Постанова

Іменем України

10 жовтня 2019 року

м. Київ

справа № 233/848/18

провадження № 61-9388св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Курило В. П. (суддя-доповідач), Зайцева А. Ю.,

Коротенка Є. В.,

учасники справи:

позивач - приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня 2019 року у складі судді Малінова О. С., додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня

2019 року у складі судді Малінова О. С. та постанову Донецького апеляційного суду від 11 квітня 2019 року у складі колегії суддів: Агєєва О. В.,

Космачевської Т. В., Санікової О. С.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ:

Короткий зміст позовних вимог:

У березні 2018 року приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа ? Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди, визнання договору оренди поновленим, скасування запису про державну реєстрацію права оренди.

Позовна заява мотивована тим, що згідно державного акта на право власності на земельну ділянку від 23 жовтня 2006 року серії ЯГ № 726062,

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер

№ :11:000:0008 загальною площею 6,04 га, що розташована на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.

18 березня 2010 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» 05 травня 2010 року за № 95, відповідно до якого позивачу в оренду було передано зазначену вище земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір оренди землі від 18 березня 2010 року укладено строком на 7 років, тобто до

18 березня 2017 року.

16 лютого 2017 року позивачем було направлено на адресу ОСОБА_1 повідомлення за № 129 від 16 лютого 2017 року про намір скористатися своїм переважним правом на продовження строку дії договору оренди землі з додатком - проектом додаткової угоди до договору оренди землі від

18 березня 2010 року.

17 квітня 2017 року позивачем було повторно направлено аналогічне повідомлення на адресу ОСОБА_1 .

Як стало відомо позивачу з отриманої з Державного земельного кадастру інформації, 12 жовтня 2017 року право оренди на вищевказану земельну ділянку було зареєстровано за ОСОБА_2 . Отже, Костянтинівською державною районною адміністрацією Донецької області було зареєстровано ще один договір оренди відносно земельної ділянки кадастровий номер :11:000:0008.

Позивач вважає, що його права орендаря є порушеними, оскільки ним неухильно дотримано та належним чином виконано усі визначені законодавством дії для поновлення договору оренди, жодних заперечень та/або повідомлень про відмову у поновленні договору оренди землі з боку орендодавця не надходило.

ПрАТ «АПК-Інвест» просило:

- визнати поновленим строком на 7 років договір оренди земельної ділянки, кадастровий № :11:000:0008 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» 18 березня 2010 року та відповідно визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки кадастровий № :11:000:0008 площею 6,04 га, між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест»;

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий

№ :11:000:0008 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , право оренди за яким зареєстровано 12 жовтня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 22811239;

- скасувати запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки кадастровий

№ :11:000:0008 площею 6,04 га, що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області, № 22811239 від 12 жовтня

2017 року;

- стягнути з відповідачів солідарно на користь позивача понесені судові витрати.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій:

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від

16 січня 2019 року, з урахуванням додаткового рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову суд виходив з того, що орендодавець ( ОСОБА_1 ) не отримувала пропозиції від позивача щодо укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди від 18 березня

2010 року. Позивачем не доведено факт отримання відповідачем листа з пропозицією, а його доводи про умисне ухилення орендодавця від отримання кореспонденції, спростовується наявними в матеріалах доказами, згідно яких кореспонденція поверталась у зв`язку із відсутністю адресата за зазначеною в листі адресою, а не через відмову у її отриманні. Крім того, у зв`язку із проведенням антитерористичної операції, позивач теж змінив своє місцезнаходження з міста Донецьк на село Рівне, Покровського району Донецької області.

Позивачем також не підтверджено факт продовження користування ним спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 18 березня 2010 року. При цьому суд послався на норми ЦК України, Закону України «Про оренду землі».

Постановою Донецького апеляційного суду від 11 квітня 2019 року апеляційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» залишено без задоволення.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від

16 січня 2019 року та додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року залишено без змін.

Залишаючи без задоволення апеляційну скаргу ПрАТ «АПЕ-Інвест», апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги:

06 травня 2019 року ПрАТ «АПК-Інвест» через засоби поштового зв`язку подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня

2019 року, додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 11 квітня 2019 року та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій було сформовано висновки, що не відповідають фактичним обставинам справи, наявним у матеріалах справи доказам, та змісту положень статті 33 закону України «про оренду землі», статті 777 ЦК України, що свідчить про неправильне їх застосування.

Судами попередніх інстанцій не було належним чином досліджено докази та не була надана належна правова оцінка. Товариством були вчинені усі необхідні дії для того, щоб повідомити орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а суди неправильно оцінили надані докази направлення відповідних повідомлень ОСОБА_1 Вважає, що надіслання листа є належним повідомлення особи про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, незалежно від того, чи отримав його орендодавець.

Посилається також на неправильну оцінку наданих сторонами доказів щодо вчинення товариством конклюдентних дій для продовження договору оренди землі, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою.

Доводи інших учасників справи:

12 червня 2019 року представник ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - ОСОБА_3 через засоби поштового зв`язку подав до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» залишити без задоволення, а рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня 2019 року, додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 11 квітня 2019 року залишити без змін.

Відзив мотивовано тим, що скарга є необґрунтованою, а оскаржувані судові рішення є по суті законними та обґрунтованими.

У відзиві представник ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - ОСОБА_3 . вказує на сталу практику Верховного Суду щодо розгляду аналогічних спорів.

Рух касаційної скарги:

Ухвалою Верховного Суду від 17 травня 2019 року відкрито касаційне провадження у даній справі та витребувано матеріали цивільної справи з Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області.

У червні 2019 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду та передано судді-доповідачу.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СКЛАДІ КОЛЕГІЇ СУДДІВ ДРУГОЇ СУДОВОЇ ПАЛАТИ КАСАЦІЙНОГО ЦИВІЛЬНОГО СУДУ:

Перевіривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне.

Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вимогами частин першої та другої статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій-п`ятій статті 33 цього Закону України передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Такі правові висновки викладені Верховним Судом України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15.

Справа з подібними фактичними обставинами також була предметом перегляду Великої Палати Верховного Суду, за результатом якого було прийнято постанову від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Велика Палата Верховного Суду погодилася з тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Встановивши, що ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» не повідомило належним чином ОСОБА_1 про свій намір реалізувати переважне право продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, не довело вчинення конклюдентних дій, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк не порушено.

Доводи касаційної скарги про те, що надіслання орендарем листа про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк є належним повідомлення орендодавця, незалежно від того, чи отримав він його, є безпідставними, так як зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони ґрунтуються на неправильному тлумаченні позивачем норм матеріального та процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження у суді апеляційної інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня 2019 року, додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 11 квітня 2019 року - без змін, оскільки підстави для скасування судових рішень відсутні.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» залишити без задоволення.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від

16 січня 2019 року, додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 11 квітня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. П. Курило

А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко