Справа №: 272/438/18
Провадження № 2/272/14/19
Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:
головуючого судді - Карповця В.В.,
за участі секретаря судового засідання - Степанчук Т.В.,
розглянувши у відкритому cудовому засіданні в місті Андрушівка цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі; про визнання поновленим договору оренди землі, суд,-
На думку позивача, направлена орендодавцем ОСОБА_2 заява від 25 вересня 2017 року не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді ОСОБА_2 на пропозицію СТОВ «ХЛІБОРОБ» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило, що на думку позивача суперечить положенням чинного законодавства та свідчить про порушення переважного права СТОВ «ХЛІБОРОБ» на поновлення договору оренди. Крім того, ОСОБА_1 як новий власник спірної земельної ділянки також не повідомив СТОВ "ХЛІБОРОБ" щодо прийнятого ним рішення щодо земельної ділянки.
Представник позивача в судове засідання не з`явився, надіслав на адресу суду клопотання в якому розгляд справи просить провести у його відсутність, позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Подане ним раніше клопотання про зупинення цивільної справи просить не розглядати.
Відповідач в судові засідання неодноразово не з`являвся, в порядку ст.ст.128 - 131 ЦПК України, про дату, час та місце розгляду справи вважається повідомленим належним чином. Про причини неявки суд не повідомив, клопотань про відкладення розгляду справи не подавав.
Статтею 280 ЦПК України передбачено, що у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений і від якого не надійшло заяви про розгляд справи за його відсутності, або якщо повідомлені ним причини неявки визнані неповажними, та не подано відзиву, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
На підставі вищевикладеного суд, вважає за можливе розглянути справу та ухвалити заочне рішення по ній, на підставі наявних у справі доказів.
У відповідності до положень ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи.
Відповідно до положень укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ "ХЛІБОРОБ" договору оренди земельної ділянки від 15.06.2007 вбачається, що він був укладений строком на 10 років. В разі коли в останній рік оренди за 1 місяць до закінчення терміну дії договору сторони не повідомили один одного в письмовій формі про свої наміри розірвати договірні відносини то цей договір вважається продовженим на той же термін та на тих же умовах з послідуючим переукладанням (п.8, 9 договору оренди). Згідно п.22 передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 - ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі. Відповідно до п.43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.11-12).
Згідно ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч.1 ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Відповідно до статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Із врахуванням вищевказаних вимог закону та обставин справи, судом встановлено, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 17 жовтня 2017 року.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Статтями 6, 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови (зміст) договору, який вони укладають.
Частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа - повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист - повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист - повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов`язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме таким чином в даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.
У постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року (справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц, у постановах Верховного суду від 19 вересня 2018 року (справа №683/3656/16-ц), від 20 вересня 2018 року (справа №384/648/17-ц), від 17 жовтня 2018 року (справи №395/1425/16-ц, №395/1437/16-ц), які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.
В ході розгляду справи судом встановлено, що після отримання листа - повідомлення та проекту додаткової угоди позивача про намір поновити договір оренди, орендодавець ОСОБА_2 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила СТОВ «ХЛІБОРОБ» письмову заяву від 25 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки. Зміст заяви ОСОБА_2 містить чітку й однозначну позицію останньої про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст.33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме підприємством запропоновано змінити розмір орендної плати.
Таким чином, між СТОВ "ХЛІБОРОБ", ОСОБА_2 , та її правонаступником ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів наявних в матеріалах цивільної справи, тому СТОВ «ХЛІБОРОБ» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
Враховуючи вищезазначене, суд відмовляє в задоволенні позову СТОВ "ХЛІБОРОБ" до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі; про визнання поновленим договору оренди землі.
Керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 76, 80 - 81, 89, 141, 259, 263, 264, 265, 268, 280 - 284, 289 , 354 ЦПК України, ст.ст. 124, 125, 126, 152 ЗК України; ст.ст. 13, 15, 31, 33 Закону України «Про оренду землі»; ст.ст. 3, 11-15, 16, 20, 319, 626-628, 792, 777 ЦК України, суд, -
Відмовити в задоволенні позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі; про визнання поновленим договору оренди землі.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
При цьому, у відповідності до підпункту 15.5. пункту 15 розділу XIII Перехідних положень Цивільного процесуального кодексу України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно - телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до Житомирського апеляційного суду через Андрушівський районний суд Житомирської області.
Заочне рішення може бути переглянуте Андрушівським районним судом Житомирської області за письмовою заявою відповідача поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст судового рішення складено 22 травня 2019 року.
Суддя:В. В. Карповець