КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 363/230/18 Головуючий у І інстанції Рудюк О.Д.
Провадження № 22-ц/824/4033/19 Доповідач у 2 інстанції Таргоній Д.О.
ПОСТАНОВА

Іменем України

19 березня 2019 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

судді-доповідача Таргоній Д.О.,

суддів: Журби С.О.,Приходька К.П.

за участі секретаря Тимошевської С.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2на рішення Вишгородського районного суду Київської областівід 20 листопада 2018 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,

УСТАНОВИВ:

у січні 2018 року позивач ОСОБА_2 звернулась до Вишгородського районного суду Київської області з позовною заявою, в які просила вважати укладеним правочин у вигляді Додаткової угоди № 1 від 14.10.2016 року до попереднього договору, посвідченого 15.10.2015 року приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Довгою Т.С. за реєстрованим № 1841; визнати договір купівлі-продажу квартири під номером АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 дійсним.

Обґрунтовувала свої позовні вимоги тим, що 15.10.2015 року між нею та ОСОБА_3 укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Довгою Т.С. за реєстровим № 1841. Згідно попереднього договору останні домовилися про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу 18/100 часток житлового будинку (зазначених в технічному паспорті як квартира під номером 8 (вісім)) номер будинку 132 «А», що належать відповідачу на праві приватної власності відповідно до Свідоцтва про право власності серії САЕ № 548934 від 12.11.2012 року. Відповідно до п. 2.1. попереднього договору сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір не пізніше 15.10.2016 року за ціну 657 900,00 грн., за ринковим курсом валют на день укладання цього договору еквівалентно 30 000,00 доларів США.

Позивач зазначила, що на день підписання попереднього договору, вона передала, а відповідач отримала 438 500,00 грн., що еквівалентно 20 000 доларів США, а решта суми в розмірі 219 300,00грн., що еквівалентна 10 000,00грн., позивач зобов'язалась сплачувати до 15 числа кожного місяця рівними частинами, після чого сторони укладають та нотаріально посвідчують договір купівлі-продажу квартири.

У період з 14.11.2015 року по 03.02.2017 року позивач сплатила відповідачу кошти за вказану квартиру, що встановлено попереднім договором, укладеним між сторонами.

У зв'язку із суттєвими обставинами, а саме відсутністю відповідача та її представника тривалий час, в обумовлений попереднім договором строк позивач сплатила відповідачу не всю суму коштів за вказану квартиру.

14.10.2016 року між сторонами було підписано додаткову угоду № 1 до попереднього договору, за умовами якої строк дії попереднього договору було продовжено за взаємною згодою сторін до 15.12.2017 року та їх зобов'язання з попереднього договору залишились чинними.

01.12.2017 року відповідач отримав від позивача повний розрахунок за квартиру та зазначила про повне виконання позивачем взятих на себе зобов'язань відповідно до попереднього договору, вказавши про відсутність будь-яких претензій, що підтверджується відповідною розпискою.

Однак, відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, в зв'язку з чим позивач була змушена звертатися до суду за захистом своїх прав.

Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 20 листопада 2018 року в задоволенні позову було відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, позивач ОСОБА_2 через свого представника - адвоката Довжука Д.А. звернулась з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі.

Зокрема, в доводах апеляційної скарги ОСОБА_2 зазначає, що суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, не дав належної оцінки доказам, які на думку позивача підтверджують факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу майна. Такими доказами є розписка ОСОБА_3 від 01.12.2017 року, якою відповідач підтвердила повне виконання позивачем своїх зобов'язань та зазначила про відсутність будь-яких претензій. Також, факт неявки відповідача до нотаріуса підтверджується відповідним Свідоцтвом від 15 грудня 2017 року, зареєстрованим в реєстрі під №2710. Враховуючи, що позивачем виконані всі істотні умови договору купівлі-продажу нерухомого майна, саме факт неможливості посвідчити його нотаріально став підставою для звернення до суду із вказаним позовом.

Зазначає також, що суд невірно тлумачить норму ст. 657 ЦК України, яка передбачає лише нотаріальне посвідчення договору без державної реєстрації. Звертає увагу на те, спірний договір було укладено між сторонами після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України з від 11 лютого 2010 року, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасована.

Відзивів на апеляційну скаргу в порядку, передбачену ст. 360 ЦПК України, до суду апеляційної інстанції не надходило.

В судовому засіданні по розгляду апеляційної скарги представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити в повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилась, про день, час та місце розгляду апеляційної скарги була повідомлена належним чином. Про причини своєї неявки суд не повідомила. З урахуванням положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України його неявка не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК Українисудове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст.264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції відповідає не в повному обсязі.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, посилаючись на положення ст. 657 ЦК України, обґрунтував свою позицію тим, що договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Колегія суддів вважає, що при вирішенні позовних вимог ОСОБА_2 суд неправильно застосував норми матеріального права.

Згідно зі ст. 657 ЦК України(в редакції на час виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною 3 ст. 640 ЦК Українивстановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції не взяв до уваги, що 01 січня 2013 року набули чинності зміни до ст. 657 ЦК України, внесені Законом «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI, а саме було виключено правило про обов'язковість державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна. Постановою КМУ від 5 вересня 2012 р. № 824 «Деякі питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було скасовано Тимчасовий порядок реєстрації правочинів.

Таким чином, обґрунтованими є доводи апеляційної скарги щодо неправильного застосування районним судом норм матеріального права, що є підставою для скасування або зміни судового рішення.

Вирішуючи питання про обґрунтованість заявлених позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходить з такого.

15.10.2015 року між ОСОБА_3, від імені якої діяв ОСОБА_6 та ОСОБА_2 укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Довгою Т.С. за реєстровим № 1841, відповідно до умов якого, останні домовилися про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу 18/100 часток житлового будинку зазначених в технічному паспорті як квартира під номером 8 номер будинку 132 «А», що належало ОСОБА_3 на праві приватної власності відповідно до Свідоцтва про право власності, виданого Новопетрівською сільською радою 12.11.2012 року на підставі рішення виконавчого комітету Новопетрівської сільської ради 31.10.20112 року за номером 316. Право власності на житловий будинок зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бердес М.О. 06.04.2013 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 8, номер запису про право власності 578247.

Згідно копії свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.11.2012 року, ОСОБА_3 є власником житлового будинку загальної площі 709,8кв. за адресою: АДРЕСА_1, на підставі рішення виконавчого комітету Новопетрівської сільської ради від 31.10.2012 року № 316.

Відповідно до п. 2.1. попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір не пізніше 15.10.2016 року за ціну 657 900,00 грн., що на момент підписання цього договору за курсом долара США, встановленим НБУ, є еквівалентом сумі 30 000 доларів США з урахуванням суми забезпечення виконання зобов'язання, переданої даним договором. Порядок розрахунків за вказане нерухоме майно повинен відбуватися щомісяця рівними частинами не пізніше п'ятнадцятого числа кожного місяця, готівкою, що підтверджуватиметься заявою Сторони 1 про отримання коштів від Сторони 2. При внесенні останнього платежу сторони зобов'язані укласти Основний договір.

Згідно п. 2.3 по переднього договору, при підписанні цього договору позивач повинна передати, а відповідач отримати 438 500,00 грн., що на момент підписання цього договору за курсом долару США, встановлений НБУ, є еквівалентом сумі 20 000 доларів США.

Відповідно до копії розписки від 15.10.2015 року, ОСОБА_6 отримав від ОСОБА_2 20 000 доларів США, відповідно до договору за квартиру № 8 по вул. Новокиївська с. Нові Петрівці.

Згідно копії акту прийому-передачі від 15.10.2015 року, підписаний між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, ОСОБА_3 передала позивачу ключі від квартири номер АДРЕСА_1 з правом на користування квартирою, проведення ремонту, сплати комунальних платежів та проживання зі своєю сім'єю.

14.10.2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 1 до попереднього договору посвідченого 15.10.2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Довгою Т.С. за реєстрованим № 1841, згідно якої сторони дійшли згоди та доповнити п. 2.1. договору наступним: п. 2.1. Сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір не пізніше 15.12.2017 року за ціною 657 900,00грн., ця сума за ринковим курсом валют на день укладання цього договору еквівалентна 30 000,00 USD.

Як вбачається з копії розписки від 01.12.2017 року, ОСОБА_3, вказує, що ОСОБА_2 здійснила повний розрахунок за квартиру зазначену в попередньому договорі від 15.10.2015 року, те що вона не має жодних претензій. Крім, того відповідач зобов'язалась 15.12.2017 року з'явитися до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Довгої Т.С. для укладення основного договору купівлі-продажу.

Звертаючись до суду із даним позовом, ОСОБА_2 зазначала, що між сторонами було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна, договір має реальні наслідки та фактично виконаний сторонами, в той же час відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, що є підставою для визнання його дійсним в судовому порядку.

Відповідно до положень ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Таким чином, частина 2 ст. 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Таким чином, відсутність коштів для оплати послу нотаріуса, відпустка, відрядження, хвороба - реабілітація, втрата продавцем правовстановлюючого документа на предмет відчуження за договором та т.і. не є безповоротнім ухиленням відповідача від нотаріального посвідчення правочину, а отже з цих підстав не вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити, що в свою чергу є обов'язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Так, зі свідоцтва нотаріуса від 15 грудня 2017 року, зареєстрованого в реєстрі під №2710, вбачається, що ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_1, проживає за адресою: АДРЕСА_2, 15 грудня 2017 року о 16 год. 40 хв. знаходилась в приміщенні за адресою: АДРЕСА_3. Її особу встановлено.

Оцінивши в сукупності надані позивачем докази по справі, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку що вони не є достатніми та належними для підтвердження факту ухилення відповідача від укладення договору.

Крім того, колегія звертає увагу суду на те, що матеріали справи не містять даних, підтверджуючих право власності відповідача ОСОБА_3 на спірне нерухоме майно станом на час виникнення спірних правовідносин, а також про відсутність будь-яких обтяжень щодо спірного нерухомого майна у вказаний період.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково та ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно з положеннями ч.ч. 1, 4 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, крім іншого, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

За таких обставин, оскільки рішення суду першої інстанції постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про можливість зміни рішення в частині мотивування причин для відмови в задоволенні позовних вимог, зазначивши, що підставою для відмови є не доведення позивачем наявності підстав для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 374, 376, 382-384, 389 ЦПК України, апеляційний суд -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2задовольнити частково.

Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 20 листопада 2018 року змінити в частині мотивів відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

В решті рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний тест постанови складено 21 березня 2019 року.

Суддя-доповідач Д.О.Таргоній

Судді: С.О.Журба

К.П.Приходько