ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 632/1598/18

Провадження № 22- ц/818/2141/19

5 вересня 2019 року

м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: судді Тичкової О.Ю.,

суддів: Котелевець А.В., Піддубного Р.М.,

за участю секретаря судового засідання Сидорчук М.О.,

сторони справи:

позивач за первісним позовом - Товариство з обмеженою відповідальністю « Агроком»,

відповідачі за первісним позовом - ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма « Агрокомплект»,

позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ,

відповідач за зустрічним позовом - Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Агрокомплекс»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу Рудий Вадима Вікторовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю « Агроком», на рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області, ухвалене 23 січня 2019 року об 11 годині 00 хвилин у складі судді Библів С.В. (повний текст рішення складений 04 лютого 2019 року), -

УСТАНОВИВ:

14.08.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроком» (надалі TOB 1) звернулося до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди від 20.11.2017 з умовами, викладеними у позовній заяві, визнання поновленим договору оренди землі від 21.01.2008, визнання недійсним договору оренди землі від 02.04.2018, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма « Агрокомплект».

Позов обґрунтований тим, що 21.01.2008 між ТОВ 1 та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер :21:000:0011 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області (надалі Договір). Договір укладено строком на 10 років з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії (п.8 Договору). 20.11.2017 між ТОВ 1 та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі на новий строк (надалі Додаткова угода). За умовами Додаткової угоди встановлена орендна плата в розмірі 18 000 грн на рік, що визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та визначений строк дії Договору на 20 років. Проте листом від 07.12.2017 ОСОБА_1 повідомила позивача про заперечення щодо поновлення Договору та просила вважати Додаткову угоду недійсною. Крім цього, 28.06.2017 ОСОБА_1 уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Агрокомплект» (надалі ТОВ 2) інший договір оренди своєї земельної ділянки. Державна реєстрація вказаного договору була оскаржена до Харківського окружного адміністративного суду, який своїм рішенням від 15.05.2018 визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію договору оренди землі від 28.06.2017. 04.04.2018 ОСОБА_1 знову уклала з ТОВ 2 договір оренди землі із орендною платою 14 500 грн на рік і строком дії договору на 10 років. Позивач вважає, що цей договір є недійсним тому, що його було укладено з порушенням норм чинного законодавства, а саме, порушено пріоритетне право TOB 1 на поновлення строку дії договору, як орендаря за Договором.

19.09.2018 ОСОБА_1 звернулася з зустрічним позовом до TOB 1 (т.1 а.с.122 -125) про визнання Додаткової угоду недійсною.

Зустрічний позов мотивований тим, що у ОСОБА_1 не було волевиявлення на укладення Додаткової угоди. Вона підписала її через юридичну необізнаність та під тиском представників TOB 1, які прийшли до неї до дому та мотивували необхідність підписання документу збільшенням орендної плати. Про не бажання укладати Додаткову угоду вона повідомила TOB 1 листом від 07.12.2017. Крім того, Додаткова угода не набрала чинності тому, що не була зареєстрована у встановленому законом порядку. ТОВ 1 не виконувало належним чином умови договору оренди, оскільки з самого початку дії Договору і протягом 10-ти років не була проведена нормативна грошова оцінка землі, з якої має бути вирахуваний відсоток та сплачена орендна плата, а орендна плата - це істотна умова Договору.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 23 січня 2019 року у задоволені позову ТОВ 1 відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволений, визнано недійсною Додаткову угоду.

Рішення суду мотивовано тим, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України)). Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. ОСОБА_1 виразила своє волевиявлення щодо небажання поновлювати договір оренди з ТОВ 1; земля їй повернута і позивач нею не користується; ТОВ 1 не доведений факт належного виконання своїх обов`язків за Договором, зокрема, щодо визначення орендної плати, виходячи з базової нормативної оцінки землі, яку позивач протягом 10-ти років так і не провів; орендар, не довів факту того, що до закінчення строку дії Договору він повідомив орендодавця в установлені Законом строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк шляхом надіслання йому відповідного листа-повідомлення аби надати можливість орендодавцеві у встановлений Законом строк виразити свою думку про таке бажання чи небажання; Додаткова угода не пройшла державну реєстрацію, з якої законодавець визначає початок дійсності договору. Тому відсутні підстави для визнання Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною. Позивачем за первісним позовом не доведена недійсність договору оренди землі від 02.04.2018, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ 2. Тому суд вважав, що зазначений договір укладений з дотриманням всіх норм законодавства, переважне право попереднього орендаря не порушене, а ОСОБА_1 виразила належне їй волевиявлення згідно цивільного законодавства та скористалася правом на обрання контрагента за договором оренди.

В апеляційній скарзі Рудий Вадим Вікторович , який діє в інтересах TOB 1, просить рішення суду скасувати, первісний позов задовольнити, а у задоволені зустрічного позову - відмовити. Посилається на порушення судом норм матеріального і процесуального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд зробив висновки що не відповідають обставинам у справі. Суд не дав оцінку тому, що між TOB 1 та ОСОБА_1 був укладений Договір оренди спірної земельної ділянки 21.01.2008 строком на 10 років. Додатковою угодою від 20.11.2017 дія зазначеного договору продовжена на 20 років. ОСОБА_1 підписала Додаткову угоду добровільно. Доказів відсутності у неї вільного волевиявлення на укладення цієї угоди та того, що вона уклала її під впливом обману або помилки, ОСОБА_1 суду не надала. Суд не врахував висновки Харківського окружного адміністративного суду викладені в постанові від 15.05.2018 про скасування державної реєстрації договору оренди землі від 28.06.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ 2, і той факт, що 02.04.2018 ОСОБА_1 знов уклала договір оренди з ТОВ 2, чим порушила переважне право ТОВ 1 на укладення договору. Висновок суду про те, що TOB 1 належним чином не виконувало умови Договору та з 2018 року не користується спірною земельною ділянкою, не відповідає дійсним обставинам у справі.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_1 , просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - залишити без змін (т.2 а.с. 36 - 38). Відзив мотивований тим, що в додатковій угоді від 20 листопада 2017 року відсутня така істотна умова як кадастровий номер земельної ділянки. Позивач не довів належного виконання умов договору оренди від 21 січня 2008 року та перебування земельної ділянки у його користуванні після припинення дії договору від 21 січня 2008 року.

28.05.2019 до суду також надійшов відзив на апеляційну скаргу від ОСОБА_4 , який діючи в інтересах ТОВ 2, просить у задоволені апеляційної скарги ТОВ 1 відмовити, а рішення суду - залишити без змін (т.2 а.с. 44 - 48). В обґрунтування відзиву посилається на те, що державна реєстрація додаткової угоди від 20 листопада 2017 року проведена не була, ОСОБА_1 завчасно повідомила ТОВ 1 про небажання продовжувати з ними договірні відносини, тому відсутні підстави вважати таку угоду дійсною. При цьому ТОВ 1 не довело виконання належним чином своїх обов`язків за договором оренди від 21 січня 2008 року, тому підстави вважати, що порушено переважне право орендаря відсутні.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву на неї в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково виходячи з такого.

Відповідно до п.4 ч.1, ч.2 ст. 376 Цивільного процесуального кодексу України (надалі ЦПК України) підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Як установлено судовим розглядом і вбачається із матеріалів справи, 21 січня 2008 року між ТОВ 1 та ОСОБА_1 був укладений Договір (т.1 а.с.13-14) щодо земельної ділянки (т.1 а.с.15) загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер :21:000:0011 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державна реєстрація Договору проведена 28 березня 2008 року за № 43 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах».

Договір укладений строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії.

До кінця дії вказаного Договору, тобто до 28 березня 2018 року, ОСОБА_1 уклала з ТОВ 2 договір оренди щодо своєї земельної ділянки від 28 червня 2017 року. Державна реєстрація вказаного договору була оскаржена до Харківського окружного адміністративного суду, який своїм рішенням від 15 травня 2018 року визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію договору оренди землі від 28 червня 2017 року (т.1 а.с. 36-44). Таким чином, вказаний договір є не укладеним.

За п`ять місяців до кінця дії Договору, 20 листопада 2017 року, ОСОБА_1 уклала з ТОВ 1 Додаткову угоду до Договору (т.1 а.с.24), за умовами якої орендодавцеві встановлено орендну плату в розмірі 18 000 грн на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачений строк дії Договору - на 20 років. Інші умови Договору змінені не були. Пункт 8 Договору викладений в іншій редакції: після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору оренди. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою від 20 листопада 2017 року встановлено, що вона набирає чинності з дати державної реєстрації (т.1 а.с.24). Сторонами у справі не заперечувалось, що державна реєстрація зазначеної додаткової угоди не відбулася.

7 грудня 2017 року ОСОБА_1 направила позивачу заперечення щодо поновлення Договору та просила вважати Додаткову угоду недійсною (т.1 а.с.25).

02 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ 2, тобто після спливу строку дії Договору, укладений договір оренди спірної земельної ділянки (т.1 а.с.34-35), який 5 квітня 2018 року пройшов державну реєстрацію.

Відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України № 161-XIV від 06.10.1998 «Про оренду землі» (надалі Закон № 161-XIV) у редакції, чинній на момент припинення строку дії Договору, за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, на виконання вищезазначених вимог Закону № 161-XIV 20 листопада 2017 року ТОВ 1 надало орендодавцю і ОСОБА_1 проект Додаткової угоди, відповідач за первісним позовом його підписала , але листом від 7 грудня 2017 року повідомила орендаря про небажання продовжувати дію Договору та недійсність підписаної Додаткової угоди (т.1 а.с. 24, 25). Зазначена додаткова угода не пройшла державну реєстрацію.

Доводи ТОВ 1 щодо належного виконання умов Договору, завчасного повідомлення ОСОБА_1 про намір продовжити його дію на новий строк та продовження використання земельної ділянки не враховуються колегією суддів.

Відповідно до частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом вищенаведеної норми права такий спосіб поновлення договору оренди можливий лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV, що б свідчили про небажання продовжувати договірні відносини.

У відповідності до ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV,у чинній на момент закінчення дії Договору редакції, та ч. 3 ст. 33 цієї статті, у редакції чинній на момент реєстрації Договору, передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

ОСОБА_1 своїм листом ще до закінчення дії договору у грудні 2017 року повідомила ТОВ 1, що не бажає продовжувати строк Договору на новий строк (т.1 а.с. 25).

Отже, продовження користування землею після закінчення строку оренди, за умови отримання позивачем повідомлення зі змісту якого вбачалось волевиявлення орендодавця про небажання продовження оренди та вимоги повернення землі, не може слугувати підставою для поновлення дії орендних відносин між сторонами.

Як вбачається зі змісту оскаржуваного рішення, суд правильно зазначив установлені фактичні обставини справи, що орендар скористався своїм правом та надав своєчасно проект додаткової угоди про поновлення Договору на новий строк, на що отримав відмову від орендодавця.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції зробив висновок про відсутність підстав для задоволення позову ТОВ 1, який відповідає обставинам справи.

Разом з тим, правильно встановивши характер спірних правовідносин, обставини у справі та зробивши обґрунтований висновок про дійсність договору оренди землі від 2 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ 2 та відсутність порушень переважного права орендаря на продовження договірних відносин, суд першої інстанції зробив не вірний висновок про недійсність Додаткової угоди.

Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Представник ТОВ 1 в апеляційній скарзі посилається на недоведеність порушень ст. 203 ЦК України при укладенні Додаткової угоди з ОСОБА_1 та відсутність підстав для визнання Додаткової угоди недійсною.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч.4 ст. 367 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (ч.1 ст.205 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст210 ЦК України).

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч.1 ст.215 ЦК України).

Згідно з частинами другої, третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З викладених вище норм права вбачається, що недійсним може бути визнаний укладений та чинний правочин за вимогою однієї з його сторін, іншої заінтересованої особи за умови недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Неукладений договір не може бути визнаний недійсним.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ч.1 ст. 14, ст. 18 Закону № 161-XIV).

Як убачається із матеріалів справи та не заперечується сторонами, підписана ОСОБА_1 Додаткова угода від 20 листопада 2017 року не пройшла державну реєстрацію, тому чинності не набула і підстави для визнання її недійсною відстуні.

Тому апеляційна скарга представника ТОВ 1 підлягає задоволенню частково, рішення суду - скасуванню в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 з ухваленням у цій частині нової постанови. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 належить відмовити. В іншій частині рішення суду є законним і обґрунтованим, тому підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 390, 391 ЦПК України суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Рудого Вадима Вікторовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком», задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 23 січня 2019 року змінити, скасувавши в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 .

В цій частині ухвалити нову постанову.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди землі відмовити.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст постанови складений 5 вересня 2019 року.

Головуючий О.Ю. Тичкова

Судді А.В. Котелевець

Р.М. Піддубний