз наведених положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. Тому Суд дійшов висновку, що така згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України.

Отже, виходячи з умов договору, суд приходить висновку, що сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Відтак, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання при реєстрації права власності на таке майно правовстановлюючим документом повинен бути саме Договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

До аналогічного правового висновку дійшов Верховний Суд у своїй постановах від 11.04.2018 року по справі № 554/14813/15-ц та від 21.11.2018 року по справі №367/7589/15-ц.

Проте зміст матеріалів справи свідчить, що окремого Договору про задоволення вимог іпотекодержателя між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 укладено не було, з огляду на вказане суд приходить висновку, що державний реєстратор не в праві був здійснювати державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки на підставі поданих заявником документів.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Пунктом 60 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 встановлено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна. Крім того, пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015, передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначив, що йому не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», згоду на відчуження предмету іпотеки позивач також не надавав.

Так, з метою встановлення вказаних обставин, представник позивача звернувся з адвокатським запитом до Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області з проханням надати належним чином засвідчену копію реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 та належним чином засвідчену копію реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на житловий будинок, загальною площею 253,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 .

Окрім того, представник позивача звернувся до суду з клопотанням про витребування з Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області відповідних доказів. Однак, у зв`язку з тривалим перебуванням матеріалів справи у суді апеляційної інстанції вказане клопотання не було розглянуто. Після повернення матеріалів справи до суду першої інстанції, необхідність у розгляді вказаного клопотання відпала, у зв`язку з наданням запитуваних документів на адвокатський запит; завірені копії запитуваних реєстраційних справ за клопотанням представника позивача були долучені до матеріалів справи.

Здійснивши аналіз наданих документів судом встановлено, що серед наданих державному реєстратору документів, на підставі яких були прийняті оскаржувані рішення, не міститься копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві.

При цьому суд з вертає увагу, що в матеріалах реєстраційної справи наявне лише свідоцтво посвідчене приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гашовою В.В., зареєстровано в реєстрі за №796, згідно якого нотаріус посвідчує, що нею 04.10.2017 року заяву ОСОБА_4 було передано громадянину ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 . Також у свідоцтві зазначено, що заява була передана ОСОБА_3 Службою кур`єрської доставки - фізичною особою-підприємцем ОСОБА_9 , та отримана 10 жовтня 2017 року.

Проте суд також зазначає, що будь-яких інших документів які б свідчили про направлення такої заяви кур`єрською доставкою та її отримання позивачем, як і самої заяви в матеріалах реєстраційних справ не міститься. Окрім того, суд звертає увагу, що в наявному свідоцтві невірно вказано адресу місця реєстрації позивача, оскільки останній зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 .

Враховуючи вказане, суд приходить висновку, що державний реєстратор Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєва Юля Сергіївна вчинила реєстрацію права власності на нерухоме майно без отримання доказів на підтвердження того, що відповідно до вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки надсилались ОСОБА_3 та були ним отримані, чим порушила умови пунктів 60 та 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ №1127 від 25.12.2015.

Таким чином, суд вважає, що рішення державного реєстратора щодо прийняття оскаржуваних рішень про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень є протиправними та підлягають скасуванню.

Разом з тим судом встановлено, що рішенням державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в Одеській області Ребрій Анастасії Олегівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 28454261 від 25.02.2016 17:58:41, було зареєстровано арешт всього нерухомого майна ОСОБА_3 . Підставою виникнення обтяження стала постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: ВП №50285466, видана 22.02.2016 р. державним виконавцем Київського відділу ДВС ОМУЮ Баховою Вікторією Іванівною. (а.с158)

Станом на 24.11.2017 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень про реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на спірні житловий будинок та земельну ділянку, постанова державного виконавця Київського відділу ДВС ОМУЮ Бахової Вікторії Іванівни про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: ВП №50285466, видана 22.02.2016 року була чинною, у встановленому законом порядку не скасована.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною тринадцятої статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Пунктом третім частини першої статті 10 вказаного Закону зобов`язано державного реєстратора встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).

Відповідно до пункту 12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

За таких обставин суд приходить висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Аналогічні правові висновки були викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 по справі №755/5072/17.

Відповідно до ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя.

Отже, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку», заявник зобов`язаний був надати державному реєстратору оцінку вартості предмета іпотеки.

Отже і законом, і договором прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц, в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною. З урахуванням в т.ч. і викладеного, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення про задоволення позову.

Предметом розгляду справи №306/2053/16-ц також було скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно і позов, зокрема, обґрунтовувався відсутністю інформації про вартість майна, за якою відбувалося зарахування вимог.

Так, під час розгляду справи відповідачем ОСОБА_4 було надано до суду звіт про оцінку майна №А827-172411-007 від 24.11.2017 року, згідно якого ринкова вартість житлового будинку, загальною площею 253,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 складає 3 610 854,00 гривні (а.с. 84-85) та звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки №А827-172411-006 від 24.11.2017 року, згідно якого ринкова вартість земельної ділянки, кадастровий номер :00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 складає 1 045 992,00 гривні. (а.с. 105-106)

У наданих звітах зазначено, що стан об`єктів оцінки визначався згідно даних наданих замовником без особистого візуального обстеження, спостережень, вивчення технічної документації та проведення експертиз зі сторони оцінювача тощо.

Додатково суд звертає увагу на те, що звіти про вартість зазначеного вище майна складені станом на 24.11.2017 року, в той час як заявами про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідач ОСОБА_4 звернувся до державного реєстратора 21.11.2107 року. Тобто, на момент подання державному реєстратору документів, необхідних для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності, оцінка такого майна взагалі була відсутня.

З урахуванням викладеного, суд приходить висновку, що оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку», а саме шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник зобов`язаний був надати державному реєстратору КП Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєвій Ю.С. оцінку вартості іпотеки. Проте, оцінка предмету іпотеки зробленої суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття ОСОБА_4 права власності на житловий будинок та земельну ділянку, що знаходяться за адресою: за адресою: АДРЕСА_1 , відсутня, оскільки надані ОСОБА_4 звіти про оцінку майна не є належними доказами у справі та оцінка майна проведена з порушенням вимог Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003 та безпосередньо не була надана державному реєстратору при зверненні стягнення на предмет іпотеки.

Аналогічна позиція також висловлена в постанові Верховного Суду від 19.06.2019 року по справі № 917/2101/17.

Поряд з цим, суд відхиляє доводи позивача щодо не підтвердження факту виконання умов кредитного договору кредитором та факту надання грошових коштів позичальнику, оскільки позивачем не спростовано вказаних фактів жодними належними та допустимими доказами.

При цьому, суд погоджується з доводами позивача щодо вчинення звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку поза межами строків позовної давності з огляду на наступне.

Статтею 257 ЦК України встановлено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Однією з умов, яка має бути наявна в момент звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Чинним законодавством передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання. (ст.33 Закону України «Про іпотеку»).

У пункті 1.1. Договору іпотеки сторони узгодили, що іпотека за цим договором забезпечує вимогу іпотекодержателя, що випливає з кредитного договору №014/0043/74/74033 від 28.04.2007 року.

Умовами укладеного кредитного договору передбачено дату остаточного повернення кредиту - 28.04.2027 року.

Разом з тим, сторони узгодили право банку вимагати дострокового погашення позичальником заборгованість за кредитом, нарахованих процентів за користування кредитом, неустойки, відшкодування збитків у випадках невиконання позичальником умов цього договору та/або договорів застави/іпотеки, інших договорів, що забезпечують погашення кредиту, та в інших випадках, передбачених цим договором. Таке дострокове погашення повинно бути здійснене позичальником не пізніше 30 календарного дня з дня надіслання позичальнику відповідного повідомлення від кредитора з вимогою дострокового погашення (пункт 6.5 кредитного договору).

Судом встановлено, що ще у 2014 році первісний кредитор - ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» скористався своїм правом та відповідно до положень ч.2 ст. 1050 ЦК України звернувся до Овідіопольського районного суду Одеської області 03.06.2014 року з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки (справа №509/2430/14-ц).

Заочним рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 30.01.2017 року по справі №509/2430/14-ц позовні вимоги Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про звернення стягнення на нерухоме майно у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором було задоволено та у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №014/0043/74/74033 від 28.04.2007 року, що станом на 23.04.2014 року складає 375 151, 55 дол. США, що еквівалентно по курсу НБУ 4 319 063, 53 грн., було звернуто стягнення на нерухоме майно шляхом продажу на прилюдних торгах, а саме: житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами та земельна ділянка, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , житловий будинок загальною площею 253,8 кв. м., житловою площею 94, 1 кв. м., які належать ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу на користь Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» в особі Одеської обласної дирекції Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль», визначивши початкову ціну відповідно до положень ЗУ «Про виконавче провадження».

Ухвалою Овідіопольського районного суду Одеської області від 23 лютого 2017 року заочне рішення Овідіопольського районного суду від 30 січня 2017 року по справі №509/2430/14-ц було скасовано.

Ухвалою Овідіопольського районного суду Одеської області від 22 жовтня 2018 року провадження у цивільній справі за позовом Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки було закрито.

Таким чином, звернувшись до Овідіопольського районного суду Одеської області з вимогою про дострокове повернення кредиту та сплати відсотків за користування ним, кредитор відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України та умов укладеного договору змінив строк виконання основного зобов`язання.

Право задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки виникло в кредитора у зв`язку з невиконанням боржником вимоги про дострокове повернення кредиту в повному обсязі. При цьому таке право згідно з умовами укладених договорів виникло через тридцять календарних днів після невиконання позичальником отриманої вимоги.

У своїй постанові від 05.07.2017 року по справі № 6-3116цс16 Верховний Суд України визначив, що з моменту настання строку на дострокове повернення коштів, у кредитора виникає право звернутись до суду як з вимогою про стягнення боргу так і з вимогою про звернення стягнення на заставне (іпотечне) майно, якщо заставодавець (іпотекодавець) не є позичальником.

У той же час Відповідач ОСОБА_4 задовольнив забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки лише у листопаді 2017 року, тобто пропустивши строки позовної давності.

Згідно зі ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Отже, кредитор мав право звернути стягнення на предмет іпотеки протягом трьох років, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання, тобто починаючи з січня 2014 року по січень 2017 року.

При цьому відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. За правилами статті 266 ЦК України зі спливом позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо). Наслідки спливу позовної давності визначаються статтею 267 ЦК України.

Згідно з приписами статті 267 ЦК України особа, яка виконала зобов`язання після спливу позовної давності, не має права вимагати повернення виконаного, навіть якщо вона у момент виконання не знала про сплив позовної давності. Заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Таким чином, позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права особи в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Якщо упродовж установлених законом строків особа не подає до суду відповідного позову, то за загальним правилом ця особа втрачає право на позов у розумінні можливості в судовому порядку здійснити належне їй цивільне майнове право. Тобто сплив позовної давності позбавляє цивільне суб`єктивне право здатності до примусового виконання проти волі зобов`язаної особи.

У зобов`язальних відносинах (стаття 509 ЦК України) суб`єктивним правом кредитора є право одержати від боржника виконання його обов`язку з передачі майна, виконання роботи, надання послуги тощо. Зі спливом позовної давності в цих відносинах кредитор втрачає можливість у судовому порядку примусити боржника до виконання обов`язку. Так само боржник зі спливом строку позовної давності одержує вигоду захист від можливості застосування кредитором судового примусу до виконання обов`язку.

Однак за змістом статті 267 ЦК України сплив позовної давності сам по собі не припиняє суб`єктивного права кредитора, яке полягає в можливості одержання від боржника виконання зобов`язання як у судовому порядку, так і без використання судового примусу. Зокрема, суд не має права застосовувати позовну давність інакше, як за заявою сторін, і без такої заяви може задовольнити позов за спливом строку позовної давності (частина третя статті 267 ЦК України). У разі пропущення позовної давності та наявності заяви сторони про її застосування суд може визнати причини пропущення поважними та прийняти рішення про задоволення позову (частина п`ята статті 267 ЦК України). Крім того, навіть після спливу позовної давності боржник може добровільно виконати зобов`язання і таке виконання закон визнає правомірним, здійсненим за наявності достатньої правової підстави (частина перша статті 267 ЦК України), установлюючи для особи, яка виконала зобов`язання після спливу позовної давності, заборону вимагати повернення виконаного.

Відповідно до статті 88 Закону України «Про нотаріат» нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості або іншої відповідальності боржника перед стягувачем та за умови що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років, а у відносинах між підприємствами, установами та організаціями -не більше одного року. Якщо для вимоги, за якою видається виконавчий напис, законом встановлено інший строк давності, виконавчий напис видається у межах цього строку.

З огляду на наведене суд звертає увагу, що сплив позовної давності позбавляє цивільне суб`єктивне право задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки захисту як судовому (на підставі рішення суду), так і позасудовому (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя) проти волі зобов`язаної особи.

Пунктом 31 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» судам роз`яснено, що у спорах щодо споживчого кредитування кредитодавцю забороняється вимагати повернення споживчого кредиту, строк давності якого минув. У зв`язку із цим позовна давність за позовом про повернення споживчого кредиту застосовується незалежно від наявності заяви сторони у спорі.

Оскільки зі спливом строків позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо), зазначене вище правило застосовується й до додаткових вимог банку (іншої фінансової установи). Зазначене роз`яснення стосується і позасудового порядку вирішення спорів, і в разі звернення з відповідним позовом до суду.

Відповідно до частини 3 статті 12 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Згідно статті 13 Цивільного процесуального кодексу України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

З урахуванням вищенаведеного, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Служба у справах дітей Овідіопольської районної державної адміністрації про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно слід задовольнити.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 76-81, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи на боці позивача: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 (неповнолітня особа), Служба у справах дітей Овідіопольської районниї державної адміністрації , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Таїровську селищну раду Овідіопольського району Одеської області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майна - задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38324325 від 24.11.2017 11:14:56, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ).

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38322418 від 24.11.2017 10:37:37, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок, загальною площею 253,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ).

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку, шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення. У випадку, якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 07.11.2019р.

Суддя: Є. С. Козирський