Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
справа № 709/1899/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Крата В. І., Коротуна В. М., Курило В. П., касаційну скаргу ТОВ «Гранекс-Черкаси» задоволено. Постанову апеляційного суду Черкаської області від 02 липня 2018 року скасовано, рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року залишено в силі.
При цьому колегія суддів зробила такий висновок: «У справі, яка переглядається, суд першої інстанції, встановивши відсутність підстав для застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки до закінчення строку дії договору оренди орендодавець ОСОБА_1 повідомила орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог. При цьому, судом враховано те, що ТОВ «Гранекс-Черкаси» запропоновані кращі умови договору оренди, що, відповідно до чинного законодавства давало ОСОБА_1 право зробити вибір на кращих для себе умовах. Зокрема, в частині розміру орендної плати ТОВ «Гранекс-Черкаси» запропонувало власнику земельної ділянки 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тоді як позивач - 8%.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд на вказане уваги не звернув, помилково вважав, що відповідач повинна обґрунтовувати причини відмови у поновленні договору оренди, не врахував належне волевиявлення ОСОБА_1 не продовжувати дію договору оренди з позивачем на інших умовах та залишив поза увагою те, що ТОВ «Гранекс-Черкаси» запропонувало кращі умови договору».
Не можу погодитися із цим висновком колегії суддів з таких мотивів.
1. Апеляційний суд встановив, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,1676 га, розташована в межах Великоканівецької сільської ради Черкаської області, кадастровий номер НОМЕР_1 , відповідно до державного акту НОМЕР_2 .
1.1. 01 липня 2007 року між СТОВ «Канівці» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за яким остання передала в оренду позивачу належну їй земельну ділянку строком на 10 років, з 01 липня 2007 року по 01 липня 2017 року.
1.2. Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки від 01 липня 2007 року ОСОБА_1 передала СТОВ «Канівці» земельну ділянку за договором оренди землі.
1.4. У пункті 8 договору оренди передбачалось, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
1.5. СТОВ «Канівці» добросовісно та належним чином виконувало свої обов`язки за укладеним договором.
1.6. Для реалізації переважного права СТОВ «Канівці» 26 квітня 2017 року направило орендодавцю заяву-повідомлення та проект додаткової угоди, що вбачається з опису цінного листа, заяви-повідомлення, проекту додаткової угоди та повідомлення про вручення.
1.7. 24 квітня 2017 року та 29 червня 2017 року ОСОБА_1 повідомила СТОВ «Канівці» про те, що не має наміру продовжувати існуючий договір оренди землі і просила по закінченню його дії, повернути земельну ділянку. При цьому відповідач не вказала причини відмови продовжувати договірні відносини з позивачем. Отримавши проект додаткової угоди, не надала свої заперечення, не запропонувала свої умови подальшої оренди земельної ділянки.
1.8. У період дії основного договору оренди землі з СТОВ «Канівці» ОСОБА_1 17 травня 2017 року уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси», який був зареєстрований 25 травня 2017 року державним реєстратором виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
3. Верховний Суд України впродовж незначного проміжку часу неодноразово змінював свій підхід щодо визначення моменту, з якого договір оренди земельної ділянки вважається укладеним.
4. Зокрема, спочатку Верховний Суд України вказав, що «висновок суду першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, про те, що моментом укладення договорів оренди земельних ділянок є дата їхньої державної реєстрації (18 травня та 4 серпня 2011 року) є помилковим, оскільки відповідно до зазначених положень договорів оренди та Закону України «Про оренду землі» в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору» (постанова Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13).
4.1. У постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зроблено схожий висновок, що: «…цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації».
4.2. Причому висновок, зроблений в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, вже неодноразово був застосований Верховним Судом (зокрема, в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2018 року у справі № 140/960/15-ц та постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2018 року у справі № 136/2211/15-ц).
4.3. Згодом, Верховний Суд України зробив інший висновок, що «строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін» (постанови Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17).
4.4. Проте Верховний Суд України не відступав від висновку, зробленого у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13 та від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16.
4.5. Не може бути застосований до різних висновків Верховного Суду України підхід такий же як для вирішення темпоральної колізії норм, що має застосовуватися норма, яка прийнята остання. Оскільки будь-яких законодавчих та доктринальних передумов для цього немає. Більш того, якщо б існувала як теоретична, так і практична можливість для його застосування, то вочевидь не виникала б проблема неоднакової судової практики, тому що потрібно було б керуватися останнім висновком, висловленим Верховним Судом України.
5. Тлумачення статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди) правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).
5.1. ЦК України, як станом на момент укладення між сторонами договорів оренди, так в чинній редакції, не містить такої правової конструкції як «набрання договором чинності».
5.2. Моментом, з яким пов`язується дія договору як регулятора для відносин сторін, є момент укладення договору, якщо сторони не передбачили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (частина третя статті 631 ЦК України).
5.3. Тому відповідно до статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди) моментом укладення договору був момент здійснення його державної реєстрації.
6. За таких обставин, з урахуванням наявності суперечливих висновків Верховного Суду України, слід було постановити ухвалу про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Суддя В. І. Крат