ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 599/242/19Головуючий у 1-й інстанції Чорна В.Г.
Провадження № 22-ц/817/647/19 Доповідач - Хома М.В.
Категорія - 302090000
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 липня 2019 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючої - Хома М.В.

суддів - Сташків Б. І., Щавурська Н. Б.,

секретар - Сович Н.А.

з участю представників сільськогосподарського кооперативу "Дніпро" - адвоката Колодовського О.В., голови кооперативу Рак Я.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "Рубін 2013" на рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 16 квітня 2019 року, повний текст якого складено 25 квітня 2019 року, ухвалене суддею Чорною В.Г. у цивільній справі №599/242/19 за позовом сільськогосподарського коопертиву "Дніпро" до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю "Рубін 2013" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та поновлення договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

В лютому 2019 року сільськогосподарський кооператив "Дніпро" (далі - СГК "Дніпро") звернувся до суду із вказаним позовом, та з врахуванням уточнень просив:

-визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,2969 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , яка розташована на території Малашовецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Рубін 2013", зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.12.2018 року за номером 29760661;

-визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 2,2969 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , яка розташована на території Малашовецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, укладений СГК "Дніпро" та ОСОБА_1 , зареєстрований 31.12.2011 року, в редакції додаткової угоди від 06.11.2018 року про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Позов мотивовано тим, що 11 жовтня 2010 року між СГК "Дніпро" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки, зі строком дії на 7 років. 31.12.2011 року даний договір було зареєстровано у Управлінні Держкомзему в Зборівському районі, а тому строк його дії закінчився 31.12.2018 року. Після отримання земельної ділянки в оренду позивач належним чином виконував всі договірні зобов`язання, вчасно сплачував орендну плату.

Після закінчення строку дії договору СГК "Дніпро" мав намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі, тому у визначений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" строк надіслав ОСОБА_1 лист-повідомлення разом із Додатковою угодою про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення Договору на новий строк. Однак, листом від 26 жовтня 2018 року ОСОБА_1 повідомила, що у неї є заперечення щодо поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки проект Додаткової угоди не містить обґрунтування нормативно-грошової оцінки земель та умови щодо розміру орендної плати її не влаштовують, так як інші підприємства пропонують не менше 7% від нормативно-грошової оцінки землі. В свою чергу, 8.11.2018 року СГК "Дніпро" повторно надіслало орендодавцю Лист-пропозицію з проектом Додаткової угоди до Договору із урахуванням заперечень ОСОБА_1 та запропоновано останній орендну плату у розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки землі. Даний лист-пропозицію орендодавець отримала 14.11.2018 року, однак на неї не відреагувала. Згодом позивачу стало відомо про те, що ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної ділянки з ТОВ "Рубін 2013".

Вважає, що діями відповідачів було порушено преважне право СГК "Дніпро" на поновлення договору, у зв`язку із чим останній просив позов задовольнити.

Рішенням Зборівського районного суду Тернопільської області від 25 квітня 2019 року позовні вимоги задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Малашовецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, площею 2,2969 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Рубін 2013", зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.12.2018 року за №29760661.

Поновлено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Малашовецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, площею 2,2969 га, кадастровий номер НОМЕР_1 від 11.10.2010 року, укладений СГК "Дніпро" та ОСОБА_1 , зареєстрований 31.12.2011 року в редакції від 06.11.2018 року складеної додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 .

В апеляційній скарзі ТОВ "Рубін 2013" просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким в позові відмовити. Вказує, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки судом не враховано факту недосягнення домовленості між ОСОБА_1 та СГК "Дніпро" щодо орендної плати та інших істотних умов договору, а також те, що останнє отримало відмову від орендодавця на укладення договору на новий строк, а тому позивач втратив своє переважне право на укладення договору.

У відзиві СГК "Дніпро" просить апеляційну скаргу ТОВ "Рубін" залишити без задоволення, а рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 25 квітня 2019 року - без змін, посилаючись на доводи, викладені у позовній заяві.

У судове засідання 19 липня 2019 року відповідачі не з"явилися, хоча були належним чином повідомлені про день, час та місце розгляду справи, а тому їх неявка відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає рогляду справи.

Заслухавши пояснення представника ТОВ "Рубін 2013" у судовому засіданні 26.06.2019 року, який доводи апеляційної скарги підтримав, пояснення представників СГК "Дніпро", які проти задоволення апеляційної скарги заперечили та вважають, що рішення суду є законним та обґрунтованим, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, однак рішення слід змінити, доповнивши його мотивувальну частину, яку слід вважати викладеною в редакції цієї постанови, так як суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про порушення прав позивача внаслідок укладення між відповідачами договору оренди землі, однак врахував лише укладення та державну реєстрацію нового договору під час дії попереднього договору та не зазначив жодних мотивів щодо переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Встановлено, що 11 жовтня 2010 року між СГК "Дніпро" та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,30 га, яка знаходиться на території Малашовецької сільської ради, строком на 7 років.

Договір зареєстрований Управлінням Держкомзему у Зборівському районі, про що у Державному реєстрі вчинено запис від 31 грудня 2011 року за №04313.

Отже, строк дії договору - до 31 грудня 2018 років (7 років з моменту його державної реєстрації).

Відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договіри оренди землі, орендар, який належно виконував обов"язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Аналогічні умови передбачено п.8 договору оренди, зокрема, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли обидві сторони договору мають намір продовжувати правовідносини з оренди земельної ділянки.

У даному випадку обидві сторони мали такий намір, про що свідчать їхні дії.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цієї нормою процедури і строків.

СГК "Дніпро" належно виконував обов`язки за умовами договору, укладеного 11 жовтня 2010 року з ОСОБА_1 , остання цієї обставини не заперечувала.

З метою скористатись своїм переважним правом добросовісний орендар СГК "Дніпро" у визначений законом і договором строк - 29 вересня 2018 року (не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору) направив на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Даний лист ОСОБА_1 отримала 01.10.2018 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення за №470.

В проекті додаткової угоди СГК "Дніпро" пропонувало ОСОБА_1 укласти договір на 7 років; розмір орендної плати 6% від нормативно-грошової оцінки землі.

26 жовтня 2018 року ОСОБА_1 направила на адресу СГК "Дніпро" лист-відповідь на лист-повідомлення від 26.09.2018 року №99, зазначивши проте, що вона заперечує проти поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки вказана в проекті додаткової угоди нормативно-грошова оцінка землі не відповідає дійсності. Крім цього, орендодавця не влаштовує запропонований розмір орендної плати, так як інші підприємства пропонують не менше 7% від нормативно-грошової оцінки землі.

Ознайомившись із запереченнями ОСОБА_1 , СГК "Дніпро" 8 листопада 2018 року направило їй лист-повідомлення №2 про поновлення договору оренди землі від 06.11.2018 року №133 разом із проектом Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яким орендодавцю запропоновано орендну плату у розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки землі. Даний лист-повідомлення ОСОБА_1 отримала 14.11.2018 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення за № 6332 , чого ОСОБА_1 не заперечувала.

Однак, відповіді на пропозицію, зроблену позивачем щодо істотних умов договору оренди, ОСОБА_1 не надала, а 27 грудня 2018 року, ще до закінчення строку дії договору оренди з СГК "Дніпро", уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки із ТОВ "Рубін 2013", на тих же умовах, які пропонував СГК "Дніпро" - строком на 7 років, розмір орендної плати - 10% від нормативно-грошової оцінки землі.

Даний договір зареєстровано у Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27 грудня 2018 року, тобто під час дії попереднього договору оренди тієї ж земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та СГК "Дніпро".

Відповідно до ч.4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", при поновленні договору оренди його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов переважне право орендаря припиняється.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов"язки.

Як вбачається із змісту ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, і лише після цього, залежно від наявності чи відсутності заперечень орендодавця, настають певні наслідки.

Отже, прийняттю орендодавцем рішення щодо прийняття чи неприйняття пропозиції щодо поновлення договору оренди, передує процес узгодження істотних умов.

У цьому процесі узгодження істотних умов, позивач, отримавши інформацію від ОСОБА_1 про те, що запропоновані ним 6% не влаштовують орендодавця, так як інші підприємства пропонують не менше 7%, у письмовому вигляді в листі від 6.11.2018 року та у проекті додаткової угоди запропонував орендодавцю орендну плату у розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки землі.

Проте, орендодавець ОСОБА_1 , отримавши 14.11.2018 року пропозицію укласти договір оренди землі з розміром орендної плати 10%, проігнорувала її, тобто не брала участі у передбаченому ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" процесі узгодження істотних умов, однак 27.12.2018 року уклала договір оренди з іншим орендарем на тих же умовах, які запропонував СГК "Дніпро" у процесі узгодження істотних умов.

Така поведінка ОСОБА_1 є недобросовісною і призвела до порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі.

Поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.

Таким чином, можливість реалізації переважного права орендарем прямо пов`язана з наявністю пропозицій, які містять виключно рівні умови з умовами орендаря, інакше це суперечило б праву та інтересу власника розпорядитися своїм майном на більш сприятливих умовах.

Права ОСОБА_1 як власника земельної ділянки внаслідок реалізації переважного права СГК "Дніпро" на поновлення договору оренди земельної ділянки не порушуються, так як вона уклала договір оренди з іншим господарюючим суб`єктом на тих же умовах, які їй пропонував СГК "Дніпро".

Щодо зазначеної орендодавцем в листі-відповіді від 26.10.2018 року вказівки про те, що зазначена в додатковій угоді нормативна грошова оцінка землі складає 71 575 грн., однак СГК "Дніпро" не надав жодного документа, що підтверджує цю оцінку, колегія суддів враховує, що така оцінка відповідно до норм Закону України "Про оцінку земель" проводиться суб`єктами, визначеними цим Законом (до яких СГК "Дніпро" не належить) відповідно до державних стандартів, норм і правил. Нормативна грошова оцінка не залежить від волі орендаря, і не може бути ним змінена в сторону зменшення чи збільшення.

Дані щодо нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення розміщені на порталі загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель. Надання відомостей про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється відповідно до вимог ст.20 Закону України "Про оцінку земель" у формі витягу з технічної документації в порядку надання адміністративних послуг.

Отже, ОСОБА_1 як власник земельної ділянки не позбавлена можливості отримати інформацію щодо нормативної грошової оцінки належної їй землі.

Крім цього, апеляційним судом при перевірці доводів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки ОСОБА_1 з`ясовано, що зазначена позивачем в проекті додаткової угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки 71 575, 03 грн. не є заниженою.

Позивачем надано витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку іншої земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 , яка є майже ідентичною із ділянкою, належною ОСОБА_1 : те ж саме місце розташування - на території Малашовецької сільської ради, та ж сама категорія - землі сільськогосподарського призначення, площа 2, 3158 га (максимально наближена до площі ділянки ОСОБА_1 , яка складає 2, 2969 га). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 складає 70 109, 59 грн.

Отже, заперечення ОСОБА_1 щодо розміру нормативної грошової оцінки землі є безпідставними.

Окрім вищезазначеного, договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ "Рубін" укладено та проведено його державну реєстрацію під час дії чинного договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та СГК "Дніпро", в той час як чинними законодавчими актами не передбачена можливість одночасної реєстрації двох договорів оренди однієї й тієї ж земельної ділянки.

З врахуванням наведеного, порушене право позивача як добросовісного орендаря на поновлення договору оренди землі підлягає захисту шляхом задоволення позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги про те, що судом не враховано факту недосягнення домовленості між ОСОБА_1 та СГК "Дніпро" щодо орендної плати та інших істотних умов договору, а також те, що останнє отримало відмову від орендодавця на укладення договору на новий строк, важливою умовою переважного права є наявність волевиявлення орендодавця, а тому якщо орендодавець повідомив про небажання поновлювати договір оренди з позивачем, то його переважне право припиняється, колегія суддів оцінює критично, виходячи з мотивів, які наведені вище.

Зокрема, волевиявлення власника земельної ділянки не продовжувати орендні правовідносини з орендарем, який належно виконував обов`язки за умовами договору і дотримався визначеної законом і договором процедури і строків реалізації переважного права, повинно відповідати загальним засадам цивільного законодавства, якими згідно п.6 ст. 3 ЦК України є справедливість, добросовісність та розумність. Справедливість та добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору.

Орендодавець ОСОБА_1 діяла недобросовісно і ухилилася від передбаченого ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" процесу узгодження істотних умов договору, уклала новий договір оренди з іншим господарюючим суб`єктом на тих же умовах, що були запропоновані позивачем.

Крім цього, укладаючи договір у 2010 році з СГК "Дніпро", ОСОБА_1 як сторона договору погодилась на таку його умову, що після закінчення строку його дії орендар має переважне право на його поновлення.

Тому при дотриманні орендарем процедури і строків реалізації переважного права, ОСОБА_1 як власник земельної ділянки та як сторона договору також несе певні обов`язки з врахуванням умов договору, вимог ЦК України та Закону України "Про оренду землі".

На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Рубін 2013" - залишити без задоволення.

Рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 16 квітня 2019 року - змінити, доповнивши мотивувальну частину рішення.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 24 липня 2019 року.

Головуюча

Судді