Головуючий у І інстанції Сердинський В.С.
Провадження №22-ц/824/2947/2019 Доповідач у ІІ інстанції Матвієнко Ю.О.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 лютого 2019 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Матвієнко Ю.О.,

суддів: Іванової І.В., Мельника Я.С.

за участю секретаря: Аверкової А.І.,

розглянувшиу відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 жовтня 2018 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колекторська компанія «ГАРАНТ», ОСОБА_3, треті особи - ОСОБА_4, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Татаринцева Євгенія Анатоліївна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування державної реєстраціїправа власності,

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2016 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовною заявою до ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», ОСОБА_3, треті особи - ОСОБА_4, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Татаринцева Є.А., про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності та просив ухвалити рішення про його задоволення, посилаючись на те, що 05.12.2006 року між АБ «Банк регіонального розвитку» та ним, ОСОБА_2, було укладено кредитний договір №27/10-7211, відповідно до умов якого банк зобов'язався надати позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти (кредит) у сумі 56 000 доларів США, а позичальник зобов'язався сплачувати за користування кредитом проценти із розрахунку 13% річних, комісійну винагороду та повернути кредит в терміни та на умовах, встановлених цим договором.

З метою забезпечення виконання зобов'язань між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір №027/Д3946І від 05.12.2006 року, відповідно до умов якого в іпотеку банку було передано майнові права на об'єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_3, загальною площею 87,93 кв.м., житловою площею 40,11 кв.м.

10.04.2008 року між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 було укладено додатковий договір до іпотечного договору №027/Д3946І від 05.12.2006 року, у якому сторони дійшли згоди про внесення змін до п.1.2. іпотечного договору шляхом зазначення про те, що в іпотеку банку передано двохкімнатну квартиру АДРЕСА_4, та належить іпотекодавцю на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 06.02.2008 року, виданого виконкомом Броварської міської ради 06.02.2008 року на підставі рішення №681 від 25.12.2007 року.

Згідно відповіді Національного банку України від 31.05.2016 року на запит ОСОБА_2 стало відомо про те, що згідно з постановою Правління НБУ від 02.12.2009 року №713 «Про відкликання банківської ліцензії та ініціювання процедури ліквідації Акціонерного банку «Банк регіонального розвитку» з 07.12.2009 року було відкликано банківську ліцензію та ініційовано процедуру ліквідації банку. На підставі рішення Комісії НБУ з питань нагляду та регулювання діяльності банків від 29.02.2014 року №105 затверджено ліквідаційний баланс банку, ухвалено звіт ліквідатора та завершено процедуру ліквідації банку.

У зв'язку із завершенням строку ліквідаційної процедури банку, його непродані активи та перелік незадоволених вимог кредиторів відповідно до ст.96 Закону України «Про банки і банківську діяльність» та договору про передавання в управління непроданих активів банку були передані в управління визначеній НБУ юридичній особі - ТОВ «Агенція комплексного бізнесу «Дельта-М».

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №66387395, дата, час формування 22.08.2016 15:18:28, позивачу стало відомо, що відбулася заміна іпотекодержателя на ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», підстава внесення вищевказаного запису - рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Татаринцевої Є.А. від 07.12.2015 року. З цієї ж довідки ОСОБА_2 стало відомо про те, що 17.03.2016 року право власності на належну йому квартиру зареєстровано за ОСОБА_3 згідно рішення приватного нотаріуса на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3, як покупцем, та ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», як продавцем.

Разом з тим, набуття ОСОБА_3 права власності на квартиру АДРЕСА_4 є незаконним, а договір купівлі-продажу квартири - недійсним, оскільки такий продаж відбувся з грубим порушенням норм чинного законодавства. Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Позивач ОСОБА_2 в позові зазначив, що будь-яких повідомлень на свою адресу від іпотекодержателя про намір позасудового способу задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки він не одержав, в зв'язку із чим іпотекодержатель не мав права здійснювати відчуження належної позивачеві квартири на користь ОСОБА_3 Крім того, продаж квартири відбувся з грубим порушенням норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

На підставі вищенаведеного договір купівлі-продажу квартири, укладений 17 березня 2016 року між ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», як продавцем, та ОСОБА_3, як покупцем, на думку ОСОБА_2, підлягає визнанню недійсним із скасуванням, відповідно, всіх записів, які здійснено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 жовтня 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням, позивач подав на нього апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити по справі нове рішення про задоволення його позовних вимог в повному обсязі.

Обгрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач посилався на те, що повідомлення про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки надсилались йому, як іпотекодавцю, за адресою, за якою він не мешкає і не зареєстрований з червня 2008 року, про що він повідомляв банк у встановленому порядку, надавши працівникам банку у червні 2008 року паспорт з відміткою про нове місце реєстрації. Крім того, позивач посилався на те, що вимога ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ» від 13.10.2015 року є неправомірною в частині попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки станом на день направлення вимоги дане товариство не було іпотекодержателем, а набуло цього статусу лише 07.12.2015 року. Також апелянт в скарзі зазначив, що згідно п.2.11. глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмету іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. При цьому, з наявної в матеріалах справи копії поштового відправлення з відміткою органу зв'язку вбачається, що відправлення було повернуте 23.02.2016 року з причини закінчення встановленого строку зберігання, а не з причини відмови адресата від одержання, що, таким чином, свідчить про неправомірність дій приватного нотаріуса по посвідченню в подальшому договору купівлі-продажу квартири, який вона не мала права посвідчувати з підстав ненадіслання позивачу, як іпотекодавцю, вимоги, передбаченої ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Також апелянт в апеляційній скарзі посилався на використання при укладенні оспорюваного правочину підроблених документів, зокрема Звіту про оцінку майна та довідки ОСББ, чому суд першої інстанції не дав належної оцінки у своєму рішенні.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_2 просив про задоволення апеляційної скарги з викладених у ній підстав.

Представники відповідачів ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ» та ОСОБА_3 у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги позивача заперечили та просили рішення суду першої інстанції залишити без змін, як таке, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги ОСОБА_2, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.ч.1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції встановлено, що 05.12.2006 року між Акціонерним банком «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № 27/10-721І, відповідно до умов якого банк зобов'язався надати позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти (кредит) у сумі 56 000,00 доларів США, а позичальник зобов'язався сплачувати за користування кредитом проценти із розрахунку 13% річних, комісійну винагороду та повернути кредит в терміни та на умовах, встановлених цим договором (а.с.7-12, том 1).

З метою забезпечення виконання зобов'язань між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 було укладено Іпотечний договір № 027/ДЗ946І від 05.12.2006 року, відповідно до умов якого в іпотеку було передано майнові права на об'єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 87,93 кв.м., житловою площею 40,11 кв.м. (предмет іпотеки) (а.с.13-17, том 1).

10.04.2008 року між банком та ОСОБА_2 було укладено додатковий договір до Іпотечного договору № 027/ДЗ946І від 05.12.2006 року, у якому сторони дійшли згоди про внесення змін до п. 1.2. вищевказаного іпотечного договору, яким в іпотеку передано двокімнатну квартиру АДРЕСА_4, реєстраційний номер - 22026717, яка належала іпотекодавцю на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 06.02.2008 року, НОМЕР_1, виданого виконкомом Броварської міської ради 06.02.2008 року на підставі рішення № 681 від 25.12.2007 року (а.с.18-19, том 1).

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 18 травня 2017 року, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області від 29 червня 2017 року, відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_4 до ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», треті особи ОСОБА_2, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П., ОСОБА_3, Акціонерний банк «Банк регіонального розвитку» та позову третьої особи ОСОБА_2 до ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», треті особи ОСОБА_4, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П., ОСОБА_3, Акціонерний банк «Банк регіонального розвитку» про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного 5 грудня 2006 року між Акціонерним банком «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 (а.с.79-83, том 2).

Відповідно до листа Національного банку України №20-0004/45974 від 31 травня 2016 року, згідно з постановою Правління Національного банку України від 02 грудня 2009 року №713 «Про відкликання банківської ліцензії та ініціювання процедури ліквідації АБ «Банк регіонального розвитку» з 07 грудня 2009 року було відкликано банківську ліцензію та ініційовано процедуру ліквідації банку. У зв'язку із завершенням строку ліквідаційної процедури банку його непродані активи та перелік незадоволених вимог кредиторів, відповідно до статті 96 Закону «Про банки та банківську діяльність» та Договору про передавання в управління непроданих активів банку, були передані в управління визначеній Національним банком України юридичній особі - Товариству з обмеженою відповідальністю «Агенція комплексного захисту бізнесу «Дельта М» (а.с.24, том 1).

20 листопада 2013 року між АБ «Банк регіонального розвитку», ТОВ «Агенція комплексного захисту бізнесу «Дельта М» та Національним банком України було укладено договір про передавання в управління непроданих активів, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В., зареєстрований в реєстрі за №3960 (а.с.177-183, том 1).

30 вересня 2015 року між ТОВ «Агенція комплексного захисту бізнесу «Дельта М» та ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ» укладено договір №009 про відступлення права вимоги (цесії) за кредитним договором №27/10-721І від 05 грудня 2006 року, укладеним між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 На день укладення даного договору розмір зобов'язань позичальника за кредитним договором складає 30 689,13 доларів США, що є еквівалентом 660 661,60 грн. за офіційним курсом НБУ (2152,7544 грн. за 100 доларів) (а.с.16-19, том 2). Управителем новому кредитору передано документи по кредитному договору №27/10-721І від 05 грудня 2006 року, укладеному між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі від 30 вересня 2015 року (а.с.20, том 2).

13 жовтня 2015 року ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» направляв вимогу позивачу ОСОБА_2, ОСОБА_8 та ОСОБА_4 щодо сплати заборгованості за кредитним договором та повідомлення про наявність права та наміру у разі невиконання вимоги звернути стягнення на предмет іпотеки (а.с.69-70, том 1).

07 грудня 2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є.А. було посвідчено договір про відступлення прав за Іпотечним договором № 027/ДЗ946І, посвідченим 05.12.2006 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. (реєстровий № 4949) (а.с.21-24, том 2). На підставі зазначеного договору ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» набуло статус іпотекодержателя нерухомого майна, а саме: двокімнатної квартири АДРЕСА_4, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки (а.с.25-28, том 2).

05 січня 2016 року позивачу ОСОБА_2 було направлено вимогу №02-03/01 про повернення боргу за кредитним договором №27/10-7211 від 05 грудня 2006 року та попереджено, що у випадку невиконання даної вимоги буде звернуто стягнення на майно, що було передано в іпотеку за Іпотечним договором №027/Д3946І, посвідченим 05 грудня 2006 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П., за реєстровим №4949, з урахуванням змін та доповнень, внесених додатковим договором №1 від 10 квітня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П., за реєстровим №1039. Вимогу посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є.А. та зареєстровано в реєстрі нотаріальних дій за № 5, шляхом переходу/набуття права власності на майно за ціною 582 200,00 грн., визначеною на підставі оцінки предмету іпотеки суб'єктом оціночної діяльності (а.с.136-137, том 1).

Пунктом 2.4.5. Іпотечного договору №027/ДЗ946І від 05.12.2006 року передбачено право іпотекодержателя у разі виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки самостійно обрати шлях реалізації своїх прав з урахуваннями розділу 4 цього договору, який за згодою сторін є договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

На підставі звіту про незалежну оцінку майна від 11.12.2015 року, складеного ТОВ «Чіріков Консалт» визначено оціночну вартість квартири АДРЕСА_4, на суму 582 200,00 грн.

17 березня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є.А. було посвідчено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4, укладений між іпотекодержателем квартири - ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», яке продавцем, та ОСОБА_3, як покупцем, зареєстрований в реєстрі за №147 (а.с.60-63, том 2).

Відповідно до п. 2 договору купівлі-продажу від 17.03.2016 року вищевказана відчужувана квартира належить ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 06 лютого 2008 року, НОМЕР_1, виданого виконкомом Броварської міської ради Київської області, 06.02.2008 року на підставі рішення № 681 від 25.12.2007 року. Право власності на квартиру зареєстроване в Броварському бюро технічної інвентаризації 06 лютого 2008 року в реєстровій книзі № 24/9 за реєстровим №10639, що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданим Комунальним підприємством Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації» 06 лютого 2008 року за №17639326.

Ухвалюючи рішення про відмову в позові, суд першої інстанції виходив з його недоведеності та необґрунтованості, і колегія суддів погоджується з такими висновками суду, виходячи з наступного.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За статтею 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів і загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Нікчемний правочин є недійсним у силу прямої вказівки закону за фактом наявності певної умови (обставини). Натомість оспорюваний правочин ЦК України імперативно не визнає недійсним, допускаючи можливість визнання його таким у судовому порядку за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, якщо в результаті судового розгляду буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину у порядку, передбаченому процесуальним законом. При цьому, оспорюваний правочин є вчиненим, породжує юридично значущі наслідки, обумовлені ним, й у силу презумпції правомірності правочину за статтею 204 ЦК України вважається правомірним, якщо не буде визнаний судом недійсним.

Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст.ст. 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки, в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Позивач ОСОБА_2, будучи іпотекодавцем, в своєму позові оспорює дійсність договору купівлі-продажу, укладеного 17 березня 2016 року між відповідачами ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», як продавцем, та ОСОБА_3, як покупцем, згідно умов якого ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ» відчужила на користь ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_4, яка належала на праві власності ОСОБА_2, в порядку, визначеному ст. 38 Закону України, на підставі іпотечного застереження в Іпотечному договорі від 05 грудня 2006 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.

Згідно ч. 1 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов'язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов'язанням.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч.ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 5, 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

З матеріалів справи вбачається, що боржник ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої зобов'язання згідно умов укладеного між ним та АБ «Банк регіонального розвитку» 05 грудня 2006 року кредитного договору, що підтверджується наявними в справі письмовими доказами.

Оскільки боржник неналежним чином виконував свої обов'язки за основним зобов'язанням, ТОВ «КК «ГАРАНТ», як особа, яка набула 07 грудня 2015 року на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 05 грудня 2006 року права іпотекодержателя, отримала також згідно вимог ст. 33 Закону України «Про іпотеку» право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

З розділу 4.4 іпотечного договору, укладеного 05 грудня 2006 року між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2, вбачається, що сторони цього Договору дійшли згоди вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження, що міститься у цьому договорі. Так, за рішенням іпотекодержателя, звернення стягнення на предмет іпотеки може відбуватись шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, ст.ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку». Позасудове врегулювання може відбуватись одним з наступних шляхів: …4.4.2. Використанням іпотекодержателем права, наданого цим пунктом Договору, від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві, на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», продаж відбувається за ціною, що дорівнює (або перевищує в разі наявності покупців) розміру заборгованості, яка підлягає задоволенню за рахунок предмета іпотеки станом на дату продажу. Договір купівлі-продажу, укладений відповідно до умов цього пункту договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Таким чином, іпотечний договір від 05 грудня 2006 року містить застереження, яке надавало іпотекодержателю ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ» право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений ст. 38 Закону України «Про іпотеку». При цьому покладений на іпотекодержателя ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов'язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, ТОВ «КК «ГАРАНТ» виконало, що підтверджується наявними в справі копіями повідомлень від 13.10.2015 року (а.с.69-70, том 1) та 05.01.2016 року (а.с.136-137, том 1), адресованих ОСОБА_2, а також доказами відправлення даних повідомлень на адресу фактичного проживання ОСОБА_2, зазначену у кредитному та іпотечному договорах: АДРЕСА_1 (том 1, а.с.132-135), оскільки дані щодо іншого місця проживання позичальником кредитору не повідомлялися.

Враховуючи те, що оспорюваний договір купівлі-продажу був укладений відповідачами в порядку, визначеному діючим цивільним законодавством та Законом України «Про іпотеку», на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі, зважаючи на презумпцію правомірності правочину, задекларовану в ст. 204 ЦК України, законним та обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав до визнання цього договору недійсним та задоволення позову ОСОБА_2

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що ним, як іпотекодавцем, не було отримано повідомлення про порушення умов основного зобов'язання та/або іпотечного договору і повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, колегією суддів відхиляються, оскільки 13.10.2015 та 05.01.2016 року ТОВ «КК «ГАРАНТ» надсилало ОСОБА_2 вимоги про повернення боргу в порядку ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» та про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі неповернення боргу, що підтверджується наявними в справі письмовими доказами, проаналізованими судом та неспростованими апелянтом (том 1, а.с.69-70, 132-137). При цьому, посилання апелянта на те, що повідомлення надсилались йому за адресою, за якою він не проживав з червня 2008 року, законності та обґрунтованості висновків суду не спростовують, оскільки кредитором повідомлення надсилались за місцем фактичного проживання ОСОБА_2, яке зазначене в кредитному та іпотечному договорах: АДРЕСА_1. Доказів, належних та допустимих, щодо повідомлення ОСОБА_2 кредитора про зміну адреси місця проживання, ним суду надано не було, тому доводи скарги про обізнаність кредитора про нову адресу позивача колегією суддів відхиляються.

Крім того, ні Законом України «Про іпотеку», ні Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127, не передбачено обов'язковості для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки шляхом його продажу будь-якій особі-покупцеві доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про порушення умов кредитного договору, договору іпотеки і повідомлення про звернення стягнення на спірне майно, що передбачено при іншому способі звернення стягнення на предмет іпотеки - набутті права власності на предмет іпотеки самим іпотекодержателем в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Також, колегія суддів зауважує, що наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.

Доводи апеляційної скарги про використання при укладенні оспорюваного правочину підроблених документів колегією суддів відхиляються, оскільки на їхнє підтвердження апелянтом суду не надано жодних доказів.

Необгрунтованими є і доводи скарги про порушення судом вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, позивач ОСОБА_2 на момент укладення договору купівлі-продажу квартири від 17 березня 2016 року був власником іншого нерухомого майна, а саме: ј частини трикімнатної квартири, загальною площею 71,3 кв.м., житловою площею 41,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (а.с.139-140, том 1), що виключає можливість застосування положень вищевказаного нормативного акту до спірних правовідносин.

Інші доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції, невірного розуміння скаржником вимог чинного законодавства та власного тлумачення характеру спірних правовідносин. Такі доводи оцінені судом першої інстанції та не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і доводи апеляційної скарги позивача цього не спростовують, колегія суддів дійшла висновку про залишення рішення суду першої інстанції без змін, а скарги ОСОБА_2 - без задоволення.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382, 383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 - залишити без задоволення.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 жовтня 2018 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий : Судді: