Справа № 310/681/18
2/310/80/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 грудня 2019 рокум. Бердянськ

Бердянський міськрайонний суд Запорізької області у складі судді Полянчука Б.І., при секретарі Івакіній Ю.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (представник ОСОБА_2 ) до публічного акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» (представники: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 ), ОСОБА_6 (представник ОСОБА_7 ), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович, Міністерство юстиції України (представник Кулішова Марія ОСОБА_8 ) про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся з позовом до Державного реєстратора Запорізької обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В., ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк», ОСОБА_6 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А., про визнання дій державного реєстратора незаконними, визнання договору купівлі-продажу недійсним, який уточнив 19.06.2018 року, вказуючи, що йому на праві приватної власності належить нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 166,6 кв.м.

15.09.2008 року між ним та ЗАТ «Перший Український Міжнародний банк» (ПУМБ) було укладено кредитний договір №6780652, за умовами якого банк взяв на себе зобов`язання надати йому кредит в сумі 32 000,00 дол. США на споживчі цілі, зі строком повернення до 15.09.2023 року.

Також 15.09.2008 р. з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, між ним та банком було укладено договір іпотеки №6780661, за умовами якого він передав банку в іпотеку нежитлове приміщення площею 166,6 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05.09.2016 року по справі №310/11024/15-ц було задоволено позовну заяву ПАТ «ПУМБ» до ОСОБА_1 про звернення на предмет іпотеки - нежитлове приміщення площею 166,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (після зміни назви - АДРЕСА_1 ), шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, визначивши при цьому спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу ПАТ «ПУМБ» від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі покупцеві, із встановленням початкової ціни продажу предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій, але не меншою ніж 728 297,00 (сімсот двадцять вісім тисяч двісті дев`яносто сім) грн., як визначено сторонами у п. 1.2.1.1. договору іпотеки №6780661 від 15.09.2008 року.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ було зупинено виконання рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05.09.2016 року по справі №310/11024/15-ц до закінчення касаційного провадження у справі.

У вересні 2017 року до спірного приміщення зайшла група невідомих осіб, зламавши та змінивши замки на вхідних дверях до приміщення, заволодівши не лише спірним приміщенням, але і його майном, а також встановили сигналізацію. При цьому вказані особи повідомили його, що право власності на приміщення набуло ПАТ «ПУМБ» в рахунок погашення боргу перед банком.

20.10.2017 року із довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №100963017 йому стало відомо, що 24.07.2017 року державним реєстратором Запорізької обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолим О.В. було внесено зміни до реєстру прав власності, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36340280 від 27.07.2017 12:59:38, здійснене державним реєстратором Безсмолим О.В. на підставі якого власником спірного приміщення було внесено ПАТ «ПУМБ». Рішення про зміну власника приміщення з ОСОБА_1 на ПАТ «ПУМБ» було прийнято на підставі наступних документів: кредитного договору, серія та номер 6780652, виданого 15.09.2008, видавник: ЗАТ «Перший Український Міжнародний банк», ОСОБА_9 ; вимоги, серія та номер: 2222, виданої 03.10.2016, видавник: ПАТ «ПУМБ»; рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданого 17.10.2016, видавник: Укрпошта; договору іпотеки, серія та номер: 6780661, виданого 15.09.2008, видавник: ЗАТ «Перший Український Міжнародний банк», ОСОБА_9

07.12.2017 року із довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №106650558 йому стало відомо, що 14.11.2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. було посвідчено договір купівлі-продажу нерухомого майна №26763 між ПАТ «ПУМБ» та ОСОБА_6 і за останнім зареєстровано право власності на ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 104, адреса: АДРЕСА_2 .

Вважав, що дії державного реєстратора щодо прийняття рішення про зміну власника предмета іпотеки суперечать нормам законодавства України, та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 14.11.2017 року підлягає визнанню недійсним, з наступних підстав.

Статтею 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачено договору іпотеки як документ, на підставі якого виникає право власності у іпотеко держателя.

Частина 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» вимагає перед зверненням стягнення на предмет іпотеки здійснити оцінку такого предмета іпотеки, але відповідачем не надано доказів виконання іпотеко держателем вимог ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» в частині складання звіту про оцінку майна, а висновок про оцінку майна боржника є недійсним та неналежним.

Виходячи з п.61 Порядку №1127, для державної реєстрації прав, іпотекодержатель повинен не лише надати документи, визначені вказаним пунктом, а також документи, визначені ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також визначені ЗУ «Про іпотеку».

Матеріали справи не містять доказів того, що банк надав державному реєстратору: укладеного договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката, а також звіт про оцінку майна боржника. Лише договір іпотеки не може вважатися документом, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, оскільки договором іпотеки не передбачається виникнення чи зміна будь-яких прав власності на предмет іпотеки. Не надано доказів звернення банку до державного реєстратора з заявою та документами, як це передбачено ст. ст. 18,20,22 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Висновок про оцінку майна є недопустимий та недійсний, оскільки він складений в порушення вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Так, оцінщиком було виготовлено висновок, а не звіт про вартість майна; замовником оцінки є не власник майна, а ПАТ «ПУМБ», який не мав права на проведення оцінки майна, не мав можливості та не забезпечив надання предмету оцінки для огляду оцінщиком; висновок про оцінку майна в порушення вимог законодавства не було внесено до єдиної бази даних звітів про оцінку.

У висновку про вартість майна зазначена мета оцінки - визначення ринкової вартості для цілей бухгалтерського обліку, відповідно до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» та цивільно-правових угод. Пунктом 12 постанови Кабінету міністрів України від 04.03.2013 року №231 передбачено, що за результатами оцінки суб`єкт оціночної діяльності складає звіт про оцінку, який є дійсним за умови включення інформації зі звіту про оцінку до Єдиної бази даних звітів про оцінку та присвоєння такому звіту реєстраційного номера, але інформація про внесення цього висновку про оцінку майна до Єдиної бази даних звітів про оцінку відсутня, тому такий висновок є сфальшованим та недійсним.

У порушення ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» та п. 4.4, 4.7.1 договору іпотеки на його поштову адресу не надходила вимога банку від 03.10.2016 року, у зв`язку з чим банком не були виконані вимоги ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», а державному реєстратору не надано доказів щодо її отримання боржником.

Поштове повідомлення №940, яке надано банком на підтвердження направлення йому вимоги від 03.10.2016 року не може підтверджувати вручення йому цінного листа, оскільки відповідно до п.п. 59,61 «Правил надання послуг поштового зв`язку» єдиним належним доказом наявності відповідного вкладення в поштовому конверті з оголошеною цінністю є опис вкладення в цінний лист, копія якого суду не надана. Тому вважав, що вимога від 03.10.2016 року та повідомлення про вручення від 17.10.2016 року, які були надані державному реєстратору, йому не вручались.

Застосування положень ст.ст. 36-37 ЗУ «Про іпотеку» можливе лише за відсутності спору між сторонами. Крім того, банком порушено умови договору іпотеки в частині вибору способу захисту своїх прав. Так, банк обрав один із способів звернення стягнення на предмет іпотеки та звернувся з позовом до суду про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу від імені іпотекодержателя. Зазначені вимоги банку були задоволені рішенням суду від 05.09.2016 року. Таким чином, виходячи з п.4.2 договору іпотеки, банком було обрано та реалізовано один із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме за рішенням суду. Оскільки договором іпотеки встановлена можливість для іпотекодержателя обрати один, а не декілька шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки, тому банк втратив право на вибір інших способів звернення стягнення, в тому числі і шляхом визнання права власності на предмет іпотеки. Крім того, вчинення банком дій щодо звернення стягнення на предмет іпотеки суперечить ухвалі ВСС України від 19.05.2017 року, якою було зупинено виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням процедури позасудового врегулювання.

Зазначив, що реєстратор ОСОБА_10 є працівником Комунального підприємства, яке знаходиться та створено мешканцями відповідного мікрорайону в м. Києві, а не органом державної влади. КП «Центр державної реєстрації» не с органом публічного права, а тому не може бути акредитованим суб`єктом державної реєстрації прав, та не може вчиняти будь які дії, які виходять за межі, визначені ЗУ «Про органи самоорганізації населення». У зв`язку з цим, реєстратор ОСОБА_10 , як працівник КП «Центр державної реєстрації», вчиняв дії щодо звернення стягнення на предмет іпотеки без відповідних повноважень.

Оскільки ПАТ «ПУМБ» набуло право власності на предмет іпотеки внаслідок незаконної реєстрації права власності державним реєстратором, яке підлягає скасуванню з моменту внесення такого рішення, на день укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, ПАТ «ПУМБ» не був власником такого майна, та відповідно, не мав права на розпорядження майном, а договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 14.11.2017 року повинен бути визнаним недійсним.

Просив визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Запорізької обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індекс-номер: 36340280 від 24.07.2017 12:59:38, про реєстрацію за ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» права власності на нежитлове приміщення площею 166,6 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , яке належало йому на праві власності. Також просив визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 від 14.11.2017 року, серія та номер 26763. укладений між ПАТ «Перший Український Міжнародний» та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А.

Ухвалою Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05.02.2018 року накладено арешт на ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв.м., по АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_6 . Відомості про це внесено державним реєстратором виконавчого комітету Бердянської міської ради 14.02.2019 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження (а.с. 40-41, 45, том 1).

Ухвалою Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 18.12.2018 року (а.с.181-182) у реєстраційного відділу виконавчого комітету Бердянської міської ради Запорізької області витребувано матеріали реєстраційної справи.

Ухвалою Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 23.07.2019 року замінено державного реєстратора Запорізької обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. на належного відповідача - КП «Центр державної реєстрації».

Ухвалою Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 23.09.2019 року залучено до участі по справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, Міністерство юстиції України.

Позивач та його представник ОСОБА_2 в судовому засіданні позов підтримали, просили його задовольнити. Представник в своїх поясненнях вказував на те, що згідно відповіді Фонду державного майна України від 08.08.2018 року №10-58-15964 інформація з єдиної бази даних звітів про оцінку стосовно оцінки нежитлового приміщення площею 166,6 кв. м. за адресою: АДРЕСА_2 , виконану СОД Асоціація «УкрЕксПроБуд», відсутня. Банком не надано доказів про вручення ОСОБА_1 вимоги від 03.10.2016 року, а саме опису вкладення до цінного листа. На вимозі від 03.10.2016 року та на поштовому повідомленні про вручення цієї вимоги проставлені різні штрих-коди. Просив при вирішенні спору врахувати звукозапис телефонної розмови ОСОБА_1 з працівником ПАТ «ПУМБ», в яких за його думкою містяться погрози працівника банку щодо проведення заниженої оцінки предмета іпотеки щодо якого заявлено позов з метою позбавлення власника майна права на отримання будь-якої компенсації між розміром заборгованості перед банком та реальною вартістю майна. Надані суду реєстраційним відділом Бердянської міської ради копії документів, які знаходяться в матеріалах реєстраційної справи №104 щодо незаконного відчуження майна ОСОБА_1 не відповідають вимогам ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно: в картці прийому заяви №92692350 відсутні підписи представника ПАТ «ПУМБ» та державного реєстратора Безсмолого О.В., відсутні докази сплати адміністративного збору за вчинення реєстраційної дії, відсутні повноваження представника ПАТ «ПУМБ» на підставі яких він подав документи про державну реєстрацію. Вказав на розбіжності між звітами про оцінку майна, який долучено до відзиву та оригіналом - відсутність підпису та печатки уповноваженого СОД Асоціації «УкрЕксПроБуд», розміщення оголошення на сайті OLX.ua та Realt.ua з датами пізнішими ніж виготовлення звіту про оцінку, вибрані порівняльні об`єкти для оцінки з заниженою вартістю. У повідомленні від 03.10.2016 року №2222 відсутня інформація щодо ціни предмета іпотеки в порушенні п. 4.7.1. Договору іпотеки.

У письмовій відповіді на відзив позивач вказав, що наявність між сторонами спору щодо виконання кредитного договору, договору іпотеки виключає можливість позасудового врегулювання зобов`язань шляхом звернення стягнення. Між сторонами було погоджено, що оцінка предмету іпотеки в разі позасудового (фактично - добровільного) врегулювання здійснюється іпотекодавцем за власний кошт, що також зазначено у витягу з вимоги від 03.10.2016 року №2222, що свідчило б про позасудове врегулювання спору між сторонами та захищало б його інтереси на отримання суми різниці між реальною вартістю предмета іпотеки та розміром вимог, які підлягають погашенню перед банком. Всупереч вищезазначеному, банком було проведено оцінку предмета іпотеки без його участі.

У висновку про вартість майна (арк. 2) зазначена ринкова вартість квартири, хоча об`єктом дослідження повинно бути вбудоване офісне приміщення. На третьому аркуші звіту оцінювач зазначає, що здійснює оцінку на підставі договору з ПАТ «ПУМБ» від 30.04.2015 року, в той же час далі за текстом зазначається, що сертифікат суб`єктом оціночної діяльності СОД «УкрЕксПроБуд» отримано лише 03.09.2015 року, тобто на момент укладення договору з ПАТ «ПУМБ», «УкрЕксПроБуд» не мало статусу суб`єкта оціночної діяльності (СОД), а тому не мало повноважень на виконання оцінки за вказаним договором. За змістом звіту зазначається, що оцінка проведена з метою визначення ринкової вартості для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які сплавляються відповідно до законодавства.

У порушення пунктів 16, 47-48, 53-54 Стандарту №1 Звіт про оцінку майна не містить інформації щодо об`єктів порівняння, зазначених у звіті. В звіті зазначається лише інформація про об`єкти нерухомого майна та посилання на головні сторінки сайтів OLX.ua та realt.ua. У вказаних об`єктах порівняння зазначено інформацію про земельні ділянки, проте відсутня інформація щодо прав на вказані ділянки, а саме права користування, власності чи оренди які могли б переходити в разі купівлі об`єктів. В зв`язку з цим не можна встановити, яким чином земельні ділянки можуть впливати на вартість майна. В п. 9.4 звіту вказані площі земельних ділянок ураховуються як такі, що впливають на вартість майна (тобто є у власності), а тому суттєво впливають на вартість продажу об`єктів порівняння. Об`єкти порівняння №1-2, 4-5, як «Офісні приміщення» продаються разом з земельними ділянками, оскільки як правило, офісні приміщення є вбудованими та не мають окремо відведеної землі. Об`єкт порівняння №3 «Пансіонат» площею 700 кв.м., з земельною ділянкою 84 сотки нібито продається за 238 727,00 грн., тобто 340 грн. за кв.м. (разом з землею), що явно не може відповідати дійсності. Оцінщиком наводяться лише посилання на головні сторінки сайтів OLX.ua та realt.ua, що унеможливлює перевірку звіту на його обґрунтованість. Внаслідок вказаних дій, експерт дійшов висновку про вартість офісних приміщень в центрі м. Бердянськ площею 166,6 кв.м. в розмірі 366 479,75 грн., що за курсом долару США на день оцінки (25,88 грн.) складало близько 14 160,73 дол. США, що точно відповідало його розміру боргу станом на 24.07.2017 року. Реальна вартість його приміщення становить не менше 100000,00 доларів США. Звертав увагу суду на те, що на момент отримання кредиту та укладення договору іпотеки з банком, вартість предмета іпотеки становила 728 297,00 грн. згідно п. 1.2.1.1 договору Іпотеки, що за курсом долару США (4,85 грн.) складало близько 150 165,00 доларів США. Тобто згідно звіту банку вартість предмета іпотеки зменшилася в 10 разів, що є неможливим. Вказав, що через три місяці з вказаного звіту, ОСОБА_11 придбав предмет іпотеки майже втричі дорожче (згідно документів) - за 810 000,00 грн. Через п`ять місяців після оцінки, предмет іпотеки продавався на сайті olx.ua вже за ціною 75 000 доларів США, що за курсом долару США (28,85 грн.) на день розміщення об`яви (21.01.2018 року) складало близько 2 165 000,00 грн. Вважає, що вищезазначені незаконні дії зі сторони банку та оцінщика за своєю суттю мають мету звільнити банк від обов`язку виплати ОСОБА_9 різниці вартості предмета іпотеки та розміру заборгованості за кредитом, як це передбачено ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Постановою KM України від 21 серпня 2014 року № 358 «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» встановлено, що інформація зі звіту про оцінку майна, звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що складений для цілей оподаткування, вноситься безперешкодно та безоплатно до єдиної бази даних звітів про оцінку. Зазначена інформація складається за встановленою Фондом державного майна України формою та є додатком до звіту. Строк дії звіту про оцінку, що становить не більш як шість місяців з дати оцінки, зазначається в такому звіті. Наказом Фонду Державного майна України від 10.06.2013 року №795 «Про затвердження Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та врахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» затверджено порядок ведення єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, що додається. Посилання представника банку на те, що дії щодо внесення звіту до єдиної бази даних звітів повинен був здійснити саме оцінювач, а не банк, не спростовують вимог закону щодо такого типу звіту, та не спростовують того факту, що такий звіт є недопустимим в тому числі за формальними ознаками. Посилання представника банку на те, що дії оцінщика не впливають на дії банку чи державного реєстратора, спростовуються вимогами статті 37 Закону України «Про іпотеку», якою регламентується процедура звернення стягнення на предмет іпотеки. Однією зі стадій звернення стягнення є проведення обґрунтованого та законного звіту про оцінку, чого банком здійснено не було.

Станом на дату направлення на адресу ОСОБА_9 вимоги про усунення порушення між ним та банком існував судовий спір щодо розміру заборгованості за кредитом, щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, з огляду на це неможливо встановити що саме вимога №2222 знаходилася в конверті. Вказав, що не зважаючи на те, що умовами договору іпотеки сторони домовилися щодо направлення кореспонденції рекомендованими листами, доказом вручення конкретного листа може бути лише опис вкладення в цінний лист.

Представники ПАТ «Перший Український Міжнародний банк» Панченко О.О., ОСОБА_12 К.І. у письмовому відзиві на уточнюючу позовну заяву та в судовому засіданні заперечуючи проти позову зазначили наступне. Між ЗАТ «Перший Український Міжнародний Банк», правонаступником якого є ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк та ОСОБА_13 укладений кредитний договір №6780652 від 15.09.2008, згідно з яким ОСОБА_14 було надано кредит у сумі 32 000 доларів США на споживчі цілі, з процентною ставкою за користування кредитом 13,99 % річних, строком до 15.09.2023. У забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ОСОБА_9 надав в іпотеку ПАТ «ПУМБ» ціле убудоване приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 166,6 кв. м., про що між сторонами було укладено договір іпотеки № 67800661 від 15.09.2008, посвідчений Чуєвою Т.Т., приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу, зареєстрований у реєстрі нотаріальних дій за номером 2679. ОСОБА_9 зобов`язання за кредитним договором не виконує. Факт наявності прострочення виконання основного зобов`язання ОСОБА_13 підтверджується рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05.09.2016 року № 310/11024/15-ц. Пунктом 3.3.5 договору іпотеки передбачено право ПАТ «ПУМБ» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених договором іпотеки, або обов`язків за кредитним договором достроково вимагати виконання зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до п. 4.2. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється одним з таких способів за вибором іпотекодержателя: за рішенням суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя. Визначені договором способи звернення стягнення на предмет іпотеки не перешкоджають іпотекодержателю застосувати інші способи звернення стягнення, встановлені чинним законодавством України та/або письмовою домовленістю сторін. Враховуючи норми ЗУ «Про іпотеку» та умови договору іпотеки вважали законним та обґрунтованим звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття ПАТ «ПУМБ» права власності на предмет іпотеки на підставі застереження в договорі іпотеки відповідно до умов ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку». Статтею 27 Закону України від 01.07.2004 № 1952 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено підстави для реєстрації прав. Пунктом 1 ст. 27 вказаного Закону серед таких підстав зазначено укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дублікат. Законодавство не конкретизує конкретні види договорів, на підставі яких здійснюється державна реєстрація прав, а лише визначає предмет їх регулювання - нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації. Договір іпотеки, укладений між ПАТ «ПУМБ» та ОСОБА_15 O. ОСОБА_16 , із застереженням про прийняття предмета іпотеки у власність є договором, який передбачає перехід права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, у разі виникнення певних обставин (порушення умов кредитного договору). Договір іпотеки №67800661 від 15.09.2008, вимога про усунення порушення основного зобов`язання від 03.10.2016 №2222 та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення були надані державному реєстратору. Надання інших документів для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки законодавством не передбачено. ПАТ «ПУМБ» надало державному реєстратору документи у повному обсязі, відповідно до вимог п.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п. 61 постанови Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Твердження позивача, що ПАТ «ПУМБ» в порушення частини 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» не провів оцінку предмета іпотеки, звертаючи на нього стягнення шляхом прийняття у власність є безпідставним. Надання оцінки (звіту, висновку) державному реєстратору при реєстрації переходу права власності законодавством не передбачено. Проте, висновок про оцінку майна надавався реєстратору, і він міститься у долучених до Державного реєстру відсканованих документах, які надавалися державному реєстратору для проведення державної реєстрації. На момент набуття права власності на предмет іпотеки оцінка була проведена, про що суб`єктом оціночної діяльності - асоціацією «УкрЕксПроБуд» надано Звіт про оцінку приміщення, складовою частиною якої є висновок про оцінку майна - ціле вбудоване приміщення, загальною площею 166,6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з висновком ринкова вартість майна на дату 24 липня 2017 року складає 366 479,75 грн. Оцінка предмета іпотеки була проведена на підставі Звіту про оцінку майна, про що зазначено у висновку про вартість майна суб`єкта оціночної діяльності «УкрЕксПроБуд» станом на 24.07.2017. Твердження позивача про те, що висновок не внесено до єдиної бази даних звітів про оцінку є безпідставним, оскільки внесення звітів до вказаної бази покладається на суб`єкта оціночної діяльності, який проводив оцінку та складав звіт. Це є адміністративною дією, яке регулюється з боку держави в особі уповноваженого органу - Фонду державного майна. Замовник оцінки, у даному випадку - ПАТ «ПУМБ», який не може і не зобов`язаний відповідати за дії незалежного суб`єкта оціночної діяльності та не зобов`язаний контролювати його дії.

Посилання позивача як підставу недійсності оцінки на постанову Кабінету Міністрів України від 04.03.2013 № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» вважає хибним оскільки, вказаний нормативний акт втратив силу та він застосовується при проведення оцінки лише для цілей оподаткування та справляння платежів до бюджету. Правовідносини між ПАТ «ПУМБ» та ОСОБА_15 O.A. носять цивільно-правовий характер і не пов`язані зі справлянням платежів до бюджету. Крім того, дії суб`єкта оціночної діяльності не пов`язані з цивільно-правовими відносинами, які складися між ПАТ «ПУМБ» та ОСОБА_15 O.A., а також не впливають на дії іншого суб`єкта - державного реєстратора.

Іпотекодержателем (ПАТ «ПУМБ») на підтвердження виконання вимог ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо повідомлення боржника та/або іпотекодавця, якщо він є відмінним від боржника, про намір звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом застосування позасудового врегулювання на підставі договору, було направлено вимогу про усунення порушення основного зобов`язання від 03.10.2016 № 2222. Вказано вимогу надіслано рекомендованим листом на адресу ОСОБА_17 , яку отримано останнім 17.10.2016, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення поштового відправлення та роздруківкою скріншоту з офіційного сайту Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта». Пунктом 5.7. договору іпотеки, укладеним між ПАТ «ПУМБ» та ОСОБА_13 , передбачено, що будь-які повідомлення та документи, які надаються іпотекодержателем іпотекодавцю згідно з умовами цього договору, повинні бути викладені у письмовій формі та будуть вважатися наданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом або телеграмою за місцем проживання іпотекодавця, вказаним у п. 6 цього договору, або надані іпотекодавцю особисто. Сторони погодилися, що повідомлення та (або) документи вважаються отриманими іпотекодавцем на сьомий день з дня реєстрації іпотекодежателем рекомендованого листа або телеграми у відділенні поштового зв`язку/телеграфі (при цьому іпотекодавець несе ризик отримання таких листів та телеграм у строк, що перевищує 7 (сім) календарних днів) або у день особистого вручення іпотекодавцю, вказаних у повідомленнях та (або)документах. Отже сторони домовилися про надіслання кореспонденції рекомендованими листами. Порядок відправки та вручення рекомендованих листів регулюється п. п. 89-92 Правил надання послуг поштового зв`язку, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 N 270 (зі змінами та доповненнями). Відповідно до вказаного нормативного акту складання описів вкладення до рекомендованих листів не передбачено.

Безпідставна позиція позивача, що ПАТ «ПУМБ» реалізував своє право на звернення стягнення у судовому порядку, що закріплено у рішенні Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05.09.2016 року № 310/11024/15-ц, а тому немає права застосовувати позасудовий порядок звернення стягнення. Наявність самого судового рішення не відновлює порушеного права особи, а є лише підставою для його відновлення шляхом проведення уповноваженими органами визначених нормативними актами заходів. Наявність рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки за умови відсутності його реального виконання не може вважатися реалізацію права на захист у судовому порядку. Відповідно до ст.1 Закону України «Про виконавче провадження» завершальною стадією судового провадження є виконавче провадження. Оскільки виконавче провадження не завершено, виконання рішення зупинено згідно з ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19.05.2017 року, реалізація судового порядку звернення стягнення не відбулася. Відповідно, ПАТ «ПУМБ» не відновив своє порушене право за рахунок реалізації предмета іпотеки. Вважає, що ПАТ «ПУМБ» не позбавлений на захист свого порушеного права в інший спосіб, визначений законодавством. ПАТ «ПУМБ» як іпотекодержатель мав право звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття його у власність, оскільки на момент реєстрації права власності предмет іпотеки не був реалізований і заборгованість за кредитним договором не погашена.

Територіальні громади та, відповідно, створені ними органи, відносяться до суб`єктів публічного права. Акредитації здійснюється Мін`юстом. Міністерство юстиції України, здійснивши акредитацію суб`єкта державної реєстрації - комунального підприємства «Центр державної реєстрації», підтвердило відповідність вказаного суб`єкта вимогам законодавства для здійснення державної реєстрації прав, та, відповідно, належність його до суб`єктів публічного права. Враховуючи викладене, при реєстрації за ПАТ «ПУМБ» права власності на предмет іпотеки було дотримано вимоги законодавства, а посилання ОСОБА_17 , які викладені у позові, є нормативно необґрунтованими, безпідставними та спростовуються наданими доказами.

З огляду на факт законності дій банку при реєстрації права власності на предмет іпотеки, вважали, що позовні вимоги ОСОБА_17 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між ПАТ «ПУМБ» (продавець) та ОСОБА_18 (покупець) 14.11.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. за реєстровим № 26763 не підлягають задоволенню, оскільки вказані вимоги є похідними від вимог ОСОБА_17 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію за ПАТ «ПУМБ» права власності на спірне нежитлове приміщення. Просили у задоволенні позову відмовити повністю.

Відповідач ОСОБА_6 у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив.

Представник відповідача ОСОБА_6 - адвокат Апонащенко С.В. у судовому засіданні проти задоволення позову заперечував. Пояснив, що ОСОБА_6 придбав вбудоване приміщення в АДРЕСА_2 як добросовісний набувач. Про обставини набуття права власності ПАТ «ПУМБ» йому невідомо. Але вважає, що оскільки на час укладення договору купівлі-продажу банк був власником і на той час не існувало перешкод для укладення угоди, тому відсутні правові підстави для визнання договору недійсним.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А. в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив, надав суду копії документів, які були надані банком для посвідчення договору купівлі-продажу цілого убудованого приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , від 14.11.2017 року.

З`ясувавши всі обставини справи та перевіривши їх доказами суд приходить до наступного.

Відповідно до кредитного договору №6780652 від 15.09.2008 року, укладеного між ЗАТ «Перший Український Міжнародний Банк» та ОСОБА_1 банк надав останньому 32 тис. доларів США зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 13,99% з кінцевим терміном повернення до 15.09.2023 року (а.с. 10-12 том 1).

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 23.01.2007 року позов ОСОБА_1 задоволено, визнано за ОСОБА_1 право власності на вбудоване приміщення загальною площею 166,6 м. кв., що розташовано за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 8 том 1).

Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 07.02.2007 року ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 на праві приватної власності 07.02.2007 року (а.с. 9 том 1).

На виконання зобов`язань передбачених кредитним договором між ЗАТ «Перший Український Міжнародний Банк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки №6780661 від 15.09.2008 року, предметом якого є ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. м., реєстраційний номер 177043, відповідно до витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 02.09.2008 року №20078910, виданого комунальним підприємством з технічної інвентаризації Бердянської міської ради (номер запису 1198 в книзі д.5), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 14-19 том 1).

Згідно витягу про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №20793393 від 15.09.2008 року, вчиненого приватним нотаріусом Чуєвою Т.Т. на підставі договору іпотеки №2679 від 15.09.2008 року накладено заборону на відчуження цілого убудованого приміщення загальною площею 166,6 кв. м., місцезнаходження: АДРЕСА_1 , яке належить ОСОБА_1 (а.с.20 том 1).

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 06.09.2016 року позов ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено повністю, звернено стягнення на предмет іпотеки за договором №6780661 від 15.09.2008 року, а саме цілого убудованого приміщення загальною площею 166,6 кв. м, реєстраційний номер 177043, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить ОСОБА_1 , визначивши при цьому спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» вищевказаного приміщення, що є предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору №6780661 від 15.09.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Чуєвою Т.Т. та зареєстрованого за №5679 будь-якій особі покупцеві, із встановленням початкової ціни продажу предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій, але не меншою 728297,00 (сімсот двадцять тисяч двісті дев`яносто сім) грн., як визначено сторонами у п. 1.2.1.1. договору іпотеки №6780661 від 15.09.2008 року. Ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 22.12.2016 року рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05.09.2016 року залишено без змін (а.с. 21-24 том 1). Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19.05.2017 року виконання рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05.09.2016 року зупинено до закінчення касаційного провадження у справі (а.с. 26 том 1). Постановою Великої палати Верховного суду від 29 травня 2019 року рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 вересня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 22 грудня 2016 року скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Вимогою №2222 від 03.10.2016 року ПАТ «ПУМБ» попередив Горбача О. ОСОБА_19 , що у разі невиконання вимог банку протягом 30 днів з дня отримання даного повідомлення та не усунення порушень кредитного договору банк ухвалить рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, а саме цілого убудованого приміщення загальною площею 166,6 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 120 том 1), яке згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення отримано ОСОБА_1 17.10.2016 року (а.с. 121 том 1).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.10.2017 року державним реєстратором Запорізької філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолим О.В. 24.07.2017 року на підставі кредитного договору №6780652 від 15.09.2008 року між ЗАТ «Перший Український Міжнародний Банк» та ОСОБА_1 , вимоги ПАТ «ПУМБ» №2222, від 03.10.2016 року, рекомендованого повідомленням про вручення поштового відправлення Укрпошти від 17.10.2016 року, договору іпотеки №6780661 від 15.09.2008 року між ЗАТ «Перший Український Міжнародний Банк» та ОСОБА_1 зареєстровано право власності за ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» на ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . (а.с. 27 том 1).

Висновком про вартість майна (а.с. 13-24 том 2) зі змінами та доповненнями (а.с.127 том 1), який проведено суб`єктом оціночної діяльності «УкрЕксПроБуд», встановлено, що ринкова вартість цілого убудованого приміщення загальною площею 166,6 кв. яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на 24.07.2017 року складає 366479,75 грн. Термін дії звіту - 6 місяців (а.с. 123, 127 том 1, а.с. 13-24 том 2, а.с. 228-282 том 3).

Згідно договору купівлі-продажу від 14.11.2017 року ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» передав ОСОБА_6 у власність ціле убудоване приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , за 810 тис. грн. (а.с. 46-47 том 2).

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.12.2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. 14.11.2017 року на підставі договору купівлі-продажу приміщення №26763 від 14.11.2017 року зареєстровано право власності за ОСОБА_6 на ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . (а.с. 28 том 1).

Реєстраційним відділом виконавчого комітету Бердянської міської ради Запорізької області надано завірені належним чином копії документів, які знаходяться в реєстраційній справі №104 на підставі яких було прийнято рішення державного реєстратора Запорізької філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. про державну реєстрацію за ПАТ «Перший Український Міжнародний банк» право власності на нежитлове приміщення площею 166,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , а саме договір іпотеки №6780661 від 15.09.20008 року (т. 2 191-194), кредитний договір №6780652 від 15.09.2008 року (т. 2 а.с. 195-196), вимога №2222 від 03.10.2016 року (т. а.с. 197), рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення (т. 2 а.с. 198), картка прийому заяв №92692350 ( т. 2 а.с. 199), відомості з бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інформація з Реєстру прав власності на нерухоме майно, інформація з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, інформація з державного реєстру іпотек №93018824 від 27.07.2017 року; інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інформація з Реєстру прав власності на нерухоме майно, інформація з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, інформація з державного реєстру іпотек №93019422 від 27.07.2017 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Частиною першою статті 35 ЗУ «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частинами 1-3 статті 37 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Пунктом 3.3.5 договору іпотеки визначено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, або порушення боржником обов`язків за кредитним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки (а.с. 15 том 1).

Відповідно до пункту 4.1 договору іпотеки іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог з вартості предмету іпотеки у разі невиконання чи неналежного виконання основного зобов`язання (п. 4.1.1); у разі невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов`язання, зробленої на підставі закону, кредитного договору чи цього договору (п. 4.1.2) (а.с. 16 том 1).

Пунктом 4.2 договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється одним з таких способів за вибором іпотекодержателя: за рішенням суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя. Визначені цим договором способи звернення стягнення на предмет іпотеки не перешкоджають іпотекодержателю застосувати інші способи звернення стягнення на предмет іпотеки, встановленні чинним законодавством України та/або письмовою домовленістю сторін. У разі, якщо визначені цим договором та/або чинним законодавством заходи позасудового врегулювання з будь-яких причин не призвели до задоволення вимог іпотекодержателя в повному обсязі, іпотекодержатель вправі в будь-який час припинити процедуру позасудового врегулювання та звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса чи за рішення суду (за вибором іпотекодержателя).

Відповідно до п. 4.4 договору іпотеки у разі порушення умов кредитного договору та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає особі, яка порушила свої обов`язки, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не більш ніж тридцятиденний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та/або чинного законодавства України (а.с. 16 том 1).

Пунктом 4.7 договору іпотеки (а.с. 16 том 1) врегульовано процедуру задоволення вимог іпотекодержателя шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Так, відповідно до п.п. 4.7.1 договору іпотеки у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє іпотекодавця. В зазначеному повідомленні має міститься: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, ціна, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя, суть та розмір вимог за основним зобов`язанням та вимоги щодо відшкодування витрат іпотекадержателя, передбачених цим договором, які припиняються в результаті переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Пунктом 4.7.2 договору іпотеки визначено, що зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності на іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Пунктом 1.2.1.1 договору іпотеки визначено, що ринкова вартість нерухомого майна становить 728 297,00 грн.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до пунктів 1 та 9 частини першої статті 2 цього Закону (в редакції станом на 24.07.2017 року) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав. Реєстраційною дією є державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.

Загальними засадами державної реєстрації прав є гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав та її публічність; внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (частина перша статті 3 цього Закону).

Частиною 3 статті 10 зазначеного Закону передбачено, що під час прийняття рішення щодо реєстраційних дій державний реєстратор, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, у тому числі й відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

У п.п. 1 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» як підставу державної реєстрація права власності та інших речових прав зазначено укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Пунктами 2, 4 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень; державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (у редакцій станом на 24.07.2017 року), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Оскільки п. п. 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не передбачено обов`язковості надання державному реєстратору звіту про оцінку майна, щодо якого здійснюється реєстрація права власності, суд вважає, що рішення державного реєстратора Безсмолого О.В. про державну реєстрації прав та їх обтяжень без подання йому звіту про оцінку майна не суперечить закону.

Разом з тим, аналізуючи вимоги діючого законодавства, суд приходить до висновку, що оцінка майна у випадку звернення стягнення на нього шляхом визнання права власності є необхідною і суттєвою умовою для подальшого повідомлення іпотекодавця про вартість майна, на яке звертається стягнення та визначення в якій частині вартість цього майна перевищує заборгованість за кредитом, для можливості іпотекодержателем відшкодувати цю різницю іпотекодавцю.

Право іпотекодержателя на застосування застереження, передбаченого п.4.7. іпотечного договору не є абсолютним. Можливість його реалізації залежить від цілого ряду умов. Відповідно до п.п. 4.7.1 договору іпотеки у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє іпотекодавця. У зазначеному повідомленні має міститься: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, ціна, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя, суть та розмір вимог за основним зобов`язанням та вимоги щодо відшкодування витрат іпотекадержателя, передбачених цим договором, які припиняються в результаті переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

На момент підписання договору іпотеки у застереженні про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, сторони не визначили таку істотну умову як ціну, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя. Саме у зв`язку з цим, договором передбачено надсилання повідомлення, де має бути зазначено який позасудовий спосіб звернення стягнення обрано іпотекодержателем, якими є строки добровільного виконання зобов`язання, за яку ціну буде звернено стягнення та інше.

Таке повідомлення фактично є способом погодження істотних умов застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

У постанові від 20.03.2019 року по справі №306/2053/16ц, провадження №14-22цс19, Велика палата Верховного Суд погодилась із висновками судів першої та апеляційної інстанції, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки, на момент звернення стягнення, є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

У вимозі (попередженні стосовно ухвалення рішення ПАТ «ПУМБ» про прийняття предмету іпотеки у свою власність) від 03.10.2016 року зазначено, що ціна за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя встановлюється на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, яка здійснюється коштом іпотекодавця (а.с. 120 том 1).

Суд погоджується з позицію позивача щодо недостовірності висновку про вартість майна (а.с. 13-24 том2) зі змінами та доповненнями (а.с. 127 том 1), який проведено суб`єктом оціночної діяльності «УкрЕксПроБуд», та яким встановлено, що ринкова вартість цілого убудованого приміщення загальною площею 166,6 кв., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на 24.07.2017 року складає 366 479,75 грн. При цьому суд звертає увагу, що ціна визначена висновком про вартість майна від 24.07.2017 року вочевидь не відповідає іншим даним щодо вартості предмета іпотеки. Так, пунктом 1.2.1.1 договору іпотеки № 6780661 від 15.09.2008 року сторонами визначено ціну іпотеку у розмірі 728 297,00 (сімсот двадцять тисяч двісті дев`яносто сім) грн. За договором купівлі-продажу від 14.11.2017 року, тобто в період шестимісячного терміну дії висновку про вартість майна від 24.07.2017 року, ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» передав ОСОБА_6 у власність ціле убудоване приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , за ціною 810 000,00 грн. (п. 5 договору), що у декілька раз перевішує вартість визначену у висновку від 24.07.2017 року. При цьому, згідно з п. 4 договору купівлі-продажу приміщення від 14.11.2017 року (а.с. 46-47 том 2) та висновком про вартість майна із Звіту про оцінку майна від 08.11.2017 року (а.с. 49-50 том2) ринкова вартість визначена Звітом про вартість об`єкта незалежної оцінки, виконаного тим же самим оцінювачем - Асоціацією «УкрЕксПроБуд» (ідентифікатор за базою ФДМУ№ 2393203_08112017_1073) приблизно через 3 місяця після попереднього звіту. Згідно з доданими до матеріалів справи об`явами від 16.01.2018 року та 21.01.2018 року (а.с. 36-37 том 1), тобто на протязі шестимісячного строку дії оцінки, предмет іпотеки продавався на сайті olx.ua відповідно за ціною 2 106 742,00 грн. та 75 000 доларів США.

Частиною 6 ст. 9 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 №1440 (надалі Стандарт №1) є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Даним Стандартом (п. п. 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 №1442 (надалі Стандарт №2), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади.

Пунктом 50 Національного стандарту №1 передбачено, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка

Відповідно до п. 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: - укладення договору на проведення оцінки, - ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; - ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; - вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; - узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; - складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; - доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Згідно з п. 56 Національного стандарту №1 звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен, серед іншого, містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Під час розгляду справи позивачем зазначалось, а представником ПАТ «ПУМБ» не заперечувалось, що оцінка проводилась без повідомлення ОСОБА_1 та доступу оцінювача до приміщень. Оцінювачем не вмотивовано проведення оцінки без огляду приміщень. Це призвело до проведення оцінки на підставі неперевірених вихідних даних (зазначення, що будинок обладнано диспетчерською системою, радіотрансляційною мережею сміттєпроводом, ліфтами, телевізійною антеною колективного користування, кабельним телебаченням - арк. 10 висновку), припущенні щодо його стану, не врахуванні наявності внутрішнього облаштування (опис приміщень, наявність ремонту та додаткових поміщень, внутрішньої інфраструктури у розділі 5 висновку відсутні), тоді як зазначені характеристики впливають на оцінку об`єкту. Так у п. 3 підрозділу 9.1 розділу 9 висновку коригування на характеристику опорядження визначалось виходячи з будівельно-технічних характеристик типового майна та жилого дому в цілому а не об`єкту оцінки; не вмотивовано які саме додаткові поліпшення встановлені у об`єктах порівняння №№ 1, 3, 5 додаткових порівняно з об`єктом оцінки та відсутні у об`єктах №№ 2, 4 (арк. 20, 18 висновку); зазначено що наявність або відсутність кожного з видів внутрішньої інфраструктури змінює вартість об`єкту до 5,0%, але відсутній опис інфраструктури об`єкту оцінки та аналогів продаж.

Виходячи із положень п. 19 Стандарту № 2 при порівняльному підході інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті N 1.

Відповідно до п. 16 Стандарту № 1 визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

У пункті 2 Стандарту № 1 надано поняття ціни, як фактичної суми грошей, сплачених за об`єкт оцінки або подібне майно. З огляду на вказане визначення ціною продажу подібного майна може бути сума фактично сплачених грошей, тоді як усі об`єкти порівняння у звіті є оголошеннями про продаж, що виключає фактичне отримання коштів та встановлення ціни продажу. У звіті відсутнє посилання на відсутність достовірної інформації про ціни продажу та обґрунтування визначення її на основі інформації про ціни пропонування.

Майно з яким порівнюється об`єкт оцінки, в звіті не ідентифіковано за адресою місцезнаходження та районом міста, що виключає можливість визначення його як подібного, оскільки не можливо визначити подібність характеристик та властивостей майна та як наслідок ознаки інвестиційної привабливості майна. Оцінювачем не застосовано коригування за місцем розташування з підстав, що об`єкт оцінки є серединною зоною, місцем переважної нежитлової забудови, а об`єкти порівняння серединною зоною, житлова приватна забудова, а тому за думкою спеціаліста вони є подібними. Оцінювачем не наведено з яких підстав він прийшов до висновку, що всі аналоги розміщені у серединній зоні у самих об`явах відповідну інформацію зазначено щодо об`єкту № 4 (арк. 47 додатку до висновку), тому є незрозумілим з яких підстав подібними є зони нежитлової та житлової приватної забудови.

Об`єкти порівняння не містять інформацію щодо характеристик аналогів порівняння, а саме конструктивних та будівельно-технічних параметрів об`єктів (матеріал конструктивних елементів, рік побудови, загальний знос і таке інше); вони безпосередньо оцінювачем не оглядались, а відповідно достовірність інформації не перевірялась. Натомість зазначені фактори впливають на оцінку. У п. 3 підрозділу 9.1 розділу 9 висновку зазначено, що оцінювачем не застосовано коригування на тип будинку з огляду на те, що усі об`єкти збудовані з цегли (арк. 20 висновку), але у об`явах щодо об`єктів №1 (арк. 43 додатку до висновку), №2 (арк. 44-45 додатку до висновку), №4 (арк. 47 додатку до висновку), №5 (арк. 48 додатку до висновку), у об`яві щодо об`єкту №3 (арк. 46 додатку до висновку) зазначено матеріал тільки двоповерхової капітальної будови.

Об`єкти порівняння зазначені у звіті не є подібним майно. У п. 2 Стандарту № 1 визначено, що подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об`єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість. Об`єкт порівняння № 3 (арк. 46 додатку до звіту) є пансіонатом, а відповідно має інше цільове призначення ніж об`єкт порівняння. Об`єкт порівняння під №5 (арк. 48 додатку до звіту) знаходиться в іншому місті - м. Запоріжжя.

Згідно з розділом 9.1 «Визначення вартості порівняльним підходом» при розрахунку вартості кв.м. об`єкту порівняння № 3 оцінювач виходив з загальної площі об`єкту 700,0 кв.м (арк. 18 звіту). В опису об`єкта у об`яві продажу (арк. 46 додатку до звіту) зазначено: «база отдыха состоит из ряда капитальных и некапитальных строений разного целевого назначения площадью более 700м: - двухэтажного капитального строения построенного из кирпича представляет собой корпус с номерами для отдыхающих, кафе; - некапитальные строения: игровая площадка, бильярдная, теннис, беседки, склады, гаражи; - собственная просторная автостоянка позволяющая разместить более 45 автомобилей отдыхающих на этой базе». З наведеного вбачається, що в 700,00 кв.м. входить площа як капітальних будов так і некапітальних об`єктів, які не можуть бути прийняти як об`єкти порівняння. Оцінювачем не надано цьому належної оцінки та безпідставно зазначено площу об`єкту порівняння № 3 розміром 700,00кв.м.

На аркуші 5 звіту оцінювачем зазначено, що датою оцінки та датою складання звіту є 24 липня 2017 року, також 24.07.2017 року зазначено як дату пропозицій (арк. 18 звіту). Жодна з об`яв доданих до висновку не містить відомостей про дату розміщення інформації. Оцінювачем зазначено, що оцінка здійснювалась 24.07.2017 року з урахуванням курсу долару США на дату оцінки 2588,9731 доларів США за 100,00 грн., на підтвердження чого до висновку додано роздруківку з сайту Національного банку України (арк. 42 висновку). На доданих до висновку об`явах про продаж об`єктів № 5 (арк. 48 додатку до висновку) та № 4 (арк. 47 додатку до висновку), земельних ділянок (арк. 51, 53) зазначено курс НБУ 26,47 грн. за 1 долар США, який не співпадає з курсом встановленим НБУ на 24.07.2017 року. Тобто прийняті оцінювачем за основу об`яви розміщувались не 24.07.2017 року, а в іншу невідому дату, що унеможливлює встановлення вартості пропозиції аналогів продаж на дату оцінки.

Оцінювачем не вмотивовано зменшення ціни пропозиції аналогів продаж на вартість земельної ділянки, з урахуванням того, що у об`явах не зазначено, що ціна приміщень визначена з урахуванням вартості земельної ділянки. Вартість земельних ділянок визначалась із вартості об`єктів, що знаходяться у приватній вартості, тоді як у об`явах щодо об`єкту № 3 (арк. 46 додатку до висновку), № 4 (арк. 47 додатку до висновку) зазначено, що земельна ділянка знаходиться у користуванні, щодо об`єктів № 1 (арк. 43 додатку до висновку) № 5 (арк. 48 додатку до висновку) форма користування земельними ділянками не зазначено, у об`яві № 2 (арк. 45 додатку до висновку) зазначено не площу земельної ділянки, а площу тротуарної плитки прилеглої території.

З огляду на викладене оцінка майна не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки проведена без аналізу усіх можливих методичних підходів, без наявності достатньої кількості достовірної інформації про продажі подібних об`єктів, а використаний оцінювачем порівняльний підхід не ґрунтується на об`єктивних даних. Тому вказаний звіт не може бути прийнятий судом.

З огляду на викладене суд приходить до висновку, що зміст вимоги (попередження стосовно ухвалення рішення ПАТ «ПУМБ» про прийняття предмету іпотеки у свою власність) від 03.10.2016 року не відповідає вимогам п. 4.7.1 договору іпотеки №6780661 від 15.09.2008 року, оскільки достовірно не визначена та не зазначена у вимозі попередженні від 03.10.2016 року ціна як істотна умова, за якою буде звернено стягнення на предмет іпотеки, що є підставою визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Запорізької обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індекс-номер: 36340280 від 24.07.2017 12:59:38, про реєстрацію за ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» права власності на нежитлове приміщення площею 166,6 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , оскільки ПАТ «ПУМБ» не дотрималось процедури, яка є обов`язковою для здійснення реєстрації.

З аналізу положень ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень договір іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки є підставою державної реєстрація права власності. З огляду на зазначене необґрунтованою є позиція позивача, що реєстрацію права власності здійснено на підставі договору іпотеки, який не міститься у переліку документі визначених ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У пункті 5.7 договору іпотеки сторони погодили, що будь-які повідомлення та документи, які надаються іпотекодержателем іпотекодавцю згідно умов цього договору, повинні бути викладені в письмовій формі, та будуть вважаться наданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом або телеграмою за місцем проживання іпотекодавця, вказаним у ст. 6 цього договору, або надані іпотекодавцю особисто. Сторони погодились, що повідомлення та (або) документи вважаються отриманими іпотекодавцем на сьомий день з дня реєстрації іпотекодержателем рекомендованого листа або телеграми у відділенні поштового зв`язку/телеграфі (при цьому, іпотекодавець несе ризик отримання таких листів та телеграм у строк, що перевищує 7 календарних днів), або в день особистого вручення іпотекодавцю, вказаний в повідомленнях та (або) документах (а.с.16 том 1).

На підтвердження направлення вимоги (попередження стосовно ухвалення рішення Публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк» про прийняття предмету іпотеки у свою власність) від 03.10.2016 року (а.с.120 том1) рекомендованим листом в порядку, визначеним п. 5.7 договору іпотеки, ПАТ «ПУМБ» надано копію повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 121 том 1) та відомості з офіційного сайту ДП поштового зв`язку «Укрпошта» (а. с. 122 том 1) з яких вбачається, що рекомендований лист вручено адресату особисто 17.10.2016 року.

Доводи позивача, що рекомендованим листом 17.10.2016 року ним були отримані документи, пов`язані з розглядом цивільної справи №310/11024/15-ц, спростовуються оглянутими судом матеріалами вказаної цивільної справи, з яких вбачається, що рішення у цивільній справі №310/11024/15-ц постановлено Бердянським міськрайонним судом 05 вересня 2016 року і після цього жодних листів ПАТ «ПУМБ» на адресу ОСОБА_1 не направлялось, а поштове відправлення згідно з повідомленням вручено ОСОБА_1 17.10.2017 року.

Позивачем не спростовано належними та допустимими доказами факт отримання вимоги від 03.10.2016 року, згідно з наданими ПАТ «ПУМБ» відомостями, з огляду на це суд приходить до висновку, що іпотекодержателем виконано вимоги ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» та пунктів 4.4, 4.7.1, 5.7 договору іпотеки щодо направлення вимоги про усунення порушення зобов`язання та прийняття предмету у свою власність у разі невиконання вимог банку.

Конституційний Суд України у рішенні № 15-рп/2002 від 09.07.2002 року (справа про досудове врегулювання спорів) зазначив, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб`єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Питання вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки було предметом дослідження у постанові ВСУ від 13.03.2017 року у справі № 6-224цс в якій викладено наступну правову позицію: «Право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на іпотекодержателя. Відповідно до частини першої статті 11 ЦПК України суди повинні розглядати питання про можливість застосування звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, заявлений у позовній вимозі. При цьому здійснення особою права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту. Відповідно до ст. 599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Належним виконанням зобов`язання є виконання, прийняте кредитором, у результаті якого припиняються права та обов`язки сторін зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки повинне задовольнити вимоги кредитора за основним зобов`язанням, і тільки ця обставина може бути підставою для припинення зобов`язання, що вважається виконаним згідно зі статтею 599 ЦК України».

Частиною 1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» встановлене єдине обмеження для застосування позасудового врегулювання, а саме окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також суд враховує, що Постановою Великої палати Верховного суду від 29 травня 2019 року рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 вересня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 22 грудня 2016 року скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки. Беручи до уваги, що зазначені судові акти, якими було звернено стягнення на предмет іпотеки скасовано, тому вони не породжують жодних правових наслідків з моменту їх ухвалення, не мають жодного правового значення і не можуть бути взяті до уваги при вирішенні цього спору.

Крім того, кредитор вправі обирати будь-які способи звернення стягнення на іпотеку до моменту фактичного (реального) задоволення своїх вимог. Такі дії не можуть ставитися в залежність одна від одної. Отже, одночасне застосування позасудового та судового способів звернення стягнення на предмет іпотеки за обставин, коли не відбулося фактичне (реальне) задоволення кредитором своїх вимог за рахунок предмета іпотеки є можливим.

Також суд вважає, що обраний іпотекодержателем спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності не суперечить ухвалі ВССУ від 19.05.2017 року (а.с. 26, том1), оскільки вказану ухвалу постановлено судом в рамках цивільної справи №310/11024/15-ц, її дія стосується виключно виконання рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 вересня 2016 року, яким було надано право ПАТ «ПУМБ» щодо всіх повноважень продавця предмета іпотеки, та вона не містить заборон щодо реалізації іншого позасудового способу захисту порушеного права.

Відповідно до ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на 24.07.2017 року) державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв`язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

Статтею 6 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на 24.07.2017 року) передбачалось, що організаційну систему державної реєстрації прав становлять: 1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи; 2) суб`єкти державної реєстрації прав: виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації; акредитовані суб`єкти; 3) державні реєстратори прав на нерухоме майно (далі - державні реєстратори). Частиною 3 зазначеної норми права передбачалось, що акредитованим суб`єктом може бути юридична особа публічного права, у трудових відносинах з якою перебуває не менше ніж три державні реєстратори, та яка до початку здійснення повноважень у сфері державної реєстрації прав уклала: договір страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми у тисячу прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених станом на 1 січня календарного року;договір з іншим суб`єктом державної реєстрації прав та/або нотаріусом (у разі коли акредитований суб`єкт здійснює повноваження виключно в частині забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації прав). Акредитація суб`єктів та моніторинг відповідності таких суб`єктів вимогам акредитації здійснюються Міністерством юстиції України у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядком акредитації суб`єктів державної реєстрації та моніторингу відповідності таких суб`єктів вимогам акредитації, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. №1130 визначає умови, підстави та процедуру проведення акредитації суб`єктів державної реєстрації, визначених Законами України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» (далі - Закони), моніторингу відповідності таких суб`єктів вимогам акредитації і перелік документів, необхідних для її проведення. Акредитація суб`єктів державної реєстрації та моніторинг відповідності таких суб`єктів вимогам акредитації здійснюється Мін`юстом.

Згідно з інформацією розміщеною на офіційному сайті Департаменту державної реєстрації та нотаріату (http://ddr.minjust.gov.ua/uk/1345f4ced99fb114bf34dc2c528a3b7f/spysok_akredytovanyh_subektiv_derzhavnoyi_reestraciyi/) у списку акредитованих суб`єктів державної реєстрації зазначено: Запорізька обласна філії КП «Центр державної реєстрації» (69039, м. Запоріжжя, вул. Українська, 139) здійснює діяльність у сферах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців у повному обсязі.

З огляду на зазначене суд вважає безпідставним твердження позивача, щодо відсутності повноважень у державного реєстратора Запорізької філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. станом на час прийняття 24.07.2017 року рішення про реєстрацію права власності за ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» на ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного суду, сформованої під час розгляду справи № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) та викладеної у постанові від 14 листопада 2018р., однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК (висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 17 лютого 2016 року (провадження №6-2407цс15).

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК (постанова Великої палати Верховного Суду від 15.05.2019 року по справі № 522/7636/14-ц).

Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року (провадження №6-140цс14), власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Суд вважає, що позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посвідченого 14.11.2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А., реєстровий №26763, відповідно до якого ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» передав ОСОБА_6 у власність ціле убудоване приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , за 810 тис. грн. (а.с. 46-47 том 2), не є ефективним способом захисту порушеного права, так як судом визнано незаконним правочин, щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому у власника майна, яким є позивач належним способом захисту є саме витребування майна з володіння ОСОБА_6 , що є підставою для державного реєстратора скасувати запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_6 із поновленням запису про державну реєстрацію права власності на даний об`єкт за позивачем.

Керуючись ст.ст. 259,263-265,273,353-355 ЦПК України, ст.ст. 387,388 ЦК України, ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 ) до публічного акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» (ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 14282829, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Андріївська, буд. 4), ОСОБА_6 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_4 ), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович, Міністерство юстиції України (ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 00015622, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Городецького,13) про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу задовольнити частково.

Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Запорізької обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Безсмолого Олександра Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індекс-номер: 36340280 від 24.07.2017 12:59:38, про реєстрацію за ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк» права власності на нежитлове приміщення площею 166,6 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з публічного акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» на користь ОСОБА_1 704,80 грн. судових витрат по сплаті судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено в день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повне рішення складено 08.01.2020 року.

Суддя