Справа №: 272/443/18
Провадження № 2/272/16/19
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 травня 2019 року
Андрушівський районний суд Житомирської області в складі
головуючого судді Брагіна В.І.
при секретарі судових засідань ОСОБА_1
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу № 272/443/18, провадження № 2/272/342/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (місцезнаходження: с. Степок, Андрушівського району Житомирської області) до ОСОБА_2 ( адреса реєстрації с.Степок.вул.Шевченко 3 Андрушівського району Житомирської області), ОСОБА_3 (адреса реєстрації с.Степок.вул.Шевченко 3 Андрушівського району Житомирської області),Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (місцезнаходження: вул. Андрушівська, 9, с. Стара Котельня, Андрушівського району Житомирської області) про визнання недійсним договору оренди землі, про визнання поновленим договору оренди землі ,суд, -
Позивач звернувся до Андрушівського районного суду Житомирської області з позовом до Відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі та про визнання поновленим договору оренди землі.
Представник позивача в підготовчому судовому засіданні позов підтримав повністю,обґрунтувавши його наведеними в позові обставинами та просив його задовольнити.В подальшому направив заяву про розгляд справи в його відсутність.
Представник відповідача ТОВ «Жива Нива» в підготовчому судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, вказуючи на його незаконність та безпідставність,з підстав,визначених у відзиві на позовну заяву.Просив в задоволенні позову відмовити.В подальші судові засідання представник відповідача не з'явився,повідомлений належним чином про час і місце розгляду справи,про причини неявки суд не повідомив,заяви про відкладення розгляду справи не подав.
Ухвалою суду 08 лютого 2019 року замість померлої 25 травня 2018 року відповідача ОСОБА_5 в якості відповідачів в справі були залучені її спадкоємці - ОСОБА_2, ОСОБА_3 (а.с.123).
В судові засідання відповідачі ОСОБА_2, ОСОБА_3 повторно не зявилися,повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи,про причини неявки в судове засідання суду не повідомили, відзив на позов не подали.За таких обставин суд вважає можливим розглянути справу у їх відсутність.
В судові засідання представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» до суду не зявився, про причини неявки суду не повідомив, будь-яких пояснень суду з приводу заявлених позовних вимог не надав. За таких обставин суд вважає можливим розглянути справу у її відсутність.
У відповідності з п.37 Договору перехід права власності на земельну ділянку до іншої фізичної особи не є підставою для дострокового розірвання договору.
Суд не приймає до уваги твердження представника Відповідача ТОВ «Жива Нива» щодо достатності простої відмови у розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі» для законної відмови від поновлення договору оренди землі посилаючись при цьому на лист Відповідача ОСОБА_4 від 14.09.2017 року, оскільки вказаний лист не є відповіддю на пропозицію Позивача щодо пролонгації дії договору оренди та укладення додаткової угоди в розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як спеціальної норми матеріального права. Така ж правова позиція міститься в Постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року в справі № 6-219цс14.
Крім того, відповідно до правових позицій, висловлених в постановах Верховного Суду України від 12.10.2016 року у справі №6-1282цс16 та від 23.11.2016 року у справі № 6-2540цс16, а також в постанові від 06.09.2017 року у справі №6-2539цс16 за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.
З матеріалів справи також вбачається, що заява відповідача ОСОБА_4 датована 14.09.2017 року, тобто за два дні до того, як на її адресу надійшов та вручений лист-повідомлення з проектом додаткової угоди від Позивача. Будь-яких інших заяв чи повідомлень від Відповідача ОСОБА_4. жодним з учасників справи до суду не надано. В звязку з чим суд також приходить до висновку, що Позивач у місячний термін з моменту вручення листа-повідомлення не отримав відповіді на свій лист-повідомлення від 12.09.2017 року.
Згідно ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, що належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право на укладення договору на новий строк
Відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
У відповідності до ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015 року) в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч.2 ст. 16 ЦК України.
Вказане узгоджується з судовою практикою, зокрема постановою Верховного Суду у справі №702/624/15-ц від 18.01.2018 року.
Також, вказане узгоджується з правовою позицією, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 18 жовтня 2017 року у справі № 6-1634цс17.
Так, у статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.
Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.
Так, частинами 1-5 статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення (поновлення) договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до ст.ст. 319, 626 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умов продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обов'язків за договором; відсутності письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.
Судом встановлено, що земельна ділянка не була повернута Відповідачу ОСОБА_7 за актом прийому-передачі, будь-яких доказів, що спростовують дану обставину суду не надано.
Таким чином, Позивач належно виконує свої обов'язки за договором, що підтверджується платіжними документами; орендодавець не подавав позивачеві письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди або заяви про бажання використовувати належну йому земельну ділянку. Земельна ділянка не повернута Відповідачеві за актом приймання-передачі; Позивач дотримався порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі.
Суд бере до уваги, що позивач, як спосіб захисту свого порушеного права (щодо визнання договору оренди, укладеного між відповідачами, недійсним), обрав вірний спосіб захисту порушених прав, передбачений п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України. Відтак, в разі задоволення позовної вимоги щодо недійсності договору, який підлягає обовязковій державній реєстрації, похідне від оспорюваного договору рішення про його державну реєстрацію, має бути скасоване.
Така правова позиція відображена в Листі Верховного Суду України від 01.04.2014 року «Аналіз практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України», де Верховний Суд України зазначає, що: «Якщо запис у Державному реєстрі здійснено внаслідок укладення договору, дійсність якого оспорюється, спосіб захисту прав осіб встановлено п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК за позовом про визнання договору недійсним і скасування запису в Державному реєстрі, внесеного за заявою набувача».
Такий висновок повністю узгоджується з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображена у рішенні по справі Стреч проти Сполученого Королівства (Stretch v. The United Kingdom) від 24 червня 2003 року. Як вбачається з цього рішення заявнику у справі теж не було продовжено договір оренди земельної ділянки після закінчення строку його дії, не дивлячись на те, що договір таке право передбачав, порушень зобов'язань з боку заявника допущено не було. Національні суди не захистили право заявника. У рішенні наголошується, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Виходячи зі змісту пунктів 32-35 цього рішення, майном у значенні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції.
За обставинами справи Стретч проти Сполученого Королівства вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003р. відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу влади були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити термін його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов'язання, взяті ним на себе у зв'язку з експлуатацією побудованих будівель, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат.
У рішенні Європейського суду з прав людини по справі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Разом з цим, стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у ст. 16 ЦК України.
Способи захисту прав на земельні ділянки визначені статтею 152 Земельного кодексу України, положення якої у відповідних правовідносинах підлягають переважному застосуванню перед нормами Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.
Частиною 3 вказаної статті унормовано, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.
Між тим, законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст. ст.55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.
Відповідно до ч. 1ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ч. ч. 1, 3ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на викладене, також враховуючи, що захист переважного права позивача на поновлення
Задовольняю позов суд в порядку ст.141 ЦПК України стягує на користь позивача понесені ним судові витрати у вигляді сплаченого при подачі заяви судового збору пропорційно задоволеним позовним вимогам,а саме : стягує ОСОБА_2, ОСОБА_3 судові витрати по справі в сумі 1762 грн. 00 коп. з кожного;стягнує з ТОВ «Жива Нива» на користь СТОВ «Хлібороб» судові витрати по справі в сумі 3524 грн. 00 коп.
Керуючись ст. 1, 2, 3, 14, ч.ч. 1-5, 6, 7, 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 203, 215 ЦК України, п. 8 Договору оренди землі, враховуючи правові висновки Верховного суду України, викладені у судових справах № 6-219цс14, № 6-55цс15, № 702/624/15-ц|61-1171св17, ст.ст. 4, 76 - 89, 258, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд,-
Позов задовольнити частково.
Визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38378129
від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» ОСОБА_6.
Визнати поновленим договір оренди землі, укладений 22.06.2007 року між СТОВ
Рішення може бути оскаржене у відповідності до п.п. 15.5, п.15 ч. 1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно- телекомунікаційної системи до апеляційного суду Житомирської області через Андрушівський районний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення виготовлено 07 травня 2019 року.

Суддя:ОСОБА_9