Справа № 484/226/19
Провадження № 2/484/473/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2019р.Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі : головуючого судді - Медведєвої Н.А.

секретар судового засідання -Бикова О.П.

за участю представника позивача - Сотського В. І.

представника відповідачів - ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Первомайську в порядку загального позовного провадження справу за позовом фермерського господарства "Золота рибка" до Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області, фермерського господарства "Первомайське" та ОСОБА_3 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся з позовом до Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області індексні номера 43112131 від 20.09.2018 року, а саме право оренди земельної ділянки відповідно до договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ "Первомайське" від 01.09.2018року, мотивуючи тим, що існує подвійна реєстрація права оренди однієї та тієї самої земельної ділянки із різними правонабувачами, оскільки відповідач не перевірив наявність чи відсутність суперечностей між заявленим ФГ «Первомайське» право на користування земельними ділянками та вже зареєстрованими правами інших осіб на ці земельні ділянки.

Ухвалою від 17.01.2019р. позовна заява прийнята до розгляду, відкрите провадження у справі, постановлено розглядати справу у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін та призначене перше судове засідання по суті на 18.02.2019р. на 11:00год.

15.02.2019р. від відповідача Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області надійшов відзив, в якому зазначено, що під час реєстрації права оренди земельної дія ляки на підставі договору оренди, укладеного між ФГ "Первомайське" та ОСОБА_3 01.09.2018р. ФГ «Первомайське» надало реєстратору лист відділу у Первомайському районі Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області, відповідно до якого будь-які обтяження щодо спірної земельної ділянки відсутні, отже реєстратором 20.09.2018р. прийняте рішення щодо державної реєстрації права. На підставі викладеного просить відмовити в задоволенні позову.

18.02.2019р. цивільна справа знята з розгляду через зайнятість судді у іншій справі, розгляд справи призначений на 06.03.2019р.

04.03.2019р. від третьої особи ФГ «Первомайське» надійшли письмові пояснення.

Ухвалою суду від 06.03.2019р. за клопотанням представника позивача залучені до участі у справі як співвідповідачі ФГ "Первомайське" та ОСОБА_3 , виключенням вказаних осіб з числа третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача. За клопотанням представника ФГ "Первомайське" постановлено перейти до розгляду справи за правилами загального позовного провадження, призначене підготовче засідання на 04.04.2019р., роз`яснені вимоги ч.3 ст. 58 ЦПК України, визначені строки для подачі заяв по суті та пред`явлення зустрічного позову.

22.03.2019р. представник відповідача ФГ «Первомайське», яка також діє як представник ОСОБА_3 , надала суду відзив на позов, в якому вона просила закрити провадження у справі у зв`язку із відсутністю предмету спору, зазначаючи, що ОСОБА_3 не пов`язаний орендними зобов`язаннями з позивачем.

15.04.2019р. в задоволенні зазначеного клопотання відмовлено, закрите підготовче провадження та справа призначена до судового розгляду по суті на 27.05.2019р.

Під час судового засідання представник позивача підтримав позов у повному обсязі, вказуючи, що 04.03.2004р. між позивачем та ОСОБА_3 укладений договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, який був зареєстрований 01.06.2004р. За три місяця до закінчення дії договору оренди сторони уклали доповнення до договору оренди, яким подовжили дії договору строком на 10 років. Зазначені доповнення були зареєстровані 04.08.2009р, отже договір оренди діє до 04.08.2019р. Однак ОСОБА_3 01.09.2018р. уклав договір оренди тієї ж самої земельної ділянки з ФГ «Первомайське». На підставі рішення Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.09.2018р., індексний номер 43112131, внесені дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отже існує подвійна реєстрація права оренди на одну й ту саму земельну ділянку, що порушує право позивача на користування земельною ділянкою.

Представник відповідачів ФГ "Первомайське" та ОСОБА_3 в задоволенні позову просила відмовити, вказуючи, що дійсно 04.03.2004р. між позивачем та ОСОБА_3 укладений договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований 01.06.2004р. 03.03.2009р. між сторонами договору укладені доповнення до договору оренди, якими розділ «термін дії договору» викладений у новій редакції та визначено, що договір укладається на 10 років, тобто строк дії договору почав діяти з 01.06.2004р. та припинив дію 31.05.2014р. Таким чином на момент укладенні договору оренди земельної ділянки з ФГ «Первомайське» від 01.09.2018р. договір оренди землі від 04.03.2004р. припинив свою дію.

Від Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області надійшов лист, в якому відповідач просить розглянути справу без участі представника.

Вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи суд дійшов наступного.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.09.2018р. у справі №823/2042/16 вказала, що у спорах щодо скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи питання правомірності укладення цивільно-правових договорі, на підставі яких відбулись реєстраційні дії, обов`язково постають перед судом, який буде вирішувати спір, незалежно від того, чи заявив позивач вимогу щодо оскарження таких договорів.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України (в редакції, чинній на момент укладенні договору між сторонами) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Згідно із ст.. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.. 18 зазначеного закону, (в редакції, чинній на момент укладенні договору між сторонами) договір оренди землі набирає чинності після його державної

реєстрації.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 на підставі Державного акту від 15.01.2003р. серії НОМЕР_1 є власником земельної ділянки площею 4,9788га, кадастровий номер НОМЕР_2 , переданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

04.03.2004р. між ОСОБА_3 та ФГ «Золота рибка» укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 5 років (далі - Договір). Зазначений договір зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди по Первомайській районній раді 01.06.2004р. за №24.

Таким чином строк дії договору почав рахуватись з 01.06.2004р.

Статтею 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Пунктом 4.2. Договору встановлено, що по закінченню Договору Орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. В цьому рази зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше, ніж за два місяця до закінчення строку Договору.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» встановлене переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Редакція цієї статті, яка діяла на час укладення передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням".

Сторони скористались таким правом та 03.03.2009р. уклали доповнення до Договору, в яких розділ 4.1. виклали в новій редакції: «Договір укладається на 10 років». Також виклали в новій редакції пункт щодо орендної плати та порядку розрахунків. Зазначене доповнення зареєстроване у книзі записів реєстрації договорів оренди землі по Первомайській районній раді 04.08.2009р.

Таким чином, сторони фактично внесли зміни до Договору щодо строку оренди землі, та такий строк слід вираховувати з дня набрання Договором чинності, з 01.06.2004р., тобто строк дії договору закінчився 01.06.2014р.

Представник позивача під час судового засідання зауважив, що протягом 2016-2018 років позивач використовував зазначену у Договорі земельну ділянку, належну відповідачу, належним чином виконував умови Договору, сплачуючи відповідачу орендну плату, в свою чергу відповідач був згоден на використання позивачем земельної ділянки та отримував орендну плату.

Законом України №3038-VI від 17 лютого 2011 року ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" викладена в новій редакції.

Так, частинами першою-п`ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Частиною восьмою та дев`ятою ст. 33 Закону України «Про оренду землі», передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Такий висновок викладений у постанові ВСУ від 23 березня 2016 року по справі № 6-146цс16, постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17.

Позивач після закінчення дії Договору не скористався своїм правом, не повідомив відповідача ОСОБА_4 про намір реалізувати переважне право оренди, додаткова угода між ОСОБА_4 та ФГ «Золота рибка» укладена не була.

Відповідач 01.09.2018р. уклав з ФГ «Первомайське» договір оренди вказаної вище земельної ділянки, яка була зареєстрована 18.09.2018р. Врадіївською районною державною адміністрацією Миколаївської області.

Викладене вище свідчить про те, що право позивача під час укладання між ОСОБА_4 та ФГ «Первомайське» договору оренди землі, порушене не було.

Позивач у позові також вказує, що державний реєстратор Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області, прийнявши рішення про реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 01.09.2018р. порушив його право, оскільки допустив подвійну реєстрацію права оренди однієї та тієї самої земельної ділянки із різними правонабувачами, так як не перевірив наявність чи відсутність суперечностей між заявленим ФГ «Первомайське» право користування земельною ділянкою та вже зареєстрованим правом ФГ «Золота рибка».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.09.2018р. у справі №823/2042/16 зазначила, що спір, що розглядається, не є спором між учасниками публічно-правових відносин, оскільки відповідач, приймаючи оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (право оренди на спірну земельну ділянку), не мав публічно-правових відносин саме з позивачем. Прийняте відповідачем оскаржуване рішення про державну реєстрацію стосувалось реєстрації прав іншої особи, а не позивача. Визнання протиправним і скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за третьою особою є захистом прав позивача на земельну ділянку від їх порушення іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічних запис у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Оскільки позивач не був заявником стосовно оскаржуваних реєстраційних дій, тобто останні були вчинені за завою іншої особи, такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено державну реєстрацію прав на нерухоме майно з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства та чи заявляються, окрім вимог про скасування оспорюваного рішення, запису в державному реєстрі прав, також вимоги про визнання недійсним правочинів, на підставі яких прийнято оспорюване рішення, здійснено оспорюваний запис.

Таким чином Врадіївська районна державна адміністрація Миколаївської області є неналежним відповідачем у даній справі.

На підставі викладеного суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст. 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову фермерського господарства "Золота рибка" до Врадіївської районної державної адміністрації Миколаївської області, фермерського господарства "Первомайське" та ОСОБА_3 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.09.2018р., індексний номер 43112131, про право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 01.09.2018р., укладеного між фермерським господарством "Первомайське" та ОСОБА_3 , відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення до Миколаївського апеляційного суду безпосередньо до суду апеляційної інстанції. До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч.2 ст. 358 ЦПК України.

Повне судове рішення складене 06.06.2019р.

Суддя Н.А.Медведєва