Справа № 696/431/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2019 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Опалинської О.П.

при секретарі судового засідання Харченко М.О.

представника позивача Колесник Д.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим в режимі відеоконференції з Дніпровським районним судом м. Києва, -

встановив:

ТОВ «Олімп» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 3 травня 2012 року між ТОВ «Олімп» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, який зареєстрований відділом Держкомзему в Кам`янському районі Черкаської області 15 грудня 2012 року та Державному реєстрі земель за № 02631. Згідно договору оренди орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 2, 03 га, яка знаходиться на території Катеринівської сільської ради Кам`янського району Черкаської області строком на 5 років. Відповідно до п. 8 договору після закінчення строку такого орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Орендар також має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі продажу її орендодавцем. У цьому разі він повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У відповідності до вимог закону та п. 8 договору товариство завчасно письмово повідомило орендодавця про намір продовжити дію договору оренди, надіславши поштою відповідного листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору. Оскільки орендодавець не повідомила орендаря про наявність у неї будь-яких заперечень щодо поновлення договору оренди землі протягом місяця після отримання листа-повідомлення підприємство продовжило користуватися орендованою земельною ділянкою відповідно до нових умов, викладених у проекті додаткової угоди до договору оренди. Однак, у квітні 2018 року позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 уклала договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки з ОСОБА_2 Право оренди було зареєстровано 19 січня 2018 року. Уклавши договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_2 відповідач ОСОБА_1 порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди вищевказаної земельної ділянки, відтак ТОВ «Олімп» звернулося до суду з позовом та просить визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 10 січня 2018 року загальною площею 2,03 га, що розташована на території Катеринівської сільської ради Кам`янського району Черкаської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстрованого згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 39266669 від 19 січня 2018 року; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 39266669 від 19 січня 2018 року, прийняте державним реєстратором Кам`янської районної державної адміністрації Конюшенко С.М.; визнати поновленим договір оренди землі, що укладений 3 травня 2012 року між ТОВ «ОЛІМП» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 2,03 га, що розташована на території Катеринівської сільської ради Кам`янського району Черкаської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстрованого 15грудня 2012 року відділом Держкомзему в Кам`янської районі Черкаської області за №02631; визнати укладеним Додаток №1 до договору оренди землі від 3 травня 2012 року між ТОВ «ОЛІМП» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 2,03 га, що розташована на території Катеринівської сільської ради Кам`янського району Черкаської області, кадастровий номер земельної ділянки :02:000: НОМЕР_1 за умовами якої строк дії договору продовжено на 7 років та збільшено розмір орендної плати до 8% відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 6311 гривень 83 копійки та стягнути солідарно з відповідачів на користь позивача 7048 гривень сплаченого судового збору.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав, вказаних у позовній заяві.

Відповідачі та представники відповідачів в судове засідання не з`явилися. Представники відповідачів у відзиві направленому на адресу суду проти задоволення позову заперечували посилаючись на те, що відповідач ОСОБА_1 неодноразово повідомляла ТОВ «Олімп» про небажання укладати додаткову угоду до договору оренди землі від 3 травня 2012 року на запропонованих умовах, зокрема, з приводу орендної плати. Відповідач ОСОБА_2 запропоновував ОСОБА_1 більш вигідніші умови оренди, відтак остання, керуючись власним волевиявленням, обрала їх. Враховуючи, що між ТОВ «Олімп» та ОСОБА_1 істотні умови договору погоджені не були, тому договір земельної ділянки від 3 травня 2012 року припинений за закінченням строку на який його було укладено. Враховуючи викладене вважають, що позовні вимоги ТОВ «Олімп» є такими, що не підлягають до задоволення. Крім того, у вказаному відзиві представники просили стягнути з позивача понесені їх довірителями витрати на правничу допомогу в розмірі по 20000 гривень кожен.

Суд вивчивши та дослідивши матеріали справи, відзив на позов, надані сторонами докази, дослідивши їх всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи приходить до наступного.

Статтею 76 ЦПК України визначено, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору (ч. 1 ст. 95 ЦПК України).

Відповідно до вимог ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.2 ст.77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Як вбачається з матеріалів справи 3 травня 2012 року між ТОВ «Олімп» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,03 га, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кам`янського району Черкаської області, строком на 5 років, який, зареєстрований у відділі Держкомзему Кам`янського району Черкаської області 15 грудня 2012 року за №02631 (а.с. 10-11).

Актом від 5 листопада 2012 року було визначено межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) належної на праві приватної власності ОСОБА_1 (а.с. 12).

3 травня 2012 року актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі ОСОБА_1 було передано земельну ділянку в натурі орендарю ТОВ «Олімп» (а.с. 15).

29 червня 2017 року за вихідним номером 51 ТОВ «Олімп» було направлено ОСОБА_1 рекомендований лист-повідомлення про продовження строку дії договору оренди землі від 3 травня 2012 року разом із змінами та доповненнями до договору оренди землі, який остання отримала 11 липня 2017 року (а.с. 21, 22).

Як вбачається з довідок про видачу паїв за 2013 2017 роки, відповідач ОСОБА_1 одержувала за вищезазначені роки орендну плату за землю відповідно до договору оренди від 3 травня 2012 року, що підтверджується її підписом (а.с. 25-46).

14 вересня 2017 року відповідач ОСОБА_1 направлено до ТОВ «Олімп» повідомлення про припинення договору оренди землі від 3 травня 2012 року та повернення їй земельної ділянки після закінчення дії договору оренди (а.с. 23).

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 15 січня 2018 року було зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,03 га між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 строком на 10 років (а.с. 24).

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст.2 ЗУ "Про оренду землі" №161-XIV від 6 жовтня 1998 року відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами також договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов`язки.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, ст. 33 вищевказаного Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Частинами 8 та 9 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно достатті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Статтею 34 ЗУ "Про оренду землі" передбачено повернення орендодавцеві земельної ділянки на умовах, визначених договором у разі припинення або розірвання договору оренди землі.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України викладеної в постанові від 25 грудня 2013 року по справі № 6-118цс13 відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Крім того, суд зважує на те, що баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати свою земельну ділянку в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк, а орендар, в свою чергу, який належно виконував обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку що протягом місяця з моменту початку переговорів (узгодження), тобто 11 липня 2017 року, але не більше ніж до спливу строку договору оренди землі, тобто до 15 грудня 2017 року додаткова угода про реалізацію переважного права на поновлення договору оренди землі не укладена та узгодження сторонами істотних умов майбутнього договору не відбулося, орендодавець до закінчення строку дії договору оренди землі повідомила орендаря про намір припинити договір оренди землі та повернення їй земельної ділянки, будь-яких доказів на предмет оскарження зволікання орендодавця в укладенні додаткової угоди суду не надано, відтак суд приходить до висновку, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Разом з тим, відповідно до ч.3 ст. 133 ЦПК України витрати на професійну правничу допомогу відносяться до судових витрат як витрати, пов`язані з розглядом справи.

Порядок визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу, розподілу витрат між сторонами визначається ст. 137 ЦПК України.

Згідно з ч.2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, повязану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Відповідно до ч. 3 ст. 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Як вбачається з відзиву на позовну заяву представники відповідачів просили стягнути судові витрати, які ОСОБА_1 та ОСОБА_2 понесли у зв`язку з отриманням правничої допомоги в сумі по 20000 гривень кожному з позивача. Однак, доказів, передбачених ст. 137 ЦПК України на предмет підтвердження понесених витрат, відповідачі суду не надали, відтак суд приходить до висновку про відмову щодо їх стягнення з позивача.

На підставі вищенаведеного, керуючись ст. ст. 11, 15, 16, 210, 626, 627, 638, 777, 792 ЦК України, ст.ст. 1, 2, 76, 81, 133, 137, 141, 259, 263-265, 273 ЦПК України, ст. 124 ЗК України, Законом України «Про оренду землі» №161-XIV від 6 жовтня 1998 року, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року -

вирішив:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в 30-денний строк з дня його отримання шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до апеляційного суду Черкаської області.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а в разі оскарження після розгляду справи апеляційним судом, якщо рішення не буде скасовано.

Відповідно до «Перехідних Положень» ЦПК України до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу. У разі порушення порядку подання апеляційної чи касаційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп» , місцезнаходження с. Ревівка Кам`янський район Черкаська область, вул. Підлісна, 8.

Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , жителька АДРЕСА_1 .

Представник відповідача: Аваєва ОСОБА_3 , діє згідно довіреності №10 від 2 липня 2018 року, місцезнаходження АДРЕСА_2 .

Відповідач: ОСОБА_2 , житель АДРЕСА_1 .

Представник відповідача: Волков Павло Олександрович, діє згідно довіреності №9 від 2 липня 2018 року, місцезнаходження АДРЕСА_2 .

Головуючий О.П.Опалинська