Житомирський апеляційний суд
Справа №282/773/18 Головуючий у 1-й інст. Гуцал П. І.
Категорія 22 Доповідач Миніч Т. І.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2019 року Житомирський апеляційний суд в складі:

головуючого - судді: Миніч Т.І.

суддів: Павицької Т.М.,

Трояновської Г.С.

секретаря

судового засідання Кучерявого О.В.

з участю сторін

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Привітівське»

на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 28 березня 2019 року, ухвалене під головуванням судді Гуцала П.І.

у цивільній справі №282/773/18 за позовом ОСОБА_1 до СТОВ «Привітівське», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог Державний реєстратор Ігнатпільської сільської ради Овруцького району Житомирської області Неліпа Василь Васильович про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди,

та за зустрічним позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Привітівське» до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Державний реєстратор Ігнатпільської сільської ради Овруцького району Житомирської області Неліпа Василь Васильович про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01.11.2007 року на той самий строк та на тих самих умовах в редакції, викладеній в заяві про уточнення позовних вимог,-

в с т а н о в и в:

У травні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду із даним позовом. Просив ухвалити рішення, яким визнати припиненим договір оренди земельної ділянки, укладений 01.11.2007 року між ним та СТОВ «Привітівське» щодо оренди земельної ділянки площею 2,16 га, кадастровий номер НОМЕР_1 і скасувати державну реєстрацію права оренди СТОВ «Привітівське» зазначеної земельної ділянки, а також вирішити питання щодо розподілу судових витрат. В обґрунтування заявлених вимог зазначав, що 01.11.2007 року між ним та СТОВ «Привітівське» укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,16 га., кадастровий номер НОМЕР_1 . Державна реєстрація договору оренди відбулася 22.11.2007 року, і була проведена Любарським районним відділом Житомирської РФЦ ДЗК, про що 22.11.2007 року зроблено запис у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 11. 04.05.2017 року позивач письмово повідомив відповідача про те, що він не бажає продовжувати термін дії договору оренди. Проте, у листопаді 2017 року позивачу стало відомо, що 07.11.2017 року державний реєстратор Ігнатпільської сільської ради Овруцького району Житомирської області Неліпа В.В. зареєстрував за відповідачем право оренди земельної ділянки площею 2,16 га., кадастровий номер НОМЕР_1 , яка належить йому, терміном на 10 років, не зазначивши при цьому, що договір оренди був укладений 01.11.2007 року і державна реєстрація права оренди відбулася 22.11.2007 року. Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки зареєстроване 07.11.2017 року, строк дії даного речового права 10 років з правом пролонгації. Жодних відомостей із зазначенням дати закінчення права оренди державний реєстратор до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вніс. Наявність в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право оренди земельної ділянки, яка належить позивачу, порушує його права, зокрема право на самостійне господарювання на земельній ділянці, так як відповідач неодноразово намагався обробити спірну земельну ділянку вже після закінчення терміну дії Договору оренди, мотивуючи це тим, що його право оренди ще не закінчилося відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ї їх обтяжень. Такі дії відповідача були припинені лише після звернення до правоохоронних органів.

У червні 2018 року СТОВ «Привітівське» звернулось до суду із зустрічним позовом. З урахуванням уточнень до зустрічної позовної заяви, позивач просив визнати укладеною Додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 01.11.2007 року, зареєстрованого у Любарському районному відділі Житомирської РФЦ ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 28.11.2007 року за № 67 року, на той самий строк та на тих самих умовах в редакції, викладеній в заяві про уточнення позовних вимог. Також просив вирішити питання розподілу судових витрат. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначав, що враховуючи наявність у СТОВ «Привітівське», наміру продовжити користування земельними ділянками та дотримуючись процедури пролонгації оренди землі, встановленої ст.33 Закону № 161-ХІV та п.1.3.1 Договорів оренди, орендарем 29 вересня 2017 року поштовим відправленням із трек-номером 818 надіслано відповідачеві лист-повідомлення від 25.09.2017 року №82 про поновлення Договору оренди. До вказаного листа орендарем долучено проект Додаткової угоди до Договору оренди землі від 01.11.2007 року. Позивачем запропоновано відповідачеві вигідні грошові умови для орендодавця, а саме максимальну орендну плату, встановлену законодавством, на рівні 12% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка згідно з довідкою відділу Держгеокадастру у Любарському районні Житомирської області ГУ Держгеокадастру у Житомирській області від 10.02.2017 №32-428/0-158/6-17 становить 70 206 грн. Однак, у встановлений законодавством місячний термін орендодавець не повідомив орендаря про прийняте рішення за наслідками розгляду листа-повідомлення від 25.09.2017 року №82 та проекту Додаткової угоди до Договору оренди. Таким чином, така бездіяльність ОСОБА_1 , як орендодавця, вказувала на фактичне порушення ним приписів, передбачених ч.5 ст.33 Закону № 161-ХІV, що у свою чергу, дало СТОВ «Привітівське» підстави розраховувати на можливість поновлення Договорів оренди землі в силу закону. Розцінена орендарем "мовчазна згода" Орендодавця дала підстави для продовження користування земельною ділянкою після спливу строку, на який укладався Договір оренди, та належним чином сплачувати орендодавцеві орендну плату за 2017 та 2018 роки.

Ухвалою Любарського районного суду від 23.11.2018 року зустрічний позов прийнято до спільного розгляду з первісним позовом та об`єднано в одне провадження (а.с.4-6 Т-1).

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 28 березня 2019 року первісний позов задоволено частково. Визнано припиненим договір оренди земельної ділянки, укладений 01 листопада 2007 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Привітівське», щодо оренди земельної ділянки площею 2,16 га., кадастровий номер НОМЕР_1 .

Стягнуто із СТОВ «Привітівське» на користь ОСОБА_1 витрати у зв`язку з сплатою судового збору в сумі 704,80 грн.

В задоволенні решти позовних вимог - відмовлено.

У задоволенні уточненої зустрічної позовної заяви СТОВ «Привітівське» - відмовлено повністю.

У поданій апеляційній скарзі Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Привітівське» просить рішення суду скасувати в частині задоволення первісного позову та прийняти в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову. Рішення в частині відмови в задоволенні зустрічного позову скасувати та прийняти нове рішення про задоволення зустрічного позову. Рішення в частині відмови в задоволенні первісного позову залишити без змін. На думку апелянта, рішенням суду першої інстанції незаконне та необґрунтоване, постановлене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Зокрема зазначає, що оскаржуване рішення в частині задоволення позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі припиненим прийняте з порушенням норм ст.5 ЦПК України та ст.16 ЦК України, оскільки така вимога позивача не є правильно обраним способом захисту своїх прав. Тому в задоволенні вказаної вимоги позивача суд першої інстанції мав відмовити. Разом з тим, суд не врахував, що СТОВ «Привітівське» чітко дотрималось вимог, які визначені ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі. Орендарем у листі від 25.09.2017 року № 82 запропоновано Орендодавцеві вигідні грошові умови, а саме максимальну орендну плату, встановлену законодавством на рівні 12% нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Однак, ОСОБА_1 було порушено вимоги, передбачені ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний термін орендодавець не повідомив орендаря про прийняте ним рішення за наслідками розгляду листа-повідомлення від 25.09.2017 року №82 та проекту Додаткової угоди до Договору оренди землі. Така бездіяльність ОСОБА_1 дала СТОВ «Привітівське» підстави для поновлення Договору оренди землі на підставі умов, передбачених п.п.1.3.1 Договору оренди землі, та ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, звертає увагу суду, що обраний апелянтом спосіб захисту за зустрічним позовом узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 04.04.2019 року у справі № 905/174/18.

Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку, серії НОМЕР_2 , від 28.12.2002 року, власником земельної ділянки площею 2,1562 га, кадастровий номер № НОМЕР_1 ,є ОСОБА_1 (а.с.10 Т1).

01.11.2007 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Привітівське» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,16 га, кадастровий номер НОМЕР_1 на строк 10 років (а.с.8-9 Т-1).

Згідно інформації, яку надав Відділ у Любарському районі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, реєстрація зазначеного договору оренди відповідно до Книги записів реєстрації була проведена 22.11.2007 року за №11 (а.с.14 Т-1).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 07.11.2017 року державний реєстратор Неліпа В.В. зареєстрував право оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років з правом пролонгації, за СТОВ «Привітівське» (а.с.13 Т-1).

Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що укладений у 2007 році договір оренди спірної земельної ділянки припинив свою дію, а тому не було підстав для визнання його поновленим.

При цьому судом враховано, що статтею 41 Конституції України визначено право кожного володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Частиною першою ст.3 ЦК України встановлено, що загальними засадами цивільного законодавства є: неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; свобода договору; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ч. 1 ст.317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч.1,2 ст.319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Згідно з ч.1 ст.321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ч. 1 ст. 407 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Згідно ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 792 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно ч.1 ст. 408 ЦК України, строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років.

Відповідно до ч.1,2 ст.412 ЦК України, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі: спливу строку, на який було надано право користування.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Відповідно до ч.1 ст.78 Земельного кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Статтею 79 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст.90 Земельного кодексу України визначено, що власники земельних ділянок мають право на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Згідно п.г ч.1 ст.91 Земельного кодексу України власники земельних ділянок зобов`язані не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів.

Відповідно до ст.152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; відшкодування заподіяних збитків.

Частиною 1 ст.153 Земельного кодексу України встановлено, що власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

Згідно з ст.189 Земельного кодексу України самоврядний контроль за використанням та охороною земель здійснюється сільськими, селищними, міськими, районними та обласними радами.

У статті 13 ЗУ «Про оренду землі» зазначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно ст.33 ЗУ «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Проте, в даному випадку у справі відсутні докази про намір орендодавця передати спірну земельну ділянку в оренду іншому орендареві.

Разом з тим, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця на відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, а тому подальше направлення СТОВ «Привітівське» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, за вказаних обставин, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

Аналогічні висновки щодо застосування вищевказаних норм права викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, у постановах Верховного суду №61-6190св18 від 20.02.2019, №312/265/17 від 23.01.2019, які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.

В даному випадку матеріали справи свідчать про те, що відповідно до заяви від 04.05.2017 року ОСОБА_1 повідомив СТОВ «Привітівське» про небажання продовжувати термін дії оренди (а.с.11 Т-1).

03.04.2018 року ОСОБА_1 на адресу СТОВ «Привітівське» було надіслано два примірника, підписаного з його сторони, акта прийому-передачі земельної ділянки площею 2,16 га, кадастровий номер № НОМЕР_1 (а.с.15-16 Т-1).

Згідно довідки від 10.01.2019 року, виданої старостою с.Привітів ОСОБА_2 , ОСОБА_1 самостійно обробляє свою земельну ділянку площею 2,1562 га, кадастровий номер № НОМЕР_1 , та сплатив в 2018 році земельний податок з фізичних осіб в сумі 702,06 грн. (а.с.45 Т-2).

Допитані в судовому засіданні в суді першої інстанції свідки ОСОБА_3 та ОСОБА_4 пояснили, що ОСОБА_1 надсилав СТОВ «Привітівське» повідомлення про небажання продовжувати договір оренди та самостійно обробляє свою земельну ділянку площею 2,1562 га, в 2018 році.

Зазначені докази не спростовані.

За наведених обставин, суд першої інстанції обгрунтовано визнав договір оренди припиненим та відмовив у задоволенні зустрічного позову.

Доводи апеляційної скарги про обрання неналежного способу захисту позивачем за первісним позовом не заслуговують на увагу, оскільки перелік способів захисту цивільних прав, передбачений ч.2 ст.16 ЦК, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

В даному випадку Законом України «Про оренду землі» передбачено припинення договору оренди (ст.31).

У разі порушення, невизнання або оспорювання свого цивільного права кожна особа має право на захист (ч.1 ст.15 ЦК).

Отже, у зв`язку із оспоренням відповідачем факту припинення договору оренди позивач обрав саме такий спосіб захисту свого права, що не суперечить закону.

Доводи викладені в апеляційній скарзі висновків суду не спростовують та на їх правильність не впливають.

За наведених обставин підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення апеляційний суд не вбачає, оскільки воно постановлено судом із додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст.258,259,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Привітівське» залишити без задоволення.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 28 березня 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Головуючий: Судді:

Повний текст постанови складений 20.06.2019 року.