Житомирський апеляційний суд
Справа №272/524/18 Головуючий у 1-й інст. Брагін В. І.
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді: Коломієць О.С.

суддів: Талько О.Б., Шевчук А.М.

з участю секретаря

судового засідання: Добровольської Т.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу № 272/524/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - Комунальне підприємство «Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області», про визнання недійсними договір оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації, визнання поновленим договору оренди землі та укладеною додаткової угоди

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 19 листопада 2018 року, яке ухвалено суддею Брагіним В.І. в м. Андрушівка

в с т а н о в и в:

У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (надалі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3та Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (надалі - ТОВ «Жива Нива») в якому, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений 08.06.2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Жива Нива» на 1/2 частину земельної ділянки загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1 та зареєстрована згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41974655 від 10.07.2018 року; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41974655 від 10.07.2018 року, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В.; визнати недійсним договір оренди землі, укладений 08.06.2018 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Жива Нива» на 1/2 частину земельної ділянки загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1, що зареєстрована згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41974287 від 10.07.2018 року; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41974287 від 10.07.2018 року прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В.; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» та ОСОБА_5, правонаступниками якої є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки загальною площею 3,0472 га., що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, зареєстрована в державному реєстрі земель 19.10.2007 року за №42; визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» з однієї сторони та ОСОБА_2, ОСОБА_3 з іншої, щодо земельної ділянки загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, за умовами якої строк дії договору продовжено до 19.10.2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн. та стягнути з відповідачів судові витрати.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 15.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» та ОСОБА_5, спадкоємцями якої є ОСОБА_2 та ОСОБА_3, булоукладено договір оренди (далі - Договір) земельної ділянки площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області кадастровий номер НОМЕР_1, строком на десять років, який зареєстрований 19.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» в державному реєстрі земель за № 42.

12.09.2017 року СТОВ «Хлібороб» направило ОСОБА_2 та ОСОБА_3 листи-повідомлення із пропозицією продовжити його дію до 19.10.2027 разом з проектом Додаткової угоди від 12.09.2017 року до нього. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, ОСОБА_2 отримала вказаний лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди 18.09.2017 року. ОСОБА_3 не отримала вказаний лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, а лист було повернуто відправнику.

Разом з тим, позивач вчинив всі передбачені чинним законодавством дії спрямовані на використання свого переважного права на продовження дії договору оренди землі. Проте, 10.10.2017 року на адресу СТОВ «Хлібороб» ОСОБА_2 було направлено заяву, якою вона повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про те, що договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1, припиняє свою дію після закінчення строку на який його було укладено з 17 жовтня 2017 року. Також ОСОБА_2, в зазначеній заяві повідомляє СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,0472 га.

В подальшому СТОВ «Хлібороб» стало відомо, що між ОСОБА_2 та ТОВ «ЖИВА НИВА» укладено договір оренди землі від 02.10.2016 року та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 31760743 від 07.10.2016 року. Між ОСОБА_3 та ТОВ «ЖИВА НИВА» також було укладено договір оренди землі 01.04.2016 року та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 32077528 від 27.10.2016 року. В подальшому дані договори оренди було розірвано відповідачами в добровільному порядку та укладено нові договори оренди спірної земельної ділянки від 08.06.2018 р., які були зареєстрований реєстратором Високівської сільської ради, Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В. за № 41974655 від 10.07.2018 року та за № 41974287 від 10.07.2018 року.

На думку позивача, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було грубо порушене переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 19 листопада 2018 року, з урахуванням ухвали суду від 12.12.2018 р. про виправлення описки в резолютивній частині рішення, позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Жива Нива» 08.06.2018 року, на 1/2 частину земельної ділянки загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстрована згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41974655 від 10.07.2018 року. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41974655 від 10.07.2018 року, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Жива Нива» 08.06.2018 року, на 1/2 частину земельної ділянки загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстрована згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41974287 від 10.07.2018 року. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41974287 від 10.07.2018 року, державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В.

Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 15.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» та ОСОБА_5, правонаступниками якої є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1, зареєстрована в державному реєстрі земель 19.10.2007 року за № 42. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням ТОВ «Жива Нива» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, , просить рішення суду в частині задоволених вимог скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Положеннями ч.1 ст.627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору. 10.10.2017 року ОСОБА_2 було надіслано позивачу заяву-повідомлення, в якому чітко зазначено, що після закінчення договору оренди власники земельної ділянки не мають наміру укладати договір оренди із СТОВ «Хлібороб». Вказане свідчить про відсутність волевиявлення у орендодавців на укладення із СТОВ «Хлібороб» договору оренди земельної ділянки на новий строк. ОСОБА_3 взагалі не отримувала лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди. Однак, зазначених обставин суд першої інстанції не врахував, що стало підставою для ухвалення незаконного рішення. Крім того, державний реєстратор Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В не була залучена до участі у даній справі, а тому рішення суду у частині скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди ТОВ «Жива Нива», без залучення даного суб'єкта державної реєстрації прав в якості співвідповідача, є незаконним.

У відзиві на апеляційну скаргу, СТОВ «Хлібороб», посилаючись на її необґрунтованість, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зокрема, посилається на те, що відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким останній мав намір скористатися та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст.33 Закону України «Про оренду землі».

В судовому засіданні представник ТОВ «Жива Нива» доводи апеляційної скарги підтримав, надавши відповідні пояснення, просив її задовольнити.

Представник СТОВ «Хлібороб» проти апеляційної скарги заперечив, зазначив, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, постановленим з правильним застосуванням норм матеріального права, а тому підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги немає.

Відповідачі ОСОБА_2, ОСОБА_3та представник 3-ї особи до суду апеляційної інстанції не з'явилися, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, будь-яких клопотань до апеляційного суду не направляли. З урахуванням положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності осіб, які не з'явилися в судове засідання.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.

Судом першої інстанції встановлено, що 15.06.2007 року, між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі, загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1. Зазначений договір було укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 19.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 42 (а.с.21-23).

Пунктом 8 цього Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Згідно п. 37 Договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

У зв'язку зі смертю ОСОБА_5 зазначена вище земельна ділянка була успадкована ОСОБА_2 та ОСОБА_3 по 1/2 частині, відповідно до свідоцтв про право на спадщину за заповітом (а.с.31-33).

Відповідно до п.40 Договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для змін умов договору або його розірвання.

Таким чином, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 стали новими співвласниками та орендодавцями, згідно договору оренди.

Відповідно до п.8 договору оренди землі, СТОВ «Хлібороб» листами від 12.09.2017 року повідомило ОСОБА_2 та ОСОБА_3про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. Такий лист було направлено 12.09.2017року та отримано ОСОБА_218.09.2017 року. Відомостей про отримання ОСОБА_3 зазначеного листа матеріали справи не містять (а.с.25-29).

До листа були додані проекти Додаткових угод від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007року, в яких запропоновано ОСОБА_2 та ОСОБА_3 продовжити дію договору оренди землі до 19.10.2027 р. на тих самих умовах, що передбачені Договором та цими Додатковими угодами, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, Додатковими угодами було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн. за кожну земельну ділянку. Окрім того, п. 4 зазначених Додаткових угод передбачалося, що Орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн, в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди.

10.10.2017 року ОСОБА_2 було надіслано позивачу лист-повідомлення, в якому чітко зазначено, що після закінчення договору оренди власники земельної ділянки не мають наміру укладати договір оренди із СТОВ «Хлібороб».

08.06.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3Пукладено договори оренди належної їм на праві спільної часткової власності земельної ділянки, загальною площею 3,0472 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з ТОВ «Жива Нива», які зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 41974655 від 10.07.2018 року та за № 41974287 від 10.07.2018 року.

Згідно ч.4 ст.124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до чч.1-5 ст. 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Так, чч.8 та 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Зазначені положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч. 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

В свою чергу, ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що попереднім орендарем, який належно виконує свої обов'язки, дотримана процедура повідомлення орендодавців про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не повідомив про своє рішення у порядку, визначеному ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Разом з тим, такий висновок суду є помилковим з огляду на те, що ОСОБА_2 письмово повідомила СТОВ «Хлібороб» про свою відмову щодо поновлення договору оренди та його припинення у зв'язку із закінченням строку його дії. Відомостей про отримання ОСОБА_3 зазначеного листа-повідомлення разом з додатковою угодою матеріали справи не містять.

Посилання суду та представника СТОВ «Хлібороб» на необґрунтованість відмови орендодавців щодо поновлення договору оренди є безпідставними з огляду на висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, якими суд апеляційної інстанції у відповідності до ч. 4 ст. 263 ЦПК України керувався при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин, а також з огляду на положення ст. 627 ЦК України. Крім того, Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.

Отже встановивши, що орендодавець ОСОБА_2 письмово повідомила орендаря про відмову в поновленні договору оренди, доказів про отримання орендодавцем ОСОБА_3 листа-повідомлення з проектом додатковою угодою позивачем не додано, між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі,суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Оскільки відсутні підстави для задоволення вимог про визнання недійсним договорів оренди землі, які укладені між ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ТОВ «Жива Нива» 08.06.2018 року, загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 41974655 від 10.07.2018 року та за № 41974287 від 10.07.2018 року, а тому не підлягає до задоволення і решта позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обґрунтування.

Таким чином, невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, призвело до ухвалення у справі незаконного рішення, а тому останнє підлягає скасуванню з постановленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову з вищевказаних підстав (п.3, п.4 ч.1 ст. 376 ЦПК України).

Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд стягує з СТОВ «Хлібороб» користь ТОВ «Жива Нива» судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 13215 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 19 листопада 2018 року в частині задоволення позовних вимог СТОВ «ХЛІБОРОБ» скасувати та ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» про визнання недійсними договір оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації, визнання поновленим договору оренди землі відмовити.

Стягнути із Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» 13 215 грн. 00 коп. понесених судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 06 березня 2019 року.

Головуючий Судді