ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/1033/19 Справа № 200/9177/17 Суддя у 1-й інстанції - Єлісєєва Т.Ю. Суддя у 2-й інстанції - Демченко Е. Л.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2019 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого - судді Демченко Е.Л.

суддів - Куценко Т.Р., Макарова М.О.

при секретарі - Кругман А.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Дніпро апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Бабушкінського районного суду м.Дніпропетровська від 23 квітня 2018 року по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_2, ОСОБА_5, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Фартушної Тетяни Миколаївни про переведення прав і обов'язків покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення сум та зобов'язання вчинити певні дії, -

в с т а н о в и л а:

У червні 2017 року ОСОБА_3 звернуся до суду з уточненим позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_2, ОСОБА_5, ПН ДМНО Фартушної Т.М. про переведення прав і обов'язків покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення сум та зобов'язання вчинити певні дії, мотивуючи його тим, що ним, як орендарем, та ОСОБА_4, як орендодавцем, 01 серпня 2013 року було укладено договір оренди №01-08/1, яким, відповідно до п.1.1., врегульовано передання орендодавцем орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться у АДРЕСА_1, з подальшою його продажею орендодавцем орендарю за ціною, обумовленою в договорі.

Зазначав, що договір оренди за згодою обох сторін декілька разів був пролонгованим.

Вказував, що ОСОБА_4 не виконала взятих на себе зобов'язань та не продала йому нежитлове приміщення, а 26 грудня 2016 року уклала з ОСОБА_2 та ОСОБА_5 договір купівлі-продажу нерухомого майна у АДРЕСА_1, у рівних частках по 1/2 кожному, без його відома, згоди, повідомлення та залишила у себе суму попередньої оплати у розмірі 10.000 доларів США, як передоплату по договору оренди №01-08/1 в рахунок майбутнього продажу йому.

Посилаючись на те, що ОСОБА_4 порушила його право, яке закріплено було між сторонами у п. 1.1. договору оренди №01-08/1 нежитлового приміщення від 01 серпня 2013 року щодо продажу об'єкту нерухомого майна позивачу за визначеною ними ціною, а тому просив суд ухвалити рішення, яким перевести на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_2, що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Фартушною Т.М. в реєстрі №1174 та за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5, що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Фартушною Т.М. в реєстрі №1178, у тому числі перевести на нього право власності на нерухоме майно, яке розташоване у АДРЕСА_1 та складається з майстерні літ.А-2, прибудови літ.А?-1, складу літ.Б, загальною площею 177,4 кв.м; визнати такою, що сплачена ним 05 грудня 2013 року суму в розмірі 82.400 грн. на користь ОСОБА_4, яка є еквівалентною станом на дату оплати, як аванс у розмірі 10.000 доларів США за придбання нерухомого майна, що розташоване у АДРЕСА_1 і підтверджується оплатою, згідно до акту звірки взаєморозрахунків від 05 грудня 2013 року за договором оренди №01-08/1 від 01 серпням 2013 року, у якості оплати ціни нерухомого майна за договорами купівлі-продажу від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 та ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в рівних частках; стягнути з нього на користь ОСОБА_4 суму у розмірі 17.600 грн., яка знаходиться на депозитному рахунку суду та зарахована ним у розмірі 100.000 грн. за переведення на позивача прав та обов'язків покупця у якості оплати ціни нерухомого майна за договорами купівлі-продажу від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 та ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в рівних частках; повернути йому з депозитного рахунку суду решту суми у розмірі 82.400 грн., які зараховані ним туди у розмірі 100.000 грн. за переведення на позивача прав та обов'язків покупця; зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на ним; зобов'язати ПН ДМНО Фартушну Т.М. надати йому дублікати договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 і ОСОБА_4 та ОСОБА_5, що посвідчені ПН ДМНО Фартушною Т.М. в реєстрі №1174,1178.

Рішенням Бабушкінського районного суду м.Дніпропетровська від 23 квітня 2018 року позовні вимоги ОСОБА_3 задоволені частково. Переведено на позивача права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_2, що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Фартушною Т.М. в реєстрі №1174 та за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5, що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Фартушною Т.М. в реєстрі №1178, яке розташоване у АДРЕСА_1 та складається з майстерні літ.А-2, прибудови літ.А?-1, складу літ.Б, загальною площею 177,4 кв.м. Стягнуто з позивача на користь ОСОБА_4 суму у розмірі 17.600 грн., яка знаходиться на депозитному рахунку суду та зарахована позивачем у розмірі 100.000 грн. Повернуто позивачу з депозитного рахунку суду решту суми у розмірі 82.400 грн. Зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем право власності на нерухоме майно, а саме: майстерню та склад, що розташовані у АДРЕСА_1, що складається з: майстерня літ.А-2, прибудова літ.А?-1, склад літ.Б, загальною площею 177,4 кв.м.

В апеляційні скарзі відповідач ОСОБА_2, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не вірно застосував положення статей 362,604,657 ЦК України, а позивач не виконував належним чином умови договору оренди, що свідчить про його припинення.

17 серпня 2018 року позивач надав відзив на апеляційну скаргу в якому зазначаючи про законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції просив залишити його без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, зазначав, що він довів належними та допустимими доказами свої позовні вимоги, а умови договору оренди були порушені не ним а саме відповідачем.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового рішення з наступних підстав.

Відповідно до ст.ст.263,264 ЦПК України рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим та має стосуватися, зокрема питань: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини сторін випливають із установлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин тощо.

Проте, зазначеним вимогам закону рішення суду в повному обсязі не відповідає з огляду на таке.

Статтями 12,81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Розглядаючи позов, суд має встановити фактичні обставини справи виходячи з фактичних правовідносин сторін, але в межах заявлених вимог.

Судом першої інстанції встановлено і це підтверджується матеріалами справи, що 01 серпня 2013 року між позивачем та ОСОБА_7 був укладений договір оренди №01-08/1, відповідно до п.1.1. якого врегульовано передання орендодавцем орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться у АДРЕСА_1 з подальшою його продажею орендодавцем орендарю за ціною, обумовленою в договорі, а саме 20.000 доларів США (т.1 а.с.8-9).

Строк дії договору встановлений до 31 серпня 2014 року.

В акті звірки взаєморозрахунків від 05 грудня 2013 року за оренду нежитлового приміщення відповідно до договору оренди №01-08/1 від 01 серпня 2013 року (т.1 а.с.10), складеного позивачем та ОСОБА_7, вказано, що позивач сплатив суму оплати оренди у розмірі 6.000 грн. за серпень, вересень, жовтень, грудень 2013 року та виплачується сума авансу у розмірі 82.400 грн., еквівалент 10.000 доларів США.

Сума оплати оренди та авансу складає 88.400 грн.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди №01-08/1 між позивачем та ОСОБА_4 були врегульовані правовідносини, які пов'язані з передачею орендодавцем орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення з подальшим його продажем орендарю за ціною 20.000 $ США, загальною площею 177,4 кв.м у АДРЕСА_1.

Пунктом 6.1.5. договору оренди №01-08/ закріплено, що позивач має переважне право на продовження терміну користування об'єктом оренди або укладання нового договору оренди на новий термін, а також на купівлю приміщення. Двосторонній характер договору оренди зумовлює взаємне виникнення у кожної зі сторін прав та обов'язків.

Суд першої інстанції наголошував на тому, що з укладенням такого договору, орендодавець взяла на себе обов'язок, першочергово продати об'єкт оренди позивачу на умовах цього договору, що кореспондує переважному праву позивача на купівлю об'єкту оренди.

Відповідач ОСОБА_4 26 грудня 2016 року уклала з відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_2 договори купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого у АДРЕСА_1, продавши його у рівних частках, по 1/2 частини, кожному.

Частково задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що спірними договорами, укладеними між відповідачами, було порушено переважне право позивача на придбання об'єкту нерухомості, що було визначено саме у договорі оренди, та вважав за необхідне задовольнити частково позовні вимоги у частині сум внесених на депозитний рахунок.

Колегія суддів не може погодитись з таким висновком суду у зв'язку з наступним.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина перша статті 319 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частини перша та друга статті 321 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідач ОСОБА_4, як власник спірного нежитлового приміщення, надала його в оренду позивачу ОСОБА_3, а пізніше за спірними договорами купівлі продажу здійснила його продаж відповідачам ОСОБА_2 та ОСОБА_5

Рішенням Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року №31-рп/2009 визначено, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Відповідно до ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст.6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Колегія суддів звертає увагу на те, що договір оренди було укладено 01 серпня 2013 року на строк до 31 серпня 2014 року, спірні договори купівлі продажу були укладені 26 грудня 2016 року, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди.

Пунктом 6.1.5 договору оренди №01-08/1 дійсно закріплено, що орендар має переважне право на продовження терміну користування об'єктом оренди або укладання нового договору оренди на новий термін, а також на купівлю приміщення, втім наголошує на тому, що чинність договору була припинена у зв'язку з закінченням строку його дії.

Власник майна вчиняв спірні правочини купівлі-продажу після закінчення строку дії договору яким було передбачене переважне право позивача на придбання спірної нерухомості.

В матеріалах справи відсутні дані стосовно продовження строк дії договору оренди, а його умовами пролонгація не передбачена.

Колегія суддів звертає увагу на те, що умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін, позивачем на надано жодних доказів того, що у нього був намір продовжити строк дії договору шляхом його укладання на новий строк.

У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно з висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 17 травня 2017 року по справі №914/433/16 (3-122гс17), «переважне право полягає в укладенні договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

Договір оренди не може бути автоматично продовжений на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки істотна умова договору (вартість майна на час вирішення питання про продовження договору та, відповідно, орендна плата) є фактично невизначеною.

Відповідно до ч.1 ст.793 ЦК України для договору найму будівлі або іншої капітальної споруди передбачена письмова форма укладення.

Згідно ч.2 ст.793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

При цьому, згідно ст.794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Таким чином доводи позивача про те, що договір було продовжено та він діяв на час укладання спірних договорів купівлі-продажу не можуть бути прийняті до уваги, оскільки договір оренди було укладено 01 серпня 2013 року, а договори купівлі-продажу 26 грудня 2016 року, тобто більше ніж через три роки , а тому такий договір повинен був не лише посвідчуватись нотаріально але й повинен був бути зареєстрованим.

Відсутність нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, буде свідчити про відсутність укладення договору, а відповідно і відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором.

Крім того договір оренди з правом подальшого викупу є змішаним договором та містить у собі договір найму/оренди/оперативної оренди об'єкта і договір купівлі-продажу цього ж об'єкта, а тому підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки у відповідності до частини 1 стаття 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Також колегія суддів звертає увагу на те, що позивачем 01 лютого 2017 року було укладено договір оренди спірного нежитлового приміщення з новими власниками (т.1 а.с.94-96), що також свідчить про те, що він не мав наміру продовжувати строк дії попереднього договору оренди.

У рішенні Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року №18-рп/2004 надано офіційне тлумачення поняття "охоронюваний законом інтерес", як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Тобто інтерес особи має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам і відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надано у резолютивній частині зазначеного рішення Конституційного Суду України.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав; під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Вирішуючи переданий на розгляд спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі належним позивачем. При цьому, обов'язком позивача є доведення/підтвердження в установленому законом порядку наявності факту порушення та/або оспорювання його прав та інтересів.

Відсутність порушеного права та інтересу встановлюється при розгляді справи по суті та є самостійною підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

Таким чином у суду першої інстанції були відсутні правові підстави для часткового задоволення позовних вимог ОСОБА_3

На підставі наведеного колегія суддів приходить до висновку про прийняття до уваги доводів апеляційної скарги та наявність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову у задоволення позову.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» №10 від 17 жовтня 2014 року із змінами, зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи результат розгляду справи з позивача на користь апелянта необхідно стягнути понесені судові витрати по оплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 2.880 грн.

Керуючись ст.ст.367,374,376,381-383 ЦПК України, колегія суддів, -

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Бабушкінського районного суду м.Дніпропетровська від 23 квітня 2018 року скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_2, ОСОБА_5, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Фартушної Тетяни Миколаївни про переведення прав і обов'язків покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення сум та зобов'язання вчинити певні дії відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 2.880 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Головуючий: Демченко Е.Л.

Судді: Куценко Т.Р.

Макаров М.О.