Первомайський міськрайонний суд Харківської області
Справа № 632/1102/18
провадження № 2/632/17/19
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

"22" січня 2019 р. м. Первомайський

Первомайський міськрайонний суд Харківської області у складі : головуючого судді Библіва С.В., при секретарі судового засідання Кузьменко М.В.,за участю представника позивача ОСОБА_1 та адвоката ОСОБА_2, представника відповідача ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4, представників відповідача ТОВ Агрофірми «Агрокомплект» адвокатів ОСОБА_5 та ОСОБА_6, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду міста Первомайського Харківської області цивільну справу за позовом ТОВ «Агроком» до ОСОБА_3, ТОВ Агрофірми «Агрокомплект» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду,-

У С Т А Н О В И В :

07.06.2018 року позивач, ТОВ «Агроком» в особі представника позивача звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 та ТОВ Агрофірми «Агрокомплект», в якому просить визнати недійсним договір оренди землі, визнати поновленим договір оренди землі та визнати укладеною додаткову угоду.

Ухвалою судді від 31.08.2018 року провадження у справі відкрито в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 19.09.2018 року, проведення якого було відкладено на 29.10.2018 року у звязку із тим, що представник позивача заявив клопотання про відкладення підготовчого судового засідання. 29.10.2018 року проведено підготовче засідання з призначенням до розгляду справи по суті на 20.11.2018 року. У засіданні оголошено перерву до 11.12.2018 року для надання додаткових доказів. Перерву продовжено до 22.01.2018 року у звязку із хворобою судді.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує таким: 21.01.2008 року між ним та ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки загальною площею 6,1403 га, кадастровий номер :24:000:0008 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 94 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії. Протягом дії Договору ТОВ «Агроком» належним чином виконувало умови Договору, претензій з боку орендодавця не надходило. На виконання вказаного пункту Договору 05.12.2017 року ТОВ «Агроком» направило на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) разом з проектом додаткової угоди. За умовами додаткової угоди орендодавцеві встановлено орендну плату у 18000 грн. на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачено строк дії Договору на 20 років. Інші умови зберігають чинність. Проте, на адресу ТОВ «Агроком» 29.01.2018 року надійшов лист від 26.01.2018 року від ОСОБА_3 із запереченнями щодо поновлення договору оренди землі, її не влаштовують істотні умови додаткової угоди, а також, зазначено, що орендар не виконував належним чином умови Договору. Більше того, протягом дії Договору ОСОБА_3 28.06.2017 року уклала з відповідачем ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» інший договір оренди щодо своєї земельної ділянки із орендною платою 14500 грн. на рік строком дії договору на 10 років. Вважає вказаний договір, укладений між відповідачами, недійсним, оскільки укладено його було з порушенням чинного законодавства і проведено державну реєстрацію під час дії договору оренди від 21.01.2008 року.

18.09.2018 року до суду надійшли відзиви на позв від відповідачів, у яких вони повністю заперечували проти задоволення позову. Зокрема, щодо визнання договору оренди землі від 28.06.2017 року, укладеного між відповідачами, недійсним зазначено, що вказаний договір за взаємною згодою було достроково розірвано угодою від 05.04.2018 року, про що в державний реєстр було внесено відповідний запис 19.05.2018 року. Дана інформація є відкритою, а тому, позивач заявив безпідставну вимогу про визнання цього договору недійсним, оскільки на час подачі позову 07.06.2018 року, даного договору вже не існувало. Стосовно визнання додаткової угоди укладеною та про визнання поновленим договору оренди землі від 21.01.2008 року, сторона відповідачів висловилася, що укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі є перш за все волевиявленням сторін, а такого волевиявлення у ОСОБА_3 не було, про що вона вказала у своєму листі на адресу позивача від 21.06.2018 року. Крім того,зазначено, що ТОВ «Агроком» не виконував належним чином умови договору оренди, оскільки з самого початку дії Договору і протягом 10-ти років не було жодного разу проведено нормативної грошової оцінки землі, з якої має бути вирахувано відсоток та сплачено орендну плату, а орендна плата це істотна умова Договору.

В судовому засіданні представники позивача повністю підтримали заявлені вимоги та просили їх задовольнити з підстав, зазначених у позові та відповіді на відзив.

Представники відповідачів у судовому засіданні повністю заперечували проти задоволення позовних вимог та просили у задоволенні позову відмовити з підстав, викладених у відзиві на позов.

Суд, вивчивши позовну заяву, відзив та відповідь на відзив, заслухавши пояснення сторін, дослідивши та проаналізувавши письмові докази, встановив обставини та відповідні до них правовідносини.

Відповідно до ст.ст. 81-82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Судом же встановлено та не заперечується сторонами, що 21.01.2008 року між ТОВ «Агроком» та ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі (а.с.12-14) щодо належної останній на праві власності земельної ділянки (а.с.16) загальною площею 6,1403 га, кадастровий номер :24:000:0008 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 94 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії.

До кінця дії вказаного Договору оренди, а дія його скінчилася 28.03.2018 року, ОСОБА_3 уклала новий договір оренди від 28.06.2017 року (а.с.33-34) належної їй земельної ділянки з ТОВ Агрофірма «Агрокомплект».

Позивач першою своєю позовною вимогою просить визнати недійсним вказаний договір від 28.06.2017 року. На думку суду, вказана позовна вимога не підлягає задоволенню через свою безпідставність. Так, з наданої стороною відповідачів угоди від 05.04.2018 року про дострокове розірвання договору оренди землі від 28.06.2017 року та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 25.05.2018 року (а.с.175-176) вбачається, що вказаний договір достроково розірвано, про що 25.05.2018 року внесено відомості до реєстру. Отже, предмета спору за вказаною позовною вимогою на час подачі позову до суду 07.06.2018 року та до ухвалення цього рішення - не існувало.

Стосовно позовних вимог про визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду суд, також має зазначити, що і вони задоволенню не підлягають.

Так, 05.12.2017 року ТОВ «Агроком» направило на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) разом з проектом додаткової угоди (а.с.27-28). Проте, ОСОБА_3 своєю відповіддю від 26.01.2018 року (а.с.31) заперечила проти поновлення Договору оренди землі з підстав того, що її не влаштовують істотні умови додаткової угоди, а також, вказала, що орендар не виконував належним чином умови Договору, зокрема, щодо визначення орендної плати, виходячи з базової нормативної оцінки землі, яку позивач протягом 10-ти років так і не провів.

Відповідно до ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься й у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц провадження № 14-65цс18 ОСОБА_7 Верховного Суду.

Таким чином, вважати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та визнавати її укладеною у суду немає жодних підстав, оскільки ОСОБА_3 виразила своє волевиявлення щодо небажання поновлювати договір оренди з ТОВ «Агроком», земля їй повернута і позивач нею не користується. Крім того, наявності укладення іншого договору оренди землі з іншим контрагентом після спливу строку дії Договору від 21.01.2008 року сторонами не доведено, та, навіть, у разі його існування, його дійсність могла би бути ос порена в рамках іншого судового провадження, адже у цій справі він не був предметом розгляду. Також, суд має зазначити, що ТОВ «Агроком», дійсно, порушив умови Договору щодо орендної плати, оскільки позивачем не спростовано факту не проведення нормативної грошової оцінки землі, я це вимагає чинне законодавство.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими в силу їх безпідставності та недоведеності, а тому, в їх задоволенні слід відмовити.

На підставі ст. 141 ЦПК України всі понесені позивачем судові витрати слід залишити за останнім.

Керуючись ст.ст. 3, 317, 626, 627, 777, 792 ЦК України, ст.124 ЗК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції Закону України від 17.02.2011 року № 3038-У1), ст.ст. 12-13, 76, 81, 141, 244,247, 259,263-265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ТОВ «Агроком» до ОСОБА_3, ТОВ Агрофірми «Агрокомплект» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду - залишити без задоволення.

Всі понесені позивачем судові витрати залишити за ним.

Рішення може бути оскаржене у апеляційному порядку безпосередньо до Харківського апеляційного суду або через Первомайський міськрайонний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня отримання повного тексту рішення.

Позивач: ТОВ «Агроком», 64110, с. Берека Первомайського району Харківської області, вул. Корнєва, і.н. 30501919.

Відповідач: ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_1, 64111, с-ще Трійчате Первомайського району Харківської області, вул. Харківська, 27.

Відповідач: ТОВ Агрофірма «Агрокомплект», 62203, смт. Золочів Золочівського району Харківської області, вул. Піонерська, б.40, і.н.30773479.

Повний текст рішення виготовлено 30.01.2019 року.

Суддя: ОСОБА_8