Постанова

Іменем України

23 жовтня 2019 року

м. Київ

справа № 369/7037/16-ц

провадження № 61-20835св18

Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Жданової В. С., Кузнєцова В. О.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1,

відповідач - ОСОБА_2 ,

треті особи: ОСОБА_3 , служба у справах дітей та сім`ї Києво-Святошинської районної державної адміністрації Київської області

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 травня 2017 року у складі судді Пінкевич Н. С. і рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року у складі колегії суддів: Савченка С. І., Білоконь О. В., Голуб С. А.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду та з урахуванням уточнення позову просила зобов`язати ОСОБА_2 прийняти від неї 141 050,70 грн як несплачений залишок вартості квартири АДРЕСА_1 , визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 44.7 кв. м.

Позов мотивований тим, що 21 листопада 2013 року між нею і ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений попередній договір з приводу купівлі у майбутньому квартири у багатоповерховому будинку. Згідно з попереднім договором сторони зобов`язалося у строк не пізніше 21 грудня 2015 року укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу квартири під будівельним № 4.3.4, яка розташована на третьому поверсі у блоці АДРЕСА_3 . Вартість квартири визначена сторонами у розмірі 370 034,80 грн, що відповідає 45 236,53 доларам США. Частину вартості квартири в розмірі 101 104,80 грн, що відповідає 12 360,00 доларам США, вона мала сплатити до підписання попереднього договору, а решту рівними частинами щоквартально із 21 лютого 2014 року по 21 листопада 2015 року. У рахунок оплати вартості квартири вона до підписання попереднього договору оплатила 101 104,80 грн, 29 січня 2014 року оплатила 100 000,00 грн, а 14 липня 2015 року - 27 879,30 грн, а всього - 228 984,10 грн.

01 жовтня 2014 року між сторонами підписано акт прийому-передачі квартири, згідно з яким вона прийняла у власність спірну квартиру АДРЕСА_1 , за власні кошти зробила ремонт вселилася до квартири і мешкає там з дитиною-інвалідом.

20 листопада і 18 грудня 2015 року позивач зверталася до відповідача із заявами про прийняття залишку вартості квартири в сумі 141050,70 грн, однак той відмовився приймати кошти, посилаючись на зміну курсу долара США. Вважає, що основний договір купівлі-продажу не був укладений з вини відповідача, який ухилився від остаточного розрахунку.

У серпні 2016 року відповідач ОСОБА_2 подав позов, який в подальшому уточнив і просив суд усунути йому перешкоди у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 за місцем її реєстрації до будинку на АДРЕСА_4 , вселити його до спірної квартири.

Позов мотивований тим, що він є власником квартири АДРЕСА_1 . У листопаді 2013 року між ним і ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу вищевказаної квартири, ціна якої визначена сторонами у доларовому еквіваленті, всі платежі визначались і повинні були здійснюватися саме в доларовому еквіваленті. Він свої зобов`язання за договором виконав, будинок побудований і введений в експлуатацію 26 травня 2014 року. Він у порядку виконання пункту 4.1.5 попереднього договору відповідно до акту прийому-передачі нерухомого майна від 01 жовтня 2014 року надав ОСОБА_1 можливість користуватися квартирою до підписання основного договору. ОСОБА_1 провела лише часткову оплату вартості квартири, її заборгованість, враховуючи курсові коливання, становить 480 249,00 грн, що еквівалентно 19 845,00 доларів США. Оскільки основний договір не укладений, то він повідомив ОСОБА_1 про припинення зобов`язання, готовність повернути сплачені кошти та вимагав виселитись з квартири, однак вона залишила поза увагою його вимогу і продовжує проживати в квартирі, що порушує його права як власника квартири.

Короткий зміст судових рішень

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 жовтня 2016 року позови ОСОБА_1 і ОСОБА_2 об`єднано в одне провадження.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 травня 2017 року у задоволенні позовів ОСОБА_1 і ОСОБА_2 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, щоосновний договір купівлі-продажу не був укладений через спір між сторонами договору щодо залишкової суми коштів по даному договору. Тому позовні вимоги про зобов`язання ОСОБА_2 прийняти грошові кошти в розмірі 141 050,70 грн суперечать статті 635 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) і не можуть бути задоволенні. Оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає не лише нотаріальному посвідченню, а й державній реєстрації, то в задоволенні позовних вимог у частині визнання договору дійсним, визнання права власності на квартиру не підлягають задоволенню. ОСОБА_2 є замовником будівництва на АДРЕСА_3 , після завершення будівництва ОСОБА_1 за згодою ОСОБА_2 вселилась до спірної квартири разом із своєю родиною. ОСОБА_2 не надав доказів того, що відповідач ОСОБА_1 чинить перешкоди у користуванні майном, зокрема у доступі до приміщення. Подані суду докази щодо направлення заяв про припинення зобов`язань суд оцінив критично, оскільки дані листи підтверджують наявний між сторонами спір щодо залишкової вартості квартири. У матеріалах справи відсутні докази того, що ОСОБА_2 мав намір проживати та користуватись квартирою № 136.

Рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилено, апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено, рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 травня 2017 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_2 скасовано і ухвалено нове, яким позов ОСОБА_2 задоволено частково, усунуто ОСОБА_2 перешкоди у користуванні та розпоряджанні власністю шляхом виселення ОСОБА_1 із квартири АДРЕСА_1 за місцем реєстрації до будинку АДРЕСА_4 , в решті позову відмовлено, рішення суду в частині відмови у позові ОСОБА_1 залишено без змін.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що суд першої інстанції не звернув уваги, що в даний час ОСОБА_1 мешкає у спірній квартирі і виконала там ремонт, за актом їй передані ключі від вхідних дверей квартири, такі ключі у власника відсутні і він позбавлений можливості використовувати її. ОСОБА_1 не визнає права ОСОБА_2 на спірну квартиру у зв`язку з наявністю такого права у неї, і не допускає власника до цієї квартири, що у свою чергу свідчать про порушення прав власника ОСОБА_2 на користування квартирою. ОСОБА_2 не може користуватися квартирою, а відтак його порушені права підлягають захисту. Суд не дав оцінки тому факту, що за умовами пункту 4.1.5 попереднього договору продавець ОСОБА_2 взяв на себе зобов`язання надати покупцю ОСОБА_1 можливість користуватися квартирою виключно на термін до підписання основного договору. Отже, користування спірною квартирою з боку ОСОБА_1 згідно з умовами попереднього договору було правомірним до 21 грудня 2015 року, після якого у зв`язку із неукладенням основного договору правовідносини сторін припинилися і відповідно припинилися правові підстави користування квартирою ОСОБА_1 Право власності ОСОБА_2 підлягає захисту шляхом виселення ОСОБА_1 із спірної квартири до зареєстрованого місяця її проживання, а саме - до будинку АДРЕСА_4 . Доводи ОСОБА_1 про те, що вона набула права користування квартирою у зв`язку з наявністю акта прийому-передачі, безпідставні. Даний акт складений на виконання умов пункту 4.1.5 попереднього договору, де вказано про можливість користування покупцем квартирою виключно до укладення основного договору, який неукладений.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У серпні 2017 року ОСОБА_1 подала касаційну скаргу до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (далі - ВССУ), в якій, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просила рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 травня 2017 року та рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення її позовних вимог. Також просила зупинити виконання рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року в частині виселення її зі спірної квартири.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою ВССУ від 22 вересня 2017 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 травня 2017 року та рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року, зупинено виконання рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року в частині виселення ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_1 до закінчення касаційного провадження у справі.

Статтею 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Підпунктом 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

24 квітня 2018 року справу № 369/7037/16-ц та матеріали касаційного провадження ВССУ передано до Верховного Суду.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, щосудами не враховано те, що позивач намагалася виконати свої грошові зобов`язання перед відповідачем і двічі у листопаді і грудні 2015 року зверталася до нього у письмовій формі з заявами про прийняття у неї остаточного розрахунку за попереднім договором. Позивач вважає, що валютний еквівалент був визначений на час укладення додаткового договору та не має впливати на подальші зобов`язання сторін і збільшувати розмір оплати за попереднім договором. У попередньому договорі не визначено механізму розрахунку курсової різниці у разі зміни курсу долара США, застосування комерційного курсу долара США суперечить законодавству. Позивач посилається на вартість будівництва, визначену у декларації готовності об`єкта до експлуатації від 26 травня 2014 року, відповідно до якої кошторисна вартість будівництва за затвердженою проектною документацією - 16 331 652,00 грн, а загальна площа будівництва 13 386,6 кв. м, тобто вартість будівництва 1 кв. м складала 1 220,00 грн. Відповідач ухилився від укладення основного договору та отримання залишкової вартості квартири у розмірі 141 050,70 грн. Апеляційний суд не врахував той факт, що спірна квартира є єдиним житлом позивача, в якому позивач проживає з дитиною-інвалідом. Апеляційний суд не застосував реституцію, що позбавило позивача і житла, і коштів, які вже були сплачені у сумі 228 984,10 грн. Апеляційний суд не застосував норми Закону України «Про інвестиційну діяльність», незаконно позбавивши позивача майнових прав на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 .

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.

Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

У силу частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_2 є замовником будівництва на АДРЕСА_3 .

21 листопада 2013 року між ОСОБА_2 , від імені якого діяв ОСОБА_4 , і ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріально.

За даним договором сторони зобов`язувались в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири (основний договір) та оформити право власності на квартиру у житловому будинку, який будується. Нерухомим майном є квартира будівельний № 4.3.4, що знаходиться на третьому поверсі у блоці АДРЕСА_6 .

Відповідно до пунктів 2.2 - 2.3 попереднього договору ціна квартири визначена сторонами в розмірі 370 034,80 грн, що еквівалентно 45 236,53 доларам США. Оплата вартості квартири повинна здійснюватися таким чином: до підписання попереднього договору ОСОБА_1 сплачує 101 104,80 грн, що відповідає 12 360,00 доларам США, а решту сплачує щоквартально із 21 лютого 2014 року по 21 листопада 2015 року рівними частинами, а саме по 33 616,25 грн, що відповідає 4 109,57 доларам США.

Сторони у пункті 2.3 попереднього договору передбачили, що у випадку зміни курсу долару США щодо гривні на момент остаточного розрахунку, пропорційно зміниться вартість продажу квартири у гривнях за непроплачену частину.

Відповідно до пункту 3.3 попереднього договору укладення основного договору передбачено в термін не пізніше 21 грудня 2015 року, а в разі дострокової виплати ОСОБА_1 вартості квартири - у тридцятиденний строк з дати останнього платежу, але не раніше 20 листопада 2014 року.

У рахунок оплати вартості квартири ОСОБА_1 до підписання попереднього договору передала відповідачу 101 104,80 грн, 29 січня 2014 року 100 000 грн, а 14 липня 2015 року - 27 879,30 грн, а всього нею сплачено 228 984,10 грн.

03 вересня 2014 року ОСОБА_2 отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , що підтверджено свідоцтвом і витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03 вересня 2014 року № 26355767.

Згідно з довідкою Товариства з обмеженою відповідальністю «Европейська сервісна служба» від 05 квітня 2017 року № 110 будинок АДРЕСА_3 підключений до мереж газопостачання, електропостачання та водопостачання станом на 30 вересня 2014 року.

01 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 підписано акт прийому-передачі нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 . В акті сторони погодили, що квартира на момент передачі знаходиться у стані, придатному до експлуатації, відповідно до загальних норм і правил, а також має наступне оснащення: металеві вхідні двері, металопластикові вікна, підвіконня та відкоси, електропостачання, водопостачання та водовідведення, теплопостачання, точки підключення сантехніки у ванній кімнаті та туалеті, а також точка підключення сантехнічного обладнання в кухні, підлога - стяжка, стіни-штукатурка, лічильник електропостачання, лічильник водопостачання, лічильник газопостачання, ключі від вхідних дверей.

26 травня 2015 року багатоквартирний будинок АДРЕСА_3 введено в експлуатацію, що підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області.

У встановлений у пункті 3.3 попереднього договору строк, а саме не пізніше 21 грудня 2015 року, основний договір купівлі-продажу квартир між сторонами не був укладений у зв`язку із розбіжностями між ними щодо залишкової суми коштів, яка підлягає сплаті за квартиру.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Отже, припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

У частині третій статті 640 ЦК України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Оскільки основний договір не був укладений, то суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , визнання за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 44.7 кв. м.

Згідно зі статтею 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що основний договір сторонами не укладався, з огляду на що він не може бути визнаний дійсним.

Відповідно до пункту 4.1.5 продавець був зобов`язаний до підписання основного договору надати покупцю можливість користування квартирою.

З огляду на зазначене, передання квартири у користування позивачу 01 жовтня 2014 року не є дією, що підтверджує укладення основного договору.

Згідно з пунктом 4.1.6 продавець зобов`язаний передати покупцю у власність квартиру на умовах, визначених у попередньому договорі, після підписання основного договору.

З огляду на припинення попереднього договору у зв`язку з настанням строку, до якого мав бути укладений основний договір, доводи касаційної скарги про неправомірну відмову у зобов`язанні ОСОБА_2 прийняти від ОСОБА_1 141 050,70 грн як несплачений залишок вартості квартири АДРЕСА_1 є необґрунтованими.

Оскільки у позивача відсутні законні підстави для проживання у квартирі, яка належить відповідачу, а у відповідача відсутня можливість користуватися спірною квартирою, апеляційний суд дійшов правильного висновку про задоволення позову про усунення відповідачу перешкод у користуванні і розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1

Доводи касаційної скарги щодо безпідставного виселення позивача з єдиного її житла є необґрунтованими.

Задовольняючи вимоги щодо виселення ОСОБА_1 зі спірної квартири, апеляційний суд послався на наявність у неїзареєстрованого у встановленому законом порядку місяця проживання, яким є будинок АДРЕСА_4 .

Крім того, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо ОСОБА_1 від 05 квітня 2017 року їй належить 1/3 частка у праві власності на домоволодіння АДРЕСА_7 .

Доводи касаційної скарги про незастосування апеляційним судом реституції не ґрунтуються на нормах права.

Згідно з частиною першою статті 11 Цивільного процесуального кодексу України у редакції, чинній на час розгляду справи судами попередніх інстанцій, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог.

Попередній договір не визнавався судами попередніх інстанцій недійсним. Позивач вимог щодо стягнення грошових коштів за попереднім договором не заявляла, з огляду на що вони не вирішувалися судами попередніх інстанцій. Позивач не позбавлена права заявити такі вимоги у разі відмови відповідача у їх поверненні.

Доводи касаційної скарги щодо незаконності вимог відповідача провести за додатковим договором розрахунок за комерційним курсом долара США є необґрунтованим, оскільки такі вимоги відповідали змісту попереднього договору.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Суд апеляційної інстанції обґрунтовано та законно скасував рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 травня 2017 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_2 і ухвалив нове рішення, яким позов ОСОБА_2 задоволено частково, усунуто ОСОБА_2 перешкоди у користуванні та розпоряджанні власністю шляхом виселення ОСОБА_1 із квартири АДРЕСА_1 , рішення суду в частині відмови у позові ОСОБА_1 правомірно залишено без змін.

Суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 .

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржені рішення судів першої і апеляційної інстанції без змін.

Відповідно до частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Оскільки виконання рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року в частині виселення ОСОБА_1 із квартири АДРЕСА_1 зупинено до закінчення касаційного провадження у справі ухвалою ВССУ від 22 вересня 2017 року, то у зв`язку із залишенням цього рішення без змін необхідно поновити його виконання.

Щодо судових витрат

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки Верховний Суд не змінює судове рішення та не ухвалює нове, розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 травня 2017 року у незміненній частині і рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року залишити без змін.

Поновити виконання рішення Апеляційного суду Київської області від 03 серпня 2017 року.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:В. М. Ігнатенко В. С. Жданова
В. О. Кузнєцов