ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________________________________________
Провадження № 22-ц/4820/670/19
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2019 року м. Хмельницький

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Купельського А.В., Янчук Т.О.,

розглянувши справу за позовом ОСОБА_4 до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, Комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія «Центральна», Управління комунального майна Хмельницької міської ради про стягнення грошових коштів за апеляційною скаргою Виконавчого комітету Хмельницької міської ради на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 15 січня 2019 року,

встановив:

У вересні 2017 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради (далі - Міськвиконком), Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (далі - Підприємство), Комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія «Центральна» (далі - КП «УМК «Центральна») про стягнення грошових коштів.

ОСОБА_4 зазначила, що 28 жовтня 2013 року між нею як адвокатом, Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (далі - Управління) та Підприємством укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності, за умовами якого їй було передано в строкове платне користування нежитлове приміщення по АДРЕСА_2, загальною площею 57,5 кв.м., на строк до 28 вересня 2016 року. Це приміщення перебувало на балансі Хмельницької житлово-експлуатаційної контори №1 (далі - ЖЕК №1), правонаступником якої є КП «УМК «Центральна», та потребувало капітального ремонту. Додатковим договором від 13 січня 2014 року внесено зміни до вказаного договору оренди, зокрема змінено сторону орендодавця з Управління на Міськвиконком. Рішенням Міськвиконкому від 23 січня 2014 року №51 надано дозвіл позивачу на проведення капітального ремонту (невід'ємних поліпшень) орендованого приміщення та погоджено проектно-кошторисну документацію на проведення ремонтних робіт. Позивач сплатила підрядній організації за виконані будівельні роботи 40 953 грн 62 коп. Відповідно до п. 7.3 договору оренди сторони передбачили обов'язок Підприємства як отримувача орендної плати та ЖЕК №1 як балансоутримувача відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невід'ємних поліпшень орендованого майна в межах суми приросту вартості цього майна, разом із тим, після повернення нежитлового приміщення балансоутримувачу відповідачі не виконали це зобов'язання.

За таких обставин ОСОБА_4 просила суд стягнути з Міськвиконкому, Підприємства та КП «УМК «Центральна» на свою користь 40 953 грн 62 коп. витрат на проведення капітального ремонту орендованого приміщення.

Суд першої інстанції залучив Управління до участі у справі як співвідповідача.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 15 січня 2019 року позов задоволено частково. Стягнуто з Міськвиконкому на користь ОСОБА_4 40 935 грн 62 коп. вартості витрат на проведення капітального ремонту орендованого приміщення, 640 грн судового збору та 5 500 грн витрат на проведення експертизи. В решті позову відмовлено.

Суд виходив з того, що ОСОБА_4 за рахунок власних коштів здійснила капітальний ремонт орендованого нежитлового приміщення, внаслідок чого вартість цього майна збільшилася на 137 655 грн, а тому Міськвиконком як орендодавець має відшкодувати позивачеві понесені витрати на ремонт приміщення.

Міськвиконком подав апеляційну скаргу на вказане рішення суду першої інстанції посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, та неправильне застосування норм матеріального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідно до умов договору оренди Підприємство та КП «УМК «Центральна», а не Міськвиконком, мали відшкодувати ОСОБА_4 вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, натомість суд неправильно визначив правову природу стягуваної суми та особу, з якої ці кошти підлягають стягненню, до того ж, визначений судом розмір збільшення вартості орендованого майна є необґрунтований.

ОСОБА_4 подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, вказуючи на його законність та обґрунтованість.

Підприємство, КП «УМК «Центральна» та Управління не скористалися своїм правом на подачу відзиву на апеляційну скаргу.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Частинами 1, 2, 5 статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення не відповідає.

Суд першої інстанції не в повній мірі з'ясував обставини, якими обґрунтовувалися позовні вимоги та заперечення сторін, не застосував закон (ст.ст. 526, 626, 628, 629 ЦК України), який підлягав застосуванню.

У зв'язку з неповним з'ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, та неправильним застосуванням норм матеріального права оскаржуване рішення суду про задоволення позову щодо Міськвиконкому та відмову в позові щодо Підприємства підлягає скасуванню з ухваленням у цій частині вимог нового судового рішення.

Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України суд апеляційної інстанції має змінити розподіл судових витрат.

Встановлено, що територіальна громада м. Хмельницького в особі Хмельницької міської ради є власником нежитлового приміщення, розташованого по АДРЕСА_2, загальною площею 57,5 кв.м. Указане приміщення перебувало на балансі ЖЕК №1, правонаступником якої є КП «УМК «Центральна».

28 жовтня 2013 року між Управлінням (орендодавець), адвокатом ОСОБА_4 (орендар) і Підприємством (отримувач коштів) укладено договір оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, за умовами якого Управління передало, а ОСОБА_4 прийняла в строкове платне користування нежитлове приміщення по АДРЕСА_2, загальною площею 57,5 кв.м., вартістю 104 214 грн, строком на 2 роки та 11 місяців, а саме з 28 жовтня 2013 року до 28 вересня 2016 року (пункт 1.1 договору оренди).

Пунктом 5.4 договору оренди встановлено обов'язок орендаря забезпечити ефективне використання та збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи по додержанню належного санітарного та технічного стану, вчиняти дії по щоденному прибиранню приміщення разом із прилеглою територією, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

У п. 6.2 договору оренди сторони визначили, що орендар має право за погодженням орендодавця та отримувача коштів, балансоутримувача вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його технічне переобладнання та капітальний ремонт.

Відповідно до п. 7.3 договору оренди отримувач коштів, балансоутримувач зобов'язалися відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погодження орендодавця та отримувача коштів, балансоутримувача на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень відповідно до умов договору та чинного законодавства.

За змістом п. 10.4 договору оренди у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю територіальної громади міста. Питання компенсації отримувачем коштів, балансоутримувачем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

За актом приймання-передачі від 28 жовтня 2013 року ЖЕК №1 (балансоутримувач) передала ОСОБА_4 орендоване нежитлове приміщення.

13 грудня 2013 року постійно діюча комісія по обстеженню технічного стану нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності територіальної громади м. Хмельницького, склала акт обстеження нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 28, згідно якого це приміщенні потребує капітального ремонту (невід'ємних поліпшень), а саме: ремонту стін, стелі, підлоги, відновлення електропроводки, заміни покрівлі даху.

Додатковим договором від 13 січня 2014 року, що укладений між Міськвиконкомом, адвокатом ОСОБА_4 і Підприємством, внесено зміни до договору оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, від 28 жовтня 2013 року, зокрема змінено сторону орендодавця з Управління на Міськвиконком, від імені якого діє Управління на підставі рішення Хмельницької міської ради від 30 жовтня 2013 року №11.

На замовлення ОСОБА_4 була виготовлена проектно-кошторисна документація на проведення капітального ремонту нежитлового приміщення по АДРЕСА_2. Ця документація була перевірена Комунальним підприємством «Технагляд», погоджена Підприємством (отримувач коштів) і ЖЕК №1 (балансоутримувач).

Рішенням Міськвиконкому від 23 січня 2014 року №51 (із змінами згідно рішення Міськвиконкому від 26 березня 2015 року №227) надано дозвіл ОСОБА_4 на проведення капітального ремонту (невід'ємних поліпшень) нежитлового приміщення по АДРЕСА_2, під офіс і погоджено проектно-кошторисну документацію на проведення будівельних робіт вартістю 40 954 грн (в тому числі ПДВ 6 826 грн).

У липні 2014 року Приватне підприємство «Стандарт-Інвест» на замовлення ОСОБА_4 здійснило капітальний ремонт вказаного нежитлового приміщення, про що було складено акт приймання виконаних будівельних робіт. Цей акт перевірено Комунальним підприємством «Технагляд», погоджено Підприємством і ЖЕК №1.

2 жовтня 2014 року ОСОБА_4 оплатила підряднику вартість будівельних робіт у розмірі 40 953 грн 62 коп.

За актом приймання-передачі від 28 вересня 2016 року ОСОБА_4 повернула ЖЕК №1 нежитлове приміщення по АДРЕСА_2, у зв'язку з закінченням дії договору оренди.

До цього часу позивачеві не відшкодовано вартість зроблених нею невідокремлених поліпшень орендованого майна. Також указані кошти не були зараховані в рахунок сплачуваної ОСОБА_4 орендної плати.

Зазначені обставини визнані учасниками справи та підтверджуються письмовими доказами у справі.

Згідно висновку судової оціночно-будівельної експертизи № 577/018 від 29 жовтня 2018 року (а.с. 147-197) сума, на яку збільшилася (сума приросту) вартість орендованого за договором оренди від 28 жовтня 2013 року нерухомого майна - нежитлове приміщення по АДРЕСА_2, загальною площею 57,5 кв.м., внаслідок зроблених невідокремлюваних поліпшень, проведених на замовлення адвоката ОСОБА_4 Приватним підприємством «Стандарт-Інвест» у 2014 році (акт приймання виконаних робіт за липень 2014 року), в цінах станом на 29 жовтня 2018 року, складає 137 655 грн.

Статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 3 ст. 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.

В силу ч.ч. 2, 3 ст. 776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Як передбачено ч.ч. 1, 3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (ч. 3 ст. 760 ЦК України).

Статтею 3 Закону України від 10 квітня 1992 року №2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон №2269-ХІІ) визначено, що відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону №2269-ХІІ орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Із положень ч. 2 ст. 27 Закону №2269-ХІІ слідує, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Чинне законодавство визначає право орендаря за згодою орендодавця поліпшити річ, яка є предметом договору найму, за рахунок власних коштів.

Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку, що погоджені з орендодавцем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, залишаються у власності орендодавця та повинні бути компенсовані орендарю в порядку, визначеному договором оренди або законом. При цьому розмір компенсації має бути встановлений у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законом порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_4 за погодженням з Міськвиконкомом (орендодавець) здійснила невідокремлювані поліпшення орендованого нею нежитлового приміщення по АДРЕСА_2, за рахунок власних коштів.

За таких обставин суд першої інстанції правомірно керувався тим, що позивачеві має бути компенсована вартість цих поліпшень у розмірі 40 953 грн 62 коп., яка не перевищує суми, на яку збільшилася вартість орендованого майна, внаслідок капітального ремонту приміщення.

Те, що суд назвав указану суму як вартість витрат на проведення капітального ремонту, не змінює її правову природу, встановлену ч. 2 ст. 27 Закону №2269-ХІІ.

Суд першої інстанції визначив суму, на яку збільшилася вартість орендованого майна, відповідно до висновку експерта, складеного з дотриманням вимог Закону України від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Відповідачі не спростували даний висновок експерта належними та допустимими доказами, тому твердження Міськвиконкому про його неправильність є необґрунтованими.

В цій частині рішення суду ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Разом із тим, покладаючи обов'язок компенсувати ОСОБА_4 вартість поліпшень орендованого майна на Міськвиконком, суд першої інстанції припустився посилки.

Відповідно до п.п. 1 п. «а» ст. 29 Закону України від 21 травня 1997 року №280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі - Закон №280/97-ВР) до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.

В силу ч. 5 ст. 60 Закону №280/97-ВР органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 509 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Як передбачено ч. 1 ст. 628, ч. 1 ст. 629 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Укладаючи договір оренди від 28 жовтня 2013 року, сторони відступили від положень ч. 2 ст. 27 Закону №2269-ХІІ (яка не є імперативною нормою) щодо зобов'язання орендодавця компенсувати орендарю вартість невідокремлених поліпшень орендованого майна.

Згідно п. 7.3 договору оренди даний обов'язок покладено на отримувача коштів (Підприємство) та балансоутримувача (ЖЕК №1).

Отже за умовами договору саме ці особи зобов'язані відшкодувати ОСОБА_4 витрати на поліпшення орендованого майна.

Суд першої інстанції не звернув уваги на зазначену обставину та безпідставно присудив стягнення належних позивачеві коштів із Міськвиконкому.

Чинне законодавство не встановлює зобов'язання балансоутримувача компенсувати орендареві вартість поліпшень орендованого майна, а ЖЕК № 1 не є стороною договору оренди від 28 жовтня 2013 року та не брала на себе цей обов'язок, тому, на думку суду апеляційної інстанції, стягнення за договором слід покласти лише на Підприємство (отримувача коштів).

У зв'язку з цим є правильним висновок суду першої інстанції про те, що позов ОСОБА_4 до КП «УМК «Центральна» та Управління є безпідставним.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, апеляційний суд виходить з того, що Підприємство має компенсувати понесені сторонами судові витрати, зокрема: ОСОБА_4 - 640 грн судового збору за подання позову та 5 500 грн витрат на проведення експертизи; Міськвиконкому - 960 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 141, 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

постановив:

Апеляційну скаргу Виконавчого комітету Хмельницької міської ради задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 15 січня 2019 року про задоволення позову щодо Виконавчого комітету Хмельницької міської ради та відмову в позові щодо Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності підлягає скасуванню з ухваленням у цій частині вимог нового судового рішення, змінити розподіл судових витрат.

Позов ОСОБА_4 задовольнити частково.

Стягнути з Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (місцезнаходження - 29013, місто Хмельницький, вулиця Кам'янецька, 2; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України - 30579655) на користь ОСОБА_4 (місце проживання - АДРЕСА_1; реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1) 40 953 гривні 62 копійки вартості поліпшень орендованого майна, 640 гривень судового збору та 5 500 гривень витрат на проведення експертизи, а всього - 47 093 гривні 62 копійки.

В позові ОСОБА_4 до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради про стягнення грошових коштів відмовити.

В решті рішення суду залишити без змін.

Стягнути з Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (місцезнаходження - 29013, місто Хмельницький, вулиця Кам'янецька, 2; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України - 30579655) на користь Виконавчого комітету Хмельницької міської ради (місцезнаходження - 29000, місто Хмельницький, вулиця Гагаріна, 3; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України - 04060772) 960 гривень судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді: /підпис/ О.І. Ярмолюк

/підпис/ А.В. Купельський

/підпис/ Т.О. Янчук

Згідно з оригіналом: суддя апеляційного суду О.І. Ярмолюк

Головуючий у першій інстанції - Продан Б.Г.

Доповідач - Ярмолюк О.І. Категорія 23