ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/5405/19 Справа № 179/2045/17 Суддя у 1-й інстанції - Ковальчук Т. А. Суддя у 2-й інстанції - Варенко О. П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2019 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого - Варенко О.П.,

суддів - Городничої В.С., Лаченкової О.В.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження у м.Дніпрі цивільну справу

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер»

на рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 26 лютого 2019 року

у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» до ОСОБА_1 , приватного підприємства «Агрофірма «Діана», третя особа - Державний реєстратор Горобець Ольга Петрівна, про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору емфітевзису) та поновлення договору оренди землі,

В С Т А Н О В И Л А:

У листопаді 2017 року ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» звернулося з вищезазначеним позовом до суду, посилаючись на те, що 02 жовтня 2017 року ОСОБА_1 , який є власником земельної ділянки площею 4,65 га, кадастровий № НОМЕР_1 , розташованої на території Жданівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області та ПП «Агрофірма «Діана» уклали між собою договір про право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (договір емфітевзису), згідно якому ОСОБА_1 надав належну йому на праві власності земельну ділянку для сільськогосподарських потреб у користування ПП «Агрофірма «Діана» строком на 100 років.

05 жовтня 2017 року державний реєстратор Магдалинівської районної державної адміністрації Горобець О.П. на підставі зазначеного договору внесла в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права запис 22786446 про передачу ОСОБА_1 права користування ПП «Агрофірма «Діана» указаною земельною ділянкою.

Однак зазначений договір порушує інтереси ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер», оскільки земельна ділянка перебувала в його користуванні згідно договору оренди № 77 від 30 вересня 2006 року, укладеного строком на 7 років. За умовами договору позивач має переважне право на поновлення Договору на новий термін, однак на пропозиції ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» щодо поновлення договору оренди чи укладення нового договору оренди земельної ділянки та отримання розрахунків за оренду, ОСОБА_1 повідомив, що запропоновані йому у проекті договору умови оренди не прийнятні.

Вважає, що відмова ОСОБА_1 від поновлення договору оренди та укладення з ПП «Агрофірма «Діана» договору емфітевзису на земельну ділянку не відповідає вимогам законодавства та суперечить правам і інтересам ТОВ «СГП «Фермер», тому просить суд: визнати удаваним правочином та недійсним договір про право користування земельною ділянкою (договір емфітевзису), розташованою на території Жданівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, площею 4,65 га, кадастровий № НОМЕР_1 , укладений 02.10.2017 року ОСОБА_1 із ПП «Агрофірма «Діана» і зареєстрований 05.10.2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право: 22786446); визнати поновленим договір № 77 оренди земельної ділянки від 30.09.2006 року, зареєстрований Магдалинівським відділом Дніпропетровської філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 05.02.2007 року під № 25, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» та ОСОБА_2 права і обов`язки якої по цьому договору успадкував ОСОБА_1 .

Рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 26 лютого 2019 року у задоволенні позову ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» до ОСОБА_1 , ПП «Агрофірма «Діана», третя особа - Державний реєстратор Горобець О.П. про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору емфітевзису) та поновлення договору оренди землі - відмовлено.

Не погодившись з таким рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідач ухиляється від поновлення договору оренди землі, оскільки не повідомив позивачеві, які саме істотні умови його не влаштовують та відмовився узгоджувати істотні умови оренди які його не влаштовують, тоді як позивач в повній мірі дотримався процедури поновлення договору оренди землі, встановленої ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, зазначає, що відповідачі, уклавши між собою договір оренди землі під час діючого договору, порушили вимоги ст.93 ЗК України, ст.1 Закону України «Про оренду землі», що відповідно положень п.1 ч.1 ст.203 і ч.1 ст.215 ЦК України являється підставою для визнання недійсним укладеного відповідачами договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Відповідач ОСОБА_1 подав відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити повністю.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 30 вересня 2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,65 га строком на сім років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 05 лютого 2007 року.

Згідно з пунктом 2.3 цього договору по закінченню строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. В разі відсутності претензій з боку орендодавця, договір поновлюється автоматично на термін та умовах даного договору. Договір оренди земельної ділянки в обов`язковому порядку припиняється без подальшого поновлення у разі закінчення строку, на який надано було в оренду земельну ділянку, якщо за шість місяців до його закінчення орендодавець повідомить орендаря про не продовження дії цього договору, інакше продовження дії цього договору здійснюється згідно ч. 2 п. 2.3 даного договору.

Пунктом 3 «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено, з ініціативи Орендодавця; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря.

ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_2 . Відповідно до рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 07 серпня 2017 року, ОСОБА_1 є власником зазначеної земельної ділянки (а.с.15). Право власності на земельну ділянку зареєстровано 20 вересня 2017 року, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27 вересня 2017 року (а.с. 16).

02 жовтня 2017 року ОСОБА_1 уклав договір емфітевзису спірної земельної ділянки з ПП «Агрофірма «Діана», право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 жовтня 2017 (а.с. 17, 182-184).

ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» звернулося до ОСОБА_1 листом від 25 жовтня 2017 року з проханням поновити договір оренди, додавши проект відповідного договору оренди землі (а. с. 140-145).

27 жовтня 2017 року ОСОБА_1 надіслав на адресу позивача листа, в якому зазначив, що є власником земельної ділянки, прохав сплатити орендну плату за користування земельною ділянкою, повернути земельну ділянку (а.с.137-139).

09 листопада 2017 року ОСОБА_1 надіслав ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, де зокрема зазначив, що орендна плата за користування земельною ділянкою йому не виплачена (а. с. 28).

22 листопада 2017 року ОСОБА_1 виплачена орендна плата за користування земельною ділянкою за період з 2007 року по 2016 рік, виплату орендної плати за 2017 рік зобов`язано здійснити до 31 грудня 2017 року (а. с. 35-36).

31 січня 2018 року на адресу ОСОБА_1 здійснено грошовий переказ на суму 3 480 грн. в рахунок орендної плати за 2017 рік (а. с. 202).

Однак, умовами договору, а саме в Додатку №1 до Договор, було визначено, що орендна плата за рік підлягає внесенню до 31 грудня.

На момент укладення договору емфітевзису між ОСОБА_1 та ПП «Агрофірма «Діана» у сторін цього договору були відсутні відомості про чинні договори оренди земельної ділянки, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 12 жовтня 2017 року (а.с. 17).

Крім того, виходячи з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09 липня 2018 року, оспорюваний договір емфітевзису від 02 жовтня 2017 року припинено на підставі угоди про розірвання від 21 травня 2018 року, та проведено відповідну державну реєстрацію 21 червня 2018 року (а. с. 99-100).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, керуючись ст.ст.19, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.6, 627, 792 ЦК України, обгрунтовано виходив з того, що продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди при простроченні виплати орендної плати за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі на новий строк та визнання укладеного з новим користувачем договору емфітевзису недійсним.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції та вважає їх такими, що відповідають матеріалам справи та вимогам чинного законодавства.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що відповідач неправомірно уклав договір з іншим користувачем земельної ділянки та ухиляється від поновлення договору оренди землі, тоді як позивач в повній мірі дотримався процедури поновлення договору оренди землі, встановленої ст.33 Закону «Про оренду землі» не можуть бути прийняті до уваги, з огляду на наступне.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Однак, дотримуючись строків та порядку, встановленого вищезазначеним законом, ОСОБА_1 відмовив позивачу у поновленні договору оренди землі.

Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2019 року у справі № 625/166/18.

Зазначене свідчить про те, що відповідач не мав наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах, а прийняв рішення у відповідності до своїх повноважень з метою забезпечення ефективного використання земель сільськогосподарського призначення.

Позивач як орендар за договором оренди земельної ділянки не мав підстав для очікування, що договір оренди землі безумовно буде пролонгований на тих самих умовах у випадку належного виконання лише ним своїх обов`язків за договором, адже пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 20 вересня 2018 року у справі № 384/648/17-ц (провадження № 61-13391св18).

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що відповідачі неправомірно уклали договір емфітевзису під час діючого договору оренди, не можуть бути прийняті до уваги, оскільки оспорюваний договір емфітевзису від 02 жовтня 2017 року був укладений вже після закінчення дії договору оренди від 30 вересня 2006 року, укладеного строком на 7 років. Посилання апелянта на те, що строк дії договору оренди землі не закінчився, оскільки позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, не можуть бути прийняті до уваги, враховуючи, що орендна плата позивачем не сплачувалась, а пролонгація договору за умовами ст.33 Закону України «Про оренду землі» можлива лише при належному виконанні орендарем своїх обов`язків за договором та відсутності заперечень орендодавця.

У розумінні роз`яснень Пленуму Верховного Суду України у постанові від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (із змінами, внесеними постановою Пленуму Верховного Суду України № 2 від 19 березня 2010 року), переукладення договору оренди можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін.

З огляду на зазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав для визнання договору оренди поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Доводи апеляційної скарги про те, що строк дії договору оренди землі не закінчився, оскільки позивач користував спірною земельною ділянкою, не можуть бути прийняті до уваги, оскільки позивач не дотримався встановленого договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на його поновлення, що узгоджується з правовим висновком викладеним у постанові Верховного Суду від 13 червня 2018 року у справі № 390/612/16-ц (провадження № 61-9328св18).

Інші доводи апеляційної скарги висновки суду першої інстанції не спростовують, а зводяться до незгоди з ними.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04).

Таким чином, передбачених ст.376 ЦПК України підстав для скасування судового рішення колегією суддів не встановлено, тому рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін.

Згідно ст.141 ЦПК України, судові витрати, понесені позивачем у зв`язку з переглядом судового рішення, розподілу не підлягають.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» - залишити без задоволення.

Рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 26 лютого 2019 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Головуючий О.П.Варенко

Судді: В.С.Городнича

О.В.Лаченкова