АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/178/19Головуючий по 1 інстанції
Категорія : Таратін В. О.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2019 року апеляційний суд Черкаської області в складі:

суддів Бондаренка С. І., Вініченка Б.Б., Храпка В.Д.

за участю секретаря Матюха В.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» на рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 21 листопада 2018 року, ухваленого під головуванням судді Середи Л.В., у справі за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» до ОСОБА_3, ТОВ «Гранекс - Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі від 02 січня 2018 року, скасування його державної реєстрації, -

в с т а н о в и в :

У квітні 2018 року Сільськогосподарський виробничий кооператив «Струмок» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3, ТОВ «Гранекс - Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі від 02 січня 2018 року та скасування його державної реєстрації. В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 30 квітня 2010 року між СВК «Струмок» та ОСОБА_3 був укладений договір оренди належної їй, на підставі державного акту серія НОМЕР_2 (кадастровий номер НОМЕР_1), земельної ділянки, площею 2,53 га, що розташована в адміністративних межах Кропивнянської селищної ради Золотоніського району Черкаської області, у відповідності до змін до договору від 29 грудня 2012 року - строк оренди до 31 грудня 2017 року.

Даний договір був зареєстрований в Золотоніському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 23 липня 2010 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 52.

Умовами договору було передбачено, що після закінчення строку дії договору оренди землі орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

18 листопада 2017 року позивач повідомив ОСОБА_3, шляхом направлення їй відповідного поштового повідомлення, про свій намір скористатися переважним правом на укладення нового договору оренди землі на новий строк та направив відповідний проект додаткової угоди.

30 листопада 2017 року ОСОБА_3 надіслала на адресу позивача заяву, в якій вказала, що не бажає продовжувати договірні відносини із позивачем без надання будь-яких пояснень цього рішення, із залишенням за собою права самостійно визначати подальшу долю своєї земельної ділянки.

За відсутності протягом січня 2018 року листа-повідомлення ОСОБА_3 про заперечення у поновленні договору оренди землі та вимог щодо повернення земельної ділянки, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після строку договору оренди, а саме здійснив оранку, необхідну для підготовки до посіву зернових культур.

02 березня 2018 року від ОСОБА_3, на адресу позивача, надійшов лист, згідно якого остання повідомила, що вона 02 січня 2018 року уклала договір оренди земельної ділянки із ТОВ «Гранекс-Черкаси» та просила не чинити перешкод у розпорядженні нею земельною ділянкою та передати її для обробітку новому орендарю.

Позивач стверджує, що договір оренди землі від 02 січня 2018 року є незаконним, а дії ОСОБА_3 недобросовісними стосовно позивача та такими, що порушують його права та інтереси, зокрема стосовно переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

На підставі викладеного СВК «Струмок» просив суд визнати недійсним договір оренди землі укладений 02 січня 2018 року між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_3, зареєстрований виконавчим комітетом Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області 16 січня 2018 року за № 24444724.

Визнати недійсним та скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права оренди земельної ділянки площею 2,5298 га, кадастровий номер НОМЕР_1 на підставі договору оренди землі, укладеного 02 січня 2018 року між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_3, зареєстрований виконавчим комітетом Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області 16 січня 2018 року за № 24444724.

Рішенням Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 21 листопада 2018 року у задоволенні позову СВК «Струмок» відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції СВК «Струмок» звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповноту з'ясування обставин, що мають значення для справи просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що ОСОБА_3 порушила його переважне право на укладення нового договору оренди землі, незважаючи на те що він вчинив всі необхідні дії, які передбачені законом та договором. Сам факт найбільш вигідних умов з новим орендарем без спроб узгодити такі ж у мови з попереднім орендарем, не може свідчити про припинення переважного права попереднього орендаря.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Гранекс-Черкаси» зазначає, що рішення є законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_3 відмовила позивачу в поновленні договору оренди землі в зв'язку з чим, на час укладення оспорюваного договору, позивач втратив переважне право на укладення договору оренди, а тому відповідачі у справі права та інтереси позивача щодо наявності переважного права на оренду земельної ділянки не порушували, а власник свого майна після закінчення договірних відносин з попереднім орендарем вправі розпорядитися ним на власний розсуд.

Проте, апеляційний суд не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.

Відповідно до ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627ЦК України).

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України "Про оренду землі" (в редакції на час виникнення даних правовідносин) визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

В судовому засіданні встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 2,53 га, яка розташована на території Кропивнянської сільської ради Золотоніського району Черкаської області (а.с.62).

30 квітня 2010 року між СВК «Струмок» та ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки (а.с. 6)

29 грудня 2012 року було внесено зміни до договору оренди землі від 30 квітня 2010 року, відповідно до яких п. 8 договору викладено в наступній редакції: «Цей договір укладено строком до 31 грудня 2017 року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Відповідно ст.19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

Згідно ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

18 листопада 2017 року СВК «Струмок» направив повідомлення ОСОБА_3 про те, що кооператив має намір продовжити дію договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього. Проект додаткової угоди до договору оренди землі додавався до повідомлення. Крім того, в своєму листі-повідомленні СВК «Струмок» запропонував орендодавцю одну з умов, яка передбачає рівні умови із запропонованими третіми особами по орендній платі за землю (а.с.12,13).

30 листопада 2017 року ОСОБА_3 направила позивачу лист-повідомлення про те, що відмовляється поновлювати договір оренди землі з позивачем. (а.с.15)

Після припинення 31 грудня 2017 року договору оренди землі з СВК «Струмок» 2 січня 2018 року, ОСОБА_3 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого ОСОБА_3 стала отримувати орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки землі. (а.с.63,64)

Аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суду узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Сам факт укладання ОСОБА_3 договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси» свідчить про небажання узгоджувати з попереднім орендарем умови оренди або запропонувати свої умови оренди. Тим самим ОСОБА_3 позбавила позивача скористатись своїм переважним правом на продовження оренди земельної ділянки.

Що стосується повідомлення ОСОБА_3 на адресу СВК «Струмок» у листопаді 2017 року та лютому 2018 року про небажання продовжувати орендні відносини (а.с.15,16), то суд звертає увагу на те, що в них не вказані конкретні причини відмови, незгода з існуючими умовами договору.

На підставі встановлених обставин справи, змісту поданих повідомлень, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, суд приходить до висновку, що ці повідомлення не створюють будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди і на підставі вказаних вище доводів вважає, що таке право СВК «Струмок» порушене, а рішення суду в цій частині не відповідає закону.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.)

Отже, у випадку виявлення наміру у орендодавця на укладення нового договору оренди, реалізація переважного права попереднього орендаря можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати свою земельну ділянку в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк, а орендар, в свою чергу, який належно виконував обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

По справі встановлено, що позивач на виконання умов укладеного договору оренди землі, а саме п. 8, з метою реалізації свого переважного права, письмово повідомив орендодавця про намір укладення договору оренди на новий строк, проте відповідач, у заяві-повідомленні про відмову у поновленні (укладенні) договору оренди землі не зазначила жодної підстави такої відмови.

Тобто, з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави (або непогодження з якими істотними умовами договору) відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17.

У зв'язку з зазначеними обставинами, суд приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, у зв'язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову.

Відповідно до ч. 2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Частинами 1, 13 ст. 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

При подачі позовної заяви СВК «Струмок» було сплачено 1762 гривні судового збору та 2643 гривень за подачу апеляційної скарги. Тому зі ОСОБА_3 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» необхідно стягнути на користь СВК «Струмок» по 2202 гривні 50 копійок з кожного.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» -задовольнити.

Рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 21 листопада 2018 року у даній справі скасувати.

Прийняти нову постанову, якою позов Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» до ОСОБА_3, ТОВ «Гранекс - Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі від 02 січня 2018 року, скасування його державної реєстрації задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі укладений 02 січня 2018 року між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_3.

Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки площею 2,5298 га, кадастровий номер НОМЕР_1 на підставі договору оренди землі, укладеного 02 січня 2018 року між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_3, зареєстроване виконавчим комітетом Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області 16 січня 2018 року за № 24444724.

Стягнути з ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_3 на користь Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» судові витрати по справі у сумі по 2202 гривні 50 копійок гривень з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлений 21 лютого 2019 року.

Судді