Постанова

Іменем України

22 травня 2019 року

м. Київ

справа № 322/386/18-ц

провадження № 61-1118св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Білоконь О. В., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Синельникова Є. В., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - фермерське господарство «Партнер»;

представник позивача - ОСОБА_1 ;

відповідачі: ОСОБА_2 , фермерське господарство «Форт»;

представник відповідачів - ОСОБА_3 ;

треті особи - державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської ради Запорізької області;

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу фермерського господарства «Партнер» на рішення Вільнянського районного суду Запорізької області у складі судді Беспалько Т. Д. від 18 вересня

2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду у складі колегії суддів: Маловічко С. В., Гончар М. С., Кочеткової І. В., від 05 грудня 2018 року,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2018 року фермерське господарство «Партнер» (далі - ФГ «Партнер») звернулося до суду з позовом, який було уточнено, до ОСОБА_2 , фермерського господарства «Форт» (далі - ФГ «Форт»), третя особа - державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської ради Запорізької області, про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Позовна заява мотивована тим, що 20 грудня 2006 року між ФГ «Партнер»

та ОСОБА_2 було укладено договір оренди належної останній на праві власності земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 10 років, який було зареєстровано 10 жовтня 2007 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду про внесення змін до вищевказаного договору, за умовами якого сторони погодили строк дії договору оренди земельної ділянки на

20 років. З метою реєстрації додаткової угоди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, розраховуючи, що строк дії договору оренди земельної ділянки триває до 10 жовтня 2017 року, ФГ «Партнер» 14 червня 2017 року отримало витяг з державного реєстру речових прав, згідно з якого вбачалось, що ОСОБА_2 01 березня 2017 року, тобто під час чинності договору оренди земельної ділянки з ФГ «Партнер», уклала договір оренди з ФГ «Форт» та провела 22 березня 2017 року його державну реєстрацію.

У зв'язку з цим ФГ «Партнер»звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, який укладений 01 березня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Форт». У ході судового розгляду

справи за вищевказаним позовом з`ясувалось, що оспорений договір

оренди земельної ділянки, який укладений між відповідачами, розірваний за взаємною згодою сторін договору, а 14 жовтня 2017 року між відповідачами було укладено новий договір оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим провадження у справі за позовом ФГ «Партнер» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01 березня 2017 року було закрито за відсутністю предмета спору.

Позивач вважав, що відповідачі своїми протиправними діями унеможливили провести державну реєстрацію додаткової угоди від 10 жовтня 2016 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 20 грудня 2006 року, чим порушили його права. А тому просив суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 20 грудня 2006 року та у зв`язку з цим договір оренди земельної ділянки, який укладений 14 жовтня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Форт», визнати недійсним.

У травні 2018 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним

позовом до ФГ «Партнер» про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим.

В обґрунтування зустрічного позову, посилалася на ті самі фактичні обставини щодо укладення 20 грудня 2006 року з ФГ «Партнер» договору оренди земельної ділянки строком на 10 років. Зазначала, що ФГ «Партнер» письмово не повідомило її у передбачений умовами договору строк про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення дії договору оренди земельної ділянки, а тому вважала, що після спливу строку дії договору оренди з ФГ «Партнер», вона 14 жовтня 2017 року правомірно уклала договір оренди земельної ділянки з ФГ «Форт».

Посилаючись на викладене, ОСОБА_2 просила суд визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 20 грудня 2006 року між нею та ФГ «Партнер», припиненим з 10 жовтня 2017 року.

Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Ухвалою Вільнянського районного суду Запорізької області від 18 вересня 2018 року зустрічний позов ОСОБА_2 про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим прийнято до спільного розгляду з позовом

ФГ «Партнер» про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Рішенням Вільнянського районного суду Запорізької області від 18 вересня 2018 року у задоволенні позову ФГ «Партнер» відмовлено. Зустрічний

позов ОСОБА_2 задоволено. Визнано припиненим з 10 жовтня

2017 року договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 8,36 га, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, укладений

20 грудня 2006 року між ОСОБА_2 та ФГ «Партнер», зареєстрований

у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно10 жовтня 2007 року. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Відмовляючи у задоволенні позову ФГ «Партнер» та задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив із того, що додаткова угода від 10 жовтня 2016 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного 20 грудня 2006 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 , якою продовжено строк дії договору до 20 років, не була зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а тому така додаткова угода не могла бути підставою для виникнення будь-яких прав та обов`язків між сторонами у зв`язку з непроведенням її державної реєстрації. Отже, договір оренди земельної ділянки від 20 грудня 2006 року припинив свою дію з 10 жовтня 2017 року, а тому укладення 14 жовтня

2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Форт» договору оренди цієї ж земельної ділянки не порушило права позивача.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Запорізького апеляційного суду від 05 грудня 2018 року апеляційну скаргу ФГ «Партнер» залишено без задоволення, а рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 18 вересня 2018 року - без змін.

Погоджуючись із висновком районного суду, апеляційний суд також

вказав, що несвоєчасна державна реєстрація позивачем додаткової угоди від 10 жовтня 2016 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки призвела до того, що договір оренди від 20 грудня 2006 року не набув чинності у зміненій редакції до дня закінчення його дії 10 жовтня 2017 року, а тому правовідносини за цим договором є припиненими, а договір орендиземельної ділянки від 14 жовтня 2017 року, укладений між ОСОБА_2

таФГ «Форт», правомірним. При цьому ФГ «Партнер» не намагалося провести державну реєстрацію додаткової угоди до 22 березня 2017 року, тобто до

дня державної реєстрації оспорюваного договору оренди спірної земельної ділянки від 01 березня 2017 року, а також не вчиняло процедурні дії, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», щодо реалізації свого переважного права на подальші орендні відносини з ОСОБА_2

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ФГ «Партнер», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким позов ФГ «Партнер» задовольнити, а у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовити.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 06 березня 2019 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Вільнянського районного суду Запорізької області.

У квітні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 17 квітня 2019 року справу за позовом

ФГ «Партнер» до ОСОБА_2 , ФГ «Форт», третя особа - державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської ради Запорізької області, про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, визнання договору оренди земельної ділянки недійсним; за зустріним позовом ОСОБА_2 до ФГ «Партнер» про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим призначено до судового розгляду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга ФГ «Партнер» мотивована тим, що суди не звернули уваги на те, що здійснюючи 22 березня 2017 року державну реєстрацію оспореного договору оренди земельної ділянки, укладеного 01 березня 2017 року між відповідачами, під час дії договору оренди земельної ділянки від 20 грудня 2006 року з ФГ «Партнер»,державний реєстратор допустив подвійну реєстрацію права користування тієї ж самої земельної ділянки, що є порушенням положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Також суди не врахували, що

ФГ «Форт» та ОСОБА_2 , розриваючи під час судового розгляду справи за позовом ФГ «Партнер» оспорюваний договір оренди земельної ділянки

від 01 березня 2017 року та укладаючи 14 жовтня 2017 року новий договір оренди земельної ділянки, здійснили перешкоди позивачу у державній реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

від 20 грудня 2006 року, укладеного між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2

У зв`язку з цим висновок судів про те, що у позивача була можливість провести державну реєстрацію додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20 грудня 2006 року, якою він не скористався,

є помилковим, так як з 22 березня 2017 року по 11 грудня 2017 року

у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містився запис

про реєстрацію права користування спірної земельної ділянки за ФГ «Форт». При цьому ОСОБА_2 додаткову угоду від 10 жовтня 2016 року щодо продовження строку дії договору оренди не оспорювала, заперечень

щодо неї не заявляла, а сама земельна ділянка фактично знаходиться

у користуванні ФГ «Партнер», що підтверджується довідкою Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області.

Відзив на касаційну скаргу не надходив

Фактичні обставини справи

20 грудня 2006 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди належної останній на праві власності земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 10 років, який було зареєстровано 10 жовтня 2007 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Отже, строк дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки мав спливати 10 жовтня 2017 року.

10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду про внесення змін до вищевказаного договору, за умовами якого сторони погодили строк дії договору оренди земельної ділянки на

20 років.

З метою реєстрації додаткової угоди у Державному реєстрі речових

прав на нерухоме майно ФГ «Партнер» 14 червня 2017 року отримало

витяг з державного реєстру речових прав, згідно з якого вбачалось, що ОСОБА_2 01 березня 2017 року уклала договір оренди земельної ділянки з ФГ «Форт» та провела 22 березня 2017 року його державну реєстрацію.

Ухвалою Новомиколаївського районного суду Запорізької області

від 13 лютого 2018 року провадження у справі за позовом ФГ «Партнер» про визнання договору оренди земельної ділянки, який укладений 01 березня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Форт», закрито за відсутністю предмета спору, так як вищевказаний оспорений договір було розірвано за взаємною згодою сторін договору.

14 жовтня 2017 року між ФГ «Форт» та ОСОБА_2 було укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга ФГ «Партнер» підлягає задоволенню частково.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди

землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк,

а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відмовляючи у задоволенні позову ФГ «Партнер» та задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_2 , суди виходили із того, що додаткова

угода між ФГ «Партнер» та ОСОБА_2 від 10 жовтня 2016 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 20 грудня

2006 року в установленому порядку не пройшла державну реєстрацію, а тому є невчиненою, унаслідок чого договір оренди від 20 грудня 2006 року припинив свою дію, тому ОСОБА_2 мала право на укладення договору оренди від 14 жовтня 2017 року з ФГ «Форт».

Проте суди не звернули уваги на таке.

Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Справедливість та добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.

У порушення вказаного принципу «неприпустимості суперечливої поведінки», а також вимог статей 12, 81 ЦПК України, суди не дали належної правової оцінки діям, які вчинила ОСОБА_2 , а саме, уклавши 10 жовтня 2016 року додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20 грудня

2006 року, якою продовжено дію договору оренди на 20 років з ФГ «Партнер», вона вже 14 жовтня 2017 року укладає новий договір оренди цієї ж земельної ділянки з ФГ «Форт».

Отже, суду слід оцінити суперечливу поведінку ОСОБА_2 з огляду на справедливість та добросовісність цієї дії.

Крім того, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частина перша-п'ята цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди (частина шоста цієї норми).

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за умовами такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазна згода орендодавця на пролонгацію договору).

Суть поновлення договору оренди землі згідно зі вказаною нормою права полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує

у поновленні договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

У порушення вимог статей 12, 81 ЦПК України суди не перевірили наявність заперечення ОСОБА_2 на пролонгацію договору оренди з ФГ «Партнер», так і продовження користування земельною ділянкою останнім після закінчення строку договору оренди, що має важливе юридичне значення для правильного вирішення спору та на що наголошувало ФГ «Партнер» у своєму позові.

До подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові

від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18,

а також Верховний Суд у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові

від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17.

Не встановивши зазначені вище фактичні обставини, неналежним

чином дослідивши надані сторонами докази, суди тим самим не визначились

із правовідносинами, які виникли між сторонами, а, отже, дійшли до передчасного висновку про відмову у задоволенні позову ФГ «Партнер»

та задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 .

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд

є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фермерське господарство «Партнер» задовольнити частково.

Рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 18 вересня 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 05 грудня

2018 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: О. В. Білоконь

Б. І. Гулько

Є. В. Синельников

Ю. В. Черняк