Справа № 154/2429/18 Головуючий у 1 інстанції: Каліщук А. А.
Провадження № 22-ц/802/371/19 Категорія: 47 Доповідач: Бовчалюк З. А.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 квітня 2019 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Бовчалюк З.А.,

суддів - Здрилюк О.І., Карпук А.К.,

з участю секретаря судового засідання Галицької І.П.,

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ТзОВ «Агрофірма «Станіслав» - Нечая Ю.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5, Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Станіслав" про визнання недійсним договору оренди землі за апеляційною скаргою позивача ОСОБА_4 на рішення Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 04 лютого 2019 року,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_4 звернувся в суд із позовною заявою до ОСОБА_5, ТзОВ «Агрофірма «Станіслав» про визнання недійсним договору оренди землі.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що між ним та ОСОБА_5 06.06.2012 р. укладено договір оренди землі. Об'єктом даного договору є земельна ділянка, площею 1,94 га., котра належить ОСОБА_5 на праві приватної власності та знаходиться на території колишньої Зорянської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області.

30.10.2017 р. рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області визнано поновленим даний договір оренди земельної ділянки, на тих самих умовах і на той самий строк, що визначені у цьому договорі.

Зазначає, що він навесні 2018 р. здійснив обробіток вказаної земельної ділянки, вніс добрива, здійснив посів сої на цій ділянці та провів кропіння. Збір врожаю сої було заплановано на середину вересня 2018 р.

03.09.2018 р. ним було виявлено факт знищення посівів сої, шляхом дискування.

Позивачу 05.09.2018 р. стало відомо, що ОСОБА_5 передала в оренду спірну земельну ділянку ТзОВ «Агрофірма «Станіслав» строком на 10 років. 07.06.2018 р. проведено реєстрацію цього права.

Вважає, що такі дії ОСОБА_5 порушують його право на мирне володіння та користування землею.

Просить визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_5 та ТзОВ «Агрофірма «Стансілав» щодо земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_2, площею 1,9367 га.

Рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 04 лютого 2019 року в задоволені позову в даній справі відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач ОСОБА_4 просить скасувати рішення суду першої інстанції у зв'язку з неповним з'ясуванням всіх обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків суду фактичним обставинам справи та порушенням норм матеріального та процесуального права та ухвалити нове рішення, яким позов в даній справі задовольнити.

В письмовому відзиві на апеляційну скаргу ТзОВ "Агрофірма "Станіслав" просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Заслухавши представника позивача та представника відповідача ТзОВ «Агрофірма «Станіслав», дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи скарги, законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Відмовляючи в задоволені позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач після ухвалення рішення суду про поновлення договору оренди землі не здійснив державну реєстрацію свого права оренди землі на підставі рішення суду, внаслідок чого не набув права оренди на спірну земельну ділянку, тому станом на 29.05.2018 р. ОСОБА_5, як власник земельної ділянки, яка вільна в укладенні договору, виборі сторони договору (орендаря), вправі була укладати договір оренди земельної ділянки із ТзОВ «Агрофірма «Станіслав», так як право оренди на цю земельну ділянку після закінчення строку дії договору оренди не було зареєстровано за позивачем, тому укладенням цього договору жодних прав позивача не порушено та відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 29.05.2018 р.

Такі висновки суду зроблені при повному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи та на підставі норм процесуального та матеріального права, що регулюють дані правовідносини.

Судом першої інстанції встановлено, що 06.06.2012 р. між ОСОБА_5, як орендодавцем, та ОСОБА_4, як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, строком на 5 років. Об'єктом оренди була земельна ділянка площею 1,94 га., котра знаходиться на території колишньої Зорянської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області. Даний Договір було зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Володимир-Волинському районі Волинської області, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 11 липня 2012 року за № (а.с.8-10).

Рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 30.10.2017 р., котре постановою Апеляційного суду Волинської області від 24.01.2018 р. залишено без змін, визнано поновленим договір оренди землі укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 06.06.2012 р. на той самий строк і на тих самих умовах, що визначені у договорі. Рішення суду набрало законної сили 24 січня 2018 року.

29.05.2018 р. встановлено, що між ОСОБА_5 та ТзОВ «Агрофірма»Станіслав» укладено договір оренди землі, об'єктом якого є таж земельна ділянка, що орендувалась ОСОБА_4.

Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 07.06.2018 р. підтверджується, що право оренди земельної ділянки за договором від 29.05.2018 р. зареєстровано 31.05.2018 р. у встановленому законом порядку.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач вважає, що рішенням суду від 30 жовтня 2017 року, яке набрало законної сили 24 січня 2018 року йому було поновлено договір оренди землі від 06.06.2012 року укладений між ним та ОСОБА_5 на той самий строк і на тих самих умовах, що визначені в договорі від 06.06.2012 року, а тому укладення оспорюваного договору оренди землі суперечить нормам цивільного та земельного законодавства та порушують його права, як єдиного орендаря даної земельної ділянки.

Однак такі висновки не відповідають нормам матеріального права та є суб'єктивним припущенням самого позивача.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку складня додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки; уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органом місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі( щодо земель комунальної або державної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його повалення має бути укладена сторонами у місячний строк з обов'язковому порядку.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

Суть поновлення договору оренди за змістом частини 6 статті 33 зазначеного Закону полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

Поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків.

Сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди.

Таким чином після отримання рішення суду від 30 жовтня 2017 року, яке набрало законної сили 24 січня 2018 року, позивач не надав беззаперечних доказів, що він звертався до ОСОБА_5 з листом повідомлення про поновлення договору оренди землі з додаванням проекту додаткової угоди, як того вимагають приписи ст. 33 ЗУ «Про оренду землі".

Твердження представника позивача, що ОСОБА_4 звертався до ОСОБА_5 про укладення додаткової угоди, однак остання не надала відповіді, а тому договір вважається поновленим є голослівним та спростовується матеріалами дано цивільної справи.

Крім того, за змістом ч. 12 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладені додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржене в суді.

Судом встановлено, що вказуючи про відмову ОСОБА_5 в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, після набранням законної сили рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 30 жовтня 2017 року, позивач не оскаржував такої відмови в суді, що було б єдиним правильним способом захисту його права.

Враховуючи те, що рішення суду яке набрало законної сили 24 січня 2018 року не реалізовано самим позивачем, то відповідачі через фактично п'ять місяців після набрання рішенням законної сили правомірно уклали договір оренди землі, який оскаржується.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону права на нерухоме майно та їх обтяження виникають з моменту здійснення державної реєстрації таких прав. Відповідно до частини першої статті 19 Закону державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Таким чином продовження договору оренди землі вимагає укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка в свою чергу підлягає обов'язковій державній реєстрації, як того вимагає Закон

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури, яка передбачена ст.33 ЗУ «Про оренду землі» , оскільки поновлення договору оренди землі в судовому порядку вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків.

Відповідно до ст.375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, апеляційний суд приходить до висновку про законність та обґрунтованість ухваленого по даній справі рішення та відсутність підстав для його скасування.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 375, 382,384 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу позивача ОСОБА_4 залишити без задоволення, а рішення Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 04 лютого 2019 року в даній справі - без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Головуючий:

Судді: