Єдиний унікальний номер 233/848/18 Номер провадження 22-ц/804/992/19
Головуючий у 1 інстанції Малінов О.С.
Доповідач Агєєв О.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня 2019 року Донецький апеляційний суд у складі:

головуючого судді Агєєва О.В.

суддів: Космачевської Т.В., Санікової О.С.

за участю секретаря судового засідання Самойленко Г.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Донецького апеляційного суду в м. Бахмут цивільну справу № 233/848/18 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди, визнання договору оренди поновленим, скасування запису про державну реєстрацію права оренди,

за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня 2019 року та на додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року (суддя Малінов О.С.), ухваленого в приміщенні суду в м.Костянтинівка Донецької області, -

ВСТАНОВИВ:

01 березня 2018 року позивач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» звернувся до суду з позовною заявою до відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування позовних вимог зазначав, що згідно державного акту на право власності на земельну ділянку від 23.10.2006 року серії НОМЕР_1, відповідач ОСОБА_2 є власником земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 загальною площею 6,04 га, що розташована на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.

18 березня 2010 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» 05 травня 2010 року за № 95, відповідно до якого позивачу в оренду було передано зазначену вище земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір оренди землі від 18 березня 2010 року укладено строком на 7 років, тобто до 18 березня 2017 року.

16 лютого 2017 року позивачем було направлено на адресу відповідача ОСОБА_2 повідомлення за №129 від 16.02.2017 року про намір скористатися своїм переважним правом на продовження строку дії договору оренди землі з додатком - проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 18.03.2010 року.

17 квітня 2017 року позивачем було повторно направлено аналогічне повідомлення на адресу відповідача ОСОБА_2

Як стало відомо позивачу з отриманої з Державного земельного кадастру інформації, 12 жовтня 2017 року право оренди на вищевказану земельну ділянку було зареєстровано за відповідачем ОСОБА_3 Отже, Костянтинівською державною районною адміністрацією Донецької області було зареєстровано ще один договір оренди відносно земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2. Позивач вважає, що його права орендаря є порушеними, оскільки ним неухильно дотримано та належним чином виконано усі визначені законодавством дії для поновлення договору оренди, жодних заперечень та/або повідомлень про відмову у поновленні договору оренди землі з боку орендодавця не надходило.

Просив суд: - визнати поновленим строком на 7 років договір оренди земельної ділянки, кадастровий НОМЕР_2 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» 18 березня 2010 року та відповідно визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки кадастровий НОМЕР_2 площею 6,04 га, між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-Інвест»; - визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий НОМЕР_2 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, право оренди за яким зареєстровано 12 жовтня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 22811239;

- скасувати запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, щодо земельної ділянки кадастровий № НОМЕР_2 площею 6,04 га, що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області, № 22811239 від 12 жовтня 2017 року, а також стягнути з відповідачів солідарно на користь позивача понесені судові витрати.

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня 2019 року в задоволенні позовних вимог відмовлено.

31 січня 2019 року судом ухвалено додаткове рішення по справі, доповнено резолютивну частину рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня 2019 року реченням наступного змісту: «У задоволенні позовних вимог Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про поновлення строком на 7 років договору оренди земельної ділянки, кадастровий НОМЕР_2 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» 18 березня 2010 року, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки кадастровий НОМЕР_2 площею 6,04 га, укладеного між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-Інвест», скасування запису про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, щодо земельної ділянки кадастровий № НОМЕР_2 площею 6,04 га, що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області, № 22811239 від 12 жовтня 2017 року, - відмовити».

ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» не погодилось з даним рішенням суду першої інстанції подало на нього, а також на додаткове рішення, апеляційну скаргу, в якій просить їх скасувати і ухвалити нове, яким задовольнити заявлені позовні вимоги.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним та ухвалено з порушенням норм процесуального та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Зазначає, що при ухваленні рішення судом першої інстанції зроблено висновки, що не відповідають змісту положень ст.33 Закону України «Про оренду землі», ст.777 ЦК України, що свідчить про їх неправильне застосування.

Звертає увагу, що суд зробив висновки про ніби то неналежне повідомлення орендарем орендодавця про намір поновити договір оренди землі та реалізувати своє переважне право передбачене законом та договором. Підставою для такого висновку стало недоведеність позивачем в суді отримання відповідачем (орендодавцем) ОСОБА_2 такого повідомлення. Фактично таке повідомлення було направлено і це підтверджується матеріалами справи. Суд безпідставно поклав на орендаря обов'язок забезпечити отримання письмового повідомлення орендодавцем.

Також скаржник зазначає, що діючим законодавством, зокрема ст.33 Закону України «Про оренду землі», ст.777 ЦК України, не визначено зміст самого поняття «повідомлення». Що також випливає зі змісту постанов Верховного Суду України по справах №6-2540 цс 16 від 23.11.2016 року, №6-2539 цс 16 від 06.09.2017 року, №6-2777 цс 16 від 18.01.2017 року; постанови Верховного Суду по справі №594/376/17-ц від 10.04.2018 року, згідно до яких орендар не зобов'язаний надсилати на адресу орендодавця повідомлення про продовження дії договору оренди рекомендованим листом, та отримувати такий лист адресатом під розпис.

Крім того зазначив, що під час розгляду справи в суді першої інстанції встановлено, що відповідач ОСОБА_2 переважно мешкає в Російській Федерації, і про це остання не повідомляла позивача. Це свідчить про умисне ухилення ОСОБА_2 від надання інформації стосовно свого фактичного місцезнаходження та не бажання отримувати поштову кореспонденцію від позивача, що в свою чергу доводить факт зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_2, і як наслідок порушення переважного права позивача щодо поновлення договору оренди землі.

Також посилається на постанови Верховного Суду у справі №696/613/16-ц від 13.06.2018 року, №594/284/17 від 03.07.2018 року, №594/376/17-ц від 10.04.2018 року та зазначає, що для поновлення договору оренди землі на підставі ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Вважає, що при ухваленні рішення Костянтинівським мійськрайонним судом Донецької області було неповно з'ясовано наступні обставини: 1) не надано оцінки належному виконанню позивачем умов договору оренди землі від 18.03.2010 року та факту направлення повідомлення позивачем ОСОБА_2 про свій намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди; 2) судом не враховано, що позивачем до листа-повідомлення №129 від 16.02.2017 року позивачем було додано проект додаткової угоди до договору оренди землі від 18.03.2010 року, укладеного між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_2; 3) не досліджено обставини щодо продовження користування земельною ділянкою позивачем після закінчення строку дії договору оренди землі; 4) проігноровано доводи позивача про те, що ОСОБА_2 не повідомила орендарю про відмову в поновленні договору оренди землі в межах строків, визначених ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Також судом першої інстанції, без правового обґрунтування, відмолено в задоволенні вимоги про визнання оспорюваного договору оренди недійсним з одночасним скасуванням державної реєстрації права оренди, як похідної вимоги.

Посилаючись на ст.215 ЦК України зазначає, що оспорюваний договір оренди землі, укладений між відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_3 є недійсним, оскільки ОСОБА_2 було обізнана про переважне право позивача на поновлення договору, та діяла з порушенням правосуб'єктності. Зазначені обставини суд також залишив поза увагою.

В судовому засіданні апеляційного суду, представник ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні суду апеляційної інстанції просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду залишити без змін.

Відповідач ОСОБА_2 та третя особа в судове засідання не з'явилась, були повідомлені про дату, час і місце розгляду справи.

Представник відповідача ОСОБА_2 був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, надав заяву з проханням розглянути справу за його відсутності.

Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які не з'явились в судове засідання, оскільки, відповідно до частини 2 ст.372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до ст.263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно ст.367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши суддю - доповідача, пояснення представника позивача, відповідача, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, рішення суду та додаткове рішення підлягають залишенню без змін, виходячи з наступних підстав.

Як встановлено судом першої інстанції, ОСОБА_2 є власником земельної ділянки загальною площею 6,04га. (кадастровий номер НОМЕР_2) розташованої на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області. що підтверджується копією державного акту серії НОМЕР_1 про право власності на земельну ділянку, виданого 23 жовтня 2006 року Костянтинівською районною державною адміністрацією (т.1, а.с.14, 15).

18 березня 2010 року між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років (т.1, а.с.9-12).

Пунктом 41 даного договору передбачено, що він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації (т.1, а.с.11).

05 серпня 2010 року сторони склали акт приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 (т.1, а.с.13).

Відповідно до п.п.9, 11 укладеного між сторонами договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі готівки з каси орендаря чи шляхом перерахування відповідних сум на розрахунковий рахунок зазначений орендодавцем у розмірі 2290,36 грн., два рази на рік - в червні та в грудні поточного року (т.1, а.с.9, 10).

Договір, як це було передбачено на час його укладання Постановою КМ України від 09 вересня 2009 року №1021, зареєстровано у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 05 серпня 2010 року за №95 (т.1, а.с.12).

Позивачем ПрАТ «АПК-Інвест» здійснювалась оплата оренди земельної ділянки на користь ОСОБА_2 відповідно до договору від 18 березня 2010 року, що підтверджується копіями платіжних доручень №57813 від 13 серпня 2013 року, № 35780 від 13 червня 2012 року, від 14 грудня 2012 року, № 4633 від 23 липня 2015 року, № 6871 від 17 грудня 2015 року, № 81089 від 21 липня 2014 року, № 3364 від 27 лютого 2015 року, № 63638 від 25 листопада 2013 року, №6649 від 25 квітня 2017 року, № 1724 від 17 січня 2017 року, № 44803 від 25 жовтня 2016 року, № 33772 від 19 серпня 2016 року, від 14 червня 2011 року; № 26757 від 13 грудня 2011 року, а також видатковим касовим ордером від 28 грудня 2010 року (т.1, а.с.64-75).

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно копії листа №129 від 16 лютого 2017 року, що міститься в матеріалах справи, позивачем направлялось повідомлення на ім'я ОСОБА_2 про намір орендаря скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 18 березня 2010 року (т.1 а.с.17, 18). На підтвердження направлення даного листа та проекту додаткової угоди до договору оренди землі, позивачем надано опис вкладення у цінний лист та квитанцію про сплату вартості послуг поштового зв'язку на поштове відправлення № 260 (т.1 а.с.19, 20). Згідно роздруківки сайту ПАТ Укрпошта, вказане поштове відправлення було повернуто відправнику у зв'язку із закінченням терміну зберігання (т.1, а.с.21).

01 жовтня 2017 року відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали інший договір оренди земельної ділянки, що належить ОСОБА_2 (площею 6,04га. кадастровий номер НОМЕР_2), строком на 15 років. Відповідно до даного договору орендар зобов'язався сплачувати на користь орендодавця орендну плату один раз на рік у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (т.1, а.с.97, 98).

Право оренди за цим договором було зареєстроване 18 жовтня 2017 року (т.1 а.с.16).

Відмовляючи у задоволенні позову суд виходив з того, що орендодавець (відповідач ОСОБА_2М.) не получала пропозиції від позивача щодо укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди від 18 березня 2010 року. Позивачем не доведено факт отримання відповідачем листа з пропозицією, а його доводи про умисне ухилення орендодавця від отримання кореспонденції, спростовується наявними в матеріалах доказами, згідно яких кореспонденція поверталась у зв'язку із відсутністю адресата за зазначеною в листі адресою, а не через відмову у її отриманні. Крім того, у зв'язку із проведенням антитерористичної операції, позивач теж змінив своє місцезнаходження з м.Донецьк на с.Рівне, Покровського району Донецької області.

Позивачем також не підтверджено факт продовження користування ним спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 18 березня 2010 року. При цьому суд послався на норми ЦК України, Закону України «Про оренду землі».

Розглядаючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду виходить з наступного.

Згідно із частиною 1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини 1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Відповідно до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі».

Відповідно до ст.13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст.95 ЗК України, частиною 1 ст.25 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотримання умов договору оренди землі.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації такого договору.

1. Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

2. Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Такі правові висновки викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 року у справі № 6-10цс15.

Справа з подібними фактичними обставинами також була предметом перегляду Великої Палати Верховного Суду, за результатом якого було прийнято постанову від 10.04.2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Велика Палата Верховного Суду погодилася з тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відмовляючи у задоволенні повних вимог, суд першої інстанції правильно виходив з того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів дотримання ним процедури повідомлення орендодавця ОСОБА_2 про намір реалізувати переважне право та з урахуванням вищезазначених вимог закону дійшов правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Як зазначено вище, судом першої інстанції встановлено, що дійсно позивачем направлялися орендодавцю (відповідачу) листи - повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 16 лютого 2010 року разом з проектом додаткової угоди (лист №129), від 17 квітня 2017 року (№ 322-4) (т.1 а.с.17-23). Проте обидва листа-повідомлення відповідачем ОСОБА_2 отримані не були:

- згідно роздруківки з сайту ПАТ Укрпошта, яка додана до позовної заяви позивачем, поштове відправлення № 260 від 16.02.2017р. було повернуто відправнику у зв'язку із відсутністю адресата за вказаною адресою (т.1 а.с.21).

Даних про отримання відповідачем листа - повідомлення №322-4 від 17.04.2017р., суду позивачем не надано.

Відповідно до правових висновків, які викладені у постановах Верховного Суду України від 25.02.2015 року у справі № 6-10цс15, від 13.04.2016 року у справі за № 6-2988цс15, від 17.12.2014 року у справі № 6-143цс14 під письмовим повідомленням про намір реалізувати переважне право слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним цього письмового листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, оскільки за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направлення відомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Саме з цього виходив суд першої інстанції, який зазначив, що позивачем не надано доказів того, що відповідач ОСОБА_2 отримувала листа з повідомленням орендаря (позивача по справі) про його бажання поновити дію договору оренди та проект додаткової угоди.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що судом не врахована відсутність у діючому законодавстві, зокрема й у ст.33 Закону України «Про оренду землі», ст.777 ЦК України, визначення поняття «повідомлення», а також залежність факту отримання кореспонденції від волевиявлення адресата, зміну позиції Верховного Суду у судовій практиці з розгляду аналогічних спорів, що відбулася в період з кінця 2016 року по 2018 рік, є необґрунтованими.

Як на підставу даного твердження позивач, посилаючись на висновки Верховного Суду України, які викладені у постановах по справам: №6-2540цс16 від 23.11.2016р., №6-2539цс16 від 06.09.2017р., №6-2777цс16 від 18.01.2017р., а також у постанові Верховного Суду по справі №594/376/17-ц від 10.04.2018р., зазначає, що законом на орендаря не покладено обов'язку надсилати на адресу орендодавця повідомлення рекомендованим поштовим листом та отримувати такий лист адресатом під розпис.

Проте у справі № 594/376/17-ц (постанова від 10.04.2018 року), на яку посилається позивач, Велика Палата Верховного Суду погодилася з рішеннями судів першої та апеляційної інстанції, які вирішуючи спір, встановивши, що орендарем не дотримано положень ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, дійшли висновку про те, що загальний зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Саме такого правового висновку дійшов і Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 28.11.2018р. у справі №395/1444/16-ц, зазначивши, з посиланням на правові висновки, викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015р. у справі №6-10цс15, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018р. у справі №594/376/17-ц, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Таким чином, доводи апеляційної скарги позивача про те, що обов'язок орендаря щодо належного повідомлення слід вважати виконаним саме у момент відправлення повідомлення орендодавцеві, незалежно від факту його отримання, є необґрунтованими.

Відповідно до ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно частини 1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови дотримання встановленої цією нормою процедури, а також за наявності волевиявлення сторін.

Суд першої інстанції також вірно зазначив, що відповідно до частини 8 ст.33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами в місячний строк. Доказів відмови або зволікання в укладенні додаткової угоди орендодавцем, позивачем не надано, що свідчить про відсутність волевиявлення власника землі на продовження договірних відносин з позивачем.

Передаючи на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу №594/376/17-ц, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в ухвалі від 14.02.2018 року зазначив, що на відміну від положень ст.764 ЦК України, частина 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що одна зі сторін, орендар, обов'язково має попередньо повідомити про своє бажання про поновлення договору оренди землі, оскільки має наступну умову свого застосування - за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Тобто автоматичної пролонгації договору не відбувається.

Відповідно до частини 1 ст.640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Тобто, не отримавши пропозиції позивача щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди від 18 березня 2010 року, не можна очікувати відповіді орендодавця, а при відсутності відповіді не можна вважати договір та додаткову угоду укладеною.

Доводи апеляційної скарги про умисне ухилення відповідача ОСОБА_2 від надання інформації стосовно свого фактичного місцезнаходження та отримання поштової кореспонденції від позивача, є необґрунтованими.

Суд першої інстанції надав оцінку даному доводу в своєму рішенні, зазначивши що лист-повідомлення позивача від 16.02.2017р. про поновлення дії договору оренди від 18 березня 2010 року відповідачу ОСОБА_2 направся на адресу зазначену в договорі: м.Волноваха, вул.Крупської, 92 (т.1, а.с.17-24). Вказаний лист було повернуто позивачу у зв'язку з відсутністю адресата. Доказів щодо умислу відповідача на ухилення від отримання кореспонденції з метою не подовжувати дію договору оренди позивачем суду не надано.

Крім того, наданий на підтвердження направлення 06 липня 2017 року позивачем на адресу ОСОБА_2 листа №322-4 від 17 квітня 2017 року (т.1, а.с.22) та проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 18 березня 2010 року, надано опис вкладення у цінний лист та квитанцію про сплату вартості послуг поштового зв'язку на поштове відправлення №691 (т.1, а.с.23, 24), але доказів вручення вказаного відправлення відповідачці ОСОБА_2 суду також не надано.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідач, через початок бойових дій на Донбасі, змінила своє фактичне місце мешкання з 2015 року, фактично мешкає у м.ЛипицькРФ.

Крім того заслуговують на увагу доводи відповідача (та доводи адвоката Ружицького В.В. у відгуку на апеляційну скаргу), про відсутність у позивача доказів на підтвердження повідомлення відповідача ОСОБА_2 про зміну адреси ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» з м.Донецьк на с.Рівне Покровського району Донецької області.

Зазначене свідчить про неможливість орендодавця повідомити орендаря про наявність заперечень у поновленні договору оренди землі.

Враховуючи зазначені обставини, у вирішенні спору суттєве значення мають дії позивача після закінчення договору оренди.

Як зазначено у правових висновках Верховного Суду України у постановах від 23.11.2016 року у справі № 594/153/16-ц (провадження 6-2540цс16), від 29.11.2017 року у справі № 389/1007/16-ц (провадження № 6-1291цс17), у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Зазначене узгоджується з правовими висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року в справі № 594/376/17, згідно яких аналіз ст.33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відповідно до ст.18 Закону України «Про оренду землі», в редакції яка діяла на час укладення договору (березень 2010 року), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Згідно відмітки на договорі оренди від 18 березня 2010 року його державна реєстрація здійснена у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 05 серпня 2010 року за № 95 (т.1 а.с.9-12). Тобто, договір оренди від 18 березня 2010 року набрав чинності 05 серпня 2010 року, і в цей день земельна ділянка за договором була передана в оренду позивачу (т.1 а.с.13) та з урахуванням положень ст.18 Закону України від 06.10.1998 року «Про оренду землі» строк його (договору) дії закінчився 05 серпня 2017 року.

У судовому засіданні апеляційного суду відповідач ОСОБА_3 пояснив, що спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди, укладеного з ОСОБА_2 01 жовтня 2017 року, він користується з осені 2017 року. Такі ж пояснення він давав і у судовому засіданні суду першої інстанції 16 серпня 2018 року при допиті в якості свідка (а.с. 175, а.с. 176 - 177 т. 1).

Відповідно до ст.17 Закону України від 06.10.1998 року «Про оренду землі» (ст.17 у редакції Закону України від 12.02.2015 року) об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Право оренди відповідача ОСОБА_3 на підставі договору оренди від 01 жовтня 2017 року зареєстровано 18 жовтня 2017 року, тобто вважається, що з цієї дати спірна земельна ділянка передана йому і позивачем зазначений факт не спростовано.

На підтвердження факту користування спірною земельною ділянкою позивачем суду надана довідка ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» за №834 від 09.10.2018 року, згідно якої земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_2, площею 6,04 га, що розташована на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області та передана у користування ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі від 18 березня 2010 року, станом на 09 жовтня 2018 року обробляється товариством (т.1 а.с.190).

Відповідач ОСОБА_3 не заперечує наведеної інформації та в судовому засіданні, опитаний в якості свідка, пояснив, що після збирання врожаю 2018 року він домовився з директором департаменту рослинництва і землеробства ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» ОСОБА_8 про тимчасовий обмін земельними ділянками, а саме, він передав позивачу (ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ») 4 земельні ділянки, які розташовані у складі поля №37, в тому числі спірну земельну ділянку, яка належить ОСОБА_2, а позивач передав йому в користування також 4 земельні ділянки, які входять до складу поля № под 40.

На підтвердження зазначених обставин його представником - адвокатом Ружицьким В.В. суду першої інстанції надано копію акту тимчасового обміну земельними ділянками від 12.09.2018 року (т.1 а.с218а). Залучення та дослідження даного письмового доказу судом першої інстанції на стадії розгляду справи по суті відбулось з додержанням принципів змагальності та диспозитивності, передбачених ст.ст.12, 13 ЦПК України, з метою реалізації завдань цивільного судочинства, передбачених ст.2 ЦПК України, як і залучення та дослідження довідки позивача про фактичне користування спірною земельною ділянкою (т.1 а.с.190).

Крім того колегія суддів зазначає, що інформація про оброблення земельної ділянки ОСОБА_2 станом на 09 жовтня 2017 року (як зазначено в довідці) не підтверджує факту оброблення землі на час закінчення дії договору оренди 05.08.2017р. і до укладення оскаржуваного договору 01.10.2017р. Орендна плата ОСОБА_2 останній раз перераховувалась позивачем в квітні 2017 року в сумі 1048,07грн., що підтверджується копією платіжного доручення №6649 від 25.04.2017р. (т.1 а.с.70).

Таким чином, позивачем не доведено ні фактичне користування ним спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 18 березня 2010 року, ні внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі.

Посилання представника позивача на те, що позивач земельну ділянку після закінчення строку оренди не повертав, відповідний акт відсутній, не спростовують висновків, яких дійшов суд, оскільки відсутність такого акту не є достовірним доказом того, що позивач фактично користується спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 18 березня 2010 року.

Враховуючи, що ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» не дотримано порядку повідомлення орендодавця ОСОБА_2 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки жодного з повідомлень орендодавець не отримав, позивачем не доведено вчинення конклюдентних дій, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, суд першої інстанції дійшов законного висновку про відсутність підстав визнання договору оренди з новим орендарем ОСОБА_3 недійсним, а договору оренди землі від 18 березня 2010 року з ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» поновленим.

Посилання позивача в апеляційній скарзі на правові висновки Верховного Суду України, які викладені у постановах від 23.11.2016 року по справах: №6-2540цс16 від 06.09.2017 року; №6-2539цс16 від 18.01.2017 року; №6-2777цс16, не спростовують висновків суду, оскільки вони не суперечать правовим висновкам, які викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 року по справі №6-10цс15, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року по справі №594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), у постанові Верховного Суду від 28.11.2018 року по справі №395/1444/16-ц, з яких виходив суд першої інстанції при ухваленні рішення, проте в них встановлені інші фактичні обставини, зокрема те, що товариство з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі дотрималось процедури та строків, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції при винесені рішення були неповно з'ясовані обставини справи, а саме, не надано правової оцінки належному виконанню позивачем умов договору оренди землі від 18 березня 2010 року, та факту направлення повідомлення позивачем відповідачу ОСОБА_2 про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі у межах строків, передбачених ст.33 Закону України «Про оренду землі», що судом не враховано ту обставину, що до листа-повідомлення від 16.02.2017 року позивачем було додано проект додаткової угоди до договору оренди землі від 18 березня 2010 року, не досліджено обставини щодо продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, що судом проігноровано доводи позивача про те, що відповідач ОСОБА_2 письмово не повідомила орендаря про відмову у поновленні договору оренди у межах строків, передбачених ст.33 Закону України «Про оренду землі», є необґрунтованими.

Суд першої інстанції повно та всебічно з'ясував обставини справи, надав належну оцінку наданим сторонами доказам, ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для скасування рішення суду в межах доводів апеляційної скарги не має.

Доводи апеляційної скарги про те, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання оспорюваного договору оренди землі від 01 жовтня 2017 року недійсним з одночасним скасуванням державної реєстрації права оренди, як похідної вимоги, суд першої інстанції не навів в рішенні жодних правових обґрунтувань, також не є підставою для скасування рішення і додаткового рішення суду виходячи з наступного.

Відповідно до частини 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Заявляючи позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, який укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 01 жовтня 2017 року, позивач посилався на те, що цей договір є недійсним, оскільки порушує його переважне право, як орендаря, на поновлення договору оренди землі.

Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що факт порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди не доведено, і саме тому дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 після закінчення строку дії попереднього договору оренди від 18 березня 2010 року, а саме, 01 жовтня 2017 року, та похідних вимог про скасування запису про державну реєстрацію права оренди.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи зазначене, апеляційна скарга позивача підлягає відхиленню, а рішення суду залишенню без змін.

Відповідно до ст.382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається, зокрема, новий розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до частини 13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про залишення апеляційної скарги позивача без задоволення, а рішення суду - без змін, підстави для зміни розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, відсутні.

Керуючись статтями ст.ст.374, 375, 381- 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу позивача Приватного акціонерного товариства «АПК - ІНВЕСТ» залишити без задоволення.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 січня 2019 року та додаткове рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 11 квітня 2019 року.

Головуючий О.В. Агєєв

Судді: Т.В.Космачевська

О.С.Санікова