Постанова

Іменем України

28 січня 2019 року

м. Київ

справа № 709/1701/16-ц

провадження № 61-18445св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Стрільчука В. А. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Кузнєцова В. О.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»,

відповідачі: ОСОБА_4, Товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013»,

третя особа - державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації,

провівши у порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року у складі судді Левченка В. В. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 22 лютого 2017 року у складі колегії суддів: Василенко Л. І., Бородійчука В. Г., Фетісової Т. Л.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій.

У липні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі - ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з позовом, який уточнило у процесі розгляду справи, до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013»), про визнання договору оренди землі недійсним, скасування державної реєстрації права оренди.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ «Силікат-1» (орендар) посилалося на те, що 11 березня 2004 року між ним та ОСОБА_4 (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_4 передав йому в оренду земельну ділянку площею 2,46 га строком на 10 років. 01 квітня 2004 року зазначений договір було зареєстровано у книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок районного відділу Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру за № 845. Воно скористалося переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк і 20 листопада 2012 року уклало з ОСОБА_4 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, продовживши строк дії основного договору на 10 років. 31 жовтня 2013 року ОСОБА_4 подав до реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області (далі - Чорнобаївське РУЮ) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ним, однак ця реєстрація не відбулася у зв'язку з тим, що 02 червня 2013 року ОСОБА_4 уклав з ТОВ «Зелена Нива 2013» договір оренди земельної ділянки, який 21 лютого 2014 року було зареєстровано державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ. Договір оренди земельної ділянки від 02 червня 2013 року є недійсним, а дії ТОВ «Зелена Нива 2013» такими, що порушують його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки оспорюваний договір не відповідає вимогам чинного законодавства, так як його укладено до закінчення строку дії попереднього договору і він не містить істотних умов, а саме кадастрового номера земельної ділянки. Враховуючи викладене, ТОВ «Силікат-1» просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений 02 червня 2013 року між ОСОБА_4 і ТОВ «Зелена Нива 2013», та скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ від 21 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на земельну ділянку, кадастровий НОМЕР_1.

Ухвалою Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 29 листопада 2016 року до участі у справі як третю особу залучено державного реєстратора Чорнобаївської районної державної адміністрації.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі, кадастровий НОМЕР_1, укладений 02 червня 2013 року між ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_4 Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ від 21 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013», прийняте про реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий НОМЕР_1. Стягнуто з ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_4 на користь ТОВ «Силікат-1» судовий збір по 1 378 грн з кожного.

Рішення місцевого суду мотивоване тим, що оспорюваний договір укладено не лише до закінчення дії договору оренди землі між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1», а й після підписання сторонами угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі 20 листопада 2012 року, яка передбачала продовження ТОВ «Силікат-1» користування на правах оренди земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди земельної ділянки на новий термін. Одна й та ж сама ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди, укладених з різними орендарями. Уклавши оспорюваний договір до закінчення строку дії договору оренди землі між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1, орендодавець порушив права позивача, який мав переважне право на поновлення договору оренди, і це порушене право підлягає захисту.

Ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 22 лютого 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013» відхилено, а рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року залишено без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення норм матеріального та процесуального права.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи.

У квітні 2017 року ТОВ «Зелена Нива 2013» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 22 лютого 2017 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржувані судові рішення і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що реєстрація договорів оренди землі до моменту набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проводилася відповідними виконавчими комітетами, а договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, було зареєстровано 01 квітня 2004 року в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії державного підприємства Центр Державного земельного кадастру. У пункті 1 частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на час їх виникнення. Тому в ТОВ «Силікат-1» право оренди було оформлено неналежним чином, у зв'язку з чим у нього відсутні правові підстави для пред'явлення позову.Також 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» і ОСОБА_4 було укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, проте зміни у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно щодо строку дії речового права позивачем не внесено, тому строк дії договору оренди землі закінчився 31 грудня 2013 року. Таким чином, орендар не скористався своїм переважним правом в установлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» термін укласти договір на новий строк.

У травні 2017 року ТОВ «Силікат-1» подало заперечення на касаційну скаргу, в якому просило її відхилити, посилаючись на те, що скарга є необґрунтованою, оскільки не спростовує висновків судів попередніх інстанцій, а фактично зводиться до переоцінки доказів.

У червні 2017 року ОСОБА_4 подав заперечення на касаційну скаргу, в якому просив залишити її без задоволення, посилаючись на те, що договір оренди землі, укладений між ним і ТОВ «Зелена Нива 2013», є неправильним. Це товариство не виконує своїх обов'язків, а ТОВ «Силікат-1» першим уклало з ним договір оренди землі та вчасно сплачує орендну плату.

Рух справи в суді касаційної інстанції.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06 квітня 2017 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали з Чорнобаївського районного суду Черкаської області.

Статтею 388 Цивільного процесуального кодексу України в редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VІІІ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», що набув чинності 15 грудня 2017 року (далі - ЦПК України), визначено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

19 квітня 2018 року справу № 709/1701/16-ц Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ передано до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

Під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 2,46 га, яка розташована на території Чорнобаївської селищної ради, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2, зареєстрованим у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 845.

11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого відповідач передав в оренду позивачу спірну земельну ділянку строком на 10 років.

Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки від 11 березня 2004 року ОСОБА_4 передав, а ТОВ «Силікат-1» прийняло земельну ділянку за договором оренди земельної ділянки. 01 квітня 2004 року зазначений договір було зареєстровано Чорнобаївським районним відділом Черкаської регіональної філії Центр державного земельного кадастру у Книзі державної реєстрації договорів оренди.

20 листопада 2012 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1» було укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, згідно з пунктом 8 якої договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В період дії вказаного вище договору оренди земельної ділянки 02 червня 2013 року ОСОБА_4 як орендодавець уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ «Зелена Нива 2013», який було зареєстровано 21 лютого 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини п'ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності та інші речові права на нерухомість майна, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.

Статтею 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Відповідно до частин першої-третьої, п'ятої, шостої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, визначена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Згідно з частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного процесуального кодексу України від 18 березня 2004 року в редакції, чинній на час ухвалення оскаржуваних судових рішень (далі - ЦПК України 2004 року), буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги.

З огляду на викладене, суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, правильно виходив з того, що 20 листопада 2012 року ТОВ «Силікат-1», користуючись переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, уклало з ОСОБА_4 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, згідно з якою строк дії договору оренди земельної ділянки від 11 березня 2004 року продовжено на 10 років. Одна й та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів, укладених з різними орендарями, тому суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 02 червня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013», недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, оскільки він укладений у період дії попереднього договору.

Доводи касаційної скарги ТОВ «Зелена Нива 2013» про те, що ні договір оренди земельної ділянки від 11 березня 2004 року, ні укладена 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 угода про внесення змін до цього договору не були належним чином зареєстровані відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому строк дії договору закінчився 31 грудня 2013 року, не заслуговують на увагу, оскільки на час державної реєстрації договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1» (01 квітня 2004 року) діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, за яким така реєстрація здійснювалася структурними підрозділами центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, яким і була проведена державна реєстрація договору. На час укладення угоди про внесення змін до договору (20 листопада 2012 року) діяла постанова Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), яка наділяла відповідними повноваженнями територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

Обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанцій на підставі оцінки зібраних доказів, проведеної з дотриманням вимог процесуального закону. Тобто суди дотрималися встановленого статтею 212 ЦПК України 2004 року, принципу оцінки доказів, згідно з яким суди на підставі всебічного, повного й об'єктивного розгляду справи аналізують і оцінюють докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, у взаємозв'язку, в єдності і протиріччі, і ця оцінка повинна спрямовуватися на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з висновками судів першої та апеляційної інстанцій стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, які їх обґрунтовано спростували. В силу вимог вищезгаданої статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Європейський з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).

Згідно з частиною третьою статті 401 та статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і відсутні підстави для їх скасування. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскаржувані судові рішення відповідають вимогам закону й підстави для їх скасування відсутні.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 22 лютого 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:В. А. Стрільчук

С. О. Карпенко

В. О. Кузнєцов