Постанова

Іменем України

16 січня 2019 року

м. Київ

справа № 312/337/17

провадження № 61-44899св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Лесько А. О., Мартєва С. Ю., Пророка В. В., Сімоненко В. М. (суддя-доповідач)

позивач -Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська»,

відповідач - ОСОБА_1,

третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області,

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, подану представникомОСОБА_5, на рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 13 березня 2018 року у складі головуючого судді Рогози А. Ю. та постанову апеляційного суду Запорізької області від 04 вересня 2018 року у складі суддів: Дашковської А. В., Кримської О. М., Подліянової Г. С.,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2017 року Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська» (далі-ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області (далі - Великобілозерська РДА Запорізької області), про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 30 грудня 2013 року між ним та ОСОБА_1 укладено договір № 23 оренди земельної ділянки загальною площею 11,03 га, кадастровий номер НОМЕР_2 державна реєстрація якого проведена 20 лютого 2014 року. Строк дії договору з 20 лютого 2014 року по 20 лютого 2017 року.

05 квітня 2015 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», нормами якого передбачено, внесення змін до статті 19 Закону України «про оренду землі» та встановлено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років. 27 квітня 2017 року позивач з метою приведення змісту договору до вимог статті 19 Закону України «Про оренду землі» звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення. Протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, тобто з 20 лютого 2017 року по 20 березня 2017 року, відповідач на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору не направив, а позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та належним чином продовжує виконувати свої обов'язки за договором, обробляє земельну ділянку, нараховує до сплати відповідну орендну плату. При таких обставинах, в силу положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Однак, умови договору, навіть поновлені до 20 лютого 2020 року не відповідають вимогам статті 19 Закону України «Про оренду землі», оскільки строк дії договору менше 7 років, що тягне за собою необхідність зміни правовідносин між позивачем та відповідачем за договором. З урахуванням викладеного, позивач просив суд визнати договір оренди землі від 20 лютого 2014 року укладений між ним та ОСОБА_1 поновленим на умовах запропонованої додаткової угоди.

Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від 13 березня 2018 року, залишеним без змін постановою апеляційного суду Запорізької області від 04 вересня 2018 року, позов задоволено.

«Визнано договір оренди землі від 30 грудня 2013 року, укладений між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_1, поновленим на умовах додаткової угоди наступної редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до Договору оренди землі № 23 від 30 грудня 2013 року.

село Гюнівка, Великобілозерського району, Запорізької області

Орендодавець: ОСОБА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, паспорт громадянина України серія та номер: НОМЕР_3, виданий 10 липня 1996 року Великобілозерським РВ УМВС України в Запорізькій області, адреса: АДРЕСА_1 з одного боку, та

Орендар: ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська», ідентифікаційний код юридичної особи: 00849273, місцезнаходження: 71410, Запорізька область, Великобілозерський район, с. Гюнівка, вул. Поштова, буд. 12, в особі директора Корабльова О. В., діючого на підставі Статуту, з другого боку, вирішили внести наступні зміни до договору оренди землі від 04 грудня 2013 року, номер запису про інше речове право: 5115098, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2:

1. Пункт 8 розділу «Строк дії договору», викласти у наступній редакції:

Строк дії договору - до 20 лютого 2021 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважене право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 кадендарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

2. Пункт 9 розділу «Орендна плата», викласти у наступній редакції:

«Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 23 тис. грн (двадцять три тисячі гривень 00 коп.) на рік за об'єкт оренди, без утримання податків та зборів».

3. Всі інші умови Договору оренди землі залишаються без змін і Сторони підтверджують по ним свої зобов'язання.

4. Дана Додаткова угода складена у двох ідентичних екземплярах, які мають однакову юридичну силу, по одному екземпляру для кожної із Сторін.

5. Дана Додаткова угода є підставою для реєстрації Державним реєстратором Великобілозерської РДА Запорізької області або іншою особою, уповноваженою законодавством України здійснювати реєстраційні дії, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2 на умовах даної Додаткової угоди.

6. У пункті 12 Договору оренди слова «та надання послуг» виключити, слова «видатковими відомостями» змінити словом «актами».

7. У пункті 13 Договору оренди в абзаці третьому слова «розмірів земельного податку» замінити словами «граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України».

8. Розділ «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» Договору оренди виключити.

Орендодавець: ОСОБА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, паспорт громадянина України серія та номер: НОМЕР_3, виданий 10 липня 1996 року Великобілозерським РВ УМВС України в Запорізькій області, адреса: АДРЕСА_1.

Орендар: ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська», ідентифікаційний код юридичної особи: 00849273, місцезнаходження: 71410, Запорізька область, Великобілозерський район, с. Гюнівка, вул. Поштова, буд. 12, в особі директора Корабльова О. В., діючого на підставі Статуту».

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що спірний договір оренди земельної ділянки відповідно до положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» був поновленим, оскільки позивач направив відповідачу повідомлення про намір продовжити строк дії договору оренди землі від 20 лютого 2014 року, заперечень від орендодавця не надійшло, орендар нараховував орендну плату та не переставав користуватись орендованою земельною ділянкою.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги правильність висновків суду не спростовують.

У поданій касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_5 просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» відмовити.

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховані положення частини першої статті 90 Земельного Кодексу України, статей 319, 321 Цивільного Кодексу України щодо прийняття ОСОБА_1 як власником земельної ділянки рішення про те, що після 20 лютого 2017 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди землі з ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська», вона має намір реалізувати своє абсолютне право самостійно господарювати на своїй земельній ділянці, шляхом ведення свого особистого господарства, самостійного обробітку землі для задоволення власних потреб та самостійного отримання прибутку. Також судами не прийнято до уваги те, що єдиним предметом позову фактично є зміна істотних умов договору оренди землі за затвердженою додатковою угодою, однак позивачем не було дотримано процедури подання додаткової угоди зі зміненими умовами договору, передбаченої частинами другої та третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з чим позивач втратив право на продовження договору.

Крім того, ОСОБА_1 зазначала, що судами першої та апеляційної інстанцій не враховано, що вона листами від 26 липня 2016 року та 26 травня 2017 року попереджала позивача про те, що не має наміру продовжувати строк дії договору оренди земельної ділянки після його закінчення, а тому договірні відносини взагалі не могли бути поновленими.

Також, відповідач посилається на те, що суди не врахували обов'язкових для застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», викладені у Постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 14-65цс18.

Ухвалою Верховного Суду від 05 жовтня 2018 року відкрито провадження у справі та витребувано справу № 312/337/17 із Великобілозерського районного суду Запорізької області.

31 жовтня 2018 року ПрАТ «Гюнівська» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить залишити вищевказану касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, указуючи на те, що касаційна скарга є необгрунтованою та безпідставною, а оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для їх скасування немає.

У листопаді 2018 року на адресу Верховного Суду надійшла вищезазначена справа.

12 грудня 2018 року Верховним Судом вказану справу призначено до судового розгляду.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Під час розгляду справи суди встановили, що 30 грудня 2013 року між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 23, загальною площею 11,03 га, кадастровий номер НОМЕР_2 державна реєстрація якого відповідно до витягу № 18062910 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права проведена 20 лютого 2014 року.

Умовами укладеного між сторонами договору передбачено строк дії договору - три роки з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Суди дійшли до висновку, що строк дії договору спливав 20 лютого 2017 року.

Пунктом восьмим цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що орендодавець листом від 26 липня 2016 року повідомила орендаря про те, що не має наміру продовжувати строк дії договору оренди земельної ділянки після його закінчення.

Також, суди встановили, що ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» 27 квітня 2017 року, тобто через два місяці після закінчення строку договору оренди земельної ділянки, направило відповідачу лист з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, встановивши строк договору - сім років та розмір орендної плати - 23 тис. грн. Як на підставу для укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, орендар посилався на те, що відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року №191-VIII, який набув чинності 05 квітня 2015 року, було внесено зміни до статті 19 Закону України «Про оренду землі» та до статті 93 Земельного Кодексу України щодо строку дії договору оренди землі (стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення), який не може бути меншим як 7 років.

У відповідь на зазначену вище пропозицію укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, ОСОБА_1 листом від 26 травня 2017 року, посилаючись на норми статей 8, 14, 41, 55, 68 Конституції України, статей 33, 34 Закону України «Про оренду землі», повідомила орендаря про те, що не має наміру продовжувати строк дії договору оренди земельної ділянки після його закінчення.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами ( частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк ( частина шоста статті 33 )

Так, відповідно до частини першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору з застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах,( частина перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору .( частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2 - 5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, у тому числі зі зміненими умовами договору; орендодавець протягом місяця погодив умови додаткової угоди або не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

При цьому, за системним аналізом статей 626, 777 ЦК України та частин 2-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою (частина шоста статті 33), необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Отже, основними відмінностями у застосуванні положень частини другої - п'ятої та положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)).

Зміна умов договору у будь якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Оскільки судами встановлено, що орендодавець до спливу строку договору повідомив орендаря про відсутність наміру продовження договору оренди, додаткова угода, яка була направлена ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» на адресу орендодавця після спливу строку дії договору, містить, у зв'язку зі зміною законодавства, інший строк дії договору (7 років) та інший розмір орендної плати, то частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» до цих правовідносин не може і не могла бути застосована, оскільки унеможливлювалось продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах.

У цьому випадку ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» повинно було дотримуватись процедури, визначеної положеннями частини другої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктом восьмим договору оренди земельної ділянки.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, у випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а відтак, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

Судами встановлено, що орендодавець листом від 26 липня 2016 року, тобто до спливу строку договору, повідомила орендаря про те, що не має наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки після його закінчення, орендар направив орендодавцю додаткову угоду зі зміненими умова договору щодо орендної плати та строку договору, що є істотним умовами договору після закінчення строку договору

За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою припинились у зв'язку з закінченням строку договору на який його було укладено та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах. (частина перша статті 31 , частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Встановивши фактичні обставини справи відповідно до наданих сторонами доказів, суди дійшли помилкового висновку про продовження договору оренди земельної ділянки на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» у строк дії договору оренди земельної ділянки не повідомило ОСОБА_1 про намір продовжувати правовідносини на змінених умовах, а орендодавець не виявив й не мав бажання продовжувати правовідносини після спливу строку дії договору на тих самих або змінених умовах.

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміні рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суду складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1, подану представником - ОСОБА_5, задовольнити.

Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 13 березня 2018 року та постанову апеляційного суду Запорізької області від 04 вересня 2018 року скасувати.

У задоволенні позову приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» до ОСОБА_1, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди відмовити.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.

З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасовані рішення судів першої та апеляційної інстанцій втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. С. Висоцька
Судді: А. О. Лесько
С. Ю. Мартєв
В. В. Пророк
В. М. Сімоненко