П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 травня 2019 року м. Київ

Справа № 22-4995 Головуючий у1-й інстанції - Осаулов А. А.

Унікальний №755/9583/18 Доповідач - Пікуль А. А.

Київський апеляційний суд. Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ у складі:

головуючого Пікуль А. А.

суддів Гаращенка Д. Р.

Невідомої Т. О.

за участю секретаря Пузикової В. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 10 січня 2019 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Вавілон" про визнання договору недійсним та стягнення коштів,-

у с т а н о в и л а:

У червні 2017 ОСОБА_1 пред`явила в суд позов до ОСОБА_2 , ТОВ "Валіон", в якому просила суд визнати недійсним договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 18 травня 2018 року, укладений між позивачем та ОСОБА_2 , стягнути з ОСОБА_2 на свою користь суму отриманих коштів за договором про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 18 травня 2017 року в розмірі 52 000 грн., що за курсом доларів США еквівалентно 2000 доларів США.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18 травня 2018 року ОСОБА_3 , яка діяла в інтересах ОСОБА_1 , був укладений з ТОВ "Валіон" договір про надання інформаційно-консультаційних та маркетингових послуг. За цим договором виконавцем ТОВ "Валіон" були надані інформаційно-консультаційні та маркетингові послуги, які пов`язані з пошуком житлового приміщення та запропонована трикімнатна квартира площею 82,80 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

18 травня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

На виконання п.4.1. договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 18 травня 2018 року позивач сплатила аванс ОСОБА_2 у розмірі 52 000 грн. за курсом 1 дол. США = 26.00 грн., що еквівалентно 2000 дол. США.

Станом на 25 червня 2018 року відповідач не виконала умови п.3.1.2. договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна та в зазначений строк не передала позивачеві повний пакет документів. Відповідачем було надано лише копію договору позики грошей від 01 червня 2017 року, копію договору іпотеки від 01 червня 2017 року, копію договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 20 листопада 2017 року, копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності та копію інформаційної довідки КП КМР "Київське міське бюро технічної інвентаризації".

Оскільки, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, слід вважати, що попередній договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню. Нотаріальної форми не було дотримано, отже, у відповідності до ст. 220 ЦК України такий договір є нікчемним.

Тому на думку позивача наявні всі підстави для визнання договору від 18травня 2018 року недійсним, а на підставі цього - повернення коштів, які були сплачені позивачем.

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 10 січня 2019 року позовні вимоги залишені без задоволення.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до постановлення незаконного та необґрунтованого рішення, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі (а.с.80-82).

Відзиву на апеляційну скаргу відповідачі у визначений судом строк не подали.

В суд апеляційної інстанції сторони не з`явились тричі, про місце та час апеляційного розгляду повідомлені належним чином, шляхом направлення судових повісток-повідомлень за адресами місцезнаходження та місця проживання.

Суд ухвалив розглядати справу у відсутність учасників справи, відхиливши клопотання ОСОБА_1 , про відкладення розгляду справи від 27 травня 2019 року, оскільки поважність причин неявки позивача у судове засідання (догляд за онукою) не підтверджена жодними доказами, а відповідно до положень ч.2 ст.372 ЦПК неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді Пікуль А.А., з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія доходить до висновку про те, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з таких підстав.

При ухваленні рішення про відмову у задоволенні позову районним судом встановлені наступні обставини.

Між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений Договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна (далі - Договір про наміри).

Згідно з п.2.1 Договору про наміри об`єктом нерухомого майна є трикімнатна квартира площею 82,80 кв.м, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що знаходиться у власності на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 20 листопада 2017 року, який був зареєстрований приватним нотаріусом Івановою С. М. №1742 20 листопада 2017 року.

Сторони домовились, що зобов`язались укласти (нотаріально посвідчити) Договір купівлі-продажу об`єкту (п.2.1.) не пізніше 30 червня 2018 року 16 год. 00 хв. (п.2.2. Договору про наміри).

У п.3.1.2. Договору про наміри зазначено, що продавець зобов`язуються надати документи, які підтверджують право власності на об`єкт, паспорт(а),свідоцтво(а) про народження, картка(и) платника (ів) податку (ідентифікаційні коди) власника(ів) та співвласника(ів) об`єкт, технічний паспорт, витяг з реєстру речових прав про реєстрацію права власності, свідоцтво про шлюб/розлучення, заяву (згоду) подружжя, довідку про осіб, які зареєстровані та проживають на території об`єкту (форма №3 з ЖЕКу ), довідку про відсутність боргів з електропостачання, довідку про відсутність заборгованостей по оплаті комунальних платежів, газу, опалення, водопостачання, довідку з психіатричного диспансеру (за вимогою сторони 2 або нотаріуса), експертну оцінку, виписку з рішення виконкому з питань дозволу укладання угод з малолітніми та неповнолітніми або недієздатними, якщо такі є співвласниками або прописані в квартирі. Підгодовувати (сплатити) пакет документів, необхідний для укладання договору купівлі-продажу. Копії всіх документів та довідок, які перераховані в цьому пункті, а також документів та довідок, які витребовуватиме нотаріус, необхідно передати Покупцю або його представнику не пізніше ніж за 7 діб до підписання основного договору. Відсутність повного пакету документів на момент нотаріального посвідчення договору-купівлі-продажу з будь-яких причин не є підставою для форс мажорних обставин.

Згідно п.3.1.8 Договору про наміри, продавець засвідчує, що вказаний об`єкт в судових спорах або в досудовому розгляді не знаходиться, щодо можливих суперечок та претензій третіх осіб до майна колишніх та існуючих власників об`єкту не відомо. Продавець зобов`язаний довести до відома покупця всю необхідну інформацію щодо суперечок, претензій або судових справ по об`єкту, які йому відомі.

Відповідно до п.4.1. Договору про наміри, на підтвердження вище вказаних зобов`язань покупець передає, а продавець приймає в рахунок належних за договором купівлі-продажу об`єкту платежів аванс у розмірі 52 000 грн., що за курсом 1 долар США = 26,0 грн. на день укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна еквівалентно 2 000,00 дол. США.

За встановлених обставин, виходячи з того, що оспорювана угода не є попереднім договором, оскільки вона не містить волевиявлення сторін щодо надання їй сили попереднього договору, а тому відсутні підстави для визнання правочину недійсним та, як наслідок відсутні підстави для застосування наслідків недійсності правочину,суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Крім того, суд виходив з того, що позивач не надала суду належних та допустимих доказів того, що вона передала ОСОБА_2 , а відповідно і те, що остання отримала, в рахунок належних за договором купівлі-продажу об`єкту платежів аванс в сумі 52 000 грн., як передбачено умовами Договору про наміри, а тому вимога про повернення вказаних коштів не підлягає задоволенню.

При перевірці указаних висновків районного суду у контексті доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 апеляційний суд виходить з наступного.

Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції письмових доказів суд апеляційної інстанції доходить до висновку про те, що указані висновки районного суду не відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону. Судом порушені встановлені ст.89 ЦПК України правила оцінки доказів та невірно застосовано до спірних правовідносин положення ст. 635 ЦК України.

Відповідно до положень ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

У даній справі, відхиляючи аргументи сторони позивача про те, що укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 18 травня 2018 року договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна за своїм змістом є попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, районний суд виходив з того, що зі змісту цього договору убачається відсутність погодження сторін щодо надання йому сили попереднього договору.

Такі висновки районного суду є помилковими, оскільки суд не проаналізував зміст договору про наміри у контексті положень ст. 635 ЦК України, а виходив виключно з назви договору та відсутності у ньому вказівки, що цей договір є попереднім.

Водночас у зазначеному договорі сторони зобов`язалися не пізніше 30 червня 2018 року 16 год. 00 хв. укласти (нотаріально посвідчити) Договір купівлі-продажу трикімнатної квартири площею 82,80 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , за ціною 1 378 000 грн. (еквівалент 53 000 доларів США). Сторони домовились, що нотаріальне посвідчення цього договору купівлі-продажу буде здійснене приватним нотаріусом Падалка Р. О. (а.с.11-13).

Отже оспорюваний договір про наміри за своїм змістом та істотними умовами відповідає вимогам ст. 635 ЦК України, а тому є попереднім договором купівлі-продажу квартири.

Згідно з вимогами ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За правилами ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до положень ч.1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За правилами ч.1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Ураховуючи вищенаведені положення цивільного законодавства у їх сукупності та взаємному зв`язку слід дійти висновку, що попередній договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню, а у разі недотримання цієї вимоги закону, є нікчемним.

Отже укладений між сторонами 18 травня 2018 року договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, який за своїм змістом є попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, однак не посвідчений нотаріально, є нікчемним.

Відповідно до роз`яснень п.7 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" № 9 від 06 листопада 2009 року правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

У разі якщо під час розгляду спору про визнання правочину

недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його

недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених

законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи

про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки

недійсності нікчемного правочину.

Ураховуючи наведене у контексті обставин даної справи, суд доходить висновку, що правові підстави для визнання недійсним нікчемного правочину - договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 18 травня 2018 року, відсутні, оскільки він є недійсним в силу закону.

За правилами ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

У даній справі, вирішуючи питання застосування наслідків нікчемного правочину, апеляційний суд вважає встановленими наступні обставини.

Відповідно до змісту п. 4.1. договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 18 травня 2018 року на підтвердження своїх зобов`язань покупець ( ОСОБА_3 ) передає, а продавець ( ОСОБА_2 ) приймає в рахунок належних за договором купівлі-продажу об`єкту платежів аванс у розмірі 52 000 грн., що є еквівалентом 2 000 доларів США. Вчинення цієї дії посвідчене підписами сторін на договорі (а.с.11-13).

Ураховуючи цю обставину у контексті положень ст. 216 ЦК України, ОСОБА_2 зобов`язана повернути ОСОБА_3 отримане за нікчемним правочином - 52 000 грн., що є еквівалентом 2 000 доларів США.

За правилами ч.1 ст. 376 ЦПК України самостійними підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення є, зокрема, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до положень ч.2 ст. 376 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З огляду на викладене, оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову шляхом стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 52 000 грн., що є еквівалентом 2 000 доларів США, в рахунок повернення одержаного на виконання нікчемного правочину.

При ухваленні нового рішення апеляційним судом за правилами ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги у загальному розмірі 2 819 грн. 20 коп. (704,80 (а.с.7) + 352,40 (а.с.83) + 1762 (а.с.91)).

Керуючись ст. ст. 367-368, 374-376, 381-384 ЦПК України, колегія суддів,-

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 10 січня 2019 року скасувати та ухвалити нове рішення про часткове задоволення позову.

Стягнути з ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ; місце проживання: АДРЕСА_4 ) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ; місце проживання: АДРЕСА_5 ) в рахунок повернення одержаного на виконання нікчемного правочину 52 000 (П`ятдесят дві тисячі) грн. та 2 819 (Дві тисячі вісімсот дев`ятнадцять) грн. 20 коп. на відшкодування судових витрат по сплаті судового збору, а всього: 54 819 (П`ятдесят чотири тисячі вісімсот дев`ятнадцять) грн. 20 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Головуючий А. А. Пікуль

Судді Д. Р. Гаращенко

Т. О. Невідома