Красилівський районний суд Хмельницької області
Справа № 677/1743/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11.06.2019 м.Красилів

Красилівський районний суд Хмельницької області у складі:

головуючого судді Вознюка Р.В.,

за участі секретаря судового засідання Басистої Т.В.,

справа № 677/1743/18,

учасники справи:

позивач товариство з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство Тракт»,

відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля», ОСОБА_1 ,

вимоги позивача визнання договору оренди недійсним,

представник позивача Бойко Р.В.,

представник відповідача Семко Ю.А.,

розглянувши за правилами загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду справу,

«І. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача»

31.10.2018 представник позивача товариства з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство Тракт» (надалі - ТОВ «ФГ Тракт») звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля» (надалі - ТОВ «Житниця Поділля») про визнання договору оренди недійсним, в якому просив визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Житниця Поділля», право оренди за яким зареєстровано 15.03.2018 за № 25332598 щодо земельної ділянки за кадастровим номером НОМЕР_1 , площею 1,3701 га.

Представник позивача у позові зазначив, що ФГ «Тракт», правонаступником якого є ТОВ «ФГ Тракт», та ОСОБА_1 був укладений 03.03.2008 договір оренди землі, відповідно до умов якого власник вищезазначеної земельної ділянки, яка на праві приватної власності належать орендодавцю ОСОБА_1 , передала, а орендар ТОВ «ФГ Тракт» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку за кадастровим номером НОМЕР_1 , що розташована на території Михайловецької сільської ради Красилівського району Хмельницької області.

Строк дії договору 10 років, тобто до 14.03.2018.

Відповідно до п. 8 зазначеного договору, після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

На виконання ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та положень договору ТОВ «ФГ Тракт» направило 09.02.2018 ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, а також проект додаткової угоди.

ОСОБА_1 , отримавши пропозицію та проект додаткової угоди, на адресу ТОВ «ФГ Тракт» надіслала 20.02.2018 відповідь, в якій повідомила, що не бажає поновлювати договір оренди з ТОВ «ФГ Тракт», оскільки має бажання самостійно використовувати земельні ділянки та просила повернути належну їй земельну ділянку.

Зважаючи на зазначене, ТОВ «ФГ Тракт» припинив договірні відносини з ОСОБА_1 , у зв`язку із закінченням строку дії договору та бажанням власника використовувати зазначену земельну ділянку для власних потреб.

У липні 2018 року стало відомо, що на зазначену ділянку ОСОБА_1 уклала договір оренди та 15.03.2018 зареєструвала право оренди за ТОВ «Житниця Поділля».

У зв`язку із вищенаведеним, ТОВ «ФГ Тракт» вважає, що його права як переважного орендаря грубо порушені діями ОСОБА_1 та ТОВ «Житниця Поділля», тому просить суд задовольнити його позов.

До суду відповідачем ОСОБА_1 подано відзив на позов, в якому вона просить відмовити у задоволенні позову ТОВ «ФГ Тракт» у повному обсязі, посилаючись на те, що 20.02.2018 нею на адресу ТОВ «ФГ Тракт» було надіслано повідомлення про відмову від поновлення договору оренди землі, у зв`язку з небажанням продовжувати договірні відносини з даним господарством, оскільки протягом дії зазначеного договору орендна плата виплачувалась несвоєчасно, ТОВ «ФГ Тракт» неналежно виконувало свої обов`язки по договору оренди.

Представником відповідача ТОВ «Житниця Поділля» також подано відзив, в якому він заперечує проти задоволення позову і просить відмовити у його задоволенні, аргументуючи тим, що позивачем було запропоновано ОСОБА_1 поновити строк оренди на 3 роки, що суперечить положенням ч. 3 ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», згідно яких, при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Таким чином пропозиція позивача поновити договір оренди строком на 3 роки не відповідає вимогам ст. 19 ЗУ «Про оренду землі».

До позову не додано жодного доказу на підтвердження того, що позивач належно виконував обов`язки за умовами договору оренди, що надаволо би йому, згідно ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Зокрема, до позову не надано доказів повної та своєчасної сплати орендної плати протягом дії зазначеного договору оренди. Таким чином позивачем не доведено його належне виконання обов`язків за умовами договору оренди, яке є передумовою виникнення переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Вважає, що позивач не дотримався місячного строку, передбаченого ч. 2 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», щодо повідомлення орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки згідно інформації щодо відстеження поштових відправлень з сайту ПАТ «Укрпошта», поштове відправлення з трек-номером 081 відправлене 10.02.2018 та вручене адресату лише 10.03.2018, а поштове відправлення трек-номером 108 взагалі відправлене 03.03.2018 та отримано адресатом 13.03.2018.

Таким чином вбачається, що позивачем не виконано, передбачений ЗУ «Про оренду землі», обов`язок не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом.

Крім того, власником земельної ділянки ОСОБА_1 20.02.2018 направлено позивачу лист-повідомлення про відмову від поновлення договору оренди землі, укладеного з ТОВ «ФГ Тракт».

Направлення такого повідомлення повністю узгоджується з нормами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», якою передбачено, що у випадку заперечень орендодавця поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Враховуючи те, що ТОВ «ФГ Тракт» припинив договірні відносини з ОСОБА_1 . стосовно оренди земельної ділянки та враховуючи вільне волевиявлення власника земельної ділянки, 15.03.2018 ТОВ «Житниця Поділля» уклало договір оренди земельної ділянки на 7 років (терміном дії до 15.03.2025), кадастровий номер НОМЕР_1 , що належить ОСОБА_1 згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 , виданого Красилівською районною державною адміністрацією 19.05.2006.

Відповідь на відзиви позивачем не надано.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав.

Представник відповідача - ТОВ «Житниця Поділля» у судовому засіданні позив не визнав, просив відмовити у його задоволенні, з підстав наведених у відзиві.

Відповідач ОСОБА_2 і надіслали відзиви на позов, у якому позовні вимоги не визнала посилаючись на те, що вона направила 20.02.2018 позивачу лист-повідомлення про відмову від поновлення договору оренди землі.

«ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи»

31.10.2018 представник позивача звернувся до суду із позовом.

26.11.2018 представник позивача надіслав до суду уточнену позовну заяву.

02.01.2019 представником відповідача ТОВ «Житниця Поділля» на адресу суду надіслано відзив на позов.

17.04.2019 відповідачем ОСОБА_1 на адресу суду надіслано відзив на позов та заяву про розгляд спарави за її відсутності.

«ІІІ. Процесуальні дії у справі»

05.11.2018 позовна заява ухвалою суду залишена без руху.

10.12.2018 відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання на 10.01.2019.

10.01.2019 підготовче засіданні відкладено у зв`язку з неявкою сторін.

07.02.2019 продовжено строк проведення підготовчого провадження та вдкладено засідання на 11.03.2019.

11.03.2019 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду на 15.04.2019.

15.04.2019 за клопотанням представника позивача судове засідання відкладено.

«IV. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин»

03.03.2008 між ФГ «Тракт», з однієї сторони, та ОСОБА_1 , з іншої сторони, укладений договір оренди землі сільськогосподарського призначення площею 1,3701 га, що розташована на території Михайловецької сільської ради Красилівського району Хмельницької області, з кадастровим номером НОМЕР_1 , та яка на праві власності належить ОСОБА_1 ..

Пунктом 8 Договору встановлено, що договір було укладено на десять років.

14.03.2008 зазначений договір був зареєстрований у Красилівському відділі Центр ДЗК.

З врахуванням ст. 18 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній на момент укладання договору, відповідно до якої договір набуває чинності з дати його реєстрації, строк дії вказаного договору тривав до 14.03.2018.

09.02.2016 ТОВ «ФГ Тракт» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про те, що підприємство має намір поновити договір оренди землі від 03.03.2008. Разом із листом-повідомленням позивачем також направлено відповідачу проект додаткової угоди.

20.02.2018 ОСОБА_1 повідомила ТОВ «ФГ Тракт» про те, що вона відмовляється поновлювати договор оренди землі від 03.03.2008, вказавши, що бажає самостійно використовувати земельну ділянку та просила повернути належну їй земельну ділянку.

15.03.2018 ОСОБА_1 уклала договір оренди землі строком на 7 років із ТОВ «Житниця Поділля», право оренди за яким зареєстровано 15.03.2018 за № 25332598 щодо земельної ділянки за кадастровим номером НОМЕР_1 , площею 1,3701 га.

Як на підставу позовних вимог ТОВ «ФГ Тракт» посилалося на те, що його право, як переважного орендаря, грубо порушені діями відповідачів. Позивач вважає, що наявні підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 15.03.2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Житниця Поділля».

Дані обставини підтверджуються: договором оренди від 14.03.2008, державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 від 19.05.2006, актом передачі-прийому земельної ділянки, переданої у користування на умовах оренди від 03.03.2008, актом визначення меж земельної ділянки в натурі (намісцевості) від 03.03.2008, планом земельної ділянки, листом-повідомленням від 09.02.2018, додатковою угодою про внесення змін та доповнень до договору оренди землі, листом-повідомленням від 20.02.2018, інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «ФГ Тракт» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого умовами укладеного між ними договором оренди та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останньою був укладений договір оренди з ТОВ «Житниця Поділля».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Встановлено, що позивач направив 10.02.2018 повідомлення про намір продовжити дію договору оренди з проектом додаткової угоди, а відповідач-орендодавець своїм листом ще до закінчення дії договору оренди 20.02.2018 повідомила позивача про свою відмову продовжувати договір оренди землі на новий строк на запропонованих позивачем умовах та намір самостійно здійснювати обробіток цієї землі.

Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

«V. Оцінка суду»

Дослідивши надані суду докази, суд доходить висновку, що позивач, будучи орендарем земельної ділянки належної ОСОБА_1 , 10.02.2018 надіслав останній лист-повідомлення про те, що орендар має намір поновити договір оренди землі від 03.03.2008. Разом із листом-повідомленням позивачем також направлено відповідачу ОСОБА_1 проект додаткової угоди до договору оренди землі від 03.03.2008, який набув чинності 14.03.2008.

Відповідач ОСОБА_1 , будучи орендодавцем, у строки, передбачені ст. 33 ЗУ «Про ренду землі», письмово повідомила позивача про свою відмову продовжувати договір оренди землі на новий строк на запропонованих позивачем умовах та намір самостійно здійснювати обробіток цієї землі.

Отже, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 18.04.2019 справа № 625/166/18 провадження № 61-257св19.

Таким чином судом встановлено, що відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Житниця Поділля», право оренди за яким зареєстровано 15.03.2018 за № 25332598 щодо земельної ділянки за кадастровим номером НОМЕР_1 , площею 1,3701 га.

У зв`язку з викладеним, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

«VI. Розподіл судових витрат між сторонами»

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Оскільки позов ТОВ «ФГ Тракт» задоволенню не підлягає, судовий збір покладається на нього.

Інші судові витрати по справі відсутні.

На підставі викладеного, керуючись статтями 76-78, 81, 89, 141, 264-265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Відмовити в позові товариства з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство Тракт» до товариства з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля», ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Хмельницького апеляційного суду через Красилівський районний суд Хмельницької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач товариство з обмеженою відповідальністю «Фермерське господарство Тракт»; місцезнаходження: 31073, Хмельницька область, Красилівський район, с. Михайлівці, вул. Першого Травня, 2, код за .

Відповідач товариство з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля»; місцезнаходження: 31070, Хмельницька область, Красилівський район, с. Щиборівка, код за .

Відповідач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 .

Повний текст рішення складено 21.06.2019.

Суддя Р. В. Вознюк