БОЛГРАДСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 497/965/18
Провадження № 2/497/20/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.05.2019 року Болградський районний суд Одеської області у складі:

головуючого - судді Кравцової А.В.,

секретар судового засідання - Бекметова Х.В.,

за участю: представників позивача: Федоренка С.М., Будурової Г.М., Бальжик О.А.,

представника відповідача - адвоката Сахарової Н.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Болград цивільну справу за позовом відділу освіти Болградської районної державної адміністрації Одеської області до ОСОБА_1 про припинення договору оренди та стягнення заборгованості,

ВСТАНОВИВ:

06.06.2019 року представник позивача звернувся до суду з вищезазначеним позовом, яким просить припинити договір оренди частини нежитлового приміщення площею 234кв.м., що розташоване у будівлі корпусу №4 Дмитрівської загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів за адресою: с.Дмитрівка, вул.Ф.Курогла,96а, - що був укладений 10.09.2012р. між позивачем і відповідачем, стягнути з відповідача на користь позивача 3300грн. в якості заборгованості за оренду вказаного приміщення та пеню в розмірі 550грн. за несвоєчасну сплату оренди і три відсотки пені - в розмірі 87,64грн.64коп. та судові витрати в розмірі сплаченого позивачем судового збору, стверджуючи, що відповідач з лютого 2016-го року порушує умови договору.

В обґрунтування вимог позову представник позивача стверджує у позові, що зазначене приміщення на момент укладання договору було спільною власністю територіальних громад району, тому за рішенням відповідної конкурсної комісії з оренди майна спільної власності територіальних громад Болградського району від 27.04.2012 року №2, вказаний договір був підписаний, за домовленістю сторін, та встановлена ставка орендної платні в розмірі 300грн., які ФОП ОСОБА_1 не пізніше 10-го числа наступного за звітним періодом мала вносити і виконувала цю умову договору до лютого місяця 2016 року включно. На виконання рішення сесії №537-УІ Болградської районної ради Одеської області від 05.06.2014 року «Про проведення незалежної оцінки об`єктів та майна спільної власності територіальних громад району», з метою реалізації вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійною оціночною діяльністю в Україні», протягом січня-лютого 2016 року була проведена незалежна оцінка спірного орендованого ОСОБА_1 частини нежитлового приміщення, загальною площею 234кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, Болградський район, с.Дмитрівка, вул.Ф.Курогла, 96/а . Вартість об`єкту оцінки, що була визначена на засадах незалежної оцінки від 08.02.2016 року, була встановлена в бідбшому розмірі - 36417грн. Враховуючи нову вартість об`єкту оцінки та рецензію на звіт про незалежну оцінку приміщення (від 01.03.2016 року), на підставі п.3.2 договору оренди, було здійснено новий щомісячний розрахунок вартості орендованого відповідачем вищевказаного приміщення - за затвердженою методикою, вартість якого склала 451,58грн. У зв`язку з вищеназваними змінами, відділом освіти райдержадміністрації була підготовлена додаткова угода до договору оренди нежитлового приміщення від 10.09.2012 року з орендною платою в розмірі 451,58 грн. щомісяця строком на - 2 роки 11 місяців. Однак, після отримання пропозиції представника орендодавця про внесення змін до вказаного договору, орендар - відповідач ОСОБА_1 - не тільки відмовилася від підписання означеної угоди, а й взагалі припинила перераховувати орендну платню за користування майном, хоча продовжує експлуатувати приміщення під розміщення інкубаторного цеху та для зберігання свого майна і обладнання. На неодноразові письмові звернення та вимоги сплатити заборгованість, відповідачка не реагує, тому позивач змушений звернутися до суду за захистом свого порушеного права.

Відповідачем надано відзив на позов, яким вона, не заперечуючи факт укладання з відповідачем у 2012-му році угоди про оренду в нього нею, як фізичною особою-підприємцем, приміщення загальною площею 234кв.м, що розташоване за адресою: Одеська область, Болградський район, с.Дмитрівка, вул.Ф.Курогла, 96/а , не визнала вимоги позову в повному обсязі, посилаючись на те, що представник позивача у позові, стверджує про відсутність з січня 2016року оплати оренди з боку її, відповідача, за орендоване нею вказане вище приміщення, проте розрахунок заборгованості додає до позову за 2017 рік.

Крім того, позивач стверджує, що вона була підприємцем до 23.10.2013року, потім зареєструвала припинення підприємницької діяльності, ніяких змін до Договору не укладала з позивачем, а п.9.2 Договору про оренду передбачено його припинення в разі ліквідації Орендатора чи визнання його банкрутом. Крім того, стверджує відповідач у відповіді, вона у лютому 2017-го отримала листа від позивача про сплату орендної плати за 2016 рік, і хоча у 2016-му році вже підприємницьку діяльність не здійснювала, сплатила визначені позивачем 3000грн. (квитанція від 11.07.2017р.), тому вважає, що вона повністю розрахувалася з позивачем, якому стало відомо при зверненні до господарського суду з таким самим позовом як цей у 2017-му році про те, що вона не є підприємцем, підприємницьку діяльність не здійснює і тому орендну плату не сплачує, про що усно повідомляла позивачу, тому вважає, що пеню і відсотки позивач вимагає стягнути з неї за несвоєчасну сплату орендної плати також безпідставно. До відзиву додано копію квитанції від 11.07.2017року про сплату відповідачем на користь позивача 3000грн. Також у відзиві йдеться про те, що позовна заява містить розрахунок пені з травня 2016 року до 1 березня 2018 року. Позов надійшов до суду після 05.06.2018 року. Заборгованість відповідачка сплатила в липні 2017 року, тобто 12 місяців тому. Тобто ніяких штрафних санкцій вона не має сплачувати на користь позивача.

У судовому засіданні представники позивача просили задовольнити позовні вимоги, посилаючись на те, що договір вважається автоматично пролонгованим, якщо жодна зі сторін не заявила по його розірвання. Так, припинення дії договору має відбуватися на підставі визначених самим договором обставин: договір було укладено у 2012-му році строком на 2 роки, орендні стосунки між позивачем і відповідачем автоматично пролонговані були у 2014-му і 2016-му році шляхом отримання позивачем від відповідача орендної плати на такий самий строк - на 2 роки, а, відповідно до п.9.4 Договору внесення змін до нього або його розірвання можливе лише за згодою сторін. П.3.5 Договору передбачено, що у випадку невнесення орендарем орендної плати протягом 60-ти діб понад встановленого строку оплати, зазначеного у п.3.1 Договору, то орендодавець розриває Договір з Орендарем у порядку, що встановлений діючим законодавством України, що не позбавляє Орендаря від сплати пені та орендної плати за час користування майном. Крім того, представники позивача посилалися на п.2ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», згідно якого розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Крім того, представники позивача стверджують, що метою укладання Договору оренди №8 з відповідачем було отримання відділом освіти Болградської райдержадміністрації прибутку у виді орендної плати, а відмова відповідача від внесення оплати за оренду нанесла позивачу суттєві збитки у виді неотриманої орендної плати, тому представники позивача просять суд стягнути з відповідача ці збитки у виді недоотриманої орендної плати разом з відсотками за користування чужими коштами з врахуванням індексу інфляції та трьох відсотків річних пені за несвоєчасне повернення боргу.

Представник відповідача у судовому засіданні повідомивши, що відповідач вимоги позову не визнає в повному обсязі, пояснила, що відповідач ОСОБА_1 була підприємцем - ФОП з 2006-го року до 23 жовтня 2013р. З 23.10.2013р. її підприємництво припинено, а тому, відповідно до п.9.2. договору оренди №8 вважає, що дія договору припинена, оскільки Орендатор є ліквідований. Тобто, після припинення її діяльності як підприємця, й дія договору припинилася. Ніяких змін або додаткових угод до договору не укладалося, оскільки вимога позивача про підвищення орендної плати була необґрунтованою - відповідач за свої власні кошти значно покращила орендоване нею приміщення, відремонтувала його, поміняла вікна на металопластикові, відремонтувала дах, але позивач, провівши оцінку приміщення, вирішив підвищити орендну плату замість відмовитися від неї за деякий час враховуючи вартість ремонтних робіт. Після припинення підприємницької діяльності відповідач як фізична особа ще деякий час використовувала приміщення як склад, і оплачувала за оренду приміщення позивачу. Проте, від сільської ради с.Димитрівка вона дізналася, що Відділ освіти вже не є орендодавцем, оскільки майно - спірне приміщення передається у комунальну власність села, тому орендодавцем є вже сільська рада. Тому, зі зміною орендодавця, оскільки приміщення для підприємницької діяльності їй вже не було потрібно, відповідач його звільнила.

Представник відповідача вважає, що, оскільки пролонгація договору оренди відбувалася не у письмовій формі - в усній, відповідач, як людина юридично необізнана в тонкощах «великого бізнесу», теж усно повідомила про відсутність в неї наміру продовжувати орендування приміщення, а тому - звільнивши його, перестала оплачувати оренду і вважала цього достатнім. Тим більш, пункт договору містив норму, що в разі припинення надходження від неї коштів за оренду, орендодавець протягом двох місяців розриває угоду.

Ніяких письмових звернень і повідомлень від колишнього орендодавця - відділу освіти - до відповідача ОСОБА_1 не надходило і вона вирішила, що питання вичерпане. Після отримання відомостей про те, що відділ освіти Болградської районної адміністрації звернувся до господарського суду, вона, відповідач ОСОБА_1 , добровільно вирішила віддати позивачу 3000грн. начебто заборгованості за 2016 рік, лише щоб не бути боржником, хоча й не вважала, що вона ці кошти мала сплачувати, проте, з-за юридичної необізнаності повірила, що на цьому стосунки з колишнім її орендодавцем закінчилися. Тим більш, вона не вважає себе боржником перед позивачем за 2017-1018 роки, адже вона вже кілька разів усно повідомляла і позивачу це відомо, що вона вже давно не використовує те приміщення.

Відповідач ще наприкінці 2016-го року почала хворіти, втратила цікавість і прагнення до підприємницької діяльності, оскільки є людиною пенсійного віку, вона була обізнана про передачу спірного приміщення у власність і розпорядження громади села Дмитрівка (від сільського голови, який запропонував їй сплачувати орендну плату сільській раді), тому з відділом освіти стосунків не підтримувала - лише з сільською радою, якій і повідомила, що звільнила приміщення через те, що більше не веде підприємницьку діяльність.

У лютому 2017 року нею було отримано листа від позивача з вимогою сплатити орендну плату за використання приміщення за 10 місяців 2016 року в сумі 3000 грн. У 2016 році вона приміщення вже не використовувала, але 3000 грн. сплатила вже після відмови господарським судом розглядати позов відділу освіти про стягнення цієї заборгованості, тобто, вирішила спір мирним, позасудовим шляхом, щоб її ніхто не вважав боржником, тому її і здивував отриманий від позивача даний позов. З урахуванням вищевикладених обставин, представник відповідача вважає, що в позові позивачу має бути відмовлено.

Вивчивши позовні вимоги, вислухавши у судовому засіданні думки присутніх представників сторін, дослідивши надані суду докази - документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, що мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими і задоволенню не підлягають за наступних підстав.

Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини:

- згідно договору оренди від 10.09.2012 року та на підставі протоколу №2 конкурсної комісії від 27.04.2012р. (а.с.13), між відділом освіти Болградської райдержадміністрації, як орендодавцем, та відповідачем ОСОБА_1 , фізичною особою - суб`єктом підприємницької діяльності, як орендарем, був підписаний договір оренди №8 приміщення, яке знаходиться у будівлі корпусу №4 Дмитрівської загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів (а.с.7-10);

- згідно акту приймання-передавання до договору оренди від 10.09.2012 року за №8 відповідач ОСОБА_1 отримала у строкове оплатне користування приміщення, яке знаходиться в будівлі Дмитрівської загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів, корпус № 4 (зворот а.с.9);

- згідно «додаткової угоди» до вказаного договору від 05.03.2016р. про підвищення орендної плати, воно не містить підпису відповідача ОСОБА_1 (а.с.11):

- матеріали справи містять надані позивачем копії листів від 28.04.2016р., 27.05.2016р., 02.02.2017р. та 21.06.2017р. про заборгованість за орендною платою (а.с.17,18,20,38), проте матеріали справи не містять відомості про сповіщення належним чином, тобто, про отримання відповідачем ОСОБА_1 цих листів;

- згідно витягу з державного реєстру речових прав від 29.02.2016р., приміщення за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курога,96-А є власністю територіальної громад Болградського району в особі Болградської районної ради (а.с.14);

- згідно витягу з державного реєстру речових прав від 01.12.2017р., приміщення за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А на підставі рішення органу місцевого самоврядування - Болградської районної ради Одеської області від 30.07.2015р. передано в оперативне управління особі, яка наділяється таким правом: Дмитрівський НВК «ЗОШ І-ІІІ ступенів - дошкільний навчальний заклад Болградської районної ради Одеської області; особа, яка передає право - територіальна громада Болградського району в особі Болградської районної ради, час реєстрації права - 22.02.2016р. (а.с.22);

- наявність цього права - оперативного управління спірним приміщенням саме Дмитрівським НВК «ЗОШ І-ІІІ ступенів - дошкільним навчальним закладом Болградської районної ради Одеської області» підтверджується рішенням 13-ї сесії VІІ скликання Болградської районної ради від 18.05.2017р. «Про внесення змін в рішення районної ради від 30.07.2015р. «Про закріплення майна спільної власності територіальних громад району за комунальними підприємствами, закладами, установами, організаціями районної ради» і одночасно цим же рішенням припинене право оперативного управління вказаним приміщенням за Дмитрівським НВК «ЗОШ І-ІІІ ступенів - дошкільним навчальним закладом ім. С.С.Курогло Болградської районної ради Одеської області» (а.с.54);

- матеріали справи містять також рішення 11-ї сесії VІІ скликання Болградської районної ради від 24.01.2017р. про передачу нежитлової будівлі за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А

зі спільної власності територіальних громад району, - до комунальної власності територіальної громадим села Дмитрівка (а.с.23);

- ухвалою господарського суду Одеської області від 20.07.2017-го року закрито провадження за позовом Відділу освіти Болградської райдержадміністрації до ОСОБА_1 у зв`язку з непідсудністю спору - було з`ясовано, що відповідач не є підприємцем (а.с.27);

- згідно витягу з державного реєстру юридичний і фізичних осіб-підприємців, ОСОБА_1 дійсно була підприємцем з 2006-го року і припинила цю діяльність 23.10.2013р. (а.с.28-29);

- згідно квитанції від 11.07.2017р. відповідач дійсно сплатила позивачу (РОНО) 3000грн. за оренду (а.с.37);

- Актом приймання-передавання від 09.02.2017року нежитлової будівлі Дмитрівського НВК «ЗОШ І-ІІІ ступенів - дошкільним навчальним закладом ім. С.С.Курогло Болградської районної ради Одеської області за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А, - спірне приміщення цієї будівлі було передано у комунальну власність та на баланс зі спільної власності територіальних громад району, - до комунальної власності територіальної громадим села Дмитрівка (а.с.55).

Відповідно до ч.1, ч.6 ст.81 ЦПК України кожна сторона має довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Виходячи з вищевикладеного, суд встановив, що між позивачем і відповідачем дійсно було укладено угоду про оренду зазначеного у позові нежитлового приміщення - у 10.09.2012р. і ці орендні стосунки продовжувалися до 2016 року, оскільки це визнає позивач і визнала відповідач шляхом оплати заборгованості за оренду спірного приміщення по 2016 рік включно.

Разом з тим, з кінця 2016-го року, стверджує відповідач, вона зазначене у позові спірне приміщення не використовує (і навіть раніше), і, на твердження відповідача, позивачу це було відомо.

Позивачем не надано суду відомостей, підтверджених належними доказами, що користування відповідачем приміщенням за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А , тобто, його оренда відповідачем продовжувалася у 2017-му році.

Також суду позивачем не надано належних доказів щодо наявності в нього права пред`явлення до відповідача будь-яких вимог щодо оренди приміщення, яке ще з 22.03.2016р. перебуває в оперативному управлінні Дмитрівської сільської громади і це право зареєстроване у відповідному державному реєстрі (а.с.22).

Заборгованість відповідача за орендною платою за 2016-й рік відсутня і це визнали представники позивача у судовому засіданні, пояснивши, що у позові помилково про це зазначили, оскільки позов готувався до господарського суду ще за часів до того, як відповідач не оплачувала борг 3000грн. за 2016-й рік (наразі вже є оплаченим).

Згідно ч.1ст.182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Статтями 15 та 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист, в тому числі і судовий, свого цивільного права у випадку його порушення, невизнання або оспорювання. Способом захисту цивільних прав і інтересів може бути відновлення становища, яке існувало до порушення цього права.

При цьому суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст.316 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Згідно з ч.1 ст.317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ст. 319 ЦК України).

Право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ст.321 ЦК України).

Держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності (ч.1ст.318 ЦК України).

Статтями 15 та 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист, в тому числі і судовий, свого цивільного права у випадку його порушення, невизнання або оспорювання.

Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом (ст.398 ЦК України).

Як вбачається з наданих суду вищевказаних доказів, приміщення за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А на момент 2016-го року було власністю територіальної громади Болградського району в особі Болградської районної ради, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав від 29.02.2016р. (а.с.14), проте з 2016-го року почався процес передачі цього права власності у комунальну власність Дмитрівської місцевої громади.

Рішенням 11-ї сесії VІІ скликання Болградської районної ради від 24.01.2017р. про передачу нежитлової будівлі за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А , а також Актом приймання-передавання від 09.02.2017року нежитлової будівлі Дмитрівського НВК «ЗОШ І-ІІІ ступенів - дошкільним навчальним закладом ім. С.С.Курогло Болградської районної ради Одеської області за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А, - спірне приміщення цієї будівлі було передано у комунальну власність та на баланс зі спільної власності територіальних громад району, - до комунальної власності територіальної громади села Дмитрівка (а.с.23,55).

Договір оренди широко застосовується в господарській діяльності. Суб`єкти господарювання (підприємства або підприємці) здають або беруть в оренду будівлі, приміщення, автомобілі, обладнання та інше майно. При цьому нерідко виникають спірні моменти, пов`язані з укладенням і подальшою реалізацією договорів оренди. Загальні положення договору оренди, орендні відносини регулюються гл.58 і 59 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), §5 гл.30 ГК, а також деякими спеціальними законами, що визначають особливості оренди окремих видів майна, у даному випадку - оренда державного та комунального майна - Законом №2269-ХІІ 1992р.

За договором оренди (найму) орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (ст.759 ЦК, ст.283 ГК). Як правило, договір оренди є двостороннім. Сторонами договору можуть бути підприємства, підприємці, фізичні особи. Основними ознаками, що відрізняють договір оренди від інших видів договорів, є: передача майна у тимчасове користування, а не у власність; обов`язковість повернення майна орендодавцю після закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні; платність користування орендованим майном.

Договір має містити Істотні умови договору, без узгодження яких договір вважається неукладеним (ч.2ст.180 ГК, ч.1ст.638 ЦК). Для договору оренди це: предмет договору; ціна договору, тобто розмір орендної плати з урахуванням її індексації; строк дії договору; об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації); порядок використання амортизаційних відрахувань; порядок відновлення орендованого майна; умови повернення або викупу орендованого майна; умови, які, на думку сторін, необхідно включити до договору (ст.284 ГК). Для договору оренди державного та комунального майна перелік істотних умов додатково визначено статтею 10 Закону №2269-ХІІ.

Предметом договору оренди може виступати лише індивідуально визначена неспоживна річ (майно) (ст.760 ЦК). Це означає, що в оренду можна передати тільки те майно, яке має індивідуальні характеристики, в процесі використання зберігає свій первісний вигляд і може бути повернуте після закінчення строку оренди. Це може бути: нерухомість (будівлі, споруди, нежитлові та житлові приміщення), земельні ділянки, обладнання, транспортні засоби, майнові права. Тобто майно або майнові права, які можна ідентифікувати та відрізнити від інших. У договорі оренди слід дати точні характеристики майна, переданого в оренду. Так, у даному випадку мова йде про оренду нерухомого майна - нежитлового приміщення, тому договір має містити місцезнаходження нерухомості, площу та інші відмітні ознаки, а також у договорі має бути вказана вартість орендованого майна. Відповідно до ч.2ст.284 ГК оцінка об`єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об`єктів державної та комунальної власності, оцінка яких проводиться згідно з Методикою №629. Провести оцінку майна сторони можуть самостійно або скористатися послугами професійних оцінювачів. У детальному описі майна, переданого в оренду, зацікавлений як орендар, так і орендодавець. Це потрібно, щоб у подальшому між сторонами не було спорів з приводу того, в якому стані та яке саме майно було прийняте в оренду та, відповідно, підлягає поверненню. Не можна передати в оренду майно, що може бути спожите і не може бути повернуте в первісному вигляді.

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном, незалежно від результатів своєї господарської діяльності (ч.1ст.286 ГК). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (ч.1ст.762 ЦК). До договору оренди мають бути включені такі умови, що стосуються орендної плати: розмір плати; періодичність і строки її сплати; форма (грошова, натуральна або змішана), та компенсації затрат на оплату комунальних платежів (чи орендна плата включає витрати з оплати комунальних послуг, чи самостійно ним сплачуються згідно з договорами, укладеними з постачальниками комунальних послуг).

Щодо строку дії договору, орендар і орендодавець самостійно вирішують, на який строк їм укласти договір. Якщо строк оренди в договорі не встановлено, договір вважається укладеним на невизначений строк.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк (ст.759 Цивільного кодексу), договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. При цьому мають враховуватися приписи ч.2 ст.651 ЦК, які є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін в разі істотного порушення договору другою стороною. Крім того, ст. 782 ЦК передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. Однак, така можливість є правом, а не обов`язком наймодавця. І таке право не є перешкодою для звернення орендодавця до суду з вимогою розірвати договір в разі несплати орендарем платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Спірне орендоване майно, про яке йдеться у позові, є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», згідно з ч.3 ст.26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов`язань.

Порушення орендарем такої умови договору оренди майна, як своєчасне внесення орендної плати, є правовою підставою для розірвання договору оренди у судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

Проте, як встановлено судом, орендар - відповідач ОСОБА_1 - звільнила орендоване нею в позивача приміщення задовго до звернення позивача до суду, і орендні стосунки були припинені фактично за згодою сторін: за усним замовчуванням договір був пролонгований на «той самий строк» (п.9.1 Договору - на 2 роки): був укладений на 2012-2014р.р., та пролонгований за замовчуванням на новий строк, тому суд не виключає, що твердження відповідача про усну домовленість щодо припинення орендних відносин - є істинним, оскільки позивач не надав суду доказів продовження орендних стосунків, та й самим фактом звернення до суду позивача з позовом про розірвання договору оренди підтверджується факт того, що він не заперечує проти припинення орендних стосунків.

Відповідач, як господарюючий суб`єкт, стверджує її представник і вона сама в письмових поясненнях - фактично припинила користування приміщенням на початку 2016-го року, а позивачем суду не надано доказів на спростування цього твердження.

Несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за державне чи комунальне майно є істотним порушенням умов договору й відповідно є підставою для дострокового розірвання договору оренди з орендарем. За таких умов розірвати договір оренди можливо як у досудовому, так і в судовому порядку, але, як зазначалося вище, за умови його законності і існування - що виконується дотриманням вимог законодавства до форми і порядку укладення цього договору.

Порядок відмови від договору регулюється загальними засадами цивільного права. Так, відповідно до ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 615 ЦК України, в разі порушення зобов`язання однією стороною, друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом. Частина 2 цієї ж статті встановлює, що одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або в повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

Наслідки односторонньої відмови від договору визначаються ч.3 ст.651 ЦК України, згідно з якою, в разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Порядок припинення договору оренди державного майна визначається ч.2ст.26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна". Відповідно до цієї статті договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Ця ж стаття зазначає, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду в разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, наприклад, істотна зміна обставин, які перешкоджають подальшому існуванню правовідносин сторін за договором оренди нежитлового приміщення.

Частиною 1 ст.652 Цивільного кодексу України встановлено, що в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає з суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Одночасно, ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - навіть змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов`язує можливість розірвання договору безпосередньо не лише за наявності істотної зміни обставин, а й за наявності усіх чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Крім того, договір має містити умову про те, що договір вважається продовженим на новий строк, якщо жодна зі сторін за певний період до закінчення строку його дії не заявить про свій намір розірвати договір.

З наданої копії договору вбачається, що сторони таку обставину передбачили і скористалися нею - вважали договір пролонгованим після сплину дворічного строку після початку його дії, але не дотримали при цьому вимог законодавства.

Так, якщо при укладенні договору така умова не була передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку дії договору, то продовжити договір можна відповідно до ст.764 ЦК України, згідно якої: якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору від орендодавця не надійдуть заперечення, договір вважається поновленим на раніше встановлений строк (у даному випадку - на два роки), але з дотриманням вимог законодавства - продовження строку дії договору оренди нерухомого майна, укладений на три і більше років, підлягає нотаріальному посвідченню. Тобто якщо після продовження договору шляхом укладення додаткової угоди до нього строк дії договору виявиться більше трьох років, то без нотаріального посвідчення не обійтися. В цій ситуації, зазвичай, сторони - учасники господарювання - не продовжують строк існуючого договору, а укладають новий.

Позивачем - представником Відділу освіти Болградської райдержалміністрації Одеської області - суду не надано доказів того, що в нього з відповідачем ОСОБА_2 було укладено нову угоду - новий договір оренди після сплину двох років, на які в них укладено було орендний договір №8 від 10.09.2012, або щодо доказів нотаріального завірення пролонгованого договору на новий строк - що перевищує трирічний з моменту його укладення.

Крім того, згідно ч.1ст.785 ЦК України, у випадку припинення договору оренди орендар зобов`язаний повернути взяте в оренду майно в тому самому стані, в якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором. Статтею ст.781 ЦК України передбачені умови дострокового припинення договору оренди у випадку: смерті фізособи-орендаря, якщо інше не визначене договором або законом; ліквідації юридичної особи - орендаря або орендодавця. Договір оренди також може бути достроково розірваний: 1) на вимогу орендодавця, якщо орендар (ст.782, 783 ЦК): не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд; користується об`єктом оренди усупереч умовам договору або призначенню орендованого об`єкта; передав об`єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження об`єкта оренди; не розпочав капітальний ремонт об`єкта оренди, якщо такий обов`язок був покладений на нього договором; 2) на вимогу орендаря, якщо орендодавець (ст.784 ЦК): передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору і прямому призначенню майна; не виконує обов`язку щодо виконання капремонту об`єкта оренди. Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди.

За загальним правилом виконання капітального ремонту майна - обов`язок орендодавця, а поточного - орендаря, якщо інше не передбачене договором або законом (ст.776 ЦК). Якщо орендодавець не зробив капремонт і орендар не може повноцінно використовувати орендоване приміщення, орендар має право вимагати розірвання договору.

У договорі, про який йдеться у позові, відсутні умови щодо здійснення ремонтних робіт конкретно кожною стороною, проте орендар має право на компенсацію вартості поліпшень, якщо вони здійснені ним зі згоди орендодавця та невідокремлювані від орендованого майна.

В даному випадку, твердження представника відповідача у суді щодо виконання відповідачем великого обсягу ремонтних робіт спірного приміщення - відповідачем не заперечується, навіть підтверджується «Звітом» про оцінку майна - спірного нежитлового приміщення - від 2016 року, згідно якого встановлено, що стан приміщення задовільний, хоча порівняти цю оцінку з іншою - яка робилася при укладенні договору - суд позбавлений можливості, оскільки первинна оцінка приміщення відсутня.

Усі договори оренди мають складатися в письмовій формі. Однак залежно від того, яке саме майно передається в оренду і хто є стороною договору, він може підлягати нотаріальному посвідченню (ці випадки див. нижче). За бажанням сторін будь-який договір, для якого достатньо письмової форми, може бути засвідчений нотаріусом. У такому випадку він буде вважатися укладеним з моменту посвідчення. Оренда нерухомості При оренді будівель і споруд або їх частин на строк три роки і більше договір підлягає нотаріальному посвідченню, а виникле право оренди - держреєстрації (ст. 793, 794 ЦК). При цьому такий договір можна укласти тільки, якщо право власності орендодавця на будівлю (споруду) зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (із 1 січня 2013 року) або в Єдиному реєстрі прав власності на нерухоме майно (до 1 січня 2013 року) (ч.4ст.3 Закону № 1952). Найчастіше на практиці договір оренди будівель і споруд укладається на строк менше трьох років, а потім продовжується. І тоді виникає запитання: чи не буде в подальшому такий договір уважатися нікчемним? Ні, не буде. Згідно з роз`ясненнями пленуму ВГСУ ситуація, коли строк договору минув, але сам договір був пролонгований, не призводить до визнання його нікчемним (п. 2.9 Постанови № 12). У цьому випадку доугода, якою строк дії договору продовжується на строк більше трьох років, підлягає нотаріальному посвідченню, а право оренди на цей строк - держреєстрації. Якщо ви не хочете завіряти нотаріально цю доугоду, то не варто продовжувати строк договору таким чином. Просто потрібно укласти новий договір оренди.

В договорі оренди між Позивачем і Відповідачем не встановлено чітко процедуру дострокового розірвання договору шляхом надсилання письмової пропозиції, адже за приписами ст.654 Цивільного кодексу України розірвання договору вчиняється в такій же формі, як і сам договір.

Тобто, на час ухвалення судом рішення у даній справі договір оренди спірного приміщення між сторонами фактично відсутній - припинений, у зв`язку з чим правомірною є відмова у задоволенні вимог позивача про розірвання зазначеного договору оренди нежитлового приміщення.

Звертаючись до суду, позивач самостійно обирає спосіб захисту своїх прав, передбачений ч.2ст.16 Цивільного кодексу України.

Обраний спосіб захисту має вирішувати питання про захист порушеного права та охоронюваного законом інтересу учасників господарських (у даному випадку) правовідносин, тобто, ним мають усуватись перешкоди, які виникли на шляху здійснення особою, яка звернулася з позовом, свого права.

Між тим, не вбачається у позивача порушення суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, який би захищався поданням позову про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати з відповідача, оскільки задоволення позову не відповідатиме обставинам, встановленим судом.

Отже, вимога позивача про розірвання договору оренди, якого не існує та стягнення орендної плати за користування відповідачем майном позивача, яке не встановлене судом - суперечитиме праву відповідача на припинення оренди приміщення, яке йому не потрібне і про що він не укладав угоди.

Таким чином, вимога позивача про розірвання договору оренди нежитлового приміщення з відповідачем та стягнення заборгованості з оплати за оренду приміщення -підлягає залишенню судом без задоволення з огляду на вищевикладені висновки суду.

Оскільки позивач посилається на відповідні обставини, то обов`язок з доказування істотного порушення договору відповідачем покладається саме на позивача.

Проте, у даному випадку, наразі, позивачем не надано суду доказів на підтвердження зазначеного у позові неналежного виконання відповідачем умов наведеної угоди.

Зокрема, як вище було зазначено, закінчення строку дії договору оренди - це припинення орендних відносин, отже, орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендоване майно в тому самому стані, у якому воно було прийняте в оренду, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором, наприклад з урахуванням ремонту, виконаного орендарем та узгодженого з орендодавцем (ст.785 ЦК).

Таким чином, розглянувши спір всебічно, повно та об`єктивно на підставі досліджених вищевикладених письмових доказів, суд дійшов висновку що у задоволенні позову позивача слід відмовити в повному обсязі у зв`язку з відсутністю станом на початок 2017-го року між позивачем і відповідачем правовідносин з оренди нежитлової будівлі Дмитрівського НВК «ЗОШ І-ІІІ ступенів - дошкільним навчальним закладом ім. С.С.Курогло Болградської районної ради Одеської області за адресою: с.Дмитрівка, вул.Курогла,96-А, а також відсутність заборгованості відповідача перед позивачем за 2017-1 рік за оренду приміщення, яке відповідач не орендувала, і яке вибуло з оперативного управління позивача.

Керуючись ст.ст. 526, 527, 530, 532, 598, 607, 614 ЦК України, ст.ст.2-14, 76-81, 83, 85 ч.5, 89, 263-265, 354 ЦПК України,

ухвалив:

Відмовити у задоволенні позову відділу освіти Болградської районної державної адміністрації Одеської області до ОСОБА_1 про припинення договору оренди та стягнення заборгованості, - в повному обсязі.

Рішення суду може бути оскаржене учасниками справи, а також особами, що не брали участі у справі (якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки) - повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду у письмовій формі з дотриманням вимог ст.356 ЦПК України, - протягом тридцяти днів з дня його проголошення; учасником справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - з дня отримання копії повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути поновлений в разі його пропуску й з інших поважних причин.

Законної сили рішення суду набирає після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

В разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або ухвалення постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо справи за веб-адресою: bg.od.court.gov.ua.

Відповідно до п.п.15.5п.15ч.1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні скарги подаються учасниками справи через суд першої інстанції.

Повний текст рішення виготовлений 20.05.2019 року.

Суддя А.В. Кравцова