ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/5580/19 Справа № 206/4378/18 Суддя у 1-й інстанції - Маштак К. С. Доповідач - Макаров М. О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2019 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого - судді Макарова М.О.

суддів - Демченко Е.Л., Куценко Т.Р.

при секретарі - Керімовій-Бандюковій Л.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк" на рішення Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 14 лютого 2019 року по справі за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Верби Віталія Миколайовича про скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки,-

В С Т А Н О В И Л А :

У серпні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Верби Віталія Миколайовича про скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.

Позовні вимоги ОСОБА_1 мотивовані тим, що 26 березня 2008 року між нею як іпотекодавцем та ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК», правонаступником якого є АТ КБ «ПРИВАТБАНК», як іпотекодержателем/банком, в забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного 26 березня 2008 року між ОСОБА_2 та ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК», було підписано договір іпотеки. Предметом договору іпотеки був житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами за АДРЕСА_1 , який належав позивачці на підставі договору дарування домоволодіння. 26 березня 2008 року між іпотекодавцем та іпотекодержателем був укладений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким були визначені способи та порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором. Умовами вказаного вище договору передбачено, що договір набуває чинності у разі настання будь-яких умов передбачених п. п. 3.1-3.3. цього договору, що підтверджується повідомленням банку з вимогою про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги на адресу іпотекодавця та позичальника за кредитним договором (якщо він є відмінним від іпотекодавця), надісланим відповідно до чинного законодавства. Проте, іпотекодавець жодного повідомлення від АТ КБ «ПРИВАТБАНК», іпотекодержателя, про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки не отримувала.

Також, 16 серпня 2012 року між банком та позичальником ОСОБА_2 була укладена додаткова угода № 1 до кредитного договору, за якою сторони змінили розмір та строк виконання основного зобов`язання, крім того, позичальником було зазначено вже ПАТ «Акцент-банк», тобто змінено сторону договору, а саме кредитора. В той же час, іпотекодавця про такі зміни повідомлено не було. У лютому 2018 позивачці стало відомо, що банк звернуся до суду із позовом про виселення її та ОСОБА_2 , який є братом позивачки з житлового будинку, що є предметом іпотеки. Із змісту вказаної вище позовної заяви позивачці стало відомо, що банк без повідомлення позивача в позасудовому порядку, що є порушенням ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», було звернено стягнення на предмет іпотеки, шляхом набуття права власності на житловий будинок. Однак, в порушення ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» банком не було здійснено оцінку предмета іпотеки, що мало б за собою наслідки для позивачки - відшкодування перевищення вартості предмету іпотеки. Крім того, відповідно до додаткової угоди до кредитного договору, кредитор у зобов`язані змінився на ПАТ «Акцент-банк», а відтак позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності саме за ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» є безпідставним.

Так, 01 грудня 2016 року приватним нотаріусом ДМНО Дніпропетровської області Вербою В.М., як державним реєстратором було внесено запис про право власності на предмет іпотеки за ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» на підставі рішення державного реєстратора, договору іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Крім того, приватним нотаріусом при вчиненні реєстраційних дій було порушено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127, в частині реєстрації речових прав за відсутності доказів звернення банку до іпотекодателя з письмовою вимогою передбаченою ст. 35 ЗУ «Про іпотеку». Також, приватним нотаріусом, як державним реєстратором, було проведено державну реєстрацію раніше ніж було прийняте відповідне рішення про такі дії, що є грубим порушенням ст. ст. 18, 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Враховуючи вищевикладене позивачка просила визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32752722 від 06 грудня 2016 року та запис № 17847665 від 06 грудня 2016 року про право власності на нерухоме майно ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» на домоволодіння, що знаходиться за адресою:

АДРЕСА_1 суду м. Дніпропетровська від 14 лютого 2019 року задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 та судом постановлено: визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Вербою Віталієм Миколайовичем, та запис № 17847665 від 01 грудня 2016 року про право власності на об`єкт нерухомого майна ПАТ КБ «ПриватБанк» на домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,8 кв.м., житловою площею 33.3 кв.м..

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з обґрунтованості та доведеності позовних вимог, оскільки оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень було прийнято приватним нотаріусом з порушенням законодавства, а тому воно підлягає скасуванню.

В апеляційній скарзі АТ КБ "ПриватБанк" посилаючись на невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило вказане рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга Банку мотивована тим, що державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки вчинено відповідно до іпотечного застереження (п. 29 розділу 4 Договору іпотеки від 26 березня 20008 року), за яким звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки. Крім того, апелянт зазначає, що повідомлення про усунення порушень були направлені на адресу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та отримані останніми, однак повідомлення про намір придбати предмет іпотеки від них не надходило.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду без змін, з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з їх обґрунтованості та доведеності, оскільки оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень було вчинене приватним нотаріусом з порушенням законодавства, а тому воно підлягає скасуванню.

Колегія суддів погоджується із вказаним висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Так, матеріалами справи та судом першої інстанції встановлено, що 26 березня 2008 року між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір за, яким він отримав кредитні кошти у розмірі 84780,00 дол. США на строк з 26 березня 2008 року по 26 березня 2018 року.

26 березня 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «ПриватБанк» було укладено договір іпотеки.

У відповідності до п. 35.2. договору іпотеки, іпотекою забезпечувалось виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором від 26 березня 2008 року № DNL0GA, укладеного між іпотекодержателем та позичальником ОСОБА_2 по поверненню кредиту, наданого у вигляді не поновлюваної лінії, в сумі 84780,00 дол. США на споживчі цілі, а також у розмірі 9180,00 дол. США на сплату страхових платежів на строк з 26 березня 2008 року до 26 березня 2018 року включно.

Пунктом 35.3. договору іпотеки встановлено, що в забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором іпотекодавець ОСОБА_1 надала в іпотеку нерухоме майно, а саме: житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

Сторони визнали вартість предмета іпотеки - 545400,00 грн..

У випадку порушення кредитного договору позичальником або цього договору іпотекодавцем іпотекодержатель направляє іптекодавцю і позичальнику письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом тридцятиденного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі почати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках передбачених п.п.18.8.1., 18.8.2., 18.9 цього договору, відповідно до розділу V ЗУ «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. При звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку сторони погодились, що початкова ціна предмета іпотеки встановлюється в розмірі зазначеному у п. 35.5. цього договору. Іпотекодержатель має право реалізувати предмет іпотеки за ціною, зазначеною у цьому пункті - п. 24. договору іпотеки.

Проте доказів направлення такої вимоги іпотекодержателем вказаної вище вимоги про усунення порушень, Банком надано не було.

Пунктом 29 іпотечного договору сторони встановили, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», або продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом у порядку передбаченому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

26 березня 2008 року між позивачкою та ЗАТ КБ «ПриватБанк» було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, з метою визначення способів та порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором.

У вказаному договорі сторони встановили, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом надіслання повідомлення іпотекодавцю про це, одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця у цьому повідомленні про: перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця, при чому відправлення іпотекодавцю зазначеного у цьому пункті повідомлення є свідченням про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя.

Так, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 06 грудня 2016 року наявна наступна інформація, а саме: дата, час державної реєстрації: 01.12.2016 14:16:10, державний реєстратор: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Верба Віталій Миколайович, підстава виникнення права власності: договір іпотеки виданий 28.03.2008, договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 26.03.2008, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32752722 від 06.12.2016 15:21:12, об`єкт нерухомого майна: будинок АДРЕСА_1 загальна площа: 102,8 кв.м., житлова площа 33,3 кв.м., власник: ПАТ КБ «ПриватБанк».

Згідно із копією Звіту про оцінку майна, виконаної 19 січня 2017 року, ринкова вартість домоволодіння, загальною площею 102,8 кв.м., житловою площею 33,3 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , складає 1 115 117 грн..

Встановлено, що 16 серпня 2012 року між ПАТ «Акцент-Банк» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду до кредитного договору № DNL0GA від 26 березня 2008 року, за змістом якої, пункт 8.1. кредитного договору, який передбачав порядок та умови надання кредиту, було викладено у новій редакції.

При цьому, жодної інформації, враховуючи, що ПАТ «Акцент-Банк» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду під № 1 (за текстом преамбули угоди) про відступлення прав вимоги, заміни кредитора у зобов`язанні, угода не містить.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, яка була чинна на час прийняття оскаржуваного рішення) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Зі змісту вказаних вище норм законодавства України та положень договору іпотеки вбачається, що у іпотекодержателя виникає право звернути стягнення на предмет іпотеки тільки у випадку невиконання позичальником вимоги кредитора протягом тридцятиденного строку з дня її отримання.

Вказані вимоги кореспондуються зі змістом п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, відповідно до якого для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі…».

Так, відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом.

Встановивши, що в реєстрі речових прав відсутні будь-які відомості про виконання іпотекодержателем вимог п. 1 п. 61 Порядку, а саме надання приватному нотаріусу документів, які підтверджують факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання вимог позивачем та боржником, тобто доказів вручення вимог відповідним особам, - суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про безпідставність вчинення приватним нотаріусом реєстраційної дії.

При цьому, суд першої інстанції вірно зауважив, що відповідно до відомостей з реєстру речових прав державна реєстрація була проведена, окрім інших документів, також на підставі договору іпотеки, виданого приватним нотаріусом 28 березня 2008 року, тоді коли договір іпотеки було підписано 26 березня 2008 року , як і договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Окрім того, відповідно до ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З зазначеної норми вбачається, що іпотекодержатель при зверненні стягнення на предмет іпотеки мав визначити її вартість станом на дату набуття та обґрунтувати перед приватним нотаріусом наявний розмір заборгованості за кредитним договором з метою визначення різниці між вартістю предметом іпотеки та зобов`язаннями за кредитним договором для подальшого повернення її позивачу, як іпотекодавцю.

З копії реєстраційної справи вбачається, що приватному нотаріусу не були надані документи, які б підтверджували вартість предмету іпотеки на момент його перереєстрації на іпотекодержателя та взагалі наявності заборгованості за кредитним договором, що також свідчать про порушення приватним нотаріусом та іпотекодержателем вимог ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

При цьому, суд першої інстанції вірно не взяв до уваги наданий відповідачем Висновок про вартість об`єкта оцінки, оскільки така оцінка була проведена 19 січня 2017 року, тобто після проведення державної реєстрації предмету іпотеки.

Доводи апелянта в скарзі про те, що державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки вчинено відповідно до іпотечного застереження (п. 29 розділу 4 Договору іпотеки від 26 березня 20008 року), за яким звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, а також те, що повідомлення про усунення порушень були направлені на адресу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та отримані останніми, - є необґрунтованими та такими, що не спростовують висновків суду першої інстанції, оскільки матеріалами справи встановлено ряд порушень, які були вчинені як Банком, так і приватним нотаріусом під час вчинення реєстраційних дій.

Колегія суддів не може взяти до уваги, наданий до скарги, реєстр поштових відправлень-рекомендованих листів претензії до боржників, оскільки вказаний документ не свідчить, що вказаним відправленням була саме, вимога про усунення порушень. Крім того, поштове повідомлення, яке апелянт додав до скарги, датоване 09 листопада 2017 року, тоді як реєстраційні дії приватний нотаріус вчинив 06 грудня 2016 року, а тому не свідчить про отримання позичальником та іпотекодавцем вимоги про усунення порушень.

Інші твердження апелянта колегією суддів перевірені та визнані такими, що не впливають на законність оскаржуваного рішення.

Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що вирішуючи даний спір, суд першої інстанції повно, всебічно та об`єктивно з`ясувавши обставини справи, оцінивши надані сторонами докази, дійшов вірного висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1

Оскаржуване рішення як таке, що відповідає нормам матеріального та процесуального права повинне бути залишене без змін, а апеляційна скарга без задоволення.

В зв`язку із залишенням апеляційної скарги без задоволення, відповідно до ст. 141 ЦПК України, сплачений апелянтом судовий збір за подання апеляційної скарги поверненню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 259, 367, 374, 375 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк"- залишити без задоволення.

Рішення Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 14 лютого 2019 року- залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий суддя М.О. Макаров

Судді Е.Л. Демченко

Т.Р. Куценко