Справа № 344/2367/17
Провадження № 2/344/641/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 червня 2019 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області

в складі: головуючої - судді: Домбровської Г.В.

при секретаріc/з: Стефанець Г.Я.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамари Дмитрівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ», Публічного акціонерного товариства КБ «Приватбанк» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 (надалі - «Позивач») звернувся до Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області з позовом до Приватного нотаріуса Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамари Дмитрівни(надалі - «Відповідач 1»), Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ»(надалі - «Відповідач 2»), Публічного акціонерного товариства КБ «Приватбанк» (надалі - «Відповідач 3»)про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ», серія та номер:1383, виданий 14.09.2016 року приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамарою Дмитрівною; скасувати рішення Приватного нотаріуса Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамари Дмитрівни за індексним номером 31447958 від 19.09.2016 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» на квартиру АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги мотивовано тим, що рішення Приватного нотаріуса Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамари Дмитрівни за індексним номером 31447958 від 19.09.2016 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» на квартиру АДРЕСА_1 , - прийнято з порушенням встановленої законом процедури звернення стягнення на іпотечне майно та без з`ясування нотаріусом всіх обставин спірних правовідносин.

Позивачем подано заяву про розгляд справи без його участі, в якій він позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві.

Відповідачем - Приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Т.Д.- подано заяву про розгляд справи без участі її представника, а також письмовий відзив на позов, в якому вона, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість позовних вимог, просила в їх задоволенні відмовити.

Відповідачі - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» та Публічне акціонерне товариство КБ «Приватбанк», - явку уповноважених представників до суду не забезпечили, відзиву на позов суду не подали, про дату та час судового засідання повідомлялися належним чином.

Відповідно до ч.2 ст. 247 Цивільного процесуального кодексу України (надалі - «ЦПК України») у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Проаналізувавши викладені в письмових заявах пояснення представника Позивача, представника Відповідача 1, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, Судом встановлено наступне.

11 квітня 2008 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № ІFUOG9, відповідно до якого останньому було надано кредит у сумі 247450,00 грн. зі строком погашення не пізніше 11 квітня 2028 року та сплатою 15% річних за користування грошовими коштами (том 1, а.с. 6-9).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № ІFUOG9 від 11 квітня 2008 року того ж дня між ЗАТ КБ «ПриватБанк», правонаступником якого є ПАТ КБ «Приватбанк», та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, посвідчений нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Фрісом І.П. за № 332 (том 1 а. с. 10-11).

Згідно вищевказаного договору предметом іпотеки є нерухоме майно - трьохкімнатна квартира НОМЕР_2 , загальною площею 74.2 кв.м, житловою площею42,4 кв.м , що належить та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого 18 листопада 1997 року Агенством по приватизації державного житлового фонду, що зареєстровано Івано-Франківським ОБТІ за №5849/123, реєстраційний номер НОМЕР_1 , вартістю за згодою сторін 330 270 грн. на підставі оціночної вартості за експертним висновком від 08 квітня 2008 року.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 28 березня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Івано-Франківської області від 10 липня 2014 року, ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 лютого 2015 року, позов ПАТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 задоволено частково. У рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № IFU0G9 від 11 квітня 2008 року, укладеного між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 у розмірі 595 130 грн. 07 коп., з яких тіло кредиту - 246 839 грн. 57 коп., нараховані відсотки - 253 001 грн. 16 коп., пеня (за період з 11 вересня 2011 року по 11 вересня 2012 року ) - 95 289 грн. 34 коп. звернено стягнення на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 74,2 кв.м, яка належить ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_1 згідно свідоцтва про право власності на житло від18 листопада 1997 року, зареєстрованого Івано-Франківським ОБТІ 18 листопада 1997 року за № 5849/123, реєстраційний номер 22544128 шляхом продажу вказаного предмету іпотеки ПАТ КБ «ПриватБанк» з укладенням від імені відповідачів договорів купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності з отриманням правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкування, з можливістю здійснення ПАТ КБ «Приватбанк» всіх передбачених нормативно-правовими актами держави дій, необхідних для продажу предмета іпотеки. Встановлено початкову ціну предмету іпотеки квартири № НОМЕР_2 за вартістю, яка визначатиметься на підставі акту незалежної оцінки нерухомого майна, але не нижче 330 270 гривень або з встановленням за домовленістю сторін. Вирішено питання судового збору. У задоволенні решти заявлених вимог відмовлено.

14 вересня 2016 року між Публічним акціонерним товариством Комерційний банк «Приватбанк» (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» (Покупець) було укладено Договір купівлі-продажу квартири, який посвідчено Приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамарою Дмитрівною за реєстровим номером 1383(том 1, а.с.151) (надалі - також «Договір купівлі-продажу квартири від 14 вересня 2016 року»).

Як зазначено в абзаці другому вищевказаного договору, Публічне акціонерне товариство Комерційний банк «Приватбанк» як продавець діяло від імені власників ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 відповідно до Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 28 березня 2014 року, справа №0907/14066/2012, що набрало законної сили згідно ухвали апеляційного суду Івано-Франківської області від 10 липня 2014 року, ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 лютого 2015 року.

Згідно пункту 5 Договору купівлі-продажу квартири від 14 вересня 2016 року продаж квартири вчинено за 341 300,00 грн.

На підставі зазначеного Договору 14 вересня 2016 року Приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамарою Дмитрівною прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ».

Посилаючись на порушення вимог чинного законодавства при укладенні вищевказаного договору купівлі-продажу квартири від 14 вересня 2016 року, ОСОБА_1 звернувся до суду з даним цивільним позовом про визнання недійсним договору та скасування рішення нотаріуса про державну реєстрацію права власності.

Так, загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначено статтею 203 ЦК України.

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Підстави недійсності правочину визначено статтею 215 ЦК України.

Так, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно зі статтею 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови

іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульовано статтею 39 Закон України «Про іпотеку».

Враховуючи вищевикладене, Суд приходить до висновку про те, що при укладенні договору купівлі-продажу квартири від 14 вересня 2016 року його сторонами не було допущено порушень закону.

Так, у відповідності до вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» ПАТ КБ «Приватбанк» рекомендованими поштовими відправленнями направляло на адресу ОСОБА_1 , ОСОБА_3 ОСОБА_2 , ОСОБА_4 повідомлення про намір банку укласти договір купівлі-продажу спірної квартири, що є предметом іпотеки, та про право вказаних осіб протягом тридцяти денного терміну повідомити про свій намір купити дану квартиру (том 1, а.с.167-173).

В матеріалах справи міститься також Звіт про оцінку майна №13 (а.с.174-177), відповідно до якого ринкова вартість об`єкта оцінки складає 341 209,00 грн.

Крім того, як вбачається зі змісту Довідки №02-02/5127 виписки з будинкової книжки про реєстрацію та склад сім`ї від 12.08.2016 року (том 1 а.с.154), у спірній квартирі неповнолітні особи не зареєстровані.

Частиною першоюстатті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Частиною першою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Частиною четвертою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень`перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127(далі - Порядок), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, наведеними правовими нормами визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за рішенням суду, і з огляду на закріплені у статтях 10,18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Зі змісту наданих Відповідачем 1 документів Судом встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі судового рішення представником ПАТ КБ «Приватбанк» надано нотаріусу необхідні для посвідчення договору купівлі-продажу та прийняття рішення про реєстрацію права власності документи (т .1 а. с. 151-216).

Установивши, що для посвідчення договору купівлі-продажу квартири та подальшої державної реєстрації права власності на підставі судового рішення відповідачі 2 та 3 надали нотаріусу передбачені законом документи та відсутні підстави для відмови у державній реєстрації, передбачені частиною першою статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у зв`язку із чим державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» проведено з додержанням норм чинного законодавства.

Враховуючи зазначене, Суд звертає увагу на те, що представником Позивача не надано Суду належних доказів на підтвердження існування підстав для визнання недійсним оскаржуваного договору купівлі-продажу квартири, як і не надано доказів неправомірності дій нотаріуса при посвідченні такого договору та реєстрації права власності за Відповідачем 3.

За змістом ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Статтею 81 ЦПК України на сторін покладено обов`язок доказування і подання доказів. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності. Кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

На підставі викладеного, відповідно до ст.ст. 203, 215 Цивільного Кодексу України, ст. 12, 25, 33, 36, 37, 38Закону України «Про іпотеку», керуючись ст.ст. 89, 263-265, 273, 354-355 Цивільного процесуального кодексу України, Суд -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Тамари Дмитрівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ», Публічного акціонерного товариства КБ «Приватбанк» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Івано-Франківського апеляційного суду через Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 21.06.2019 року.

Суддя Домбровська Г.В.