Провадження № 2/234/1032/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 травня 2019 року Краматорський міський суд Донецької області в складі:

судді Марченко Л.М.,

за участю секретаря Коваленко Н.Є.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

відповідача ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Краматорську цивільну справу №234/11557/18 за позовною заявою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МЖК-А» до ОСОБА_2 (третя особа Фонд державного майна України) про визнання договору купівлі-продажу недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

ОСББ «МЖК-А» в особі голови Греш Р.С. звернувся до суду з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області та ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу від 25.04.2001 року недійсним.

За заявою представника позивача ОСОБА_1 ухвалою суду від 14.01.2019 року позовну заяву в частині вимог до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області було залишено без розгляду у зв`язку з тим, що останнє не є правонаступником сторони в оспорюваному правочині - Північно-Донецького представництва Фонду державного майна України, яке ліквідоване 01.08.2013 року. Одночасно до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено Фонд державного майна України.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримав та показав, що 19.11.2015 року зареєстроване як юридична особа ОСББ «МЖК-А», якому 29.02.2016 року передано на баланс багатоквартирний будинок по АДРЕСА_1 . Згодом позивач з`ясував, що підвальне приміщення у вказаному будинку, яке за законом має перебувати у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, було у протиправний спосіб приватизовано ОСОБА_2 , а саме придбано за нотаріальним договором купівлі-продажу від 25.04.2001 року, укладеним з Північно ОСОБА_4 представництвом Фонду державного майна України. Вказаний договір порушує права ОСББ та його членів на спільне сумісне майно, які також обмежені в доступі до комунікацій, у зв`язку з чим позивач просить суд визнати вказаний договір купівлі-продажу недійсним з підстав його невідповідності закону за ст.ст.48, 112, 113 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) та ст.10 ч.2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

У судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 позов не визнав, зазначивши, що у 2001 році придбав об`єкт державної власності нежитлове приміщення, вбудоване у жилий будинок по АДРЕСА_1 , на законних підставах та володіє ним вже 18 років. У 2015 році при створенні ОСББ увійшов до його членів (власників квартир, житлових і нежитлових приміщень) як самостійний власник вказаного нежитлового приміщення та має договір з ОСББ з утримання будинку та прибудинкової території. Перешкод в доступі до приміщення він не чинить, зокрема добровільно передав примірник ключів голові ОСББ ОСОБА_5 . Просить застосувати строк позовної давності та в позові відмовити.

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_3 проти позову заперечував, зазначивши, що позивач помиляється щодо об`єкту, оскільки приміщення відповідача не є підвалом, а є нежитловим приміщенням, вбудованим у жилий будинок, має вікна та окремий вихід. Вказане приміщення не входить до переліку неподільного майна відповідно до п.3.2.1 Статуту ОСББ «МЖК-А». Крім того, договір купівлі-продажу, за яким ОСОБА_2 набув право власності на нежитлове приміщення, укладений у 2001 році, тоді як ОСББ «МЖК-А» як юридична особам було створено лише у 2015 році, у зв`язку з чим вказаний договір не міг порушити права ОСББ, якого на момент укладення договору не існувало. Щодо прав членів ОСББ співвласників будинку, то останні самостійно до суду з приводу оспорювання договору купівлі-продажу не зверталися та відповідно до ст.71 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) пропустили трирічний строк позовної давності. Просить в позові відмовити.

Представник третьої особи Фонду державного майна України в.о.голови Фонду Трубаров В. у судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутності, зокрема зазначивши, що за даними інформаційно-пошукової системи ЕТАП нежитлове приміщення за адресою: Донецька обл., м.Краматорськ, вул.Румянцева, 11, згодом придбане ОСОБА_2 , під час приватизації не увійшло до статутного капіталу ЗАТ «НКМЗ» (). Наказом Фонду від 18.05.1999 року №893 за поданням Північно-Донецького представництва Фонду (лист від 29.04.1999 року №192) вищевказане нежитлове приміщення було включено до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом аукціону. Відповідно до цього наказу Регіональному відділенню Фонду по Донецькій області було доручено здійснити приватизацію вказаного об`єкта. Крім того, відповідно до ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст.4 ч.4 ЖК України приміщення, що належить ОСОБА_2 , не належить до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Суд, вислухавши учасників судового засідання, дослідивши доводи позову та заперечення, надані докази, вважає, що позовна заява задоволенню не підлягає.

Так судом встановлено, що згідно наказу Фонду державного майна України від 18.05.1999 року №893 у відповідності із ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , що знаходилося на балансі ЗАТ «Ново-краматорський машинобудівний завод» () та не увійшло під час приватизації до його статутного капіталу, було включено до переліку об`єктів малої приватизації, які перебувають у державній власності та підлягають приватизації шляхом аукціону.

Відповідно до цього наказу Регіональному відділенню Фонду по Донецькій області було доручено здійснити приватизацію вказаного об`єкта.

Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (чинний на момент виникнення спірних правовідносин) встановлює правовий механізм приватизації єдиних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу.

Частиною 2 ст.1 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» до відносин щодо приватизації невеликих державних підприємств, не врегульованих цим Законом, застосовується Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств».

Відповідно до положень частин 1, 3 ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу. Включення об`єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

За умовами частин 1, 3 ст.23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна. До договору включаються зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Зобов`язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.

Матеріали справи свідчать, що приватизація нежитлового приміщення - вбудованого у жилий будинок площею основи 253,9 кв.м (внутрішньою площею 197,5 кв.м), що складає 27/1000 ідеальної долі від житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , відбулась шляхом викупу, на підставі договору купівлі-продажу від 25.04.2001 року.

Відповідно до ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» майном, у значенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Цим рішенням суду встановлено, що позбавлення особи права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, дає підстави стверджувати, що в такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод , тобто визнання недійсним договору, згідно з яким покупець отримав майно від держави, та подальше позбавлення його цього майна на підставі того, що державний орган порушив закон, є неприпустимим.

У постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 року у справі №21-8во07 «Про аспекти розгляду справ про приватизацію майна» визначено, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов і порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі, порушуючи право власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

При цьому з`ясування питання щодо дотримання справедливого балансу інтересів сторін передбаченого Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що мета досягнення справедливого балансу інтересів суспільних (публічних) і приватних полягає у необхідності дотримання розумного співвідношення між засобами, що використовуються, та цілями, які повинні бути досягнуті. При цьому суд повинен забезпечувати справедливий баланс між інтересами усіх причетних осіб та загальним інтересом забезпечення дотримання верховенства права. (справи "Еванс проти сполученого Королівства", "Булвес" АД проти Болгарії", "Дубецька та інші проти України" "Гримковська проти України", "Хабровські проти України" тощо).

Згідно договору купівлі-продажу об`єкту державної власності приміщення, вбудованого у жилий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , від 25.04.2001 року, укладеного між ОСОБА_6 представництвом Фонду держмайна України та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Краматорського міського нотаріального округу Мельниковою В.О. 25.04.2001 року та зареєстрованого за №1823, відповідач придбав у власність приміщення державної власності, вбудоване у жилий будинок площею основи 253,9 кв.м (внутрішньою площею 197,5 кв.м), що складає 27/1000 ідеальної долі від житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 шляхом викупу за 4420 грн.

Згідно п.1.2 Договору право власності на будівлю переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього Договору.

З вказаного часу, а саме з 25.04.2001 року, відповідач ОСОБА_2 є власником вказаного нежитлового приміщення, добросовісним набувачем, у зв`язку з чим має право вільно ним володіти, користуватися та розпоряджатися.

Північно-Донбаське представництво Фонду державного майна України припинено шляхом ліквідації 01.08.2013 року за рішенням засновників, що підтверджується даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань.

Відповідно до ст.104 ч.1 ЦК України ліквідація, як одна з форм припинення юридичної особи, здійснюється без переходу прав і обов`язків підприємства, що ліквідується, до інших осіб, тобто без правонаступництва.

У 2015 році відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 було створено ОСББ «МЖК-А», державна реєстрація якого проведена 19.11.2015 року.

Вказане об`єднання є юридичною особою (п.1.4 Статуту), може виступати позивачем та відповідачем в суді (п.1.7 Статуту), захищати права ОСББ і співвласників, представляти їх законні інтереси в судах (п.2.4 Статуту).

Майно об`єднання утворюється з:

-майна, переданого йому співвласниками об`єднання у власність;

-одержаних доходів,

-іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом. (п.1.8 Статуту)

Згідно Акту прийняття-передачі основних засобів від 29.02.2016 року Управлінням житлового та комунального господарства Краматорської міської ради на підставі рішення Краматорської міської ради від 27.01.2016 року №4/VII-90 на баланс ОСББ «МЖК-А» переданий житловий будинок АДРЕСА_1 .

Позивач ОСББ «МЖК-А» вважає, що приміщення підвалу, яким володіє ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 25.04.2001 року, є частиною спільного сумісного майна співвласників багатоквартирного будинку та не може належати на праві приватної власності ОСОБА_2 , у зв`язку з чим вказаний договір просить визнати недійсним з підстав його невідповідності закону за ст.ст.48, 112, 113 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) та ст.10 ч.2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», з приводу чого 31.07.2018 року звернувся до суду з позовом.

Згідно ст.48 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

По недійсній угоді кожна з сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Згідно ст.112 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) надається поняття спільної власності, а саме:

Майно може належати на праві спільної власності двом або кільком колгоспам чи іншим кооперативним та іншим громадським організаціям, або державі і одному чи кільком колгоспам або іншим кооперативним та іншим громадським організаціям, або двом чи кільком громадянам.

Розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність).

Статтею 113 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) визначене право спільної часткової власності, а саме:

Володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників, а при відсутності згоди спір вирішується судом.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, при якому учаснику спільної часткової власності виділяються в користування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо).

Кожний учасник спільної часткової власності відповідно до своєї частки має право на доходи від спільного майна, відповідає перед третіми особами по зобов`язаннях, пов`язаних з спільним майном, і повинен брати участь у сплаті всякого роду податків і платежів, а також у витратах по утриманню і зберіганню спільного майна.

Кожний учасник спільної часткової власності має право на оплатне або безоплатне відчуження іншій особі своєї частки в спільному майні.

Згідно ст.10 ч.2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (в редакції на 17.12.1997 року) власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

З цього приводу суд зазначає, що доводи позивача, який посилаючись на свій Статут, відносить приміщення підвалу до спільного сумісного майна, не ґрунтуються на положеннях Статуту.

Так, згідно п.3.1. 3.2, 3.3 Статуту ОСББ «МЖК-А» майно об`єднання складається з неподільного та загального майна.

Неподільне майно неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечує належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (комори, підвали, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо). Згідно п.3.3 Статуту загальне майно перебуває у спільній частковій власності.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 25.04.2001 року предметом даного правочину не є підвал, а є нежитлове приміщення, вбудоване у жилий будинок, що становить 27/1000 часток від всього житлового будинку, що не суперечить наведеним позивачем нормативно-правовим актам.

Крім того, договір купівлі-продажу, за яким ОСОБА_2 набув право власності на нежитлове приміщення, укладений у 2001 році, тоді як ОСББ «МЖК-А» як юридична особа було створено лише у 2015 році, у зв`язку з чим вказаний договір не міг порушити права ОСББ, якого на момент укладення договору не існувало.

ОСББ не є стороною вказаного правочину. На момент створення ОСББ ОСОБА_2 вже мав у власності спірне нерухоме майно та увійшов до об`єднання співвласників будинку як окремий власник певного нежитлового приміщення, вбудованого у вказаний будинок (п.10.1 10.3 Статуту).

Щодо прав членів ОСББ співвласників будинку, то останні, будучі обізнаними про відчуження нежитлового приміщення у 2001 році, до суду з приводу оспорювання договору купівлі-продажу від моменту його укладання не зверталися. Згідно ст.59 ч.1 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. У зв`язку з чим відповідно до ст.71 ЦК України (в редакції на 30.10.1999 року) є пропущеним трирічний строк позовної давності.

Також суд вважає посилання позивача на відсутність доступу до комунікацій в підвалі безпідставними, оскільки доказів того, що в підвальному приміщенні знаходиться майно чи комунікації позивача матеріали справи не містять, а отже посилання позивача на порушення його прав з підстав відсутності доступу до комунікацій для їх обслуговування є необґрунтованими.

Крім того, позивачем не доведено причинно-наслідкового зв`язку між не наданням доступу власником нежитлового приміщення ОСОБА_2 та підставами для визнання недійсним нотаріального договору купівлі-продажу від 25.04.2001 року, укладеного між ОСОБА_6 представництвом Фонду держмайна України та ОСОБА_2 .

На підставі наведеного суд вважає позов ОСББ «МЖК-А» необґрунтованим та таким, що задоволенню не підлягає.

Відповідно до ст.141 ЦПК України у зв`язку з прийняттям рішення про відмову в задоволенні позову, судові витрати по сплаті судового збору при зверненні з позовом до суду, позивачу не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст.10,17,18,263,265,273,351,352,354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовної заяви об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МЖК-А» до ОСОБА_2 (третя особа Фонд державного майна України) про визнання договору купівлі-продажу об`єкту державної власності приміщення, вбудованого у житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , від 25.04.2001 року, недійсним, - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається до Донецького апеляційного суду через Краматорський міський суд.

Вступну та резолютивну частини судового рішення проголошено 07.05.2019 року, повне судове рішення складено 16.06.2019 року.

Суддя Краматорського міського суду Л. М. Марченко