Житомирський апеляційний суд
Справа №282/774/18 Головуючий у 1-й інст. Гуцал П. І.
Категорія 23 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої Талько О.Б.,

суддів: Коломієць О.С., Шевчук А.М.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу №282/774/18-ц за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Привітівське», третя особа Державний реєстратор Ігнатпільської сільської ради Овруцького району Житомирської області Неліпа Василь Васильович, про визнання припиненим договору оренди землі, за зустрічним позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Привітівське» до ОСОБА_1 , третя особа Державний реєстратор Ігнатпілської сільської ради Овруцького району Житомирської області Неліпа Василь Васильович, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, за апеляційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Привітівське» на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 28 березня 2019 року, ухвалене під головуванням судді Гуцала П.І.,

В С Т А Н О В ИВ :

У травні 2018 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 1 листопада 2007 року між ним та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю Привітівське укладений договір оренди земельної ділянки, загальною площею 1,89 га, яка розташована на території Привітівської сільської ради Любарського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1 . Відповідно до умов даного договору він передав в оренду товариству зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена 23 листопада 2007 року Любарським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру».

Позивач зазначає, що, маючи намір самостійно обробляти зазначену земельну ділянку, він 31 липня 2017 року письмово повідомив орендаря про те, що не бажає продовжувати договір оренди на новий строк.

3 квітня 2018 року він підписав акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки, який направив на адресу відповідача. Однак, даний акт не був підписаний СТОВ Привітівське.

В подальшому з інформації, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, йому стало відомо, що державним реєстратором Ігнатпільської сільської ради Овруцького району 7 листопада 2017 року за СТОВ Привітівське зареєстроване право оренди вказаної земельної ділянки, строком на 10 років.

ОСОБА_1 також вказує, що на даний час межі земельної ділянки встановлені в натурі, земельна ділянка СТОВ Привітівське не використовується. Проте, оскільки акт приймання-передачі земельної ділянки не підписаний відповідачем, він позбавлений можливості звернутись до державного реєстратора з метою скасування державної реєстрації права оренди.

Окрім того, відповідач після закінчення дії договору оренди неодноразово намагався обробити земельну ділянку, мотивуючи тим, що набув право оренди внаслідок пролонгації договору.

Оскільки такі дії не узгоджуються з вимогами законодавства та свідчать про порушення його права власності, ОСОБА_1 просив визнати припиненим договір оренди земельної ділянки, укладений між ним та відповідачем 1 листопада 2007 року.

Також просив скасувати державну реєстрацію права оренди цієї земельної ділянки.

Відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом, в якому, уточнивши позовні вимоги, просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 1 листопада 2007 року на той самий строк і на тих самих умовах.

Обґрунтовуючи вимоги, СТОВ Привітівське зазначило, у відповідності до положень вказаного договору оренди землі, а також згідно з вимогами ст. 33 Закону України «Про оренду землі», 25 вересня 2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення, в якому СТОВ «Привітівське повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення також додано проект додаткової угоди.

При цьому, ОСОБА_1 були запропоновані найбільш вигідні умови оренди землі, зокрема, максимальну орендну плату на рівні 12 відсотків нормативної грошової оцінки землі.

У встановлений ст.33 Закону України Про оренду землі місячний термін орендодавець не повідомив орендаря про прийняте ним рішення щодо пролонгації договору оренди землі на новий строк, що вказує на порушення ОСОБА_1 вимог законодавства та умов договору. СТОВ Привітівське, розцінивши таку бездіяльність останнього як мовчазну згоду на поновлення договору оренди, продовжувало обробляти вказану земельну ділянку та належним чином сплачувати орендодавцю орендну плату.

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 28 березня 2019 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано припиненим договір оренди земельної ділянки площею 1,89 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , укладений 1 листопада 2007 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю Привітівське.

Стягнуто із СТОВ Привітівське на користь позивача 704 грн. 80 коп. судового збору.

В задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Зустрічні позовні вимоги СТОВ Привітівське залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі СТОВ Привітівське, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення в частині визнання припиненим договору оренди землі та відмови у задоволенні зустрічного позову, ухваливши в цій частині нове рішення,- про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 щодо визнання припиненим договору оренди землі та задоволення зустрічного позову про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовуються тим, що заява ОСОБА_1 від 31 липня 2017 року була направлена на адресу СТОВ Привітівське поза межами строків, визначених ст.33 Закону України Про оренду землі, відтак вона не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі. Жодної відповіді орендодавця на пропозицію СТОВ «Привітівське» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило. В подальшому орендар продовжував обробляти зазначену земельну ділянку та сплачував орендну плату ОСОБА_1 .

Окрім того, позивачем обраний спосіб захисту, не передбачений цивільним законодавством.

В судовому засіданні представник СТОВ Привітівське підтримав апеляційну скаргу, зазначивши, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк було порушене ОСОБА_1 , який, отримавши письмову пропозицію товариства щодо продовження дії договору оренди землі із проектом додаткової угоди, не повідомив про результати розгляду даної пропозиції.

ОСОБА_1 та його представник вважають апеляційну скаргу безпідставною.

Зокрема, ОСОБА_1 пояснив, що самостійно обробляє належну йому земельну ділянку та не бажає поновлювати договір оренди землі. Орендна плата була виплачена йому за 2017 рік, що узгоджується з умовами договору оренди землі. Проте, орендну плату за 2018 рік він не отримував, оскільки договір припинив свою дію.

Представник позивача зазначив, що заявою від 31 липня 2017 року ОСОБА_1 повідомив орендаря про своє небажання поновлювати договір оренди землі. Таким чином, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про припинення договору оренди.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які з`явились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею 1,8875 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , яка розташована на території Привітівської сільської ради Любарського району Житомирської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказана обставина підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 , виданим Любарською районною державною адміністрацією 23 червня 2006 року.

1 листопада 2007 року між СТОВ «Привітівське» та ОСОБА_1 укладений договір оренди, за умовами якого останній передав позивачеві в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років, зі сплатою орендної плати у розмірі 319 грн. 05 коп. у строк з 1 по 20 грудня кожного року.

Пунктом 1.3.1 договору оренди земельної ділянки також передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендодавець повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії даного договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію. Якщо такого повідомлення орендар не отримав, то строк дії договору пролонгується на той же самий строк і на тих же умовах.

Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в Любарському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель 23 листопада 2007 року вчинено запис за №28.

31 липня 2017 року ОСОБА_1 направив на адресу СТОВ «Привітівське» письмову заяву, в якій повідомив про те, що має намір самостійно обробляти передану в оренду земельну ділянку після закінчення строку дії договору оренди та не бажає укладати новий договір. Також просив орендаря після збирання врожаю 2017 року не проводити на його земельній ділянці сільськогосподарські роботи, не обробляти її та виділити ділянку в натурі.

Зазначений лист був отриманий СТОВ «Привітівське» 31 липня 2017 року, що підтверджується відповідною відміткою за вхідним №84.

В судовому засіданні також встановлено, що 25 вересня 2017 року орендар направив на адресу ОСОБА_1 лист, в якому повідомив останнього про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі на строк 15 років, з орендною платою у розмірі 12 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 8422 грн. 36 коп.

Окрім того, орендар зобов`язувався передати орендодавцю разовий платіж в розмірі 7000 грн. в якості винагороди за підписання додаткової угоди, проект якої разом із листом направлено на адресу останнього.

Вказаний лист-повідомлення був отриманий Миронюком М ОСОБА_2 . 3 жовтня 2017 року, що підтверджується відміткою на поштовому повідомленні.

Як встановлено судом, проект додаткової угоди не був підписаний ОСОБА_1 .

Однак, долучений до матеріалів справи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно містить інформацію про те, що державним реєстратором Ігнатпільської сільської ради Овруцького району Житомирської області 7 листопада 2017 року здійснено державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки за СТОВ «Привітівське», строком на 10 років. Підставою виникнення права оренди зазначено договір оренди землі від 1 листопада 2007 року.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції прийшов до обгрунтованого висновку про те, що за наявності волевиявлення орендодавця щодо припинення договірних правовідносин, договір оренди землі, укладений між сторонами 1 листопада 2007 року, припинив свою дію.

Так, у ст.ст.6, 627 ЦК України закріплений принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови ( зміст) договору, який вони укладають.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк ( поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року ( справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України « Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст. 33 Закону України « Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов`язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме таким чином в даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.

До закінчення строку дії угоди орендодавець направив СТОВ «Привітівське» письмову заяву, в якій зазначив про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки. 21 лютого 2018 року вказана земельна ділянка була виділена в натурі, про що свідчить акт прийомки-передачі межових знаків. Після закінчення строку дії договору ОСОБА_1 самостійно обробляє належну йому земельну ділянку, що підтверджується показами свідків, допитаних в судовому засіданні, а також змістом довідки, виданої Любарською селищною радою 11 січня 2019 року.

Колегія суддів погоджується з висновком суду про те, що отримання ОСОБА_1 . орендної плати 26 грудня 2017 року не свідчить про наявність підстав для поновлення договору оренди землі, оскільки зазначені кошти були виплачені за період користування орендарем даною земельною ділянкою під час дії договору оренди. Факт отримання ОСОБА_1 орендної плати у 2018 році не підтверджений належними та допустимими доказами.

Вказані обставини свідчать про чітку й однозначну позицію ОСОБА_1 про небажання продовжувати орендні правовідносини зі СТОВ « Привітівське» й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст. 33 Закону України « Про оренду землі».

Отже, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилось. При цьому, та обставина, що ОСОБА_1 направив повідомлення про своє небажання поновлювати орендні правовідносини раніше, ніж це передбачено ст. 33 Закону України « Про оренду землі», не може обмежувати його право власності на земельну ділянку.

Посилання в апеляційній скарзі на ту обставину, що обраний ОСОБА_1 спосіб захисту не передбачений законодавством, є безпідставним, оскільки перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, передбачений ст. 16 ЦК України, не є вичерпним.

Частиною 2 даної норми також передбачено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Окрім того, відповідно до ч.2 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 31 Закону України « Про оренду землі», зокрема, передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Враховуючи вищезазначені положення законодавства, ОСОБА_1 з метою захисту свого права власності звернувся до суду з даним позовом у спосіб, передбачений законом.

Таким чином, суд першої інстанції вирішив спір з дотриманням вимог матеріального та процесуального права. Підстави для зміни чи скасування рішення в частині визнання припиненим договору оренди землі та в частині відмови у задоволенні зустрічного позову відсутні.

В іншій частині рішення не оскаржується, отже не є предметом апеляційного розгляду.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,368,374,375,381-384 ЦПК України,суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Привітівське» залишити без задоволення, а рішення Любарського районного суду Житомирської області від 28 березня 2019 року в частині визнання припиненим договору оренди землі, укладеного 1 листопада 2007 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Привітівське», а також в частині відмови у задоволенні зустрічного позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю « Привітівське» до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 21 червня 2019 року.