Головуючий у І інстанції Оладько С.І.
Провадження №22-ц/824/1294/2019 Доповідач у ІІ інстанції Матвієнко Ю.О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 лютого 2019 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Матвієнко Ю.О.,

суддів: Іванової І.В., Мельника Я.С.,

при секретарі: Зубленку Ю.О.,

розглянувшиу відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2, ОСОБА_3 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 10 вересня 2018 року у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів по договорам купівлі-продажу земельних ділянок,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2017 року ОСОБА_4 звернулася до суду з вказаним позовом та просила про його задоволення, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що відповідно до двох договорів відчуження земельної ділянки, укладених 25.07.2014 року та посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. за реєстровими №№ 1534, 1535, вона продала, а відповідачі ОСОБА_2, ОСОБА_3 придбали дві земельні ділянки, розташовані у АДРЕСА_1, площею 0,08 га та 0,02 га з кадастровими номерами НОМЕР_1 та НОМЕР_2 відповідно.

Пункт 2.1. розділу 2 укладених між сторонами договорів відчуження визначав порядок розрахунків за вищевказані земельні ділянки шляхом передачі ОСОБА_4 майнових прав на квартиру проектною площею не більше ніж 100 кв.м., яка буде побудована відповідачами на території АДРЕСА_1, при цьому1/5 ідеальна частина майнових прав на квартиру мала бути передана в оплату земельної ділянки площею 0,02 га із кадастровим номером НОМЕР_2, а 4/5 ідеальні частини майнових прав на неї - в оплату земельної ділянки площею 0,08 га із кадастровим номером НОМЕР_1, разом за обидві земельні ділянки - 5/5 майнових прав, тобто майнові права на одну цілу квартиру із визначеними п. 2.1. розділу 2 договорів від 25.07.2014 року технічними характеристиками.

Цими ж пунктами 2.1. розділу 2 договорів передбачалося, що передача відповідачами майнових прав на квартиру буде здійснюватись шляхом укладення сторонами відповідного окремого договору купівлі-продажу майнових прав у строк не пізніше 18 місяців із дати укладання та нотаріального посвідчення договорів.

Разом з тим, в обумовлений договорами відчуження земельних ділянок від 25.07.2014 року строк ОСОБА_4 майнових прав на квартиру в оплату проданих нею відповідачам земельних ділянок не отримала і відповідний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру в строк до 25.01.2016 року укладений не був.

Згідно п. 5.5. розділу 5 договору від 25.07.2014 року, зареєстрованого в реєстрі за №1534, передбачено, що в разі невиконання сторонами зобов'язань щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав протягом двох років з дати укладення цього договору, покупці зобов'язані сплатити продавцю суму, визначену у п. 2.1., тобто 347 873 грн. (оціночна вартість земельної ділянки площею 0,08 га), та штраф у розмірі 420 000 грн. і звільняються у цьому разі від зобов'язання передачі майнових прав на квартиру покупцю, як зазначено у п. 2.1. договору.

Згідно 5.5. розділу 5 договору від 25.07.2014 року, зареєстрованого в реєстрі за №1535, також передбачено, що в разі невиконання сторонами зобов'язань щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав протягом двох років з дати укладення цього договору, покупці зобов'язані сплатити продавцю суму, визначену у п. 2.1., тобто 86 968 грн. (оціночна вартість земельної ділянки площею 0,02 га), та штраф у розмірі 105 000 грн., із наступним звільненням у цьому разі від зобов'язання передати покупцю майнові права на квартиру.

Оскільки договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру в оплату придбаних земельних ділянок ОСОБА_2 та ОСОБА_3 із ОСОБА_4 ні у строк до 25.01.2016 року (вісімнадцять місяців), ні у строк до 25.07.2016 року (два роки), в порядку п. 2.1. розд. 2 договорів не уклали, коштів і штрафів в порядку п. 5.5. розд. 5 договорів не сплатили, позивач і звернулась до суду з позовом про стягнення з відповідачів за договором відчуження земельної ділянки, зареєстрованим в реєстрі за №1534, вартості земельної ділянки у розмірі 347 873 грн. та штрафу у розмірі 420 000 грн., а всього - 767 873 грн.; та за договором відчуження земельної ділянки, зареєстрованим в реєстрі за № 1535, вартості земельної ділянки у розмірі 86 968 грн. та штрафу у розмірі 105 000 грн., а всього 191 968 грн.

Також позивач, посилаючись на положення ч. 3 ст. 692 та ч. 2 ст. 625 ЦК України, просила стягнути з відповідачів 3% річних від простроченої суми в розмірі 12 008,64 грн., по 6 004,32 грн. з кожного з відповідачів, та інфляційні витрати на суму 60 312,45 грн., по 30 156,23 грн. з кожного з відповідачів.

Враховуючи викладене, ОСОБА_4 просила стягнути з ОСОБА_2 на свою користь 217 420 грн. 50 коп. основного боргу, 262 500 грн. неустойки (штрафу), 3% річних у розмірі 6 004 грн. 32 коп. та 30 156 грн. 23 коп. інфляційних витрат, а всього 516 081 грн. 05 коп.; з ОСОБА_3 позивач ОСОБА_4 просила стягнути на свою користь 217 420 грн. 50 коп. основного боргу, 262 500 грн. неустойки (штрафу), 3% річних у розмірі 6 004 грн. 32 коп. та 30 156 грн. 23 коп. інфляційних витрат, а всього 516 081 грн. 05 коп.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 10 вересня 2018 року позов задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 217 420 грн. 50 коп. основного боргу, 262 500 грн. неустойки, 3% річних у сумі 6 004 грн. 32 коп. та 30 156 грн. 23 коп. інфляційних втрат, а всього стягнуто 516 081 грн. 05 коп.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 217 420 грн. 50 коп. основного боргу, 262 500 грн. неустойки, 3% річних у сумі 6 004 грн. 32 коп. та 30 156 грн. 23 коп. інфляційних втрат, а всього стягнуто 516 081 грн. 05 коп.

Стягнуто з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 судові витрати по 4 000 грн. з кожного.

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 подали на нього апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи та неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, просили рішення суду першої інстанції скасувати та залишити позовну заяву ОСОБА_4 без розгляду.

В апеляційному суді відповідачі та їх представники апеляційну скаргу підтримали та пояснили, що свої зобов'язання за договорами виконали, оскільки передали ОСОБА_4 у власність в лютому 2016 року квартиру, яка за своїми характеристиками повністю відповідає тим, які зазначені у договорах від 25 липня 2014 року. При цьому оформили передачу квартири у власність позивача на підставі договору купівлі-продажу квартири, оскільки будинок на той момент був введений в експлуатацію (з грудня 2015 року), що унеможливлювало укладення договору купівлі-продажу майнових прав на вказане житлове приміщення. При цьому ніяких суперечностей між сторонами не виникало, і лише через півтора роки ОСОБА_4 несподівано для відповідачів подала цей позов до суду, який, на їхню думку, є безпідставним, а рішення суду є таким, що постановлене на припущеннях, в зв'язку із чим підлягає скасуванню.

Представник позивача в апеляційному суді проти задоволення апеляційної скарги відповідачів заперечив та просив рішення суду залишити без змін, як таке, що постановлене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції встановлено, що на підставі договору відчуження земельної ділянки від 25.07.2014 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. за реєстровим №1534, позивач ОСОБА_4 передала у власність, а відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_2 прийняли у власність земельну ділянку, розташовану у АДРЕСА_1, площею 0,08 га, кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с.10-12).

Також встановлено, що на підставі договору відчуження земельної ділянки від 25.07.2014 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. за реєстровим №1535, позивач ОСОБА_4 продала, а відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_2 придбали земельну ділянку, розташовану у АДРЕСА_1, площею 0,02 га, кадастровий номер НОМЕР_2 (а.с.13-15).

Пунктом 2.1. розділу 2 обох договорів відчуження встановлено порядок розрахунків за вищевказані земельні ділянки шляхом передачі ОСОБА_4 майнових прав на квартиру проектною площею не більше ніж 100 кв.м., яка буде побудована відповідачами на території АДРЕСА_1, при цьому 1/5 ідеальна частина майнових прав на квартиру мала бути передана в оплату земельної ділянки площею 0,02 га із кадастровим номером НОМЕР_2, а 4/5 ідеальні частини майнових прав на неї - в оплату земельної ділянки площею 0,08 га із кадастровим номером НОМЕР_1, тобто майнові права на одну цілу квартиру із визначеними п. 2.1. розділу 2 договорів від 25.07.2014 року технічними характеристиками.

Цими ж пунктами 2.1. розділу 2 договорів передбачалося, що передача відповідачами майнових прав на квартиру буде здійснюватись шляхом укладення сторонами відповідного окремого договору купівлі-продажу майнових прав у строк не пізніше 18 місяців із дати укладання та нотаріального посвідчення договорів.

Згідно п. 5.5. розділу 5 договору від 25.07.2014 року, зареєстрованого в реєстрі за №1534, передбачено, що в разі невиконання сторонами зобов'язань щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав протягом двох років з дати укладення цього договору, покупці зобов'язані сплатити продавцю суму, визначену у п. 2.1., тобто 347 873 грн. (оціночна вартість земельної ділянки площею 0,08 га), та штраф у розмірі 420 000 грн. і звільняються у цьому разі від зобов'язання передачі майнових прав на квартиру покупцю, як зазначено у п. 2.1. договору.

Згідно 5.5. розділу 5 договору від 25.07.2014 року, зареєстрованого в реєстрі за №1535, також передбачено, що в разі невиконання сторонами зобов'язань щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав протягом двох років з дати укладення цього договору, покупці зобов'язані сплатити продавцю суму, визначену у п. 2.1., тобто 86 968 грн. (оціночна вартість земельної ділянки площею 0,02 га), та штраф у розмірі 105 000 грн., із наступним звільненням у цьому разі від зобов'язання передати покупцю майнові права на квартиру.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру в обумовлений сторонами строк укладено не було, тому відповідачі повинні сплатити позивачу вартість земельних ділянок та штрафи, передбачені положеннями договорів відчуження земельних ділянок від 25.07.2014 року.

Проте, колегія суддів не може погодитись з таким висновком суду, виходячи з наступного.

Цивільний кодекс України у статтях 3, 6, 203, 626, 627 визначає загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та формулює загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За змістом статей 6, 627 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). Інші випадки визнання договору укладеним зазначені у статтях 642?643 ЦК України.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

З матеріалів справи вбачається, що в обумовлений договорами відчуження земельних ділянок від 25 липня 2014 року строк (2 роки), а саме 22 лютого 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, загальною площею 93,8 кв.м., відповідно до якого остання отримала зазначену квартиру у власність (а.с.78-81).

При цьому, предметом цього договору є квартира, яка по своїм технічним характеристикам відповідає визначеним п. 2.1. розділу 2 договорів відчуження від 25 липня 2014 року характеристикам, обумовленим сторонами у договорі.

Крім того, сторонами не заперечується той факт, що на час укладення договору купівлі-продажу квартири будинок був вже введений в експлуатацію, тому у власність позивача передавалась квартира, а не майнові права на неї. При цьому, колегія суддів зауважує, що метою позивача ОСОБА_4 при укладенні 25 липня 2014 року договорів відчуження земельних ділянок, було отримання у власність квартири, яка за своїми параметрами мала відповідати характеристикам, зазначеним у договорах, що і відбулося в лютому 2016 року шляхом укладення між сторонами договору купівлі-продажу квартири.

Вказані обставини підтверджуються матеріалами справи.

Таким чином, суд першої інстанції, вирішуючи спір, безпідставно не прийняв до уваги зазначені обставини, посилаючись на відсутність доказів на підтвердження цих обставин.

Крім того, судова колегія вважає, що суд належним чином не перевірив фактичні дані, які мають значення для вирішення справи та ухвалив рішення без повного з'ясування обставин, що мають значення для справи, що призвело до неправильного її вирішення.

Так, пунктами 2.1. розділу 2 договорів відчуження земельних ділянок передбачалося, що передача відповідачами майнових прав на квартиру буде здійснюватись шляхом укладення сторонами відповідного окремого договору купівлі-продажу майнових прав у строк не пізніше 18 місяців із дати укладання та нотаріального посвідчення договорів.

Такий окремий договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться в будинку, побудованому відповідачами на придбаних ними у позивача земельних ділянках, і був укладений сторонами та посвідчений нотаріально 22 лютого 2016 року. При цьому посилання позивача, які суд прийняв до уваги, що квартира була придбана за грошові кошти у сумі 141 516,15 грн., не має правового значення для вирішення спору, оскільки договорами передбачалось укладення саме окремого договору купівлі-продажу, без визначення розміру грошових коштів, за які буде придбана квартира. Крім того, укладення договору купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна не могло бути проведене без зазначення у договорі ціни нерухомого майна, що є істотною умовою даного виду договорів. Ця ціна визначена згідно Висновку про вартість майна від 22 лютого 2016 року, яку проведено ТОВ «АКР-КОНСАЛТ».

Посилання позивача на те, що в договорі від 22 лютого 2016 року не зазначено про те, що він укладений на виконання умов договорів відчуження земельних ділянок від 25 липня 2014 року, не дає підстав для висновку про те, що цей договір купівлі-продажу квартири укладений не на виконання умов договорів відчуження земельних ділянок, оскільки у договорах не вбачається обумовлення сторонами обов'язкового зазначення цих обставин. Крім того, договір купівлі-продажу квартири укладався у того ж самого приватного нотаріуса Тригуб Є.О., яка посвідчувала договори відчуження земельних ділянок між сторонами і яка не зазначила в оспорюваному договорі протилежного.

Відповідно до положень ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За таких обставин, доводи позивача про те, що укладений договір купівлі-продажу квартири є іншим договором, який укладений не на виконання договорів від 25.07.2014 року, не заслуговують на увагу, оскільки суперечать встановленим обставинам справи. Крім того, сама поведінка позивача, яка тривалий час не зверталась з будь-якими вимогами до відповідачів, ні до введення будинку в експлуатацію, ні після введення в експлуатацію та укладення договору купівлі-продажу квартири, свідчить про те, що позивачка, маючи на меті отримання квартири, обумовленої в договорах, отримала її у власність і претензій з цього приводу до відповідачів на протязі тривалого часу не мала.

При цьому, судова колегія відноситься критично до доводів представника позивача в апеляційній інстанції про те, що свідок ОСОБА_6, допитаний судом, підтвердив факт того, що спірна квартира, яка була придбана його матір'ю ОСОБА_4, не має відношення до виконання договорів від 25 липня 2014 року, виходячи з наступного.

Так, відповідно до загальних засад цивільно-процесуального кодексу, при дослідженні і оцінці показань свідків підлягають врахуванню нормативно встановлені умови: можливість їх використання в цивільному процесі, відношення їх до даної справи і стосунки з сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, характер їх заінтересованості в справі.

Для можливого використання показань свідків у справі встановлені дві умови: правильність сприйняття обставин, що мають значення для справи, і дача про них правильних показань.

Сприйняття може відбуватися в безпосередній або в опосередкованій формі. Особисте сприймання свідком дій (бездіяльності) чи подій може відтворюватися по-різному під впливом об'єктивних умов та суб'єктивних умов - родинні зв'язки, гострота зору, притуплення слуху тощо.

З урахуванням наведеного та зважаючи на те, що свідок ОСОБА_6 є сином позивача ОСОБА_4, який був її представником в судовому засіданні, на думку колегії суддів, пояснення цього свідка не мають для суду заздалегідь встановленої сили, оскільки не спростовують доводів відповідачів, підтверджених письмовими доказами та встановленими судом обставинами, про те, що вони виконали свої зобов'язання перед позивачем за договорами.

Так, у відповідності до ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Згідно із ст.ст. 79-80 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмету доказування.

Частиною 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів в їх сукупності.

Таким чином, враховуючи наявні у справі докази, колегія суддів дійшла висновку, що позивачем не доведено факт невиконання відповідачами своїх зобов'язань перед нею за договорами, оскільки вона отримала те, на що розраховувала при укладенні договорів відчуження земельних ділянок у липні 2014 року, тому відсутні підстави для стягнення з відповідачів на її користь грошових коштів та штрафних санкцій, передбачених умовами договорів за їх невиконання.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки судом першої інстанції рішення про задоволення позову ОСОБА_4 ухвалено з порушенням норм процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду на підставі п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про відмову в задоволенні позову. При цьому судова колегія зазначає, що у даному випадку не обмежена вимогами апеляційної скарги відповідачів, оскільки для об'єктивного та остаточного вирішення спору вважає за необхідне ухвалити по справі нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382, 383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, ОСОБА_3 - задовольнити частково.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 10 вересня 2018 року - скасувати та ухвалити по справі нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів по договорам купівлі-продажу земельних ділянок - відмовити.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий:

Судді: