ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 652/283/18
Номер провадження: №22-ц/819/253/19
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 березня 2019 року Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кутурланової О.В.,

суддів: Майданіка В.В.,

Орловської Н.В.,

секретар судового засідання Прушинська О.В.,

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Кудлюка Олександра Івановича, який діє від імені Асоціації фермерських господарств «Ольвія» на рішення Високопільського районного суду Херсонської області у складі судді Дамчука О.О. від 13 листопада 2018 року у справі за позовом Асоціації фермерських господарств «Ольвія» до ОСОБА_3, третя особа - ОСОБА_4, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2018 року Асоціація фермерських господарств «Ольвія» звернулась до суду із вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що ОСОБА_5 на праві приватної власності належала земельна ділянка загальною площею 2,19 га, розташована на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області.

27.03.2008 року між сторонами укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, який було зареєстровано в реєстрі із визначеним строком його дії 10 років з 27.03.2008 року по 31.01.2018 року.

Позивач наголосив на тому, що згідно п.5 договору оренди землі від 27.03.2008 року, орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк і у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця письмово про намір продовжити його дію.

До закінчення строку дії договорів оренди землі на загальних зборах пайщиків, які передали свої земельні ділянки в оренду АФГ «Ольвія», орендодавцям було запропоновано поновити строк дії договорів оренди землі та вирішувалось питання щодо збільшення орендної плати за цими договорами.

ОСОБА_3 згідно свідоцтва про спадщину за заповітом № 40-2011 отримала вказану земельну ділянку у спадщину після смерті сина ОСОБА_5

Позивач зазначив, що ОСОБА_3 у відповідь направила лист орендарю про відмову в поновленні строку дії договору оренди та підписанні додаткової угоди, при цьому не забажала обговорити питання щодо зміни істотних умов договору оренди, мотивуючи це тим, що буде самостійно займатись обробкою землі.

Позивач зазначив, що за умовами договору оренди землі укладеним ним з пайщиками у 2018 році, відповідач мала би можливість отримувати оренду плату у грошовій формі - 2026,62 грн або в натурі: зерно продовольче 300 кг, зерно фуражне 1200 кг, олія соняшникова 15 кг, 0,5 причіпа січки або 50 тюків або 125 грн., оранка присадибної ділянки до 0,25 га, ритуальні послуги 1600 грн.

Разом з тим, незважаючи на більш вигідні умови договору оренди з АФГ «Ольвія», ОСОБА_3 уклала договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_4, за яким орендна плата включає в себе видачу готівки у розмірі 2026,61 грн або в натурі 300 кг продовольчого зерна, 1200 кг фуражного зерна, 15 кг соняшникової олії, 0,5 причіпа січки або 125 грн, оранка присадибної ділянки до 0,25 га та ритуальні послуги.

Отже, орендодавець була своєчасно повідомлена про намір позивача реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, умови та процедура про намір укласти додатковий договір дотримані і на теперішній час АФГ «Ольвія» продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі, у зв»язку із чим вважає, що строк дії договору оренди продовжено на той же строк у відповідності до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», укладений договір між відповідачем та ОСОБА_4 носить формальний характер.

З огляду на викладене, посилаючись на те, що переважне право орендаря АФГ «Ольвія» порушене, просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,19 га, кадастровий номер НОМЕР_1 розташованої на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 б/н від 01.02.2018 року та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 24841976.

Рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 13 листопада 2018 року в задоволенні позову АФГ «Ольвія» до ОСОБА_3, третя особа на стороні відповідача ОСОБА_4 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, - відмовлено за необґрунтованістю.

В апеляційній скарзі АФГ «Ольвія», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Відзив на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив.

Заслухавши доповідача, пояснення представника позивача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Статтею 204 ЦК України закріплено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

У відповідності до ч.4 ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст.792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до норм ст.33 Закону України «Про оренду землі», що узгоджуються з ч. 1 ст. 777 ЦК України, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 був власником земельної ділянки загальною площею 2,19 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області.

27.03.2008 року між ОСОБА_5 та АФГ «Ольвія» укладено договір оренди землі № б/н, зареєстрований у Високопільському районному відділі реєстрації Херсонської філії ЦДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 31 березня 2008 року, згідно якого орендодавець передав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,19 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Зарічненської сільської ради Високопільського району Херсонської області.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого державним нотаріусом Високопільської державної нотаріальної контори ОСОБА_6, ОСОБА_3 успадкувала земельну ділянку загальною площею 2,19 га, що належала ОСОБА_5 згідно Державного акту на право приватної власності на землю серія НОМЕР_2.

Згідно листа ОСОБА_3 від 27 квітня 2018 року, направленого на адресу АФГ «Ольвія», вона вже повідомляла орендаря про небажання продовжувати чи поновлювати на новий строк договір оренди, продовжувати у майбутньому правовідносини щодо користування її земельною ділянкою; зазначала, що пропозиції АФГ «Ольвія» та додаткову угоду не отримувала, тому просила повернути належну їй земельну ділянку за актом приймання - передачі у стані не гіршому порівняно з тим, у якому її було одержано (а.с.41).

Згідно договору оренди землі № б/н від 01 лютого 2018 року, ОСОБА_3 надала в оренду ОСОБА_4 належну їй земельну ділянку розміром 2,19 га, строком на десять років - до 01 лютого 2028 року.

Відповідно до умов договору (п. 6), орендна плата включає в себе видачу готівки у розмірі 2026,61 грн. або в натурі 300 кг продовольчого та 1200 кг фуражного зерна, 15 кг соняшникової олії,0,5 причепа січки або 125 грн. оранка присадибної ділянки до 0,25 га, та ритуальні послуги.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 15.02.2018 року, зареєстровано вище зазначений договір оренди землі.

Відмовляючи у задоволенні позову АФГ «Ольвія», суд першої інстанції виходив з того, що позивач не довів належними та допустимими доказами наявності у нього переважного права на поновлення договору оренди землі з ОСОБА_3, відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», договір оренди з АФГ «Ольвія» припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який він укладався, ознаки та підстави недійсності оскаржуваного договору не знайшли свого підтвердження.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

Так, позивач в обґрунтування позову посилався на те, що строк дії договору оренди від 27 березня 2008 року складав 10 років з 27 березня 2008 року по 31 січня 2018 року, сторони погодили остаточну дату дії договору, що підтверджується копією договору та не оспорюється сторонами.

Отже, сторони у договорі оренди землі від 20 березня 2008 року будучи вільними у визначені умов договору погодили конкретну дату закінчення дії договору саме 31 січня 2018 року, що визначено в п.5 цього договору.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частинами 1-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право шляхом направлення проекту додаткової угоди; продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (№ 14-65цс18).

Жодної дії, передбаченої умовами ст.33 Закону України «Про оренду землі» та п. 5 договору оренди землі від 27 березня 2008 року позивач не вчинив, як за тридцять днів до закінчення строку дії договору, так і за весь час дії договору не повідомив орендодавця письмово про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, не направив проект додаткової угоди.

З огляду на це позивачем порушено процедуру, передбачену частинами першою та шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», з дотриманням якої можлива реалізація переважного права на поновлення договору оренди.

В свою чергу, ОСОБА_3 до закінчення строку дії договору звернувся до АФГ «Ольвія» з заявою про заперечення у поновленні договору оренди землі та після закінчення строку дії договору повторно повідомила, що вважає правовідносини припиненими в зв'язку з недотриманням АФГ «Ольвія» процедури волевиявлення та відсутністю домовленості сторін щодо істотних умов договору на новий строк та просила повернути належну їй земельну ділянку.

За таких обставин, орендодавець мав всі підстави вважати припиненим 31 січня 2018 року договір оренди землі, а отже відсутні перешкоди для укладення нового договору оренди землі із новим орендарем.

Оспорений договір оренди землі від 01 лютого 2018 року укладено із дотриманням вимог закону, зареєстровано в той же день та згідно акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі, земельну ділянку передано новому орендарю ОСОБА_4

Таким чином, існування підстав для визнання недійсним оспореного договору оренди позивачем не доведено, а судом не встановлено.

Доводи апеляційної скарги АФГ «Ольвія» про те, що відповідач уклала оспорений договір оренди до закінчення дії попереднього договору, тобто до 31 березня 2018 року до уваги колегією суддів не приймається, оскільки пунктом 5 договору від 27 березня 2008 року сторонами передбачено, що договір діє до 31 січня 2018 року.

Посилання в апеляційній скарзі на формальний характер оспореного договору оренди укладеного між відповідачем та ОСОБА_4, оскільки останній не надав доказів користування земельною ділянкою, сплати податків, виплати орендодавцю орендної плати є безпідставними.

Окрім того, позовні вимоги стосуються безпосередньо прав та обов'язків обох сторін оспореного договору: ОСОБА_3 та ОСОБА_4, однак, останнього залучено до участі у справі в якості третьої особи.

Порушення суб'єктного складу та незалучення до участі у справі в якості співвідповідача сторони оскарженого договору оренди землі від 01 лютого2018 року, права та обов'язки якого безпосередньо мають вирішуватись судом, - унеможливлює вирішення спору та задоволення позовних вимог, а апеляційний суд позбавлений повноважень усунути ці порушення.

Доводи, викладені в апеляційній скарзі зводяться до власного тлумачення скаржником норм матеріального права, переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку та дійшов обґрунтованих висновків. На підставі вище викладеного, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. ст. 374, 375, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Кудлюка Олександра Івановича, який діє від імені Асоціації фермерських господарств «Ольвія» залишити без задоволення.

Рішення Високопільського районного суду Херсонської області від 13 листопада 2018 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення, шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Дата складання повного тексту постанови - 18 березня 2019 року.

Головуючий О.В. Кутурланова

Судді: В.В. Майданік

Н.В.Орловська