Справа № 128/858/16-ц
РІШЕННЯ

Іменем України

02.04.2019 року місто Вінниця

Вінницький районний суд Вінницької області у складі:

головуючої- судді Саєнко О.Б., при секретарі- Бутіної Г.В.

за участю: представника позивача- відповідача - ОСОБА_2, представника відповідача- позивача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Вінниці цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 про стягнення вартості поліпшень об`єкту нерухомого майна за договором оренди та зустрічним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_4 про визнання договору оренди майна недійсним,-

УСТАНОВИВ:

У лютому 2016 позивач ОСОБА_4 звернувся до Вінницького районного суду Вінницької області з первісним позовом до ОСОБА_5 про стягнення вартості поліпшень об`єкту нерухомого майна за договором оренди.

Позовні вимоги позивачем мотивовані тим, що 04.12.2015 між ОСОБА_5 в особі громадянина ОСОБА_6, який діє на підставі довіреності від 15.09.2015, та ОСОБА_4 було укладено договір оренди (найму) нерухомого майна.

Вказує, що згідно вказаного договору відповідач передав, а позивач прийняв в строкове платне користування нерухоме майно: АНГАР загальною площею - 496,6 кв.м., який знаходиться за адресою: с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область за ринковою вартістю, яка на момент передачі становила 32 563 гривні.

Ангар передано позивачу 30.12.2015 за актом приймання - передачі, у якому зазначено, що відповідно до Договору оренди АНГАРУ від 04.12.2015, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно: АНГАР загальною площею 496,6 кв.м., який знаходиться за адресою с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область, ринкова вартість якого становить 32 563 гривень. Ангар знаходиться в незадовільному технічному стані. Зокрема несучі будівельні (металеві) конструкції втратили свої властивості, мають фізичний знос більше ніж 80 %, а загальний знос АНГАРУ перевищує 90 %, в акті зроблено висновок, що АНГАР потребує відновлювального капітального) ремонту, а тому орендарю рекомендовано та орендодавцем надано відповідний письмовий дозвіл на здійснення орендарем за час оренди найму) заходів, спрямованих на поліпшення фізичного (технічного) стану орендованого майна та його споживчих якостей.

Вважає, що відповідачем фактично надано письмову згоду позивачу на поліпшення орендованого ним майна -АНГАРУ, у відповідності до приписів ст. 778 ЦК України.

Зазначає, що згідно із звітом № 821562_0412015_428 про визначення ринкової вартості 04.12.2015 вартість АНГАРУ на момент передачі складала 32 563 гривні.

Вказує, що під час оренди АНГАРУ ним були проведені значні поліпшення об'єкту оренди, у т.ч. проведено електроенергію, водопостачання, проведено капітальний ремонт, у тому числі і повну заміну несучих металевих конструкцій, заміна воріт, та скла, бетонування підлоги, обнесення парканом тощо.

Зазначає, що згідно з висновком викладеним у звіті про незалежну оцінку майна, складеного 08.02.2016р. ПП «Брусилів - сервіс», ринкова вартість нежилого приміщення (АНГАР загальною площею 496,6 кв.м.), яке знаходиться за адресою: с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область, без врахування ПДВ, складає 1 002 731 гривень.

Вважає, що невід'ємні покращення об'єкту оренди - нежитлової будівлі АНГАРУ, загальною площею 496,6 кв.м., який переданий в оренду на підставі відповідного договору від 04.12.2015, складають 970 168 гривень без ПДВ, що у відсотковому співвідношенні від ринкової вартості становить 96,75%.

Зазначає, що фактично ним орендується даний об'єкт більше 2-х років. Відсутність правовстановлюючих документів на об'єкт оренди раніше унеможливлювало офіційне укладення договору оренди. Проектну, технічну документацію та правовстановлюючі документи також виготовлено за його рахунок.

Просить суд стягнути з ОСОБА_5 на його користь вартість поліпшень об'єкту нерухомого майна - АНГАРУ, здійснених за договором оренди (найму) від 04.12.2015, у розмірі 970 168 гривень; які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди та стягнути судові витрати.

У березні 2016 відповідач ОСОБА_5 звернувся до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_4 про визнання договору оренди майна недійсним (а.с.а.с.119-123, Т.№1).

Зустрічний позов мотивовано тим, що зі змісту первісного позову ОСОБА_5 убачається, що підставою для звернення до суду ОСОБА_4 послугував той факт, що між ним та ОСОБА_6, який діяв на підставі довіреності від 15.09.2015 за реєстровим номером 720 було укладено договір оренди нерухомого майна від 04.12.2015 року, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно: Ангар загальною площею 496,6 м2 та земельну ділянку за кадастровим номером НОМЕР_1 які знаходяться за адресою: Вінницька область, Вінницький район, с. Широка Гребля. Ангар передано позивачу за Актом приймання - передачі від 30.12.2015 року, в якому зазначено, що Ангар знаходиться взадовільному стані. Зокрема несучі будівельні конструкції втратили свої властивості, мають фізичний знос більш ніж 80%, а загальний знос Ангару перевищує 90%, потребує капітального ремонту, та надано письмовий дозвіл на поліпшення орендованого майна.

Вказує, що договір підписували з боку власника майна - ОСОБА_6, який на той момент діяв на підставі довіреності № 720 від 15.09.2015.

Вважає, що зі змісту вищезгаданого доручення, останній не мав право на розпорядження майном позивача, більш того, дії ОСОБА_6 при укладанні та підписанні вищевказаного договору були вчинені внаслідок умисної домовленості між сторонами вищезгаданого договору.

Зазначає, що ним скасовано 11.02.2016 , дію довіреності від 15.09.2015 , посвідчену приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу за реєстровим № 720 на бланку НАР 046576.

Вказує, що повірений - ОСОБА_6, про вчинення будь -яких дій від його імені та в його інтересах йому нічого не повідомляв, про існування, вищезгаданого договору він дізнався лише отримавши ухвалу суду про відкриття провадження у даній справі, після чого ним зроблено виїзд на місце розташування спірного Ангару з працівниками поліції.

Зазначає, що після приїзду до Ангару з працівниками поліції ОСОБА_4, надав працівникам поліції, як доказ правомірності його надходження за вищевказаною адресою - цей самий договір, однак із зовсім іншим за своїм змістом Актом - приймання передачі, в якому вказано , що приміщення знаходиться в задовільному стані , жодних зауважень до фізичного стану об'єкту у сторін не має.

Вважає, що ОСОБА_4, вступивши в зловмисну домовленість з ОСОБА_6, надав до суду неправдиві документи.

Вказує, що ОСОБА_4, на підтвердження своїх вимог, що до проведення ним поліпшення об'єкту оренди на загальну суму - 970 168 гривень, було надано до суду Звіт про оцінку від 08.02.2016 року складений ПП «Брусилів - Сервіс», змовником якого на підставі договору « 24» від «08.02.2016» значиться ім'я ОСОБА_5 - власника Ангару, однак, жодних договорів і суб'єктом оціночної діяльності між ними не укладалось.

Зазначає, що 09.03.2016 року, на адресу ПП «Брусилів - Сервіс» -об'єкт оціночної діяльності було надіслано адвокатський запит, з вимогою задати документи на підтвердження проведення вищезгаданої оцінки.

Вказує, що 16.02.2016 року, з метою відновлення втраченого свідоцтва на право власності на вищевказаний об'єкт нерухомості, було проведену експерту оцінку Ангару - згідно висновків якої вартість його становить - 120 000 і його подальша експлуатація можлива лише після проведення ремонту.

Зазначає, що вищезгадані обставини та наявність в додатках до позовної заяви позивача втраченого свідоцтва на право власності та технічного паспорту є свідченням умисного рейдерського захоплення вищезгаданого об'єкта нерухомості ОСОБА_4 та ОСОБА_6

Вказує, що додатковими підставами для визнання вищезгаданого оспорюваного правочину недійсним є те, що він вчинений внаслідок перевищення ОСОБА_6, наданих йому повноважень, адже він не мав права підписувати такі договори - на розпорядження майном належним позивачу за відсутності на те волі власника майна.

Вважає, що вказані факти є підставами для визнання оспорюваного договору недійсним з підстав, визначених ст. 241 ЦК України.

Просить суд визнати недійсним договір оренди нерухомого майна від 04.12.2015 підписаний між ОСОБА_4 та ОСОБА_6, який діяв на підставі довіреності від 15.09.2015 за реєстровим номером 720.

До судового засідання позивач- відповідач ОСОБА_4, позивач -відповідач ОСОБА_5 не з'явилися по невідомим для суду причинам, про дату, час та місце судового засідання повідомлялися завчасно та належним чином, заяв про відкладення до суду не надходило.

02.04.2019 в судовому засіданні представник позивача -відповідача ОСОБА_4 - ОСОБА_2 первісний позов підтримала з підстав, зазначених у ньому, у задоволенні зустрічного позову просив відмовити, оскільки вважає його необґрунтованим, але конкретно у чому , суду не вказала.

В судовому засіданні 18.09.2017 представник позивача- відповідача ОСОБА_7 підтримав позов первісний у повної обсязі з підстав зазначених у ньому, заперечував проти задоволення зустрічного позову, оскільки вважає , що довіреність на представництво ОСОБА_6 інтересів ОСОБА_5 була видана у законний спосіб і відповідала волі останнього. Суду додатково зазначив, що у нього відсутній як оригінал так і копія довіреності 15.09.2015.

Представник позивача -відповідача ОСОБА_5 - ОСОБА_8 в судовому засіданні заперечив проти задоволення первісного позову, з підстав вказаних у зустрічній позовні заяві, оскільки вважає, що довіреність є недійсною, оскільки ОСОБА_6 діяв у супереч інтересів ОСОБА_5 , а інтересах ОСОБА_4, оскільки згідно до договору про надання правової допомоги, ще перед довіреністю представляв інтереси ОСОБА_4, також вважає, що якщо існують два акти-прийомам передачі, але із суттєвими відмінностями, тому належних доказів про те, що ОСОБА_4 узгодив письмово з ОСОБА_5 і останній дав таку згоду на поліпшення ангару позивачем суду не надано . Суду додатково пояснив, що у нього та відсутня як оригінал так і копія довіреності 15.09.2015 так не має доказів того, що ця довіреність ОСОБА_5 була скасована. Також зазначив що не згодний із висновком додаткового експертного дослідження за результатами проведення будівельно-технічного та оціночно -будівельного дослідження від 19.04.2018, оскільки один і той же експерт надав два різних висновки по тим самим документам , що містяться в матеріалах справи. Просить відмовити у первісному позові та задовольнити зустрічний.

З урахуванням міркування присутніх представників сторін, які не заперечували, суд вважає за можливе провести розгляд справи у відсутності сторін.

Вислухавши вступне слово представників сторін, вивчивши первісний та зустрічний позови, дослідивши письмові докази, що містяться в матеріалах справи та оцінивши їх в сукупності докази, суд дійшов висновку, що первісний та зустрічний позови є не обґрунтованими та такими, що підлягають відмові у задоволені виходячи з такого.

Судом установлено, що АНГАР загальною площею 496,6 кв.м., який знаходиться за адресою с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область належить на праві власності ОСОБА_5 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.06.2015 (а.с.16) та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер №38944905 (а.с.17).

04.12.2015 між ОСОБА_5 в особі громадянина ОСОБА_6 (орендодавець), який діє на підставі довіреності від 15.09.2015, посвідчено приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу № 72, та ОСОБА_4 (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (а.с.9-14, Т.1).

Відповідно до п.1 даного договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно: АНГАР загальною площею 496,6 кв.м., який знаходиться за адресою с. Широка Гребля, Вінницький р-н, Вінницька область, ринкова вартість якого становить 32 563 гривні. Земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1 цільове призначення: для 01.03 для ведення особистого селянського господарства за адресою с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область. Після укладення цього договору орендар приєднує до свого майна АНГАР в установленому законом та договором порядку. АНГАР враховується окремо від іншого майна орендаря на окремому балансі з зазначенням того, що це майно є орендованим.

Відповідно до п.2.4 даного договору вартість АНГАРУ, який орендар повертає орендодавцю (або юридичній/фізичній особі, яку визначає Іпотекодержатель), визначається на підставі звіту про визначення ринкової вартості, складеного професійним оцінювачем на момент припинення дії цього договору, завіреного з актом приймання-передачі підприємства в оренду. Орендар повертає АНГАР орендодавцю у порядку, визначеному чинним законодавством України та цим договором. АНГАР вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

Згідно п.п.6.2 даного договору орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості.

Відповідно до п.п. 8.2 даного договору орендодавець має право за власний рахунок та за письмовою згодою орендаря проводити поліпшення орендованого об'єкта. У разі проведення поліпшень орендований об'єкт (основні фонди) підлягає переоцінці, а орендна плата - пропорційному збільшенню. Орендар, який дав згоду на проведення орендодавцем поліпшень, не має права заперечувати проти збільшення розміру орендної плати, пов'язаного з такими поліпшеннями.

Згідно п.п.10.6 договору оренди питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства, але не пізніше 30 днів з моменту внесення таких поліпшень. Доказом внесення відповідних поліпшень є звіт про визначення ринкової вартості.

30.12.2015 між ОСОБА_5 в особі громадянина ОСОБА_6, який діє на підставі довіреності від 15.09.2015, посвідченої приватним нотаріусом Вінницького міського

нотаріального округу №720 (орендодавець) та ОСОБА_4 (орендар) було складено акт приймання - передачі АНГАРУ, відповідно до якого в зв'язку з укладенням договору оренди АНГАРУ від 04.12.2015: орендодавець передає, а орендар в строкове платне користування нерухоме майно: АНГАР загальною площею 496,6 кв.м., який знаходиться за с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область, ринкова вартість якого становить 32 563 гривні. Ангар знаходиться в незадовільному технічному стані. Зокрема несучі будівельні (металеві) конструкції втратили свої властивості, мають фізичний знос більше ніж 80 %, а загальний знос АНГАРУ перевищує 90 %. Висновок: АНГАР потребує відновлювального (капітального) ремонту. Орендарю рекомендується та надається дозвіл орендодавцем здійснити за час оренди (найму) заходи, спрямовані на поліпшення фізичного (технічного) стану орендованого майна та його споживчих якостей (а.с.15).

Також в матеріалах даної справи (а.с.132, Т1) міститься акт приймання-передачі Ангару від 30.12.2015 укладений між тими ж сторонами, в якому відсутні два останні абзаци даного акту, а саме «Ангар знаходиться в незадовільному технічному стані. Зокрема несучі будівельні (металеві) конструкції втратили свої властивості, мають фізичний знос більше ніж 80 %, а загальний знос АНГАРУ перевищує 90 %. Висновок: АНГАР потребує відновлювального (капітального) ремонту. Орендарю рекомендується та надається дозвіл орендодавцем здійснити за час оренди (найму) заходи, спрямовані на поліпшення фізичного (технічного) стану орендованого майна та його споживчих якостей» та додано новий абзац «зауважень до фізичного стану об'єкта оренди на момент передачі у сторін не має».

Відповідно до звіту № 821562_04122015_428 про визначення ринкової вартості, що АНГАР загальною площею 496,6 кв.м., який знаходиться за адресою с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область, який належить ОСОБА_5, зроблений на його замовлення оцінювачем Гнатюком О.П., сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №128/15 - ринкова вартість спірного ангару станом на 04.12.2015, становить 32 563 гривень. Згідно з висновком викладеним у звіті про незалежну оцінку майна, складеного 08.02.2016 ПП «Брусилів - сервіс», ринкова вартість нежилого приміщення- ангар загальною площею 496,6 кв.м.), яке знаходиться за адресою: с. Широка Гребля, Вінницький р-н, Вінницька область комплекс будівель та споруд №1, буд.1, та належить ОСОБА_5 без врахування ПДВ, складає 1 002 731 гривень (а.с.18-74 Т.1, а.с. 3-81 Т.2).

Також позивачем - відповідачем ОСОБА_4 було надано суду ряд накладних, товарних чеків, актів здачі - прийняття робіт ( надання послуг), рахунки - фактури, договір поставки №4 від 01.12.2015, акт приймання -передачі виконаних робіт від 02.02.2016 на підтвердження купівлі будівельних матеріалів, виконання ремонтних робіт (а.с.75-84,87-106,169).

01.01.2015 між позивачем- відповідачем ОСОБА_4 та ПП «Юридична компанія «LEX G.S» в особі керівника ОСОБА_6 було укладено договір №2 про надання юридичної допомоги від 01.01.2015 (а.с.107-110).

Відповідно до звіту № 918531_15022016_SV160215-001 про незалежну оцінку ринкової вартості АНГАРУ літ. «А», загальною площею 496,6 м2, що знаходиться за адресою: с. Широка Гребля, Вінницький район, Вінницька область, комплекс будівель та споруд №1, будинок №1, вартість АНГАРУ без урахування ПДВ, станом на 15.02.2016 становить 120 000 гривень (а.с.133-156, Т.№1).

Також по справі на підставі ухвали суду від 05.09.2016 будівельно-технічна експертиза №2318/2319/16-21 від 21.04.2017 , проведення якої було доручено ВВ КНДІСЕ (а.с.143-166) та долучений і досліджений судом за клопотанням представник позивача ОСОБА_10 додаткове експертне дослідження за результатами проведення будівельно-технічного та оціночно -будівельного дослідження від 19.04.2018 ( Т.3 а.с.78-103)

Застосовуючи норми матеріального та процесуального права суд виходить з такого.

Відповідно до ст.13 ЦПК суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно до ст.ст. 77,78,79 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

На підставі ч.ч. 1,5-7 ст.81 ЦПК кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Проаналізував надані сторонами докази у даній справі, суд дійшов висновку, що жодною зі сторін не надано суду письмового доказу існування взагалі ( примірника або копії) довіреності від 15.09.2015, посвідченої нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу № 720, і як слідство , письмового доказу її скасування, оскільки саме ця довіреність є першочерговим документом на підставі якого , як зазначають сторони у своїх позовних вимогах виникли чи не виникли між ними договірні правовідносини за договором оренди.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Отже без наявності та дослідження змісту вказаної довіреності суд позбавлений можливості встановити чи виникли між сторонами взагалі договірні правовідносини за договором оренди на який посилаються сторони в обґрунтування свої позовних вимог.

Тому суд вважає, що не має юридичного сенсу у даному випадку у подальшому аналізі судом приведених сторонами та представниками основних їх доводів (аргументів), їх прийняті до уваги або відхилені.

Тому суд прийшов до висновку що обидва позови є необґрунтованими та такими у задоволення яких слід відмовити.

У відповідності до ст.158 ЦПК України, слід скасувати вжиті заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на Ангар загальною площею 496,6 кв.м., який знаходиться за адресою: с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області, що належить на праві приватної власності ОСОБА_5, на підставі ухвали судді Вінницького районного суду Вінницької області від 26 лютого 2016 року.

Оскільки суд відмовив сторонам повністю у задоволені позовних вимог як за первісним повозом так і за зустріним, тому понесені сторонами судові витрати, у відповідності до положень ст.141 ЦПК , залишаються за ними.

Керуючись ч.ч.1,9 ст.158,ст.ст. 259, 263-265,272 ЦПК України, Суд-

УХВАЛИВ:

У задоволені первісного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_5 про стягнення вартості поліпшень об`єкту нерухомого майна за договором оренди - відмовити.

У задоволені зустрічного позову ОСОБА_5 до ОСОБА_4 про визнання договору оренди майна недійсним,-відмовити.

Скасувати вжиті заходи забезпечення позову , шляхом накладення арешту на Ангар загальною площею 496,6 кв.м., який знаходиться за адресою: с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області, що належить на праві приватної власності ОСОБА_5, на підставі ухвали судді Вінницького районного суду Вінницької області від 26 лютого 2016 року.

Рішення може бути оскаржене до Вінницького апеляційного суду через Вінницький районний суд, шляхом подачі апеляційної скарги .

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти дні з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення суду складено 11.04.2019.

Суддя: