Житомирський апеляційний суд
Справа №277/789/18 Головуючий у 1-й інст. Заполовський В. В.
Категорія 47 Доповідач Галацевич О. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 квітня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Галацевич О.М.,

суддів: Григорусь Н.Й., Шевчук А.М.,

з участю секретаря судового засідання Гайдамащук Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі справу №277/789/18 за позовом ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся», третя особа Приватне підприємство «Злагода-Агро», про розірвання договорів оренди землі,

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся»,

на рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області, ухвалене 20 листопада 2018 року суддею Заполовським В.В. у смт. Ємільчине, повний текст рішення складено 30 листопада 2018 року,

в с т а н о в и в :

У липні 2018 року ОСОБА_1, в інтересах ОСОБА_2, ОСОБА_6, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» (далі - ТОВ «Агріс Полісся»), у якому просив розірвати договори оренди землі укладені 10.01.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 1,97 га, кадастровий номер :02:000:0304, між ОСОБА_3 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 2,05 га, кадастровий номер :02:000:0314, між ОСОБА_4 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 1,47 га, кадастровий номер :02:000:0309, між ОСОБА_5 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 1,79 га, кадастровий номер :02:000:0055.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначав, що позивачам на праві власності належать вищевказані земельні ділянки, які договорами від 10.01.2014 передані в оренду ТОВ «Агріс Полісся». Орендар не виконує умови даних договорів, не сплачує орендну плату за користування земельними ділянками за 2016-2017 роки.

Крім того, у березні 2018 року позивачам стало відомо, що 06.10.2016 між відповідачем та приватним підприємством «Злагода Агро» (далі ПП «Злагода Агро»), без їх згоди, укладені договори суборенди спірних земельних ділянок, проведено державну реєстрацію.

Ухвалою Ємільчинського районного суду Житомирської області від 30 серпня 2018 року провадження у даній справі в частині розірвання договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_6 та ТОВ «Агріс Полісся» закрито у звязку із відмовою ОСОБА_6 від позову (а.с. 134).

Рішенням Ємільчинського районного суду Житомирської області від 20 листопада 2018 року позов задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо оренди земельної ділянки площею 1,97 га, кадастровий номер :02:000:0304. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_3 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо оренди земельної ділянки площею 2,05 га, кадастровий номер :02:000:0314. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_4 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо оренди земельної ділянки площею 1,47 га, кадастровий номер :02:000:0309. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_5 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо оренди земельної ділянки площею 1,79 га, кадастровий номер :02:000:0055; вирішено питання судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Агріс Полісся», посилаючись на неповне зясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.

На його думку, судом першої інстанції не враховано, що умовами оспорених договорів оренди було передбачено право орендаря на передачу земельних ділянок у суборенду, і, підписавши такі договори, орендодавці погодились на можливість суборенди. Також, при вирішенні спору не враховано, що суборендар сплачував орендну плату позивачам, а факт її отримання підтверджує дійсність договорів суборенди, які суд, вийшовши за межі позовних вимог, безпідставно автоматично визнав недійсними. Відсутність дати у розписках про отримання орендної плати не спростовує її сплату та отримання орендодавцями, окрім того, суд не врахував відсутність претензій з їх боку щодо виплати коштів за користування їх земельними ділянками. Також вважає, що зміна назви платника орендної плати не є порушенням істотних умов договорів оренди, а посилання суду на можливість внесення орендної плати шляхом зарахування на депозитний рахунок не передбачена умовами договору. Судом також не досліджено умови договору щодо вини орендодавців в неотриманні орендної плати, необхідності своєчасного її отримання, безпідставно залишено клопотання представника відповідача про виклик позивачів для допиту в якості свідків.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачів послався на її безпідставність. Зазначив про відсутність згоди орендодавців на передачу їх земельних ділянок в суборенду та недоведеність обставин надання такої згоди. Крім того, вказав, що його довірителі не отримували орендної плати ні від орендаря ні від ПП «Злагода-Агро», на спростування таких обставин належних доказів, зокрема сплати коштів, відповідачем не надано, будь-яких розписок орендодавці не писали.

У судовому засіданні представник позивачів ОСОБА_1 апеляційну скаргу не визнав, просив залишити її без задоволення з підстав, зазначених у відзиві на апеляційну скаргу.

Належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи інші її учасники в судове засідання не зявились, а тому суд апеляційної інстанції розглянув справу у їх відсутність, що відповідає положенням ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши пояснення представника позивачів, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне.

Судом першої інстанції встановлено, що 10.01.2014 між ТОВ «Агріс Полісся» (орендар) та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 (орендодавці), укладено договори оренди належних останнім на праві власності земельних ділянок, які були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 15-16, 29-30, 36-37, 43-44).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду (ч. 1 ст.8 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.10.2016 на підставі договору суборенди землі від 06.10.2016, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_2; згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 14.10.2016 на підставі договорів суборенди землі від 06.10.2016, укладених між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельних ділянок, належних на праві власності ОСОБА_3; згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 14.10.2016 на підставі договору суборенди землі від 06.10.2016, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_4; згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 14.10.2016 на підставі договору суборенди землі від 06.10.2016, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_5 (а.с.89-90, 94-95, 99-100, 104-105).

Пунктом 27 договорів оренди землі передбачено право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду на умовах цього договору за згодою власника. У пункті ж 17 Договору зазначено, що без додаткової письмової згоди орендодавця, на підставі цього Договору та у відповідності до Закону України «Про оренду землі», орендар вправі передавати земельну ділянку в суборенду за згодою власника іншим юридичним чи фізичним особам без зміни її цільового використання.

Згідно наявної у матеріалах справи заяви-пояснення ОСОБА_7 від 12.06.2018, справжність підпису якого посвідчена приватним нотаріусом Ємільчинського районного нотаріального округу Житомирської області ОСОБА_8, восени 2016 року керівництво ТОВ «Агріс Полісся» проводило зібрання пайщиків та повідомляло про наміри заключити договори суборенди з ПП «Злагода-Агро» (а.с. 66).

Проте вважати, що вказана заява-пояснення є беззаперечним доказом згоди власників земельних ділянок, тобто позивачів, на укладення договорів суборенди не можна, оскільки заява складена за спливом двох років після проведення таких зборів та відсутні відомості про те, що позивачі повідомлялися належним чином про їх проведення або були на них присутні.

Отже, земельні ділянки передані ТОВ «Агріс Полісся» в суборенду ПП «Злагода-Агро» без погодження орендодавців, оскільки достатніх та достовірних доказів на підтвердження отримання такої згоди орендарем не надано.

Окрім того, ст. 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено підстави та порядок розірвання договору оренди землі та зазначено, що він може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору.

За змістом ст.32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі можливо розірвати лише в разі систематичної несплати орендної плати в установлений договором строк, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

Відповідно до змісту пункту 33 договорів оренди земельної ділянки, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, дія договору припиняється шляхом його розірвання.

Пункт сьомий договорів оренди землі передбачає, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, який складає 348,83 грн. Згідно пункту девятого договорів, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року.

До матеріалів справи приєднані копії документів, які, на думку ТОВ «Агріс Полісся», свідчать про належну виплату позивачам орендної плати за договорами оренди землі.

Так, згідно реєстру безготівкових термінових переказів від 23.11.2017 ПП «Злагода-Агро» переказало орендну плату на рахунок ПАТ «Державний ощадний банк України» для виплати ОСОБА_3, ОСОБА_4 по 420,88 грн за 2017 рік кожному, ОСОБА_5 - 841,76 грн за 2016-2017 роки (а.с.85). Проте даних про отримання орендодавцями цих коштів матеріали справи не містять.

Крім того, у справі наявна відомість № 17, відповідно до якої ПП «Злагода-Агро» виплатило орендну плату за 2017 рік ОСОБА_2 в сумі 420,88 грн, а також розписки від його імені про отримання орендної плати від ПП «Злагода-Агро» за 2016 та 2017 роки, та від ТОВ «Агріс Полісся» за 2016 (а.с. 69,71,72). Разом з тим, в них відсутня інформація щодо дати отримання орендної плати.

Повідомлення, адресовані ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про прибуття до сільської ради для отримання орендної плати за договорами оренди землі з ТОВ «Агріс Полісся», а також повідомлення ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про можливість отримати відповідно до договору суборенди орендну плату у будь-якому відділенні АТ «Ощадбанк» не містять доказів отримання власниками земельних ділянок таких повідомлень та орендної плати (а.с.70, 73-75,77-79).

Наданий до матеріалів справи список виплачених переказів від ПП «Злагода-Агро», зокрема, орендної плати за 2017 рік ОСОБА_4 та ОСОБА_3 в сумі по 420, 88 грн., складений цим підприємством і не є належним доказом, який підтверджує таку виплату орендарем. Крім того, цей список датований 05.06.2018, що підтверджує порушення строків сплати орендної плати (а.с. 80).

Отже враховуючи, що ПП «Злагода-Агро» не є стороною договорів оренди землі, передача йому обовязку сплати орендної плати ні договором, ні законом не передбачено, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів того, що він нараховував або вживав заходи для сплати позивачам орендної плати за 2016-2017 роки, що складає систему.

Згідно із частиною першою ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Договір оренди землі є домовленістю сторін, у даному випадку позивачів та відповідача щодо передачі в оренду земельної ділянки з отриманням за це орендної плати від відповідача, і в даному випадку волевиявлення позивачів, як власників земельних ділянок, було направлене саме на передачу земельних ділянок в оренду відповідачу, а не іншій особі. Передавши земельні ділянки в суборенду, відповідач порушив не тільки умови договорів оренди землі, а й права позивачів, як власників земельних ділянок, так як лише власнику надано право розпоряджатися своїм майном.

З огляду на вищевикладене, апеляційний суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що відповідач систематично не сплачує позивачам орендну плату за земельні ділянки, які без їх згоди передав ПП «Злагода-Агро» в суборенду та поклав на останнього обовязок щодо виплати орендної плати, що є підставою для розірвання договорів оренди у звязку із істотним порушенням їх умов відповідачем.

Посилання ТОВ «Агріс Полісся» на не врахування судом умов оспорених договорів оренди, якими було передбачено право орендаря на передачу земельних ділянок у суборенду, є безпідставними, оскільки умовами договорів не визначено, якою мала бути згода орендодавця на передачу земельної ділянки в суборенду, а відсутність будь-яких належних доказів на підтвердження такої згоди вказує на істотне порушення умов договору при передачі належних орендарям земельних ділянок в суборенду. Крім того, сама по собі наявність підпису у договорі оренди не вказує на згоду орендодавців на передачу їх земельних ділянок в суборенду.

Клопотання про виклик позивачів для допиту в якості свідків представником відповідача не заявлялося, а тому твердження в апеляційній скарзі щодо залишення судом першої інстанції без розгляду даного клопотання є безпідставними.

Факт виплати суборендарем орендної плати та її отримання орендодавцями не може підтверджувати дійсність договорів суборенди та згоду на їх укладення. Крім того, такий факт не був підтверджений належними доказами, а факт передачі належних орендодавцям земельних ділянок у суборенду без їх згоди є самостійною підставою для розірвання договорів оренди.

Посилання у апеляційній скарзі на те, що суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог та фактично визнав договори суборенди недійсними спростовуються змістом ухваленого судом рішення.

Відсутність претензій з боку орендодавців щодо виплати коштів за користування їх земельними ділянками на правильність ухваленого рішення не впливає.

Посилання ТОВ «Агріс Полісся» на те, що фактично відбулась зміна назви платника орендної плати, що не є порушенням істотних умов договорів оренди, ґрунтуються на неправильному розумінні чинного законодавства.

Доводи апеляційної скарги про не врахування судом умов договору щодо необхідності своєчасного отримання орендодавцями орендної плати, не отримання її з вини орендодавців є безпідставними, оскільки доказів винної поведінки позивачів в неотриманні орендної плати відповідач суду не надав.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують і на законність ухваленого рішення не впливають.

Рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» залишити без задоволення, а рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 20 листопада 2018 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 25 квітня 2019 року.