Справа № 293/1532/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 вересня 2019 року смт. Брусилів

Брусилівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючої судді Данилюк О. С.

при секретарі с/з Марієвській Н.А.,

за участю позивача ОСОБА_1 , представника позивача адвоката Осадчого А.А., представника відповідача ОСОБА_2 К ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Брусилів в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Потіївської сільської Ради ОТГ Радомишльського району Житомирської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до відповідача Потіївської сільської Ради ОТГ Радомишльського району Житомирської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, в обґрунтування позовних вимог зазначивши наступне. Так, 14.02.2014 року між нею та Потіївською сільською Радою ОТГ Радомишльського району Житомирської області укладено договір оренди земельної ділянки. При цьому у вказаному договорі та додатках до нього, які є його невід`ємною частиною, відсутній розподіл в натурі як площі земельної ділянки, переданої їй в оренду, так і розподіл приміщення магазину, який розташований на вказаній земельній ділянці. Крім того, площа переданої земельної ділянки не співпадає у різних документах: в п. 20 договору оренди вказано, що передача земельної ділянки здійснюється за актом її приймання-передачі, в якому (без дати) площа земельної ділянки вказана як 0,0413 га. При цьому в акті про встановлення зовнішніх меж та погодження зовнішньої межі земельної ділянки площа земельної ділянки вказана як 0,0206 га. В п. 2 договору оренди надрукована площа земельної ділянки як 0,0413 га, але є дописка Ѕ частина земельної ділянки. При цьому ця ж сама земельна ділянка, кадастровий номер :02:003:0138, передана й ОСОБА_4 . Зазначила, що магазин, що розташований на вказаній земельній ділянці, належить двом співвласникам позивачці та ОСОБА_5 в рівних частках відповідно до договору купівлі-продажу від 31.12.2004 року. Але право власності на магазин не зареєстровано, оскільки останній в натурі не розподілений. Вказала, що на теперішній час відповідачем продана земля, де знаходиться її частка магазину. При цьому з нею при продажі земельної ділянки не було погоджено розподіл магазину та межі земельної ділянки. Вказує, що за відсутності точних даних щодо площі наданої їй в оренду земельної ділянки та площі належної їй частини магазину, вона не може користуватись вказаними об`єктами. Крім того, це призводить до завищення розміру орендної плати та неможливості її сплати. Зазначила, що у 2014 році вона призупинила підприємницьку діяльність, тоді як в договорі вона вказана як ФОП, що також впливає на розмір орендної плати за договором. Вважає, що до істотних умов договору оренди відноситься об`єкт договору оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). При цьому оскільки відповідачем при укладенні договору оренди складено документи, які суперечать один одному, не проведено в натурі розподіл земельної ділянки між суміжними землекористувачами, це призвело до фактичної неможливості використання нею за призначенням предмету оренди, що порушує її права як землекористувача. Просила суд визнати недійсним договорі оренди земельної ділянки, розташованої в с. Потіївка Радомишльського району Житомирської області, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, кадастровий номер :02:003:0138, № 4 від 14.02.2014 року, укладений між Потіївською сільською Радою ОТГ Радомишльського району Житомирської областіта нею.

Відповідно до розпорядження в.о. голови Радомишльського районного суду Житомирської області № 480 від 01.11.2018 року вказана цивільна справі в порядку ст. 31 ЦПК України надійшла до Брусилівського районного суду Житомирської області та ухвалою суду від 14.11.2018 року прийнята до провадження.

В судовому засіданні в режимі відеоконференції позивач ОСОБА_1 заявлені позовні вимоги підтримала у повному обсязі, надала пояснення, аналогічні викладеним в позовній заяві, додатково пояснивши, що договір оренди та акт приймання- передачі спірної земельної ділянки вона підписала, не читаючи, межі переданої їй земельної ділянки з нею ніхто не погоджував. Зазначила, що у 2004 році купила частину магазину в с. Потіівка Радомишльського району, право власності на який вона до сих пір не зареєструвала, оскільки її частка магазину їй не виділена в натурі, хоча фактично магазин розподілений на окремі частки та має два окремі виходи. У лютому 2014 року вона як ФОП орендувала земельну ділянку, що розташована під магазином, на 5 років, сплачувала орендну плату. В подальшому припинила свою діяльність як ФОП через хворобу та здала свою частину магазину в оренду. З 2016 року орендну плату вона не сплачувала, однак вона з неї стягнута рішенням Житомирського апеляційного суду, винесеного у 2018 році. Вказала, що у 2018 році дізналась, що відповідач продав Ѕ частину спірної земельної ділянки під магазином ОСОБА_4 . При цьому вона не згодна з вказаним договором, оскільки з нею межі проданої земельної ділянки ніхто не погоджував. У зв`язку з цим вона звернулась до адвоката, який їй пояснив, що треба визнавати укладений нею договір оренди земельної ділянки недійсним. Зазначила, що її не влаштовує конфігурація тієї частини земельної ділянки, якою вона фактично користується, а також розмір орендної плати за вказаним договором, який розрахований як 10 % від грошової оцінки всієї земельної ділянки, а не її Ѕ частини. Просила суд позов задовольнити.

Представник позивача адвокат Осадчий А.А. в судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_1 підтримав, просив суд позов задовольнити.

Представник відповідача Потіївської сільської Ради ОТГ Радомишльського району Житомирської області Гарбар К.Г. в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1 заперечував, зазначивши наступне. Так, вважає, що укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 14.02.2014 року містить всі істотні умови, передбачені ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». При цьому позивачка при його укладенні погодилась з усіма умовами вказаного договору, підписала його та деякий час сплачувала орендну плату за договором. В акті - прийманні земельної ділянки в оренду вказані всі ті ж самі відомості, що і в договорі оренди земельної ділянки. При цьому вказаний акт є окремим документом, що підтверджує виконання орендодавцем умов договору оренди та передачу земельної ділянки в користування орендарю. Зазначив, що з моменту укладення договору він жодною стороною не оспорювався, був зареєстрований в реєстрі речових прав на нерухоме майно, питання неправомірності використання орендованої земельної ділянки не порушувалось, що, на думку представника відповідача, свідчить про фактичне визнання і виконання обома сторонами умов вчиненого правочину. До того ж вказав, що позивачем пропущено строк позовної давності щодо визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, враховуючи, що договір був укладений сторонами 14.02.2014 року. Тому просив застосувати позовну давність до заявлених ОСОБА_1 позовних вимог.

Суд, вислухавши доводи сторін, дослідивши подані сторонами письмові докази, прийшов до наступних висновків.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Встановлено, що рішенням № 588 від 27.12.2013 року сорок другої сесії VІ скликання Потіївської сільської ради Радомишльського району Житомирської області затверджено проект землеустрою щодо передачі земельної ділянки, що розташована по АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:003:0138, в оренду терміном на 5 років, для комерційного використання (магазин) та доручено сільському голові від імені ради укласти договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_1 (а.с. 64).

14.02.2014 року між Потіївської сільської радою Радомишльського району Житомирської області та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди Ѕ частини земельної ділянки площею 0,0413 га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розташованої по АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:003:0138 (а.с. 6-7). Право оренди зареєстровано у відділі реєстрації речових прав на нерухоме майно 27.02.2014р. № 4820229.

Також сторонами договору оренди підписаний акт про передачу та прийом земельної ділянки площею 0,0413 га в оренду (а.с. 8).

Згідно наданих суду квитанцій (а.с. 73-75) протягом 2014 року та січня 2015 року ОСОБА_1 сплачувала орендну плату за вказаним договором оренди земельної ділянки.

Також сторони не заперечували, що Житомирським апеляційним судом у 2018 році з ОСОБА_1 стягнута заборгованість по орендній платі за вказаним договором оренди за 2016-2017 роки. До того ж сторони не заперечували, що ОСОБА_1 припинила свою підприємницьку діяльність та заборгованість з орендної плати з неї стягувалась апеляційним судом як з фізичної особи.

Так, правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються нормами ЗК України, Законом України «Про оренду землі», нормами Цивільного кодексу України.

Згідно ст. 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі», в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, надалі Закон, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В ст. 14 вказаного Закону зазначено, що договір оренди укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Ч. 2 вказаної статті передбачено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з вимогами ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, в якому фіксуються правові наслідки.

Згідно з вимогами ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Правочини поділяються за ступенем недійсності на абсолютно недійсні з моменту їх вчинення (нікчемні) та відносно недійсні, які можуть бути визнані судом недійсними за певних умов (оспорювані).

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 215 ЦК України визначено, що нікчемним є той правочин, недійсність якого прямо передбачена законом, тобто коли є правова норма, яка безпосередньо визначає недійсність договору без дотримання її вимог, а оспорюваним є той правочин, недійсність якого прямо не встановлена законом, але який у разі, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, може бути судом визнаний недійсним.

Згідно ч. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Виходячи з положень ст. 638 ЦК України, ст.ст. 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Відповідно до положень ст. 17 ЗУ «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

В постанові Верховного Суду України від 09.12.2015 року у справі № 6-849цс15 зазначено, що з урахуванням частини першої статті 3 Цивільного процесуального кодексу України, частини першої статті 15 Цивільного кодексу України правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, у справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі", - об`єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Відповідно до ст. 81 ЦК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом, доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Як вбачаються із змісту договору оренди земельної ділянки, на момент його укладення зазначений договір містив всі передбачені ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотні умови такого договору, в тому числі й відомості щодо об`єкта оренди.

Наявність підписаного позивачкою акту про передачу та приймання земельної ділянки засвідчує фактичну передачу земельної ділянки в оренду, а належна державна реєстрація договору оренди закріплює відносини між сторонами щодо оренди землі.

До того ж позивачем не оспорювалось, що вона фактично виконувала умови спірного договору оренди землі після його укладення, сплачуючи орендну плату за договором.

На думку суду, при укладенні спірного договору оренди землі волевиявлення позивачки як учасниці правочину було вільним, відповідало її внутрішній волі.

До того ж, слід зазначити, що на теперішні час строк дій спірного договору сплинув.

З урахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним з підстав невідповідності оспорюваного договору вимогам Закону України «Про оренду землі».

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 89, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Потіївської сільської Ради ОТГ Радомишльського району Житомирської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Житомирського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги.

Рішення постановлено суддею у нарадчій кімнаті.

СУДДЯ О.С. Данилюк