Провадження № 22-ц/4808/818/19
Головуючий у 1 інстанції Татарінова О. А.
Суддя-доповідач Бойчук
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2019 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд в складі:

судді-доповідача Бойчука І.В.,

суддів Фединяка В.Д., Томин О.О.,

секретаря Турів О.М.,

з участю ОСОБА_1 і його представника, представника ЖБК «Добра справа»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа», ПП «ОСОБА_2» про визнання майнових прав за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 квітня 2019 року під головуванням судді Татарінової О.А. у м. Івано-Франківську,

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа» та ПП «ОСОБА_2» про визнання майнових прав, мотивуючи його тим, що 02 листопада 2010 року між ним та ПП «ОСОБА_2» укладено попередній договір, посвідчений нотаріусом Івано-Франківського МНО Українець В.В. за реєстраційним номером 1381 від 02 листопада 2010 року, предметом якого був взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири (основний договір), що розташована в будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1 протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію.

Предметом договору була трикімнатна квартира, що знаходиться на 9 поверсі та згідно технічної документації має загальну площу 101,57кв м та відповідно до договору її вартість - 192733,25грн.

Згідно з договором, покупець зобов`язується купити вказану квартиру, після отримання продавцем документів, що підтверджують право власності на об`єкти, зазначені вище та реєстрації права власності на квартиру за ціну та на умовах визначених у цьому договорі та у додаткових договорах до нього, які можуть бути укладені в подальшому.

На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання основного договору, позивач передав ПП «ОСОБА_2» документи, що підтверджують оплату вартості квартири, а саме Договір № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28.10.2005, згідно з яким позивачем у 2005 році сплачено кошти в сумі 192733,25грн.

ПП «ОСОБА_2» відповідно до умов договору зобов`язувався відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації виконати будівельно-монтажні і пусконалагоджувальні роботи у відповідності з будівельними нормами і правилами, і ввести будинок в експлуатацію у ІV кварталі 2011 року і укласти Основний договір та передати у власність позивачу зазначену у договорі квартиру на погоджених умовах до 1 кварталу 2012 року.

При укладанні договору відповідач ПП «ОСОБА_2» надав позивачу всі необхідні документи, що підтверджують правомірність його дій і серед них документи, що підтверджують правомірність використання земельної ділянки під будівництво по вул. Гарбарській , а також інші дозвільні документи на право здійснення будівництва. На день подання позову будинок не збудований і квартира у експлуатацію не здана.

Зазначає, що у 2013 році частина дольовиків звернулись до Івано-Франківського міського суду з позовом до відповідача ПП «ОСОБА_2» (який теж укладав договори про дольову участь у будівництві цього ж будинку) про визнання права власності на квартири, зобов`язання виконати умови договору про пайову участь у будівництві, визнати дії по зміні площ квартири неправомірними, зобов`язати здати будинок в експлуатацію.

Позивач із частиною інших дольовиків виступав у даній справі в якості третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 20.03.2013 зобов`язано ФОП ОСОБА_2 та ПП «ОСОБА_2» виконати умови цих договорів.

Пайовики виконали умови договорів шляхом внесення готівкових коштів, а відповідачі умови договору не виконали, не здали в експлуатацію будинок, чим порушили законні права позивачів у справі.

Статут Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа», зареєстрований 11.11.2013 з метою діяльності якого є забезпечення та захист законних прав та інтересів членів кооперативу спрямованих на вчинення необхідних дій щодо належного обслуговування та утримання будинку по АДРЕСА_1 .

Засновниками стали декілька осіб, які укладали договір із ПП «ОСОБА_2» про пайову участь у будівництві.

Згідно із записами у декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 березня 2017 року Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради у вересні 2014 року видано свідоцтво про право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 на користь Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа».

Починаючи з 2005 року на цій земельній ділянці знаходиться незавершений будівництвом дев`ятиповерховий будинок, який спорудився силами ПП «ОСОБА_2» із залученням додаткових коштів окремих дольовиків, в тому числі і коштами позивача за період з 2005 по 2011 роки.

Згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незавершений будівництвом будинок перереєстрований на Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа». У підставі реєстрації вказано, що об`єкт 57% готовності, згідно даних ПП «БТІ «Експерт» від 27.12.2016 року та декларації про початок виконання будівельних робіт від 09 грудня 2015 року.

Отже позивач виконав всі умови договору шляхом внесення готівкових коштів, а відповідач ПП «ОСОБА_2» умов договору не виконав - не здав будинок в експлуатацію, чим порушив права позивача.

Відповідач Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа» не визнає права позивача на вищевказану обумовлену договором квартиру, на сайтах продажу житла розміщено інформацію про продаж квартир у цьому будинку із зазначенням, що вільними залишилось 20 квартир, однак трикімнатних квартир у будинку взагалі немає.

Тому виникає реальна загроза по відчуженню майнового права на квартиру, яка повністю оплачена позивачем. На сьогодні позивач позбавлений права користуватись та розпоряджатись своїм майном. Позивач зазначав, що відповідачами порушені права та інтереси на отримання об`єкту інвестування, тому він звернувся до суду та просив визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування, а саме трикімнатну квартиру загальною площею 101,57 кв м, що знаходиться на 9 поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою АДРЕСА_1 та заборонити вчиняти будь-які дії по укладанню договорів спрямованих на відчуження, передачі права власності на вказану трикімнатну квартиру.

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 10 квітня 2019 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті постановою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 18 липня 2018 року про заборону Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа» у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії щодо відчуження, передачі майнових прав ( в тому числі укладання договорів пайової участі, інвестиційних договорів, інших правочинів, передбачених діючим цивільним законодавством) квартири загальною площею 101,57кв м, що знаходиться на 9 поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою АДРЕСА_1 .

На дане рішення ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу в якій зазначив, що воно ухвалено з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення у справі та невідповідністю висновків суду обставинам справи.

Між ним та ПП «ОСОБА_2» укладено попередній договір від 02 листопада 2010 року, предметом якого є взаємний обов`язок сторін укласти договір купівлі-продажу трикімнатної квартири на дев`ятому поверсі площею 101,57 кв. м. у будинку АДРЕСА_1 протягом трьох місяців після введення будинку в експлуатацію, але не пізніше 1 кварталу 2012 року.

На день подання позовної заяви будинок не збудований, квартира, передбачена умовами попереднього договору в експлуатацію не здана.

Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради у вересні 2014 року видано свідоцтво про право власності на земельну ділянку за вказаною адресою на користь Житлово-будівельного кооперативу «Добра справа». Однак відомостей про наявність на вказаній земельній ділянці незавершеного будинку немає.

Відповідачем змінено план будівництва, кількість та площа квартир, чим унеможливлюється право пайовиків захистити свої права, оскільки квартир, які вони оплатили не існує в натурі.

Даний факт є предметом розслідування кримінального провадження № 0000002 від 26.01.2018, що підтверджується ухвалами Івано-Франківського міського суду від 20 листопада 2018 року та від 03 грудня 2018 року.

Про існування даних доказів апелянт дізнався після прийняття рішення судом першої інстанції, а тому не мав змоги подати дані докази суду.

На момент укладання попереднього договору відповідач володів всіма необхідними дозволами та рішеннями, тобто мав право будувати та здати в експлуатацію будинок із затвердженою проектною документацією № 1 від 27 лютого 2005 року.

При подачі документів на отримання свідоцтва про право власності на земельну ділянку, на якій розташований будинок із спірною квартирою, у декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 березня 2017 року №ІФ 98 відповідач посилався на наказ директора ОСОБА_3 про затвердження проектної документації № 1 від 27 лютого 2005 року. ЖБК «Добра справа» створено 11.11.2013, а тому посилання відповідача на вказаний наказ свідчить про неправомірність його дій.

Наказом управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради № 90 від 04.05.2018 скасовано вищезазначену декларацію про початок виконання будівельних робіт, однак суд першої інстанції поклав у основу свого рішення технічні дані із цієї декларації.

Апелянт вніс значну суму для будівництва та придбання спірної квартири, а тому дії відповідача щодо відчуження квартир іншим особам, шляхом розміщення оголошень щодо продажу квартир в даному будинку свідчать не лише про намір, а й про реальні дії відповідача, які порушують права апелянта.

Просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Житлово-будівельний кооператив «Добра справа» подав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, що рішення суду першої інстанції є законним, вмотивованим та не підлягає скасуванню.

Відзив мотивований тим, що, незважаючи на те, що у п. 2.4 укладеного попереднього договору від 02 листопада 2010 року вказано, що покупець на підтвердження оплати вартості квартири надав продавцю договір № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28.10.2005, позивач не надав суду жодних належних доказів такої оплати.

Пунктом 2.3 вказаного договору зазначено, що сторони погоджуються, що термін для укладення договору купівлі-продажу квартири може бути продовжений за взаємною згодою сторін, про що укладається додатковий договір. Проте, позивачем не надано суду доказів того, що такий додатковий договір про продовження терміну укладення договору купівлі-продажу був укладений.

Чинним законодавством передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з п. 5 укладеного попереднього договору сторони передбачили, що у випадку необґрунтованого (без поважних причин) ухилення від укладення договору купівлі-продажу квартири чи у випадку невиконання умов попереднього договору, сторона винна у такому ухиленні відшкодовує завдані збитки другій стороні відповідно до чинного законодавства України. У цьому випадку друга сторона має право звернутись до суду з вимогою про спонукання до укладення договору купівлі-продажу, а також про відшкодування збитків завданих простроченням укладення договору купівлі-продажу.

Таким чином, позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки умовами попереднього договору та нормами законодавства не передбачено такого способу захисту як визнання майнового права на спірну квартиру.

Крім того, ЖБК «Добра справа» є неналежним відповідачем у даній справі, оскільки попередній договір позивач укладав із ПП «ОСОБА_2», а ЖБК «Добра справа» не є його правонаступником.

Апелянт не довів факту оплати коштів за договірними зобов`язаннями.

Просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Вислухавши суддю-доповідача, ОСОБА_1 і його представника, які доводи апеляційної скарги підтримали, представника ЖБК «Добра справа», перевіривши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що 02 листопада 2010 року ПП «ОСОБА_2» та ОСОБА_1 уклали попередній договір, предметом якого було взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу трикімнатної квартири площею 101,57 кв м, що розташована на дев`ятому поверсі в будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1 , протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію (а.с.7-8).

Вартість квартири становить 192 733,25грн, про що зазначено у п. 2.1. договору. Відповідно до п. 1.6 договору покупець зобов`язується після реєстрації права власності на квартиру за продавцем та отримання ним документів, що підтверджують право власності на об`єкти, які зазначені вище, купити цю квартиру у продавця за ціну (суму) та на умовах, зазначених у цьому договорі та в додаткових договорах до нього, які можуть бути укладені в подальшому.

Пунктом 3 договору передбачено, що продавець зобов`язується у відповідності до затвердженої проектно-кошторисної документації виконати будівельно-монтажні і пусконалагоджувальні роботи у відповідності з будівельними нормами і правилами, і ввести будинок в експлуатацію у IV кварталі 2011 року, укласти основний договір та передати у власність покупця вказану квартиру на умовах даного Договору до І кварталу 2012 року.

Як вбачається з п.2.4 попереднього договору, на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення Договору купівлі-продажу квартири, покупець передав продавцю документи, що підтверджують здійснення оплати вартості квартири, а саме договір № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28.10.2005, згідно з яким покупець оплатив 192 733,25 грн продавцю у 2005 році.

Відповідно до ст.ст. 12, 81, 82 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини, визнанні сторонами, не підлягають доказуванню.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Власником об`єкта незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 є Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа». На сьогодні таке право власності не скасоване.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 627 ЦК України, яка регулює свободу договору, передбачає що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Між сторонами укладений нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу трикімнатної квартири за вищевказаною адресою, згідно з яким сторони погодили у визначений термін укласти основний договір купівлі-продажу цього майна.

В пункті 2.4 попереднього договору зазначено, що позивач надає відповідачу документи, які підтверджують здійснення оплати вартості квартири, а саме договір №28/10 від 28.10.2005 про пайову участь позивача у будівництві, згідно з яким покупець оплатив продавцю у 2005 році 192 733,25 грн.

Представник ПП «ОСОБА_2» заперечив оплату позивачем коштів за попереднім договором і таких доказів позивачем не надано суду як і договору №28/10 від 28.10.2005 про пайову участь позивача у будівництві.

Колегія суддів вважає, що примушування до укладення угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено.

З огляду на вищенаведене, слід прийти до висновку, що положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. Тому примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України щодо непорушності права власності.

Згідно вимог ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. Обслуговуючому кооперативу «ЖБК «Добра справа» виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради у вересні 2014 року видано свідоцтво про право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 . Згідно із записами у декларації про початок виконання будівельних робіт від 20.03.2017 вбачається, що у будинку запроектовано 44 квартири, з яких 22 однокімнатні та 22 двокімнатні (а.с.10-11). При цьому трикімнатної квартири загальною площею 101,57 кв.м. на 9 поверсі, яка є об`єктом майнових прав позивача у справі у даному незавершеному будівництвом будинку немає, тому суд першої інстанції прийшов до обгрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 . Доводи апеляційної скарги про наявність підстав для визнання за ОСОБА_1 майнових прав на майно за попереднім договором, спростовані зібраними у справі доказами, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку. З такими доводами погоджується і колегія суддів апеляційної інстанції та вважає їх правильними. Обгрунтованим також є висновок суду щодо скасування заходів забезпечення позову у вигляді заборони Обслуговуючому кооперативу «ЖБК «Добра справа» у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії щодо відчуження, передачі майнових прав (в тому числі укладання договорів пайової участі, інвестиційних договорів, інших правочинів, передбачених діючим законодавством) щодо спірної квартири. Апеляційний суд приходить до переконання, що судом першої інстанції ухвалено рішення з додержанням вимог матеріального і процесуального права, тому його слід залишити в силі. Доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованості рішення суду і підстав для його скасування з мотивів, наведених у скарзі, не встановлено. Керуючись ст. ст. 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 квітня 2019 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 24 червня 2019 року.

Судді: І.В. Бойчук

В.Д. Фединяк

О.О. Томин