Справа № 372/2936/13-ц
Провадження 4-с-24/19
ухвала

Іменем України

10 червня 2019 року Обухівський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Тиханського О.Б.,

за участю секретаря Авсюкевич Н.В.,

представника скаржника Салоїда О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні скаргу ОСОБА_1 на дії та рішення приватного виконавця виконавчого округу Київської області Филипіва А.М., суб`єкта оціночної діяльності Товариства з обмеженою відповідальністю «КОНСЛАТ-С» щодо результатів визначення вартості (оцінки) майна, стягувач Акціонерне товариство «Комерційний банк «ПриватБанк»,

ВСТАНОВИВ:

Скаржник звернувся до суду з скаргою на дії та рішення приватного виконавця Филипіва А.М. щодо результатів визначення вартості (оцінки майна). На обґрунтування вказаної скарги зазначено, що 22.04.2019 приватним виконавцем було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження ВП №58963399 за виконавчим листом №372/2936/13-ц виданого Обухівським районним судом Київської області про стягнення з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь АТ КБ «ПриватБанк» боргу у розмірі 202118,40 грн. 02.05.2019 приватним виконавцем було винесено постанову про опис та арешт майна боржника, зокрема земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 0,075 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. 14.05.2019 приватним виконавцем було винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності для участі у виконавчому провадженні ТОВ «КОНСАЛТ-С», та 16.05.2019 був наданий висновок про вартість оцінки земельної ділянки у розмірі 117020 грн.

Скаржник зазначає, що вказаний висновок є недійсний та підлягає скасуванню, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснив виїзд на земельну ділянку та не враховано поліпшення, які розміщуються на вказаній земельній ділянці, а від так вартість земельної ділянки є заниженою. В зв`язку з цим, просять скаргу задовольнити та зобов`язати приватного виконавця здійснити повторну оцінку.

10.06.2019 приватним виконавцем виконавчого округу Київської області Филипів А.М. направив відзив на скаргу з додатками, де зазначив, що боржник не виконує рішення суду. Звіт про експертну оцінку спірної земельної ділянки виконаний вірно, ринкова вартість розрахована вірно за допомогою методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Приватним виконавцем проводилась фотозйомка земельної ділянки і жодних поліпшень не виявлено. Таким чином, зазначає, що оцінка проведена належно, а від так вважає скаргу необґрунтованою та просить в задоволенні скарги відмовити.

В судовому засіданні представник скаржника заяву підтримав, з підстав викладених у скарзі, додатково зазначив, що наданий звіт по експертну оцінку спірної земельної ділянки де враховано поліпшення і вартість земельної ділянки є значно вищою.

Інші особи в судове засідання не з`явились.

Вислухавши представника скаржника, державного виконавця, перевіривши матеріали справи, суд вважає скаргу такою, що підлягає дот часткового задоволення з наступних підстав.

22.04.2019 приватним виконавцем було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження ВП №58963399 за виконавчим листом №372/2936/13-ц виданого Обухівським районним судом Київської області про стягнення солідарно з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь АТ КБ «ПриватБанк» боргу у розмірі 203128,99 грн., та винесено постанову від 02.05.2019 про арешт та опис майна боржника, а саме земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 площею 0,075 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

14.05.2019 приватним виконавцем було винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності для участі у виконавчому провадженні ВП №58963399 ТОВ «КОНСАЛТ-С» для визначення вартості та підготовки Звіту про незалежну експерту оцінку вказаної земельної ділянки.

17.05.2019 ОСОБА_1 було направлено повідомлення про результати оцінки майна.

Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 0,075 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 виконаної ТОВ «Консалт-С», визначено, що ринкова вартість зазначеної земельної ділянки, розрахованої за допомогою методичного підходу, що базується на зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок становить 117020 грн., з розрахунку 156,03 грн. за 1 кв.м.

Відповідно до розділу 1 вказаної оцінки, матеріали надані замовником для проведення оцінки: копія інформаційної довідки з ДРРП на нерухоме майно та РВП на нерухоме майно, ДРІ, ЄРЗВОНМ щодо суб`єкта; постанова про призначення СОД.

Відповідно до розділу 3 вказаної оцінки, визначено, що на даній земельній ділянці відсутня система комунікацій, підключення до сільських мереж (інформація надана замовником).

Розділами 6,7 даної оцінки визначено методичних підхід до експертної грошової оцінки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок та проведено відповідний розрахунок.

Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 0,075 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 виконаної ФОП « ОСОБА_3 » від 07.06.2019, на замовлення ОСОБА_1 ,визначено, що ринкова вартість зазначеної земельної ділянки, розрахованої за допомогою методичного підходу, що базується на зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок становить 168352 грн., з розрахунку 224,47 грн. за 1 кв.м.

Відповідно до змісту даного експертного висновку, до нього було надано зокрема наступні документи: витяг із звіту про експертну грошову оцінку, рішення Обухівської міської ради, заява та дозвіл на підключення до електричної мережі, фото об`єкту оцінки.

Відповідно до розділу 4.2. «Загальна характеристика місце розташування об`єкта оцінки» вказаної оцінки, вказано, що система комунікацій на земельній ділянці що оцінюється має наявність підключених до зовнішніх мереж інженерно-технічної комунікації (електропостачання, газопостачання).

Розділами 6,7 даної оцінки визначено методичних підхід до експертної грошової оцінки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок та проведено відповідний розрахунок, на порівняння надавались земельні ділянки з наявними комунікаціями. Відповідно до наданого розрахунку, останній проводився з коригуваннями зокрема на прилягання до дороги з твердим покриттям, на наявність інженерно-технічних комунікацій.

Таким чином, надані два звіти про експертну грошову оцінку земельної ділянки відрізняються визначеною вартістю оцінки землі та врахуванням при оцінці від 07.06.2019 наявності наявність інженерно-технічних комунікацій.

Згідно ст.447 ЦПК України, сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.

Відповідно до вимог ст.1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження це сукупність дій органів і посадових осіб, зазначених у цьому Законі, спрямованих на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які здійснюються на підставах, у спосіб та в межах повноважень, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, виданими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню (далі рішення); виконання рішень, як передбачає ст.2 згаданого Закону, покладено на державну виконавчу службу.

Згідно ч. 1 ст. 18 цього закону виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії.

Положеннями ст. 20 Закону України «Про виконавче провадження» встановлено, що для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.

Відповідно до ст. 57 Закону України "Про виконавче провадження" визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження.

У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника.

Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна.

У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.

Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.

У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем.

Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні є дійсним протягом шести місяців з дня його підписання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Якщо строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться.

Правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна і майнових прав, що належать фізичним та юридичним особам, регулюються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно з приписами ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно ч. ч. 1, 6 ст. 9 вказаного закону методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

При цьому, згідно ст. 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Крім того, ст.13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5 цього Закону.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов`язковим.

Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, встановленому нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Як вбачається із наведеної норми, у випадку незгоди із звітом про оцінку майна може бути замовлена його рецензія. Однак позивач ні судовому виконавцю, ні в суді не заявляв відповідних клопотань, рецензія звіту не була проведена, а отже позивач не навів суду достатніх аргументів для визнання такого звіту недійсним.

Згідно пункту 3 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об`єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов`язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Згідно п.п.47,49 даного Стандарту, Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає

аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об`єктами порівняння та об`єктом оцінки. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Згідно п.2 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442 земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об`єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо.

Пунктом 3 даного Стандарту визначено,що об`єкти оцінки поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень.

Пункт 23 Стандарту передбачає, що оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та (або) порівняльного підходів на підставі аналізу

інформації про розмір орендної плати та ціни продажу (ціни пропонування) подібних земельних ділянок, у разі потреби - з урахуванням витрат на земельні поліпшення, що знаходяться у її межах, в порядку, визначеному абзацом першим пункту 6 цього

Стандарту.

Таким чином, чинним законодавством передбачено, що оцінка нерухомого майна на стадії виконавчого провадження повинна проводитись з урахування наявних земельних поліпшень та коригуванням ціни відповідно.

З проведеної на замовлення приватного виконавця оцінки вбачається, що експертне дослідження проводилось без врахування земельних поліпшень, та приватним виконавцем не перевірено факту наявності чи відсутності таких поліпшень на спірній земельній ділянці, а від так вказаний звіт про експертну грошову оцінку виконаний з порушенням норм чинного законодавства, а тому він визнається недійсним та підлягає до скасуванню.

Щодо покладення обов`язку на приватного виконавця провести повторне експертну грошову оцінку, то дана вимога не підлягає до задоволення, оскільки проведення експертної грошової оцінки є виключними повноваженнями виконавця і суду не надано доказів, що приватним виконавцем в цій частині порушено права скаржника, а саме наявна відмова від проведення експертизи.

Таким чином, скарга підлягає до часткового задоволення.

Керуючись ст.ст. 447 - 452 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Скаргу ОСОБА_1 на дії та рішення приватного виконавця виконавчого округу Київської області Филипіва А.М., суб`єкта оціночної діяльності Товариства з обмеженою відповідальністю «КОНСЛАТ-С» щодо результатів визначення вартості (оцінки) майна, стягувач Акціонерне товариство «Комерційний банк «ПриватБанк» - задовольнити частково.

Визнати недійсним висновок про експертну оцінку майна від 16.05.2019 земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 0,075 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

В іншій частині скарги щодо покладення обов`язку провести повторний експертну оцінку відмовити.

Апеляційна скарга на ухвалу суду може бути подана до Київського апеляційного суду через Обухівський районний суд Київської області протягом п`ятнадцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється від дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повна ухвала суду не була вручена у день її проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом п`ятнадцяти днів від дня вручення йому відповідної ухвали суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Ухвала набирає законної сили після закінчення строку на її апеляційне оскарження.

Роз`яснити сторонам ст.453 ЦПК України, що у разі виконання ухвали, постановленої за результатом розгляду скарги, відповідний орган державної виконавчої служби, приватний виконавець повідомляють суд і заявника не пізніше ніж десятиденний строк з дня її одержання.

Повний текст ухвали складено та підписано 11.06.2019.

Суддя О.Б. Тиханський