РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2019 року Херсонський міський суд Херсонської області у складі:

головуючого судді Майдан С.І.

за участю секретаря Красновського В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Херсоні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу,

встановив:

Позивач звернувся до суду з вказаною позовною заявою. Свої позовні вимоги обґрунтував тим, що рішенням виконавчого комітету Комишанської селищної ради народних депутатів від 07.12.1983 року №168/3 затверджено наказ дирекції радгоспу «Комишанський» №50 від 06.12.1983 року про виділення земельної ділянки в розмірі 0,06 га та в тимчасове користування 0,01 га на гр. ОСОБА_4 в зв`язку з купівлею недобудованого жилого будинку у гр. ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в АДРЕСА_1 . 29.12.1983 року ОСОБА_5 ОСОБА_7 за договором купівлі-продажу продали, а ОСОБА_4 купив за 8500 крб. недобудований будинок готовністю 79% з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці радгоспу «Комишанський». При цьому будинку були три сараї літ. «З», «Д», «Г» та гараж літ. «В». 29.12.1983 року даний договір посвідчений Неділевич Л.Г., державним нотаріусом Третьої Херсонської державної нотаріальної контори. На договорі вчинено запис Херсонським бюро технічної інвентаризації від 30.01.1984 року, згідно якого даний договір купівлі-продажу записаний в книгу договорі під №9944 на праві забудови за ОСОБА_4 з правом на цілий недобудований будинок в АДРЕСА_1 . Окрім раніше побудованих літньої кухні літ. «А», та гаражу літ. «В» у 1984 році ОСОБА_4 добудував житловий будинок літ. «Б» загальною площею 73,7 кв.м., житловою площею 57,6 кв.м., сараї літ «К» та літ. «Л» та зніс сараї літ. «З» та літ. «Г». 16.07.2008 року ОСОБА_4 продав позивачу зазначений житловий будинок за 92000 грн., проте договір купівлі-продажу не був посвідчений в установлений законом порядку. В період з 28 лютого по 16 липня 2008 року ОСОБА_4 отримав від позивача усього 96545 грн., тобто суму, еквівалентну 19907,87 дол.США (900+19007,87 грн.), що на 2807, 87 дол.США більше, ніж передбачено угодою про аванс від 28.02.2008 року. В червні 2008 року ОСОБА_4 передав ОСОБА_1 будинок для проживання. Після продажу позивачу будинку, ОСОБА_4 виїхав на постійне проживання до с.Киселівка Білозерського району Херсонської області, але знявся з реєстрації за попереднім місцем проживання лише 18.07.2015 року. ІНФОРМАЦІЯ_1 у віці 75 років ОСОБА_4 помер в с.Киселівка. 26.09.2016 року Білозерською державною нотаріальною конторою Білозерського району Херсонської області заведена спадкова справа №413 після смерті ОСОБА_4 Через хворобу мами та пов`язані з цим проблеми, а також небажання ОСОБА_4 , позивач не міг за його життя нотаріально посвідчити та зареєструвати договір купівлі-продажу житлового будинку. У зв`язку з викладеним, позивач, посилаючись на вимоги ст.220 ЦК України, просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку літ. «Б» загальною площею 73,7 кв.м., житловою площею 57,6 кв.м., літньої кухні «А», гаражу літ. «В», сараїв літ. «К» та літ. «Л» за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 16.07.2008 року між продавцем ОСОБА_4 та покупцем ОСОБА_1 .

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 27.07.2017 року відкрито провадження у справі.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 27.08.2018 року прийнято справу до провадження та розгляд справи здійснюється за правилами загального позовного провадження до підготовчого засідання.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 13.02.2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Позивач та його представник в судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити. В останнє судове засідання не з`явилися, надали до суду заяву про розгляд справи у їх відсутність, наполягали на задоволенні вимог.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений у встановлений законом порядку, згідно повідомлення від отримання повістки відмовився 02.03.2019 року.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилася, про розгляд справи повідомлена у встановлений законом порядку, згідно повідомлення від отримання повістки відмовилася 02.03.2019 року.

Заслухавши пояснення позивача, представника позивача, свідків, дослідивши матеріали справи, матеріали інвентарної справи №5256 на буд. АДРЕСА_1 , судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що згідно архівного витягу із рішення виконавчого комітету Комишанської селищної ради народних депутатів від 07.12.1983 року №168/3 затверджено наказ дирекції радгоспу «Комишанський» №50 від 06.12.1983 року про виділення земельної ділянки в розмірі 0,06 га та в тимчасове користування 0,01 га на гр. ОСОБА_4 в зв`язку з купівлею недобудованого жилого будинку у гр. ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в АДРЕСА_1 .

29.12.1983 року ОСОБА_5 ОСОБА_7 за договором купівлі-продажу продали, а ОСОБА_4 купив за 8500 крб. недобудований будинок готовністю 79% з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці радгоспу «Комишанський».При цьому будинку були три сараї літ. «З», «Д», «Г» та гараж літ. «В». Зазначений договір посвідчений державним нотаріусом Третьої Херсонської державної нотаріальної контори Неділевич Л.Г.

Згідно довідки Виконавчого комітету Комишанської селищної ради Комсомольського району м.Херсона №2135 від 11.08.2008 року, ОСОБА_4 проживає в АДРЕСА_1 та згідно рішення №166/13 від 07.12.1983 року зареєстрована земельна ділянка площею 0,0944 га.

Відповідно до угоди про аванс від 28.02.2008 року ОСОБА_4 отримав від ОСОБА_1 аванс у розмірі 900 дол.США в рахунок майбутньої купівлі будинку за адресою: АДРЕСА_1 за 17100 дол.США. У пункті 3 сторони визначили, що строк підписання та нотаріально посвідчення договору купівлі-продажу встановлюють після повної підготовки пакета документів.

Згідно заяви від 16.07.2008 року, посвідченої приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Ведмідською М.О. за реєстровим №7065, ОСОБА_4 продав ОСОБА_1 житлового будинку АДРЕСА_1 , за 92 000 грн. Ніяких претензій та вимог майнового та немайнового характеру до гр. ОСОБА_1 не має і не буде мати в подальшому, ні за яких обставин, що можуть мати місце в даний час, або в подальшому.

Згідно актового запису про смерть №10, зробленого 04.04.2016 року Виконавчим комітетом Киселівської сільської ради Білозерського району Херсонської області, ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Відповідно до довідки-підтвердження №576 від 06.10.2016 року ОСОБА_1 та ОСОБА_9 проживали в АДРЕСА_1 , але не зареєстровані з липня 2008 року.

Згідно актового запису про народження №3205 від 12.05.1975 року, ОСОБА_1 народився ІНФОРМАЦІЯ_1 , його батьками записані ОСОБА_10 та ОСОБА_11

26.09.2016 року Білозерською державною нотаріальною конторою Білозерського району Херсонської області заведена спадкова справа №413 після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 .

Із матеріалів спадкової справи до майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 , заведеної Білозерською державною нотаріальною конторою Білозерського району Херсонської області, встановлено, що із заявою про прийняття спадщини зверталася 26.09.2016 року його донька ОСОБА_3 . Крім того, спадкодавець має сина ОСОБА_2 , який з заявою про прийняття спадщини після смерті батька не звертався.

Згідно листа КП «Херсонське бюро технічної інвентаризації» №527 від 14.08.2017 року та досліджених матеріалів інвентарної справи, право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_4 , на підставі Договору купівлі-продажу від 29.12.1983 року, посвідченого державним нотаріусом Третьої державної нотаріальної контори м.Херсона Неділевич Л.Г. за реєстровим номером 2-2891 та зареєстрованого в бюро технічної інвентаризації у книзі договорів під №9944 від 30.01.1984 року.

Позивач звернувся до суду на підставі норми ч 2 ст.220 ЦК України за захистом права власності на нерухоме майно, яке нею (покупцем) набуте на підставі договору купівлі-продажу, який має недолік форми, та просить визнати його дійсним а також, на підставі цього договору, визнати право власності на придбане майно.

За змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.626 ЦК України).

Згідно ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом (ч.1 ст.639 ЦК України).

Положенням ч.3 ст.640 ЦК України передбачено, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст.655 ЦК України).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст.657 ЦК України).

Таким чином, за загальним правилом, договір купівлі-продажу житлового будинку є укладеним з дня його нотаріального посвідчення. З цього моменту укладений договір набуває чинності і породжує виникнення цивільних прав та обов`язків, передбачених його умовами.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст.220 ЦК України).

В ситуації коли договір купівлі-продажу житлового будинку не посвідчений нотаріально він є нікчемним і не породжує правових наслідків, передбачених його умовами.

Однак, відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив, що при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

У даній справі позивач підтвердив факт укладення договору купівлі-продажу житлового будинку з приналежними до нього господарськими спорудами надавши суду відповідні письмові докази.

Крім того, застосування статті 220 ЦК України є дуже важливим період пов`язаний з державною реєстрацією договору (правочину) відчуження нерухомого майна та моментом його укладення.

Судом встановлено, що такими періодом для сторін за справою є: період з моменту набрання чинності ЦК України по 31.12.2012 року (включно).

Так у разі укладання договору про купівлі-продажу нерухомого майна у простій письмовій формі, без додержання нотаріального посвідчення та державної реєстрації до 31.12.2012 року (включно), як це було між позивачем та ОСОБА_4 , такі договори не підлягають визнанню дійсними ні при яких умовах, оскільки існує наступна правова позиція «Положення ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст.210 та 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними та не створюють прав і обов`язків для сторін».

Умовою застосування ч.2 ст.220 ЦК України є доведення факту безповоротного ухилення однією із сторін договору від його нотаріального посвідчення.

Позивач, обґрунтовуючи свої вимоги, посилався на те, що посвідчення договору купівлі-продажу є неможливим у зв`язку зі смертю продавця.

Однак, смерть продавця не може вказувати на його ухилення в такий спосіб від посвідчення договору так, як вона настає в результаті природних причин або трагічного випадку.

Доказів того, що позивач звертався до ОСОБА_4 з вимогою про нотаріальне посвідчення договору, але той відмовився від його посвідчення суду не надано.

Гіпотеза ч.2 ст.220 ЦК України не передбачає смерть фізичної особи або ліквідацію юридичної особи, сторони договору, який підлягає нотаріальному посвідченню, в якості підстави визнання судом дійсності договору.

Таким чином, суд приходить до висновку, що ОСОБА_4 не ухилявся від нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу будинку, а том у пред`явлений на підставі ч.2 ст.220 ЦК України позов про визнання договору дійсним задоволенню не підлягає.

Суд не приймає до уваги покази свідків ОСОБА_12 та ОСОБА_13 щодо купівлі-продажу позивачем зазначеного житлового будинку та користувався ним, оскільки вони не можуть бути прийняті до уваги як доказ з врахуванням передбачених законодавством підстав для задоволення позову.

Згідно ч.1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Таким чином, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст.12, 13, 76, 81, 89, 141, 259, 263-265, 355 ЦПК України, ст.ст.203, 215, 220 ЦК України, суд

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до апеляційного суду Херсонської області в порядку ст. 355 ЦПК України.

У відповідності до п.п.15.5 ч.1 Розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через Херсонський міський суд Херсонської області.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: С.І. Майдан

Повний текст рішення суду виготовлений 25.10.2019 року.

Суддя: С.І. Майдан