Суддя Бугера О. В.
Справа № 644/651/19
Провадження № 2/644/976/19
РІШЕННЯ

Іменем України

12 червня 2019 року Орджонікідзевський районний суд м.Харкова у складі:

головуючого судді Бугери О.В.,

за участю секретаря судового засідання Ступницького К.В., Задорожного П.Л.,

представника позивача Петракова В.А. ,

представника відповідача Шафоростової А.А., Берро Н.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди, 3-я особа у справі Товариство з обмеженою відповідальністю «Екоресурс ЛТД», -

ВСТАНОВИВ:

Позивачем 31.01.2019 року подано до суду позовну заяву. Позивач просив розірвати договір оренди земля від 30.12.2004 року, зареєстрований за №8268/04 в ХРФ ДП (Центр ДЗК при ДК України по земельних ресурсах», укладений між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_2 із зазначеним в позові підстав. Стягнути з Харківської міської ради на користь ОСОБА_2 сплачений судовий збір в розмірі 768 гривень. В обґрунтування позову посилався на те, що 30.12.2004 року між ним та відповідачем було укладено договір оренди землі, відповідно до укладеного договору предметом є земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться у АДРЕСА_1 . Відповідно до п.2 умов договору оренди землі земельна ділянка, яка передається в оренду має загальну площу 0,0897 га, в тому числі під забудовою 0,0624 га, інших угідь 0,0273 га. На земельній ділянці розташована будівля, що до 16.11.2018 року належала йому на прав власності. Строк дії договору оренди відповідно до п.8 Договору, укладено на період реконструкції до 01.01.2029 року. Звертав увагу на те, що відповідно до вимог п.15 Договору земельна ділянка повинна бути передана в оренду для обслуговування нежитловим приміщень (гараж), але актів прийому-передачі ділянки він дотепер не отримував та не підписував. В період перебування будівлі, що розташована по АДРЕСА_1 у його власності він використовував вказану ділянку виключно під забудовою (гаражем) площею 0,0624 га саме за її призначенням, як гараж для зберігання особистого транспорту. Іншу частину ділянки угідь 0,0273 га позивач не використовував. Не зважаючи на зазначені обставини він добросовісно виконував умови договору та сплачував орендну плату за всю земельну ділянку. На час укладання угоди він мав можливість сплачувати вартість оренди, що була погоджена в договорі. В листопаді 2018 року у зв`язку із наміром використовувати дану земельну ділянку у господарській діяльності він прийняв рішення про відчуження будівлі та передачі її в статутний фонд юридичної особи, для використання в господарській діяльності товариства. Вказаний правочин по відчуженню був зареєстрований нотаріально, проведена державна реєстрація, право власності будівлі - нежитлових приміщень першого поверху №2-№6, №12 в літ. «АВ-3», загальною площею 568,2 кв.м., зареєстровано за ТОВ «Екоресурс ЛТД».

П.36 Договору визначено, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку. П.38 Договору визначено підстави для його розірвання, зокрема за взаємною згодою сторін, та за рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. П.40 Договору визначено, що перехід права власності на будівлю та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другою особи, є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди із новим власником будинків та споруд.

Він звертався 25.01.2019 року до Харківської міської ради із заявою про припинення договору оренди землі із ним, у зв`язку із переходом права власності, але заява дотепер не розглянута, договір не розірвано, відповіді на заяву він не отримав. Вважав, що спір має бути вирішений судом, а договір оренди землі від 30.12.2004 року за №8268/04, має бути розірваний в судовому порядку. Посилався на вимоги ст.ст. 80, 91, 115, 321, 328, 317, 202-206 ЦК України щодо правомірності набуття ним права власності, на вимоги ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України, ст.30 Закону України «Про оренду», щодо його права відчужувати своє майно, вчинення заходів щодо спонукання відповідача щодо припинення договору оренди землі від 2004 року у зв`язку із здійснення продажу майна. Також зазначав, що в силу ст.32 Закону України «Про оренду» на вимогу однієї з сторін договір оренди може бути розірваним за рішенням суду у разі невиконання сторонами, обов`язків передбачених ст.ст.24,25 даного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах визначених Земельним кодексом України.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив позов задовольнити, посилався на підстави викладені в позові, зазначав, що оскільки відбулась зміна власника будівлі, а договором оренди чітко передбачено розірвання договору у разі такої зміни, відповідач договір не розірвав, не зважаючи на звернення позивача, просив винести судове рішення, яким договір розірвати.

Представники відповідача в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечували, зазначали, що фактично відбувається заміна сторони у договорі у зв`язку із набуттям права власності іншою особою, права та обов`язки визначені договором є обов`язковими для нового власника, вважала, що жодним чином право позивача не порушується. Підстав, передбачених діючим законодавством для розірвання договору немає. Подали письмові пояснення за позовом, із змісту яких вбачається, що відсутні правові підстав для розірвання договору, позивачем не було зазначено, які саме його охоронювані законом права та інтереси порушені. В силу ч.2 ст.120 ЗК України якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і втому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. З урахуванням позиції Верховного Суду у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря відбувається автоматично, не залежно від того чи відбулось документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір відносно орендаря.

Представник 3-ї особи в судове засідання не з`явився, про час та дату розгляду справи повідомлявся, причини неявки суду не відомі.

Вислухавши доводи представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

Позивач на підставі договору купівлі-продажу від 25.06.2003 року набув права власності на нежитлові приміщення першого поверху №2-№6, №12 , загальною площею 568,2 кв.м. у будівлі літ.АВ-3, що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 (а.с.9).

13.12.2004 року між позивачем та Харківською міською радою було укладено договір оренди землі. В оренду було передано земельну ділянку загальною площею 0,0897 га, в тому числі під забудовою 0,0624 га та інші угіддя 0,0273 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - виробнича будівля. Визначено нормативну грошову оцінку землі. Строк дії договору до 01.0-1.2019 року. П.36 Договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. П.37 Визначено випадки припинення договору, а також в тому числі у разі інших випадків передбачених законом. П.40 Договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другою особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд. (а.с.10-22).

25.01.2019 року позивач звернувся до Харківської міської ради із заявою відносно розірвання договору оренди у зв`язку із тим, що з 16.11.2018 року він не використовує вказану земельну ділянку, оскільки не є власником розташованої на ній нерухомості, реконструкцію будівлі не проводить. До своєї заяви додав копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.23).

Із змісту копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, актуального на 21.11.2018 року вбачається, що право власності на нежитлові приміщення першого поверху №2-№6, № 12, загальною площею 568,2 кв.м. у будівлі літ.АВ-3, що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 , зареєстровано за 3-ю особою ТОВ «Екоресурс ЛТД» 16.11.2018 року на підставі акту передачі-приймання до Статутного капіталу ТОВ «Екоресурс ЛТД» (а.с.24).

Відповідно до вимог ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відповідно до вимог ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу та визначено способи захисту цивільних прав та інтересів. Відповідно до ст.317, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Відповідно до вимог ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до вимог ч.1,2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до вимог п.2 ч.1 ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема зміна умов зобов`язання. Відповідно до вимог ч.2 ст.120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні. Про що викладений правовий висновок в постановах Верховного Суду від 03.03.2018 по справі № 904/6296/17, від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18. Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Тобто, стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Тобто, відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Про що викладено правовий висновок у постанові Верховного Суду від 10.04.2018 по справі №915/672/17.

Виходячи із викладеного, суд вважає, що вимоги позову не підлягають задоволенню, оскільки на момент звернення до суду із вимогою про розірвання договору оренди позивач в силу закону по-перше не є його стороною, та по-друге, з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомості, що розташований на земельній ділянці виділеній в оренду в 2004 році позивачу, а саме з 16.11.2018 року, автоматично відбулась заміна сторони у зобов`язані та у 3-ї особи виникли права та обов`язки за даним договором оренди.

У зв`язку із тим, що суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову, відповідно до вимог ст.141 ЦПК України судові витрати не підлягають стягненню з відповідача.

Керуючись ст.ст. 11, 16, 317, 321, 377, 611, 651 ЦК України, ст.120 ЗК України, ст.ст. 12, 76, 81, 95, 141, 264-268 ЦПК України, Законом України «Про оренду землі», суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_2 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди, залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду або через Орджонікідзевський районний суд м.Харкова. У зв`язку із оголошенням вступної та резолютивної частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлений 13.06.2019 року.

Відповідно до вимог п.4 ч.5 ст.265 ЦПК України:

Позивач - ОСОБА_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 , що зареєстрований АДРЕСА_3 .

Представник позивача Петраков Володимир Анатолійович , адвокат, за договором, ордером, адреса для листування АДРЕСА_4..

Відповідач - Харківська міська рада, , місце розташування майдан Конституції, будинок 7, м.Харків, представники відповідача за довіреністями Берро Набіля Ата, Шафоростова Аліна Анатоліївна.

Головуючий: суддя О.В.Бугера