Справа № 310/8508/17
РІШЕННЯ

Іменем України

17 квітня 2019 року м.Бердянськ

Бердянський міськрайонний суд Запорізької області у складі:

головуючого - судді Білоусової О.М.,

за участі секретаря судового засідання - Мирошниченко Н.Л.,

позивача ОСОБА_1 , представника позивача адвоката Дон В.О.,

відповідача ОСОБА_2 ,

представника відповідача адвоката Полянчук С.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бердянську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулася до суду з позовом, в якому зазначила, що 28.11.2012 року між нею та відповідачем укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Шевченко Т.В., відповідно до якого ОСОБА_2 передав позивачу 832 000 грн., що еквівалентно 104 000 доларів США. Строк дії договору встановлено до 01.01.2013 року.

21.12.2012 року між сторонами укладено додаткову угоду до вказаного договору позики, посвідчену приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Шевченко Т.В., відповідно до якої суму позики збільшено до 920 000 грн., що еквівалентно 115 000 доларів США. Строк договору встановлено до 01.12.2013 року.

Також вказує, що 21.12.2012 року у забезпечення вказаного договору позики між сторонами було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Шевченко Т.В., предметом якого було визначено житловий будинок АДРЕСА_1 .

Зазначає, що через певні обставини у встановлений договором строк не повернула позичені кошти, у зв`язку з чим відповідно до п.6.5.1 договору іпотеки вимоги ОСОБА_2 були задоволені 13.03.2014 року шляхом реєстрації за ним права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .

Посилається на ч. 3 ст. 37, ч.6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та Звіт про оцінку домоволодіння станом на 01.03.2014 року та просить стягнути з відповідача перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, а саме 344 367 грн., а також судові витрати.

В судовому засіданні позивач та її представник адвокат Дон В.О. підтримали позовні вимоги, пославшись на зазначені в позові обставини та просили позов задовольнити.

Відповідач та його представник адвокат Полянчук С.О. в судовому засіданні проти позову заперечували, просили відмовити в його задоволенні в повному обсязі, пославшись на невідповідність звіту про оцінку вимогам Закону, невірність розрахунку, пропуск строку позовної давності. Вислухавши пояснення сторін та їх представників, експерта, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступне.

28.11.2012 року між сторонами укладено договір позики, відповідно до якого ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 832 000 грн., що еквівалентно 104000 доларів США, що підтверджується копією договору (а.с. 11).

21.12.2012 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору позики, відповідно до п1.1 якої ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 920 000 грн., що еквівалентно 115 00 доларів США. Пунктом 1.2 встановлено строк договору до 01.12.2013 року (а.с. 12).

21.12.2012 року сторони уклали договір іпотеки в забезпечення вимог, що витікають з договору позики, предметом якого був житловий будинок АДРЕСА_1 (а.с. 13).

В матеріалах справи також міститься копія звіту про оцінку домоволодіння АДРЕСА_1 , відповідно до якого ринкова вартість об`єкта оцінки станом на 01.03.2014 року становить 1 302 630 гривень (а.с. 43-70).

Позивач посилається на те, що іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, що за його розрахунком становить 344 367 грн. (1 302 630 - 920 000 = 382 630 * 90% = 344 367)

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1 ст.530 ЦК України).

Згідно ст. 536 ЦК України, за користування чужими грошовими коштами боржник зобов`язаний сплачувати проценти. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобовязання є його невиконання, або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 1046 ЦК України, за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальнику) грошові кошти, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей.

Позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. Якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому (ч.1 ст. 1049, ч. 2 ст. 1050 ЦК України).

За матеріалами справи вбачається, що ОСОБА_1 умови договору у встановлений строк не виконала у зв`язку з чим, відповідності до п.6.5.1 договору іпотеки, вимоги ОСОБА_2 були задоволені 13.03.2014 року, шляхом реєстрації за ним права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 (а.с.6).

Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом (ст.625 ЦК України).

Також згідно ст. 1048 ЦК України, позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. Якщо договором не встановлений розмір процентів, їх розмір визначається на рівні облікової ставки Національного банку України. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

Відповідно до вимог ст. 582 ЦК України: ч.1 - оцінка предмета застави здійснюється у випадках, встановлених договором або законом; ч.2 - оцінка предмета застави здійснюється заставодавцем разом із заставодержателем відповідно до звичайних цін, що склалися на момент виникнення права застави, якщо інший порядок оцінки предмета застави не встановлений договором або законом.

Згідно до ч.3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

За висновком судової оціночно будівельної експертизи № 117/01-17 від 31.01.2017 року дійсна вартість житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 станом на 13.03.2014 року / день реєстрації за ОСОБА_2 права власності на об`єкт нерухомості / складала 853 509 грн., що еквівалентно 91 950 доларів США (а.с.39, 140-150).

Допитаний в якості спеціаліста ОСОБА_3 пояснив суду, що був оцінювачем домоволодіння АДРЕСА_1 , згідно звіту, копія якого знаходиться в матеріалах справи, та на який посилається позивач як на підставу своїх вимог. Обстеження домоволодіння проводив в лютому 2014 року за зверненням ОСОБА_1 (яка на момент звернення вже не була власником домоволодіння). Звіт склав 31.10.2016 року, оскільки так просила замовник. Вартість земельної ділянки, місцезнаходження об`єкту та його потенційне використання були враховані при оцінці. Оцінка проводилась як житлового будинку, а для порівняння брав об`єкти комерційного значення. В основному оцінка проводилась по оголошенням, без огляду об`єкта, фактичний стан оцінювався зі слів замовника. Так, відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб`єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Ціна предмета іпотеки встановлюється в самому договорі і якщо під час розгляду справи сторони з такою оцінкою погоджуються, то суд не має підстав її не враховувати, оскільки вона є умовою договору. Якщо між сторонами виникає спір щодо такої оцінки, то залежно від того, яка сторона її заперечує, ця сторона зобов`язана за змістом ч. 3 ст. 10, ст. 11 та 60 ЦПК довести інший розмір, зокрема заявити клопотання про призначення та проведення відповідної судової експертизи. Стороною позивача заперечується оцінка нерухомого майна, на підтвердження вартості предмету іпотеки надано висновок про вартість об`єкта оцінки від 01.03.2014 року, виконаний оцінювачем ТОВ «Некос+» ОСОБА_3. Разом з тим, судом встановлено, що у вересні 2015 року ОСОБА_2 звертався до Бердянського міськрайоннного суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором позики з підстав, що задоволенням шляхом реєстрації права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 боргове зобов`язання виконано не в повному обсязі. Розмір неповернутої суми за договором позики, згідно позовних вимог, складав 272 567 грн. Заочним рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 11.01.2016 року по справі № 310/9449/15-ц позов було задоволено та рішенням апеляційного суду Запорізької області від 10.05.2017 року заочне рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 11.01.2016 року скасовано, ухвалено нове рішення, яким у позові ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором позики відмовлено. Підставою відмови у задоволенні позову було визнання неналежним доказом наданого позивачем звіту про оцінку майна та висновок, призначеної за ухвалою суду апеляційної інстанцій, судової оціночної будівельної експертизи № 117/01-17 від 31.01.2017 року, якою встановлено, що дійсна вартість житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 13.03.2014 року (день реєстрації за ОСОБА_2 права власності на об`єкт нерухомості) складає 853509 грн., що еквівалентно 91950 доларів США і вказана вартість значно відрізняється та є суттєвою від визначеної позивачем при зверненні до суду. Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Розмір неповернутих коштів за договором позики від 28.12.2012 року та додаткової угоди до нього від 21.12.2012 року становив 920000 грн. Таким чином, вартість будинку, який був предметом іпотеки, станом на момент набуття відповідачем предмета іпотеки у власність, не перевищувала розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Стаття 76 ЦПК України встановлює, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків. Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність в Україні» визначено, що датою оцінки є дата, станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. У наданому позивачем звіті датою оцінки визначено 01 березня 2014 року, а не на дату переходу прав власності на будинок до відповідача - 13.03.2014 року з якою закон пов`язує обов`язок по компенсації різниці. Крім того, частиною 2 ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність в Україні» визначено, що підставою проведення оцінки є договор між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки або ухвала суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. Згідно із частиною 2 ст. 11 Закону замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки. У звіті про оцінку майна підставою проведення оцінки зазначено договір на проведення оцінки № 244-10/31-16 від 26.10.2016 року між громадянкою України ОСОБА_1 та ТОВ «Некос+». Але станом на дату укладення договору, як то вбачається з матеріалів справи та не оспорюється позивачем, ОСОБА_1 не була власником будинку АДРЕСА_1 та відповідно не могла бути замовником оцінки. Оцінювачем не перевірено реєстрацію права власності на об`єкт оцінки за замовником, чим порушено п. 51 Національного стандарту № 1, хоча можливість перевірки існувала, так як доступ до реєстру прав власності є вільним. Частиною 6 ст. 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення. Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах. Даним Стандартом (п. п. 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна. Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 № 1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу. Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади. Пунктом 50 Національного стандарту №1 передбачено, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка. Відповідно до п. 51 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: - укладення договору на проведення оцінки, - ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; - ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; - вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; - узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; - складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; - доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби). Крім того, ст. 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки. Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього. Згідно з п. 56 Національного стандарту №1 звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен, серед іншого, містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість. У звіті про оцінку майна зазначено, що оцінювачем було проведено обстеження об`єкта нерухомості, зібрані дані про його технічний стан і знос (стор. 16 висновку), але у судовому засіданні спеціаліст підтвердив, що вказівка про проведення обстеження об`єкту нерухомості не відповідає дійсності. Особисто будинок він не оглядав, даних про його технічний стан і знос не збирав. Дослідження проведено виключно на підставі даних та документів наданих ОСОБА_1 Спеціалістом не перевірялась їх достовірність та відповідність під час складання висновку, йому не відомо чи відповідають технічні характеристики наданого ОСОБА_1 технічного паспорту стану будинку на дату проведення оцінки, чи зображено на доданих до звіту фотографіях спірне домоволодіння та коли вони виконані. Оцінка проведена з припущення, що об`єкт відповідає наявним документам, перепланування відсутні, стан приміщення задовільний та придатний до використання. Документи щодо земельної ділянки не надані, інформація стосовно прав на земельну ділянку відсутня. Відповідно до п. 16 Стандарту № 1 визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування. У звіті відсутнє посилання на відсутність достовірної інформації про ціни продажу та обгрунтування визначення її на основі інформації про ціни пропонування. Також, спірний об`єкт було порівняно з готелями, як зазначено оцінювачем, при цьому він посилався на принцип найбільш ефективного використання майна, який відповідно до п. 10 Стандарту № 1 полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об`єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об`єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними. Оцінювачем не обгрунтована технічна можливість використання житлового будинку у якості готелю. Майно з яким порівнюється об`єкт оцінки, в звіті не ідентифіковано за адресою місцезнаходження та районом міста, що виключає можливість визначення його як подібного, оскільки не можливо визначити подібність характеристик та властивостей майна та як наслідок ознаки інвестиційної привабливості майна. Норми Стандарту № 1 відносно подібного майна не застосовані до порівняльного підходу за звітом, оскільки майно, що порівнюється має радикально різні характеристики в розрізі площі, поверховості, року будівництва, будівельного матеріалу, тощо. Тоді як площа майна позивача становить 82,8 кв.м. У всіх цих об`єктів нерухомості, що взято для порівняння значно відрізняється площа, та як наслідок і ціна та об`єкти порівняння не містять інформацію чи відноситься майно до житлового чи нежитлового фонду.

Також, слід зазначити, що ухвалою Бердянського міськрайонного суду від 25.10.2018 р. було відмовлено в задоволенні заяви представника позивача про призначення експертизи (другої) (а.с.110-111).

Таким чином, позивачем не надано належних доказів в обґрунтування позовних вимог, а тому в задоволенні позову слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 47, 227 ЦК України, ст.ст. 259, 265, 268 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Запорізького апеляційного суду шляхом подачі в 30-денний строк з дня проголошення судового рішення апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 26.04.2019 р.

Суддя Бердянського міськрайонного суду

Запорізької області О. М. Білоусова