Справа №403/214/19
Провадження №2/403/140/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 вересня 2019 року Устинівський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого: Годованець І. А.

при секретарі: Костецькому С.С.

з участю:

представника позивача за первісним позовом: ОСОБА_1

відповідача за первісним позовом: ОСОБА_2

представника відповідача за первісним позовом: ОСОБА_3

позивача за зустрічним позовом: ОСОБА_2

представника позивача за зустрічним позовом: ОСОБА_3

представника відповідача за зустрічним позовом: ОСОБА_1 третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору:

ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Устинівка цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн. та за зустрічним позовом ОСОБА_2 , третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн.,-

В С Т А Н О В И В :

23 квітня 2019 року позивачем ОСОБА_5 подано до суду позов до відповідача ОСОБА_2 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн. Позовні вимоги мотивуються тим, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Завдатком є грошова сума, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання.

09 липня 2019 року позивачем ОСОБА_2 подано до суду зустрічний позов до відповідача ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн. Позовні вимоги мотивуються тим, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Ухвалою Устинівського районного суду Кіровоградської області від 10 липня 2019 року прийнято до спільного судового розгляду по суті у цивільній справі: номер справи №403/338/19; номер провадження №2/403/196/19; зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн. та у цивільній справі: номер справи №403/214/19; номер провадження №2/403/140/19; із первісним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн. Цивільній справі присвоєно номер справи: №403/214/19, номер провадження №2/403/140/19. У судовому засіданні представник позивача за первісним позовом та представник відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 настоює на позовних вимогах за первісним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн., так як у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Завдатком є грошова сума, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Не визнає позовні вимоги за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн., так якміж сторонами було укладено лише попередній договір щодо зобов`язання у майбутньому у встановлений строк укласти договір-купівлі продажу, а основний договір купівлі-продажу житлового будинку сторонами не було оформлено. Внаслідок чого цей договір купівлі-продажу не є укладеним та не може визнаватись дійсним у судовому порядку. У судовому засіданні відповідач за первісним позовом та позивач за зустрічним позовом ОСОБА_2 і представник відповідача за зустрічним позовом та представник позивача за зустрічним позовом ОСОБА_3 не визнають за первісним позовні вимоги ОСОБА_5 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн.,так як у разі недодержання покупцем умов договору купівлі-продажу, грошова сума (завдаток), що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання залишається у продавця нерухомого майна. Настоюють на позовних вимогах за зустрічним позовом до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн., так як що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

У судовому засіданні третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_4 вважає, що позовні вимоги за первісним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн. є необґрунтованими та не підлягають задоволенню. Позовні вимоги за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн. підлягають задоволенню, так як ОСОБА_5 порушила умови договору купівлі-продажу нерухомого майна та невиконала зобов`язання про сплату повної вартості житлового будинку.

Свідок ОСОБА_6 пояснив, що 31 травня 2019 року був у складі комісії Устинівської селищної ради, якою було проведено огляд земельної ділянки під житловим будинком з господарськими будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , про що був складений акт. Земельна ділянка була в занедбаному стані. Житловий будинок був закритий на дверний замок, за ознаками було встановлено, що у будинку ніхто не проживає.

Свідок ОСОБА_7 пояснив, що у травні 2017 року був присутній при укладені усної угоди та письмової розписки, за якою ОСОБА_2 продала ОСОБА_5 житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яка проживала постійно у будинку. ОСОБА_5 знала, що житловий будинок перебуває на стадії нотаріального оформлення спадкового майна. ОСОБА_5 сплатила ОСОБА_2 за нерухоме майно 22000.00 грн. та зобов`язалась через певний проміжок часу доплатити їй за це майно 28000.00 грн.

Свідок ОСОБА_8 пояснила, що приблизно з травня 2017 року ОСОБА_5 постійно проживала у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 та здійснювала господарську діяльність. ОСОБА_5 поясняла, що за договором-купівлі продажу купила у ОСОБА_2 житловий будинок з господарськими будівлями.

Заслухавши учасників справи, ознайомившись з матеріалами справи, судом встановлено наступні обставини.

Відповідно ст.328 ЦК України, право власності набувається на підставах, не заборонених законом, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлено судом. Частиною 1 ст.317 ЦПК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Частиною 1 ст.321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ч.1 ст.316 ЦК України). Згідно ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі Державний реєстр прав). Отже, право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації такого права. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.ч.1,2 ст.319 ЦК України). Житловий будинок з господарськими побутовими будівлями під номером одинадцять по АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_9 на підставі свідоцтва про право особистої власності домоволодіння, виданного виконкомом Устинівської селищної ради депутатів трудящих Кіровоградської області 03 березня 1970 року.

Згідно матеріалів справи, ОСОБА_9 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

ОСОБА_2 та ОСОБА_4 є першої черги спадкоємцем за законом, так як відповідно до ст.1261 ЦК України, у першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки.

У письмовій розписці від 21 травня 2017 року зазначено, що ОСОБА_2 отримала завдаток за будинок у АДРЕСА_1 від ОСОБА_5 в сумі 22000.00 грн.

Сторонами не оспорюються зазначені у письмовій розписці обставини отримання ОСОБА_2 за житловий будинок у АДРЕСА_1 від ОСОБА_5 в сумі 22000.00 грн. та про особистий підпис.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 24 жовтня 2018 року приватним нотаріусом Устинівського районного нотаріального округу Трутень Олександром Яковичем, у спадкодавця ОСОБА_9 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , є спадкоємцем на Ѕ частки у спадковому майні, дочка, ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , та є спадкоємцем на Ѕ частки у спадковому майні, син, ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , на спадщину, яка складається з: житлового будинку з господарськими побутовими будівлями під номером одинадцять по АДРЕСА_1 . ОСОБА_5 у позовній заяві зазначено, що у грудні 2017 року їй стало відомо про обставини, через які ОСОБА_2 не може оформити спадкові права на спадкове майна, тобто на житловий будинок з господарськими побутовими будівлями під номером одинадцять по АДРЕСА_1 . Тобто, ОСОБА_2 не була власником нерухомого майна і на її вимогу відмовилася повертати грошову суму 22000.00 грн.

Частиною 1 ст.570 ЦК України передбачено, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (частина друга статті 570 ЦК України). Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком передбачені вимогами статті 571 ЦК України, зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню. За змістом правових норм Цивільного кодексу України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання. Згідно ст.ст.546, 548 ЦК України, завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами. Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Частиною 3 ст.640 ЦК України встановлено, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Частиною 1 ст.220 ЦК України, передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Частиною 1 ст. 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Під час судового розгляду встановлено, що письмова розписка ОСОБА_2 від 21 травня 2017 року фактично містить умови попереднього договору купівлі-продажу квартири. На підставі досліджених судом письмових доказів встановлено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, чого сторонами вчинено не було, оскільки попередній договір відповідно до вимог закону укладається у формі, встановленого для основного договору, а договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Оскільки договору, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана ОСОБА_5 ОСОБА_2 грошова сума не є завдатком, а є авансом.

При встановлених обставинах, позовні вимоги за первісним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн. задоволенню не підлягають. ОСОБА_2 у позовній заяві зазначено, що у травні 2017 року нею було укладено з ОСОБА_5 попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, що належить у ідеальних частках на праві власності їй та ОСОБА_10 . Нею було отримано від ОСОБА_5 завдаток в сумі 22000.00 грн. та надано дозвіл на користування житловим будинком з господарськими побутовими будівлями під номером одинадцять по АДРЕСА_1 до моменту нотаріального посвідчення правовичну. Згідно письмової розписки ОСОБА_5 зобов`язалася виконанти умови договору купівлі-продажу нерухомого майна у повному обсязі і сплатити барг за майно в сумі 28000.00 грн. Таким чином, за цим правочином сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, і суд може визнати такий договір дійсним. Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Частиною 3 ст. 640 ЦК України встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Таким чином, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Згідно ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Пунктом 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» за №9 від 6 листопада 2009 року встановлено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.

Таким чином встановлено, що між сторонами було укладено лише попередній договір щодо зобов`язання у майбутньому у встановлений строк укласти договір-купівлі продажу, а основний договір купівлі-продажу житлового будинку навіть не було оформлено (відсутня його письмова форма), а отже, відповідно, цей договір сторонами нотаріально не посвідчувався та не проходив державної реєстрації, внаслідок чого цей договір купівлі-продажу не є укладеним та не може визнаватись дійсним у судовому порядку.

На підставі досліджених письмових доказів встановлено наявність підстав для припинення зобов`язань, встановлених попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку, оскільки основний договір не укладений протягом строку, визначеного попереднім договором. Сторонами визнано, що основний договір купівлі-продажу нерухомого майна ними не укладено. Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 13 лютого 2013 року № 6-176цс12, який є незмінним. При встановлених обставинах позовні вимоги за зустрічним позовом ОСОБА_2 , третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн. задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Керуючись ст.ст.263-265 ЦПК України, суд, - В И Р І Ш И В :

У позовних вимогах відмовити.

Відмовити у позовних вимогах за первісним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про стягнення завдатку в сумі 22000.00 грн.

Позивачу за первісним позовом ОСОБА_5 судовий збір в сумі 768.40 грн. та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 4000.00 грн. відшкодуванню не підлягають, так як у разі відмови у позові судові витрати покладаються на позивача.

Відмовити у позовних вимогах за зустрічним позовом ОСОБА_2 , третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення боргу в сумі 28000.00 грн.

Позивачу за зустрічним позовом ОСОБА_2 судовий збір в сумі 1538.80 грн. та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 3000.00 грн. відшкодуванню не підлягають, так як у разі відмови у позові судові витрати покладаються на позивача.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу на протязі тридцяти днів з дня його проголошення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до Кропивницького апеляційного суду.

Суддя Устинівського районного суду

Кіровоградської області І. А. Годованець