Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

Справа № 126/1406/18

Провадження № 2/126/95/2019

"22" листопада 2019 р. м. Бершадь

Бершадський районний суд Вінницької області

в складі головуючого судді Губко В. І.

секретар Бурлака А.І.

за участі представника позивача Пшика А.С.

представника третьої особи адвоката Янчука В.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Бершадь цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства "Еліта" до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Фермерське господарство "ВЛОМ" про визнання договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) недійсним,

ВСТАНОВИВ:

ПСП "Еліта" звернулось до ОСОБА_2 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Фермерське господарство "ВЛОМ", із позовом про визнання договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) недійсним.

Позов мотивований тим, що 05 лютого 2005 року між ПСП «Еліта» та ОСОБА_3 був укладений Договір оренди земельної ділянки, яка належала на підставі Сертифікату на право на земельну частку (пай) серія РН № 072876, терміном на п`ять років та зареєстрований 03 листопада 2005 року. Протягом дії договору позивач належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов`язки орендаря. У 2006 році ОСОБА_3 померла. Протягом 2006-2016 років земельну ділянку, що належала ОСОБА_3 ніхто не успадкував і спадкоємці до позивача не звертались. Позивач протягом даного періоду використовував земельну ділянку на підставі договору оренди земельної ділянки та закону України «Про оренду землі» В зв`язку з відсутністю спадкоємців на дану земельну ділянку позивач добросовісно виконував передбачені договором оренди земельної ділянки умови.

27 квітня 2018 року позивач дізнався про підписання договору № 1 про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 26 травня 2017 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством «ВЛОМ», щодо оренди земельної ділянки кадастровий помер земельної ділянки :10:001:0245, яка раніше належала ОСОБА_3 на підставі Сертифікату на право на земельну частку (пай) серія РН № 072876. Для перевірки достовірності даних Позивач 02 травня 2018 року замовив Інформаційну довідку № 122506075 (Інформація з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна), з якої дізнався про те що відповідач після смерті своєї матері прийняла спадщину 14 грудня 2016 року на підставі свідоцтва про право на спадщину номер 1622 виданого 14.12.2016 приватним нотаріусом Бершадського районного нотаріального округу Гонтарук T.І. Право власності на земельну ділянку якої було зареєстровано 24 травня 2017 року державним реєстратором Бершадської міської ради Вінницької області.

Також, позивачем виявлено факт реєстрації 13 червня 2017 року договору №1 про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 26 травня 2017 року. Відповідно до даного договору, користувач земельної ділянки: Фермерське господарство "ВЛОМ".

Разом з цим, позивач вважає, що договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), №1 від 26 травня 2017 року був укладений з порушенням чинного законодавства, а саме:

1) На підставі ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України, що відповідач не зробила;

2) Відповідно до ч.1 ст. 777 ЦК України наймач який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Ч.2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" у разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Перед оформленням спадщини у 2016 році відповідач звернулась до позивача і повідомила, що вона являється законним спадкоємцем ОСОБА_3 , а тому між позивачем і відповідачем була здійснена усна домовленість про те, що після державної реєстрації права власності на земельну ділянку кадастровий номер :10:001:0245 між ними буде укладено договір оренди земельної ділянки. Але відповідач не повідомила позивача про те що вона зареєструвала право власності на земельну ділянку кадастровий номер :10:001:0245 24 травня 2017 року відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», і підписала 26 травня 2017 року договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) № 1.

Скористатись своїм переважним правом позивачеві не дали можливості у зв`язку з чим він звернувся до суду з вказаним позовом.

26.06.2018 року представник відповідача Купець В.М. за дорученням надав до суду відзив на позовну заяву (а.с.37), в якій зазначив, що позовні вимоги не визнає так як вони є безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки строк дії договору оренди від 05.02.2005, на який посилається позивач, станом на 24.05.2017 року (дату державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 ) закінчився ще 03.11.2015. Редакція ч.2 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» на яку посилається позивач, набрала чинності лише 19.10.2016 року, тобто після закінчення дії строку відповідного договору оренди, вона не має зворотної дії в часі, а тому не може застосовуватися до даних правовідносин.

Позивачем не було у визначеному законом порядку повідомлено про поновлення договору оренди землі з додаванням проекту додаткової угоди.

На час укладення оскаржуваного правочину позивач не мав статусу орендаря, а тому правові підстави для задоволення заявлених позовних вимог відсутні.

09.07.2018 року представником позивача через канцелярію суд було подано відповідь на відзив (а.с.47), в якій зазначено, що за весь час дії договору оренди земельної ділянки від 05.02.2005 року його умови сторонами не оскаржувалися. Після смерті орендодавця у 2006 році до позивача протягом тривалого часу ніхто не звертався та у нього не було відомостей про спадкоємців. Враховуючи викладені обставини ПСП «Еліта» було змушене діяти в стані крайньої необхідності. Позивач не заявляє, що станом на 24.05.2017 року договір оренди діяв. Зазначив, що у даному випадку було порушено його законне, регламентоване ч.1 ст. 777 ЦК України та ч.1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди землі на новий строк.

На адресу Бершадського районного суду надійшла заява від ОСОБА_2 про визнання позовних вимог, датована 17 вересням 2018 року. Разом з цим, ухвалою Бершадського районного суду від 23.04.2019 року відмовлено у прийнятті визнання ОСОБА_2 позову, оскільки таке визнання суперечить закону.

В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав в повному обсязі, просив їх задоволити з наведених у позовній заяві підстав.

Відповідач, ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилася, про причини неявки суду не повідомила, хоча була завчасно та належним чином повідомлена про дату та час слухання по справі. Будь-яких заяв чи клопотань від неї на адресу суду не надходило.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на боці відповідача ФГ «ВЛОМ» адвокат Янчук В.М. в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечив, зазначивши, що в укладений між позивачем та ОСОБА_3 05.02.2005 договір оренди земельної ділянки містить ряд неточностей, зокрема, не вказано кадастровий номер земельної ділянки, наявні виправлення в графі «термін дії договору» з 10 років на 5 р. Вказане позбавляє можливості однозначно ідентифікувати чи дійсно об`єкт договору оренди від 05.02.2005 та оскаржуваного договору емфітевзису є одним і тим же. Зазначив, що позивач самостійно не вжив необхідних та визначених законодавством заходів для реалізації свого переважного права на поновлення укладеного договору оренди, в зв`язку з чим заявлені ним вимоги не підлягають задоволенню.

Повно і всебічно з`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, які підтверджені доказами, що були досліджені в судовому засіданні, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що 05 лютого 2005 року між позивачем та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки. Предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Осіївської сільської ради

Площа земельної ділянки не вказана. Нормативна грошова оцінка становить 14161 грн. 40 коп. Договір укладено на 10 років з 05.02.2005 року по 05.02.2015 року. Наявне виправлення строку дії договору з 10 років на 5 років, без виправлення початку та його закінчення. Орендна плата вноситься орендарем щорічно в розмірі 1,5% від вартості земельної частки. Договір підписаний сторонами та зареєстрований у Осіївській сільській раді Бершадського району 03.11.2005.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.33 ЗУ "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Судом встановлено, що 2006 року орендодавець ОСОБА_3 померла.

Відповідно до ч.9 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" у разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Позивач вказує, що 27 квітня 2018 року дізнався про підписання договору №1 про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 26 травня 2017 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством «ВЛОМ», щодо оренди земельної ділянки кадастровий помер земельної ділянки :10:001:0245, яка раніше належала ОСОБА_3 на підставі Сертифікату на право на земельну частку (пай) серія РН № 072876. На підтвердження чого надав інформаційну довідку з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, з якої вбачається, що відповідач після смерті своєї матері прийняла спадщину 14 грудня 2016 року на підставі свідоцтва про право на спадщину номер 1622, виданого 14.12.2016 приватним нотаріусом Бершадського районного нотаріального округу Гонтарук T.І. Право власності на земельну ділянку було зареєстровано 24 травня 2017 року державним реєстратором Бершадської міської ради Вінницької області ( дата формування витягу 02.05.2018) (а.с.18). Тобто, саме 02.05.2018 року слід вважати датою, коли позивач дізнався про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця.

Разом з цим, в порушення приписів ч.2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" будь-яких листів повідомлень з боку позивача на адресу відповідача з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки від 05 лютого 2005 року не направлялося та він одразу звернувся з позовом до суду. Вказане не спростовується ні матеріалами справа ні поясненнями сторін.

Таким чином, суд дійшов висновку, що позивачем не було дотримано визначеного законом порядку поновлення договору оренди земельної ділянки.

Твердження представника позивача, що відповідачем в порушення ч.5 ст.31 ЗУ "Про оренду землі" не було належним чином повідомлено орендаря про набуття права власності суд розцінює критично, виходячи з наступного.

Відповідно ч.5 ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Право власності на земельну ділянку за відповідачем було зареєстровано 24 травня 2017 року державним реєстратором Бершадської міської ради Вінницької області. Позивач в позовній заяві вказує, що протягом 2006-2016 років він використовував земельну ділянку, яка належала померлій 2006 року ОСОБА_3 . Тобто на час реєстрації права власності на спадщину земельна ділянка позивачем вже не використовувалася та договір оренди фактично було припинено.

26 травня 2017 року між відповідачем та третьою особою ФГ «Влом» укладено договір №1 про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису). Предметом договору є земельна ділянка площею 2,8378 гектара, яка розташована на території Осіївської сільської ради Бершадського району, Вінницької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки :10:001:0245, та належить власнику на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний № об`єкта нерухомого майна 6204, речове право зареєстровано 24.05.2017 року.

Пунктом 1.3 договору зазначено, що власник стверджує, що дана земельна ділянка знаходиться в оренді до 26.05.2047.

Відповідно до п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Це підтверджує ст. 627 ЦК України, згідно з якою відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У постанові Верховного Суду України від 28.01.2015 року по справі № 6-230цс14 викладено наступний правовий висновок : «Частина третя статті 6 ЦК України передбачає, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, надаючи, таким чином, особам право вибору: використати існуючі норми законодавства для регулювання своїх стосунків або встановити для цих стосунків власні правила поведінки. Отже принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати, по-перше: можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом. Таким чином сторони не можуть на власний розсуд врегулювати у договорі свої відносини, лише у випадках якщо: 1) існує пряма заборона, встановлена актом цивільного законодавства; 2) заборона випливає із змісту акта законодавства; 3) така домовленість суперечить суті відносин між сторонами.

Суд зазначає, що оскільки законодавцем не встановлено вимог до форми та змісту договору емфітевзису, він повинен відповідати загальним положенням про договір, з урахуванням норм ст. 407-412 ЦК України та ст. 102-1 Земельного кодексу України.

Законом України «Про оренду землі» урегульовано відносини, пов`язані виключно з орендою землі, в той час як правовідносини за договором емфітевзису регулюються нормами глави 33 розділу II «Речові права на чуже майно» Цивільного кодексу України.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено в ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Загальні положення щодо переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк також закріплено в ч. 1 ст. 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

У своїй відповіді на відзив, наданій через канцелярію суду за вх.№6364/2018 від 09.07.2018 (а.с.48) позивач не заперечує факту закінчення строку договору оренди земельної ділянки станом 24.05.2017 року, а лише відзначає, що у даному випадку було порушено його законне, регламентоване ч.1 ст. 777 ЦК України та ч.1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди землі на новий строк. Також, ним підтримано дане твердження і в судовому засіданні.

Проаналізувавши вказані положення законодавства та обставини справи, суд дійшов висновку, що переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення саме договору оренди одного й того ж майна (в даному випадку спірної земельної ділянки), а не інших договорів, зокрема, договору встановлення емфітевзису.

Разом з тим, необхідно зазначити, що поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.

Таким чином, можливість реалізації переважного права орендарем прямо пов`язана з наявністю пропозицій, які містять виключно рівні умови з умовами орендаря, інакше це суперечило б праву та інтересу власника розпорядитися своїм майном на більш сприятливих умовах. Аналогічна позиція викладена в постанові ВС КЦС № 693/9/18 від 21.11.2018 року.

Враховуючи вищевикладене, оскільки судом не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису, не встановлено прав позивача, які порушені цим договором, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню.

Згідно із ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Частиною 2 ст. 137 ЦПК встановлено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Як встановлено ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Представником третьої особи ФГ «Влом» адвокатом Янчуком В.М. надано суду копію договору про надання правової допомоги від 04.03.2019, акт виконаних робіт та квитанцію №190 від 25.03.2019 року про сплату йому головою ФГ «ВЛОМ» Ходаком В.Ф. 5 000 (п`ять тисяч) грн. коштів за надання правової допомоги.

Позивачем в судовому засіданні не ставилась під сумнів сума витрат третьої особи ФГ «Влом» на професійну правничу допомогу, не заявлено клопотання про зменшення розміру витрат на правову допомогу.

Статтею 141 ЦПК України встановлено порядок розподілу судових витрат між сторонами.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, враховуючи відмову у задоволенні позову, судовий збір та витрати, понесені третьою особою ФГ «Влом» на професійну правничу допомогу покладаються на позивача.

На підставі ст. ст. 6, 407-412, 627, 777 ЦК України, керуючись ст.ст. 133, 134, 137, 141, 189-200, 209-214, 227-229, 258, 259, 263-265, 268, 354, 355 ЦПК України,

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовної заяви Приватного сільськогосподарського підприємства "Еліта" до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Фермерське господарство "ВЛОМ" про визнання договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) недійсним відмовити у повному обсязі.

Сплачений судовий збір залишити за позивачем ПСП "Еліта".

Стягнути з ПСП «Еліта» (код ЄДРПОУ - 31968683, місцезнаходження: с. Війтівка, вул. Народна, 1, Бершадського району, Вінницької області, 24412 ) на користь ФГ «ВЛОМ» (код ЄДРПОУ - 31348535, місцезнаходження: с. Велика Киріївка, вул. Набережна, 10, Бершадського району, Вінницької області, 24455) понесені судові витрати у розмірі 5000 (п`ять тисяч) грн. 00 коп. Рішення може бути оскаржено безпосередньо до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

У відповідності до п.п. 15.5 п. 5 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 02.12.2019 року.

Суддя В. І. Губко