Дата документу 14.05.2019 Справа № 554/6278/18
Провадження №2/554/200/2019
РІШЕННЯ

Іменем України

14 травня 2019 року м.Полтава

Октябрський районний суд м.Полтави у складі:

головуючого судді Чуванової А.М.,

за участю секретаря судового засідання Садошенка М.П.,

за участю учасників справи:

представник позивача: ОСОБА_1 .,

представник відповідача: ОСОБА_2 .,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Полтаві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Полтава-банк» про визнання незаконним відкріплення від об`єкту інвестування, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сучасний Дім»,-

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2018 року позивач ОСОБА_3 звернулась до Октябрського районного суду м.Полтави із позовом, в якому просила визнати незаконним відкріплення ОСОБА_3 від об`єкту інвестування квартири АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір про участь у ФФБ №179 від 22.09.2014 року, що укладений між ПАТ «Полтава-банк» та ОСОБА_4 ; визнати за ОСОБА_3 право на участь у ФФБ та право на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 за поточною вимірною ціною 5300,00 грн. за 1 кв.м., загальною вартістю 545370,00 грн.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 20 квітня 2011 року між ПАТ «Полтава - Банк» та громадянкою ОСОБА_3 був укладений Договір про участь у Фонді фінансування будівництва виду «А» №38, за умовами якого Управитель (Банк) в порядку та на умовах, визначених цим Договором та Правилами ФФБ, здійснює управління майном ФФБ, а Довіритель (позивач) бере участь у ФФБ шляхом надання майна у довірчу власність Управителю в управління з метою отримання у власність визначеного договором об`єкта інвестування, що розташований за адресою: м.Полтава, АДРЕСА_2 . Об`єктом інвестування згідно умов договору та додатку №1 до нього була вищевказана квартира загальною площею 101,71 кв.м., житловою площею 53,3 кв.м. За умовами договору позивач повинна була сплачувати кошти для участі у ФФБ відповідно до вимірних одиниць об`єкта інвестування, згідно графіку фінансування будівництва. Загальна вартість об`єкта за договором складає 661115,00 грн., яка майже повністю була внесена позивачем до ПАТ «Полтава-банк», та згідно з ощадною книжкою ОСОБА_3 внесені кошти в сумі 634080,00 грн.

Зазначає, що відповідно до п.9.6 договору запланований термін введення об`єкта інвестування в експлуатацію грудень 2011 року, але в порушення вказаних умов об`єкт був уведений в експлуатацію 01.04.2014 року. Однак, у встановлені договором строки вказаний об`єкт не був переданий позивачу як довірителю у власність за актом приймання-передачі, відповідно до умов договору, та позивача не було повідомлено про введення будинку в експлуатацію.

30.09.2015 року ОСОБА_3 звернулась до відповідача з вимогою про передачу квартири у власність, однак листом від 07.10.2015 року позивачу повідомлено про неможливість задоволення поставленої вимоги та продаж проінвестованої квартири іншій особі, а також про повернення внесених позивачем коштів на поточний рахунок 01.10.2014 року. При цьому відповідач вказував на наявність боргу в сумі 136524,00 грн.

Зазначає, що на даний час вищевказана квартира знаходиться у власності іншої особи, разом із тим, вказана квартира, на думку позивача, збудована забудовником ТОВ «Сучасний Дім» за участю відповідача за рахунок коштів, які вносились позивачем протягом 2011-2014 років, а не за рахунок теперішнього власника.

Крім того, після введення будинку в експлуатацію та відкріплення позивача від об`єкту інвестування, спірна квартира була передана за договором про участь у ФФБ виду А №179 від 22.09.2014 року гр. ОСОБА_4 , за яким поточна вимірна ціна об`єкту інвестування цієї ж квартири АДРЕСА_3 складає 5300,00 грн./кв.м., а загальна її вартість 54370,00 грн., в той час коли для позивача така ціна складала 6500,00 грн./кв.м. та загальна вартість 661115,00 грн. Водночас, позивачу повідомлялось листом від 14.07.2014 року, що поточна вимірна ціна об`єкту інвестування змінилась на 20% та остання була зобов`язана сплатити ще 136524,00 грн. за квартиру та 168000,00 грн. за машино-місце. Однак, позивач вважає такі вимоги незаконними, оскільки у разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування у довірителя не виникає зобов`язань щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за закріплені за ним вимірні одиниці об`єкта інвестування.

Разом із тим, ОСОБА_4 в день реєстрації спірної квартири та через місяць після отримання свідоцтва про право власності на неї, було реалізовано дану квартиру гр. ОСОБА_5 , який через 2 місяці подарував її ОСОБА_6 Таким чином, позивач вважає, що через нелогічність дій та фінансову неприбутковість для довірителя зазначеної операції з нерухомістю наявні підстави стверджувати, що договір про участь у ФФБ виду А від 22.09.2014 року №179 є недійсним, адже ОСОБА_4 не мав наміру отримувати у власність дану квартиру та її інвестувати. При цьому, вказує на необґрунтоване відкріплення ОСОБА_3 від об`єкта інвестування та умисне створення умов щодо неможливості погашення нею штучно створеного боргу, а отже, порушено права позивача як довірителя за інвестиційним проектом, що призвело до позбавлення права власності на квартиру та отримання збитків від зазначеної угоди.

Так, вказує, що з боку відповідача АТ «Полтава-банк» здійснена нечесна підприємницька практика, не було виконано своїх обов`язків щодо забезпечення своєчасного введення будинку в експлуатацію та не забезпечено право довірителя на збільшення поточної вимірної ціни об`єкта інвестування.

Наголошує на тому, що підставою для відкріплення позивача від об`єкта інвестування та повернення коштів у 2014 році стало невиконання позивачем умов договору щодо повного внесення коштів, однак прострочення оплати щомісячних внесків відбулось ще в 2012 році, при цьому за умови постійної затримки введення будинку в експлуатацію, жодних листів чи повідомлень про відкріплення об`єкта інвестування від довірителя не надходило, а тому, на переконання позивача, нею зобов`язання не порушені.

Лист щодо оплати 136524,00 грн. у зв`язку зі зміною вимірної одиниці об`єкта інвестування направлявся на адресу позивача в Росію, а також за місцем проживання у м.Полтаві, однак при цьому не вказувалось на існування боргу чи відкріплення позивача від об`єкта інвестування.

В той же час, зазначає, що відповідач, направивши листа до м.Москви, не дочекавшись, коли позивач повинна підписати додаткову угоду, 13.08.2014 року ТОВ «Сучасний Дім» повідомляє про необхідність відкріплення ОСОБА_3 від об`єкта інвестування у зв`язку із заборгованістю 136524 грн., при цьому така сума боргу, на думку позивача, не виникла, оскільки додаткової угоди між сторонами укладено не було, а борг складав 22 тис.грн.

21.08.2014 року відповідачем направлено до м.Москви лист щодо відкріплення ОСОБА_3 від об`єкта інвестування та припинення договору. Разом із цим, вказує, що 01.09.2014 року, тобто після відкріплення відповідачем зараховується сума 79000,00 грн. за рахунок оплати проінвестованої квартири.

Вищезазначені умови є дискримінаційними та несправедливими по відношенню до позивача та не відповідають законодавству, відтак спонукання до сплати зайвих коштів, понад вартість, обумовлену договором, є незаконним, а тому позивач звернувся до суду за відновленням своїх порушених прав та просить задовольнити позов.

13 серпня 2018 року ухвалою Октябрського районного суду м.Полтави відкрито провадження у за вказаною позовною заявою та справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін по справі (а.с.32 т.1).

Відповідач АТ «Полтава-банк» з позовом не погодився, надав до суду письмовий відзив на позовну заяву, у якому позовні вимоги не визнав, вважає їх необґрунтованими та безпідставними, а позов таким, що не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до укладеного між ОСОБА_7 та ПАТ «Полтава-банк» договору №38 про участь у ФФБ виду А довіритель зобов`язаний внести вартість 100% проектної кількості вимірних одиниць об`єкту інвестування шляхом внесення до ФФБ коштів у відповідності з графіком внесення коштів Довірителем до ФФБ, що є додатком №2 до Договору. Проте, всупереч укладеному договору довірителем ОСОБА_3 було порушено графік сплати коштів на фінансування будівництва об`єкта інвестування. Так, починаючи з листопада 2012 року по вересень 2014 року кошти довірителем взагалі не вносилися. 01.09.2014 року довірителем внесено кошти в сумі 79000,00 грн. таким чином, з урахуванням останнього платежу ОСОБА_3 були сплачені кошти на загальну суму 634080,00 грн., а загальна сума, яку необхідно було сплатити згідно з графіком складає 661115,00 грн. Тобто, довірителем не виконано зобов`язань по договору №38 від 20.04.2011 року та не сплачено у повному обсязі коштів.

Пунктом 5,29 Правил ФФБ виду А передбачено, що у випадку невиконання довірителем своїх зобов`язань перед управителем щодо внесення коштів до Фонду, після введення об`єкту в експлуатацію управління майном припиняється. Відповідно до п.10.5 Правил невиконання довірителем власних зобов`язань щодо здійснення остаточних розрахунків із управителем за об`єктом інвестування може бути підставою для припинення договору.

Відповідно до укладеного договору та п.5.5 Правил ФФБ ОСОБА_3 було повідомлено про зміну ціни вимірної одиниці об`єкту інвестування. Згідно п.6.2.12 Договору довіритель зобов`язаний в разі зміни забудовником в порядку Правил ФФБ вартості вимірної одиниці об`єкту інвестування переоформити з управителем Додаток №2 до договору. Зазначений лист ПАТ «Полтава-банк» від 14.07.2014 року ОСОБА_3 проігнорувала та не з`явилась до банку для підписання додаткової угоди договору. 21.08.2014 року ПАТ «Полтава-банк» був направлений лист на адресу ОСОБА_3 з повідомленням про те, що вона має заборгованість за об`єкт інвестування в розмірі 136524,00 грн., а також попереджено ОСОБА_3 про те, що враховуючи ст.20 Закону за ініціативою забудовника ТОВ «Сучасний дім» банк буде вирішувати питання щодо припинення дії Договору про участь у ФФБ виду А №38 від 20.04.2011 року. Враховуючи викладене, згідно листа від 04.09.2014 року ОСОБА_3 було повідомлено про припинення дії зазначеного договору та повідомлено про повернення сплачених нею коштів на рахунок. Таким чином, відкріплення об`єкта інвестування від довірителя та припинення правовідносин, в результаті чого довіритель втратив право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням внесених коштів було здійснено в порядку, встановленому Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Разом із тим, за договором №179 від 22.09.2014 року про участь у ФФБ виду А, загальна вартість об`єкта інвестування - 545370,00 грн., кошти за вказаний об`єкт інвестування були сплачені довірителем ОСОБА_4 у повному обсязі двома платежами. Крім того, відповідно до ст.11 Закону для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва тощо визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації, незалежно від обсягу фінансування. Тому, АТ «Полтава-банк», як управитель, не визначає поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва і відповідно не несе відповідальність за встановлення такої ціни забудовником. Отже, ОСОБА_3 не отримала у власність квартиру не з вини АТ «Полтава-банк», а у зв`язку із невиконанням особисто взятих на себе зобов`язань згідно Договору №38 від 20.04.2011 року про участь у ФФБ виду А. В свою чергу, управитель дотримався всіх необхідних вимог, що передбачені договором та Правил ФФБ, при відкріпленні довірителя від об`єкту інвестування та повернення сплачених ним коштів.

Щодо тверджень позивача про порушення терміну введення в експлуатацію об`єкта будівництва, то згідно умов договору та Правил ФФБ запланований термін грудень 2011 року. Протоколом №127 Засідання Правління ПАТ «Полтава-банк» від 26.10.2012 року затверджено Зміни до Правил ФФБ та викладено в новій редакції щодо терміну введення будівництва в експлуатацію грудень 2013 року та змінено дату введення в експлуатацію (не більше ніж на 90 днів), про що також повідомлено довірителя. Житловий будинок з вбудованими приміщеннями та паркінгом по майдану Незалежності, 1-б в м.Полтаві введено в експлуатацію 1 квітня 2014 року, що підтверджується сертифікатом, що, на думку відповідача, свідчить про відсутність порушень строків введення об`єкта в експлуатацію.

Щодо тверджень з приводу нечесної підприємницької діяльності відносно позивача, спланованої схеми з боку управителя та визнання недійсним договору про участь у ФФБ з ОСОБА_4 , то позивачем не зазначено жодної із законних підстав вважати даний договір незаконним або недійсним. Даний договір укладений відповідно до вимог чинного законодавства з відповідними намірами створення правових наслідків. А тому, підстав для задоволення позовних вимог немає, та просить відмовити у позові в повному обсязі за безпідставністю (а.с.42-45 т.1).

Від представника третьої особи ТОВ «Сучасний Дім» до суду надійшли письмові пояснення щодо позову, у яких не погодився з вимогами позовної заяви та вважає, що позов не підлягає задоволенню з огляду на таке. Так, згідно укладеного з ОСОБА_3 20.04.2011 року договору остання в разі виконання умов договору повинна була отримати у власність об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 . Для цього, серед іншого, позивач ОСОБА_3 повинна була здійснити останній платіж по договору в період з 1-5 травня 2013 року, однак це було зроблено ОСОБА_3 01.09.2014 року, що підтверджується ощадною книжкою позивача. Всього позивачем було перераховано 634080,00 грн. замість необхідної суми 661115,00 грн. за 101,71 кв.м. Тому, враховуючи загальну площу квартири 102,9 кв.м., позивач повинна була здійснити розрахунки з управителем по договору, оскільки вартість квартири збільшилася на 7735,00 грн. (6500,00 грн. х 1,19 кв.м.) Крім того, забудовником змінено ціну вимірної одиниці об`єкту інвестування на неоплачені та не закріплені за ОСОБА_3 одиниці на 20%, тобто сума була збільшена на 22754,00 грн. (несплачена сума на 01.05.2013 року 113770,00 грн. х 20%), отже заборгованість позивача на день відкріплення об`єкта інвестування складала 136524,00 грн. Таким чином, АТ «Полтава-банк» мав всі законні підстави відкріпити від довірителя ОСОБА_3 вказаний об`єкт нерухомості квартиру. Крім того, зазначає, що питання поточної ціни вимірної одиниці об`єкта будівництва визначає забудовник. Також, позивачем не наведено у позовній заяві жодної підстави для визнання недійсним договору про участь у ФФБ виду А №179, укладеного 22.09.2014 року з ОСОБА_4 Щодо вимоги про визнання за позивачем права на участь у ФББ та права на об`єкт інвестування вищезазначену квартиру, то згідно з рішеннями управителя та забудовника Фонд фінансування будівництва виду А в м.Полтаві, майдан Незалежності, буд.1-б закрито та Фонд припинив своє функціонування (а.с.95-96 т.1).

Від ОСОБА_4 надійшов відзив на позов, у якому він заперечував проти позовних вимог, вважав їх безпідставними, а позов таким, що не підлягає задоволенню. Зазначає, що всупереч укладеному договору довірителем ОСОБА_3 було порушено графік сплати коштів на фінансування будівництва об`єкта інвестування, який є невід`ємною частиною договору №38 від 20.04.2011 року та підписаний ОСОБА_3 Починаючи з листопада 2012 року по вересень 2014 року кошти довірителем взагалі не вносились. Тобто, довірителем не виконано зобов`язань за договором та не сплачено коштів у повному обсязі, що стало підставою для відкріплення об`єкта інвестування від довірителя згідно правил ФФБ. Крім того, вважає твердження позивача щодо порушення умов договору в частині строків введення об`єкту в експлуатацію такими, що не відповідають дійсності, оскільки було змінено заплановану дату введення в експлуатацію багатоповерхового будинку, яка відбулась 01.04.2014 року. При відкріпленні довірителя від об`єкта інвестування та при поверненні коштів управитель дотримався всіх необхідних вимог, що передбачені договором про участь у ФФБ та Правилами ФФБ. Крім того, звертає увагу на те, що листи ПАТ «Полтава-банк» направлялись ОСОБА_8 І ОСОБА_9 . за вказаною у договорі адресою. Також, в силу ст.ст.549, 625 ЦК України АТ «Полтава-банк» не є боржником перед ОСОБА_3 та не з вини банку відбулося відкріплення об`єкту інвестування, оскільки банк здійснював лише управління сплаченими коштами з метою фінансування будівництва, яке здійснював забудовник ТОВ «Сучасний Дім», а тому законних підстав для стягнення пені, індексу інфляції та 3% річних немає, а банк виконав всі належні грошові зобов`язання щодо повернення коштів ОСОБА_3 . На підставі викладеного, просить в задоволенні позовної заяви відмовити у повному обсязі (а.с.112-118 т.1).

Від третьої особи ОСОБА_6 до суду надійшли письмові пояснення щодо позову. Вважає позовні вимоги надуманими, безпідставними та такими, що не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства. Зазначає, що відкріплення позивача ОСОБА_3 від квартири було здійснено ПАТ «Полтава-банк» на підставі п.7.3 Договору №38 через порушення позивачем п.6.2.1 Договору, а саме невнесення грошових коштів до Фонду згідно з установленим графіком, що відповідає вимогам Закону. Крім того, сама позивач ОСОБА_3 неодноразово у позові визнає факт порушення нею грошових зобов`язань перед банком в частині внесення коштів до Фонду на підставі вказаного договору. Позивачем не зазначено жодної передбаченої законом підстави для визнання договору, укладеного між ПАТ «Полтава-банк» та ОСОБА_4 , недійсним. Жодного спростування обґрунтованості та законності відкріплення позивача від об`єкту інвестування у зв`язку з порушенням нею строків здійснення платежів ОСОБА_3 . не зазначено. Крім того, зазначає, що будь-які вимоги щодо прав на вказаний об`єкт нерухомості не можуть бути розглянуті судом, оскільки майнові права на цей об`єкт інвестування були трансформовані у право власності на нерухоме майно, а Фонд фінансування будівництва, в якому брала участь позивач, вже закрито. Грошові кошти за вирахуванням комісії 5% згідно п.7.3 Договору банк повернув позивачу шляхом перерахування на рахунок позивача, що не заперечується позивачем. Посилання позивача на те, що в подальшому ПАТ «Полтава-банк» уклало договір з ОСОБА_10 про участь у ФФБ з поточною ціною вимірної одиниці нижчою, аніж у неї, не заслуговують на увагу, оскільки така ціна визначається у ФФБ виду А виключно забудовником (ТОВ «Сучасний Дім»), а не управителем, як вважає позивач. ТОВ «Сучасний Дім» є самостійним суб`єктом господарської діяльності й має право самостійно визначати поточну ціну вимірної одиниці, жодних обмежень з цього приводу законодавством не встановлено. Таким чином, як при відкріпленні позивача від об`єкту інвестування, так і при укладанні договору з новим довірителем жодного порушення прав позивача не було. На підставі викладеного, просить відмовити у позові повністю (а.с.205-209 т.1).

Представником позивача подано до суду додаткові письмові пояснення до позовної заяви, у яких щодо підстави позову, а саме безпідставного збільшення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування відносно ОСОБА_3 та зменшення узгодженої ще у 2011 році ціни для іншого споживача ОСОБА_4 , зазначає, що це вплинуло на сплату ним за отриману квартиру суми, що є значно нижчою, що була внесена позивачем. При цьому, посилаючись на наявність у забудовника такого права стосовно зміни ціни поточної вимірної одиниці об`єкта інвестування, відповідних доказів щодо прийняття вказаного рішення відносно зміни ціни чи підстав такої зміни, третя особа ТОВ «Сучасний Дім» зазначеної інформації не надає. Навпаки вважає, що право забудовника змінювати поточну вимірну ціну об`єкта інвестування обумовлено певними чинниками та дане право не є диспозитивним. Так, зазначає, що у разі зміни забудовником поточної ціни вимірної одиниці об`єкту інвестування Забудовник повинен письмово поінформувати про такі зміни Управителя окремо по кожному з об`єктів інвестування протягом 5-ти днів з дня прийняття рішення про зміну поточної ціни, а управитель, в свою чергу, повинен в цей же строк повідомити про це довірителя. Однак, ані відповідачем, ані третьою особою будь-які рішення чи повідомлення щодо зміни поточної вимірної ціни одиниці об`єкта інвестування не долучено до матеріалів справи. На думку сторони позивача, жодних підстав для підвищення поточної вимірної ціни об`єкта інвестування у забудовника не було, відтак така вимога щодо позивача не була законною, а була створена з метою умисного її відкріплення від об`єкта інвестування. Крім того, платіж ОСОБА_3 перед відкріпленням у розмірі 79000,00 грн. свідчить про її намір щодо виконання своїх зобов`язань та погашення боргу. Зазначає, що вказана у договорі про участь у ФФБ, який укладений з ОСОБА_4 ціна реалізації квартири не є такою, що відображає реальну вартість даного нерухомого майна та умисно була занижена для даного споживача. За таких умов відкріплення ОСОБА_3 від об`єкта інвестування є незаконним та таким, що порушує її права як довірителя та споживача згідно Закону України «Про захист прав споживачів».

Зазначає, що саме управитель покликаний захищати права довірителя, зокрема щодо вартості об`єкта інвестування. Крім того, саме відповідачем здійснюється відкріплення довірителя від об`єкта інвестування, а питання щодо збільшення поточної вимірної ціни одиниці об`єкта інвестування повинно бути узгоджене з управителем, до того ж, саме неправомірне збільшення поточної ціни на одиницю об`єкта інвестування стало підставою для відкріплення позивача від об`єкта інвестування. Щодо можливого пропуску строку позовної давності зазначає, що про відкріплення позивач дізналась у жовтні 2015 року, про продаж спірної квартири їй стало відомо у липні 2018 року, крім того, протягом всього часу з моменту відкріплення між сторонами тривають судові процеси, відтак строк позовної давності позивачем не пропущений, оскільки позовна заява подана 09.08.2018 року, тобто в межах 3-річного строку (а.с.9-12, 62-65 т.2).

Представником АТ «Полтава-банк» подано відповідь на додаткові пояснення позивача, у якому зазначив, що визначення ринкової ціни об`єкта інвестування станом на вересень місяць 2014 року не стосується суті позовної вимоги ОСОБА_3 про незаконне відкріплення від об`єкту інвестування по договору №38 про участь у ФФБ виду А від 20.04.2011 року. А законність відкріплення позивача підтверджена наданими до суду доказами. Крім того, при укладенні договору з новим довірителем забудовник ТОВ «Сучасний Дім» абсолютно вільний, в тому числі і у виборі ціни, а тому жодних порушень прав та інтересів ОСОБА_3 у результаті укладення договору з ОСОБА_4 не було (а.с.40-41 т.2).

Крім того, відповідачем АТ «Полтава-банк» заявлено про застосування строків позовної давності до вимоги за позовом ОСОБА_3 про визнання незаконним відкріплення від об`єкта інвестування по договору №38, оскільки позивач дізнався або міг дізнатися про подію з моменту отримання листа №010-001/2472 від 04.09.2014 року та з моменту повернення коштів 01.10.2014 року та мала всі можливості отримати інформацію щодо свого рахунку та про кошти, які на цей рахунок були зараховані та розпоряджатися ними на свій розсуд. Тому, просить відмовити у задоволенні позову (а.с.50 т.2).

07 вересня 2018 року ухвалою суду задоволено клопотання представника позивача про розгляд справи за правилами загального позовного провадження та ухвалив перейти від розгляду справи в спрощеному провадженні до розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання по справі (а.с.125 т.1).

04 жовтня 2018 року ухвалою суду задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів; витребувано у приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Карнарук Н.В. належним чином завірену копію договору дарування від 10.02.2015 року, що посвідчений за реєстровим №62 на користь ОСОБА_6 ; витребувано у приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л. належним чином засвідчену копію договору купівлі-продажу від 11.11.2014 року, що посвідчений за реєстровим №4622 на користь ОСОБА_6 (а.с.137 т.1).

02 листопада 2018 року ухвалою суду задоволено заяву представника позивача та залучено до участі в справі як співвідповідача ОСОБА_4 , змінивши процесуальний статус зазначеної особи з третьої особи на співвідповідача (а.с.156 т.1).

21 грудня 2018 року ухвалою задоволено заяву представника позивача та залучено до участі в справі як третіх осіб: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 (а.с.184 т.1).

21 грудня 2018 року ухвалою суду закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті (а.с.185 т.1).

02 квітня 2019 року ухвалою Октябрського районного суду м.Полтави на підставі п.5 ч.1 ст.257 ЦПК України залишено без розгляду вимоги ОСОБА_3 в частині визнання недійсним договору про участь у ФФБ №179 від 22.09.2014 року, що укладений між ПАТ «Полтава-банк» та ОСОБА_4 ; визнання за ОСОБА_3 права на участь у ФФБ та право на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 за поточною вимірною ціною 5300,00 гривень за 1 кв.м., загальною вартістю 545370,00 гривень (а.с.34 т.2).

02 квітня 2019 року ухвалою суду за клопотанням представника позивача, відповідача у зв`язку із залишенням без розгляду позову в частині вимог, було вилучено з числа відповідачів ОСОБА_4 та з числа третіх осіб: ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (а.с.35 т.2).

Представник позивача ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги, а саме: про визнання незаконним відкріплення від об`єкту інвестування, підтримала у повному обсязі, з підстав викладених у позовній заяві, відповіді на відзив, додаткових письмових поясненнях, а також просила позов задовольнити в його остаточній редакції з урахуванням зазначених змін. Зазначила, що на момент відкріплення у позивача була незначна заборгованість близько 20000 гривень; такого права на збільшення вартості на 20% відсотків немає; квартиру продали дешевше і позивачу повернули більшу суму на 100000 гривень; це є нечесною підприємницькою практикою.

Представники відповідача АТ «Полтава-банк» в судовому засіданні проти позову заперечували, з підстав викладених у письмовому відзиві на позовну заяву й відповіді на пояснення позивача та просили відмовити у задоволенні позову. Вказали, що банк мав повне право відкріпити, позивача було повідомлено про відкріплення; 10.10.2014 року на поточний рахунок позивача були повернуті кошти в сумі 602376 гривень, кошти вона отримала, тому знала про відкріплення. Ціна по цьому об`єкту (ця ж адреса) була збільшена усім, тому твердження позивача спростовується рядом документів по іншим фізичним особам; ціни на вартість робіт і матеріалів підвищились в період з 2011 року станом на 2014 рік, тому вартість була підвищена на 20%.

Представник третьої особи ТОВ «Сучасний Дім» в судове засідання не з`явився, про день, час та місце судового розгляду повідомлявся належним чином, у письмових поясненнях заперечував проти задоволення вимог позову. Причини неявки суду невідомі.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за вказаної явки учасників справи.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, а також доводи відповідача, надавши належну правову оцінку зібраним доказам, суд встановив такі факти і відповідні їм правовідносини.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно з ч.ч.1, 3 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Як вбачається на час розгляду справи судом, предметом спору між сторонами є визнання незаконним відкріплення управителем довірителя від об`єкту інвестування за договором №38 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 20.04.2011 року.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року за № 978-ІV встановлені загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Частинами 1-5 статті 15 вказаного Закону передбачено, що при укладенні договору про участь у фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ) довіритель обирає конкретний об`єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об`єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

Як передбачено вимогами статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі, зокрема, відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ.

При відкріпленні від довірителя об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування. З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці цього об`єкта інвестування, управитель ФФБ зобов`язаний виплатити довірителю кошти на умовах та у порядку, визначених Правилами фонду.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у таких випадках: зокрема, порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.

Щодо об`єкта інвестування, який був відкріплений від довірителя, управитель відповідно до умов частини дев`ятої статті 14 цього Закону може укласти договір про участь у ФФБ з іншим довірителем та закріпити за ним цей об`єкт інвестування або повернути майнові права на цей об`єкт інвестування забудовникові.

Зокрема, частиною 9 статті 14 вказаного Закону передбачено, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію управитель може продовжити укладання договорів про участь у ФФБ із закріпленням об`єктів інвестування за довірителями до моменту отримання письмової вимоги забудовника повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям. Забудовник зобов`язаний прийняти від управителя такі майнові права.

Відповідно до ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Судом установлено, що 20 квітня 2011 року між позивачем ОСОБА_3 (а.с.19 т.1) як довірителем, та ПАТ «Полтава-банк» (нині АТ «Полтава-банк», управитель, відповідач; а.с.46-50 т.1) було укладено договір №38 про участь у Фонді фінансування будівництва типу «А», за умовами якого управитель в порядку та на умовах, визначених договором та Правилами ФФБ, здійснює управління майном ФФБ, а довіритель на підставі повного виконання ним Правил Фонду фінансування будівництва виду А бере участь у ФФБ шляхом надання майна у довірчу власність управителю в управління з метою отримання у власність визначеного договором об`єкта інвестування в об`єкті будівництва, а саме: забудови багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями та паркінгом, що розташований по майдану Незалежності, 1-б в м.Полтава (п.3.1., п.3.3).

Згідно з п.3.4 договору проектна кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування 101,71 кв.м.

Відповідно до п.4.1., п.4.2., п.4.4. даного договору для участі у ФФБ довіритель вносить 25 квітня 2011 року кошти у національній валюті у безготівковій або готівковій формі на поточний рахунок НОМЕР_1 № НОМЕР_2 , відкритий управителем в сумі 330000,00 грн., що відповідає вартості 50,769 кв.м. вимірних одиниць об`єкта інвестування та 49,91 % поточної ціни вимірних одиниць об`єкта інвестування на момент укладання цього договору. Довіритель зобов`язаний внести 100% проектної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування шляхом внесення до ФФБ коштів з графіком внесення коштів довірителем до ФФБ, що є додатком №2 до цього договору. Закріплення за довірителем відповідної кількості вимірних одиниць об`єкту інвестування здійснюється управителем виключно після внесення довірителем до ФФБ суми коштів, що дорівнює поточній ціні відповідної кількості вимірних одиниць об`єкту інвестування на день внесення коштів (а.с.11-15, 51-56 т.1).

Відповідно до п.6.1.12 управитель вправі здійснити відкріплення об`єкта інвестування від довірителя в порядку та на умовах, передбачених правилами ФФБ.

Так, у разі невиконання довірителем умов цього договору та Правил ФФБ управитель має право припинити управління майном по цьому договору та відкріпити об`єкт інвестування від довірителя (п.6.1.19).

Відповідно до змісту договору термін «відкріплення об`єкта інвестування від довірителя» визначено як припинення правовідносин, встановлених між управителем та довірителем стосовно закріпленого за довірителем об`єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю».

Так, серед випадків, які за договором передбачають відкріплення об`єкта інвестування від довірителя, визначено невиконання довірителем зобов`язань, передбачених цим договором та Правилами ФФБ.

Згідно з пп.6.1.9.2 п.6.1.9 договору за управителем закріплено право та обов`язок повернути довірителю суму фактично внесених ним до ФФБ коштів, за умови сплати управителю винагороди згідно з пп.7.2.3 та 7.3 цього договору у разі відкріплення довірителя від об`єкта інвестування у випадку невиконання довірителем своїх зобов`язань перед управителем. Кошти довірителю, в цьому випадку, повертається тільки за умови сплати довірителем винагороди управителю відповідно до п.7.3 цього договору та протягом 5 (п`яти) днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування.

Крім того, відповідно до положень пунктів 6.1.14., 6.1.15 договору закріплені такі права і обов`язки управителя як письмово та відповідно до Правил ФФБ повідомити довірителя про внесення змін і доповнень до Правил ФФБ, повідомити довірителя про введення об`єкта в експлуатацію.

Як вбачається з п.6.1.16 договору, управитель також здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань по договору про спорудження об`єкту будівництва та Правилам ФФБ з метою своєчасного запобігання виникнення ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: зміни основних технічних характеристик об`єкта будівництва.

Згідно матеріалів справи, всупереч укладеному договору, довірителем ОСОБА_3 було порушено графік сплати коштів на фінансування будівництва об`єкта інвестування. Так, починаючи з листопада 2012 року по вересень 2014 року кошти довірителем взагалі не вносилися. 01.09.2014 року довірителем внесено кошти в сумі 79000,00 грн. таким чином, з урахуванням останнього платежу ОСОБА_3 були сплачені кошти на загальну суму 634080,00 грн., а загальна сума, яку необхідно було сплатити згідно з графіком складає 661115,00 грн. Тобто, довірителем не виконано зобов`язань по договору №38 від 20.04.2011 року та не сплачено у повному обсязі коштів.( а.с. 56 т.1 графік фінансування будівництва ).

Крім того, забудовником змінено ціну вимірної одиниці об`єкту інвестування на неоплачені та не закріплені за ОСОБА_3 одиниці на 20%, тобто сума була збільшена на 22754,00 грн. (несплачена сума на 01.05.2013 року 113770,00 грн. х 20%), отже заборгованість позивача на день відкріплення об`єкта інвестування складала 136524,00 грн.

У договорі №38 від 20.04.2011 року та додатках до нього адресою ОСОБА_3 зазначено: АДРЕСА_4 (а.с.14 т.1, а.с.14 зворотній бік, а.с.15).

На підставі меморіального ордеру №1684 від 01 жовтня 2014 року на рахунок позивачки ОСОБА_3 перераховано грошові кошти в сумі 602376 гривень, як повернення внеску з припиненням дії договору про участь у ФФБ №38 від 20.04.2011 року (а.с.75 т.1).

Таким чином, на підставі наведених норм права та встановлених у справі обставин, суд вважає, що АТ «Полтава-банк» мав всі законні підстави відкріпити від довірителя ОСОБА_3 вказаний об`єкт нерухомості квартиру.

Отже, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_3 , оскільки саме з її боку відбулось порушення умов договору від 20 квітня 2011 року, укладеного між ПАТ «Полтава - Банк» та громадянкою ОСОБА_3 про участь у Фонді фінансування будівництва виду «А» №38, що стало підставою для прийняття цим відповідачем рішення про відкріплення від неї об`єкта інвестування.

Щодо посилань позивача на те, що умови є дискримінаційними та несправедливими по відношенню до неї, та не відповідають закону, зокрема Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про захист прав споживачів», суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачені істотні умови договору про участь у фонді фінансування будівництва, зокрема, договір про участь у ФФБ обов`язково має містити:

- предмет договору;

- найменування особи довірителя;

- найменування особи управителя ФФБ;

- вид ФФБ;

- порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;

- обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном;

- права та обов`язки управителя ФФБ та довірителя;

- відомості про об`єкт будівництва із зазначенням його місця розташування та технічних характеристик;

- запланована дата (місяць і рік) введення об`єкта будівництва в експлуатацію;

- відомості про закріплений за довірителем об`єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик;

- строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу, розмір платежів, які повинен сплатити при цьому довіритель;

- строк дії договору;

- відповідальність сторін за невиконання умов договору;

- порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору, перелік інформації, яка надається довірителю у письмовій формі;

- порядок взаємодії довірителя та управителя ФФБ у випадку дострокового введення об`єкта будівництва в експлуатацію;

- порядок внесення змін до договору про участь у ФФБ;

- розмір та форму винагороди управителя ФФБ.

Аналізуючи умови, укладеного 20 квітня 2011 року між ПАТ «Полтава - Банк» та ОСОБА_3 договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду «А» №38, суд вважає, що вказаний договір був укладений сторонами з дотриманням всіх істотних умов, передбачених для даного договору відповідно до вимог статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Отже, матеріали справи та встановлені судом обставини не дають підстав вважати, що дії відповідача при укладанні суперечили волевиявленню ОСОБА_3 , а також про наявність у таких діях нечесної підприємницької діяльності.

Також, суд звертає увагу на те, що на момент пред`явлення позивачем позову до ПАТ «Полтава - Банк» правовідносини між цими сторонами вже припинились в силу вимог статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», у зв`язку з відкріпленням від позивачки об`єкта інвестування.

Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

За приписами статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 89 Цивільного процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Тому, суд, оцінивши допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позовні вимоги позивача не знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а тому не підлягають задоволенню.

Що стосується заяви відповідача АТ «Полтава-банк» про застосування строків позовної давності до вимоги за позовом ОСОБА_3 про визнання незаконним відкріплення від об`єкта інвестування по договору №38, суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно ст.257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно статті 261 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (пункт 1), за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. (пункт 5).

Статтею 267 Цивільного кодексу України визначено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення (пункт 3), сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (пункт 4).

Рішенням Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 50 народних депутатів України щодо офіційного тлумачення окремих положень частини першої статті 4 Цивільного процесуального кодексу України від 01.12.2004 N 18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) визначено, що поняття "охоронюваний законом інтерес", що вживається в частині першій статті 4 Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям "права", треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

З урахуванням наведеного, оскільки прав та охоронюваних законом інтересів позивача, про захист яких він просить у позові, відповідачем не порушено, і суд відмовляє позивачу у позові по суті в зв`язку з безпідставністю позовних вимог, питання порушення строку позовної давності (за даних обставин) не впливає на суть винесеного рішення і відповідно, строк позовної давності, як спосіб захисту саме порушеного права, при вирішенні даного спору застосуванню не підлягає.

Питання судових витрат судом вирішено у відповідності до ст.141 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12,13,81,89,141,259,263-265 ЦПК України, ст.ст. 203,215,526,626,629 ЦК України, ст.ст.15,20,22 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», суд,-

В И Р І Ш И В:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Полтава-банк» про визнання незаконним відкріплення від об`єкту інвестування, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сучасний Дім».

Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду шляхом подання протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

У відповідності до п.п.15.5 п.15 розділу 13 Перехідних положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Учасники справи:

позивач: ОСОБА_3 , проживаюча за адресою: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_3 ;

відповідач: Акціонерне товариство «Полтава-банк», місцезнаходження: 36000, м.Полтава, вул.Пилипа Орлика,40а, ;

третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сучасний Дім», місцезнаходження: 36000, м.Полтава, вул.Котляревського,22-б, .

Повне судове рішення складено 17.05.2019 року.

Суддя: А.М. Чуванова