Справа № 649/138/19
Провадження № 2/649/74/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 травня 2019 року Великолепетиський районний суд Херсонської області у складі:

головуючого Гапоненка Р.В.

секретаря судового засідання Філімоненко Т.С.

за участю: представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Макій С.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Велика Лепетиха Херсонської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Відокремленої садиби фермерського господарства "МАКІЙ" про розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про розірвання договору оренди землі, мотивуючи свої вимоги тим, що він є власником земельної ділянки площею 12,2952 га, кадастровий № НОМЕР_1 , яка розташована в адміністративних межах Малолепетиської сільської ради Великолепетиського району Херсонської області. 01 січня 2012 року щодо вказаної земельної ділянки укладено договір оренди землі з Відокремленою садибою (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ», , який зареєстровано у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсах» від 14 червня 2012 року №00954 строком на 30 років. У пунктах 9 та 10 договору оренди землі від 01 січня 2012 року зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій, натуральній, відробітковій формах, що складає 1,5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 263560,14 грн. (пункт 5 договору оренди землі від 01 січня 2012 року). З 01 січня 2012 року, тобто понад 7 років, розмір орендної плати не переглядався. Заявою від 23 листопада 2018 року він звернувся із запитом до відповідача про надання інформації про виплачену орендну плату згідно договору оренди землі від 01 січня 2012 року за період 2016, 2017 та 2018 років у розрізі: сум нарахованої орендної плати, індексів інфляції, коефіцієнтів індексації, утриманих податків та зборів. Листом від 09 січня 2019 року № 4 відповідач повідомив наступну інформацію: «На момент заключення договору відділом Держземагенства в В.Лепетиському районі було завищено НГО (нормативно-грошову оцінку) земельного паю на 113468,94 грн., безпідставно застосувавши 1,756. В 2016 році на Вашу ділянку з нормативно - грошовою оцінкою в сумі 150091,20 грн. припадало орендної плати в розмірі 1,5%- 2251,36 грн. Застосовуючи коефіцієнт 2015 року -1,249 и коефіцієнт 2016 року - 1,20 нормативно-грошова оцінка землі склала 224956,69 грн. орендна плата за 2016 рік відповідно складала 3374,35 грн. Враховуючи кон`юнктуру ринку та фінансові можливості підприємства вирішено виплатити на Ваші 1,5 пая орендну плату в сумі 9237,80 грн., що складало 4,1%. Із нарахованої суми в розмірі 9237,80 грн. утриманий прибутковий податок в розмірі 18 % - 1662,80 грн. та військовий збір в розмірі 1,5 % -113,62 грн. до сплати 7461,38 грн. В натуральному виразі це відповідає 3,75 тони пшениці та 34 кг олії соняшникової. За 2017 рік до нормативної грошової оцінки землі застосовуючи коефіцієнт 2015 року -1,249,2016 року - 1,20, 2017 року 1,124, ГНО 1,5 паю склала 252851,32 грн. Орендна плата за 2017 рік відповідно склала 3792,77 грн. Нараховано орендної плати 14906.83 грн., що склало 5,9 %. З суми 14906,83 грн. утримано Прибутковий податок 2683,23 грн. і військовий збір - 223,60 грн., До видачі 12000,00 грн. В 2018 році коефіцієнти застосовувалися тіж самі, що і в 2017 році. Нарахування склало - 14906,83 грн., утримано прибутковий податок 2683,23 грн. і військовий збір 223,60 грн. до видачі 12000,00 грн. В натуральному виразі це відповідає 1,5 тонам пшениці і 34 кг олії соняшникової та 6000 грн. Крім того, за рахунок прибутку підприємства сплачений земельний податок за Вашу земельну ділянку в 1917 році -1185,13 грн., в 2018 році - 1357,06 грн. 2016 рік нараховано - 9237,80 грн. 2017 рік нараховано - 16091,96 грн. 2018 рік нараховано - 16263,89 грн.». Аналогічну відповідь зазначено відповідачем у листі від 09 січня 2019 року № 4-а. Листом від 14 грудня 2018 року №14032/10/21-22-53-

18-24 Великолепетиське управління ГУ ДФС у Херсонській області, АР Крим та м. Севастополі повідомило позивачу інформацію про те, що Відокремленою садибою (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ» нараховано та сплачено суму податку на доходи позивача від оренди земельної ділянки за 2016 рік - 1662,8 грн., за 2017 рік - 2683,23 грн., за 2018 рік - інформація відсутня; по земельному податку за 2016 рік - 0,00 грн., за 2017 рік - 1185,13 грн., за 2018 рік - 1277,18 грн. Відповідно до пункту 5 договору оренди землі від 01 січня 2012 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 263560,14 грн. Зміни до вказаного договору оренди землі щодо розміру нормативної грошової оцінки не вносились, а тому при розрахунку річної орендної плати має бути застосована саме нормативна грошова оцінка у розмірі згідно договору оренди землі із застосуванням відповідних коефіцієнтів її індексації, а саме: За 2016 рік (263560,14 грн. х 1,249 х 1,20 х 1,5% = 5925,35 грн.). За 2017 рік (263560,14 грн. х 1,249 х 1,20 х 1,124 х 1,5% = 6660,10 грн.). За 2018 рік (263560,14 грн. х 1,249 x 1,20 x 1,124 x 1,5% = 6660,10 грн.). Таким чином відповідачем у власних розрахунках розміру річної орендної плати за період 2016-2018 років помилково застосовано нормативну грошову оцінку не передбачену діючим між сторонами договором оренди землі від 01 січня 2012 року. З 01 січня 2012 року, тобто понад 7 років, річна орендна плата у розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки, згідно договору оренди землі від 01 січня 2012 року, не переглядалася. Відповідно до пункту 13 договору оренди землі від 01 січня 2012 року розмір орендної плати переглядається по письмовому зверненню однієї із сторін. Відповідно до статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Заявою від 09 січня 2019 року позивач звернувся до відповідача з пропозицією у строк до 01 лютого 2019 року внести зміни до договору оренди землі від 01 січня 2012 року, зареєстрованого у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсах» від 14 червня 2012 року №00954, встановивши розмір річної орендної плати на рівні 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, змінивши умови перегляду орендної плати та розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладення відповідної додаткової угоди. На адресу Відокремленої садиби (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ» надіслано цінним листом з описом вкладення заяву позивача від 09 січня 2019 року про збільшення розміру орендної плати на рівні 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (на 2 сторінках) та проект додаткової угоди від 09 січня 2019 року до договору оренди землі укладеного 01 січня 2012 року та зареєстрованого у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсах» від 14 червня 2012 року № 00954. Відповідно до інформації розміщеній на сайті ДП «УКРПОШТА» - ukrposhta.ua цінний лист за № 101 отримано відповідачем 14 січня 2019 року. Станом на 08 лютого 2019 року відповідач не надав позивачу письмової відповіді з підписаною додатковою угодою від 09 січня 2019 року до договору оренди землі від 01 січня 2012 року, якою пропонувались наступні зміни: «1.1.1. Внести зміни до пункту 5. виклавши його в новій редакції наступного змісту: "5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308452,51 (триста вісім тисяч триста п`ятдесят дві гривні п`ятдесят одна копійка) грн."; 1.1.2. Внести зміни до пункту 9. виклавши його в новій редакції наступного змісту: "9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій, натуральній, відробітковій формах, що складає 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки"; 1.1.3. Внести зміни до пункту 13. виклавши його в новій редакції наступного змісту: "13. Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; в інших випадках, передбачених законом. Розмір орендної плати не може переглядатися у бік зменшення". Нормативно-правове обґрунтування предмету позову полягає у наступному: У статті 1 Указу Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02 лютого 2002 року № 92 зазначено - взнати одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом впровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Згідно статті 106 Конституції України Укази Президента України є обов`язковими до виконання на території України. Крім цього, у підпунктах 288.5.1. та 288.5.2. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України зазначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної

грошової оцінки. З липня 2017 року, відповідно до вимог Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 року № 413, при проведенні земельних торгів стартовий розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності встановлюється на рівні 8% від їх нормативної грошової оцінки. Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 10 грудня 2018 року №29-21-0.63-6571/2-18 та інформації розміщеній на сайті - khersonska.land.gov.ua, зазначено, що за результатами проведених у 2017 році земельних торгів з продажу прав оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності розмір орендної плати в середньому по області підвищився до 9,38 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у Великолепетиському районі - до 9,47 %). За результатами земельних торгів, проведених за 11 місяців і 2018 року, розмір орендної плати в середньому по області підвищився до 15,66 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у Великолепетиському районі - до 8,12%). Згідно державного акту серія НОМЕР_2 виданого від 07 квітня 2009 року, на ім`я позивача, земельна ділянка має цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яке згідно частини 3 статті 22 Земельного кодексу України належить до категорії земель сільськогосподарського призначення. У статті 8 Цивільного кодексу України зазначено, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). У разі неможливості використати аналогію закону для регулювання цивільних відносин вони регулюються відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права). Таким чином, зважаючи на Указ Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02 лютого 2002 року №92, Стратегію удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 року № 413 до правовідносин пов`язаних з річним розміром орендної плати за використання земель сільськогосподарського призначення приватної власності, в тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, може бути застосовано аналогічний розмір річної орендної плати, який встановлюється за відповідні землі сільськогосподарського призначення державної власності. Відповідно до викладеного, враховуючи тенденцію до збільшення річної орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності та істотною зміною упродовж понад 7 років обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору оренди землі від 01 січня 2012 року позивачем правомірно запропоновано відповідачу збільшити розмір річної орендної плати на рівні 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Згідно витягу від 25 січня 2019 року із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 12,2952 га., кадастровий номер № НОМЕР_1 , нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308452,49 грн., а річна орендна плата у розмірі 9% складатиме 27760,72 грн. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідно до пункту 13 договору оренди землі від 01 січня 2012 року розмір орендної плати переглядається по письмовому зверненню однієї із сторін. Відповідне звернення від 09 січня 2019 року позивач надіслав на адресу відповідача, яке станом на 08 лютого 2019 року ним проігноровано. Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Так, частиною п`ятою статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Частиною 1 статті 632 ЦК визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду

землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно пункту 37 договору оренди землі від 01 січня 2012 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом. Згідно статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Як визначено частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Згідно з пунктом 288.5., підпунктами 288.5.1., 288.5.2. статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Відповідно до наведених положень чинного законодавства нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України. Застосовуючи аналогію закону відповідні норми можуть бути також застосовані до земель приватної власності. Відповідно до частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими вони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони б не уклали договір або уклали б його на інших умовах. У разі коли сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 статті 652 ЦК України, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило би співвідношення майнових інтересів сторін позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Таким чином розірвання договору через істотну зміну обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли залишення угоди в силі призведе до завдання шкоди стороні, яка значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на первісних умовах. Зі змісту статті 652 Цивільного кодексу України випливає, що укладаючи договір, сторони враховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, в ході конання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали би договору або уклали його на інших умовах. Так, договір оренди землі укладений між позивачем та відповідачем 01 січня 2012 року з річною орендною платою на рівні 1,5% від нормативної грошової оцінки землі, строком на 30 років, тобто до 14 червня 2042 року згідно пункту 42 договору оренди землі. На вказану дату закінчення договору оренди землі позивачу виповниться повних 66 років, тому орендодавець правомірно очікував на те, що з урахуванням вимог Указу Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02 лютого 2002 року №92 річний розмір орендної плати з 01 січня 2012 року поступово буде підвищуватися з 1,5% від нормативної грошової

оцінки землі і вище (в Указі Президента України від 02 лютого 2002 року №92 з 01 вересня 2008 року запропоновано орендну плату на рівні 3% від нормативної грошової оцінки землі). Адже з липня 2017 року, відповідно до вимог Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 року № 413, при проведенні земельних торгів стартовий розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності встановлюється на рівні 8% від їх нормативної грошової оцінки. Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 10 грудня 2018 року №29-21-0.63-6571/2-18 зазначено, що за результатами проведених у 2017 році земельних торгів з продажу прав оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності розмір орендної плати в середньому по області підвищився до 9,38% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у Великолепетиському районі - до 9,47%). За результатами земельних торгів, проведених за 11 місяців 2018 року, розмір орендної плати в середньому по області підвищився до 15,66% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у Великолепетиському районі - до 8,12%). Таким чином, укладаючи 01 січня 2012 року з відповідачем договір оренди землі позивач не міг передбачити настання фактичного збільшення річного розміру орендної плати за землі сільськогосподарського призначення до рівня 15,66% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Закономірно у позивача випливає висновок, що за землі сільськогосподарського призначення державної власності орендарі сплачують річну орендну плату у розмірі 8,12%, 9,38%, 9,47% та 15.66% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а відповідач згідно умов оскаржуваного договору оренди землі від 01 січня 2012 року 1,5%. З цього вбачається очевидна не справедливість по відношенню до власників (орендодавців) земель сільськогосподарського призначення приватної власності. Адже згідно статті 13 Конституції України держава забезпечує захист усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом. Зміни в розмірі орендної плати за землі сільськогосподарського призначення зумовлені причинами, які позивач не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися, а тому запропонував відповідачу через сім років збільшити розмір річної орендної плати на рівні 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, змінивши умови перегляду орендної плати та розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладення відповідної додаткової угоди. На даний час виконання договору оренди землі від 01 січня 2012 року порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати належного розміру з поступовим збільшення цієї плати. Адже орендодавці земель сільськогосподарського призначення державної власності отримують орендну плату за такі ж земельні ділянки як у позивача у розмірі значно більшому ніж 1,5% чи 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Ні договором оренди землі від 01 січня 2012 року, ні Земельним кодексом України, ні Цивільним кодексом України, ні Законом України «Про оренду землі», чи іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, не передбачено, що ризик зміни обставин пов`язаних зі змінами в правовідносинах по підвищенню орендної плати за землі сільськогосподарського призначення несе сторона орендодавця. Пропоновані позивачем зміни до договору оренди землі від 01 січня 2012 року в додатковій угоді від 09 січня 2019 року були зумовлені також наступними обставинами, а саме: 1. Внести зміни до пункту 5. виклавши його в новій редакції наступного змісту: "5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308452,49 (триста вісім тисяч чотириста п`ятдесят дві гривні сорок дев`ять копійок) грн.". Адже згідно витягу від 25 січня 2019 року із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 12,2952 га., кадастровий номер №° НОМЕР_1 , нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308452,49 грн. 2. Внести зміни до пункту 9. виклавши його в новій редакції наступного змісту: "9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій, натуральній, відробітковій формах, що складає 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки". Адже орендна плата не переглядалась понад сім років, а розмір 9% від нормативної грошової оцінки зумовлений очікуваннями орендодавця щодо підвищення орендної плати та аналогією з встановлення орендної плати за такі ж землі сільськогосподарського призначення державної власності. 3. Внести зміни до пункту 13. виклавши його в новій редакції наступного змісту: "13. Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; в інших випадках, передбачених законом. Розмір орендної плати не може переглядатися у бік зменшення". Адже діючий договір оренди землі від 01 січня 2012 року не передбачав умов перегляду розміру орендної плати, що є істотною умовою договору оренди землі згідно статті 15 Закону України «Про оренду землі» та Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня

2004 р. № 220. Зважаючи на зазначене, має місце одночасне існування чотирьох умов, встановлених у частині 1І статті 652 ЦК України, а тому наявні підстави для розірвання Договору оренди землі укладеного 01 січня 2012 року між ОСОБА_3 та Відокремленою садибою (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ», зареєстрованого у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсах» від 14 червня 2012 року №00954 щодо земельної ділянки площею 12,2952 га, кадастровий № НОМЕР_1 . На підставі ст. 184 ЦПК України, ст.ст. 16, 651, 652 ЦК України, ст. 152 ЗК України, ст..ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі» просить суд розірвати договір оренди землі укладений 01 січня 2012 року між ОСОБА_3 та Відокремленою садибою (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ», зареєстрованого у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру Державному комітеті України по земельним ресурсах» від 14 червня 2012 року № 00954 щодо земельної ділянки площею 12,2952 га, кадастровий № НОМЕР_1 ; стягнути з Відокремленої садиби (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ», , судові витрати.

Ухвалою Великолепетиського районного суду Херсонської області від 08 лютого 2019 року по справі відкрито провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Великолепетиського районного суду Херсонської області від 26 березня 2019 року по справі закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

25 лютого 2019 року представник відповідача Макій Н.І. надав відзив на позов, у якому просив відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні представник позивача - ОСОБА_1. позов підтримав та пояснив, що позовна заява містить вимогу про розірвання договору оренди землі, укладеного 01.01.2012 року. Обґрунтування даної позовної вимоги викликано тим, що відповідно до умов договору оренди землі, який укладено 0.01.2012 року між ВС ФГ "МАКІЙ" та ОСОБА_3 передбачено розмір орендної плати в розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки землі. Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка землі становить 263560,14 грн. З 01.01.2012 року, тобто понад 7 років річна орендна плата у 1,5 % від нормативної грошової оцінки землі, згідно договору оренди землі, не переглядалася, оскільки умови договору містять позицію про те, що розмір орендної плати переглядається за заявою сторони, користуючись таким правом ОСОБА_3 звернувся до відповідача з відповідною заявою від 23.11.2018 року щодо пропозиції переглянути розмір орендної плати та внести зміни до договору оренди землі. На розгляд відповідача було запропоновано проект додаткової угоди, який передбачав собою три позиції, зокрема внести зміни до п. 5, де міститься вимога про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка з 01 січня 2019 року складає 308452,51 грн. Внести зміни до п. 9 договору оренди землі, включивши розмір орендної плати у розмірі 9% від нормативної грошової оцінки землі та передбачити підстави для перегляду розміру орендної плати, зазначивши її перегляд один раз на рік та зазначивши підстави, які визначені Типовим договором оренди землі і ця умова не передбачена діючим договором. Дані позиції були обґрунтовані, перш за все розміром орендної плати. ОСОБА_3 вирішив підвищити розмір орендної плати на рівні з 1,5% на 9% від нормативної грошової оцінки землі, оскільки він керувався положеннями Указу Президента України від 02.02.2002 року № 92 з наступними змінами і доповненнями, в якому зазначено, що за оренду земель сільськогосподарського призначення рекомендовано пропонувати у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі та поступово збільшувати орендну плату в залежності від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. В даному випадку, зважаючи що 7 років орендна плата не підвищувалася ОСОБА_3 вважає за необхідне щоб орендна плата підвищилася на 9%. Чому саме на 9%, тому що паралельно було одержано статистичну інформацію з Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області, де надано показники на такі ж самі землі сільськогосподарського призначення, але державної форми власності, коли розпорядник Держгеокадастру передає такі ж самі земельні ділянки в оренду, але державної власності. І вони надали інформацію, що тенденція 9,38% від нормативної грошової оцінки землі по Великолепетиському району за 2017 рік, а за 2018 рік - 8,12 %, а середня по області розмір орендної плати 15,66 % від нормативної грошової оцінки землі. Зважаючи на дані показники ОСОБА_3 запропонував відповідачу рівно 9% від нормативної грошової оцінки землі. Крім того, з липня 2017 року набула чинності Постанова КМУ від 07.07.2017 року № 413, якою затверджено Стратегію удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними. Відповідно до цієї постанови доведено до Головного управління Держгеокадастру, що необхідно встановити розмір орендної плати земель державної власності сільськогосподарського призначення не менше 8% від їх грошової оцінки. Зважаючи на дану Постанову КМУ у порівнянні України на рівні інших держав орендна плата за землю сільськогосподарського

призначення в світі є високою. Зокрема у Німеччині, Нідерландах та Данії орендна плата становить більше 200 євро за 1 га, у США до 10 % ринкової вартості або 350-400 доларів США за 1 га. У Канаді на оплату оренди витрачається 40-45% від врожаю. Зважаючи на таку тенденцію до підвищення розміру орендної плати позивач визначив її розмір на 9%. Свої доводи, з юридичної точки зору, позивач обґрунтував посиланнями на відповідний Указ Президента, на постанову КМУ, на Закон України "Про оренду землі", в тому числі, що орендна плата повна переглядатися за взаємною згодою сторін. У випадку не досягнення згоди цей спір вирішується у судовому порядку. Зважаючи на те, що відповідач відмовився за взаємною згодою підвищувати орендну плату в запропонованому розмірі, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди землі. Просить суд розірвати договір оренди землі укладений 01 січня 2012 року між ОСОБА_3 та Відокремленою садибою (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ», зареєстрованого у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру Державному комітеті України по земельним ресурсах» від 14 червня 2012 року № 00954 щодо земельної ділянки площею 12,2952 га, кадастровий № НОМЕР_1 та стягнути з Відокремленої садиби (за межами населеного пункту) фермерського господарства «МАКІЙ» судові витрати.

У судовому засіданні представник відповідача - Макій С.Г. позов не визнав та пояснив, що отримавши лист від позивача він підготував відзив, в якому він запропонував рівень підвищення орендної плати що є у справі, тому він вважає сказане представником позивача не коректним і не зовсім чесним. Нащо він отримав другу заяву на розірвання договору оренди землі. Ця кореспонденція є у справі. Що стосується 3% орендної плати від нормативної грошової оцінки землі затвердженої Указом Президента, то всі укази є обов`язковими до виконання, але саме цей Указ є рекомендаційним, де вказується підвищення орендної плати до 3%. І останній пункт цього Указу основними сторонами договору оренди є власник земельної частки (паю) та сільськогосподарський виробник (орендар). Сама суть по нормативній грошовій оцінці регулюється законодавством. Ніякого відношення до встановлення нормативної грошової оцінки ніхто з сільгоспвиробників і власників немає ніякого відношення. Кожного року до 20 лютого раніше цим займалися земельні ресурси, зараз Держгеокадастр надавали довідку податковій службі про нормативну грошову оцінку по кожному підприємству. Виходячи з цієї оцінки розраховувалася орендна плата і сплачувалися податки та велися розрахунки з власниками земельних часток. Тому змінювати нормативну грошову оцінку двічі на рік, п`ять разів на рік це право навіть самого власника, що він і запропонував на перший лист коли він йому надійшов. Коли його звинувачували що він не ту оцінку землі зробив, хоча він вказав на підставі якої Постанови, що був незаконно застосований коефіцієнт 1,76 , що було доведено в судовому порядку Херсонським окружним адміністративним судом у 2018 році, який вступив в силу 18.04.2018 року і цей спір продовжується. На обґрунтування свого позову позивач посилається на статті 651, 652 ЦК України. Водночас він не наводить жодної підстави застосування даних статей у правовідносинах що склалися між орендодавцем та орендарем. Стаття 651 ЦК України застосовується як підстава розірвання договору у разі істотного порушення договору другою стороною. Підставою для розірвання договору позивач вважає порушення умов щодо перегляду договору, але просить суд звернути увагу, що відповідно до п. 13 договору розмір орендної плати переглядається по письмовому зверненню сторін з моменту укладення договору з 2012 року. Позивач лише один раз звернувся до господарства з такою вимогою у січні 2019 року, а вже на початку лютого він звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди землі. Це свідчить про те, що позивач не намагається переглянути договір, а навмисно створює підстави для його розірвання. За вказаним зверненням позивача рішення не прийнято, а тому з боку позивача повинна ставитися перед судом вимога про внесення змін до договору, яке було запропоновано в додатковій угоді, а не його розірвання. Відповідно до п. 37 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки. Відповідно до п. 31 вони зобов`язані використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, дотримуватися державних стандартів, норм, правил. Жодних з цих обов`язків вони не порушували. Отже, ними не порушено жодної умови договору оренди землі, що слугували би підставою для його розірвання на підставі ст. 651 ЦК України. Щодо застосування підстав розірвання договору оренди землі згідно ст. 652 ЦК України обставинами , які істотно змінилися позивач вважає нормативну грошову оцінку земельної ділянки та середній розмір оренди земель державної власності на чому він вже зупинявся. Збільшений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки порівняно з 2012 роком є істотною зміною обставин , якими сторони керувалися при укладенні договору як це передбачено ст. 652 ЦК України. Але при укладенні договору позивач передбачав, реально міг передбачити що нормативна грошова оцінка землі є зміною величиною. Крім того, вона буде зростати в сторону збільшення, що аж ніяк не порушить права орендодавця. Саме перспектива збільшення вартості землі спонукала позивача укласти договір оренди землі, не відмовлятися від цього. Зміни договору оренди землі за землі

державної власності ніяк не можуть впливати на умови договору земель приватної власності, оскільки ці відносини мають зовсім різні механізми регулювання. Граничні розміри ставок орендної плати земель державної власності встановлюється Податковим кодексом, а ставки орендної плати земель приватної власності за домовленістю сторін. Тому у позивача відсутні підстави для розірвання договору оренди землі, які передбачені ст. 652 ЦК України. Таким чином, позивачем не доведено жодної з підстав для розірвання договору оренди землі, які передбачені самим договором. Просить суд відмовити в задоволенні позову.

Вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, суд приходить до наступних висновків.

Так, відповідно до положень ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Як встановлено в судовому засіданні та вбачається з матеріалів справи, позивач є власником земельної ділянки площею 12,30 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Малолепетиської сільської ради Великолепетиського району Херсонської області, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_2 від 07 квітня 2009 року.

01.01.2012 року між сторонами укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки строком на 30 років, який зареєстровано у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 червня 2012 року № 00954.

Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 10 грудня 2018 року №29-21-0.63-6571/2-18 зазначено, що за результатами проведених у 2017 році земельних торгів з продажу прав оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності розмір орендної плати в середньому по області підвищився до 9,38% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у Великолепетиському районі - до 9,47%). За результатами земельних торгів, проведених за 11 місяців 2018 року, розмір орендної плати в середньому по області підвищився до 15,66% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у Великолепетиському районі - до 8,12%).

23.11.2018 року позивач звернувся із запитом до відповідача про надання інформації про виплачену орендну плату згідно договору оренди землі від 01 січня 2012 року за період 2016, 2017 та 2018 років у розрізі: сум нарахованої орендної плати, індексів інфляції, коефіцієнтів індексації, утриманих податків та зборів, на який отримав відповіді від відповідача № 4 та № 4-а від 09.01.2019 року.

Відповідно до відповіді на запит Великолепетиського управління Головного управління ДФС у

Херсонській області, АР Крим та м. Севастополі № 14032/10/21-22-53-18-24 від 14.12.2018 року згідно податкового розрахунку ф. 1-ДФ фермерським господарством «Макій» за період 2016-2018 роки нараховано та сплачено суми податку на доходи ОСОБА_3 за ознакою доходу 106 «Надання майна в лізинг, оренду або суборенду згідно з п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу» сума нарахованого та перерахованого податку: за 2016 рік - 1662,8 грн., за 2017 рік - 2683,23 грн., за 2018 рік -відсутня інформація. Згідно даних податкового обліку суми нарахованого та сплаченого земельного податку в КОР ОСОБА_3 становлять: за 2016 рік - 0,00 грн., за 2017 рік - 1185,13 грн., за 2018 рік - 1277,18 грн.

09.01.2019 року позивачем на адресу відповідача направлено заяву про збільшення розміру орендної плати на рівні 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки разом з проектом додаткової угоди від 09.01.2019 року до договору оренди землі укладеного 01 січня 2012 року та зареєстрованого у Великолепетиському районному реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 червня 2012 року № 00954 у трьох примірниках, які згідно інформації розміщеній на сайті ДП «Укрпошта» вручено відповідачу 14.01.2019 року.

Згідно витягу від 25 січня 2019 року із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 12,2952 га., кадастровий номер № НОМЕР_1 , нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308452,49 грн., а річна орендна плата у розмірі 9% складатиме 27760,72 грн.

Так, згідно до ч. ч. 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 37 договору оренди землі від 01.01.2012 року передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п. 38 вказаного договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Відповідач на день розгляду справи в суді не надав своєї згоди на розірвання договору оренди землі від 01.01.2012 року та не підписав проект додаткової угоди від 09.01.2019 року до договору оренди землі укладеного 01 січня 2012 року. Також відповідач продовжує використовувати вищевказану земельну ділянку, що свідчить про відсутність в нього наміру припиняти вказаний договір оренди землі.

На день розгляду справи сторони не дійшли згоди щодо розірвання договору оренди землі від 01.01.2012 року, а також зміни умов договору, які б передбачали односторонню можливість розірвання договору, та підстави такого розірвання.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що умовами вищевказаного договору оренди землі не передбачено можливості розірвання договору з підстав односторонньої відмови орендодавця від подальшого продовження дії договору оренди землі та з підстав відмови орендаря підвищити орендну плату за землю до 9% від нормативної грошової оцінки землі, а тому вважає за необхідне відмовити в задоволенні позову ОСОБА_3 про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Тому з урахуванням відмови у позові, сплачений позивачем судовий збір не покладається на відповідача.

На підставі ст.ст. 13, 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 651, 652 ЦК України, керуючись ст. ст. 12, 81, 141, 258, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову ОСОБА_3 до Відокремленої садиби фермерського господарства "МАКІЙ" про розірвання договору оренди землі - відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Херсонського апеляційного суду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня

проголошення судового рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового засідання, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Позивач: ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Відокремлена садиба (за межами населеного пункту) Фермерського господарства «МАКІЙ», , місце знаходження: 74510, Херсонська область, Великолепетиський район, с. Мала Лепетиха, вулиця Степова, 1,2.

Повний текст рішення виготовлено 31 травня 2019 року.

Головуючий підпис

КОПІЯ ВІРНА

Суддя Р.В. Гапоненко

Секретар судового засідання Т.С. Філімоненко