Справа № 521/7485/19
Провадження № 2/521/2966/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 листопада 2019 року Малиновський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого судді - Мазун І.А.,

за участю секретаря судового засідання - Коваль Т.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа-Банк», ОСОБА_2 про визнання іпотечного договору недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

03.05.2019р. позивач звернувся з позовом до ПАТ «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, ОСОБА_2 , в якому просив визнати недійсним іпотечний договір, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку надано майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилався на те, що 01 грудня 2006 року між ОСОБА_3 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК», повним правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «УКРСОЦБАНК», було укладено договір кредиту № 2006/13-2.06/996, відповідно до умов якого ОСОБА_4 було надано кредитні кошти в розмірі 220 000,00 доларів США із сплатою 12,25 відсотків річних та кінцевим терміном повернення заборгованості кредиту 30.11.2021 р.

В забезпечення зазначеного кредитного договору між АКІБ «Укрсоцбанк» з однієї

сторони та ОСОБА_3 з другою сторони було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 р. за р.№ 2836, відповідно до умов якого в іпотеку надано майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 .

В подальшому, 31 липня 2008 року ОСОБА_5 продав належну йому підставі свідоцтва серії НОМЕР_1 , зареєстрованого в КП «ОМБТІ та РОН», запис в книзі № 668пр-463377, реєстраційний № НОМЕР_2 квартиру АДРЕСА_2 позивачу на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. за р. №3203. Продаж вчинено за 470 500 грн., тобто за ринкову вартість станом на час придбання - 31 липня 2008 року.

Позивач зазначав, що на момент укладення договору купівлі-продажу він не мав жодної можливості навіть припустити, що його новопридбане майно може бути предметом іпотеки за будь-яким договором іпотеки. Договір купівлі-продажу від 31.07.2008р. квартири АДРЕСА_2 був нотаріально посвідчений і нотаріусом не встановлена наявність іпотечного обтяження.

Позивач у своєму позові вказує, що іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 р. за р.№ 2836, відповідно до умов якого в іпотеку передано майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та АКІБ «Укрсоцбанк», є недійсним, оскільки на момент укладення оспорюваного договору іпотеки, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, не могли бути предметом іпотеки.

На час звернення з даним позовом він позбавлений можливості реалізувати спірне майно, оскільки заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 22.06.2017 року в рахунок заборгованості ОСОБА_2 перед банком звернуто стягнення на спірну квартиру.

Посилаючись на вищевикладене, просив визнати недійсним іпотечний договір, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку надано майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 та стягнути з ПАТ «УкрСоцбанк» судові витрати.

Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 06.11.2019р. АТ «УкрСоцбанк» замінено його правонаступником АТ «Альфа-Банк».

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити.

Представник відповідача АТ «Альфа-Банк» заперечував проти задоволення позовних вимог та просив застосувати до виниклих правовідносин строк позовної давності.

Відповідач ОСОБА_6 в судове засідання не з`явився, неодноразово повідомлявся судом про розгляд справи, про причини неявки не повідомив, заяв про відкладення розгляду справи не надавав.

Дослідивши матеріали справи та наявні докази, надані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

В судовому засіданні встановлено, що 01.12.2006 року між ОСОБА_3 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК», правонаступником якого є ПАТ «УКРСОЦБАНК» (наразі АТ «Альфа Банк») був укладений кредитний договір №2006/13-2.06/996.

За цим договором банк надав останньому кредитні кошти в розмірі 220 000,00 доларів США із сплатою 12,25 відсотків річних з кінцевим терміном повернення 30.11.2021 року. Виконання зобов`язань за кредитним договором 01.12.2006 року між АКІБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 було забезпечено іпотечним договором, за умовами якого в іпотеку передані майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки за пунктом 1.1.1 договору належав іпотекодавцю на підставі договору про дольову участь будівництва житла між ОСОБА_3 та ТОВ «Адмірал-Будінвест».

Згідно до п.2.1 іпотечного договору іпотекодавець зобов`язаний після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п.1.1. цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем без письмової згоди іпотекодержателя, що оформлюється додатковою угодою до цього договору, не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

26.09.2007р. ОСОБА_6 отримав свідоцтво серії НОМЕР_1 , яке було видано виконавчим комітетом Одеської міської ради, на квартиру АДРЕСА_2 , та яке було зареєстровано в КП «ОМБТІ та РОН», запис в книзі № 668пр-463377, реєстраційний №20695145.

31.07.2008 року позивач на підставі договору купівлі - продажу за 470500 грн. придбав у ОСОБА_7 квартиру АДРЕСА_2 , який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О., реєстровий № 3203.

На момент укладення договору нотаріусом не встановлена наявність іпотечного обтяження спірного майна.

В січні 2015р. ПАТ «УкрСоцбанк» звернулося до Малиновського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 , треті особи - ОСОБА_6 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Сторонами не заперечується, що заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 22.06.2017 року по справі №521/1863/15 в рахунок заборгованості ОСОБА_7 перед банком звернуто стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , (наразі справа знаходиться на розгляді в апеляційній інстанції).

Частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, і зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

За правилами частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

З наведених положень, а також згідно ст.ст. 2, 4, 5 ЦПК України, крім учасників правочину, позивачем у справі про визнання правочину недійсним може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-318цс15) та постанові цього ж суду від 18 листопада 2015 року (провадження № 6-1858цс15), від висновків яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення спірного договору іпотеки від 01.12.2006 року, предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: - нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; - нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; - нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також могли бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об`єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.

Статтею 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення спірного договору іпотеки, було передбачено, що нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки лише 25.12.2008 року згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VI, яким внесені зміни, зокрема, до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, оскільки на момент укладення спірного договору іпотеки від 01.12.2006 року, майнові права на нерухомість, будівництво якої не було завершено, не могли бути предметом іпотеки, суд приходить до висновку про порушення ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» при його укладенні, а отже і про наявність підстави для визнання його недійсним.

Суд не бере до уваги заперечення відповідача в частині необхідності урахування приписів ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», оскільки положення цього Закону не можуть застосовуватись до спірних правовідносин, враховуючи, що предметом правового регулювання вказаного Закону є відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Так предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору.

Вказані обставини узгоджуються із постановами Верховного Суду від 19.04.2019р. у справі № 61-15777св19, від 19.06.2019р. у справі №61-7690св18, від 26.06.2019р. у справі № 61-8653св18, від 07.08.2019р. у справі №61-1378св18 та від 21.08.2019р. у справі №61-8560св18.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є об`єкт, будівництво якого не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Частиною 1 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» визначений порядок передачі такого об`єкту в іпотеку - шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва.

Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за реєстровим № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку передано майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 , не містить жодного посилання на те, що в іпотеку передається земельна ділянка, на якій будується ця квартира.

Виходячи з аналізу Закону України «Про іпотеку» незавершена будівництвом окрема квартира взагалі не могла бути предметом іпотеки, адже предметом іпотеки, відповідно до положень Закону, може бути тільки окремий виділений у натурі об`єкт права власності, зареєстрований в установленому порядку.

Тобто предметом іпотеки у форматі об`єкта незавершеного будівництва, міг бути тільки весь об`єкт у цілому, а ніяк не його частина, адже до завершення будівництва й до прийняття будинку у цілому в експлуатацію жодна окрема квартира не є виділеним в натурі об`єктом. Тому задля передачі частини нерухомого майна в іпотеку була необхідна згода усіх співвласників цього майна - інвесторів будівництва інших квартир у будинку, що будується та підрядчика, або замовника будівництва, якій інвестував у інші приміщення, що мали знаходитися в цій будівлі після завершення будівництва.

Так, встановивши порушене право позивача, суд не погоджується із доводами відповідача про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності та відмову у позові з цих підстав входячи з наступного.

Відповідно до ст.ст. 256, 257, 261,264 ЦК України визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається з початку. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності до нового строку не зараховується.

Позивач 31.07.2007 року придбав квартиру, що знаходиться за адресою: квартиру АДРЕСА_2 у ОСОБА_7 на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. за реєстраційним № 3203.

Під час укладання договору жодних обтяжень на майно не було, що підтверджується п. 4 договору, що було перевірено нотаріусом.

Відомості про обтяження на незакінчену будівництвом квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , у державному реєстрі іпотек та Державному реєстрі обтяжень нерухомого майна на час укладення договору купівлі-продажу були відсутні.

28.01.2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулося до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки, під час розгляду якого позивачу стало відомо про обтяження на квартиру, належну йому на праві власності.

Докази на підтвердження обізнаності позивача про наявність обтяжень на квартиру АДРЕСА_2 до моменту звернення банку із позовом до суду в матеріалах справи відсутні, відповідачем не надані.

Заочним рішенням Малиновського районного суду м .Одеси від 22.06.2017 року по справі №521/1863/15 в рахунок заборгованості ОСОБА_7 перед банком звернуто стягнення на квартиру (наразі справа перебуває на апеляційному розгляді за скаргою позивача).

20.07.2017р. ОСОБА_1 звернувся до Малиновського районного суду м. Одеси з позовом до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, третя особа - ОСОБА_5 про визнання іпотечного договору недійсним.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 21.06.2018р. (справа №521/11217/17) визнано недійсним іпотечний договір, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за реєстровим № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку передані майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнуто з Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_1 судові витрати у вигляді судового збору сплаченого при зверненні до суду з позовною заявою в сумі 640,00 грн.

Постановою Одеського апеляційного суду від 09.04.2019р. рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 21.06.2018р. скасовано та постановлено: в задоволенні позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, третя особа - ОСОБА_5 про визнання іпотечного договору недійсним відмовити у зв`язку з незалученням ОСОБА_7 в якості співвідповідача.

03.05.2019р. позивач повторно звернувся до Малиновського районного суду м. Одеси з позовом, в якому в якості відповідачів вказав ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_7 про визнання іпотечного договору, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за № 2836, про передання в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, звертаючись до суду з позовом (справа №521/11217/17) і з позовом, який наразі розглядається, строк позовної давності було перервано, а отже посилання представника відповідача про відмову в задоволенні позовних вимог у зв`язку з пропуском строку позовної давності є безпідставними.

Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов`язання в натурі.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позивачем правильно обраний спосіб захисту порушеного права та позов є доведеним ОСОБА_1 в процесі розгляду справи.

Судові витрати по оплаті судового збору у розмір 768,40 грн., документально підтверджені позивачем підлягають присудженню на його користь в порядку ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 16, 190, 203, 215, 256, 257, 261, 264, 575, 576, 583 Цивільного кодексу України, ст.ст.5, 16 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 01.12.2006р.), ст.ст.76-78, 141, 258-259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України,

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа-Банк», ОСОБА_2 про визнання іпотечного договору недійсним - задовольнити.

Визнати недійсним іпотечний договір, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за реєстровим № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку передані майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» , Київ, юридична адреса - м. Київ, вул. Велика Васильківська,100) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІПН НОМЕР_3 , місце проживання - АДРЕСА_1 , судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 768 (сімсот шістдесят вісім)грн. 40коп.

Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення виготовлено 06 грудня 2019 року.

ГОЛОВУЮЧИЙ І.А.МАЗУН