Справа №295/1667/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.07.2019 року м. Житомир

Богунський районний суд м. Житомира в складі:

головуючого - судді Перекупка І.Г.,

при секретарі Поліщук К.Г.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Ляхова О. В. ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в Богунському районному суді м. Житомира справу за позовом ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Публічного акціонерного товариства комерційного банку «Приватбанк», ТОВ «Естейт - Селлінг», приватного нотаріуса Дніпровського нотаріального округу Карімової Н.С. про визнання договору купівлі - продажу квартири недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачі звернулися до Богунського районного суду м. Житомира з позовом в якому з урахуванням заяви про зміну предмету позову просять визнати недійсним договір купівлі-продажу іпотечного майна б/н, а саме, квартири АДРЕСА_1 , укладений 05.07.2016 р. між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Естейт селлінг», посвідчений приватним нотаріусі Дніпровського міського нотаріального округу Каримовою Неллею Сабіровною, номер в реєстрі 1978, з моменту його укладання; скасувати державну реєстрацію права власності: запис про право власності № 15255593, вчинений 05.07.2016 р. державним реєстратором приватним нотаріусі Дніпровського міського нотаріального округу Каримовою Неллею Сабіровною на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30327115 від 05.07.2016 р. про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Естейт селлінг» (код ЄДРНОУ 38529727), країна реєстрації: Україна, адреса: 49094 м. Дніпро, вулиця Набережна Перемоги, 32.

В обґрунтування позову вказують, що 03.08.2012р. Богунським районним судом м. Житомир прийнято заочне рішення, яке залишене без змін ухвалою Апеляційного суду Житомирської області від 31.01.2013р. по справі №2-186/2012 за позовом ПАТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_6 про звернення стягнення на предмет іпотеки та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ПАТ КБ «Приватбанк» про визнання договору іпотеки недійсним.

Вказаним рішенням позов ПАТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_6 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено частково.

У рахунок погашення заборгованості у розмірі 49657,25 доларів США за кредитним договором № МК 106-07 від 17 квітня 2007 року звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме, квартиру АДРЕСА_1 , шляхом продажу вказаного предмета іпотеки ПАТ КБ "Приватбанк" з укладанням від імені ОСОБА_3 , ОСОБА_4 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, а також наданням ПАТ КБ "Приватбанк" всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу. Встановлено початкову ціну реалізації предмета іпотеки, а саме квартири АДРЕСА_1 ціну, встановлену п. 12 договору іпотеки б/н, укладеного 18 квітня 2007 року, а саме ціну у розмірі 303000 (триста три тисячі) гривень 00 коп. В решті позовних вимог відмовлено.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до ПАТ КБ «Приватбанк» про визнання договору іпотеки без номера, укладений 18 квітня 2007 року недійсним - відмовлено.

05.07.2016р. ПАТ КБ «Приватбанк» уклав з ТОВ "Естейт селлінг" договір купівлі-продажу предмета іпотеки, відповідно до якого реалізоване іпотечне майно, а саме, квартиру АДРЕСА_1 , яка належала Позивачам на праві власності. На підставі зазначеного договору Приватним нотаріусом Дніпровського нотаріального округу Каримовою Неллею Сабіровою прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30327115 від 05.07.2016, про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ЕСТЕТ СЕЛЛІНГ" ().

В останньому судовому засіданні представник позивача просив позовну заяву задовольнити, вважає договір укладений між позивачем та ПАТ КБ «Приватбанк» не дійсним. Представник відповідача ПАТ КБ «Приватбанк», проти задоволення позовних вимог заперечує у повному обсязі, зазначає, що договір є чинним, жодних порушень при укладенні договору не було. Представник відповідача ТОВ «Естейт - Селлінг» в судове засідання не з`явився про день та час розгляду справи повідомлявся належним чином. Приватний нотаріус Дніпровського нотаріального округу Карімової Н.С. в судовому засіданні не з`явився, надав пояснення в яких просив розгляд справи здійснювати за його відсутності, в задоволенні позову просить відмовити.

Вивчивши матеріали справи та оцінивши надані сторонами докази, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 17.04.2007р. ПАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_5 уклали кредитний договір, згідно якого останній отримав кредит в розмірі 60000 доларів США зі сплатою відсотків за користування кредитом в розмірі 16% на рік на суму залишку заборгованості за кредитом з кінцевим терміном повернення 17 квітня 2012 року.

18.04.2007р. в забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором ПАТ КБ «Приватбанк» підписав з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договір іпотеки б/н, за яким останні надали в іпотеку належне їм на праві власності майно, а саме 3/4 та 1/4 частки квартири відповідно.

У відповідності до Розділу "Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя відповідно до ст.36 Закону України "Про іпотеку" Договору іпотеки квартири, звернення стягнення на Предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом: -переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що Іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити Іпотекодавця; або - продажу Предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку», для чого Іпотекодавець надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені Іпотекодавця.

Згідно з даними, які значаться в Розділі "Предмет договору" договору іпотеки квартири, за цим договором забезпечується виконання зобов`язань Іпотекодавця за кредитним договором № МК 106-07 від 17.04.2007р., укладеного між Іпотекодержателем та Боржником ( ОСОБА_5 ) по поверненню кредиту, наданого у вигляді не поновлюваної лінії в сумі 60000 доларів США на строк з 17.04.2007 р. по 17.04.2012 р.

Заочним рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 03.08.2012 р., залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Житомирської області від 31.01.2013р. по справі №2-186/2012 частково задоволено позов ПАТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_6 та вирішено, зокрема, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № МК 106-07 від 17.04.2007р. в розмірі 49657,25 доларів США - звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме, квартиру АДРЕСА_1 , шляхом продажу вказаного предмета іпотеки ПАТ КБ "Приватбанк" з укладанням від імені ОСОБА_3 , ОСОБА_4 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності.

05.07.2016р. ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ "Естейт селлінг" уклали договір купівлі-продажу, згідно п. 1 якого за цим Договором Продавець - ПАТ КБ «Приватбанк» передає у власність Покупцю - ТОВ "Естейт селлінг" - нерухоме майно, а саме, квартиру під АДРЕСА_1 , а Покупець ТОВ "Естейт селлінг" приймає у власність нерухоме майно, а саме, квартиру під АДРЕСА_1 та зобов`язується сплатити Продавцю за вказане нерухоме майно певну грошову суму відповідно до умов та в строки, визначені цим Договором.

Преамбула договору купівлі-продажу містить посилання на застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені, Іпотекодавцями за яким є ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в Договорі іпотеки б/н від 18.04.2007р.

Згідно п. 4 Договору купівлі-продажу, продаж вказаного у п.1,2 цього Договору нерухомого майна здійснюється відповідно до Заочного рішення Богунського районного суду м. Житомира від 03.08.2012р. (справа №2-186/2012; з урахуванням ухвали Богунського районного суду м. Житомира від 17.10.2012р. по справі №2-п-147/2012, з урахуванням ухвали Апеляційного суду Житомирської області від 31.01.2013р. по справі №2-186/2012, судове рішення набуло чинності 31.01.2013р. з урахуванням ухвали Богунського районного суду м. Житомира від 07.05.2015р. по справі по справі №2-186/2012, судове рішення набуло чинності 07.05.2015р.), яким задоволені позовні вимоги ПАТ КБ «Приватбанк» та ухвалено рішення про звернення стягнення в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором між ПАТ КБ «Приватбанк» і фізичною особою ОСОБА_5 від 17.04.2007р. на нерухоме майно, а саме: квартиру під АДРЕСА_1 - шляхом продажу предмета іпотеки ПАТ КБ «Приватбанк» з укладанням від імені відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, з можливістю здійснення ПАТ КБ «Приватбанк» всіх передбачених нормативно-правовими актами держави дій, необхідних для продажу предмета іпотеки.

Зважаючи на відомості, викладені як у преамбулі, так і у п.4 Договору купівлі-продажу квартири, можна дійти висновку, що купівля-продаж здійснена відповідачами одночасно і на підставі викладеного в договорі іпотеки квартири застереження про задоволення вимог іпотекодержателя і на підставі заочного рішення Богунського районного суду м. Житомира від 03.08.2012р. по справі №2-186/2012.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого надпису нотаріусу або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, вказані приписи Закону України "Про іпотеку" не передбачають одночасного застосування у якості підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки рішення суду та договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Крім того, ч. 1ст. 36 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Виходячи зі змісту наведених приписів ч.1 ст. 36 Закону України "Про іпотеку", можна дійти до висновку, що застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя у якості підстави звернення стягнення на предмет іпотеки можливе лише до набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, зважаючи на наявність заочного рішення Богунського районного суду м. Житомира від 03.08.2012р. по справі №2-186/2012, яке набрало законної сили 31.01.2013р., укладання спірного договору купівлі-продажу квартири на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя суперечить нормам, викладених у ст. 33, 36 Закону України "Про іпотеку".

Питання реалізації предмета іпотеки за рішенням суду унормовані ст.39 Закону України «Про іпотеку».

Згідно ч.1 ст.39 Закону України «Про іпотеку» у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Рішенням суду в справі №2-186/2012, визначено звернути стягнення на квартиру під АДРЕСА_1 шляхом продажу вказаного предмета іпотеки (на підставі Договору іпотеки б/н від 18.04.2007р.) ПАТ КБ "Приватбанк" з укладанням від імені ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності.

Таким чином, суд визначив процедуру продажу відповідачем ПАТ КБ «Приватбанк» предмету іпотеки шляхом його продажу від імені позивачів, а не від свого імені як це передбачено ч.5 ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Оскільки, відповідно до ч.3 ст.33 Закону України «Про іпотеку» підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є рішення суду, а не норма, передбачена ст.38 цього Закону, яка визначає лише процедуру такого стягнення, спірний договір укладено відповідачем ПАТ КБ «Приватбанк» не від імені позивачів, як це визначено судовим рішенням, а від власного імені, тобто у не передбачений рішенням суду спосіб.

Зважаючи на наведені обставини, інша підстава укладання відповідачами договору купівлі-продажу квартири - рішення суду, також застосована незаконно, оскільки здійснена у примусовому порядку не у відповідності до норм Закону України «Про виконавче провадження» та не у спосіб, передбачений рішенням суду.

Згідно п.1 вказаного Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Аналіз змісту вказаного Закону дає підстави для висновку, що рішення суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії вказаного Закону не підлягає виконанню. Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у низці постанов: від 30 вересня 2015 року № 6-1058цс15, 21 жовтня 2015 року № 6-1644цс15, 11 листопада 2015 року № 6-9цс15, 18 листопада 2015 року № 6-1385цс15, 25 листопада 2015 року № 6-1249цс15, 20 січня 2016 року № 6-482цс15, 02 березня 2016 року № 6-1356цс15, 06 липня 2016 року № 6-969цс16, а також від 09 вересня 2015 року № 6-483цс15.

Таким чином, встановлений зазначеним Законом мораторій тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке є предметом іпотеки.

Як вбачається зі змісту договору іпотеки квартири, іпотекою забезпечується виконання зобов`язання громадянина України ОСОБА_5 за споживчим кредитом в іноземній валюті (доларах США), загальна площа переданої в іпотеку квартири складає 46,94 кв.м., тобто не перевищує 140 кв.м.

Позивачі використовують передану в іпотеку квартиру як місце постійного проживання, що підтверджується паспортом ОСОБА_3 який містить відмітку про зареєстроване в цій квартирі її місце проживання, типовий договір № 2517956 від 20.06.2008р. про надання послуг електрозв`язку, договір про надання послуг з централізованого опалення, постачання гарячої води від 07.04.2010р., договір про користування електричною енергією №6-302/95 від 18.03.2014р., довідку ЖК, підтвердженням фактичного проживання ОСОБА_4 є свідоцтво фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 , яке видане 07.06.2000р., підтвердженням проживання обох Позивачів є повідомлення ЖБК №2 по сплаті квартплати за жовтень 2014р, квітень 2015р., жовтень 2016р., листопад 2018р., а також довідка ЖБК№2 №126 від 18.01.2019р., що підписана Головою правління ЖБК №2 та паспортистом, яка видана ОСОБА_3 1937 р.н. та свідчить про те, що її син, ОСОБА_4 проживає в іпотечній квартирі з 2005 року, що підтверджується показами свідків (сусідів). При цьому інше нерухоме житлове майно у власності ОСОБА_4 . відсутнє, що стверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №153457896 від 22.01.2019р.

Отже, зазначені докази, в сукупності дають підстави вважати, що Позивачі використовують іпотечне майно, як місце постійного проживання та не мають іншого нерухомого майна.

Примусове стягнення на предмет іпотеки відбулося без згоди власників, що є порушенням Закону і безпосереднє порушує права та законні інтереси позивачів як іпотекодавців.

З огляду на вказані обставини, звернення стягнення на квартиру позивачів не підлягало виконанню на час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», отже при укладанні спірного договору купівлі-продажу квартири відповідачі діяли всупереч цьому Закону.

Частиною 1 ст.215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Як передбачено ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У відповідності до ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Таким чином, договір купівлі-продажу квартири укладений відповідачами з порушенням норм чинного законодавства, а тому підлягає визнанню недійсним з моменту його укладання.

Враховуючи вищевикладене, оцінивши всі докази в сукупності, суд прийшов до висновку, що вимоги позивачів є обґрунтованими, доведеними, а тому позов підлягає до задоволення.

Керуючись ч. 1ст. 36, ч. 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку", Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ст. 16, ч.1 ст.203, ч.1 ст.236, ч.1 ст.215 ЦК України, 5, 19, 175-177, 184 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Публічного акціонерного товариства комерційного банку «Приватбанк», ТОВ «Естейт - Селлінг», приватного нотаріуса Дніпровського нотаріального округу Карімової Н.С. про визнання договору купівлі - продажу квартири недійсним, задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу іпотечного майна б/н, а саме, квартири АДРЕСА_1 , укладений 05.07.2016 р. між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Естейт селлінг», посвідчений приватним нотаріусі Дніпровського міського нотаріального округу Каримовою Неллею Сабіровною, номер в реєстрі 1978, з моменту його укладання.

Скасувати державну реєстрацію права власності: запис про право власності № 15255593, вчинений 05.07.2016 р. державним реєстратором приватним нотаріусі Дніпровського міського нотаріального округу Каримовою Неллею Сабіровною на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30327115 від 05.07.2016 р. про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Естейт селлінг» (код ЄДРНОУ 38529727), країна реєстрації: Україна, адреса: 49094 м. Дніпро, вулиця Набережна Перемоги, 32.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду через Богунський районний суд м. Житомира шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюєтьс - з дня складання повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі пододання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З повним текстом сторони мають право ознайомитися 29.07.2019 р.

Суддя Богунського районного

суду м. Житомира І.Г. Перекупка