ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

і м е н е м У к р а ї н и

16 квітня 2019 року м. Херсон

справа № 766/17468/16-ц

провадження №22-ц/819/640/19

Херсонський апеляційний суд Херсонської області в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач) Склярської І.В.,

суддів: Пузанової Л.В.,

Чорної Т.Г.,

секретар Геленко А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Херсонського міського суду Херсонської області у складі судді Хайдарової І.О. від 15 січня 2019 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Молодіжний житловий комплекс», Херсонського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» про примусове виконання обов'язку в натурі,

встановив:

У грудні 2016 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом до Приватного акціонерного товариства «Молодіжний житловий комплекс», Херсонського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» про примусове виконання обов'язку в натурі.

Позовна заява мотивована тим, що 15.09.2004 року між Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» в особі директора регіонального відділення Фонду Волковича Ю.М. та акціонерним товариством закритого типу «Молодіжний житловий комплекс» в особі голови правління Ліхотопа І.І., правонаступником якого є приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс» була укладена інвестиційна угода №68-Х про будівництво 85-квартирного цегляного житлового будинку АДРЕСА_1 (2 черга).

02.08.2005 року між Херсонським регіональним відділенням Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву та ним укладено кредитну угоду № 357. 29.11.2005 року укладено додатковий договір №1 до кредитної угоди, за умовами якої йому надано кредит у сумі 144687,81 грн на будівництво (реконструкцію) житла загальною площею 81,16 кв.м.

Також, 02.08.2005 року між Херсонським регіональним відділенням Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, ним та АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» укладено договір №68-Х-19 про дольову участь у будівництві (реконструкції) житла, за умовами якого Фонд вносить інвестиції у будівництво (реконструкцію) квартири коштами позичальниками, а акціонерне товариство передає квартиру.

За умовами договору позивач повинен прийняти збудовану квартиру, після чого сплатити остаточну вартість. Проте, відповідачі не виконують умови зазначених угод, а саме не проводять огляд квартири, не замовляють технічну документацію та не передають позивачу квартиру, у зв'язку з чим він змушений звернутися до суду з даним позовом.

29.11.2017 року позивач надав заяву про збільшення позовних вимог, в якій посилаючись на відсутність у нього підстав та необхідних документів для отримання в БТІ технічної документації на квартиру остаточно просив

- зобов'язати Приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс» звернутися з замовленням (листом-замовленням) до комунального підприємства «Херсонське бюро технічної інвентаризації» ХОР для виготовлення технічної документації на квартиру № 51 в житловому будинку № АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_2 та за його рахунок;

- зобов'язати Херсонське регіональне управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» і Приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс» виконати зобов'язання за інвестиційною угодою № 68-Х про будівництво житла від 15.09.2004р., а саме провести разом з позичальником - ОСОБА_2 огляд квартири № 51 в житловому будинку № АДРЕСА_1 та скласти і підписати за його результатом акт огляду квартири;

- зобов'язати Херсонське регіональне управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» і Приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс» виконати зобов'язання за інвестиційною угодою № 68-Х про будівництво житла від 15.09.2004р., а саме передати квартиру № 51 в житловому будинку № АДРЕСА_1 позичальнику - ОСОБА_2 та скласти акт прийому-передачі квартири.

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 15 січня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати і ухвалити нове, яким його позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що судом першої інстанції належним чином не застосовані положення укладених правочинів, що призвело до помилкового висновку про відмову у задоволенні позову.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу державна спеціалізована фінансова установа «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» доводи скарги не визнала, рішення суду вважає законним та обґрунтованим, посилаючись на те, що укладені договори, на які посилається позивач містять читки умови щодо покладених на сторін прав та обов'язків, які позивачем не виконуються, а тому позовні вимоги до моменту виконання договірних зобов'язань в тому числі і укладання іпотечного договору не можуть бути задоволені. Крім того, представник Фонду посилається на те, що з 2012 року ОСОБА_2 відмовляється виконувати прийняті на себе договірні зобов'язання і з цього ж часу був повідомленний про неможливість у такому випадку передачі йому квартири, а тому наявні підстави для застосування строку позовної давності до заявлених вимог, про що було заявлено суду першої інстанції.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс» доводи скарги не визнає, рішення суду вважає законним та обґрунтованим, посилаючись на те, що ОСОБА_2 не отримано технічний паспорт на квартиру та не сплачено останній платіж передбачений графіком фінансування, не сплачено останній внесок.

Заслухавши доповідача, представників сторін, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст.367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ зробив висновок про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Статтею 627 ЦК України передбачено свободу договору, а саме: відповідно до ст. 6 цього Кодексусторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина першастатті 628 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина першастатті 638 ЦК України).

З матеріалів справи вбачається, що:

15.09.2004р. між Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» та Приватним акціонерним товариством «Молодіжний житловий комплекс» укладена інвестиційна угода про будівництво житла № 68-Х ( з додатковими договорами до неї: №1 від 14.11.2005 року; №2 від 18.09.2006року; №3 від 25.06.2007року; №4 від 01.07.2007року; №5, від 01.07.2009 року № 6 від 30.09.2010 року), відповідно до якої Фонд зобов'язується внести інвестиції в будівництво 85-квартирного цегляного житлового будинку № АДРЕСА_1 (2-а черга), в порядку та на умовах, передбачених цією угодою, та прийняти готові до заселення квартири для наступного оформлення у власність позичальникам, згідно з Положенням /т.2 а.с.47-52/.

02.08.2005р. між Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (Фонд) і ОСОБА_2 (Позичальник) з однієї сторони, та Приватним акціонерним товариством «Молодіжний житловий комплекс» ( Організація) - з іншої, був укладений договір про дольову участь в будівництві (реконструкції) житла № 68-Х-19 ( з додатковими угоди до нього: без номеру від 02.08.2005 року;№1 від 29.11.2005 року; №2 від 29.08.2008 року , згідно якого Фонд вносить інвестиції у будівництво квартири коштами Позичальника, а Організація передає квартиру згідно з Положенням про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла (далі Положення), затвердженим постановою КМУ від 29.05.2001р. № 584 та актом прийому-передачі / т.2 а.с.8-12/.

02.08.2005р. між Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» і ОСОБА_2 була укладена кредитна угода № 357(зі змінами відповідно до додаткового договору № 1 від 29.11.2005р.), згідно якої ОСОБА_5 надається прямий адресний (цільовий) кредит у сумі 144687,81 грн. з терміном повернення 30 років з дати укладення кредитної угоди / т.2 а.с.119-124/.

Житловий будинок №68 в МКР «МЖК» 4-А Таврійський мікрорайон в м. Херсоні введено в експлуатацію відповідно до декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Херсонській області 28.01.2013 року.

Умови набуття права власності на збудоване ( реконструйоване ) за рахунок кредиту житло врегульовано у Положенні про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. N 584

Так, відповідно до пунктів 39-41 зазначеного Положення умови набуття позичальником права власності на збудоване (реконструйоване) і придбане за рахунок кредиту житло визначаються кредитним договором. Відповідно до кредитного договору позичальникові в установленому порядку видається свідоцтво про право власності на збудоване (реконструйоване) житло. Фінансування витрат, пов'язаних з оформленням цих документів, здійснюється за рахунок позичальника. З метою забезпечення погашення кредиту між регіональним управлінням Фонду та позичальником відповідно до умов кредитного договору укладається договір про іпотеку збудованого (реконструйованого) або придбаного житла. У разі кредитування будівництва (реконструкції) індивідуального будинку та господарських приміщень договір про іпотеку земельної ділянки укладається разом з кредитним договором.

Передача в заставу збудованого (реконструйованого) або придбаного житла здійснюється одночасно з оформленням права власності позичальника на це житло.

Фінансування витрат, пов'язаних з нотаріальним посвідченням зазначених договорів та оформленням права власності, здійснюється за рахунок позичальника.

Сторони встановили між собою порядок передачі квартири. А саме, відповідно до п.7 договору №68-Х-19 від 02 серпня 2005 року про дольову участь в будівництві ( реконструкції) житла, порядок передачі квартири, згідно з цим договором, від Організації до Фонду та Позичальника регулюється розділом 5 інвестиційної угоди про будівництво ( реконструкцію) житла від 15 вересня 2004 року №68-Х. За умовами п.8 договору від 02 серпня 2005 року цей договір діє до моменту підписання акту прийому -передачі квартири.

Так, згідно п.5.2 Інвестиційної угоди про будівництво житла №68-Х від 15 вересня 2004 року не пізніше 7 робочих днів з дати отримання Фондом від Організації письмового повідомлення про введення будинку в експлуатацію сторони разом з позичальником проводять огляд квартир, що передаються. Якщо квартири відповідають вимогам, встановленим законодавством та договорами, сторони складають акт прийома-передачі квартир достроково.

Пунктом 5.3 врегульовано підстави складання акту технічного стану квартири.

Передача квартир Фонду та позичальнику здійснюється Організацією протягом 3-ох робочих днів з дати огляду квартир шляхом підписання акта прийому-передачі квартир ( п.5.5. договору).

На підставі актів прийому-передачі квартир, підписаних за участю позичальника скаладається зведений акт, який підписується сторонами ( п.5.6. договору).

Разом з тим, складання акту огляду квартири, про що просить позивач, умовами договору не передбачено.

Таким чином, Фонд та МЖК в інвестиційній угоді встановили порядок передачі квартири наявність умов для якої полягає у отриманні Фондом від Організації письмового повідомлення про введення будинку в експлуатацію, огляду квартири разом з позичальником та при наявності відповідності квартири складання акту прийома-передачі, його підписання .

Разом з тим, спірні правовідносини врегульовані і кредитною угодою між Фондом та позивачем умови пункту 4.2 якої пов'язані з розділом 5 інвестиційної угоди. А саме, пункт 4.2 кредитної угоди покладає на ОСОБА_2 певні зобов'язання.

Так, відповідно до п.4.2.1 кредитної угоди, з моменту відправлення Фондом Позичальнику повідомлення про введення житла в експлуатацію, ОСОБА_2, зобов'язується протягом 10 робочих днів внести остаточну суму першого внеску після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта, з урахуванням фактичної площі збудованого (реконструйованого) житла. Протягом 7 робочих днів разом з Фондом прийняти збудоване житло , шляхом підписання акту передачі квартири. У разі виявлення недоліків та дефектів в збудованому житлі, (згідно з специфікацією до договру про дольову участь у будівництві) принтяи квартиру протягом трьох днів з моменту усунення недоліків підрядною організацією.

Згідно п. 4.4. Інвестиційної угоди після завершення будівництва і здачі будинку або його пускового комплексу в експлуатацію, Організація разом з Фондом протягом місяця з дати затвердження акта про здачу будинку в експлуатацію на підставі цієї угоди та договору передають квартири Фонду та позичальникам шляхом оформлення акта прийому-передачі та проводять остаточний розрахунок за збудовані квартири.

Розділ 10 Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. N 584 містить умови надання та порядок оформлення кредиту відповідно до ч.3 п.17 друга частина коштів вноситься кандидатом « під час остаточних розрахунків протягом 10 днів після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта з урахуванням фактичної площі збудованого ( реконструйованого) житла - решту коштів».

Таким чином, передачі позичальнику квартири передує ряд його вище перелічених обов'язків, визначених договорами та Положенням про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. N 584, виконання яких позивачем не доведено.

Як пояснив позивач метою його звернення до суду з зазначеними позовними вимогами є отримання збудованої квартири та вважає, що задоволення позовних вимог захистить його право на набуття права власності на збудовану квартиру у обраний їм спосіб. Зазначив, що проведення ним остаточних розрахунків, передбачених як договорами так і Положенням вбачає після отримання квартири у власність. Безпосередньо з заявою про виготовлення технічного паспорту на квартиру до БТІ не звертався, оскільки припускає, що виготовлений за його заявою техпаспорт не буде прийнятий відповідачами. Також, судом першої інстанції встановлено та не заперечується позивачем, що ним не було сплачено остаточної суми першого внеску у будь якому розмірі ( в т.ч. в сумі 4548,20 грн.).

Порядок виготовлення та видачі технічного паспорту врегульований Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна №127 від 24.05.2001 року, в якій передбачено його виготовлення за бажанням замовника ( п.6 розд.1). Отримання технічного паспорту для внесення остаточної суми першого внеску слідує з розділу обов'язків позичальника кредитної угоди ( п.4.2.). Аналогічне положення слідує з ч.3 п.17 р. 10 Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. N 584. Перешкод для його замовлення і отримання позивачем не наведено.

За викладених обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків про відсутність підстав для задоволення позовних вимог і доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують. Проте, враховуючи доводи апеляційної скарги щодо неповного з'ясування судом першої інстанції буквального та логічного змісту договорів, намірів сторін договірних відносин, висновки суду, що умовами Інвестиційної угоди та Договору про дольову участь не визначено та не конкретизовано порядок передання квартири позичальнику, не визначено яка саме із зазначених сторін угод повинна отримати технічну документацію на спірну квартиру не ґрунтуються на обставинах справи, вищевикладених умовах угод та нормах, викладених в Положенні про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. N 584.

Таким чином, вищезазначені висновки суду першої інстанції підлягають виключенню з його мотивувальної частини.

На підставі викладеного, рішення суду слід частково змінити , виключити з мотивувальної частини рішення висновки суду що умовами Інвестиційної угоди та Договору про дольову участь не визначено та не конкретизовано порядок передання квартири позичальнику, не визначено яка саме із зазначених сторін угод повинна отримати технічну документацію на спірну квартиру, в решті - залишити без змін.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 15 січня 2019 року частково змінити, виключити з його мотивувальної частини висновки суду що умовами Інвестиційної угоди та Договору про дольову участь не визначено та не конкретизовано порядок передання квартири позичальнику, не визначено яка саме із зазначених сторін угод повинна отримати технічну документацію на спірну квартиру.

В решті це ж рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий І.В.Склярська

Судді: Л.В.Пузанова

Т.Г.Чорна

Повний текст постанови складено 18 квітня 2019 року

Суддя І.В. Склярська